tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011-2015)
ĐỀ TÀI

TÌM HIỂU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP

Giảng viên hướng dẫn:
Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

Cần Thơ, 12/2014

Sinh viên thực hiện:
Huỳnh Kiều My
MSSV: 5115908
Lớp: Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37

Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

LỜI CẢM ƠN

Sinh viên thực hiện luận văn xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc đến cha,
mẹ và các thành viên trong gia đình – những người thân đã luôn quan tâm, ủng hộ,
động viên cả về tinh thần và vật chất để sinh viên có thể hoàn thành tốt luận văn tốt
nghiệp của mình.
Trong quá trình thực hiện luận văn, sinh viên chân thành cảm ơn:
- Cô Nguyễn Thị Thanh Xuân – giảng viên hướng dẫn đã nhiệt tình hướng dẫn,
giải đáp những thắc mắc, đưa ra nhận xét, góp ý, định hướng có liên quan đến đề tài
nghiên cứu, từ đó, giúp sinh viên hoàn thiện luận văn của mình hơn cả về mặt nội dung
và hình thức;
- Cô quản lý thư viện khoa Luật đã nhiệt tình hỗ trợ và giúp đỡ sinh viên trong
quá trình tìm kiếm tài liệu tham khảo và viết luận văn ở phòng máy khoa Luật;
- Đội ngũ y, bác sỹ Bệnh viện 121, cô Trịnh Thị Bích Liên – bác sỹ chuyên khoa
II, phòng khám Trịnh Thị Bích Liên đã tận tình điều trị bệnh, giúp sinh viên hồi phục
sức khỏe tốt, tiếp tục hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình;
- Em Nguyễn Văn Gulb – sinh viên lớp Quản lý nguồn lợi thủy sản, khóa 38,
trường ĐH Cần Thơ đã cho sinh viên mượn máy tính trong việc thực hiện chỉnh sửa
luận văn.
Mặc dù sinh viên đã đặt rất nhiều tâm huyết và thời gian nghiên cứu đề tài,
nhưng với kiến thức và hiểu biết có giới hạn cũng như gặp một số vấn đề về sức khỏe

trong quá trình làm luận văn, đề tài nghiên cứu của sinh viên không tránh khỏi những
thiếu sót. Sinh viên thực hiện luận văn rất mong nhận được ý kiến góp ý của quý thầy
cô và các bạn để đề tài nghiên cứu của sinh viên được hoàn thiện hơn.
Trân trọng!

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài………………………………………………………………1
2. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………...3
3. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu…………………………………………….3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu……………………………………………………..4
5. Kết cấu của luận văn…………………………………………………………..4
Chƣơng 1.
Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
nông nghiệp
1.1. Một vài khái niệm có liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………...5
1.1.1. Khái niệm hợp đồng…………………………………………………….....5
1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất……………………………………....6
1.1.3. Đất nông nghiệp ......................................................................................... 9

1.2. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp .................... 10
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp…..
…………………………………………………………………………………..10
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
…………………………………………………………………………………..13
1.3. Nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp…………..15
1.4. Lịch sử hình thành và phát triển hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng
đất……………………………………………………………………………….17
1.4.1. Giai đoạn trước năm 1858……………………………………………….17
1.4.2. Giai đoạn từ năm 1858 đến năm 1980…………………………………..20
1.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến nay…………………………………………21

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

Chƣơng 2.
Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
nông nghiệp
2.1. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
………………………………………………………………………………….23
2.1.1. Bên chuyển nhượng……………………………………………………..23
2.1.1.1. Bên chuyển nhượng là hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp……………23
2.1.1.2. Bên chuyển nhượng là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp………………..27

2.1.2. Bên nhận chuyển nhượng……………………………………………….30
2.1.2.1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……
…………………………………………………………………………………………….31
2.1.2.2. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
………………………………………………………………………………………………32
2.2. Đối tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
…………………………………………………………………………………..35
2.2.1. Điều kiện chung khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp………………………………………………………………………………36
2.2.2. Điều kiện về hình thức sử dụng đất nông nghiệp………………………37
2.3. Hình thức, hiệu lực, nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………39
2.3.1. Hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông ..…………………………………………………………………………...39
2.3.2. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
…………………………………………………………………………………..41
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất nông nghiệp………………………………………………………42
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng……………………………42
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng……………………..44
2.5. Trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………46
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

2.5.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……46
2.5.2. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp…………………………………………………………………………...47
Chƣơng 3.
Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất nông nghiệp và giải pháp hoàn thiện
3.1. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất nông nghiệp………………………………………………50
3.1.1. Vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp diễn ra khá phổ biến……………………………………………………50
3.1.2. Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không
đáp ứng các điều kiện về mặt chủ thể vẫn diễn ra…………………………….50
3.1.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp được quy định chưa thống nhất…………………………………51
3.1.4. Không ghi nhận quyền được nhận hay không được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng
đồng dân cư, cơ sở tôn giáo……………………………………………………51
3.2. Nguyên nhân của vấn đề………………………………………………….52
3.2.1. Đất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận để được phép chuyển nhượng
…………………………………………………………………………………...52
3.2.2. Không đưa ra quy định cụ thể để xác định tư cách của nhười sử dụng
đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp…………………..53
3.2.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp được điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau…………………...54
3.3. Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp…………………………………….54
3.3.1. Tăng cường hoạt động cấp Giấy chứng nhận…………………………..54
3.3.2 .Thay thế quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa” bằng

quy định “hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và không được chuyển mục đích sử
dụng”……………………………………………………………………………55
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

3.3.3. Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có
hiệu lực kể từ thời điểm công chứng…………………………………………..56
3.3.4. Ghi nhận quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo………57
KẾT LUẬN……………………………………………………………………..58
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………………60

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nơi cư trú
và diễn ra mọi hoạt động đời sống, kinh tế, xã hội của con người, là một yếu tố cấu
thành nên lãnh thổ quốc gia và là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Với vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai, con người luôn mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất và tinh thần để phục
vụ cho nhu cầu đời sống. Sự chuyển dịch đất nông nghiệp từ chủ thể này sang chủ thể
khác là một quy luật tất yếu, lần đầu tiên được ghi nhận tại Luật Đất đai 1993 với tên
gọi là chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Kế thừa và hoàn thiện quy định liên quan
đến chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai
2013 ngày càng hoàn thiện, mở rộng thêm 2 quyền trong nhóm quyền chuyển quyền
sử dụng đất (quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất), đồng thời,
quy định cụ thể hơn quyền, nghĩa vụ cũng như các điều kiện, trình tự, thủ tục khi thực
hiện các giao dịch về chuyển quyền.
Trong các giao dịch về chuyển quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
giao dịch phổ biến và diễn ra sôi động. Do là giao dịch liên quan đến tài sản đặc biệt
nên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp
và là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên
cơ sở phân loại đất. Ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng là một tất yếu, xuất
phát từ ba lý do cơ bản sau:
Thứ nhất, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất. Việt Nam là nước
có nền kinh tế nông nghiệp lâu đời. Phần đông dân số sống bằng nghề nông, nhu cầu
về đất nông nghiệp là rất lớn. Khi người đang sử dụng đất nông nghiệp không còn nhu
cầu hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp, mong muốn chuyển
giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người đang có nhu cầu sử dụng là một nhu
cầu chính đáng.

Thứ hai, giúp giảm bớt thủ tục hành chính về đất đai. Thực hiện chuyển dịch
quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp một cách hợp pháp là cách thức đơn giản nhưng hiệu quả, giúp giảm bớt

1
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

các thủ tục rườm rà khi Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của người này và giao đất
lại cho người kia.
Thứ ba, góp phần làm cho quan hệ đất đai vận động linh hoạt hơn, sử dụng đất
nông nghiệp tiết kiệm và hiệu quả hơn. Để chuyển dịch đất nông nghiệp thông qua hợp
đồng chuyển nhượng, các bên chỉ cần tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện,
trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp. Đồng thời, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp cũng giúp rút ngắn được thời gian cho những thủ tục hành chính
rườm rà, tránh được tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không sử dụng hoặc sử
dụng không đúng mục đích. Từ đó, đất nông nghiệp được sử dụng tiết kiệm và hiệu
quả hơn.
Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có những
điểm đặc biệt hơn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất
khác. Điểm đặc biệt đó được thể hiện như sau:
Thứ nhất, phạm vi chủ thể tham gia bị giới hạn. Trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng chỉ có thể là hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất nông nghiệp, bên nhận chuyển nhượng chỉ có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia

đình, cá nhân.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đất nông
nghiệp trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này là đất dùng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm (đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm
khác) và đất trồng cây lâu năm (sẽ phân tích rõ hơn ở phần phạm vi nghiên cứu).
Thứ ba, ngoài việc phải tuân thủ các quy định chung về điều kiện, trình tự, thủ
tục khi thực hiện chuyển quyền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phải tuân thủ các điều kiện riêng.
Đó là các quy định về trường hợp chuyển nhượng có điều kiện, trường hợp nhận
chuyển nhượng có điều kiện, trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp.
Trong bối cảnh, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013,
có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003, tìm hiểu những điểm
mới trong quy định của Luật Đất đai 2013 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp để thấy được những bất cập mà Luật đất đai 2013 chưa
giải quyết được và kiến nghị giải pháp hoàn thiện.
Trên đây là những lý do sinh viên thực hiện luận văn lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” làm đề tài
nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình.

2
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy định của pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong bối cảnh Luật
Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ ngày
01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003. Tìm hiểu những điểm mới trong quy định
của Luật Đất đai 2013 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thấy được Luật mới đã giải quyết được những bất cập nào tồn tại từ Luật
Đất đai 2003. Đồng thời, tìm ra những bất cập mà Luật đất đai 2013 chưa giải quyết
được và kiến nghị giải pháp hoàn thiện.
3. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu
Theo quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam, đất nông nghiệp thường
được hiểu là đất dùng vào trồng trọt như đất trồng lúa, trồng hoa màu (rau, củ, …) và
các loại cây được coi là lương thực (ngô, khoai, sắn, …).
Pháp luật đất đai hiện hành phân loại đất thành 3 nhóm đất: nhóm đất nông
nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng căn cứ vào mục đích sử
dụng đất. Trong đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
- Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm. Đất
trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
- Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản bao gồm đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt, đất nuôi
trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản nước lợ;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên
đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác pháp
luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập,
nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu quy
định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với khái

niệm đất nông nghiệp ở một khía cạnh hẹp hơn quy định của pháp luật. Theo đó, đất
nông nghiệp là đất được xác định dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp,
bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm
gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác. Đất trồng cây lâu năm là đất trồng
các loại cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng thu hoạch trong
3
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

nhiều năm và phải trải qua thời kỳ cơ bản mới có thể thu hoạch như cao su, chè, cà phê,
cam, quýt, bưởi, …
Để đạt được mục đích nghiên cứu, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu các khái
niệm cơ bản, có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp; đi sâu tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy định của pháp luật về chủ thể, đối
tượng, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; quyền
và ngĩa vụ của các bên trong hợp đồng; điều kiện, trình tự, thủ tục, nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, sinh viên thực hiện luận văn sử dụng các phương
pháp sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp;
- Phương pháp quy nạp, diễn dich;
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp phân tích luật viết;

- Phương pháp trừu tượng khoa học.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm có 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp
Chương 2. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp
Chương 3. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và giải pháp hoàn thiện.

4
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

CHƢƠNG 1.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1. Một vài khái niệm có liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất nông nghiệp
1.1.1. Khái niệm hợp đồng
Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự1.

Để tồn tại và phát triển mỗi cá nhân, tổ chức (chủ thể) cần phải tham gia vào
nhiều quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó việc thiết lập các quan hệ trao đổi, chuyển
giao cho nhau những lợi ích vật chất để đáp ứng nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt, tiêu dùng
đóng một vai trò quan trọng. Quan hệ trao đổi, chuyển giao vật chất (thường được biểu
hiện dưới dạng tài sản) nói trên là một tất yếu của đời sống xã hội. Quan hệ này ngày
một phát triển, được Nhà nước ghi nhận và ban hành các quy định của pháp luật để
điều chỉnh thông qua việc xác lập quan hệ hợp đồng. Từ khái niệm có thể thấy, hợp
đồng có những đặc điểm sau :
Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. Các Mác nói: “Tự chúng,
hàng hóa không thể đi đến thị trường trao đổi với nhau được. Muốn cho những vật
chất đó trao đổi với nhau thì những người giữ chúng phải đối xử với nhau như những
người mà ý chí nằm trong vật chất đó”2. Quan hệ hợp đồng chỉ được hình thành từ
hành vi thể hiện ý chí của chủ thể. Sự thể hiện ý chí có thể bằng lời nói, hành động hay
việc làm cụ thể. Tuy nhiên, nếu sự thể hiện ý chí chỉ xuất phát từ một bên (hành vi đơn
phương) mà không được bên kia chấp nhận thì cũng không hình thành quan hệ hợp
đồng. Quan hệ hợp đồng chỉ hình thành khi có sự thể hiện và thống nhất ý chí, hay nói
cách khác là có sự gặp gỡ ý chí giữa các bên. Sự thể hiện ý chí phải tự nguyện, bình
đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng là tài sản, công việc. Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền tác giả, …). Tài sản chỉ trở
thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau: tài sản phải hiện
hữu, được phép lưu thông trong giao dịch dân sự, có thể đem lại lợi ích cho chủ thể, có
thể chiếm giữ được, tài sản thuộc sở hữu của chủ sở hữu. Tài sản chia thành hai loại là
1
2

Điều 388 Bộ luật dân sự 2005.
Các Mác, “Tư Bản”, quyển 1, tập I, Nxb. Sự Thật, Hà Nội, 1973, trang 163.

5

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

bất động sản và động sản. Bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất.
Đối tượng của hợp đồng là công việc thì công việc đó phải xác định, có thể thực hiện
được, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Thứ ba, ý chí của các chủ thể trong hợp đồng phải phù hợp với ý chí của Nhà
nước. Về nguyên tắc, các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung và hình
thức của hợp đồng. Tuy nhiên sự tự do thỏa thuận này được đặt trong một giới hạn
nhất định là không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Ví dụ : nguyên tắc chung là
hợp đồng có thể giao kết bằng lời nói, văn bản, hành vi cụ thể. Nhưng theo quy định
của pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành
văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, khi thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ quy định này.
Thứ tư, hợp đồng là một giao dịch dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền
và nghĩa vụ của các bên. Khi hợp đồng được giao kết phù hợp với ý chí của nhà làm
luật thì hợp đồng có hiệu lực đối với các bên. Khi đó, quyền, nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng sẽ phát sinh, thay đổi, chấm dứt. Ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất là
bên chuyển nhượng, đồng thời, xác lập quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của bên nhận
chuyển nhượng.
Thứ năm, mục đích của hợp đồng là nhằm để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu
dùng hằng ngày. Đây là một trong những tiêu chí, cơ sở để phân biệt hợp đồng dân sự
với các hợp đồng khác như hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động.

Xét cụ thể, hợp đồng là một giao dịch dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt
quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản, làm
một công việc hoặc không làm một công việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác nhằm
đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hằng ngày. Tuy nhiên, việc liệt kê như trên dẫn
đến tình trạng bỏ sót, quy định không đầy đủ và bao quát hết các mối quan hệ diễn ra
trên thực tế. Nếu có một quan hệ hợp đồng mới phát sinh trên thực tế thì phải sửa đổi,
bổ sung, ban hành luật mới. Để khắc phục tình trạng trên, Bộ luật Dân sự 1995 và
2005 đã định nghĩa hợp đồng dưới dạng khái quát hơn. Theo đó, hợp đồng dân sự là
sự thỏa thuận giữa các bên làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì đất đai là tài sản thuộc chế độ sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không
trực tiếp thực thi quyền sử dụng mà trao quyền sử dụng cho các chủ thể sử dụng đất
theo quy định của pháp luật. Từ đây, các khái niệm có liên quan đến quyền sử dụng
6
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

đất được hình thành, dẫn đến sự hình thành và phát triển quan hệ về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể chuyển nhượng
sang chủ thể nhận chuyển nhượng trên cơ sở có giá. Theo đó, người chuyển nhượng
chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và nhận về mình một
khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất1.

Trước năm 1980, đất đai tồn tại dưới nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhìn chung, pháp luật giai đoạn này cấm việc mua
bán, chuyển nhượng đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể. Đất đai
thuộc sở hữu tư nhân thì được phép mua bán, chuyển nhượng.
Hiến pháp 1980 ra đời, lần đầu tiên ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1908, Luật Đất đai 1987 quy định việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai bị nghiêm cấm dưới mọi hình thức2. Người sử dụng đất chỉ
được phép khai thác các tính năng, công dụng của đất, nghĩa là chỉ được quyền sử
dụng mà không được quyền “định đoạt”- mua bán, chuyển nhượng đất đai.
Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền được khai thác các tính năng, công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Mặc dù pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nhưng trên thực tế hoạt động này vẫn diễn
ra. Bởi lẽ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị
trường. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn này tồn tại với
tên gọi mua bán, chuyển nhượng đất đai hay mua bán, chuyển nhượng ruộng đất.
Luật đất đai 1993 ra đời cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1992. Đây là một
bước ngoặc quan trọng đánh dấu sự phát triển của pháp luật về đất đai. Luật Đất đai
1993 quan tâm nhiều hơn đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt là
việc ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có được chuyển quyền sử dụng đất thông
qua 5 hình thức là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử
dụng đất. Tiếp theo đó, Luật Đất đai 2003, 2013 tiếp tục mở rộng thêm các quyền năng
của người sử dụng đất. Bên cạnh 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói trên, Nhà
nước ghi nhận thêm 2 quyền là quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và quyền góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không chỉ có quyền khai thác
các tính năng, công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, kết quả đầu tư trên đất mà còn được
phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,

1
2

Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật Đất đai, khoa Luật, trường ĐH Cần Thơ, trang 73.
Điều 5 Luật Đất đai 1987.

7
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Về bản chất, chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Đối tượng của giao
dịch này là quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu. Không một chủ thể sử dụng đất nào (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, …)
có quyền sở hữu đối với đất. Do chủ thể sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất nên
không có quyền định đoạt đối với đất đang sử dụng mà chỉ có quyền định đoạt đối với
quyền sử dụng đất đó thông qua quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói
cách khác, chính đất đai là một tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên không thể và
không được phép lưu thông, chỉ có quyền sử dụng đất là quyền tài sản được phép lưu
thông trong các giao dịch dân sự về đất. Qua đó, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là
sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của
Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai1. Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức được thực hiện phổ biến trên thực
tế, biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai
phù hợp với cơ chế thị trường. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ

việc chủ thể đang sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất và muốn chuyển dịch
quyền sử dụng đất của mình cho người khác để nhận về một khoảng lợi ích vật chất
(một khoản tiền). Hiểu theo cách thông thường, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
việc “đổi quyền sử dụng đất để lấy tiền”. Theo đó, chủ thể sử dụng đất không còn nhu
cầu sử dụng đất tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với đất đang sử
dụng và chuyển các quyền, nghĩa vụ đó cho một chủ thể khác có nhu cầu sử dụng đất
để nhận về mình một khoản tiền nhất định. Khoản tiền được trả là khoản tiền tương
ứng với giá trị của quyền sử dụng đất cũng như các chi phí mà chủ sử dụng đất đã đầu
tư trong quá trình sử dụng để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất (gọi là giá trị quyền sử
dụng đất). Việc chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất làm chấm dứt quyền, nghĩa
vụ sử dụng đất của chủ thể chuyển nhượng, đồng thời, xác lập quyền, nghĩa vụ sử
dụng đất của chủ thể nhận chuyển nhượng.
Tóm lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất
từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể trên cơ sở có giá. Theo đó, người chuyển
quyền chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền và nhận về mình
một khoản tiền tương ứng với giá quyền sử dụng đất.

1

Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 320.

8
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

1.1.3. Đất nông nghiệp
Ở Việt Nam hiện nay, khái niệm về đất nông nghiệp theo quy định pháp luật và
thực tiễn có sự khác nhau. Theo Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp là một nhóm
đất gồm tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau với tư cách là tư liệu sản
xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối và các mục đích nông nghiệp khác, được gọi chung là nhóm đất nông
nghiệp1. Còn theo quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam, đất nông nghiệp
thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng hoa màu (rau, củ, …) và các loại cây được coi
là lương thực (ngô, khoai, sắn, …). Ở phạm vi đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu
đất nông nghiệp ở một khía cạnh hẹp hơn quy định của pháp luật. Theo đó, đất nông
nghiệp là đất được xác định dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao
gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm.
Trước đây Luật Đất đai 1987 và Luật Đất đai 1993 quy định về đất nông nghiệp
như sau: đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất nông nghiệp
như trồng trọt, chăn nuôi, kể cả nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu, thí nghiệm về
trồng trọt, chăn nuôi2. Như vậy, trước Luật Đất đai 2003, đất nông nghiệp bao gồm
các loại đất trồng trọt, đất chăn nuôi, đất nuôi trồng thủy sản, đất dùng vào nghiên cứu,
thí ngiệm về trồng trọt và chăn nuôi. Có thể thấy, việc phân loại đất nông nghiệp như
trên có sự đan xen, chồng chéo, không tách bạch về mặt pháp lý giữa đất nông nghiệp
và đất nuôi trồng thủy sản gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước và
việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp. Nguyên nhân của
vấn đề là do việc phân loại đất trong giai đoạn này dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau,
vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất.3
Để khắc phục những hạn chế trên cũng như nhằm tạo điều kiện thận lợi cho người
sử dụng đất nói chung và nười sử dụng đất nông nghiệp nói riêng thực hiện các quyền
của mình trong việc sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 đã phân loại đất thành 3 nhóm đất
căn cứ vào mục đích sử dụng đất bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông
1

Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm gồm đất
trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.
Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Đất nuôi trồng thủy sản.
Đất làm muối.
Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng
trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập,
nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
2
Xem Điều 23 Luật Đất Đai 1987 và Điều 42 Luật Đất đai 1993.
3
Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 332.

9
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng1. Nhóm đất nông nghiệp gồm 5 loại đất, trong đó có đất
sản xuất nông nghiệp (sau đây gọi là đất nông nghiệp). Đất nông nghiệp là đất được
dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm
và đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng

cho chăn nuôi và đất trồng cây hằng năm khác. Cây lâu năm là cây có chu kỳ sinh
trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng thu hoạch trong nhiều năm và phải trải qua
thời kỳ cơ bản mới có thể thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, bưởi, …
Luật Đất đai 2013 ra đời, quy định đất nông nghiệp cơ bản là giống như Luật Đất
đai 2003. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp là đất trồng cây hằng năm, Luật Đất đai
2013 không tách đất đồng cỏ dùng cho chăn nuôi thành một loại đất riêng mà thuộc
trong loại đất trồng cây hằng năm khác. Theo đó, đất trồng cây hằng năm gồm đất
trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác2.
Như vậy, về phân loại đất, từ Luật Đất đai 2003, khái niệm “nhóm đất nông
nghiệp” thay thế cho khái niệm “đất nông nghiệp” theo cách hiểu truyền thống trước
đây. Nhóm đất nông nghiệp là một khái niệm rộng và bao quát, được hiểu là tổng thể
các loại đất có đặc tính giống nhau với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các mục
đích nông nghiệp khác. Còn đất nông nghiệp là một loại đất thuộc nhóm đất nông
nghiệp, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu dung vào mục đích sản xuất nông
nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm.
1.2. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp
và là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên
cơ sở phân loại đất. Căn cứ Điều 679 Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng theo quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Có thể hiểu, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong
đó, quyền sử dụng đất nông nghiệp là đối tượng của hợp đồng.
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện kể từ khi Luật
Đất đai 1993 ra đời, ghi nhận quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử
1

2

Xem Điều 13 Luật Đất đai 2003.
Điểm a Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013.

10
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại
và phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Như đã đề cập ở tiểu mục 1.1.2,
đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý trên cả nước. Nhà nước không trực tiếp thực thi quyền sử dụng
đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các quyết định giao,
cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
trong các quyền của người sử dụng đất. Do quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt
nên Nhà nước quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện
thông qua hợp đồng. Từ đó, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra
đời. Theo Điều 705 Bộ Luật Dân sự 1995, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo những điều kiện, nội dung, hình thức
chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định, theo đó
người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn

người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Tuy nhiên, khái niệm
trên là chưa chính xác, bởi ngoài việc phải tuân thủ những điều kiện, nội dung, hình
thức chuyển quyền sử dụng đất thì các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất còn phải tuân thủ những điều kiện, nội dung, hình thức riêng của hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng. Thêm vào đó, nếu gọi các bên trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền là rất
chung chung, không thể phân biệt với các chủ thể trong hoạt động chuyển quyền. Để
khắc phục những hạn chế đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định khái niện hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 679 như sau: hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật
Dân sự và pháp luật đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp và
là một dạng của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên cơ sở
phân loại đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nói chung các giao dịch
dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
thể là quyền sử dụng đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi
nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Còn khi nói đến hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nông nghiệp là nói đến giao dịch chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất
1

Khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993.

11
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37

Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

nông nghiệp. Như đã trình bày ở tiểu mục 1.1.3, đất nông nghiệp là đất được xác định
chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm
(đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác) và đất trồng cây lâu năm.
Việc ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức hợp đồng là cần thiết. Sự cần thiết đó được
thể hiện như sau:
Thứ nhất, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất. Khi người sử
dụng đất nông nghiệp không còn nhu cầu hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng
đất thì việc mong muốn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác
để nhận về mình một khoản tiền là nhu cầu hoàn toàn chính đáng.
Thứ hai, giúp giảm bớt các thủ tục hành chính về đất đai. Khi không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức hợp đồng, người
sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp phải làm đơn xin giao đất hoặc thuê
đất. Đồng thời, Nhà nước phải tiến hành xét duyệt đơn, thu hồi đất của người đang sử
dụng đất nông nghiệp, tiến hành giao đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng
đất nông nghiệp. Trong khi đó, thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đơn giản hơn mà
vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý của hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những
người sử dụng đất được pháp luật cho phép để xác lập quyền sử dụng đất nông nghiệp
cho chủ thể mới mà Nhà nước không phải thu hồi đất nông nghiệp từ người này sau đó
trao lại cho người kia1.
Thứ ba, góp phần giúp quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nông
nghiệp nói riêng được vận động một cách linh hoạt hơn, sử dụng đất nông nghiệp tiết
kiệm và hiệu quả hơn. Như đã phân tích ở trên, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng thì quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được
chuyển giao từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể nhận chuyển nhượng theo quy

định của pháp luật, không phải kinh qua nhiều thủ tục hành chính về đất đai. Đồng
thời, hình thức này sẽ góp phần rút ngắn thời gian đất nông nhiệp bị bỏ hoang, không
sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích khi chủ thể sử dụng đất không công nhu
cầu hoặc không còn khả năng sử dụng.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau
1

Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 337.

12
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

đây gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp cho
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên nhận
chuyển nhượng), còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một
hợp đồng dân sự nên có đấy đủ các đặc điểm của một hợp đồng dân sự nói chung.
Ngoài ra, do tính chất đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp còn mang một số đặc điểm đặc thù.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một dạng

của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biểu hiện tập trung tính chất chuyển
quyền sử dụng đất. Như đã đề cập ở tiểu mục 1.2.1, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là khái niệm chung khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất
nói chung. Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, do đó, là một dạng của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tính chất chuyển quyền của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thể hiện ở chổ:
- Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác;
- Đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất;
- Khi thực hiện chuyển nhượng, vừa phải tuân thủ quy định chung của Bộ luật
Dân sự và pháp luật đất đai về chuyển quyền, vừa phải tuân thủ các quy định riêng về
chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp
đồng song vụ, có đền bù. Tính chất song vụ của hợp đồng này thể hiện ở chổ bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có nghĩa vụ đối với nhau. Các bên
đồng thời là người có nghĩa vụ và có quyền. Nghĩa vụ của bên này tương ứng với
quyền của bên kia và ngược lại. Ví dụ như: quyền được nhận tiền chuyển nhượng đất
nông nghiệp của bên chuyển nhượng tương ứng với nghĩa vụ trả tiền của bên nhận
chuyển nhượng; quyền yêu cầu giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông
nghiệp của bên nhận chuyển nhượng, tương ứng với nghĩa vụ chuyển giao giấy tờ liên
quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng của bên chuyển nhượng.
Tính chất song vụ này khác với hợp đồng chuyển đổi ở chổ: trong hợp đồng chuyển
đổi thì các bên vừa là bên chuyển đổi cũng vừa là bên nhận chuyển đổi. Nghĩa vụ,
quyền của bên này đồng thời cũng là nghĩa vụ, quyền của bên kia.

13
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My

Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

Tính “có đền bù” thể hiện ở chổ bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng và nhận về phần mình một khoảng
lợi ích vật chất (tiền) tương ứng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở có giá (gọi là giá đất). Gía
đất là khoản tiền do bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng ứng với
quyền sử dụng đất và các chi phí khác làm tăng giá trị của đất. Khác với tính chất có
đền bù trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là “đổi đất lấy đất” nhằm tạo
điều kiện thuận lợi hơn trong việc sử dụng đất, tránh tình trạng manh mún, phân tán
đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mang tính chất là “đổi
đất lấy tiền”. Theo đó, chủ thể sử dụng đất không còn khả năng hoặc không còn nhu
cầu sử dụng đất tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với một thửa
đất và chuyển giao hẳn đất và quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng, không
nhận lại quyền sử dụng đất tương ứng mà nhận về một khoản tiền tương ứng giá trị
quyền sử dụng đất đã chuyển giao.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng
trọng thức. Về nguyên tắc, hợp đồng là sự tự do thỏa thuận và đi đến thống nhất ý chí
giữa các bên. Hợp đồng có thể được giao kết bằng lời nói, văn bản hay hành vi cụ thể.
Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải đáp ứng yêu cầu về hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp
luật về đất đai. Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải
được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Thứ tư, phạm vi chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp bị giới hạn. Xuất phát từ vai trò quan trọng của đất nông nghiệp đối
với phát triển kinh tế và đời sống, Nhà nước ban hành những quy định giới hạn về chủ

thể chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất nông
nghiệp. Pháp luật đất đai quy định chặt chẽ những chủ thể chuyển nhượng đất nông
nghiệp có điều kện và những chủ thể không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp. Ví dụ như: hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;
đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được phép chuyển nhượng. Mục
đích của các quy định này là để phát triển sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quỹ đất nông
nghiệp, đảm bảo an ninh, an toàn lương thực của quốc gia.
Thứ năm, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền
sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp. Như đã nói ở tiểu mục 1.2.1, đối tượng của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền sử dụng đất nông
14
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

nghiệp, bao gồm quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm và quyền sử dụng đất trồng
cây lâu năm. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có giá và hình thức
giống như là một hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, chính đối tượng của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã tạo nên sự khác biệt cơ bản giữa hợp đồng
mua bán tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Sự khác
biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Có thể thấy, trong hợp đồng
mua bán, tài sản được bán phải thuộc sở hữu của bên bán hay ít nhất bên bán cũng có
quyền định đoạt đối với tài sản bán. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp thì đất nông nghiệp là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại

diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất nông nghiệp không phải là chủ sở hữu, không có
quyền định đoạt đối với đất. Do đó, người sử dụng đất không có quyền mua bán,
chuyển nhượng đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật.
1.3. Nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hình thức của chuyển
quyền sử dụng đất. Vì vậy, các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất cũng là nguyên
tắc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Các nguyên tắc này được
hình thành trên cơ sở các nguyên tắc của ngành luật đất đai như: nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quy đất nông nghiệp, nguyên tắc
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, nguyên tắc sử
dụng đất hợp lý và tiết kiệm, …).
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cần phải tuân thủ 3
nguyên tắc cơ bản sau1:
Nguyên tắc thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có sự giới
hạn về phạm vi chủ thể. Đất nông nghiệp đóng một vai trò quan trọng trong phát triển
kinh tế và đời sống xã hội. Việc ưu tiên cho người làm nông nghiệp và bảo vệ quỹ đất
nông nghiệp là cần thiết. Do đó, các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất quy định chặt chẽ hơn về mặt chủ thể tham gia chuyển nhượng đối với loại
đất nông nghiệp. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ những
quy định chung và riêng đối với chủ thể và loại đất nông nghiệp chuyển nhượng. Theo
nguyên tắc này thì chỉ những chủ thể được pháp luật cho phép mới có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Những chủ thể thuộc trường hợp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có điều kiện thì chỉ được phép chuyển nhượng

1

Điều 691 Bộ luật Dân sự 2005.

15

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

khi đáp ứng các điều kiện theo quy định. Pháp luật quy định những chủ thể thuộc
trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Nguyên tắc thứ hai, các bên tự do thỏa thuận nội dung của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật đất đai. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện
thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp đồng dân sự. Do vậy, các
bên trong hợp đồng cần phải có sự biểu lộ, thỏa thuận và thống nhất ý chí. Về nguyên
tắc chung, các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có quyền tự
do thỏa thuận để đi đến thống nhất nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên như đã đề cập ở
mục 1.1.1, ý chí và sự tự do thỏa thuận của các bên chủ thể không phải là “tự do tuyệt
đối”. Sự tự do ấy bị giới hạn bởi lợi ích công cộng, lợi ích Nhà nước mà quy định của
Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai là hiện thân để bảo vệ các lợi ích đó.
Nguyên tắc thứ ba, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sử
dụng đất đúng mục đích, thời hạn, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để
khai thác lợi ích từ đất một cách hiệu quả nhất, con người phải tác động tích cực và
thường xuyên lên đất (đầu tư, cải tạo, bồi bổ đất, …), đồng thời phải sử dụng đất hợp
lý, tiết kiệm, đúng mục đích. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển
nhượng là thời hạn sử dụng đất còn lại của bên chuyển nhượng. Bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời
hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền .Việc sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng

phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại thời điểm nhận
chuyển nhượng. Nghĩa là việc sử dụng đất nông nghiệp phải phù hợp với việc phân bổ
và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ
sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng
kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định; phù hợp
với việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy
hoạch sử dụng đất của địa phương. Sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp của địa phương đảm bảo việc thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch của Nhà nước, đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất cho Nhà nước và
người sử dụng.
Lưu ý, sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích trong trường hợp này được hiểu
là sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận. Trong trường
hợp bên nhận chuyển nhượng muốn chuyển đổi mục đích sử dụng và được Nhà nước
16
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

cho phép thì bên nhận chuyển nhượng vẫn được chuyển đổi mục đích và sử dụng đất
nông nghiệp nhận chuyển nhượng theo mục đích đã chuyển đổi.
Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở, nền tảng để thực hiện
vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đối với đất đai trên
phạm vi cả nước. Mục đích chủ yếu của các nguyên tắc này là phát triển nông nghiệp,
bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp, hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào các mục đích khác, sử dụng đất

nông nghiệp một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
1.4. Lịch sử hình thành và phát triển hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất1
Mặc dù pháp luật chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ khi Hiến pháp ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai và được cụ thể hóa lần đầu tiên trong Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên, trên
thực tế, việc chuyển nhượng, mua bán đất đai đã hình thành và tồn tại từ rất lâu trong
đời sống xã hội. Ở mỗi giai đoạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
những tên gọi và các đặc trưng riêng.
1.4.1. Giai đoạn trước năm 1858
Do đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng nên các triều đại phong kiến không
ngừng tăng cường công tác quản lý đất đai, đưa ra các chính sách pháp luật điều tiết
các mối quan hệ về đất đai. Mỗi triều đại lựa chọn cho mình một phương pháp để điều
tiết, quản lý đất riêng sao cho phù hợp với quyền lợi của giai cấp thống trị, phù hợp
nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội và yêu cầu xây dựng nhà nước đương thời.
Dưới thời kỳ trị vì đất nước của các vua Hùng, đất đai trong phạm vi công xã đều
thuộc sở hữu chung của công xã, được chia cho các gia đình sử dụng. Chế độ công hữu
về đất đai được thiết lập và tồn tại bền vững.
Giai đoạn 179 TCN đến 938SCN- giai đoạn chống ách đô hộ của phong kiến
Trung Quốc tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai: sở hữu tối cao của Nhà nước về đất
đai và sở hữu tư nhân về đất đai. Trong giai đoạn này, hầu hết đất đai ở các làng xã,
đồn điền đều trở thành ruộng quốc khố thuộc sở hữu của chính quyền đô hộ Trung
Quốc. Ruộng quốc khố không được phép mua bán hay chuyển nhượng. Ruộng đất
thuộc sở hữu tư nhân rất ít và hầu như chưa xuất hiện việc mua bán, chuyển nhượng.

1

Xem Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND Hà Nội, 2007.

17

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37