“Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cầu Yên Xuân trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An”,

Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu
PHẦN A. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt mà còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta thay đổi một cách nhanh
chóng, nhu cầu về đất cho người dân, cho các công trình xây dựng, các khu công
nghiệp, khu đô thị…tăng lên mạnh mẽ làm cho đất càng trở nên khan hiếm và
đắt đỏ. Đi đôi với tình hình phát triển đất nước như vậy, việc bồi thường, thu hồi
đất để giải toả phục vụ việc quy hoạch và thực hiện các dự án xây dựng ngày
càng phát triển trên phạm vi toàn quốc.
Có thể thấy trên cả nước, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và công
tác tái định cư đều gặp rất nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây
dựng và kéo dài tiến độ thi công của các công trình, không những gây thiệt hại
cho Nhà nước mà còn là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện đông người và kéo
dài, làm ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế - xã hội chính trị của địa phương. Điều
này khiến ta phải suy nghĩ và tìm hiểu nguyên nhân của vấn đề là ở đâu, ở những
người thực hiện chính sách hay còn ở ngay trong chính sách?
Hiện nay việc bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định
của Luật đất đai 2013, được thực hiện theo Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày
15/05/2014. Hướng dẫn thực hiện Nghị định 47/2014/NĐ-CP có Thông tư số
37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày
15/05/2015.
Qua quá trình thực hiện, cơ bản các khoản trong Nghị định đã được áp
dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc
phục được nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước đây. Tuy nhiên,

còn nhiều nội dung cần phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

1

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

việc khảo sát thực tế, điều tra xã hội học nhằm sửa đổi và hoàn thiện các nội
dung chính sách, đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi, duy
trì trật tự, kỷ cương của pháp luật, hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu
kiện, khiếu nại về đất của nhân dân trong việc bồi thường GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất.
Vì những lý do nêu trên, để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Thực trạng
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cầu Yên Xuân trên
địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An”, nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và
tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến
độ của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đáp ứng yêu cầu cải cách hành
chính của Nhà nước.
1.2. Mục đích, yêu cầu.
1.2.1. Mục đích.
- Nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
ở dự án xây dựng cầu Yên Xuân trên địa bàn huyện, qua đó rút ra ưu nhược điểm

trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trên cơ sở đó đề
xuất ý kiến góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giúp cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng hiệu quả, minh bạch.
1.2.2. Yêu cầu
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng
như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng.
- Các số liệu điều tra phải phản ánh đúng, khách quan tình hình thực hiện
chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn
huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải đáng tin cậy.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

2

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

Đối tượng: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cầu
Yên Xuân
Phạm vi:
- Không gian: Địa bàn huyện Nam Đàn dự án xây dựng cầu Yên Xuân
- Thời gian:

Dự án bắt đầu khởi công từ tháng 10 năm 2015
Số liệu thu thập từ tháng 2 năm 2016 đến tháng 4 năm 2016
1.4. Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Đàn liên quan đến
công tác giải phóng mặt bằng thuộc dự án nghiên cứu.
- Thực trạng thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Nam Đàn.
- Xác định đối tượng, điều kiện được bồi thường.
- Thực trạng về chính sách bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất ở
một số dự án.
- Tác động của chính sách bồi thường đến người dân.
- Đánh giá việc thực hiện giá bồi thường về đất, các tài sản trên đất.
- Phân tích, đánh giá công tác tổ chức, trình tự thực hiện và trách nhiệm của
các cấp, các ngành trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua dự án.
- Đề xuất ý kiến, bổ sung một số điểm trong chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
1.5. Phương pháp nghiên cứu:
1.5.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu
- Thu thập tài liệu, các văn bản, chính sách có liên quan đến công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở các dự
án như khung giá đất của Chính phủ, giá quy định của Nhà nước và giá bồi
thường được áp dụng cho huyện Nam Đàn.
1.5.2. Phương pháp điều tra thực tế
- Điều tra khảo sát tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB ở dự án.
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

3

MSSV:

Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

- Tìm hiểu công tác bồi thường GPMB bằng cách phỏng vấn trực tiếp đối
với chủ dự án, Ban quản lý dự án, Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng huyện Nam
Đàn và những người dân chịu ảnh hưởng của dự án.
1.5.3. Phương pháp chuyên gia
- Lấy ý kiến chuyên gia việc thực hiện chính sách bồi thường.
1.5.4. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu
- Dùng phần mềm Exell để tổng hợp số liệu, phân tích và xử lý số liệu.
1.6. Quan điểm nghiên cứu:
Quan điểm tổng hợp
Các đối tượng tự nhiên, kinh tế - xã hội đều có mối quan hệ, tác động qua
lại, mối quan hệ nhân quả trong quá trình phát triển. Nhiệm vụ của nghiên cứu
GPMB là tìm ra mối quan hệ và các tác động các khó khăn vướng mắc để thấy
được các quy luật, giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác GPMB diễn ra hiệu quả,
tránh những rủi ro.
Nghiên cứu công tác thực hiện GPMB huyện Nam Đàn là nghiên cứu thực
trạng những khó khăn tồn tại trong việc thực hiện GPMB trên địa bàn trong một
phạm vi lãnh thổ nhất định, từ đó thấy được hiện tượng trong các mối quan hệ
khái quát, tổng hợp.
Quan điểm lãnh thổ
Đề tài nghiên cứu dựa trên lãnh thổ cụ thể là Huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ
An và chi tiết tới 2 xã đang có dự án GPMB xây dựng cầu Yên Xuân đó là xã
Nam Cường và xã Nam Phúc.
Quan điểm hệ thống
Để đảm bảo tính hệ thống, làm cho quá trình nghiên cứu trở nên logic,

thông suốt và sâu sắc, không chỉ nghiên cứu công tác GPMB trên địa bàn Huyện
Nam Đàn, tỉnh Nghệ An mà còn nghiên cứu các khó khăn cũng như ảnh hưởng
tác động của việc thực hiện công tác GPMB…Để thấy được mối quan hệ mật

SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

4

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

thiết giữa các yếu tố với nhau trong cùng một hệ thống và giữa các hệ thống, từ
đó có thể đánh giá chính xác vấn đề cần nghiên cứu.
Quan điêm lịch sử
Mọi sự việc, hiện tượng đều có nguồn gốc phát sinh, phát triển riêng, quá
trình nghiên cứu phải đặt các đối tượng vào các quan hệ trong sự vận động và
hoàn cảnh cụ thể. Chính vì vậy, vận dụng quan điểm này ta thấy được thực trạng
của công tác GPMB trên địa bàn Huyện Nam Đàn được rõ hơn. Từ đó đánh giá
được khả năng, triển vọng phát triển, đề ra được những định hướng và các giải
pháp góp phần giảm thiểu và tăng tính thích nghi trong tương lai.
1.7 Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận bố cục đề tài còn có 3 chương như
sau:
Chương I. Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác bồi thường giải phóng

mặt bằng.
Chương II. Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án
xây dựng cầu Yên Xuân trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
Chương III. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư.

SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

5

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu
PHẦN B. NỘI DUNG

CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1.1. Khái niệm
Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam,
1998).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó,
giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định .
1.1.1.2. Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a. Bồi thường về đất đai
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc Hội, 2003).
Khi giao đất mới ở khu tái định cư, nếu giá trị đất khu tái định cư nhỏ hơn
thì được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị đất khu tái định cư lớn hơn thì bù tiền
chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà giá trị nhỏ hơn
một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó. Trường hợp
đất nông nghiệp vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền phê duyệt,
chứng nhận, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao khoán được
bồi thường chi phí đầu tư còn lại (Chính phủ, 2009).
b. Bồi thường về hoa màu
Bồi thường cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

6

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

hoạch theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm
thu hồi.
Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng
giá trị hiện có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di
chuyển thì bồi thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng
lại (Chính Phủ, 2004).
Đối với vật nuôi, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến
kỳ thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì
bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Chính Phủ, 2004).
c. Bồi thường công trình trên đất
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với nhà,
công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của
công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có
của công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công
trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Chính phủ, 2009).
d. Hỗ trợ ổn định đời sống
Hỗ trợ ổn định đời sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu hồi từ
30% đến 70% đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng
nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ
ở; trường hợp phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn hoặc có
điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.
Đối với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì được
hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở
và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di
chuyển đến địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng.
Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg
gạo trong thời gian một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

7

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

địa phương (Chính phủ, 2009).
e. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Đối với hộ chuyển đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu hồi
bằng tiền còn được hỗ trợ từ 1,5 - 5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất
nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá định mức giao đất nông nghiệp tại địa
phương) hoặc một suất đất ở, hoặc một căn hộ chung cư, hoặc một suất đất kinh
doanh phi nông nghiệp. Nếu có nhu cầu đào tạo được miễn phí đào tạo một khoá
học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động (Chính phủ, 2009).
f. Hỗ trợ khác
Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tình hình thực tế của
địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để
đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất
(Chính phủ, 2009).
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng,
đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất
bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định.
Có thể thấy bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là

một quá trình đa dạng và phức tạp nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất
mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã
hội. Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các đặc điểm sau:
- Tính đa dạng thể hiện ở: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở
khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác
nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng
của vùng đó (Phạm Phương Nam, 2011).
- Tính phức tạp thể hiện ở: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

8

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp,
khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn vì:
- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt của

người dân. Cộng thêm tâm lý người dân là ngại di chuyển chỗ ở, thay đổi môi
trường sống.
- Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do
cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà
trái phép gây khó khăn cho việc xác định diện tích đủ điều kiện bồi thường.
- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến
ở khu vực mới điều kiện sống thì bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển
(Phạm Phương Nam, 2011).
Từ các đặc điểm trên cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất tại mỗi địa bàn khác nhau và những đặc điểm khác
nhau. Từ đó phải có những phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sao cho
phù hợp và thỏa đáng đối với chủ sử dụng đất bị thu hồi đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.3.1.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

9

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở Việt Nam, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã
bốn lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai
(1998, 2001, 2003 và 2013 ) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất
nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những
đổi mới về pháp luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những
kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất
của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn
bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy: nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản
lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong
khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ
quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công
khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi
hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh
hưởng trực tiếp tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
1.1.3.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

10

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không
chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất
thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh
trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có

ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đức Minh,
2001).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

11

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

1.1.3.1.3. Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở Việt Nam, theo quy định của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ
cho việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và giải quyết các
tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, GPMB,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi
thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất;
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà
công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường,
GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp Luật Đất đai 2013 tại Điều 112 nguyên tắc, phương pháp định giá đất được
xác định như sau:
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;

SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

12

MSSV:

Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự
ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể
đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải
căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại tại thời điểm định giá để áp dụng
phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ
yếu sử dụng hai phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó
là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Quốc hội,
2003).
1.1.5. Thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển
thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

13

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao
dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất
đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TĐC và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước và
tổ chức trên thế giới
1.3.1. Chính sách bồi thường của Hàn Quốc
Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu
công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước quyết
định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất dự án do
Nhà nước quyết định trưng mua thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất Việc bồi
thường khi Nhà nước trưng mua đất thực hiện theo Luật trưng mua. Chính sách

bồi thường bao gồm bồi thường đất và tài sản gắn với đất, hỗ trợ tạm cư nếu thu
hồi đất liên quan đến nhà ở, hỗ trợ thiệt hại thu nhập do bị thu hồi đất. Giá đất
bồi thường được xác định theo cơ chế thị trường do tổ chức hoặc cá nhân hành
nghề định giá thực hiện; tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường thực hiện hiệp
thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và tài sản
do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định. Trường hợp chỉ hiệp
thương được với đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên 85%) thì phần diện tích đất
còn lại Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi.
Hàn Quốc cũng đạt nhiều thành tựu từ việc phát triển quỹ đất. Việc thu
hồi đất để tạo quỹ đất sạch phục vụ dự án khu đô thị, khu công nghiệp và các dự
án cơ sở hạ tầng quan trọng của quốc gia, do Tổng Công ty Phát triển đất Hàn
Quốc thực hiện. Tổng Công ty Phát triển đất Hàn Quốc là doanh nghiệp nhà
nước hạch toán độc lập, trực thuộc Bộ Đất đai, Giao thông và Biển Hàn Quốc.
Tổng Công ty Phát triển đất Hàn Quốc có nhiệm vụ thực hiện bồi thường và giải
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

14

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch, tổ chức đấu giá chọn nhà đầu tư sử dụng đất
thực hiện dự án, thực hiện thông tin về đất đai. Nguồn vốn từ phát triển đất đai
của Tổng Công ty năm 1975 là 28 triệu USD, năm 2009 đã đạt con số rất ấn

tượng là 33,3 tỉ USD (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012).
1.3.2. Chính sách bồi thường của Trung Quốc
Ở Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở
hữu tập thể. Đất đai thuộc khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu Nhà
nước. Đất đai thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể,
nông dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, trong
trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người dân đang sử dụng vào mục đích
công cộng, lơi ích quốc gia... thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức
tái định cư cho người bị thu hồi.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên với
các loại đất khác. Dưới mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi bị thu hồi sẽ
được chuyển từ sở hữu tập thể sang sở hữu Nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm cả các khoản lệ phí sử dụng đất
phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ.
Về công tác tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý
tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc giải tỏa mặt bằng. Người
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

15

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó,
thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và tái định cư của Trung
Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
đất thực hiện các dự án. (Đào Trung Chính, 2013).
1.3.3. Chính sách bồi thường của Nhật Bản
Luật trưng dụng đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc
trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được
pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên, đê điều, hồ chứa nước, cảng
biển. Khuyến khích mọi trường hợp sử dụng đất, kể cả trường hợp thuộc diện
trưng dụng đất thực hiện chuyển đổi đất đai tự nguyện qua việc giao dịch đất đai
thông thường. Nhà nước sẽ quay trở lại biện pháp trưng dụng đất khi giao dịch
đất đai thông thường bị trở ngại và phải được người có thẩm quyền cho phép khi
thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết.
Trình tự trưng dụng qua các bước: Xin phép trưng dụng; Đăng ký đất đai
và công trình trong diện trưng dụng; Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng
thương lượng thoả thuận; Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; Ra quyết định
trưng dụng; Hoàn tất trưng dụng.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính toán tại thời
điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc
ra quyết định trưng dụng. Nội dung bồi thường gồm: Bồi thường thiệt hại tài sản
theo giá thị trường; Bồi thường thiệt hại thông thường khác do nguyên nhân

trưng dụng; Bồi thường thiệt hại do phải sống tách rời cộng đồng ban đầu; Bồi
thường thiệt hại do phải chuyển nghề; Bồi thường thiệt hại do môi trường kém đi
như tiếng ồn, khí thải, nước thải... (Đào Trung Chính, 2013)
1.3.4. Quy định bồi thường của các tổ chức tài trợ (ADB, WB)
Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), Ngân hàng thế giới (WB) và
các tổ chức phi chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

16

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công
cộng, lợi ích quốc gia phải đồng thời đảm bảo những lợi ích của người bị ảnh
hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm
thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất đến đời sống người
dân và có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo cho người bị thu hồi đất
không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống. Để thực hiện được phương
châm đó, khi thực hiện tài trợ vào Việt Nam, WB và ADB đã đàm phán với
Chính phủ Việt Nam để ban hành khung chính sách riêng cho các dự án với một
số chính sách chủ yếu sau:
- Theo chính sách của WB và ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư bao giờ cũng phải hoàn thành trước khi tiến hành công trình xây dựng. Trước

khi thực hiện thu hồi đất, chính quyền không những phải thông báo đầy đủ các
thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự
án cho các hộ dân mà còn phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các
yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
- Việc giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải do một tổ chức bên
ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của
cơ quan giám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có được
triển khai đúng không, Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho
công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng
mắc nảy sinh(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam
1.4.1. Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua
các thời kỳ
1.4.1.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Ngay khi hòa bình được lập lại ở miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước đã
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

17

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

khẳng định con đường tất yếu của Cách Mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa
xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam. Để đáp ứng nhiệm vụ đất
nước trong giai đoạn cách mạng mới năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cải cách
ruộng đất nhằm phân phối lại ruộng đất cho nhân dân với khẩu hiệu: “Người cày
có ruộng” và từ đó luật cải cách ruộng đất được ban hành. Đồng thời Nhà nước
ta cũng khẳng định đất đai được tồn tại dưới 3 hình thức đó là: sở hữu Nhà
nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận tồn tại ba hình thức sở hữu đất
đai ở nước ta, gồm có sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Thời
kỳ này quan hệ đất đai trong bồi thường chủ yếu là thoả thuận, sau đó thống
nhất giá trị bồi thường mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt phương án bồi thường hay ban hành giá bồi thường (Hiến pháp năm 1959)
Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ “Quy định
thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất”, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan
đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam. Nghị định này quy định những
nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây
dựng các công trình do Nhà nước quản lý đó là: “đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích
cần thiết cho xây dựng công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và
đời sống của người có ruộng đất. Những người có ruộng đất được trưng dụng
được bồi thường và trong những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công
ăn việc làm, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang
để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân. Hết
sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền chùa,
trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương”.
Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định:
- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một
số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng.
- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác.
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

18

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại
đúng mức.
- Đối với mồ mả căn cứ và tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa
phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong
Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong
những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi thường
thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận của các bên. Tiếp đó là Thông tư số
1792/TTg ngày 11-01-1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một số điểm tạm
thời “Về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây lưu niên, các hoa mầu cho nhân dân ở
những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố” trên nguyên tắc: “Phải đảm
bảo thoả đáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và của nhân dân”. Tuy nhiên
Thông tư này mới chỉ dừng lại ở việc quy định bồi thường về tài sản trên đất mà
chưa đề cập cụ thể đến chính sách bồi thường về đất đai.
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý, ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội đồng Chính phủ ra Quyết
định số 201/CP quy định về việc “Không được phát canh, thu tô, cho thuê, cầm
cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào ,không được dùng để thu
những khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy

định”. Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “giao – thu” giữa
Nhà nước với người sử dụng đất (Hiến pháp, 1980).
Luật Đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48):
“Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành
quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định
của pháp luật”.
Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1988 không hướng
dẫn nội dung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ tập trung
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

19

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

vào việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục
đích khác. Thực chất đây lại là quy định việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước
khi được giao đất (mà sau này khi thực hiện Luật Đất đai năm 1993 được coi là
tiền sử dụng đất), trong đó phần nhỏ được phân bổ cho người bị thu hồi đất.
Nghị định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội đồng Bộ
trưởng quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển
sang mục đích khác. Tại Điều 1 của Nghị định này nêu rõ: Mọi tổ chức, cá nhân
được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền

bù về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Tiền bồi thường tài sản trên
mặt đất và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng hợp pháp không thuộc các
khoản tiền thiệt hại về đất. Khung mức giá bồi thường để UBND tỉnh, thành
phố, đặc khu kinh tế thuộc Trung ương quy định cụ thể, mức bồi thường đối với
từng quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất ở địa phương nhưng
không được thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức bồi thường của Chính phủ.
Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các
tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:
+ Tại Điều 17 Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “Đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”.
+ Tại Điều 18 Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nước đối với
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao cho sử
dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp
lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo
các quy định của pháp luật).
+ Tại Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá
nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

20

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

An ninh Quốc phòng, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng,
có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá của thị trường”
(Hiến pháp năm 1992).
1.4.1.2. Từ khi có Luật đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003
Hiến pháp năm 1992 đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi
thường GPMB qua những điều 17, 18, 23.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua
và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 với quy định “ đất có giá” và
người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ. Đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất
quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB (Quốc hội, 1993).
Những quy định về bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993 đã thu
được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về
sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế – xã hội nó đã dần mất đi
vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ
GPMB đẩy nhanh tiến độ thi công công trình đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
đã được thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001 (Quốc hội, 2001).
Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính
sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị đinh 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung,
Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định so với các văn bản
trước. Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa
việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng
đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…Tuy nhiên trên thực tế, trong quá

trình thực hiện lại cho thấy một số điểm bất cập như việc người bị ảnh hưởng
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

21

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

thu hồi gặp rất nhiều khó khăn.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này quy định chi tiết,
hoàn chỉnh, toàn diện, tiến bộ và hợp lý hơn Nghị định 90/CP. Chi tiết hơn vì
phạm vi áp dụng quy định thêm một số chính sách hỗ trợ mới về TĐC, giá đất
để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban
hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K.
Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ – CP còn có
những hạn chế nhất định. Nó chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tế, chưa
phù hợp với thực tiễn và gây ra phát sinh nhiều khiếu kiện cho Nhà nước… Đặc
biệt chưa giải quyết được những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện
chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất
không đủ điều kiện được bồi thường…
1.4.1.3. Từ khi có luật Đất đai 2003 đến trước Luật đất đai 2013.

Tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003,
Luật này có hiêụ lực từ ngày 01/7/2004 (Quốc Hội, 2003).
Luật đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đó có vấn đề bồi
thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư: khắc phục cơ bản những bất cập trong
chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn
chế phạm vi dự án phải thu hồi.
Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều
văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất,
bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất; thì chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất đi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảm bảo cân đối
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

22

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được
nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải
quyết mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả
xã hội - môi trường do việc thu hồi đất mang lại được chú ý khi đánh giá các dự
án xây dựng có thu hồi đất và đền bù, hỗ trợ, tái định cư...

1.4.1.4. Từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay
Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất,
khắc phục bất cập và điều tiết hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất và
nhà đầu tư, đồng thời giảm thiểu và hạn chế các khiếu kiện của công dân trong việc
bồi thường, giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp
tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của
pháp luật đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định
định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003, đưa
chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị quyết số 49-NT/TW ngày
31/10/2012 của Hội nghị lần thứ sáu, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa
XI “về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở
thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” đi vào cuộc sống. Một số nội dung
chủ yếu mang tính đổi mới về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định
trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 như sau:
Thứ nhất: Về các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trong Luật Đất đai năm 2003 được quy định tại 3 điều (Điều 41, 42 và 43) và
trên thực tế không thể thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để
thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu
hồi đất, bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành.
Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về
đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

23

MSSV:

Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88). Trong đó quy
định cụ thể các nguyên tắc bồi thường vế đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại
về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương
và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện. Cụ thể:
Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”. Và:
Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất.
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.
Thứ hai: Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất.
Trong đó Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất quy định

tại Điều 75, cụ thể:
- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo
hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

24

MSSV:


Khóa luận tốt nghiệp
Hà

GVHD: ThS. Võ Thị Thu

thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau).
- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và
có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.
Vấn đề này, Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ
đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, sản
xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ
thiện không phải là đất do Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 nên gây
vướng mắc trong việc thực hiện tại các địa phương.
Thứ ba: Thể chế hóa các cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư

vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông
nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và theo từng loại đối tượng
sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81 của Luật).
Trong đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định mức bồi
thường cho người có đất thu hồi đối với sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại
đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của
người sử dụng đất đối với đất đó.
Thứ tư: Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều
76) cho một số trường hợp không được bồi thường về đất.
Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà
nước thu hồi đất, bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất
nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1,
Điều 54;
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thộc trường hợp có thu tiền sử dụng
SVTH: Phạm Hoàng Thao
1252052417

25

MSSV: