chế định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Niên khóa 2011 – 2013
HỆ: Bằng 2

CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giảng viên hướng dẫn:
THÂN THỊ NGỌC BÍCH

Sinh viên thực hiện:
LÊ ANH TUẤN
Lớp: Luật Hành chính
MSSV: B110091

Cần Thơ, tháng 4/2014


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
 ....................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................


NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN
 ....................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ..................................................................................................................... 1

1 Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1
2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài .................................................................................... 2
3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................. 2
4. Kết cấu của luận văn .................................................................................................... 2

CHƯƠNG 1
NHẬN THỨC CHUNG VỀ
HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số khái niệm có liên quan ................................................................................. 3
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ....................................................................... 3
1.1.2. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 6
1.2. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........................................... 8
1.2.1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có tác dụng chuyển quyền sử

dụng đất .............................................................................................................................. 8
1.2.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế...................... 8
1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù ... 10
1.3. Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất..................... 10
1.3.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã
hội ............................................................................................................................ 11
1.3.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng ... 11
1.4. Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........................................ 12
1.5. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất................................................................................................................... 14
1.5.1. Giai đoạn trước năm 2003 .................................................................... 14
1.5.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................................................ 18
CHƯƠNG 2
NỘI DUNG PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 20
2.1.1. Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất ............................................... 20

2.1.1.1. Điều kiện chung ........................................................................... 20
2.1.1.2. Chủ thể có quyền tặng cho quyền sử dụng đất .............................. 25
2.1.2. Đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất...................................... 26


2.1.2.1. Điều kiện chung ........................................................................... 26
2.1.2.2. Chủ thể có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất ..................... 28
2.2. Đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực và chấm dứt hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất ................................................................................................... 29
2.2.1. Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .......................... 29
2.2.2. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .......................... 31
2.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ........ 33
2.2.4. Chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ................................. 35
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất36
2.3.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất ..................................... 36
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất............. 38
CHƯƠNG 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........ 40
3.2. Những hạn chế chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đề xuất
giải pháp hoàn thiện ............................................................................................... 41
3.2.1. Hạn chế về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ............................... 41
3.2.2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến tặng cho quyền sử dụng
đất ............................................................................................................................ 48
3.2.3. Đề xuất giải pháp hoàn thiện ................................................................ 50
3.3. Hạn chế về thực tiễn của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đề xuất
giải pháp hoàn thiện ............................................................................................... 52
3.3.1. Hạn chế ................................................................................................. 52
3.3.2. Giải pháp cụ thể hoàn thiện .................................................................. 55

KẾT LUẬN ............................................................................................................. 58


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng quan trọng
của giao dịch dân sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự phổ biến trong cuộc sống
của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh và trong đời sống sinh
hoạt hàng ngày.
Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng
của hợp đồng tặng cho tài sản. Do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng
cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông
thường khác.
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005
đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và tương đối hoàn thiện về việc xác lập, thực hiện
cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên
sự ổn định về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, góp phần
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn ra rất đa
dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét riêng
biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, dẫn đến những
diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thực tiễn. Hiện nay, các tranh
chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và rất phức tạp,
có không ít vụ án được xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn
có những thắc mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên
nhiều tranh luận, bàn cãi...
Vì vậy việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về hợp đồng tặng

cho quyền sử dụng đất để làm rõ cơ sở lý luận và nguyên tắc giải quyết các tranh chấp
về lĩnh vực này là một yêu cầu bức xúc, có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Với
lý do trên, người viết đã chọn đề tài "Chế định pháp luật về hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình.

2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài


Tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể được
nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Trong phạm vi của luận văn, người viết chỉ
tập trung nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và
các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Nghiên cứu thực tiễn giải quyết các
tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân.
3. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là Triết học
Mác - Lênin. Trong quá trình nghiên cứu, người viết sử dụng các phương pháp nghiên
cứu khoa học như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, hệ thống hóa... để làm rõ
những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
4. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn được chia thành 03 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Chương 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của
pháp luật Việt Nam.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật.


CHƯƠNG 1
NHẬN THỨC CHUNG VỀ

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số khái niệm có liên quan
Trong giao dịch tất cả các giao dịch về đất đai nói chung và giao dịch về tặng
cho quyền sử dụng đất nói riêng, đó là việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Tặng
cho quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho, tìm hiểu khái
niệm cụ thể về quyền sử dụng đất và khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất là tìm hiểu như thế nào là quyền sử dụng đất và như thế nào là hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất. Thông qua đó tạo tiền đề để nghiên cứu những vấn đề khác có liên
quan.
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên quốc gia, nó có tầm quan trọng đặc biệt trong cuộc sống
như là tư liệu sản xuất, là điều kiện quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc gia. Mặt khác, dân
số ngày càng tăng, các công trình xây dựng (điện, nước, giao thông...) ngày càng nhiều
nên diện tích đất canh tác ngày càng giảm dẫn đến tình trạng nhiều người không có
việc làm, thiếu ruộng đất để sản xuất, canh tác, làm mất ổn định xã hội. Việt Nam là
một nước đi lên từ nền sản xuất nông nghiệp, là nước xuất khẩu lúa gạo thứ hai trên
thế giới, do đó, đất đai càng có vai trò to lớn đối với sự tồn tại và phát triển của nước
ta. Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) quy định: “Ðất đai, rừng núi, sông
hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc
các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”, Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003 cũng quy
định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, ở
nước ta, đất đai không thuộc sở hữu của bất kỳ một nhân riêng lẻ nào, mà thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là đối với đất đai, người
dân không có quyền định đoạt, chiếm hữu mà chỉ có quyền sử dụng mà thôi. Vậy,
quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?
Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau. Theo

từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ tư pháp: "Quyền sử dụng đất là
quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử


dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác
thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...
từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất".1 Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc
sử dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất
của người sử dụng. Tiến sĩ Lê Xuân Bá thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là bộ phận
cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê
đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận
giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phận biệt theo loại đất,
theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất".2 Quan điểm
này đã chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định
quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử
dụng đất. Bộ luật dân sự 2005 thì quy định chung về quyền sử dụng tài sản: "Quyền sử
dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản".3
Với các quan niệm trên thì nhìn chung quyền sử dụng đất được xem xét dưới
hai góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ
đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền
sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy
định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng,
được làm trong quá trình sử dụng đất.
Ở nước ta, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước ta không trực
tiếp sử dụng đất đai mà giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định, lâu
dài. Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì Nhà nước
thực hiện quyền sử dụng đất bằng những cách sau: Thông qua việc xây dựng, xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng
loại đất cụ thể; thông qua xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản
lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải khai thác quyền sử

dụng đất trong khuôn khổ các quy định này. Điều đó có nghĩa là thông qua quá trình
sử dụng đất của người sử dụng đất mà các ý định sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở
thành hiện thực, đồng thời người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp
một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất dưới những nghĩa vụ vật chất cho
Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp lệ phí địa
chính, lệ phí trước bạ...
1

Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học năm 2006, trang 655
Tiến sĩ Lê Xuân Bá chủ biên, Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở
Việt Nam năm 2003, trang 83
3
Điều 192 BLDS 2005
2


Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có từ Luật Đất đai 1993 nhưng rất
hạn chế. Đến khi Luật Đất đai 2003 được ban hành thì quyền sử dụng đất mới hoàn
chỉnh và đầy đủ, bao gồm tám quyền năng như: quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn
có sự khác nhau và chúng ta không đồng nhất giữa hai loại quyền này vì giữa chúng có
sự khác nhau cả về nội dung lẫn hình thức và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất là
quyền phái sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất là
một loại quyền không trọn vẹn, đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất
được thể hiện ở các điểm sau:

+ Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu.
+ Người sử dụng đất chỉ có một số quyền năng nhất định đối với đất đai theo
quy định của pháp luật, đó là quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (bao gồm
chín quyền năng).
+ Không phải người có quyền sử dụng đất hợp pháp nào cũng có đầy đủ chín
quyền năng trên. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất, trả
tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê
hoặc đã trả trước tiền thuê còn lại ít nhất là năm năm mới được pháp luật cho hưởng
đầy đủ chín quyền năng về quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là
một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người
sử dụng đất không tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện
các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề cơ bản, vẫn phải hành
động theo ý chỉ của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao.
Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước với quyền sử dụng
đất của người sử dụng cũng có sự khác nhau. Sự khác nhau này biểu hiện trên những
khía cạnh sau đây:


+ Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu đất đai, các quyền sử dụng đất này là vĩnh cửu, trọn vẹn và không bị
ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, quyền sử dụng đất
của họ bị Nhà nước hạn chế về diện tích, thời gian, mục đích sử dụng...
+ Thêm vào đó, quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó,
người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng các hình
thức chuyển ngượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, ...theo quy định của pháp luật.

Việc thực hiện các quyền này có một số đặc điểm như: đó là các quyền tài sản gắn liền
với một tài sản đăc biệt đó là đất đai; phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế; hình thức,
trình tự thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy
định chặt chẽ, ...
Như vậy, quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng.
Ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng mang tính trực tiếp và cụ thể.
1.1.2. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Trong cuộc sống hàng ngày, con người thường phải tham gia vào nhiều mối
quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mối quan hệ xã hội đó chính là hợp đồng
dân sự. Thông qua hợp đồng dân sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật
chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày. Như vậy hợp
đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến, thông dụng và diễn ra thường xuyên trong
đời sống của con người, nó chiếm giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các
quan hệ tài sản giữa người với người và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội.
Bên cạnh các giao dịch thông thường trong cuộc sống như mua bán, vay mượn,
cầm cố, thế chấp tài sản thì để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng, con
người còn tặng cho nhau những tài sản nhất định. Theo quy định tại Điều 465 Bộ luật
Dân sự 2005 (BLDS 2005) thì: "Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được
tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".
Từ quy định trên của BLDS 2005 ta thấy, cũng như các hợp đồng thông dụng
khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng cho nhận
tài sản. Như vậy, hợp đồng tặng cho là một hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp
đồng được thể hiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tài sản thì khi đó quyền của các
bên mới phát sinh hay nói cách khác là hợp đồng được coi là ký kết và có hiệu lực khi


các bên chuyển giao tài sản. Hợp đồng tặng cho còn là hợp đồng không có đền bù,
điều này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản
cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng

cho bất kỳ lợi ích nào.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của hợp đồng tặng cho có
thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản, mà quyền sử dụng đất cũng là một
loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp động
tặng cho tài sản. Tuy nhiên do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất - một
tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được
pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các tài sản khác.
Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu tại Điều 722 BLDS
2005 như sau: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu
đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp
luật về đất đai". Trên cơ sở quy định như vậy, BLDS 2005 đã quy định về nội dung,
hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Vì quyền sử dụng đất là loại tài
sản đặc biệt, do đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản
theo nội dung được quy định tại Điều 723 BLDS 2005 và phải có xác nhận, đăng ký
tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Về lý luận, khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên được xuất phát
dựa trên hai phương diện:
- Theo phương diện khách quan thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do
các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho
phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau.
Đây chính là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Trong BLDS 1995 chưa
có quy định nào về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất được bổ sung vào BLDS năm 2005 trên cơ sở quy định của Luật Đất đai
năm 2003.
- Theo phương diện chủ quan thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một
giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho
quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa
mãn các nhu cầu sử dụng đất. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không

chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được


tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa
vụ của mỗi bên.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài
sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khi nào bên tặng
cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và bên được tặng cho nhận
được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như mới có hiệu lực. Đồng thời hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể
hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, còn
bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào.
1.2. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, do vậy nó
cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất có các đặc điểm sau đây:
1.2.1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có tác dụng chuyển quyền sử
dụng đất
Đây là điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng
tặng cho thong thường. Điểm khác biệt đó xuất phát từ đối tượng của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất bởi đối tượng tài sản tặng cho của hợp đồng chỉ là quyền tài sản
còn bản than mảnh đất là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên hợp
đồng này không chuyển quyền sở hữu tài sản như hợp đồng tặng cho tài sản thông
thường mặc dù, về mặt lý luận, hợp đồng tặng cho được xếp vào nhóm các hợp đồng
chuyển quyền sở hữu tài sản. Chính vì lẽ đó, Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thong qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
1.2.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế
Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền sử

dụng đất là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên
được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng
quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất ở cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng
đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền
của bên được tặng cho mới phát sinh. Do đặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi


việc thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực khi các bên
chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp đồng chính
là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó
thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc
tặng cho các tài sản thông thường khác, đó là sự quy định về chủ thể, điều kiện, hình
thức, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật
thì không phải ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho
bất cứ người nào, đồng thời không phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và
không phải loại đất nào cũng được tặng cho. Việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử
dụng đất phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình
thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký
quyền sử dụng đất đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây cũng chính là thời điểm
mà bên được tặng cho nhận quyền sử dụng đất và quyền của bên được tặng cho cũng
phát sinh từ thời điểm này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu
lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét
riêng của loại hợp đồng này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất với hợp đồng tặng cho các tài sản thông thường khác.
Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng cho nhận
tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho quyền sử

dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng
ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này
vẫn chưa có hiệu lực. Bên được tặng cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất
nhưng theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ
tục nên chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công
nhận về quyền sử dụng đất này. Do vậy, bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử
dụng đất đã giao.
1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù
Trong cuộc sống, con người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để
trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu
dùng, nhưng ngoài ra con người cũng còn sử dụng hợp đồng như là một phương tiện
để giúp đỡ lẫn nhau. Một trong những phương tiện thường được con người sử dụng để
giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng tặng cho


quyền sử dụng đất thì tiền đề để hình thành nên nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn có
giữa các chủ thể, trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các chủ thể thiết lập với
nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa mãn nhu
cầu về sử dụng đất. Vì vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không
có đền bù và thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương
ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm
này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho
bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho
bất kỳ một lợi ích nào. Đây chính là điểm cho phép chúng ta phân biệt giữa hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng dân sự khác như: hợp đồng vay tài sản,
hợp đồng mua bán tài sản...
1.3. Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Như đã phân tích, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có
đền bù, có nghĩa là trong hợp đồng này, một bên thực hiện cho bên kia một lợi ích mà

không nhận lại từ bên kia một lợi ích nào. Thông thường, các chủ thể trong hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất sử dụng hợp đồng làm phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau,
hay nói khác đi, việc các chủ thể giao kết hợp đồng dựa trên cơ sở tình cảm, tinh thần
tương thân tương ái, giúp đỡ nhau trong lúc khó khăn, hoạn nạn. Mặc dù vậy, việc
giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn phải tuân theo những nguyên tắc
nhất định. Chương XXXI BLDS 2005 không có quy định cụ thể về nguyên tắc giao
kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, việc giao kết hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự được
quy định tại Điều 389 BLDS 2005.
1.3.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã
hội4
Bộ luật Dân sự quy định cho các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằm
tạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần.
Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủ thể
đều có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch hay hợp đồng dân sự nào, kể cả tặng
cho quyền sử dụng đất, nếu muốn. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật,
được pháp luật công nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp
với ý chí của nhà nước. Hay nói cách khác, sự tự do ý chí giao kết hợp đồng của các
4

Khoản 1 Điều 389 BLDS 2005


chủ thể phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định – giới hạn lợi ích của các cá
nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự công cộng. Nếu để các bên tự do vô hạn,
thì hợp đồng dân sự sẽ trở thành phương tiện để nhiều người lợi dụng thực hiện những
hành vi vi phạm pháp luật và sẽ là nguy cơ đối với lợi ích chung của xã hội. Vì vậy,
phải đi xa hơn nữa trong vấn đề tăng cường sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ
pháp luật tư, các việc dân sự… không được bỏ qua một khả năng tối thiểu nào để mở
rộng sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ dân luật.5 Chính vì vậy, trong xã hội

ta – xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích chung của toàn xã hội (lợi ích cộng đồng) và đạo
đức xã hội không cho phép bất cứ cá nhân, tổ chức nào được lợi dụng ý chí tự do để
biến những hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đát nói
riêng thành phương tiện để vi phạm pháp luật. Bên cạnh việc bảo đảm lợi ích của
mình, các chủ thể phải chú ý tới quyền, lợi ích của người khác, của toàn xã hội; tự do
của mỗi chủ thể không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Lợi ích của cộng đồng, của
toàn xã hội được quy định bởi pháp luật và đạo đức xã hội trở thành giới hạn cho sự tự
do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng nói riêng, và trong mọi hành
vi của chủ thể nói chung.
1.3.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng6
Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồng
dân sự nói chung, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng không ai bị cưỡng
ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình, đồng thời thể hiện bản chất của quan
hệ pháp luật dân sự. Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham gia các quan hệ
trao đổi phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác biệt về hoàn cảnh
kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bất bình đẳng
trong quan hệ dân sự. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của cac bên chủ thể tham gia hợp
đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện. Chính
vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợp đồng được giao kết thiếu sự bình đẳng
và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh
giá một hợp đồng có được giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa,
trong một số trường hợp lại là một công việc hoàn toàn không đơn giản và khá phức
tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan và khách quan khác nhau.
Như chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủ quan bên
trong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể. Chính vì vậy, sự thống nhất ý chí của
chủ thể giao kết hợp đồng với sự bày tỏ ý chí đó trong nội dung hợp đồng mà chủ thể
5
6

V.I. Lênin toàn tập, tập 36, Nxb.Sự thật, 1959, tr.577

Khoản 2 Điều 389 BLDS 2005


này đã giao kết chính là cơ sở quan trọng để xác định một hợp đồng đã đảm bảo
nguyên tắc tự nguyện hay chưa. Hay nói cách khác, việc giao kết hợp đồng chỉ được
coi là tự nguyện khi hình thức của hợp đồng phản ánh một cách khách quan, trung
thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng.
Do đó, theo quy định của pháp luật thì tất cả những hợp đồng được giao kết do
bị nhầm lẫn, lừa dối7 hay bị đe doạ8 đều không đáp ứng được nguyên tắc tự nguyện khi
giao kết và do đó bị vô hiệu.
1.4. Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau có những quy
định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng tựu trung lại
thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hình thành và xây dựng trên cơ sở quan
hệ tình cảm giữa con người với nhau. Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con người
tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu
trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày. Với mục đích như vậy nên
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các ý nghĩa sau:
- Nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân
dân: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với con người thường được
xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng,
ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sử dụng đất để ở, để sản xuất
kinh doanh..., cũng có thể đó là mối quan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người
trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đất cho nhau. Việc tặng cho quyền sử dụng đất
này dù được hình thành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau
trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình
đoàn kết gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống. Chính vì
lẽ đó mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần
tương thân tương ái trong nhân dân.
- Góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh: Việc ra đời của chế

định về tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô
cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung,
cũng như pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực
tế cuộc sống. Trước hết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước quy
7

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch
về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
8
Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện
giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của
cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.


định và thừa nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một
phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh.
Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác,
sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác khi Nhà nước công nhận hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn
bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất
đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của
mình. Như vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và
thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất,
kinh doanh ngày càng phát triển.
- Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất:
Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người
khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về

đất đai. Tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho nhau quyền sử dụng đất
nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử
dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền
sử dụng đất. Các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ
vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giải quyết,
nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền
sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có quyền sử dụng
đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai
bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên
được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này. Như vậy hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết
các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai: Sự chuyển dịch
quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho được
pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự quy định cụ thể về điều kiện, nội dung
và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước đã kiểm soát và theo
dõi được sự dịch chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho nhau. Theo quy
định của pháp luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập


thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát được
các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho quyền sử dụng đất
giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế của các chủ thể
khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học.
1.5. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất
1.5.1. Giai đoạn trước năm 2003

Ở nước ta, quyền tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù đến Luật đất đai năm
2003 mới được quy định, nhưng trên thực tế việc tặng cho đất đai đã hình thành từ lâu,
có thể nói quyền tặng cho này đã manh nha xuất hiện từ thời Nhà nước phong kiến.
Các triều đại phong kiến bên cạnh việc cho phép mua bán, cầm đợ đất đai thì tặng cho
đất đai tuy chưa được quy định cụ thể nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, điều này
được lý giải bởi việc quy định và bảo vệ các hình thức sở hữu về đất đai của Nhà
nước.
Trong các triều đại phong kiến Việt Nam, thường tồn tại hai hình thức sở hữu:
Sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất, sở hữu tư nhân về ruộng đất chính
thức được Nhà nước phong kiến Lý - Trần thừa nhận bằng các đạo chiếu 1135, 1142.
- Chiếu 1135 quy định: "Cấm những người đã bán ruộng ao không được trả
tăng tiền lên để chuộc lại".9
- Chiếu 1142 quy định: "Những người bán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì
không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng".10
Nhà nước Lý - Trần ngoài việc thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì
còn bảo vệ quyền sở hữu tư nhân, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các sở hữu chủ,
cụ thể như sau:
- Chiếu 1028 quy định về lệnh xử phạt binh lính cướp của dân: "Ai cướp bóc
của dân thì chém".11
- Chiếu 1043 quy định: "Kẻ nào ăn cắp lúa má và tài vật của dân đã thành xử
100 trượng, chưa thành mà cố ý gây thương tích xử tội lưu". 12
9

Việt sử thông giám cương mục, Quyển 5, Nxb. Văn Sử Địa, Hà Nội năm 1975, tr. 36
Việt sử thông giám cương mục, Quyển 5, Nxb. Văn Sử Địa, Hà Nội năm 1975, tr.39
11
Đại việt sử ký toàn thư, tập I, quyển 2, bản dịch Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội năm 1983, tr. 257
12
Đại việt sử ký toàn thư, tập I, quyển 2, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội năm 1983, tr 243
10

Như vậy pháp luật thời Lý - Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đất đai
nhưng Nhà nước đã thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, đồng thời bảo vệ
quyền sở hữu tư nhân này, điều đó cho thấy Nhà nước Lý - Trần đã tôn trọng, cho
phép người sở hữu tư nhân về ruộng đất có quyền định đoạt tài sản của mình như
quyền mua bán, cầm đợ, thừa kế hay tặng cho đất đai v.v...
Đến thời Lê, với việc ban hành bộ Quốc Triều Hình luật 1483 (Bộ luật Hồng
Đức) thì các quy định về hợp đồng và sở hữu đã được phát triển và hoàn thiện hơn.
Trong đó đáng chú ý là các quy định pháp luật về quyền sở hữu, nhất là sở hữu ruộng
đất rất được coi trọng. Cùng với việc quy định về quyền sở hữu ruộng đất, pháp luật
thời Lê cũng quy định về hình thức giao dịch đất đai như: cầm cố, mua bán, thừa kế...
phải được thể hiện dưới dạng văn khế (khế ước) viết và phải có sự bình đẳng, tự
nguyện của hai bên, cũng như có sự chứng kiến của quan lại thì khế ước đó mới có
hiệu lực. Quốc Triều Hình Luật quy định: "Những người làm chúc thư văn khế mà
không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt
tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế ấy không có giá trị. Nếu biết chữ mà viết lấy
thì được".13 Với việc quy định trên của pháp luật về chế độ sở hữu tư nhân đất đai,
chứng tỏ rằng Luật pháp phong kiến nhà Lê tuy chưa quy định cụ thể về việc tặng cho
đất đai nhưng cũng thừa nhận và không cấm việc tặng cho đất đai khi chúng không vi
phạm pháp luật.
Sang thời nhà Nguyễn, vào năm 1815 Bộ Hoàng Việt Luật Lệ (Bộ luật Gia
Long) được ban hành. Thời kỳ này sở hữu tư nhân về đất đai phát triển mạnh mẽ,
quyền tư hữu về đất đai được thể hiện trong các giao dịch dân sự như: mua bán, cầm
cố, trao đổi, thừa kế v.v... được triều đại nhà Nguyễn thừa nhận và bảo vệ, mọi hành vi
xâm hại đến quyền tư hữu ruộng đất đều bị trừng phạt nghiêm. Trong Hoàng Việt Luật
Lệ có quy định: "Phàm đem bán trộm ruộng đất người khác, đem đất mình cày cấy
không nổi đổi cho người khác và mạo nhận đất ruộng người khác là của mình như
chữa trong giá tiền thiết lập văn khế loại bán có thể chuộc lại được và xâm chiếm đất
ruộng người ta; ruộng 1 mẫu, nhà 1 gian trở xuống thì phạt 50 roi, mỗi 5 mẫu ruộng,

3 gian nhà thì thêm một bực tội, mút tội là 80 trượng, đồ 2 năm. Liên hệ đến ruộng đất
của quan thì tăng 2 bậc".14 Như vậy, với sự công nhận và bảo vệ của Nhà nước về sở
hữu tư nhân đất đai, có thể thấy: Việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là những
giao dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận và không cấm nếu việc tặng
cho này không trái với quy định của pháp luật.

13
14

Điều 366 Quốc Triều Hình Luật
Điều 87 Hoàng Việt Luật Lệ


Sang thời kỳ Pháp thuộc, sau khi thực dân Pháp đặt ách thống trị lên đất nước
ta, pháp luật cai trị được hình thành nhằm mục đích phục vụ lợi ích cho bọn Pháp.
Trong giai đoạn này, pháp luật thừa nhận và bảo vệ hình thức sở hữu của các pháp
nhân công, sở hữu của các pháp nhân tư, sở hữu tư nhân, sở hữu chung. Còn tài sản thì
được chia ra làm hai loại: Động sản và bất động sản, trong đó đất đai (điền địa) được
xếp vào bất động sản. Do pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên các
quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu đất đai được pháp luật thừa
nhận và bảo vệ. Vì vậy, quyền tặng cho đất đai cũng được Nhà nước cho phép. Trong
Bộ dân Luật Bắc Kỳ 1931 có các quy định về "Khế ước sinh thời tặng dữ",15 theo đó
thì "cho tặng là khế ước do bên tặng chủ bỏ đứt ngay một tài sản gì để cho bên người
thụ tặng nhận lấy", tài sản cho tặng ở đây có thể là đất đai.
Trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1980, Nhà nước ta vẫn thừa nhận
nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, vì vậy, pháp
luật thời kỳ này cho phép người sở hữu đất đai được thực hiện các quyền mua bán,
trao đổi, tặng cho, thừa kế đất đai thuộc sở hữu của mình. Ở giai đoạn này có thể chia
ra thành 2 thời kỳ:
- Thời kỳ đầu (từ năm 1945 đến trước khi có chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 của

Tòa án nhân dân tối cao): Nhà nước ta vẫn cho phép sử dụng luật lệ của chế độ cũ, cho
nên các giao dịch dân sự (trong đó có việc tặng cho đất đai) vẫn tuân theo các quy định
của Bộ dân luật Bắc Kỳ 1931, Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936 và Bộ luật dân sự
Nam Kỳ giản yếu 1883.
- Thời kỳ sau (từ khi có chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 của Tòa án nhân dân tối
cao đến trước năm 1980): Sau khi Tòa án nhân dân tối cao đình chỉ việc áp dụng luật
lệ của đế quốc, phong kiến thì việc tặng cho đất đai vẫn được Nhà nước cho phép, tuy
nhiên các giao dịch này phải tuân theo các quy định của Luật cải cách ruộng đất năm
1953 và các sắc lệnh do Nhà nước ban hành như sắc lệnh số 97/SL ngày 22/5/1950,
sắc lệnh số 85/SL ngày 20/2/1952...
Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước ta được thống nhất, ngày
18/12/1980 Quốc hội khóa VI đã họp và thông qua bản Hiến pháp mới: Hiến pháp
1980. Với các quy định trong Hiến pháp, Nhà nước tuyên bố xóa bỏ các hình thức sở
hữu tư nhân đối với tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai, khẳng định chỉ có một hình
thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhất
quản lý. Tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 đã quy định: "Đất đai, núi rừng, sông hồ,

15

Điều 951 đến Điều 994 Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931


hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên tỏng lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí
nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp... cùng các
tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân".
Tại Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ và Luật
đất đai năm 1987 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý, nên nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển dịch nhượng đổi, tặng cho đất
đai. Do đó tất cả các giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái
pháp luật.

Đến Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã cho phép
người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật, nhưng các văn bản pháp luật trong thời gian này chưa có văn bản nào đề cập hoặc
quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
BLDS 1995 ra đời, đã quy định quyền sử dụng đất là tài sản và người sử dụng
đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất. Riêng đối với tặng cho quyền sử dụng đất thì Bộ luật không quy định, như
vậy có thể thấy: Trong suốt giai đoạn từ năm 1980 đến trước ngày Luật đất đai năm
2003 có hiệu lực thì pháp luật nước ta chưa có văn bản pháp luật nào quy định về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
1.5.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Để đáp ứng các yêu cầu thực tế của người sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003
ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã quy định cụ thể về quyền tặng cho quyền sử
dụng đất, các điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất v.v... trên cơ sở đó BLDS 2005
được ban hành, đã quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vì
đối tượng của loại hợp đồng tặng cho này là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc
biệt quan trọng nên việc tặng cho nó được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so
với việc tặng cho các loại tài sản thông thường khác. Theo quy định của pháp luật thì
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
- Về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: là những người (cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế...) đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật mới được tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
- Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: phải được lập thành văn
bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.


- Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: phải được thực hiện theo
đúng quy định tại Điều 723 BLDS 2005, bao gồm các vấn đề sau:
+ Tên, địa chỉ các bên;

+ Lý do tặng cho đất;
+ Quyền, nghĩa vụ các bên;
+ Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới tình trạng đất;
+ Thời hạn sử dụng còn lại của bên tặng cho;
+ Quyền của người thứ ba đối với đất tặng cho;
+ Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
Ngoài ra pháp luật còn quy định cụ thể về trình tự, thủ tục của việc thực hiện
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Thông tìm hiểu khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trên
cơ sở nghiên cứu về các khái niệm cơ bản như khái niệm quyền sử dụng đất, khái niệm
về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đặc điểm, ý nghĩa, các nguyên tắc giao kết
hợp đồng tặng cho quyên sử dụng đất và lược sử những quy định của pháp luật qua
các giai đoạn, nhằm bước đầu tiếp cận và tạo điều kiện để phân tích những quy định
của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nội dung tiếp theo.


CHƯƠNG 2
NỘI DUNG PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Nội dung quản lý của nhà nước đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
được thể hiện thông qua các quy định về chủ thể tặng cho, chủ thể có quyền nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất và nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các nội
dung này được quy định chủ yếu trong Bộ luật dân sự 2005, Luật đất đai hiện hành và
các văn bản pháp luật có liên quan khác. Tìm hiểu về những quy định của pháp luật về
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tạo điều kiện phân tích việc áp dụng về thực
hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong thực tiễn.
2.1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quyền quản lý thống nhất toàn bộ
đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà lại trao quyền
chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu

dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Để mở rộng quyền năng cho
người sử dụng đất, Nhà nước cho phép họ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, tuy
nhiên với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định các điều kiện về tặng cho
quyền sử dụng đất nhằm quản lý đất đai được tốt hơn.
Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, các chủ thể của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất bao gồm: Bên tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, pháp nhân, hộ
gia đình...) và bên được tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng
dân cư...). Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, do vậy chủ thể của
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không những phải có đầy đủ các điều kiện mà
pháp luật quy định đối với chủ thể của một giao dịch dân sự thông thường mà còn phải
có các điều kiện chặt chẽ khác.
2.1.1. Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Điều kiện chung
Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 122, BLDS năm 2005 thì người tham
gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự, đây là một trong những điều kiện bắt
buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực. Do đó đối với chủ thể tham gia giao dịch tặng
cho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự.


- Đối với cá nhân khi tham gia vào giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thì tư
cách chủ thể của nó phải được xác định thông qua năng lực hành vi dân sự. Tại Điều
17 BLDS năm 2005 quy định: "Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của
cá nhân đó bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự". Như
vậy có thể thấy cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi người
đó bằng khả năng của mình, nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả
pháp lý của việc mình làm, đồng thời có đủ khả năng điều khiển các hành vi của mình.
Theo quy định từ Điều 20 đến Điều 23 của BLDS năm 2005 thì người thành
niên từ đủ 18 tuổi trở lên, không mắc bệnh tâm thần hay bệnh khác làm mất khả năng

nhận thức và khả năng điều khiển hành vi là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ,
những người này được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự; Những người từ đủ 6
tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, những
người này khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện
theo pháp luật trừ những giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù
hợp với lứa tuổi; Những người dưới 6 tuổi là người không có năng lực hành vi dân sự
và những người mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc một số bệnh
khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình) thì các giao dịch dân
sự của những người này phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện;
Những người nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của
gia đình, bị Tòa án tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì các giao
dịch dân sự liên quan đến tài sản của người đó phải có sự đồng ý của người đại diện
theo pháp luật, trừ các giao dịch nhỏ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.
Như vậy theo quy định của pháp luật thì chủ thể tham gia giao dịch tặng cho
quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (người từ đủ 18
tuổi trở lên và có trí não phát triển bình thường), còn những người chưa thành, người
mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia
quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều phải thông qua người đại diện theo
quy định của pháp luật (cha mẹ, người giám hộ, người được Tòa án chỉ định giám hộ
đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự).
- Đối với pháp nhân (chủ yếu là các tổ chức kinh tế) khi tham gia vào quan hệ
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể được quy
định tại Điều 84 BLDS năm 2005: Được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt
chẽ; Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản
đó; Nhân dân mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. Đồng thời việc
tham của pháp nhân vào quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thông qua