Đánh giá thực trạng và đề xuất hướng sử dụng đất phát triển mạng lưới điểm dân cư trên địa bàn huyện tuy đức tỉnh đăk nông

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học Nông nghiệp hà nội
---------------

V HI NAM

NH GI THC TRNG V XUT HNG S DNG
T PHT TRIN MNG LI IM DN C TRấN A
BN HUYN TUY C, TNH K NễNG
LUN VN THC S NễNG NGHIP

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 60.62.16

Ngời hớng dẫn khoa học: ts. NGUYN QUANG HC

Hà nội 2010


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược
cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Vũ Hải Nam

i


LờI CảM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi còn nhận đợc sự hớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của các cơ quan, đồng nghiệp và
nhân dân địa phơng.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hớng dẫn khoa học
TS. Nguyờn Quang Hoc đã tận tình hớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi
trờng, viện Sau đại học trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội, các cán bộ phòng Tài
nguyên và Môi trờng huyện Tuy Đc - tỉnh Đắk Nông, các phòng ban, cán bộ và
nhân dân các xã của huyện Tuy Đc đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện luận văn này./.
Tác giả luận văn

V Hi Nam

ii


Môc lôc
Lêi cam ®oan

i

Lêi c¶m ¬n

ii

Môc lôc

iii

Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t

vi

Danh môc b¶ng, biểu ñồ, hình ảnh

vii

1. MỞ ĐẦU

1

1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2.

Mục ñích, yêu cầu

2

1.2.1. Mục ñích

2

1.2.2. Yêu cầu

2

2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

3

2.1.

3

Những lý luận cơ bản về hệ thống ñiểm dân cư

2.1.1. Những khái niệm về hệ thống ñiểm dân cư

3

2.1.2. Thành phần ñất ñai trong ñiểm dân cư

4

2.1.3. Phân loại hệ thống ñiểm dân cư

7

2.1.4. Những nguyên tắc cơ bản phát triển hệ thống ñiểm dân cư

11

2.1.5. Mục tiêu quy hoạch xây dựng phát triển hệ thống ñiểm dân cư

12

2.2. Xu thế và kinh nghiệm phát triển khu dân cư một số nước trên thế giới

15

2.2.1. Cộng Hòa Liên Bang Đức

15

2.2.2. Cộng hoà Ấn Độ

15

2.2.3. Trung Quốc

16

2.2.4. Vương quốc Thái Lan

17

iii


2.3. Khái quát tình hình phát triển mạng lưới dân cư Việt Nam

17

2.4. Đặc ñiểm và xu hướng biến ñổi cơ cấu dân số, lao ñộng của ñiểm dân cư...

19

2.5. Định hướng phát triển hệ thống ñiểm dân cư Việt Nam ñến năm 2020

20

2.6. Quy hoạch tổng thể hệ thống ñô thị và khu dân cư nông thôn tỉnh

22

2.7.Một số công trình nghiên cứu về QH xây dựng ñiểm dân cư ở Việt Nam

23

3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

25

3.1. Đối tượng nghiên cứu

25

3.2. Phạm vi nghiên cứu

25

3.3. Nội dung nghiên cứu

25

3.3.1. Đặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế, xã hội...

25

3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng ñất khu dân cư...

25

3.3.3. Phân loại hệ thống ñiểm dân cư nông thôn huyện Tuy Đức

26

3.3.4. Thực trạng kiến trúc, cảnh quan trong ñiểm dân cư

26

3.3.5. Định hướng phát triển mạng lưới dân cư huyện Tuy Đức ñến năm 2020 26
3.3.6. Định hướng phát triển không gian TT huyện Tuy Đức ñến năm 2020

26

3.4. Phương pháp nghiên cứu

27

3.4.1. Phương pháp ñiều tra, thu thập tài liệu, số liệu

27

3.4.2. Phương pháp chuyên gia

27

3.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp

27

3.4.4. Phương pháp xây dựng bản ñồ

27

3.4.5. Phương pháp phương án

28

3.4.6. Phương pháp dự báo

28

4. KẾT QỦA NGHIÊN CỨU

30

4.1. Đánh giá ñặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế xã hội 30
4.1.1. Đánh giá ñặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và ...

30

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội

34

4.2. Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng ñất khu dân cư ...

39

4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai giai ñoạn 2007-2009

39

iv


4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất khu dân cư huyện Tuy Đức năm 2009

44

4.3.

47

Phân loại hệ thống ñiểm dân cư

4.3.1. Mục ñích phân loại

47

4.3.2. Kết quả phân loại

47

4.3.3. Đánh giá chung về hiện trạng mạng lưới dân cư huyện Tuy Đức

50

4.4.

51

Thực trạng kiến trúc, cảnh quan trong các ñiểm dân cư

4.4.1. Kiến trúc cảnh quan nhà ở

51

4.4.2. Kiến trúc cảnh quan các công trình hạ tầng trong khu dân cư

54

4.4.2.1. Đường giao thông

54

4.4.2.2. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác

54

4.4.2.3. Công trình y tế

55

4.4.2.4. Công trình giáo dục

55

4.4.2.5. Công trình văn hóa thông tin, thể dục thể thao

55

4.4.3. Đánh giá chung về hiện trạng kiến trúc cảnh quan các công trình... 55
4.5. Định hướng phát triển mạng lưới ñiểm dân cư huyện Tuy Đức .....

56

4.5.1. Các căn cứ cho ñịnh hướng phát triển mạng lưới dân cư

56

4.5.2. Định hướng phát triển mạng lưới dân cư

61

4.6. Định hướng sử dụng ñất phát triển thị trấn Tuy Đức ñến năm 2020

67

4.6.1. Các tiền ñề phát triển không gian thị trấn Tuy Đức

67

4.6.2. Đánh giá khái quát ñiều kiện tự nhiên và hiện trạng khu ñất...

68

4.6.3. Định hướng quy hoạch không gian thị trấn Tuy Đức

76

4.6.4. Giải pháp thực hiện quy hoạch không gian thị trấn Tuy Đức

84

5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

85

5.1.

Kết luận

85

5.2.

Đề nghị

86

TÀI LIỆU THAM KHẢO

87

PHô lôc

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết ñầy ñủ

CN

Công nghiệp

CT

Công trình

DCNN

Dân cư nông thôn

DC

Dân cư

GD-ĐT

Giáo dục ñào tạo

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội ñồng nhân dân

NN

Nông nghiệp

NT

Nông thôn

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TSCQ

Trụ sở cơ quan

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG, HÌNH ẢNH
Stt

Tên bảng

Trang

Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu dân số giai ñoạn 2007 – 2009

37

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất huyện Tuy Đức tính ñến 1/1/2010

45

Bảng 4.3. Diện tích ñất khu dân cư nông thôn huyện Tuy Đức năm 2009

46

Bảng 4.4. Tiêu chí phân loại ñiểm dân cư

48

Bảng 4.5. Quy mô, vị trí các ñiểm dân cư loại 1

49

Bảng 4.6. Quy mô, vị trí các ñiểm dân cư loại 2

49

Bảng 4.7. Quy mô, vị trí các ñiểm dân cư loại 3

50

Bảng 4.8. Cơ cấu các loại nhà ở khu vực huyện Tuy Đức năm 2010

51

Bảng 4.9. Cơ cấu các loại nhà ở khu vực trung tâm huyện Tuy Đức năm 2009

53

Bảng 4.10. Dự báo dân số và số hộ khu vực nông thôn huyện Tuy Đức ñến năm 2020 63
Bảng 4.11. Dự báo ñất khu dân cư nông thôn huyện Tuy Đức ñến năm 2020

63

Bảng 4.12. Định hướng hệ thống ĐDC nông thôn huyện Tuy Đức ñến năm 2020

65

Bảng 4.13. Hiện trạng sử dụng ñất khu vực trung tâm

70

Bảng 4.14. Đánh giá ñất xây dựng khu vực trung tâm

76

Bảng 4.15. Cân bằng ñất ñai thị trấn Tuy Đức ñến năm 2020

77

Stt

Hình ảnh

Trang

Hình 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Tuy Đức năm 2009

34

Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất KDC các xã trên ñịa bàn năm 2009

47

Hình 4.3. Kết quả phân loại hệ thống ñiểm dân cư huyện Tuy Đức năm 2009 48
Hình 4.4. Một số mẫu nhà phổ biến của khu vực nông thôn

52

Hình 4.5. Một số mẫu nhà phổ biến của khu vực trung tâm huyện

53

vii


1. MỞ ĐẦU
1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài
Tây Nguyên nói chung, Đắk Nông nói riêng dân cư của các thành phần dân tộc

ñược phân bố dưới hình thức cư trú theo từng vùng có sự ñan xen giữa các thành
phần dân tộc. Từ trong lịch sử, mỗi dân tộc ñã sớm tạo cho riêng mình một vùng cư
trú. Phạm vi cư trú của từng dân tộc không phân ñịnh theo ranh giới hành chính,
không theo quy hoạch nên dẫn ñến tình trạng lộn xộn về phong cách kiến trúc, cảnh
quan, ô nhiễm môi trường, lãng phí ñất ñai, gây khó khăn cho công tác quản lý xã
hội và ñầu tư cơ sở hạ tầng.
Để bảo ñảm thuận lợi cho việc tổ chức lại sản xuất theo hướng công nghiệp

hoá, hiện ñại hoá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong các ñiểm dân cư, tạo công việc
làm cho người lao ñộng, tổ chức cuộc sống dân cư ngày càng tốt hơn nhằm ñảm bảo
phát triển kinh tế, xã hội bền vững thì cần phải có ñịnh hướng phát triển hệ thống
các ñiểm dân cư của vùng Tây Nguyên theo quan ñiểm sử dụng ñất thích hợp.
Huyện Tuy Đức - tỉnh Đắk Nông ñược thành lập từ năm 2006 theo Nghị Định
142/2006/NĐ-CP, ngày 22/11/2006 của Chính Phủ với tổng diện tích tự nhiên toàn
huyện 112.182 ha, cách trung tâm thị xã Gia Nghĩa khoảng 70km về phía Tây Nam.
Do mới ñược thành lập cho nên ñến nay huyện Tuy Đức vẫn chưa có một ñánh giá cụ
thể nào về tình hình phát triển mạng lưới ñiểm dân cư và quy hoạch phát triển hệ
thống ñiểm dân cư ñô thị và nông thôn trên ñịa bàn huyện nên dẫn ñến tình trạng hầu
hết các ñiểm dân cư phát triển tự phát sẽ gây khó khăn cho việc ñầu tư cơ sở hạ tầng
cũng như công tác quản lý xã hội của ñịa phương trong hiện tại cũng như tương lai.
Để khắc phục thực trạng trên, góp phần xây dựng huyện Tuy Đức phát triển
toàn diện, phát triển mạng lưới ñiểm dân cư trên ñịa bàn gắn với quy hoạch sử dụng
ñất nhằm quản lý sử dụng ñất theo pháp luật, từng bước nâng cao ñời sống vật chất,
tinh thần của người dân trong huyện, chúng tôi tiến hành thực hiện ñề tài: “Đánh
giá thực trạng và ñề xuất hướng sử dụng ñất phát triển mạng lưới ñiểm dân cư
trên ñịa bàn huyện Tuy Đức tỉnh Đắk Nông”

1


1.2.

Mục ñích, yêu cầu

1.2.1. Mục ñích
Đánh giá thực trạng hệ thống ñiểm dân cư huyện Tuy Đức và ñề xuất hướng sử
dụng ñất phát triển mạng lưới ñiểm dân cư ñô thị và nông thôn của huyện Tuy Đức phù
hợp với chiến lược phát triển vùng Tây Nguyên.

1.2.2. Yêu cầu
Nắm vững các quy ñịnh, tiêu chuẩn, quy phạm hiện hành về quy hoạch ñô thị
và khu dân cư nông thôn của Việt Nam;
Nắm rõ ñặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội các
xã trên ñịa bàn huyện Tuy Đức;
Các số liệu ñiều tra phải phản ánh trung thực thực trạng phát triển mạng lưới
ñiểm dân cư trên ñịa bàn nghiên cứu;
Đề xuất hướng sử dụng ñất phát triển mạng lưới ñiểm dân cư phải phù hợp
ñiều kiện của ñịa phương trong hiện tại và tương lai, phù hợp với ñịnh hướng phát
triển KT-XH của vùng Tây Nguyên.

2


2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1.

Những lý luận cơ bản về hệ thống ñiểm dân cư

2.1.1. Những khái niệm về hệ thống ñiểm dân cư
- Cơ cấu cư dân
Cơ cấu cư dân là toàn bộ các ñiểm dân cư của một nước, một tỉnh trong một
vùng kinh tế, phân bố trong không gian có phân công liên kết chức năng và hài hoà
cân ñối trong mỗi ñiểm và giữa các ñiểm dân cư trong một ñơn vị lãnh thổ.
Như vậy, cơ cấu cư dân là một cấu trúc tổng hợp và tương ñối bền vững, là
một hình thái tổ chức của cơ cấu lãnh thổ, cơ cấu vùng. Các ñiểm dân cư phân biệt
với nhau về quy mô và cấp hạng dựa trên sự tổng hợp các mối quan hệ phân công
chức năng trong toàn bộ cơ cấu cư dân của quốc gia trong một vùng. Vì vậy trong
quy hoạch cơ cấu dân cư phải lưu ý các mối quan hệ tương hỗ trong nội tại cơ cấu
của từng ñiểm dân cư, cũng như cơ cấu của toàn bộ trong một nhóm các ñiểm dân

cư cụ thể.
- Điểm dân cư ñô thị
Điểm dân cư ñô thị là ñiểm dân cư tập trung phần lớn những người dân phi
nông nghiệp, họ sống và làm việc theo kiểu thành thị.
Mỗi nước có quy ñịnh riêng về ñiểm dân cư ñô thị. Việc xác ñịnh quy mô tối
thiểu của ñiểm dân cư ñô thị phụ thuộc vào ñặc ñiểm kinh tế xã hội của nước ñó và
tỷ lệ phần trăm dân phi nông nghiệp của ñô thị ñó.[1]
- Điểm dân cư nông thôn
+ Theo quan ñiểm về xã hội học: Điểm dân cư nông thôn là ñịa bàn cư tụ có
tính chất cha truyền con nối của người nông dân (xóm, làng, thôn, bản, buôn, ấp), ñó
là một tập hợp dân cư sinh sống chủ yếu theo quan hệ láng giềng, nó ñược coi là
những tế bào của xã hội người Việt từ xa xưa ñến nay.[24]
+ Theo Luật Xây dựng (Điều 14): Điểm dân cư nông thôn là nơi cư trú tập
trung của nhiều hộ gia ñình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt
ñộng xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất ñịnh (gọi chung là thôn), ñược
hình thành do ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện kinh tế-xã hội, văn hoá, phong tục, tập

3


quán và các yếu tố khác.
Như vậy ñiểm dân cư nông thôn là một bộ phận của khu dân cư nông thôn.
2.1.2. Thành phần ñất ñai trong ñiểm dân cư
2.1.2.1. Thành phần ñất ñai trong ñô thị
- Khu ñất công nghiệp
Khu ñất công nghiệp trong ñô thị bao gồm ñất xây dựng các xí nghiệp công
nghiệp và thủ công nghiệp ñược bố trí tập trung thành từng khu vực, trong ñó tính
cả ñất giao thông nội bộ, các bến bãi hoặc công trình quản lý phục vụ cho các nhà
máy.
Khu ñất công nghiệp là thành phần quan trọng của cơ cấu ñô thị ñồng thời là

một yếu tố quan trọng của sự hình thành và phát triển ñô thị. Do yêu cầu về sản xuất
và bảo vệ môi trường sống, ñể tránh những ảnh hưởng ñộc hại của sản xuất công
nghiệp, một số cơ sở sản xuất phải ñược bố trí ở bên ngoài thành phố, ñược cách ly
với các khu vực khác. Ngược lại, một số loại xí nghiệp công nghiệp và thủ công
nghiệp mà sản xuất không ảnh hưởng xấu ñối với môi trường thì có thể bố trí trong
khu dân dụng thành phố.
- Khu ñất kho tàng
Khu ñất kho tàng thành phố bao gồm ñất xây dựng các kho trực thuộc và
không trực thuộc thành phố, kể cả ñất ñai xây dựng các trang thiết bị kỹ thuật hành
chính phục vụ, cách ly, bảo vệ... của các kho tàng.
- Khu ñất giao thông ñối ngoại
Bao gồm các loại ñất phục vụ cho yêu cầu hoạt ñộng của các phương tiện
giao thông vận tải của thành phố liên hệ với bên ngoài, cụ thể là:
+ Đất giao thông ñường sắt: Gồm ñất sử dụng cho các tuyến ñường sắt
(không kể ñường sắt dùng riêng theo yêu cầu của công nghiệp), nhà ga các loại, kho
tàng, trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho yêu cầu hoạt ñộng của giao thông ñường
sắt.
+ Đất giao thông ñường bộ: Là các loại ñất xây dựng tuyến ñường, bến xe,
các trạm tiếp xăng dầu, bãi ñể xe, gara thành phố và cơ sở phục vụ cho giao thông
ñường bộ.
4


+ Đất giao thông ñường thuỷ: Bao gồm ñất xây dựng các bến cảng hành
khách và hàng hoá, kể cả các kho tàng, bến bãi, công trình phục vụ và trang thiết bị
kỹ thuật phục vụ yêu cầu hoạt ñộng vận chuyển hành khách và hàng hoá của thành
phố với bên ngoài.
+ Đất giao thông hàng không: Là ñất xây dựng các sân bay dân dụng của
thành phố, nhà ga hàng không và hệ thống công trình thiết bị kỹ thuật khác của các
sân bay.

- Khu ñất dân dụng ñô thị
Bao gồm các loại ñất xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ công cộng,
ñường phố, quảng trường... phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi, giải trí của nhân
dân thành phố. Theo tính chất sử dụng, ñất dân dụng thành phố ñược chia thành 4
loại chính:
+ Đất xây dựng nhà ở: Bao gồm các loại ñất xây dựng từng nhà ở, ñường
giao thông, hệ thống công trình phục vụ công cộng, cây xanh trong phạm vi tiểu
khu nhà ở, còn ñược gọi là ñất ở thành phố.
+ Đất xây dựng trung tâm thành phố và các công trình phục vụ công cộng:
Gồm ñất xây dựng các công trình phục vụ về thương nghiệp, văn hoá, y tế, giáo
dục... ngoài phạm vi khu nhà ở. Các công trình ñó do tính chất và yêu cầu phục vụ
riêng mà có thể có vị trí quy hoạch khác nhau hoặc tập trung ở trung tâm thành phố,
trung tâm nhà ở, hoặc ở bên ngoài khu vực thành phố.
+ Đất ñường và quảng trường hay còn gọi là ñất giao thông ñối nội: Bao gồm
ñất xây dựng mạng lưới ñường phố phục vụ yêu cầu ñi lại bên trong thành phố kể cả
các quảng trường lớn của thành phố.
+ Đất cây xanh ñô thị: Bao gồm ñất xây dựng các công viên, vườn hoa của
thành phố và khu nhà ở.
Các mặt nước dùng cho yêu cầu nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân cũng ñược
tính vào diện tích cây xanh. Khi mặt nước quá lớn, chỉ tính 30% diện tích mặt nước
vào diện tích cây xanh thành phố.
- Đất cho các khu ñặc biệt
Là loại ñất phục vụ cho yêu cầu riêng biệt như doanh trại quân ñội, các cơ
5


quan hành chính không thuộc thành phố, các cơ quan ngoại giao, nghĩa trang, công
trình kỹ thuật xử lý nước bẩn, bãi rác...
Các ñô thị có quy mô trung bình trở lên thường có cơ cấu hoàn chỉnh với 5 loại
ñất trên. Ở các ñô thị lớn, ngoài phần ñất nội thành còn có ñất ngoại thành với các

thành phần gồm ñất sản xuất nông nghiệp hoặc ñất cây xanh xung quanh thành phố.
Đất ngoại thành phục vụ cho việc tổ chức sản xuất công nghiệp, ñáp ứng một phần
nhu cầu ñời sống của nhân dân, ñồng thời tổ chức các cơ sở nghỉ ngơi, giải trí, hệ
thống trang bị kỹ thuật... của thành phố.[2]
2.1.2.2. Thành phần ñất ñai trong ñiểm dân cư nông thôn
- Đất ở và ñất vườn trong khuôn viên thổ cư của hộ gia ñình
Đây là loại ñất gắn liền với ñời sống vật chất, tinh thần của người dân nông
thôn. Mọi hoạt ñộng sản xuất và sinh hoạt của hộ gia ñình diễn ra ñều có liên quan
ñến loại ñất này.
Khái niệm về thổ cư cho mỗi hộ gia ñình ở nông thôn bao gồm cả phần không
gian phục vụ sinh hoạt gia ñình và không gian ñể triển khai các hoạt ñộng theo phương
thức kinh tế Vườn - Ao - Chuồng hoặc Vườn - Rừng - Ao - Chuồng.
Do ñặc ñiểm của hoạt ñộng sản xuất gia ñình nên trong nông thôn, ñất ở của
mỗi hộ bao gồm cả phần diện tích phục vụ cho yêu cầu sản xuất phụ trong gia ñình.
Thực tế phát triển nông thôn ở nước ta những năm gần ñây ñã khẳng ñịnh rằng ñây
là một phương thức tốt, phù hợp với thực tế của vùng nông thôn. Để tận dụng hết
mọi khả năng và mọi thời gian có thể ñể ñầu tư vào lao ñộng sản xuất, hệ thống
Vườn-Ao-Chuồng trong kinh tế gia ñình luôn luôn gắn liền với phần ñất ở của mỗi
gia ñình trong mối quan hệ ñan xen và hỗ trợ nhau. Những phần không gian trong
khuôn viên hộ gia ñình có thể bao gồm cả hai chức năng sản xuất và sinh hoạt.
Theo Luật Đất ñai năm 1993 thì ñất trong khuôn viên thổ cư của hộ gia ñình
bao gồm 2 loại ñất, ñó là ñất ở và ñất vuờn tạp, ao (ñất vườn, ao ñược xếp vào mục
ñất nông nghiệp).
Theo Luật Đất ñai năm 2003 thì ñất ở của hộ gia ñình cá nhân tại nông thôn
bao gồm ñất ñể xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ ñời sống, vườn,
ao trong cùng một thửa ñất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với xây dựng ñiểm
6


dân cư nông thôn ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Do lịch sử hình thành ñất khu dân cư có sự khác nhau nên cơ cấu diện tích
loại ñất này trong các ñiểm dân cư cũng rất khác nhau giữa các ñịa phương. Qua kết
quả nghiên cứu ñiều tra thực tế cho thấy ñất thổ cư chiếm khoảng 30 - 60% tổng
diện tích của ñiểm dân cư, tuỳ thuộc vào ñặc ñiểm của từng vùng. Vùng ñồng bằng
thường có tỷ lệ ñất thổ cư trong ñiểm dân cư cao hơn miền núi.
- Đất chuyên dùng trong ñiểm dân cư
Đất chuyên dùng trong ñiểm dân cư bao gồm ñất xây dựng trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp, ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, ñất có mục ñích công cộng
(các công trình hạ tầng kỹ thuật, phúc lợi xã hội, ñất làm ñường sá và mương rãnh
thoát nước, ñất mặt nước, cây xanh, khuôn viên công cộng...). Đây là loại ñất phục vụ
cho mục ñích công cộng của cộng ñồng xã hội. Tuỳ theo ñặc ñiểm về ñịa lý và tốc ñộ
phát triển của mỗi ñịa phương mà cơ cấu diện tích các loại ñất này cao hay thấp. Tuy
nhiên theo xu hướng phát triển chung thì nhu cầu sử dụng của loại ñất này sẽ ngày
càng cao.
Đất chuyên dùng trong ñiểm dân cư do chính quyền các ñịa phương và các tổ
chức trực tiếp quản lý sử dụng nhưng phải thực hiện theo ñúng quy hoạch và pháp
luật, ñảm bảo cho việc sử dụng ñúng mục ñích, tiết kiệm nhằm ñáp ứng mục tiêu
phát triển lâu dài của ñất nước và cộng ñồng dân cư.[2]
2.1.3. Phân loại hệ thống ñiểm dân cư
2.1.3.1. Phân loại ñô thị
Nhằm phục vụ cho công tác quản lý hành chính về ñô thị cũng như ñể xác
ñịnh cơ cấu và ñịnh hướng phát triển ñô thị, ñô thị ñược phân chia thành nhiều loại
khác nhau. Thông thường việc phân loại ñô thị dựa theo tính chất, quy mô và vị trí
của nó trong mạng lưới ñô thị quốc gia.
Ở nước ta, theo Nghị ñịnh số 42/2009/NĐ-CP ngày 7/5/2009 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phân loại và phân cấp quản lý ñô thị, ñô thị ñược chia thành 6
loại:
- Ðô thị loại ñặc biệt
Là Thủ ñô hoặc ñô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa
7

học-kỹ thuật, ñào tạo, du lịch, dịch vụ, ñầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc
tế, có vai trò thúc ñẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước.
Tỷ lệ lao ñộng phi nông nghiệp trong tổng số lao ñộng từ 90% trở lên, có cơ sở hạ
tầng ñược xây dựng về cơ bản ñồng bộ và hoàn chỉnh, quy mô dân số trên 1,5 triệu
người trở lên, mật ñộ dân số bình quân từ 15000 người/km2 trở lên.
- Ðô thị loại I
Đô thị có chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật,
du lịch, dịch vụ, ñầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc
ñẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước.
Tỷ lệ lao ñộng phi nông nghiệp trong tổng số lao ñộng từ 85% trở lên, có cơ sở
hạ tầng ñược xây dựng nhiều mặt ñồng bộ và hoàn chỉnh, quy mô dân số từ 50 vạn
người trở lên, mật ñộ dân số bình quân từ 12000 người/km2 trở lên.
- Ðô thị loại II
Đô thị có chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật,
du lịch, dịch vụ, ñầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc
cả nước, có vai trò thúc ñẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên
tỉnh hoặc một số lĩnh vực ñối với cả nước.
Tỷ lệ lao ñộng phi nông nghiệp trong tổng số lao ñộng từ 80% trở lên, có cơ sở hạ
tầng ñược xây dựng nhiều mặt tiến tới tương ñối ñồng bộ và hoàn chỉnh, quy mô dân
số từ 25 vạn người trở lên, mật ñộ dân số bình quân từ 10000 người/km2 trở lên.
- Ðô thị loại III
Đô thị có chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật,
dịch vụ, ñầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc
ñẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực ñối với vùng
liên tỉnh.
Tỷ lệ lao ñộng phi nông nghiệp trong tổng số lao ñộng từ 75% trở lên, có cơ sở
hạ tầng ñược xây dựng từng mặt ñồng bộ và hoàn chỉnh, quy mô dân số từ 10 vạn
người trở lên, mật ñộ dân số bình quân từ 8000 người/km2 trở lên.

- Ðô thị loại IV
Đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị,
kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, ñầu mối giao thông, giao lưu trong
8


tỉnh, có vai trò thúc ñẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng
trong tỉnh.
Tỷ lệ lao ñộng phi nông nghiệp trong tổng số lao ñộng từ 70% trở lên, có cơ sở
hạ tầng ñã hoặc ñang ñược xây dựng từng mặt ñồng bộ và hoàn chỉnh, quy mô dân số
từ 5 vạn người trở lên, mật ñộ dân số bình quân từ 6000 người/km2 trở lên.
- Ðô thị loại V
Đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị,
kinh tế, văn hoá và dịch vụ, có vai trò thúc ñẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một
huyện hoặc một cụm xã.
Tỷ lệ lao ñộng phi nông nghiệp trong tổng số lao ñộng từ 65% trở lên, có cơ
sở hạ tầng ñã hoặc ñang ñược xây dựng nhưng chưa ñồng bộ và hoàn chỉnh, quy mô dân
số từ 4000 người trở lên, mật ñộ dân số bình quân từ 2000 người/km2 trở lên.
Tiêu chuẩn phân loại ñô thị áp dụng cho các trường hợp ñặc biệt ñối với một
số ñô thị loại III, loại IV và loại V theo Ðiều 14, Nghị ñịnh số 42/2009/NĐ-CP: Ðối
với các ñô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải ñảo thì các tiêu chuẩn
quy ñịnh cho từng loại ñô thị có thể thấp hơn, nhưng phải ñảm bảo mức tối thiểu
bằng 70% mức tiêu chuẩn quy ñịnh tại các Ðiều 9, 10, 11, 12, 13, 14 của Nghị ñịnh
số 42/2009/NĐ-CP.
Ðối với các ñô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, ñiều dưỡng, các ñô thị
nghiên cứu khoa học, ñào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thường trú có thể thấp
hơn, nhưng phải ñạt 70% so với mức quy ñịnh; riêng tiêu chuẩn mật ñộ dân số bình
quân của các ñô thị nghỉ mát du lịch và ñiều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối
thiểu phải ñạt 50% so với mức quy ñịnh tại các Ðiều 9, 10, 11, 12, 13,14 của Nghị
ñịnh số 42/2009/NĐ-CP.[9]

2.1.3.2. Phân loại ñiểm dân cư nông thôn
Phân loại ñiểm dân cư nông thôn theo Tiêu chuẩn Việt Nam 4418 (TCVN)
năm 1987. Theo tiêu chuẩn Việt Nam 4418 quy ñịnh phương pháp ñánh giá và phân
loại ñiểm dân cư nông thôn như sau:
- Mạng lưới ñiểm dân cư hiện trạng ñược phân thành 3 loại
+ Loại 1: Các ñiểm dân cư chính, tồn tại lâu dài và phát triển gần những thôn
bản ñược quy hoạch xây dựng mới hoặc cải tạo ñể trở thành ñiểm dân cư chính thức
9


của hệ thống dân cư chung trên lãnh thổ toàn huyện, ñược ưu tiên quy hoạch và ñầu
tư xây dựng ñồng bộ. Các ñiểm dân cư này có các trung tâm sản xuất và phục vụ
công cộng chung của xã.
+ Loại 2: Các ñiểm dân cư phụ thuộc, phát triển có giới hạn. Các ñiểm dân cư
này có mối quan hệ hoạt ñộng sản xuất và sinh hoạt gắn chặt với các ñiểm dân cư
chính, chúng ñược khống chế về quy mô mở rộng, về mức ñộ xây dựng trong giai
ñoạn quá ñộ, không ñược ñầu tư xây dựng những công trình có giá trị.
+ Loại 3: Những xóm, trại, ấp nhỏ không có triển vọng phát triển, không
thuận lợi cho tổ chức sản xuất và ñời sống, trong tương lai cần có biện pháp và kế
hoạch di chuyển theo quy hoạch.
- Tiêu chuẩn ñánh giá phân loại ñiểm dân cư
Ở những khu vực dân cư ñông ñúc ñã tồn tại mạng lưới dân cư từ lâu ñời cần
dựa trên các tiêu chuẩn sau ñây ñể ñánh giá phân loại ñiểm dân cư:
+ Thôn, xóm chính ñảm nhận từ 100 ha canh tác trở lên.
+ Cự ly trung bình từ ñiểm dân cư ñến cánh ñồng xa nhất không quá từ 1,5
ñến 2 km.
+ Có ñiều kiện thuận lợi về ñất ñai, vị trí ñịa lý, khả năng trang bị kỹ thuật và
nguồn nhân lực ñể xây dựng nhiều công trình phục vụ sản xuất, sớm hình thành
cụm trung tâm sản xuất tập trung của xã.
+ Có ñiều kiện ñể xây dựng các công trình văn hoá phúc lợi công cộng chung

của xã (Đối với những ñiểm dân cư chính phải có số dân ít nhất là trên 1500 người
và phải có những ñiều kiện thuận lợi khác về ñất ñai, vị trí, trang bị kỹ thuật, ñối với
ñiểm dân cư phụ phải có quy hoạch dân số tối thiểu là 500 người ñể xây dựng nhà
trẻ, mẫu giáo).
+ Có nhiều công trình có giá trị như: các cơ sở vật chất kỹ thuật của Hợp tác
xã hoặc công trình phúc lợi công cộng của xã, nhà ở của dân ñược xây bằng gạch,
ngói từ 30 ñến 40% trở lên. Những ñiểm dân cư có các công trình di tích lịch sử văn
hoá, công trình ñặc biệt hoặc có phong cảnh ñẹp, khí hậu tốt cần quy hoạch cải tạo
thành nơi nghỉ, dưỡng bệnh hoặc tham quan du lịch.
+ Có vị trí thuận lợi gần tuyến giao lưu ñầu mối kỹ thuật.[2]
10


2.1.4. Những nguyên tắc cơ bản phát triển hệ thống ñiểm dân cư
2.1.4.1. Nguyên tắc phát triển không gian ñô thị
- Tuân thủ quy hoạch vùng lãnh thổ về ñịa lý và phát triển kinh tế: Mỗi ñô
thị phát triển ñều phải gắn bó với sự phát triển của toàn vùng vì quy hoạch vùng ñã
cân ñối sự phát triển cho mỗi ñiểm dân cư trong vùng lãnh thổ.
- Triệt ñể khai thác các lợi thế của ñiều kiện tự nhiên: Những ñặc trưng của
cảnh quan thiên nhiên là cơ sở ñể hình thành cấu trúc không gian ñô thị. Các giải
pháp quy hoạch, ñặc biệt là trong cơ cấu chức năng cần phải tận dụng triệt ñể các
ñiều kiện tự nhiên, nhằm cải thiện nâng cao hiệu quả của cảnh quan môi trường ñô
thị và hình thành cho ñô thị một ñặc thù riêng hoà hợp với thiên nhiên ở ñịa phương
ñó.
- Phù hợp với tập quán sinh hoạt truyền thống sinh hoạt của ñịa phương
và dân tộc: Mỗi ñịa phương, mỗi dân tộc có một phong tục tập quán khác nhau. Đó
là vốn tri thức bản ñịa quý giá cần ñược khai thác và kế thừa ñể tạo cho mỗi ñô thị
một hình ảnh riêng của dân tộc và ñịa phương mình.
Quy hoạch xây dựng và phát triển ñô thị còn phải hết sức lưu ý ñến vấn ñề cơ
cấu tổ chức của các khu ở, khu trung tâm ñô thị và các khu ñặc trưng khác như khu vực

danh lam thắng cảnh, khu vực lịch sử, khu vực tâm linh tôn giáo...
- Kế thừa và phát huy thế mạnh của hiện trạng: Cần phải kết hợp và phát
huy mọi tiềm năng giữa cái cũ và cái mới trong ñô thị, giữa truyền thống và hiện ñại,
ñặc biệt chú ý ñến công trình kiến trúc có giá trị, các khu phố cổ truyền thống.
- Phát huy vai trò của khoa học kỹ thuật tiên tiến: Thiết kế quy hoạch tổng
thể xây dựng ñô thị phải ñảm bảo phát huy tốt các mặt về kỹ thuật ñô thị, trang thiết
bị khoa học kỹ thuật hiện ñại, ñặc biệt là giao thông ñô thị. Cần bảo ñảm thực hiện
các quy chế và chỉ tiêu về kinh tế kỹ thuật xây dựng. Phải tuân thủ các chủ trương
ñường lối chính sách của Đảng, Nhà nước và ñịa phương về xây dựng phát triển ñô
thị, hiện ñại hoá các trang thiết bị kỹ thuật, phương tiện giao thông vận tải, thông tin
liên lạc.
- Tính cơ ñộng và hiện thực của ñồ án quy hoạch: Bất kỳ một ñồ án nào khi
thiết kế cũng phải ñề cập ñến khả năng thực thi của nó trong từng giai ñoạn. Muốn
11


thực hiện ñược ý ñồ phát triển tốt thì tính cơ ñộng và linh hoạt của ñề án phải rất
cao, có nghĩa là trước những hiện tượng ñột biến về ñầu tư xây dựng, hoặc những
chủ trương mới của chính quyền về xây dựng ñô thị thì hướng phát triển cơ bản và
lâu dài của ñô thị vẫn ñược bảo ñảm.[2]
2.1.4.2. Nguyên tắc phát triển hệ thống ñiểm dân cư nông thôn
- Dựa trên cơ sở phương hướng, nhiệm vụ phát triển sản xuất (trồng trọt, chăn
nuôi, các ngành nghề tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ), ñồng thời phải phục vụ thiết
thực cho các kế hoạch phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của ñịa phương.
- Phù hợp với quy hoạch bố trí lao ñộng, dân cư trên ñịa bàn huyện và phải
xem xét ñến quan hệ với các ñiểm dân cư lân cận, phải phối hợp chặt chẽ với các
quy hoạch chuyên ngành khác có liên quan như quy hoạch thuỷ lợi, quy hoạch giao
thông, quy hoạch ñồng ruộng.
- Phải xuất phát từ tình hình hiện trạng, khả năng về ñất ñai, nhân lực, vốn
ñầu tư, theo phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, ñồng thời phải phù

hợp với ñiều kiện tự nhiên (ñịa hình, khí hậu, thuỷ văn...), phù hợp với các truyền
thống, tập quán, tiến bộ về sản xuất và sinh hoạt chung của từng vùng, từng dân tộc.
- Đảm bảo yêu cầu về quốc phòng, chống bão lụt và bảo vệ môi trường.
- Cần xét ñến triển vọng phát triển trong tương lai, phải ñáp ứng các yêu cầu
sản xuất và ñời sống trong giai ñoạn trước mắt, ñồng thời phải có phương hướng
quy hoạch dài hạn từ 15 ñến 20 năm.
- Kết hợp chặt chẽ giữa cải tạo và xây dựng mới, triệt ñể tận dụng những cơ sở
cũ có thể sử dụng ñược vào mục ñích sản xuất và phục vụ ñời sống.
2.1.5. Mục tiêu quy hoạch xây dựng phát triển hệ thống ñiểm dân cư
2.1.5.1. Mục tiêu quy hoạch chung xây dựng ñô thị
- Bảo ñảm sự phát triển ổn ñịnh, hài hoà và cân ñối giữa các thành phần
kinh tế trong và ngoài ñô thị: Ở ñô thị có nhiều lợi thế trong phát triển sản xuất nhờ
lực lượng lao ñộng dồi dào, trình ñộ nghiệp vụ cao, ñiều kiện kỹ thuật và cơ sở hạ
tầng phát triển. Chính những ñiều này ñã thúc ñẩy sự hoạt ñộng rất ña dạng của
nhiều ngành nghề và các thành phần kinh tế luôn ñòi hỏi có ñược những vị trí xây
dựng có nhiều lợi thế nhất trong sản xuất kinh doanh. Từ ñó dẫn ñến nhiều mâu
12