Tính hợp pháp của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất?

Tính hợp pháp của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất?
Hỏi: Chuyện là năm 1995 ông bà nội em có cho ba mẹ em 10m đất ở và có làm
giấy tay với nội dung là cho ba mẹ em định cư làm ăn để tránh sự tranh chấp của
anh chị em, có chữ ký của ông bà và cả anh chị em của ba em, chữ ký xác nhận
của trưởng ông trưởng ấp. Do ba em nghĩ anh em trong nhà chắc cũng không tranh
chấp gì nên ba em cũng không làm sổ đỏ.
Tuy nhiên, năm 2015 sau khi ông bà em mất thì anh chị em của ba tranh chấp và
đòi lại số đất mà ông bà đã cho trước đó, trong khi gia đình em đã định cư hơn 20
năm nay chẳng tranh chấp hay khiếu nại gì....Vậy cho e hỏi sự việc như thế thì nhà
em có cách gì để giữ quyền lợi không? Nếu ra tòa thì khả năng gia đình em có
quyền lợi gì? Và theo luật thì nhà em có được cấp quyền sử dụng đất trên không ạ?

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về công chứng hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người


sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Tuy nhiên, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong
việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định:
2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác lập từ sau này 15/10/1993
b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều
kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết
vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục

2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1,2
và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày
01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do
vi phạm điều kiện này.
Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng mới
có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng được lập trước 2004 thì
không bắt buộc phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân. Đối chiếu với trường
hợp của gia đình thì hợp đồng tặng cho được xác lập năm 1995, sử dụng ổn
định không tranh chấp nên mặc dù không có công chứng vẫn không bị coi là
hợp đồng vô hiệu.
Do đó, trường hợp hiện nay khi ông bà mất thì các cô chú (con của ông, bà) yêu
cầu chia quyền sử dụng đất lấy lý do chia thừa kế là không có cơ sở vì thực chất
quyền sử dụng đất đã được tặng cho thông qua văn bản, có xác nhận của ông
bà, cô chú và bố mẹ bạn. Đồng thời pháp luật cũng công nhận hợp đồng không
vô hiệu. Nên để đảm bảo quyền lợi của mình thì khi phát sinh tranh chấp giải
quyết tại xã phường hoặc khởi kiện ra Tòa thì gia đình có thể đưa ra căn cứ là
bản hợp đồng, xác nhận quá trình sử dụng đất và biên lai thuế (nếu có) để làm
cơ sở chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về bố mẹ bạn.


-Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Thời điểm hợp đồng tặng cho của gia đình được xác định là không vô hiệu, có xác
nhận của Uỷ ban nhân dân xã về việc đất sử dụng ổn định không phát sinh tranh
chấp thì đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm c
khoản 1 Điều 100 Luật này. Do vậy, khi giải quyết xong tranh chấp thì gia đình có
thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
....
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;