Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện nhà bè, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2010 – 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------------

NGUYỄN HỮU TÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC
HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010-2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------------

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010-2020

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. MẪN QUANG HUY

Hà Nội - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả trong luận văn
là trung thực và chƣa từng đƣợc ai khác công bố trong bất kỳ công trình nào.

Tác giả

Nguyễn Hữu Tùng

i


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, Phòng Sau Đại học và
các Thầy Cô trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội; đặc
biệt là Quý Thầy, Cô ở Khoa Địa Lý đã giảng dạy và truyền đạt cho em những kiến
thức khoa học để giúp em nâng cao kiến thức trong thời gian học tập tại trƣờng.
Đặc biệt tôi xin trân trọng ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Mẫn
Quang Huy, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn tận tình với tinh thần trách nhiệm cao ngay
từ việc định hƣớng, tiếp cận và nghiên cứu đề tài này.
Tôi cũng cám ơn các anh, chị ở các phòng, ban chuyên môn thuộc UBND
huyện Nhà Bè đã giúp đỡ và cung cấp tài liệu trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin ghi nhận sự giúp đỡ và chia sẻ tình bằng hữu của các bạn trong lớp Cao
học Quản lý đất đai 2012 dành cho tôi trong thời gian qua.

Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Hữu Tùng

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................... ii
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu. ........................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................... 2
3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................... 3
3.1 Nội dung nghiên cứu ................................................................................................. 3
3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................................... 3
4. Bố cục luận văn............................................................................................................ 4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 5
1.1 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất. ............................................................ 5
1.1.1 Các cơ sở về lý thuyết và thực tiển........................................................................ 5
1.1.1.1 Phân vùng và quy hoạch ................................................................................... 5
1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 8
1.1.2 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam. .............................................10
1.1.2.1 Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ....................................................................10
1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất.............................................................11
1.1.3 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác. ................12
1.2 Nội dung và phƣơng pháp quy hoạch sử dụng đất ................................................17
1.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất .........................................................................17
1.2.1.1 Theo luật đất đai năm 1993. .............................................................................17
1.2.1.2 Theo luật đất đai năm 2003. .............................................................................18
1.2.1.3 Theo luật đất đai năm 2013...............................................................................20

1.2.2 Phƣơng pháp quy hoạch sử dụng đất. .................................................................21
1.2.3 Hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đai ở nƣớc ta. ............................22
1.2.3.1 Giai đoạn từ năm 1993 – 2003 .....................................................................22
1.2.3.2 Giai đoạn từ năm 2003 – 2013 .........................................................................23
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC
HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ............. 25
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Huyện Nhà Bè. .........................................25
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................................25
2.1.1.1 Vị trí địa lý. ........................................................................................................25
2.1.1.2 Khí hậu ...............................................................................................................25
2.1.1.3 Địa hình. .............................................................................................................26
2.1.1.4 Địa chất. .............................................................................................................26
2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên. .......................................................................................26
2.1.1.6 Thực trạng môi trƣờng ......................................................................................31
iii


2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội. ......................................................................................31
2.1.3 Đặc điểm chung về sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất. ..............................32
2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội. ..................................................................34
2.1.4.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp ...........................................................................34
2.1.4.2 Thủy sản .............................................................................................................35
2.1.4.3 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp (do huyện quản lý) ....35
2.1.4.4 Khu vực kinh tế thƣơng mại – dịch vụ ............................................................35
2.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trƣờng ...............36
2.3 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QH, KHSDĐ huyện Nhà Bè giai đoạn 20102020 ................................................................................................................................37
2.3.1 Tình hình thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất ..........................................37
2.3.1.1 Đất nông nghiệp ................................................................................................37
2.3.1.2 Đất phi nông nghiệp ..........................................................................................38
2.3.1.3 Đất chƣa sử dụng:..............................................................................................39

2.3.2 Chi tiết thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất ................................39
2.3.2.1. Đất nông nghiệp ...............................................................................................40
2.3.2.2 Đất phi nông nghiệp ..........................................................................................42
2.3.2.3 Đất chƣa sử dụng ...............................................................................................50
2.3.2.4 Đất đô thị............................................................................................................50
2.3.2.5 Đất khu du lịch ..................................................................................................50
2.3.2.6 Diện tích đất bố trí để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của huyện
Nhà Bè (theo quy định) .................................................................................................50
2.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất ........................54
2.3.3.1 Nhóm đất nông nghiệp ......................................................................................54
2.3.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp ...............................................................................55
2.3.3.3 Đất chƣa sử dụng ...............................................................................................57
2.3.4 Đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực hiện quy
hoạch sử dụng đất. .........................................................................................................57
2.4 Tình hình quản lý sử dụng đất đai ..........................................................................58
2.4.1 Tình hình quản lý đất đai .....................................................................................58
2.4.1.1 Ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện .......58
2.4.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính ..........................................................................................................59
2.4.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ....................................................59
2.4.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai .................................................60
2.4.1.5 Quản lý việc giao, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất .61

iv


2.4.1.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSDĐ) ...................................................................63
2.4.1.7 Thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................................65

2.4.1.8 Quản lý tài chính về đất đai ..............................................................................65
2.4.1.9 Quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động
sản ...................................................................................................................................66
2.4.1.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời Sử Dụng
Đất...................................................................................................................................66
2.4.1.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ................................................................................67
2.4.1.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai ...........................................................................67
2.4.1.13 Quản lý các hoạt động về đất đai ...................................................................67
2.4.2 Hiện trạng sử dụng đất đai và biến động các loại đất.........................................67
2.4.2.1 Giai đoạn 2000 - 2005 .......................................................................................68
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010-2020. ....... 73
3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách ..............................................................................73
3.1.1 Chính sách đất đai ................................................................................................73
3.1.2 Chính sách khuyến khích đầu tƣ..........................................................................74
3.1.3 Chính sách phát triển hệ thống kỹ thuật hạ tầng.................................................75
3.1.4 Chính sách thu hút và đào tạo nguồn nhân lực ...................................................75
3.1.5 Chính sách về khoa học và công nghệ ................................................................75
3.2.2 Quản lý đất đai ......................................................................................................76
3.3 Giải pháp về phát triển kinh tế đi đôi với xữ lý, cải tạo và bảo vệ môi trƣờng ...77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 81
PHỤ LỤC........................................................................................................................... 83

v

DANH SÁCH BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 (01/01/2011) huyện Nhà Bè……………..83
Bảng 2: Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 ........................... 85
Bảng 3: Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 .......................................... 87
Bảng 4: Quy hoạch sử dụng đất phát triển hạ tầng đến năm 2020 .................................. 87
Bảng 5: Danh mục các công trình đất ở đô thị ................................................................. 88
Bảng 6: Danh mục các công trình đất thủy lợi ................................................................. 88
Bảng 7: Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ giai đoạn 2006 – 2010 .................... 89
Bảng 8: Biến động đất đai giai đoạn 2000-2010 (ngày 01/01/2011) .............................. 91
Bảng 9: Biến động đất đai giai đoạn 2000-2005 .............................................................. 92
Bảng 10: Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010 ................................ 93

vi


PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng của môi trƣờng sống, là cơ sở để xây dựng và phát triển không gian kinh tế, xã
hội và phát triển dân sinh, an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc biệt
là có giới hạn về số lƣợng nhƣng vô hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định
trong không gian. Vì thế, đất đai là tƣ liệu sản xuất không thể thay thế đƣợc. Để sử
dụng và khai thác một cách có hiệu quả, hợp lý và có tính kinh tế cao trên cả ba
phƣơng diện kinh tế, xã hội, môi trƣờng cảnh quan thì công tác quy hoạch sử dụng đất
là rất quan trọng.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế
của nhà nƣớc về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đƣợc đầy đủ, hợp lý, khoa học, có
hiệu quả cao; thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất ở địa phƣơng, tổ chức
sử dụng đất nhƣ một tƣ liệu sản xuất cùng với các tƣ liệu sản xuất khác gắn liền với đất

nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trƣờng.
Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 khẳng định:
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18, Chƣơng II); Luật Đất đai 2003 ( điều
6) và 2013 đều khẳng định ( điều 22): Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một
trong những nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai. Do đó, quy hoạch sử dụng đất là
nhiệm vụ của Nhà nƣớc. Thông qua quy hoạch, Nhà nƣớc thực hiện mục tiêu phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, điều tiết sử dụng đất, …ngăn chặn tiêu
cực trong việc sử dụng đất và hoạt động giao dịch liên quan đến đất đai cũng nhƣ trong
việc phát triển thị trƣờng bất động sản. Căn cứ vào quy hoạch Nhà nƣớc tiến hành giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, triển khai thực hiện quy hoạch…Đồng
thời, quản lý việc phát triển đô thị phù hợp với quy định pháp luật.
Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trong trƣớc mắt
mà cả lâu dài. Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quyết định tính khả
thi và hiệu quả của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất phải phù hợp với yêu cầu thực tế về phát triển kinh tế - xã hội của địa
1


phƣơng, khả năng thực tế của phát triển kinh tế, đô thị đến đâu thì tiến hành giao đất, sử
dụng đất đến đó, đặc biệt ƣu tiên đất cho nhiệm vụ phát triển sản xuất nông nghiệp, vừa
đảm bảo an toàn lƣơng thực, vừa thoả mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn xã hội và
nguyên liệu cho công nghiệp. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất, việc triển khai thực
hiện quy hoạch sử dụng đất cũng còn bộc lộ một số hạn chế nhất định, thực tế vẫn
còn trƣờng hợp sử dụng đất không theo quy hoạch; nguyên nhân do đâu?, vì sao quy
hoạch chƣa mang tính khả thi? và vì sao ngƣời sử dụng đ ấ t chƣa hoàn toàn tuân
theo quy hoạch? Từ đó, việc đánh giá lại tình hình thực hiện phƣơng án quy hoạch
sử dụng đất giai đoạn 2010-2020 nhằm tìm ra những nguyên nhân có ảnh hƣởng đến
kết quả thực hiện phƣơng án quy hoạch và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện
công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn tiếp theo là vô cùng

cần thiết.
Chính những bất cập nêu trên nên cần có giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, là lý do tôi đề xuất thực hiện đề tài “Đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực
hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh
giai đoạn 2010-2020” nhằm nghiên cứu và đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả
thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè đạt hiệu quả góp phần thúc
đẩy phát triển kinh tế, xã hội huyện Nhà Bè nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói
chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến tình
hình sử dụng đất nói chung và công tác quy hoạch sử dụng đất nói riêng trên địa bàn
huyện Nhà Bè.
- Phân tích, đánh giá những thành công cũng nhƣ các hạn chế; nguyên nhân của
thành công và hạn chế trong công tác lập, thực hiện và quản lý quy hoạch sử dụng đất
huyện Nhà Bè giai đoạn 2010-2020;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch
sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020.

2


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Thế Bá, 1997. Quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, NXB Xây
dựng Hà Nội.
2. Vũ Thị Bình, 2006. Giáo trình quy hoạch tổng thể phát triển nông thôn, Nxb
Nông nghiệp.
3. Cục Thống Kê Thành phố Hồ Chí Minh. Niên giám thống kê năm 2009,
2012.
4. Nguyễn Thanh Hà; Khƣơng Văn Mƣời, 2006. Lý thuyết quy hoạch đô thị, Khoa

Quy hoạch - Trƣờng Đại học kiến trúc TP. Hồ Chí Minh.
5. Đặng Thái Hoàng, 2000. Lịch sử đô thị. NXB Xây dựng, Hà nội
6. Nguyễn Minh Hòa, 2005. Vùng đô thị Châu Á và TPHCM, Nxb Tổng hợp
TPHCM.
7. Học viện Chính trị khu vực II. Đô thị hóa và chính sách phát triển đô thị trong
CNH, HĐH ở Việt Nam, Nxb CTQG, HN 1998, tr10.
8. Niên giám Thống kê huyện Nhà Bè từ năm 2010 đến 2014, Phòng thống kê
huyện Nhà Bè.
9. Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07 tháng 5 năm 2009. Nghị định Chính Phủ
về việc phân loại đô thị Việt Nam.
10. Ngân hàng Thế giới, tháng 11 năm 2011. Báo cáo đánh giá Đô thị hóa ở Việt
Nam
11. Dƣ Phƣớc Tân, 2004. Đô thị hoá Tp. HCM – 30 năm nhìn lại, Viện nghiên cứu
phát triển Tp. HCM.
12. Phạm Thị Xuân Thọ, 2002. Di dân thành phố Hồ Chí Minh và tác động của nó
đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, Luận án tiến sĩ Địa lý.
13. Phạm Thị Xuân Thọ, 2008. Địa lý đô thị, Nxb Giáo dục.
14. Nguyễn Thị Thiềng, Lê Thị Hƣơng, Phạm Thúy Hƣơng, Vũ Hoàng Ngân, Trần
Thị Thanh Thúy, 2008. Di chuyển để sống tốt hơn – Di dân nội thị tại Tp. HCM
và Hà Nội, NXB Đại học kinh tế Quốc dân.
15. Tôn Nữ Quỳnh Trân, 2003. Vấn đề phát triển đô thị bền vững tại Tp. Hồ Chí
Minh và những kinh nghiệm từ một số thành phố lớn ở Đông Nam Á, đề tài
nghiên cứu thuộc Trung tâm Khoa học xã hội và nhân văn.
16. Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ (1997), Quy hoạch các đô thị Việt Nam và những dự án
phát triển đến sau năm 2000, NXB Thống kê, Hà Nội.
81


17. Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 về
việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng.

18. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2009), Thông tƣ số 19/2009/TT-BTNMT ngày
02/11/2009 về việc quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
19. Chính phủ nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Nghị định số
37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý
quy hoạch đô thị.
20. Nguyễn Quang Học (2006), Xây dựng bộ hệ thống chỉ tiêu định mức sử dụng
đất phục vụ môn học quy hoạch sử dụng đất.
21. Phạm Trọng Mạnh (2002), Quản lý đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội.
22. Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai năm
1993 số 24-L/CTN ngày 14/7/1993;
23. Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm
2003 số 23/2003/L-CTN ngày 10/12/2003;
24. Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Xây dựng số
16/2003/QH11 ngày 26/11/2003.

82