Báo cáo tốt nghiệp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

MỤC LỤC
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1.

Khái quát chung về BĐS

4
4

1.1.1.

Khái niệm BĐS

4

1.1.2.

Đặc điểm BĐS

5

1.1.2.1. Cố định về vị trí:

5

1.1.2.2. Tính bền vững:

6

1.1.2.3. Tính khác biệt:

6

1.1.2.4. Tính khan hiếm:

7

1.1.2.5. Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

7

Phân loại BĐS

7

1.1.3.1. Theo đặc tính vật chất

7

1.1.3.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

8

1.1.3.3. Ý nghĩa của phân loại BĐS:

9

1.1.3.

1.2.

Khái quát về thẩm định giá BĐS

9

Khái niệm thẩm định giá BĐS

9

1.2.1.

1.2.1.1. Khái niệm về thẩm định giá

9

1.2.1.2. Định giá BĐS

10

1.2.2.

Sự cần thiết định giá BĐS

11

1.2.3.

Các yếu tố ảnh hưởng tới định giá BĐS

13

1.2.3.1. Yếu tố khách quan

13

a. Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

13

b. Môi trường kinh tế

14

c. Môi trường pháp luật

15

d. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp định giá

15

1.2.3.2. Yếu tố chủ quan

16

a. Đội ngũ nhân lực

16

b. Quan điểm của Ban lãnh đạo ngân hàng về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo

đảm

16
1


c. Hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá
1.3.

Thẩm định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTM

1.3.1.

Nguyên tắc định giá BĐS

17
17
17

1.3.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

17

1.3.1.2. Nguyên tắc thay thế

17

1.3.1.3. Nguyên tắc dự báo

18

1.3.1.4. Nguyên tắc cung – cầu

18

1.3.1.5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai

18

1.3.1.6. Nguyên tắc đóng góp

18

1.3.1.7. Nguyên tắc phù hợp

18

1.3.1.8. Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó

18

1.3.2.

Quy trình định giá BĐS

19

1.3.3.

Phương pháp định giá BĐS

23

1.3.3.1. Phương pháp so sánh

24

1.3.3.2. Phương pháp chi phí.

26

1.3.3.3. Phương pháp thặng dư

28

CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY TẠI NGÂN HÀNG HDBANK - PHÒNG GIAO DỊCH NAM ĐÔ

30

2.1. Tổng quan về ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô

30

2.1.1. Sơ lược về ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô

30

2.1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển phòng giao dịch Nam Đô

30

2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của Hdbak – chi nhánh Hà Nội – phòng giao
dịch Nam Đô từ 2011 – 2015

34

2.1.2.1. Hoạt động huy động vốn

34

2.1.2.2.Hoạt động cho vay:

36

2.1.2.3. Các hoạt động khác

37

2.1.2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh của phòng giao dịch Nam Đô giai đoạn 20112015

38

2.2. Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại ngân hàng HDBank –
phòng giao dịch Nam Đô

39

2

2.2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay tại
ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô

39

2.2.2. Các loại BĐS được định giá tại PGD Nam Đô

40

2.2.3. Quy trình định giá tại ngân hàng HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô

41

2.2.4. Phương pháp định giá BĐS tại Phòng giao dịch Nam Đô

43

2.3. Đánh giá kết quả của hoạt động định giá BĐS tại PGD Nam Đô

48

2.3.1. Kết quả đạt được

48

2.3.2. Những hạn chế cần khắc phục

50

CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT
ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG
HDBANK - PHÒNG GIÁO DỊCH NAM ĐÔ

52

3.1. Mục tiêu và phƣơng hƣớng phát triển hoạt động cho vay tại ngân hàng
HDBank – phòng giao dịch Nam Đô

52

3.1.1. Mục tiêu hoạt động của phòng giao dịch giai đoạn 2016 – 2020

52

3.1.2. Phương hướng phát triển hoạt động thẩm định giá tại phòng giao dịch

52

3.2. Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp định giá BĐS trong
hoạt động cho vay tại ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô

53

3.2.1. Về cán bộ thẩm định

53

3.2.2. Về phương pháp thẩm định

53

3.2.3. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu

54

3.2.4. Về báo cáo chứng thư

54

3.3. Kiến nghị với các bên liên quan

55

3.3.1. Kiến nghị với ngân hàng HDBank

55

3.3.2. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước

55

3.3.3. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền

56

KẾT LUẬN

57

3


CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1.

Khái quát chung về BĐS

1.1.1.

Khái niệm BĐS

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa
là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liến với đất. Đó là những
vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ nó được, nằm ở trên, phía dưới hay ở mặt đất. Do
đó tính quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ
bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ
La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân
loại, tạo ra cái gì gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động
sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến

đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân Sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân
Sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94 Luật Dân Sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quạn niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền với
đất đai” được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “ mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này
4


cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luât Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản là đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản, thứ hai, không giải thích rõ ràng về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất
đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994, quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt
kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt khác, đưa ra khái niệm
chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vuc trụ…” cũng là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam tại điều 174
có quy định:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai,

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó,
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai,
- Các tài sản khác do pháp luật quy định,
1.1.2.

Đặc điểm BĐS

1.1.2.1. Cố định về vị trí:
Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến
sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các
trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với
các trung tâm đó. Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng thay đổi,
do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư xây dựng các công trình
BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý của tài sản, cần phát
triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.
5


Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như:
những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên
khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chứng tác
động đến BĐS.
1.1.2.2. Tính bền vững:
BĐS đặc biết là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ
thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:Khi xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để
quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ
này ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến

cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm,
Do vậy, phải so sánh giữa các giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí
cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng cũng như dự tính các
nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
1.1.2.3. Tính khác biệt:
Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn giống
nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc,
khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về quang cảnh, môi trường… Từ đó đặt
ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác,
song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.
Trong đầu tư và phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị
của BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.
Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không so sánh dập khuôn
giữa các BĐS với nhau. Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý Nhà nước
đối với BĐS cần có biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khlác biệt gây ra,
nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ
BĐS của đô thị.

6


1.1.2.4. Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Từ đó đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung cầu về BĐS thương mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn
cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lời
do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS,
chống tình trạng giá ảo, ngăn ngưa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
Có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất

đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:
Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp.
Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
1.1.2.5. Tính ảnh hƣởng lẫn nhau:
Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động
kinh tế-xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:
Nhà nước phải thống nhát quản lý về BĐS
Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các
công trình khác.
Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình
BĐS khác ra đời.
1.1.3.

Phân loại BĐS

1.1.3.1. Theo đặc tính vật chất
- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc bao gồm:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại,
ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,…
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa,
thang máy, chống trộm tự động,…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm
7


+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Các công trình khai thác mỏ.
1.1.3.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
a. Công trình kiến trúc: 5 loại
- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công
nghiệp
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm
thương mại…
- Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các kiều kiện vật chất, chất
lượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn được chia ra từ 1 sao đến 5
sao.
- Công trình kiến trúc khác: nahf thờ, bệnh viện, trường học,…
b. Đất đai
Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được
phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong đó mỗi
vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau:
- Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại
+ Đất trồng cây hàng năm: lúa, cỏ, và cây hàng năm khác
+ Đất trồng cây lâu năm
+ Đất rừng sản xuất
+ Đất rừng phòng hộ
+ Đất rừng đặc dụng
+ Đất nuôi trồng thủy sản
+ Đất làm muối
+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ
- Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại
+ Đất ở: tại nông thôn và thành thị.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

8


+ Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xay
dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, sx vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các
công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công
cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xay dựng các công trình
công cộng khác theo các quy định của Chính phủ.
+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng
+ Đất có các công trình là đền, đình, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.
- Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.
1.1.3.3.

Ý nghĩa của phân loại BĐS:

Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS- loại tài sản có giá
trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau
trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá
quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải
mua,… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi
ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…
Đối với việc thẩm định giá: đó là cơ sở để người ta xẽm xét các cơ hội, mục đích
sử dụng, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS.
1.2.

Khái quát về thẩm định giá BĐS

1.2.1.

Khái niệm thẩm định giá BĐS

1.2.1.1. Khái niệm về thẩm định giá
Trên thế giới tồn tại khá nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá
(appraising):
- Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,
của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

9


- Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thẩm
định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích đã được xác định.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng và Bất động sản – Đại học Quốc
gia Singapore, thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cn bản của
thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
- Điều 4 – Pháp lệnh giá số 40: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại
giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Từ đó ta có thể kháo quát khái niệm về thẩm định giá: Thẩm định giá là sự ước
tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho mục
đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với
những phương pháp phù hợp.

1.2.1.2. Định giá BĐS
Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, là việc ước tính giá trị của
quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp
phù hợp.
Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu
có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng
không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị
thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.
Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di, dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự
tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố
đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng phụ thuộc vào từng loại BĐS, từng vị
trí của BĐS. Vì vậy việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ
ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó
cũng chính là công việc của thẩm định viên cần giải quyết.

10


Vì định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô,
thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá BĐS phải
độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Theo Luật Kinh doanh BĐS: “Định già BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của
một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Mặc dù có thể còn định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của định giá
cần được thừa nhận:
- Định giá là công việc ước tính giá của BĐS: Ước tính về giá trị các quyền sở hĩai
BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Ước tính
bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thê nào
đó tại một thời điểm nhất định.

- Định giá BĐS là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của BĐS được tính bằng tiền.
- Giá trị của BĐS được xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Giá trị của BĐS được xác định cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật, tính chất,
vị trí, quy mô, thực trạng BĐS, phương pháp, tiêu chuẩn) liên quan nhiều đến thị
trường.
Cần lưu ý hoạt động định giá BĐS là việc ước tính giá cả của BĐS. Kết quả của
hoạt động định giá là đưa ra mức giá của BĐS. Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức
định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị
trường của BĐS). Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị
trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ
thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp
dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác.
1.2.2.

Sự cần thiết định giá BĐS

Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quy thành
hai loại: giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiện bình
thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng đất. Trên thị trường chuyền
nhượng quyền sử dụng đất người muốn chuyển nhượng và người cần chuyển nhượng
11


gặp nhau và thỏa thuận về giá trên cở sở tham khảo giá thị trường đối với những lô đất
có cùng điều kiện kinh tế - xã hội và điều kiện địa lý tương đương. Tuy nhiên, không
phải bao giờ giá thị trường các bên tự tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi
phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép buộc… Để hoạt động mua bán diễn

ra một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản cần phải nhờ đến
hoạt động định giá bất động sản chuyên nghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín.
Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêu Công
nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần
với mục tiêu phát triền là nhanh chóng đồng bộ hóa các loại thị trường như thị trường
vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản… Thị
trường bất động sản là thị trường rất quan trọng trong nên kinh tế không chỉ bởi nó
chiếm phần lớn tài sản của một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó có vai
trò hết sức to lớn đối với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triển đồng bộ
thị trường. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự phát triển của các
thị trường còn lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển nghĩa là trên thị
trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổ biến hơn và trở nên
dễ dàng hơn. Để làm được điều đó thì công tác xác định giá của bất động sản phải
được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn, với giá trị của bất động
sản. Vì vậy công tác định giá ngày nay đang trở nên quan trọng và cần thiết.
Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay việc định
giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc người bán nhà cũng cần biết giá trị
thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được diễn ra thuận tiện và nhanh
chóng hơn. Ngoài ra nó còn thực sự có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay khi mà các
doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc định giá xác định đúng giá trị của bất
động sản để thông qua báo cáo tài chính hàng năm các nhà đầu tư có thể quyết định
tham gia đầu tư nhanh chóng và hiệu quả. Hơn nữa việc xác đinh giá của bất dộng sản
đúng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước trong quá trình quản lý và phát triển thị
trường bất động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế.
Ba vai trò quan trọng của công tác định giá bất động sản được các nhà nghiên cứu
đúc kết như sau:

12

Thứ nhất: sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển nhượng bất động sản thành hàng
hóa trên thị trường. Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá
đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình
đằng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp
thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho
thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.
Thứ hai: Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch
về giá đất đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
Thứ ba: Thông qua hoạt động này, Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng
việc bảo đảm các nguồn thi cho Ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình
thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động sản phải nộp theo
quy định của pháp luật.
Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do
vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thì Ngân
hàng có quyền bán bất động sản là hết sức cần thiết. Hơn nữa việc định giá bất động
sản thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thể vay được số
lượng vốn phù hợp với giá trị cảu bất động sản mình sở hữu.
1.2.3.

Các yếu tố ảnh hƣởng tới định giá BĐS

1.2.3.1. Yếu tố khách quan
a. Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
Đối tượng chính trong công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là BĐS. Đây là
một tài sản mà giá trị của nói chịu ảnh hưởng rất lớn từ điều kiện tự nhiên.
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trị BĐS mang lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan
trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một

vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven
trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 3 hay ngã 4 trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt

13


đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng đặc biệt là đối
với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền
thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là 10m – 15m.
Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS, ở những khu vực thấp, thường hay bị
ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị BĐS sẽ thấp, ngược
lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công
trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không
quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngược lại.
Vậy nên khi định giá tài sản đảm bảo là bất động sản, các cán bộ định giá của ngân

hàng cần khảo sát thực trạng nhằm nắm rõ được các đặc điểm tự nhiên, gắn liền với sự
tồn tại và quyết định giá trị của BĐS.
b. Môi trƣờng kinh tế
Môi trường kinh tế là nhân tố vĩ mô ảnh hưởng lớn đến nhiều khâu trong tác thẩm
định giá trị tài sản bảo đảm.
Như ta đã biết, khâu thẩm định TSĐB là một khâu trong hoạt động cho vay của
ngân hàng. Mà yếu tố quyết định đầu ra cho hoạt động của ngân hàng chính là sự phát
triển của nền kinh tế. Khi kinh tế tăng trưởng, nhu cầu về vốn cho hoạt động sản xuất
14


kinh doanh cũng như hoạt động tiêu dùng đều tăng theo, do đó làm tăng lượng vốn vay
tại NHTM, điều này kéo theo sự gia tăng của các cuộc định giá.
Bên cạnh đó, nền kinh tế phát triển, các định chế tài chính dần hoàn thiện, trong đó
có thị trường BĐS sẽ giúp cho thông tin trên thị trường ngày càng trở nên hoàn hảo,
đáng tin cậy hơn. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các cán bộ thẩm định của ngân
hàng thu thập thông tin dễ dàng hơn, xây dựng các dự báo với nhiều cơ sở vững chắc
hơn và việc xác thực thông tin mà khách hàng cung cấp được toàn diện, chính xác hơn.
c. Môi trƣờng pháp luật
Môi trường pháp luật có tác động to lớn không chỉ đến doanh nghiệp mà còn đến
ngân hàng nói chúng, công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm nói riêng. Một môi
trường pháp luật hoàn thiện cùng các văn bản pháp quy được nghiên cứu kỹ lưỡng,
bám sát yêu cầu thực tế sẽ góp phần tạo hành lang pháp lý giúp cho các ngân hàng ban
hành các quy định, quy trình và các tiêu chuẩn nhằm đảm bảo an toàn tín dụng.
Công tác thẩm định giá cũng ẩn chứa nhiều cám dỗ. Cán bộ thẩm định giá của
ngân hàng có thể móc nối với khách hàng, đưa giá trị định giá cao lên, gây rủi ro cho
ngân hàng, theo sau đó là rủi ro cho nền kinh tế. Chính vì vậy, sự quản lý của nhà
nước đối với hoạt động này là rất quan trọng nhằm hạn chế các hành vi tiêu cực.
Việc đem tài sản thuộc sở hữu của khách hàng làm vật đảm bảo tiền vay tại ngân
hàng cìn chứa đựng nhiều rủi ro về việc xử lý tài sản đảm bảo. Vì thế, cần có các quy

định rõ ràng từ phía các cơ quan có thẩm quyền về quyền sở hữu tài sản, về các giao
dịch đảm bảo nhằm nâng cao tính thanh khoản cho tài sản. Điều này cũng giúp cho
ngân hàng quản lý và thẩm định giá tài sản bảo đảm dễ dàng hơn.
d. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp định giá
Ngân hàng nếu xét về bản chất thì cũng là một doanh nghiệp, vì thế, cũng không
tránh khỏi sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường. Hiện nay, thẩm định giá không
còn là vấn đề nằm trong phạm vi của ngân hàng mà nó đã trở thành một ngành nghề
chuyên nghiệp và đang được chú trọng phát triển. Hàng loạt các công ty định giá được
thành lập với nguồn nhân lực chất lượng cao, được đào tạo chuyên sâu cùng kỹ thuật
định giá tiên tiến, hiện đại.
Những năm gần đây, thị trường Việt Nam còn đón nhận sự tham gia của các công
ty định giá quốc tế với bề dày kinh nghiệm, công nghệ vô cùng hiện đại cùng sức
15


mạnh hung hậu về tài chính. Có thể nói, sự cạnh tranh trong hoạt động tài chính nhằm
thu hút khách hàng, mở rộng thị phần luôn là sự cạnh tranh gay gắt và khốc liệt nhất.
Tuy nhiên, điều này cũng tạo động lực cho các doanh nghiệp định giá trong nước
cũng như bản thân các ngân hàng thương mại điều chỉnh lại cơ cấu tổ chức, mô hình
hoạt động, cách thức quản trị, nâng cao trình độ chuyên môn nhằm đáp ứng nhu càu
của khách hàng một cách toàn diện, hiệu quả nhất.
1.2.3.2. Yếu tố chủ quan
a. Đội ngũ nhân lực
Hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm là một hoạt động tài chính hiện đại, nó
đòi hỏi một lượng chất xám cao. Vì thế, yếu tố con người là yếu tố nội sinh quan trọng
hàng đầu ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động này.
Các cán bộ định giá hay cán bộ thẩm định trong ngân hàng cần phải có một nền
tảng kiến thức chung về tài chính ngân hàng, bên cạnh đó đòi hỏi một kiến thức
chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định giá có thể nắm vững quy trình cũng như lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp với từng loại tài sản.

Họ còn cần có kinh nghiệm làm việc. Chính nhờ kinh nghiệm làm việc mà người
định giá có thể nhận diện các yếu tố thay đổi ảnh hưởng đến giá trị tài sản cũng như có
được những dự báo, phân tích về giá trị tài sản trong tương lai để kết quả định giá phản
ánh đúng nhất giá trị tài sản.
Bên cạnh kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm làm việc, các cán bộ định giá còn
cần có đạo đức nghề nghiệp. Công tác thẩm định có ý nghĩa quan trọng với Ngân
hàng. Nếu những người thực hiện khâu này không có bản lĩnh vững vàng và đạo đức
nghề nghiệp chuẩn mực thì rủi ro mà ngân hàng phải gánh chịu là rất lớn.
b. Quan điểm của Ban lãnh đạo ngân hàng về hoạt động thẩm định giá tài sản
bảo đảm
Ở mỗi ngân hàng, cách thức tổ chức và quy trình định giá TSBĐ lại khác nhau,
phù hợp với từng điều kiện cụ thể của các ngân hàng tại từng thời điểm. Như trước
đây, khi thuộc về cán bộ tín dụng mà ngân hàng không có quy định nào cụ thể, chi tiết
hướng dẫn thực hiện. Nhưng khi nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động này,
các ngân hàng đã ban hành các quy định cụ thể, nêu rõ cách thức tổ chức cũng như quy

16


trình, phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm nhằm giúp các cán bộ thẩm định
tiến hành công việc chuẩn mực và chính xác hơn.
c. Hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá tài sản luôn bào gốm bước tìm kiếm và xử lý thông tin về
tài sản. Khối lượng thông tin này là rất lớn. Vì vậy nhằm giảm thiểu thời gian, hỗ trợ
các cán bộ định giá hoàn thành công việc của mình trong thời gian ngắn nhất, chi phí
nhỏ nhất thì nguồn thông tin phải thật đa dạng, chính xác và cập nhật. Để làm được
điều này thì từng ngân hàng phải tự xây dựng một nguồn thông tin nội bộ từ các thông
tin do khách hàng cũng cấp cũng như các nguồn chính thống như thông tin về ngành,
về thị trường do các bộ hay các hiệp hội công bố.
1.3.

Thẩm định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTM

1.3.1.

Nguyên tắc định giá BĐS

1.3.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa
hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với
bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản
được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.
Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất của đất xem như đất đất trống và sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
của các công trình trên đất.
Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị trường
của đất dựa trên khái niệm “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” phản ánh tính hữu dụng
và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự
khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.
1.3.1.2. Nguyên tắc thay thế
Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, được hiểu người mua
thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất
tương tự và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự
không thuận lợi và rủi ro.

17


1.3.1.3. Nguyên tắc dự báo
Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách

quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản trong tương lai có tác
động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản cần dự báo
được sự biến động của các yếu tốc này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
1.3.1.4. Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các
lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá. Do đó
trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị
trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương
chính sách của Nhà nước với thị trường bất động sản.
1.3.1.5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tƣơng lai
Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập,
lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu
tư. Vì vậy, trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản.
1.3.1.6. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của mội bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động
sản. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tác này khi tiến hành điều chỉnh giá
trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá.
1.3.1.7. Nguyên tắc phù hợp
Bất động sản phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận
nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đô phải phân tích
xem liệu bất động sản đó có phù hợp vớ môi trường, với các bất động sản lân cận, phù
hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và
hiệu quả nhất.
1.3.1.8. Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũng
không phải có một giá trị như vậy. Khi tiến hành công việc, người định giá tài sản phải
cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triền của nó về cộng đồng,
xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.

18

1.3.2.

Quy trình định giá BĐS

Về mặt quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản sẽ tuân theo quy
định chung về định giá tài sản. Tuy nhiên, nội dung các bước tiến hành được điều
chỉnh như sau:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định và lên kế hoạch định giá
* Tiếp nhận hồ sơ mà khách hàng cung cấp
*Nhận biết về BĐS cần định giá, đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế
kỹ thuật của BĐS
*Chọn cơ sở giá trị cảu định giá và phương pháp định giá BĐS
*Những điều kiện ràng buộc trong xác định BĐS định giá: các cán bộ định giá của
ngân hàng phải đưa ta những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS, những giới
hạn về: tính pháp lý, công năng của BĐS, nguồn dữ liệu
*Xác định thời điểm định giá và lên kế hoạch, thời gian chi tiết cho các bước
*Xác định nguồn dữ liệu cần thiết để thẩm định giá
Bước 2: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin BĐS
Khảo sát hiện trường: các cán bộ thẩm định của ngan hàng phải trực tiếp khảo sát
hiện trường với các nội dung:
* Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý
liên quan đến BĐS
* Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến
trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện,
đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa
chữa…
* Đối với công trình xây dựng dở dang, cán bộ thẩm định phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

* Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá,, các cán bộ
thẩm định của ngân hàng cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các
hướng khác nhau.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trương, các cán bộ định giá
của ngân hàng phải thu thập các thông tin sau:

19


* Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường BĐS để nhận biết sự khác nhau giữa khi vực BĐS định
giá tọa lạc và khu vực lân cận
* Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích
sử dụng của BĐS (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở
hạ tầng…)
* Những giao dịch mua bán BĐS (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện
mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh BĐS,
công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo
chí (bài viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước
về thị trường BĐS.
Các cán bộ thẩm định của ngân hàng phải nêu rõ nguồn gốc thông tin trong báo
cáo thẩm định và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin.
Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS
* Phân tích những thông tin từ tham khảo hiện trường BĐS
* Phan tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất BĐS: các cán bộ định giá của
ngân hàng cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất một BĐS trong bối
cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại lợi ích cao nhất
cho BĐS
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS
* Phương pháp so sánh trực tiếp: thường được sử dụng để định giá BĐS trong các

trường hợp: các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà
cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng,
các nhà kho trên cùng một mặt bằng, các nhóm văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống…
* Phương pháp chi phí: thường được sử dụng để định giá cho những mục đích sử
dụng đặc biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện… định giá
BĐS cho mục đích bảo hiểm, thế chấp hoặc dùng để kiểm tra đối với các phương pháp
định giá khác.
* Phương pháp thu nhập: thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có
khả nặng tạo ra giá trị thặng dư tài chính, vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng
hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận.
20


* Phương pháp thặng dư: thường được vận dùng để định giá của BĐS phát triển.
Để đảm bảo độ tin cậy, người ta thường dùng nhiều phương pháp để định giá cho
một BĐS.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá
Các cán bộ định giá của ngân hàng phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để
xác định mức giá trị của BĐS cần định giá và phân tích rõ mức độ phù hợp của một
hoặc nhiều phương pháp trong định giá BĐS được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ
thuật của BĐS và với mục đích định giá.
Các cán bộ định giá của ngân hàng cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp
định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử
dụng để kiểm tra chéo, kết quả định giá theo từng phương pháp, nhận xét về kết quả
định giá, đưa ra những hạn chế về kết quả định giá từ đó đi đến kết luận cuối cùng về
giá trị BĐS được định giá.
Bước 6: Lập báo cáo định giá
* Những thông tin cơ bản về vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình
kiến trúc khác); tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng, ngày tháng năm
định giá; tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của ngân hàng hoặc chi nhánh; họ và tên

cán bộ ngân hàng lập báo cáo định giá, họ và tên, chữ ký của giám đốc ngân hàng hoặc
chi nhánh.
* Những căn cứ pháp lý để định giá
Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.
* Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật
- Vị trí của BĐS, vị trí địa lý và hành chính của BĐS và vị trí của BĐS trong mối
tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường
xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những điểm giao thông
công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình
kiến trúc trên đất.
- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép sử dụng
theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không.
21


* Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
- BĐS đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà,
những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước,
ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
- BĐS chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà:
nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển
dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
- Có tranh chấp hay không với các chủ BĐS liền kề.
- Những lợi ích kinh tế thu được từ BĐS (trường hợp BĐS đang cho thuê: giá
thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê BĐS để mở cửa
hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)
- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của BĐS
* Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị tài sản

- Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị
trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.
- Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến
kết quả định giá như thế nào.
* Kết quả khảo sát thực địa
- Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa
- Kết quả thu được từ khảo sát thực địa
- Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa và hồ sơ địa chính. Nêu rõ
sự chênh lệch đó
* Phương pháp định giá
Phương pháp so sánh

Kết quả

Phương pháp chi phí

Kết quả

Phương pháp thu nhập

Kết quả

Phương pháp thặng dư

Kết quả

- Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các
mức giá thu được từ phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị

22

thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương
pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.
- Mức độ phù hợp/ chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với tài sản do Nhà
nước đã công bố tại khu vực (nếu có).
* Tên, chứ ký của cán bộ tiến hành định giá.
* Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá.
Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá bao
gồm: Hộ khẩu thường chú của chủ BĐS (bản sao) – đối với tài sản cá nhân hoặc Giấy
phép đăng ký kinh doanh (bản sao) – đối với tài sản doanh nghiệp; Hồ sơ pháp lý của
BĐS như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, giấy phép xây
dựng nhà, bản vẽ thuyết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản
sao); chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc văn phòng quy
hoạch đô thị (bản sao)… và ảnh chụp toàn cảnh BĐS.
1.3.3.

Phƣơng pháp định giá BĐS

Định giá BĐS ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng vị trí của mình.
Nghiên cứu vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm một cách thích đáng và ngày càng
được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn. Để định giá BĐS đã có rất nhiều phương pháp.
Mỗi phương pháp đáp ứng và phù hợp cho từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù
hợp cho mục đích này nhưng có phương pháp lại phù hợp với mục đích khác. Trong
định giá không nên sử dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà
ta tìm ra phương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ
định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn và mỗi phương
pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phương pháp
cần sử dụng loại thông tin nào. Cho đến nay, chúng ta đã có các phương pháp định giá
cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu

nhập).
Đối với BĐS thế chấp trong ngân hàng, việc định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa
nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng. Vì vậy, việc
định giá phải đảm bảo phản ánh đúng giá trị BĐS trong đó có tính đến yếu tố về thời
gian tức là người định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tương lai.

23


1.3.3.1. Phƣơng pháp so sánh
* Khái niệm
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế
Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐSĐG với BĐS tương tự đã được bán trên thị
trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hayphương pháp so
sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định ra giá BĐSĐG.
Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên
hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh.
 Nội dung của phương pháp.
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của
BĐS và các giao dịch là cho giá của BĐS khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của
thị trường để thấy sự khác biệt giữa các BĐSSS với BĐSĐG. Việc định giá BĐS
thường tiến hành theo các bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần
đây có thể so sánh được với BĐSĐG cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh
hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau
những con số thu thập được. Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản
sau: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây
dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao
dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các BĐS có thể so sánh được để xác
định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐSĐG
đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước
này khi kiểm tra và phân tích các BĐS chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và
tính chất của giao dịch.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành
phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh. Lựa chọn phải
đáp ứng 2 yêu cầu: các BĐS này ở trong cùng một khu vực hoặc ở khu vực lân cận với
BĐS cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc định giá, người

24


định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách
chính thống để tiến hành phân tích.
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐSĐG và BĐS chứng cớ. Đồng
thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh
thông dụng là lấy BĐSĐG làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng
cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐSĐG thì điều chỉnh
giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một
trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm
trên cơ sở cộng trừ đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐSĐG trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về BĐSĐG
nhưng người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng
các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuântheo nguyên tắc lấy
BĐS cần định giá làm chuẩn. Nếu BĐSSS tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐSSS xuống và
ngược lại.
 Ưu điểm của phương pháp
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì

phương pháp này có các ưu điểm như sau:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức
hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung
cấp các dấu hiệu về giá trị
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràngđã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử
dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS
 Hạn chế của phương pháp
Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà
đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá
khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của BĐS.

25