tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện sóc sơn, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





ĐOÀN HỒNG QUÂN





TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHAN THỊ THANH HUYỀN


HÀ NỘI, NĂM 2015

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo
vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 04 tháng 5 năm 2015
Tác giả luận văn



Đoàn Hồng Quân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Sóc Sơn và Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn.

Hà Nội, ngày 04 tháng 5 năm 2015
Tác giả luận văn

Đoàn Hồng Quân




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Danh mục các từ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích của đề tài 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 3
1.1.1 Đất đai 3
1.1.2 Thị trường đất đai 3
1.2 Khái quát về giá đất 4
1.2.1 Khái niệm về giá đất 4
1.2.2 Đặc điểm của giá đất 4
1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 6
1.2.3.1 Địa tô 6

1.2.3.2 Lãi suất ngân hàng 8
1.2.3.3 Quan hệ cung cầu 9
1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 10
1.3 Định giá đất 11
1.3.1 Khái niệm 11
1.3.2 Nguyên tắc định giá đất 11
1.3.3 Phương pháp định giá đất 12
1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13
1.3.3.2 Phương pháp chiết trừ 13
1.3.3.3 Phương pháp so sánh thu nhập 14
1.3.3.4 Phương pháp thặng dư 14

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam 14
1.4.1 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 14
1.4.1.1 Công tác định giá đất ở Úc 14
1.4.1.2 Định giá đất ở Đức 16
1.4.1.3 Định giá đất ở Malaysia 18
1.4.1.4 Định giá đất ở Đài Loan 18
1.4.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 20
1.4.2.1 Cơ sở pháp lý 20
1.4.2.2 Khung giá đất 22
1.4.2.3 Định giá đất cụ thể 23
1.4.2.4 Trình tự các bước định giá đất 24
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32
2.2 Nội dung nghiên cứu 32
2.3 Phương pháp nghiên cứu 32

2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 32
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32
2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33
2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 33
2.3.5 Phương pháp so sánh 33
2.3.6 Phương pháp minh họa bằng đồ thị 33
2.3.7 Phương pháp mô hình hồi quy vào xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 34
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35
3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn 35
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35
3.1.1.1 Vị trí địa lý 35
3.1.1.2 Địa hình 36
3.1.1.3 Khí hậu 36
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37
3.1.2.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 37

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm và đời sống dân cư 38
3.1.2.3 Cơ sở hạ tầng 40
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hôi huyện Sóc Sơn 41
3.1.3.1 Thuận lợi 41
3.1.3.2 Khó khăn 42
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Sóc Sơn 43
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn 47
3.3 Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn 50
3.3.1 Giá đất do Nhà nước quy định 50
3.3.2 Giá đất thị trường 55

3.3.3 So sánh sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường 58
3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn
66
3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 66
3.4.1.1 Yếu tố vị trí 66
3.4.1.2 Yếu tố diện tích, mặt tiền thửa đất. 67
3.4.1.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng 67
3.4.1.4. Yếu tố khác 67
3.4.2. Ứng dụng phương pháp mô hình hồi quy vào xác định yếu tố ảnh hưởng đế
giá đất 69
3. 5 Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78
Kết luận 78
Kiến nghị 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
PHỤ LỤC 82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


1. BĐS : Bất động sản
2. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3. QSDĐ : Quyền sử dụng đất
4. UBND : Ủy ban nhân dân
5. VT : Vị trí

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 38
Bảng 3.2.Dân số huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 38
Bảng 3.3. Cơ cấu lao động huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 39
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Sóc Sơn năm 2014 49
Bảng 3.5 Khung giá đất ở đô thị 50
Bảng 3.6. Bảng giá đất ở tại nhóm 1 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 52
Bảng 3.7. Bảng giá đất ở tại nhóm 2 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 53
Bảng 3.8. Bảng giá đất ở tại nhóm 3 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 54
Bảng 3.9. Bảng giá đất ở tại nhóm 4 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 54
Bảng 3.10. Giá đất ở thị trường nhóm 1 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 55
Bảng 3.11. Giá đất ở thị trường nhóm 2 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 56
Bảng 3.12. Giá đất ở thị trường nhóm 3 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 57
Bảng 3.13. Giá đất ở thị trường nhóm 4 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 58
Bảng 3.14 So sánh giá đất thị trường và giá đất quy định tuyến đường thuộc nhóm 1 . 60
Bảng 3.15 So sánh giá đất thị trường và giá đất quy định tuyến đường thuộc nhóm 2 . 63
Bảng 3.16 So sánh giá đất thị trường và giá đất quy định tuyến đường thuộc nhóm 3 . 63
Bảng 3.17 So sánh giá đất thị trường và giá đất quy định tuyến đường thuộc nhóm 4 . 65
Bảng 3.18. Kết quả chạy mô hình đơn biến xác định các yếu tố kích thước mặt tiền ảnh
hưởng đến giá đất tại nhóm 4 71
Bảng 3.19. Kết quả chạy mô hình đơn biến xác định các yếu tố khoảng cách đến trung
tâm xã ảnh hưởng 73
đến giá đất tại nhóm 4 73

Bảng 3.20. Kết quả chạy mô hình đa biến xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại
nhóm 4 75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH


STT Tên hình Trang
3.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn 35
3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Sóc Sơn năm 2014 48




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc
gia, là môi trường sống và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Không chỉ theo nghĩa duy
nhất là đất cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người, mà trên phương diện
kinh tế tạo ra của cải vật chất đất có ý nghĩa cự kỳ quan trọng. Nhà kinh tế học cổ
điển W.Petty đã nói: “ Lao động là cha của cải vật chất, còn đất là mẹ”.
Lịch sử của chúng ta đã trải qua 4 lần ban hành Luật Đất đai nhưng phải đến
Luật Đất đai 2003, chúng ta mới khẳng định việc chuyển nhượng đất đai là theo giá
thị trường, mặc dù nền kinh tế thị trường đã được xác định trước đó mười mấy năm.

Tuy nhiên, vấn đề giá đất theo thị trường là giá như thế nào thì không chỉ riêng
người dân mà ngay cả cán bộ của các ngành, các cấp có liên quan đến lĩnh vực này
cũng chưa thể đưa ra câu trả lời thỏa đáng. Theo Luật Đất đai 2003, nguyên tắc định
giá đất phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Trải qua 10
năm thi hành Luật Đất đai 2003 liên quan đến giá đất cho thấy, mặc dù cơ quan
quản lý Nhà nước về định giá đất đã rất cố gắng, nhưng cơ chế vận hành của thị
trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên
thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá
quy định thường ở mức trung bình 25%. Sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc
trong xã hội, nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất.
Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để xây dựng giá đất do
Nhà nước ban hành phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường (Phan Thị Thanh
Huyền và Nguyễn Văn Quân, 2014).
Sóc Sơn là một huyện ngoại thành nằm ở Phía Bắc của thủ đô Hà Nội. Cùng
với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thủ đô nhu cầu sử
dụng đất của người dân trong huyện ngày càng cao, đất đai trở nên có giá trị lớn và

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

bắt đầu phát sinh những bất cập và khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất.
Các vụ khiếu kiện, tranh chấp về đất đai có nhiều diễn biến phức tạp. Một trong
những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá
đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó
khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công
tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Tìm hiểu giá đất và các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”.

2. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội.
- Trên cơ sở đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, đề
xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá thị trường.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất.
- Các số liệu điều tra, khảo sát, phỏng vấn, tài liệu phục vụ viết báo cáo phải
khách quan, trung thực, luôn luôn được cập nhật, đảm bảo sát với thực tiễn, phản
ánh đúng giá đất trên địa bàn.
- Các đề xuất giải pháp phải phù hợp với thực tế của địa phương.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai
1.1.1 Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất
đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có
thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như

những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai
liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên
nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh
và quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2 Thị trường đất đai

Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994); là nơi chuyển giao
quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai
bên

cung

và
cầu
về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó
xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất,

Thị
trường

là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng
chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.
Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý
nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong
một khoảng thời gian nhất định; theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ
phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển
đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở
nước ta hiện nay.
1.2 Khái quát về giá đất
1.2.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất
đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị quyền sử dụng
đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền
sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi
phối bởi các yếu tố phi thị trường. Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm:
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Giá cả
đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
1.2.2 Đặc điểm của giá đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng
của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy, giá đất được biểu thị
ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị
trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan
hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường
hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có
thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác
thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các
khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát
nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí
khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần
nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ

yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên là do tính khan hiếm của đất
đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá
đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được
nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm
lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông
thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói
chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng
được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do
nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó
là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng;
ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của
từng vùng, vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.2.3.1 Địa tô
Năm 1776, nhà kinh tế học Adam Smith đã đưa ra lý luận về địa tô hay còn
gọi là lợi nhuận thu được từ sử dụng đất. Từ đó, các nguyên tắc cơ bản của tính thuế
mà đến nay vẫn còn sử dụng ra đời. Khoảng 40 năm sau, nhà kinh tế học David
Ricardo đã đưa ra hệ thống thuế và đất đai hợp lý tạo nên nguồn thu ổn định cho
quốc gia. Năm 1987, Các Mác đã phát triển lý luận kinh tế chính trị học của Adam
Smith và David Ricardo để đưa ra lý luận kinh tế chính trị về địa tô tư bản hoá.
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong

nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô
là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính
là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa
ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm
thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và
địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu
được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch giữa
giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu
nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Địa tô tuyệt đối là
loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa
chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu
ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị
nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm. Địa tô độc quyền là hình thức
đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô độc quyền có thể tồn tại trong nông
nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp,
địa tô độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây
đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc
quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những
khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô
độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm

công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao.
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền
của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh
Tuấn và cs, 2007).
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuân siêu ngạch do giá cả độc
quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ -
người sử hữu về đất đai. Việc nghiên cứu về địa tô độc quyền tại các lĩnh vực nói
chung và địa tô độc quyền tại khu vực đô thị nói riêng có một ý nghĩa quan trọng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

trong việc hoạch định chính sách đất đai liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử
dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Nghĩa là bằng công cụ quy hoạch, bằng đầu tư … Nhà nước có thể tạo ra những khu
đất có lợi thế thương mại cao, từ đó tạo ra nguồn thu cho ngân sách.
Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan trọng
trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh
lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị
theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay có được là do
sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý kiến cho rằng để
giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong Hiến pháp hiện nay,
Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận giữ vai trò đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại chênh lệch từ việc sử dụng tài
sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi thu hồi đất có giá trị kinh tế
không lớn, chuyển hoá thành đất hoặc dự án mang tính kinh tế cao hơn thì phần
thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả cộng đồng (Viện nghiên cứu Quản
lý đất đai, 2012).
1.2.3.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có

thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì người bán mới chấp nhận bán. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất
có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian
tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn
hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung,
chúng không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.3.3 Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng
cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu
quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự
nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà
hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không

sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu
đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh
chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn
toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do đó, đất đai không thể chỉ lấy
nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu
toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử
dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước
khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định
giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra, khi
tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì
hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát
triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư,
mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả
năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của
đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng
cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa
các loại đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thi và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những
vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hóa nào khác lại
biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định

về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định,
giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù
giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ
giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
- Nhân tố nhân khẩu: trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết
với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn
định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong
quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất
cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định. Các nhân tố này bao gồm: tình trạng phát triển kinh tế; mức độ dự trữ và đầu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

tư; tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ; trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư;
biến động vật giá; mức lãi suất.
- Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã
hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố
này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Nhân tố này bao gồm: vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, nhân tố
quy hoạch của thửa đất.
- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị,
kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình

hình kinh tế, chính trị trong nước.
- Nhân tố cá biệt: là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của
từng thửa đất. Nhân tố các biệt bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng,
độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị.
1.3 Định giá đất
1.3.1 Khái niệm
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,
theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn
thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác
định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.3.2 Nguyên tắc định giá đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, về lĩnh vực giá đất Chính phủ đã ban hành
02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy
định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định
về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp
định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác
định giá đất; đang xây dựng Thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá

đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định
giá đất cụ thể).
Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm 4 nguyên tắc sau: (1) Theo mục
đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3)
Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các
thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc
sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Chính phủ, 2013).
Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung
mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc. Việc quy định như trên nhằm khắc
phục những tồn tại về nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai năm 2003, đó là:
chưa định lượng được thế nào là "sát" với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường; chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng
đất và cũng chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch
về quyền sử dụng đất.
1.3.3 Phương pháp định giá đất
Luật Đất đai không quy định phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ
quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định nội dung 05
phương pháp định giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất, đồng thời giao Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định giá đất tại Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp;
phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Đối với 4
phương pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để
so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng

đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ
sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị
định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất/khu đất của dự án có
giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với
trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp
này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất
cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để
lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng
kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4
của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá
đất (Chính phủ, 2014).
1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng
đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014).
1.3.3.2 Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng

giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính
phủ, 2014).
1.3.3.3 Phương pháp so sánh thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014).

1.3.3.4 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
(Chính phủ, 2014).
1.3.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngban hành (Chính phủ, 2014).
1.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam
1.4.1 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới
1.4.1.1 Công tác định giá đất ở Úc
Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất
nói riêng của từng bang có sự khác nhau. Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều
do Tổng định giá đứng đầu. Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan
quản lý đất đai. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức
độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát
hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15

về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7
hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc
lập dựa trên dữ liệu của thị trường BĐS. Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà
nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc
biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá
viên). Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: (1) Đấu thầu
tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7
hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được
trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả BĐS của
bang; (2) Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/BĐS; định giá bảo hiểm và
các giao dịch dân sự khác; (3) Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa
người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế,
giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Dịch vụ tư vấn về đầu tư BĐS
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện,
trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật Định giá đất năm 1971, bang NSW
áp dụng Luật Định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác
nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc
định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ bán BĐS và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2012).
Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo
nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá
càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả
năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch
Tại Úc chủ yếu áp dụng 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là:
phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương
pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất
riêng lẻ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Định giá đất hàng loạt: việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả
các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng
đất/BĐS, thuế thu nhập từ bán BĐS. Định giá đất hàng loạt được thực hiện
đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30
tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm. Quy trình định
giá đất hàng loạt thực hiện qua 4 bước sau: (1) Khảo sát, thu thập thông tin;
(2) Phân loại các khu vực định giá đất; (3) Định giá thửa đất chuẩn (Thửa đất
chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc
hợp phần định giá); (4) Định giá đến từng thửa đất.
- Định giá riêng lẻ: việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong
trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng
đất/BĐS và các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện
theo loại đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị
trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá
đất. Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang
web chuyên cung cấp thông tin giao dịch BĐS, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất
đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm
tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các
công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS để thực
hiện việc định giá.
1.4.1.2 Định giá đất ở Đức
Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm
khác là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu
để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố

trên thị trường địa sản. Căn cứ vào sổ tay “Luật Xây dựng” của Đức thì việc định
giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá
đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Dưới Uỷ