Chuyên đề phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Sacombank

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
----------

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
SÀI GÒN THƢƠNG TÍN SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG
LONG

HÀ NỘI, NĂM 2016


MỤC LỤC
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ
ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG NGÂN HÀNG ............................................................ 1
1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong ngân hàng. ....... 1
1.1.1. Tổng quan về bất động sản .............................................................................. 1
1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay
trong ngân hàng.............................................................................................................. 5
1.2.1. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ........................................................ 5
1.2.2. Quy trình định giá bất động sản .......................................................................... 9
1.2.3. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản
thế chấp ....................................................................................................................... 12
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỂ
ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG ........... 19
2.1. Tổng quan ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long .............................. 19

2.1.1. Một vài nét cơ bản về ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long ............. 19
2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP Sacombank .................................. 21
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng
Long ............................................................................................................................ 22
2.3. Thực trạng của công tác định giá BĐS đảm bảo tại Sacombank chi nhánh
Thăng Long ................................................................................................................... 23
2.3.1. Những vấn đề liên quan đến việc định giá BĐS đảm bảo. .............................. 23
2.3.2.Quy trình định giá tại ngân hàng. ...................................................................... 24
2.2. Tình hình công tác thẩm định BĐS đảm bảo tại Sacombank chi nhánh Thăng
Long. .............................................................................................................................. 33
2.4 Thực trạng sử dụng các phƣơng pháp định giá đất tại ngân hàng Sacombank
chi nhánh Thăng Long ................................................................................................. 34
2.5. Đánh giá quy trình định giá BĐS thế chấp tại Sacombank . ............................ 37
2.5.1. Những kết quả đạt được .................................................................................... 37
2.5.2. Những hạn chế cần khắc phục .......................................................................... 39
2.5.3. Nguyên nhân ..................................................................................................... 42


CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƢƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI SACOMBANK CHI
NHÁNH THĂNG LONG ................................................................................................ 44
3.1. Quan điểm của Sacombank về định giá tài sản đảm bảo. ................................. 44
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phƣơng pháp định giá BĐS thế chấp tại
ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long ......................................................... 46
3.2.1. Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS thế chấp của ngân hàng theo hướng dựa
vào giá trị thị trường. .................................................................................................. 46
3.2.2. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp. ................... 46
3.2.3. Tăng cường quản lý và nâng cao hệ thống thông tin riêng của phòng thẩm
định. ............................................................................................................................ 47
3.3. Một số kiến nghị .................................................................................................... 48

3.3.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. ...................................... 48
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ................................................................. 53
KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 56


CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ
ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG NGÂN HÀNG
1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong ngân hàng.
1.1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất quan trọng
và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS. Tuy nhiên, không phải khách hàng
nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, Bộ Luật Dân Sự và ngay cả các
khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách
hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có được vay hay không, mà không biết rằng
quan hệ vay vốn của mình được điều chỉnh bằng luật. Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng
tiếc xảy ra. Trước khi vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải
hiểu rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các khái niệm cơ bản.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam đã xác định
khái niệm BĐS như sau:
BĐS là các tài sản không di, dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là
những BĐS chính. Nhưng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tính quan trọng
của BĐS là không di dời được. Vậy thì làm thế nào để mang BĐS đi vay vốn Ngân hàng
được. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để

1


mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vốn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân
hàng cử người đến nơi có tài sản để trông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay
vốn. Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây
là chứng thư pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản
đơn hơn khi người có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng thư pháp lý đó
đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, được Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ được vay
vốn. Đó chính là quan hệ thế chấp BĐS trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là
giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh
tế.
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và
BĐS nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức hộ
gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy trong nền kinh
tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có
vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà
nước với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà
tổ chức tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta
có thể rút ra thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp)
1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
- Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được, do đó khi khách hàng muốn vay
vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ liên quan đến BĐS đó cho ngân hàng để
làm tin. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần nên biết giá trị của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể và BĐS chịu tác động của các yếu tố môi trường như: những yếu tố tự nhiên,
điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải

tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.

2


- Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy, cán bộ tín
dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác định thời gian cho vay
hợp lý.
- Tính khác biệt: Không có 2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau
về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS,
khác nhau về quang cảnh môi trường…Do đó, cán bộ thẩm định phải quan tâm đến vấn đề
này.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có
giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS
thường mất cân đối, theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ
về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà
nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có
thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng tới việc định giá BĐS thế
chấp.
- Có giá trị lớn: giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai
và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Chính vì vậy, nếu thế chấp BĐS thì
sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh
hưởng các hoạt động kinh tế- xã hội. Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS. Khi định
giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay Ngân hàng
quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS. BĐS luôn là tài sản bảo đảm quan
trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay,
bên bảo lãnh tại Ngân hàng. Tài sản thế chấp gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

3


+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế
chấp.Trong trường hợp thế chất một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản
thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp,
nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo
hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
BĐS thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp
hoặc người thứ ba giữ. BĐS có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo
thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo
đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
1.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

BĐS dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh.
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất
trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng
đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao
cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được
quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép

hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.

4


- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam
kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay
trong ngân hàng
1.2.1. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay
1.2.1.1 Khái niệm về định giá
Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tìm được giá của chúng
bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của nhà sản xuất bán ra
hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt đó
việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không
có gì khó. Nhưng còn với BĐS thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một
BĐS bất kỳ một cách dễ dàng như vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ
đất đai trong cấu thành của BĐS thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế,
chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới BĐS khác nhau và vì thế
giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai, bản
thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, kho
tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử... Điều đó nói nên rằng chúng ta không
thể mang một BĐS ra cân, đo, đong, đếm như một hàng hóa thông thường để tìm ra giá
trị của nó được. Để xác định được giá trị của BĐS có quan điểm cho rằng:"Định giá BĐS
là một sự ước tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
mục đích đã được xác định" hay ta có thể hiểu như sau:"Định giá là nghệ thuật hay khoa

học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác
định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư" Thật
vậy, định giá BĐS là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó
các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía

5


cạnh định giá BĐS là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị
BĐS còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ
giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá BĐS cần được hiểu là "nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh
vực nhất định của định giá BĐS ở một thời điểm cụ thể.
1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Hiện nay thị trường BĐS đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất ổn này hàm chứa
rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều cũng làm nên điều đó. Giá cả
thị trường không phản không phản ánh giá trị thực của BĐS. Thị trường BĐS đang dần
hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển
nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp... Sẽ đi vào ổn định
theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào
sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của BĐS.
Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân
nảy mực,đó chính là tác nhân định giá BĐS. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay
đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ... đều cần đến định giá BĐS. Định giá là rất cần
thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản BĐS. Định giá BĐS là một công việc rất khó
khăn và phức tạp đòi hỏi người định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một
cách thông thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá BĐS phụ
thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá không có đủ
kiến thức thì vô tình đã đặt cho BĐS một giá và giá đó chưa chắc đã phản ánh đúng trị giá
của BĐS.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại tự thỏa
thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị BĐS thế chấp với các khách hàng xin vay.
Do đó, việc thẩm định giá trị BĐS theo giá trị thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra
cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá
cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp khách hàng
mất khả năng thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Ngân hàng

6


thương mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả năng
thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp
để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản bao
giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được thanh lý qua phương thức nào.
1.2.1.3. Nguyên tắc định giá.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: một BĐS có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định
hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quan chức
năng quản lý đất đai cũng như quản lý BĐS. Mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính
pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến định giá. Vì vậy, nguyên tắc này đòi hỏi sự
nhất quán giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng để mang lại hiệu quả tốt nhất. Nếu
hai mục đích này không thống nhất đương nhiên BĐS đó sẽ không hợp pháp và giá trị
của BĐS là không xác định được.
- Nguyên tắc thay thế.
Trong thực tế, một BĐS có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một cách sử dụng
có nhiều BĐS có thể đáp ứng được. Người mua không bao giờ trả giá cao hơn cho BĐS
có cùng công năng với BĐS khác. Vậy người định giá BĐS phải so sánh giá trên thị
trường để chỉ ra giá trị cụ thể của BĐS cụ thể, không thể tùy ý đưa ra giá theo ý chí chủ
quan.

- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá BĐS cũng phải
có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu BĐS nhận được, những dự tính
của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của
BĐS đó.
- Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của BĐS hay một bộ phận cấu thành nên BĐS phụ thuộc vào sự có mặt của
nó và sẽ làm cho giá trị của BĐS tăng lên hay giảm đi. Chính vì vậy, khi định giá BĐS,

7


thẩm định viên phải xem xét đến giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô
hình. Do đó, thẩm định viên phải tính giá trị của BĐS rồi trừ đi giá trị của công trình xây
dựng sẽ là giá trị của mảnh đất
- Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi tác động qua lại của cung - cầu, nó
có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lượt mình, giá tác
động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả BĐS giữa các vùng, giữa các đô
thị hay giữa các đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá BĐS người định giá
phải tiến hành phân tích cung, cầu về BĐS, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu
BĐS tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu BĐS.
1.2.1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Định giá BĐS đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật, bởi BĐS khác hàng hoá thông
thường khác. Tính cố định không di dời được cũng làm cho BĐS chịu ảnh hưởng của rất
nhiều yếu tố. Việc xem xét các yếu tố này rất quan trọng trong định giá BĐS, nó ảnh
hưởng trực tiếp tới giá cả BĐS.
BĐS là hàng hoá đặc biệt nhưng cũng không nằm ngoài quy luật cung cầu, quy
luật giá cả. Việc xác định giá trị BĐS tại một thời điểm cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều
yếu tố. Có những yếu tố tác động đến cung BĐS nhưng cũng có yếu tố lại thuộc thẩm

quyền quản lí của Nhà nước đối với BĐS. Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá
trị BĐS tại thời điểm khác nhau là khác nhau. Trên cương vị xác định giá trị của BĐS,
người định giá không thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến BĐS này.
- Nhóm nhân tố tự nhiên: Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của vùng
lân cận, kính thước diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trường nước và không khí, các
tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra…
- Nhóm nhân tố về kinh tế như: Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ tầng,
kinh tế kỹ thuật - xã hội như mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng như khả năng tín
dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của thu nhập của
BĐS trong vùng.
8


- Nhóm nhân tố về pháp lý: Người định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố như
qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách tài chính,
tình trạng pháp lý của BĐS, chính sách phát triển nhà ở
- Nhóm nhân tố về xã hội: Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số,
trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật tự…
1.2.2. Quy trình định giá bất động sản
Định giá BĐS gồm nhiều bước có trật tự và lôgic, điều này giúp cho nhà định giá
đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá gồm các bước sau:
1.2.2.1. Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước náy là giúp cho
thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp
đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là căn cứ để thẩm định viên lên kế
hoạch định giá một cách chi tiết
Để đạt được mục đích trên cần làm rõ các vấn đề:
- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐSĐG: vị trí, kích thước lô đất, kết cấu và
kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ BĐS
- Nhận biết các đặc điểm pháp lý BĐSĐG: các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử

dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và điều khoản hạn chế khai thác
- Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm
- Xác định loại giá trị sẽ ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm, giá trị bồi
thường
- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá
- Xác định ngày định giá có hiệu lực :
- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành

9


1.2.2.2. Lập kế hoạch định giá.
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản, trạng thái cung
cầu, đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá.
- Nhận biết các loại tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài sản mục
tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cớ và các động thái thi trường
- Nhận biết về các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin
các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được
- Thiết kế trương trình, thời biểu công tác,
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá
1.2.2.3. Thu thập tài liệu
- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh
- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin
1.2.2.4. Phân tích thông tin
 Phân tích thị trường:
-Phân tích thông tin về thị trường.

- Phân tích thông tin về tài sản.
- Phân tích thông tin về các tài sản khác để so sánh.
-Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Ước tính giá trị
- Các ước tính trên làm căn cứ để thẩm định xác định phương pháp định giá nào là
chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. Trong khi lựa
chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp

10


- Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài sản, khả
năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục tiêu và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận
dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá
1.2.2.5. Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết kuận định
giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy
ra. Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng,
đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận
1.2.2.6. Báo cáo định giá
Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tư vấn, nó
là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và
quyền lợi của khách hàng. Do đó, nội dung của báo cáo phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ
các yều cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá
Nội dung của báo cáo định giá
- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá
- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý
- Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được
- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng
- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm

cơ sở để định giá
- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận,
về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp
- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS
- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực
- Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính
+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận
+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

11


+ Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trì hoãn
định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng
- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá:
+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng
+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của
các bên sử dụng thông tin định giá
+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng. Nếu
khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên
đó bằng văn bản
+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định
1.2.3. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động
sản thế chấp
Định giá BĐS ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng vị trí của mình. Nghiên cứu
vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm một cách thích đáng và ngày càng được nghiên
cứu rộng hơn, sâu hơn. Để định giá BĐS đã có rất nhiều phương pháp. Mỗi phương pháp
đáp ứng và phù hợp cho từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù hợp cho mục đích này
nhưng có phương pháp lại phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không nên sử dụng
một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra phương pháp chủ lực

cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra
kết quả của phương pháp lựa chọn và mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử
dụng thông tin khác nhau, tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào. Cho đến
nay, chúng ta đã có các phương pháp định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), phương pháp lợi nhuận.
Đối với BĐS thế chấp trong ngân hàng, việc định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu
vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng. Vì vậy, việc định giá phải
đảm bảo phản ánh đúng giá trị BĐS trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là người
định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tương lai.

12


1.2.3.1. Phương pháp so sánh
 Khái niệm
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế
Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐSĐG với BĐS tương tự đã được bán trên thị
trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay phương pháp so
sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định ra giá BĐSĐG.
Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ
mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh.
 Nội dung của phương pháp.
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của
BĐS và các giao dịch là cho giá của BĐS khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của
thị trường để thấy sự khác biệt giữa các BĐSSS với BĐSĐG. Việc định giá BĐS thường
tiến hành theo các bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần
đây có thể so sánh được với BĐSĐG cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh
hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau

những con số thu thập được. Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau:
tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng
có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các
điều khoản và điều kiện của giao dịch.
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các BĐS có thể so sánh được để xác
định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐSĐG
đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này
khi kiểm tra và phân tích các BĐS chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính
chất của giao dịch.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành
phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh. Lựa chọn phải đáp
ứng 2 yêu cầu: các BĐS này ở trong cùng một khu vực hoặc ở khu vực lân cận với BĐS
13


cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc định giá, người định giá
nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để
tiến hành phân tích.
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐSĐG và BĐS chứng cớ.
Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều
chỉnh thông dụng là lấy BĐSĐG làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS
chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐSĐG thì điều
chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một
trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên
cơ sở cộng trừ đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐSĐG trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về BĐSĐG
nhưng người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các
chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy BĐS
cần định giá làm chuẩn. Nếu BĐSSS tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐSSS xuống và ngược

lại.
 Ưu điểm của phương pháp
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì
phương pháp này có các ưu điểm như sau:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức
hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung
cấp các dấu hiệu về giá trị
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ
ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử dụng
phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS
 Hạn chế của phương pháp

14


Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà
đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ,
trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của BĐS.
Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc
áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư quan
tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn
đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh bán
BĐS tạo thu nhập là rất khó khăn.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực
tiễn của phương pháp này. Đối với những BĐS được cải tạo đầu tiên trong một khu vực
đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá phải tìm kiếm các
cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả
đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của người bán và người mua

khi tham gia giao dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham gia
giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác
1.2.3.2. Phương pháp định giá chi phí.
 Khái niệm và ý nghĩa.
Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: xác định giá trị
BĐSĐG thông qua việc xác đinh chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế.
Một đặc điểm riêng có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta
không bao giờ tìm được một BĐS giống hoàn toàn với BĐSĐG của chúng ta. Nhưng
BĐS lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi một mục đích sử dụng BĐS đáp ứng cho một
yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời,
do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị
trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các BĐS tương tự làm cơ sở
cho việc so sánh để định giá các BĐS cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này
bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật
liệu cấu tạo thành BĐS đó là rất dễ dàng trên thị trường. Từ đó, tổng hợp các giá trị của

15


tất cả các cấu thành tạo lên BĐS đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về
BĐS. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của BĐS bằng chi phí của đất cộng
với chi phí xây dựng. Bên cạnh đó phương pháp này còn dựa trên nguyên tắc: có thể tái
tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất liệu giống hoặc
gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá.
 Nội dung của phương pháp
- Bước1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh đất trống,
công trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Bước 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công
trình hiện có trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng
công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán.

- Bước 3 : Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các công trình
phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên
nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
- Bước 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi
chi phí mới hiện hành.
- Bước 5 : Cuối cùng ước tính giá trị của BĐSĐG bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình
 Ưu điểm của phương pháp
- Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các
bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi
thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó
là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục
đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và
kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh
nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu
biểu hiện của sự thái quá.
 Hạn chế của phương pháp
16


Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá là xác định
đúng đủ chi phí cũng như phần giảm giá của BĐS, bởi với những chi phí hữu hình ta chỉ
việc tổng hợp chúng lại và tìm được giá trị của nó, còn với chi phí vô hình thì việc ước
lượng chúng lại là vấn đề khó khăn hơn. Bởi vậy phương pháp này thường có một số hạn
chế sau
- Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên những hạn chế của phương
pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí
- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa
chắc đã bằng giá trị toàn bộ.

- Việc ước tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của
người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy
- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có
kinh nghiệm.
1.2.3.3. Phương pháp thặng dư
 Khái niệm
Giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó
sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào
có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời trung bình trên thị
trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào dầu tư, bất kể số vốn đó là của
ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho tất cả mọi người. Tỷ suất sinh lời trung bình trên
vốn đầu tư được coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị
một tài sản, vì vậy có thể sử dụng cách cộng tới. Theo đó, giá trị thực -giá trị khách quangiá trị công bằng của một tài sản của một dự án đầu tư trên thị trường cạch tranh sẽ bằng
số chênh lệnh giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản
hay dự án đó.

17


Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS được tiêu cần và có thể được xác định
bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá thị trường và chi phí cơ
hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.
 Nội dung phương pháp
- Bước 1: Xác định cách sử dựng cao nhất và tốt nhất cho BĐSĐG, có tính đến
những quy định về xây dung và những hạn chế khác.
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư
.
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chí phí xây dựng, chi phí tài chính,

các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
- Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy
tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
- Bước 5: Xác định giá trị BĐSĐG bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố
giả định cấu thành giá vốn của BĐSĐG (các chi phí đầu tư hợp lý để có BĐS cho việc
phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính
và lợi nhuận có liên quan.
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
 Ưu điểm
- Đây là phương pháp thích hợp đẻ đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư
vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho
thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
 Hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
 Điều kiện áp dụng
18


- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu
tố tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác
định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân
tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các
phương án phát triển BĐS.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử

dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư
vào BĐS. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải
thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỂ
ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG
2.1. Tổng quan ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long
2.1.1. Một vài nét cơ bản về ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long
Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) là một trong những ngân hàng
TMCP đầu tiên được thành lập tại TPHCM từ việc hợp nhất Ngân hàng Phát triển kinh tế
Gò Vấp cùng với 3 hợp tác xã tín dụng là Tân Bình, Thành Công và Lữ Gia vào năm
1991. Sau 23 năm không ngừng phát triển, Sacombank đã tạo dựng được một nền tảng
vững chắc không chỉ về tài chính, nhân lực mà cả về hệ thống quản trị, cơ sở hạ tầng….
Mạng lưới kinh doanh của Sacombank không ngừng được mở rộng và hiện có 01 Hội sở
chính và gần 500 chi nhánh, phòng giao dịch trên toàn quốc cùng đội ngũ hơn 11.500 cán
bộ nhân viên được đào tạo chuyên nghiệp.
Sacombank -chi nhánh Thăng Long chính thức thành lập vào ngày 08/08/2007 theo quyết
định số 4008/2006/QĐ-HĐQT của chủ tịch Hội đồng quản trị ngân hàng TMCP Sài Gòn
Thương Tín. Ba năm đạt danh hiệu chi nhánh xuất sắc nhất khu vực Hà Nội(năm 2009,
2010, 2014) và xuất sắc nhất toàn hệ thống năm 2009, chi nhánh Thăng Long đã từng

19


bước khẳng định và nâng cao vị thế của mình trong hệ thống Sacombank, góp phần xây
dựng mục tiêu hàng đầu đó là “ hoạt động kinh doanh an toàn, hiệu quả, phát triển bền
vững”.
Với vai trò tạo lập nguồn vốn, cung cấp các hình thức dịch vụ tài chính- ngân hàng, đáp
ứng nhu cầu tín dụng của các thành phần kinh tế trên địa bàn, góp phần thực hiện các
mục tiêu, chương trình, giải pháp của Ngân hàng Nhà nước đề ra, các định hướng phát
triển kinh doanh của Sacombank và công cuộc công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước,

chi nhánh Sacombank Thăng Long đảm nhận các chức năng chính sau đây:
-

Khai thác và nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước dưới các

hình thức tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi không kì hạn,có kì hạn,tiền gửi thanh toán bằng
đồng Việt Nam và ngoại tệ.
-

Tiếp nhận các nguồn vốn tài trợ, tín thác,ủy thác đầu tư từ chính phủ, Ngân hàng

nhà nước và các tổ chức quốc tế,quốc gia, các cá nhân trong và ngoài nước
-

Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với

các tổ chức kinh tế, các cá nhân, hộ gia đình thuộc mọi thành phần kinh tế.
-

Kinh doanh ngoại hối

-

Chiết khấu các loại giấy tờ có giá bằng tiền.

-

Cung ứng các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ

-

Thực hiện nghiệp vụ thanh toán L/C, bảo lãnh, tái bảo lãnh cho các doanh nghiệp,

các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước hoạt động tại Việt Nam.
-

Thực hiện các dịch vụ ngân hàng đối ngoại và các dịch vụ tài chính-ngân hàng

khác.

20


2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP Sacombank
Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Sacombank- chi nhánh Thăng Long
Ban Giám đốc

Phòng giao dịch

Phòng nghiệp vụ

Kinh
doanh

Phòng
giao
dịch

Quản
lý rủi

ro

Bộ phận CVKH:
Bộ phận QHKHDN
Bộ phận QHKHCN
Bộ phận thẩm định
Kinh doanh tiền tệ

Kế
toánngân
quỹ

PGD
Hoàng
Cầu

PGD
Đội
Cấn

PGD
Trần
Duy
Hưng

PGD
Đốc
Ngữ

Bộ phận hành chính

Bộ phận giao dịch
ngân quỹ
Bộ phận kế toán

Thanh toán quốc tế

21


Quy trình nghiệp vụ - Các quy trình nghiệp vụ chính được chuẩn hoá theo tiêu
chuẩn ISO 9001: 2000.
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Sacombank chi nhánh
Thăng Long
Năm 2015, kinh tế vĩ mô tiếp tục được cải thiện, lạm phát được kiểm soát ở mức
thấp, nền kinh tế dần phục hồi và đạt mức tăng trưởng khá. Thị trường tiền tệ vững
vàng với lãi suất giảm và ở mức thấp, tỷ giá cơ bản ổn định… Những yếu tố này
cùng với nỗ lực của hệ thống nên thanh khoản của các tổ chức tín dụng dồi dào và
rủi ro thanh khoản không lớn. Thực hiện chủ trương của Chính phủ và của Ngân
hàng Nhà Nước trong việc tái cơ cấu hệ thống ngân hàng, Sacombank đang nỗ lực
lớn trong việc xây dựng đề án tái cơ cấu của mình. Bên cạnh việc lựa chọn để đàm
phán với các đối tác trong và ngoài nước, Ngân hàng đã củng cố bộ máy tổ chức,
tích cực xử lý nợ xấu, cơ cấu lại các khoản đầu tư kém sinh lời, xây dựng hình ảnh
và mô hình hoạt động mới hiện đại, thân thiện, hướng đến khách hàng và tiếp cận
quy chuẩn quốc tế. Vì vậy, kết quả hoạt động kinh doanh của Sacombank năm 2015
đạt khá toàn diện, các chỉ tiêu tăng trưởng cao và ổn định, đảm bảo đúng định
hướng. Bên cạnh đó, là một bộ phận góp phần vào kết quả này, chi nhánh Thăng
Long cũng ngày càng thể hiện tốt vai trò của mình trong hoạt động kinh doanh.

Bảng 2.1.Tình hình hoạt động kinh doanh của Sacombank

chi nhánh Thăng Long
Chỉ tiêu

Năm 2014

Năm 2015

Huy động

1500

Dư nợ
Nợ xấu

(đ/v: tỷ đồng)

Chênh lệch tuyệt Chênh lệch tƣơng
đối

đối (%)

1649

149

9,93

400

440

40

10

10,28

9,284

(0,996)

(9,69)

22