Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên trục đường hoàng văn thụ thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG NGỌC ANH

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN TRỤC ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: 2010 – 2014

Thái Nguyên, năm 2014


®¹i häc th¸I nguyªn
tr−êng ®¹i häc n«ng L¢M
-----------0o0----------

NÔNG NGỌC ANH

Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN TRỤC ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: 2010 – 2014

Giảng viên hướng dẫn: Th.S Trần Thị Mai Anh
Khoa Quản lý Tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, bản thân em đã đươc sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cô giáo
trong khoa Quản lý Tài nguyên, cũng như các thầy cô giáo trong ban giám hiệu nhà
trường, các phòng ban và phòng đào tạo của trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớn
đối với bản thân em. Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường em đã được

trang bị một lượng kiến thức về chuyên môn, nghiệp vụ và một lượng kiến thức về
xã hội nhất định để sau này khi ra trường em không còn phải bỡ ngỡ và có thể đóng
góp một phần sức lực nhỏ bé của mình để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa
và hiện đại hóa đất nước và trở thành người công dân có ích cho xã hội.
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập tốt nghiệp được giao và hoàn chỉnh các
nội dung của khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân,
em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các thầy giáo, cô giáo
trong khoa Quản lý Tài nguyên đặc biệt là sự chỉ đạo sát sao của cô giáo Th.S Trần
Thị Mai Anh. Đồng thời bản thân em còn nhận được sự quan tâm và giúp đỡ của
các bác, các chú, các cô, các anh, các chị trong Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh
Thái Nguyên.
Với tấm lòng biết ơn của mình bản thân em xin bày tỏ sự biết ơn vô cùng sâu
sắc và chân thành tới các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, các
thầy cô giáo của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng các bác, các chú,
các cô, các anh, các chị Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ
em hoàn thành tốt nghiệp vụ thực tập được giao và có được kết quả thực tế rất tốt đó
là bản khóa luận tốt nghiệp này.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với phương pháp nghiên
cứu. Vì vậy bài khóa luận của em còn rất nhiều thiếu sót, em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến quý báu của các thầy cô và các bạn để bài khóa luận của em được
hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Giảng viên hướng dẫn

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Th.S Trần Thị Mai Anh

Nông Ngọc Anh

DANH MỤC CÁC TỪ , CỤM TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ
UBND
NĐ-CP
QĐ
BTNMT
BĐS
QSDĐ
KT - XH
QLDĐ
CNTB
TW
XHCN

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Nghị định chính phủ
Quyết định
Bộ Tài nguyên & Môi trường
Bất động sản
Quyền sử dụng đất
Kinh tế - xã hội
Quản lý đất đai
Chủ nghĩa tư bản
Trung ương
Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Giá nhà nước quy định của thửa đất ............................................. 45
Bảng 4.2: Bảng giá đất Nhà nước quy định áp dụng cho trục
đường nghiên cứu từ 2012 đến 2014 ............................................................ 47
Bảng 4.3. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2014....................... 48
Bảng 4.4. Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người ...... 49
Bảng 4.5. Giá đất của các đường phố nhóm I ............................................... 51
Bảng 4.6. Giá đất của các đường phố nhóm II .............................................. 54
Bảng 4.7. Giá đất của các đường phố nhóm III............................................. 56
Bảng 4.8. Giá đất của các đường phố nhóm IV ............................................ 57
Bảng 4.9. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến
đường Hoàng Văn Thụ ................................................................................. 59
Bảng 4.10. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .......... 60
Bảng 4.11: Đặc điểm của một số khu dân cư ................................................ 60
Bảng 4.12: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ...... 61

Bảng 4.13: Ma trận tương quan của một số yếu tố nghiên cứu
bằng SPSS ảnh hưởng đến giá đất ................................................................ 66


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I ........ 52
Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình
của tuyến đường thuộc nhóm II ................................................................... 55
Hình 4.3: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình
của tuyến đường thuộc nhóm III .................................................................. 57
Hình 4.4: Ma trận tương quan giữa 2 biến vị trí và giá thực tế...................... 62
Hình 4.5: Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ............................................ 62
Hình 4.6: Ma trận tương quan giữa 2 biến độ rộng mặt tiền và giá đất ......... 63
Hình 4.7 Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất .................... 64
Hình 4.8: Ma trận tương quan giữa 2 biến quy hoạch khu dân cư và giá đất. 65
Hình 4.9: Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất............................... 65


MỤC LỤC
Phần 1.MỞ ĐẦU............................................................................................ 1
1.1.Đặt vấn đề ................................................................................................ 1
1.2.Mục đích, mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề ......................................... 2
1.3.Yêu cầu của chuyên đề ............................................................................. 3
1.4.Ý nghĩa của chuyên đề ............................................................................. 3
Phần 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài......................................................................... 4
2.1.1.1. Khái niệm đất đai............................................................................... 4
2.1.1.2. Đặc trưng của đất đai ......................................................................... 5

2.1.1.3. Khái quát chung về giá đất................................................................. 6
2.1.1.4. Đặc trưng của giá đất ......................................................................... 9
2.1.1.5. Cơ sở hình thành giá đất .................................................................. 11
2.1.1.6. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ........................................... 11
2.1.1.7. Khái niệm thị trường đất đai ............................................................ 14
2.1.1.8. Các đặc trưng của thị trường đất đai ................................................ 16
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................... 18
2.1.2.1. Sự cần thiết phải xác định giá đất .................................................... 18
2.1.3. Tổng quan về phần mềm SPSS ........................................................... 20
2.1.3.1. Khái niệm phần mềm SPSS ............................................................. 20
2.1.3.2. Chức năng chính của SPSS .............................................................. 20
2.1.3.3. Nội dung chủ yếu của SPSS............................................................. 20
2.2. Thị trường đất đai trên thế giới và Việt Nam ......................................... 21
2.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới ........................................................... 21
2.2.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam ............................................................ 23
2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................... 27


2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ...................................................... 27
2.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam ....................................................... 29
2.3.3. Đặc điểm thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua 31
2.4. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 32
2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 34
2.5.1. Yếu tố thông thường ........................................................................... 34
2.5.1.1. Yếu tố hành chính ............................................................................ 34
2.5.1.2. Yếu tố nhân khẩu ............................................................................. 35
2.5.1.3. Yếu tố xã hội ................................................................................... 35
2.5.1.4. Yếu tố kinh tế .................................................................................. 36
2.5.2 Yếu tố khu vực .................................................................................... 36
2.5.3. Yếu tố cá biệt...................................................................................... 37

Phần 3.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 39
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 39
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 39
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 39
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .......................................................... 39
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 39
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 39
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................ 39
3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................... 40
3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu..................... 41
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................. 41
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 42
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của đối tượng nghiên cứu ............... 42
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 42
4.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................... 42
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................ 43


4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................ 43
4.1.1.4. Thủy văn.......................................................................................... 43
4.1.1.5 Tài nguyên thiên nhiên ..................................................................... 43
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng ............................................. 44
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................. 44
4.1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế ............................................................ 44
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập............................................ 44
4.1.2.4. Cơ sở hạ tầng ................................................................................... 45
4.2. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên trục
đường Hoàng Văn Thụ thành phố Thái Nguyên ........................................... 45
4.2.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước ................................ 45
4.2.2. Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên ....................... 46

4.2.2.1. Công tác định giá đất tại Thành phố Thái Nguyên ........................... 46
4.2.2.2. Giá đất quy định trên trục đường Hoàng Văn Thụ thành phố Thái Nguyên 46
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
trục đường Hoàng Văn Thụ thành phố Thái Nguyên .................................... 49
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu
người ............................................................................................................ 49
4.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất......................................... 49
4.3.2.1. Biến động giá đất đường phố nhóm I và một số yếu tố ảnh hưởng .. 49
4.3.2.2. Biến động giá đất đường phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng . 53
4.3.2.3. Biến động giá đất đường phố nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng 55
4.3.2.4. Biến động giá đất đường phố nhóm IV và một số yếu tố ảnh hưởng 57
4.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ............................................... 58
4.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................. 59
4.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất .............. 60
4.5. Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở đô thị của trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái
Nguyên năm 2014 bằng phần mềm SPSS 16.0 ............................................. 61


4.5.1 Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ................................................... 61
4.5.2 Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất .......................... 63
4.5.3 Dự án quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất ............................ 64
4.6. Kết luận, so sánh giữa 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích................. 66
4.6.1. Kết luận .............................................................................................. 66
4.6.2. So sánh 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích .................................... 67
4.7. Đề xuất một số giải pháp ....................................................................... 67
Phần 5.KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................... 69
5.1. Kết luận ................................................................................................. 69
5.2. Kiến nghị ............................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 73

1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị,
xã hội của đất nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang
tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia
nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi
yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải
trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính
sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư
phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở
thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn
định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất

đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà
nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực


2

tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và
người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc
Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong những
năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị
hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là
một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công
tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư,
khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính
sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để đóng góp làm sang tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
tài nguyên cùng với sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Trần Thị Mai Anh, tôi

tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên trục đường Hoàng Văn Thụ thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái
Nguyên” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở,
trên toàn địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung cũng như trên trục đường
Hoàng Văn Thụ nói riêng.
1.2. Mục đích, mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn Thành phố Thái Nguyên.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên trục đường
Hoàng Văn Thụ TP Thái Nguyên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, bản thân em đã đươc sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cô giáo
trong khoa Quản lý Tài nguyên, cũng như các thầy cô giáo trong ban giám hiệu nhà
trường, các phòng ban và phòng đào tạo của trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớn
đối với bản thân em. Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường em đã được
trang bị một lượng kiến thức về chuyên môn, nghiệp vụ và một lượng kiến thức về
xã hội nhất định để sau này khi ra trường em không còn phải bỡ ngỡ và có thể đóng
góp một phần sức lực nhỏ bé của mình để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa
và hiện đại hóa đất nước và trở thành người công dân có ích cho xã hội.
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập tốt nghiệp được giao và hoàn chỉnh các
nội dung của khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân,
em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các thầy giáo, cô giáo
trong khoa Quản lý Tài nguyên đặc biệt là sự chỉ đạo sát sao của cô giáo Th.S Trần
Thị Mai Anh. Đồng thời bản thân em còn nhận được sự quan tâm và giúp đỡ của
các bác, các chú, các cô, các anh, các chị trong Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh
Thái Nguyên.

Với tấm lòng biết ơn của mình bản thân em xin bày tỏ sự biết ơn vô cùng sâu
sắc và chân thành tới các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, các
thầy cô giáo của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng các bác, các chú,
các cô, các anh, các chị Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ
em hoàn thành tốt nghiệp vụ thực tập được giao và có được kết quả thực tế rất tốt đó
là bản khóa luận tốt nghiệp này.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với phương pháp nghiên
cứu. Vì vậy bài khóa luận của em còn rất nhiều thiếu sót, em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến quý báu của các thầy cô và các bạn để bài khóa luận của em được
hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Giảng viên hướng dẫn

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Th.S Trần Thị Mai Anh

Nông Ngọc Anh


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
2.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi hoạt
động của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Theo định nghĩa của

FAO đứng trên góc độ sử dụng đất, đ0ất đai là một nhân tố sinh thái (FAO,
1976). Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt
Trái Đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất,
đó là:
- Khí hậu
- Dáng đất (địa mạo, địa hình)
- Đất (thổ nhưỡng)
- Thủy văn
- Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng
- Cỏ dại trên đồng ruộng
- Động vật tự nhiên
- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người
Đất đai được xem xét ở nhiều góc độ. Phạm vi đầy đủ của đất được xét
theo chiều thẳng đứng và chiều ngang. Chiều ngang là giới hạn tức ranh giới
của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và dưới
mặt đất.
Đất đai là bộ phận quan trọng nhất của bất động sản. Bất động sản bao
gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và
vật kiến trúc, cũng những thứ dùng để nâng cao giá trị của bất động sản. Điều
66 Luật dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là gồm đất đai và vật thể đính
với nó. Sản vật của bất động sản mà chưa tách ra là một phần của bất động
sản đó”. Do tính chất quan trọng của bất động sản nói chung và đất nói riêng
nên bất kỳ một phần đất nào trên bề mặt Trái Đất cũng có quyền sở hữu được
chính xác.


5

2.1.1.2. Đặc trưng của đất đai
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất là đối
tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều
đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức
rõ nét của đất đai:
- Tính cố định về vị trí địa lý.
Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi
trừ trường hợp núi lửa, động đất… Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử
dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của
từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng.
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt
động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện tích của
một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi.
Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối
mà có thể thay đổi.
- Tính thay đổi.
Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý,
hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này
không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai
không phải khấu hao.
- Tính cá biệt.
Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất
rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi
là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai không
giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là
đồng chất.
Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn
giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa
đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên

6

của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực,
hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa phần tử với toàn
khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh
nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. Đó là tính khu vực của đất đai.
- Các tính chất khác.
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc
tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn
quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích
sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới
đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con
người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa
các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao
dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính
tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì
có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh (trong đó có môi
trường xã hội, cơ sở hạ tầng…).
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và bất
động sản nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính
sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các
đặc điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất
tại đó. Vì không thể di chuyển được nên bất động sản trong đó có đất đai
không thể tránh khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách. Do đó việc
đầu tư phát triển xây dựng bất động sản được xem là rất phức tạp, đòi hỏi
nhiều kiến thức. Các loại chi phí giành cho quản lý bất động sản chiếm tỉ lệ
không nhỏ trong giá trị của một bất động sản. Mặt khác các bất động sản nói
chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở hạ tầng có ảnh

hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh của một bất
động sản.
2.1.1.3. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá.


7

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại
hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá
đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là
sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế
xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003).
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.

2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.


8

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích
sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác định
giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng
giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trước hạ, bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đất Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu


9

mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên

một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều
kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường
hợp khác do Bộ Tài chính quy định”
2.1.1.4. Đặc trưng của giá đất
Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ
nhận thấy như sau:
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
Đối với những hàng hóa thông thường, giá cả hàng hoá có thể dựa vào
giá trị hoặc lượng lao động xã hội cần thiết tạo ra được sản phẩm để tính giá
trị. Còn giá đất không có cơ sở xác định giá thuần nhất như vậy. Nhiều yếu tố
tác động tới việc xác định giá đất, trong đó có yếu tố chủ quan của con người.
Người mua và người bán đồng ý ở một mức giá dựa trên những tính toán về
kinh tế và tại một trạng thái tâm lý nhất định tác động.
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh.
Giá cả hàng hóa dễ dàng hình thành trong một thời gian ngắn. Ngược lại, đất
đai có tính cá biệt lớn, thị trường đất đai không hoàn chỉnh cho nên giá cả đất
đai được hình thành trong thời gian dài, cơ bản khó so sánh với nhau. Mặt
khác giá đất lại biến động và đồng thời chịu tác động của hàng loạt các yếu tố.


10

Vì vậy, giá đất được hình thành tại các thời điểm khác nhau. Tuy nhiên tại bất
kỳ thời điểm nào thì giá đất cũng là kết quả của quá trình xem xét lâu dài từ

quá khứ tới tương lai. Nó phản ánh mảnh đất đó đã sử dụng ra sao, tương lai
có khả năng dùng vào việc gì.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đất đai không phải là sản phẩm của lao động. Giá của các hàng hóa
thông thường phản ảnh giá trị của nó. Đất đai không có giá cả, không có giá
thành sản xuất. Giá cả đất đai phản ánh giá trị tài nguyên và tài sản trên đó cụ
thể là phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả của vốn đầu tư. Vì vậy việc
tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất là khá phức tạp và khó
khăn. Trong thực tế, khi khai phá đất đai có giá thành, nhưng phần giá cả khai
phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất
đây là phụ gia của giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu quyết định
Trong thị trường của các hàng hóa thông thường, giá cả phản ánh tương
quan cung cầu. Thị trường đất đai có cung tự nhiên là hạn chế, tính co dãn
trong cung kinh tế cũng không lớn. Giá đất cũng chịu tác động của cán cân
cung cầu với xu hướng cung có hạn còn cầu luôn tăng vì vậy giá đất chủ yếu
phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả thị trường của đất rất
khó hình thành thống nhất tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Đồng thời
những tương đồng về những đặc tính tự nhiên, xã hội cũng làm cho giá của
các mảnh đất gần nhau có sự ảnh hưởng lẫn nhau. Như vậy, giá đất chứa đựng
yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt.
- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
Hàng hóa thông thường trong quá trình sử dụng bị hao mòn theo thời
gian. Giá trị hàng hóa bị giảm theo thời gian vì vậy người ta tính khấu hao
cho hàng hóa. Thực tế việc sử dụng đất không có hiện tượng khấu hao thậm
chí còn có hiện tượng tăng giá trị. Ở nước ta, trong thị trường quyền sử dụng
đất đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì giá cả quyền sử dụng đất
sẽ tỷ lệ thuận với thời hạn sử dụng còn lại.

DANH MỤC CÁC TỪ , CỤM TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ
UBND
NĐ-CP
QĐ
BTNMT
BĐS
QSDĐ
KT - XH
QLDĐ
CNTB
TW
XHCN

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Nghị định chính phủ
Quyết định
Bộ Tài nguyên & Môi trường
Bất động sản
Quyền sử dụng đất
Kinh tế - xã hội
Quản lý đất đai
Chủ nghĩa tư bản
Trung ương
Xã hội chủ nghĩa


12

không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác
động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các
xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa
đất,…) đối với loại thửa đất đó.
Như vậy nguyên tắc thay thế có thể khái quát như sau:
1. Mức giá đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay
thế với tính chất tương đồng.
2. Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình
hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị
trường.
3. Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của
thửa đất và giá trị sử dụng để xác định.
Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua
các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả

đất đai. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc
cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc
này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
* Nguyên tắc thu lợi
Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích
trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Nguyên tắc
thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm
tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn.
Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định
thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ
thể của nguyên tắc thu lợi.
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những
nhân tố phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là
gì; Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; Nếu


13

không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế
nào, có khả năng duy trì được bao lâu… Như vậy sử dụng hiệu quả nhất dựa
trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác
định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
* Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết
khiến giá cả đất đai gia tăng theo. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra
điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi

là điểm sử dụng hiệu quả nhất.
* Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người
có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh
khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi. Là một
trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối
quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế.
* Nguyên tắc đóng góp
Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư,
ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần. Nguyên tắc này có thể dùng
vào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa
từng phần của bất động sản. Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay
nhỏ cho toàn bộ giá bất động sản để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay
không? Mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử
dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với
nhau để xác định điểm thu lợi nhuận ròng lớn nhất.
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó
là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân
tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là
được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và
những biến động chung của chúng. Sử dụng nguyên tắc biến động để điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể
xác định giá đất hợp lý, chính xác.


14

* Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên - xã hội nhất định phải hòa hợp

với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung
quanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho
nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán
đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa. Vì vậy khi định
giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường
xung quanh phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liên
quan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó.
* Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh
doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất,
tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối
với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có
quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động
kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư.
Cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh
doanh sản xuất. Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phận
người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất,
giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinh
doanh. Do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số
ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của
một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải
là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với
xí nghiệp, đồng thời, ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không
giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu
Nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân. Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc
ưu tiên cho đất đai.
2.1.1.7. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao
đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với

15

người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Theo nghĩa rộng, khái
niệm này dùng để chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao
đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết họ với nhau.
Theo nghĩa hẹp, thị trường chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai và cũng được hiểu
theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường đất đai theo nghĩa rộng là tổng hợp
các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, đây là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa như ở Việt Nam.
Các yếu tố cơ bản cấu thành nên thị trường là chủ thể và khách thể:
- Chủ thể thị trường: bao gồm chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích độc
lập thực hiện các hoạt động mua và bán, tham gia các quan hệ pháp luật. Ở
Việt Nam chủ thể của thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các
đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới về thông tin, trung gian
giao dịch, trọng tài giao dịch, tư vấn khách hàng liên kết giữa các chủ thể
với nhau.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao
đổi thông qua thị trường. Tùy theo hệ thống pháp luật của một quốc gia cụ thể
mà khách thể của thị trường đất đai nước đó có quy định riêng biệt. Ở nước
ta, khoản 1 điều 5 Luật đất đai 2003 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện sở hữu” vì vậy khách thể của thị trường đất đai chỉ là
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quyền sử dụng đối với đất đai của chúng ta
cũng đã được mở rộng gần tới quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường

khác. Theo đó quyền sử dụng đất đai bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng thể hiện qua các hoạt động trong thị trường bất động sản như: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy trừ quyền
định đoạt thuộc về Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất có