Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (404.39 KB, 22 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
LÊ THỊ HUYỀN THANH
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
LÊ THỊ HUYỀN THANH
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số
: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị
Hà Nội – 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh
toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ....................................................................................................... 6
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng đấu
giá quyền sử dụng đất .............................................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất ................................. 6
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
1.2. Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
1.2.1. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
1.2.2. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
Kết
chƣơng
luận
1
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ
DỤNG
ĐẤT
Ở
VIỆT
NAM
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
2.1.
Chủ
thể
của
đồng
hợp
đấu
giá
quyền
sử
dụng
đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
2.1.1. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để đấu giá quyền
sử
đất
dụng
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
2.1.2.
Bên
tổ
đấu
chức
giá
quyền
sử
dụng
đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
2.2.
Đối
tƣợng
của
hợp
đồng
đấu
giá
quyền
sử
dụng
đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
2.4.
Hình
thức
đồng
hợp
đấu
giá
quyền
sử
dụng
đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
Kết
chƣơng
luận
2
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
ĐẤU
GIÁ
QUYỀN
SỬ
DỤNG
ĐẤT
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
3.2. Giải pháp thực hiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
Kết
luận
chƣơng
3
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
KẾT
LUẬN
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 10
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Để phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện
đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật Đất đai 1993 quy
định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý [41, tr.1]. Nhà
nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc,
tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài dƣới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu
tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc cũng tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Thực
tế sử dụng đất tại các địa phƣơng sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đã chứng
minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách có thu tiền sử dụng. Đây chính là nền
tảng, tiền đề quan trọng cho các chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung
và pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng sau này.
Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc thực hiện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn còn một số bất cập
trƣớc áp lƣc của xu thế hội nhập của các tổ chức kinh tế khu vực và quốc tế cũng
nhƣ còn chồng chéo, mâu thuẫn với hệ thống pháp luật trong nƣớc. Hiệu lực quản
lý nhà nƣớc đối với các tổ chức hoạt động bán đấu giá đất đai tại địa phƣơng chƣa
cao ảnh hƣởng đến việc bảo vệ lợi ích của Nhà nƣơc, quyền lợi của cá nhân, tổ chức
tham gia bán đấu giá thể hiện ở công tác tổ chức còn kém, ngƣời tham gia đấu giá
chƣa nắm rõ đƣợc vai trò của mình hay công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
chƣa thống nhất.
Do đó, để khắc phục những hạn chế còn thiếu sót của hệ thống pháp luật về
hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiên cứu, rà soát hiện
trạng cũng nhƣ các quy định hiện nay nhằm hoàn thiện, tạo khuôn khổ pháp lý đồng
bộ, thống nhất toàn diện. Chính vì vậy, đề tài “Pháp luật về hợp đồng đấu giá
quyền sử dụng đất ở Việt Nam” đƣợc nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ
1
sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra
những phƣơng hƣớng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của
pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trƣờng bất động sản ở nƣớc ta phát triển lành mạnh.
2. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
Làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dung các quy quy định của pháp
luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.
Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật thực
định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đƣa ra phƣơng hƣớng, giải pháp, kiến nghị để
hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
3. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
Với mục đích nghiên cứu, làm rõ những quy định về hợp đồng đấu giá quyền
sử dụng đất; tìm hiểu và đóng góp một phần hiểu biết của mình vào quá trình xây
dựng và hoàn thiện cơ chế pháp lý về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Tôi đã
chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm
đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Hợp đồng về đấu giá quyền sử dụng đất là một đề tài rộng, tuy nhiên Luận
văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của hợp đồng đấu
giá quyền sử dụng đất trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Pháp luật đất đai điều chỉnh: trong phạm vi nghiên cứu đề tài của Luận văn,
tác giả chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách của
2
Đảng, Nhà nƣớc về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất của nƣớc ta trong giai
đoạn hiện nay, Bộ luật dân sự và các văn bản luật đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo
tính khoa học, chặt chẽ, tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối
quan hệ biện chứng với các quy phạm pháp luật có liên quan của các ngành luật
khác;
5. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu đề cập đến một số khía cạnh về
những vấn đề liên quan đến đề tài nhƣ: Tác giả TS. Đặng Thị Bích Liễu, Trần
Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng, ThS. Bùi Thị Tuyết Mai, Trần Đăng Vinh...những
vấn đề lý luận của các bài viết cũng nhƣ các luận văn của các tác giả kể trên vẫn
mang ý nghĩa sâu sắc và có tính kế thừa cao cho những công trình nghiên cứu về
sau. Tuy nhiên các công trình nghiên cứu trên đề cập về đấu giá quyền sử dụng đất
nói chung chứ chƣa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất.
6. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác –
Lênin; tƣ tƣởng Hồ Chí Minh về nhà nƣớc và pháp luật.
Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng bao gồm phƣơng pháp phân tích,
phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp xã hội học để thể hiện
nội dung đề tài.
7. TÍNH MỚI VÀ NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
7.1. Tính mới của đề tài
Ở Việt Nam đã có công trình nghiên cứu khoa học, luận văn về bán đấu giá
quyền sử dụng đất, tuy nhiên đều là những nghiên cứu tổng thể về những vấn đề
liên quan đến bán đấu giá hoặc những nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất ở
3
các địa phƣơng cụ thể chứ chƣa đi sâu nghiên cứu về hợp đồng đấu giá quyền sử
dụng đất; cũng đã có những công trình nghiên cứu khoa học về hợp đồng song chƣa
có ai chọn lựa đề tài cụ thể là hợp đồng trong bán đấu giá quyền sử dụng đất. Nhƣ
vậy, đây là luận văn đầu tiên ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng
đấu giá quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
7.2. Những đóng góp của đề tài
Đề tài “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam”
đƣợc nghiên cứu để đạt đƣợc những kết quả sau:
- Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp
luật nƣớc ta về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất từ trƣớc đến nay;
- Xác định đƣợc hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định của pháp luật về
hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp
luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, giúp các nhà lập pháp tham
khảo để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho
các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đấu
giá quyền sử dụng đất;
- Tác giả đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá
quyền sử dụng đất đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Cụ
thể, là các quy định liên quan đến đối tƣợng của hợp đồng là đất đƣợc nhà nƣớc
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và giải pháp hoàn thiện những
quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.
8. CƠ CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn gồm có 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
4
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại
Việt Nam
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất
Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu không tránh khỏi những thiếu sót, vì
vậy tác giả rất mong nhận đƣợc những lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh
nghiệm nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất.
5
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp
đồng đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Về mặt thuật ngữ khoa học, đất đai đƣợc
hiểu theo nghĩa rộng là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm
khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, đại hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đôi với hoạt động sản
xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời. Luật đất đai năm 1993 của nƣớc ta
cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phong.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo
lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”[41, tr.1]. Vai trò của đất đai đối với
mỗi ngành cũng rất khác nhau. Đối với các ngành nông – lâm nghiệp, đất đai là yếu
tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng
thời là đối tƣợng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất nhƣ cày,
bừa, xới xáo…) và công cụ hay phƣơng tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn
nuôi…). Quá trình sản xuất nông – lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì
nhiêu sinh học tự nhiên của đất. Đối với các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai
trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao
động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình
sản xuất và sản phẩm đƣợc tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của
đất, chất lƣợng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất. Thực tế cho
thấy trong quá trình phát triển xã hội loài ngƣời, sự hình thành và phát triển của mọi
nền văn minh vật chất – văn minh tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật – văn
6
hóa khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất. Trong giai
đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con ngƣời còn thấp, công năng
chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông
nghiệp. Thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng
bƣớc đƣợc mở rông, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn. Đất đai đã cung cấp cho
con ngƣời tƣ liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng nhƣ cung cấp điều kiện
cần thiết về hƣởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Do vậy, có
thể nói đất đai là một trong những thƣớc đo sự giàu có của một quốc gia. Với tầm
quan trọng đặc biệt về chính trị, kinh tế, xã hội nên ở Việt Nam đất đai đã đƣợc
khẳng định là thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến pháp năm 1992[38, tr.4], sửa đổi, bổ
sung năm 2001. Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức nhƣ: Giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho ngƣời có nhu cầu về sử dụng đất, bao gồm hình thức giao đất không thu
tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất là việc Nhà nƣớc
trao quyền sử dụng bằng hợp đồng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Khi Nhà
nƣớc thực hiện việc giao đất, cho thuê đât đối với ngƣời sử dụng đất chính là Nhà
nƣớc đã thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, thực hiện quyền
chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân đối với đất đai. Tùy đối tƣợng ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà
Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là những
nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣơc đối với đất đai, là hoạt động giao trên
thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Một trong những trình tự quan
trọng để đƣợc giao đất (áp dụng đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất) và thuê
đất là đấu giá quyền sử dụng đất. Chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có
hai bên: một bên là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với tƣ
cách là ngƣời thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tức bên
7
bán (chủ thể bắt buộc); một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất
mong muốn đƣợc Nhà nƣớc giao eđất hoặc cho thuê đất, tức bên mua (chủ thể tự
nguyện). Đối tƣợng đấu giá là quyền sử dụng đất.
Nhƣ vậy, có thể khái quát đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của
chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một
bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những người
muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự,
thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người
được nhận quyền sử dụng đất đấu giá.
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong
những giải pháp quan trọng đƣợc quy định trong Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo
tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Không thể phủ nhận
những vai trò to lớn của đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất công khai góp phần giải quyết vấn đề
khiếu kiện trong bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác nhƣ
giá đất bồi thƣờng chƣa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chƣa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ
việc khiếu nại bồi thƣờng xuất phát từ việc ngƣời bị thu hồi đất cho rằng Nhà nƣớc
thu hồi đất giao cho chủ đầu tƣ thực hiện dự án, giá bồi thƣờng thấp (do chủ yếu đất
thu hồi là đất nông nghiệp) nhƣng chủ đầu tƣ lại bán với giá cao (đặc biệt là đất xây
dựng các khu đô thị, khu thƣơng mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trƣờng
bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tƣ khi đƣợc giao đất, cho thuê đất phải thực
hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nƣớc theo quy định).
Hơn nữa, có trƣờng hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tƣ lại trực tiếp
đi thƣơng lƣợng với ngƣời bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tƣ trong một số trƣờng hợp
đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy vô
8
hình chung đã tạo mối quan hệ “trực tiếp” giữa ngƣời bị thu hồi đất và nhà đầy tƣ.
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng nhƣ xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tƣ
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phƣơng án đƣợc duyệt để trả cho ngƣời bị thu hồi đất,
thƣờng là đối với các trƣờng hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt
bằng. Phƣơng pháp này có thể giải quyết đƣợc vấn đề cho một dự án nhƣng sẽ làm
phá vỡ mặt bằng chung, ngƣời bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách đƣợc chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể
đƣợc sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia
đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến ngƣời có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất đƣợc thu vào ngân sách nhà nƣớc. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ;
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trƣờng công
khai, minh bạch. Có nhiều phƣơng thức để xác lập giá thị trƣờng của một mảnh đất,
thửa đất nhƣng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định
giá, các cơ quan nhà nƣớc khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định
giá đất, căn cứ đƣợc coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn
ngƣời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình
thức đấu giá đƣợc áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị
trƣờng, góp phần giải quyết đƣợc bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị
trƣờng vốn đang rất bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế đƣợc tình trạng “xin - cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,
cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho”. Đây là cơ hội để cho tham
nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian,
địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất,
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội đƣợc tham gia sẽ khó có cơ
9
hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá nhƣ hiện tƣợng
thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể phủ nhận những ƣu thế của
phƣơng thức này. Việc có nhiều ngƣời tham gia, cuộc bán đấu giá đƣợc tổ chức
công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần đƣợc khắc phục, loại bỏ.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tƣợng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa
chọn đƣợc nhà đầu tƣ có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự
án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ đƣợc triển khai một cách nhanh
chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và xã hội. Điều này sẽ
hạn chế đƣợc tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không đƣợc đƣa vào sử dụng
nhƣ đang diễn ra ở nhiều nơi nhƣ hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
Trong quan hệ với đất đai, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, đồng thời là một
tổ chức chính trị - quyền lực, đại diện cho toàn xã hội thực hiện thống nhất quản lý
đất đai trong phạm vi lãnh thổ. Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan
trọng của quản lý nhà nƣớc về đất đai. Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đât,
cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là đã tạo một “kênh” quan
trọng để phân phối quỹ đất đai cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy hoạch và
pháp luật. Để có thể phản ánh đúng giá trị thực của đất đai trên thị trƣờng, tạo khả
năng điều tiết nguồn lợi đất đai cho việc phát triển kinh tế và đời sống dân sinh,
pháp luật đất đai quy định: Nhà nƣớc giao đất có thu tền sử dụng đất, cho thuê đất
theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc
Nhà nƣơc giao đất hoặc cho ngƣời sử dụng đất thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, trực tiếp đƣa quyền sử dụng đất vào tham gia thị trƣờng quyền sử
dụng đất trong thị trƣờng bất động sản. Do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có chủ
thể và đối tƣợng đặc biệt. Cụ thể:
TÀI LIỆU THAM KHẢO
10
1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
IX, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
X, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
3. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
XI, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.
4. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới, Nxb.
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
5. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành
Trung ương khóa IX, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
6. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb. Công an
nhân dân, Hà Nội.
7. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật đất đai, Nxb.Tƣ pháp, Hà
Nội.
8. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp luật,
Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội.
9. Trần Quang Huy (chủ biên), Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Tƣ pháp, Hà Nội.
10. TS. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb. Đại học Quốc
gia, Hà Nội.
11. ThS. Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam,
Nxb. Lao động – Xã hội, Hà Nội.
12. Trần Quốc Toản (chủ biên) (1993), Một số vấn đề đổi mới quan hệ sở hữu đất
đai ở Việt Nam, Nxb. Thông tin lý luận, Hà Nội.
11
13. Hoàng Việt (chủ biên) (1999), Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần ở Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
14. TS. Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt
Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
15. Đỗ Bá (1993), Một số vấn đề về đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, Nxb. Thông tin
lý luận, Hà Nội.
16. Lê Xuân Bá (chủ biên) (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động
sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb. Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội.
17. Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở nước ta, Luận văn thạc sĩ luật học.
18. Ban Kinh tế Trung ƣơng Đảng (2002), Báo cáo của Ban chỉ đạo Trung ương
chuẩn bị đề án chính sách đất đai về tình hình thực hiện chính sách, pháp luật
đất đai và kiến nghị chủ trương sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội.
19. Ban Nghiên cứu của Thủ tƣớng Chính phủ (2005), Báo cáo nghiên cứu rà soát
văn bản các văn bản pháp luật về thành lập, tổ chức và hoạt động của doanh
nghiệp với tư tưởng chỉ đạo xây dựng Luật doanh nghiệp thống nhất và Luật
đầu tư chung, Hà Nội.
20. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Báo cáo tổng
hợp kết quả nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất
ở một số địa phương phục vụ cho việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội.
21. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Viện Nghiên cứu Địa chính (2005), Báo cáo tổng
hợp kết quả điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất
có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê
gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng, Hà Nội.
12
22. Bộ Tƣ pháp, Vụ Bổ trợ Tƣ pháp (2004), Tài liệu tham khảo: Các quy định nước
ngoài về bán đấu giá tài sản, Luật về bán đấu giá tài sản của nước Cộng hòa
nhân dân Trung Hoa, Hà Nội.
23. Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo rà soát quy định pháp luật trong nước về bán đấu
giá tài sản, Hà Nội.
24. Bộ Tƣ pháp (2015), Tờ trình Chính phủ về Dự án Luật đấu giá tài sản, Hà Nội.
25. Bộ Tƣ pháp (2015), Bản tuyết minh chi tiết về Dự án Luật đấu giá tài sản, Hà
Nội.
26. Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo đánh giá tác động của Dự thảo Luật đấu giá tài
sản, Hà Nội.
27. Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo kết quả khảo sát về tổ chức và hoạt động bán đấu
giá tài sản, Hà Nội.
28. Bộ Tƣ pháp (2015), Dự thảo Luật đấu giá tài sản, Hà Nội.
29. Sở Tƣ pháp thành phố Đà Nẵng, Chuyên đề về đấu giá tài sản và pháp luật về
đấu giá tài sản, Trang thông tin điện tử Sở Tƣ pháp thành phố Đà Nẵng:
sotuphap.danang.gov.vn, 10/2/2011
30. Nguyễn Quế Anh, Phó Giám đốc Sở Tƣ pháp Nghệ An, Công tác bán đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An – Thực trạng và giải pháp, Trang
thông tin bổ trợ tƣ pháp - Bộ Tƣ pháp: moj.gov.vn, 20/07/2012
31. Thông Chí, Ngân sách khó khăn, Hà Nội ráo riết đòi nợ nghìn tỷ tiền đấu giá
đất, Báo Lao động điện tử: laodong.com.vn, 12/05/2014
32. Nguyễn Tân Thịnh, Phó Cục trƣởng Cục quản lý công sản, Bộ Tài chính, Đấu
giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức xúc về đất đai, Tạp chí Tài chính
điện tử: tapchitaichinh.vn, 23/10/2014
13
33. Nguyễn Ngọc Tân, “Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm
2013”, Cổng giao tiếp điện tử Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, 16/4/2014
34. An Trân, “Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013: Khoảng cách giữa kế hoạch và
thực tiễn”, Báo Hà Nội mới điện tử: hanoimoi.com.vn, 21/11/2013
35. Trọng Hải – Đỗ An, “Còn tình trạng “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng
đất”, Trang điện tử baomoi.com, 05/12/2013
36. Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1959
37. Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980.
38. Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
39. Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ
sung năm 2001.
40. Luật đất đai năm 1987.
41. Luật đất đai năm 1993.
42. Bộ luật dân sự năm 1995.
43. Luật thƣơng mại năm 1997.
44. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998.
45. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010.
46. Luật đất đai năm 2013.
47. Luật xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
48. Luật xây dựng 2014.
49. Bộ luật dân sự năm 2005.
50. Luật đầu tƣ năm 2005.
14
51. Luật đầu tƣ năm 2014.
52. Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
53. Luật nhà ở 2014.
54. Luật thƣơng mại năm 2005.
55. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
56. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
57. Luật quy hoạch đô thị năm 2009.
58. Các nghị định của Chính ohur về thi hành Luật đất đai năm 2003, 2013.
59. Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/01/2005 về bán đấu giá
tài sản.
60. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài
sản.
61. Thông tƣ số 03/2005/TT-BTP của Bộ Tƣ pháp ngày 05/5/2005 hƣớng dẫn một
số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá
tài sản.
62. Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 31/8/2005 về
việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
63. Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên Môi
trƣờng và Bộ Tƣ pháp ngày 04/4/2015 về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
64. Quyết định số 66/2003/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ngày
29/5/2003 ban hành Quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử
15
dụng đất để tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
65. Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí
Minh ngày 07/4/2010 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
66. Quyết định số 1068/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hải Phòng
ngày 15/7/2011 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
67. Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh ngày
10/8/2015 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
16
