Các giải pháp nâng cao chất lượng và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại CTY cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội

-1-

Mục lục
phần mở đầu...................................................................................................................4

1. Sự cần thiết của đề tài:.....................................................................................4
2. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu......................................................................4
3. Phơng pháp nghiên cứu....................................................................................5
4. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.........................................................5
5. Cấu trúc luận văn..............................................................................................5
Chơng I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu t và kinh
doanh BĐS........................................................................................................................7

1.1 Những vấn đề chung về dự án đầu t bất động sản..................................7
1.1.1 Khái niệm về bất động sản và phân loại bất động sản..............................7
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản...........................................................................7
1.1.1.2 Phân loại bất động sản.............................................................................7
1.1.2 Khái niệm và phân loại dự án đầu t bất động sản.....................................7
1.1.2.1 Khái niệm về dự án đầu t bất động sản...................................................7
1.1.2.2 Phân loại dự án đầu t bất động sản........................................................10
1.1.3 Những vấn đề về quản lý hoạt động đầu t bất động sản..........................11
1.1.3.1. Quản lý của Nhà nớc đối với hoạt động đầu t bất động sản................11
1.1.3.2. Quản lý dự án đầu t BĐS của các tổ chức, cá nhân có liên quan:.......21
1.2 Những vấn đề chung về khai thác kinh doanh bất động sản...............24
1.2.1 Những đặc điểm của khai thác vận hành dự án đầu t BĐS......................24
1.2.2 Hoạt động cung cầu trong thị trờng bất động sản ảnh hởng quyết định
đến kinh doanh bất động sản.............................................................................26
1.2.3 Đánh giá hiệu quả của dự án đầu t BĐS đa vào sử dụng.........................30
1.2.3.1. Khái niệm về hiệu quả của đầu t BĐS..................................................30
1.2.3.2. Hệ chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đầu t BĐS khi đa vào sử dụng
.............................................................................................................................30

1.2.4 Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS khi dự án đầu t BĐS đi vào hoạt
động....................................................................................................................31
1.2.4.1 Quản lý về mua, bán..............................................................................31
1.2.4.2 Quản lý về chuyển nhợng......................................................................32
1.2.4.3 Quản lý cho thuê....................................................................................33
1.2.4.4 Quản lý thế chấp:...................................................................................33
1.2.4.5 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán...........................................34


-2Chơng II: tình hình hoạt động đầu t bất động sản và kinh
doanh khai thác dự án của Công ty Cổ phần đầu t bất động sản
hà nội...............................................................................................................................36

2.1 Giới thiệu Công ty...................................................................................36
2.2. Tình hình đầu t các dự án BĐS trong một số năm qua......................40
2.2.1 Về quy mô đầu t theo dự án và theo thời gian.........................................40
2.2.2. Về cơ cấu đầu t xét theo loại bất động sản:............................................48
2.2.3. Tình hình lập, thẩm định phê duyệt dự án..............................................49
2.2.4. Tình hình thực hiện Dự án đầu t bất động sản........................................53
2.2.4.1 Về công tác giải phóng mặt bằng:.........................................................53
2.2.4.2. Giai đoạn quản lý thi công công trình:.................................................54
2.2.5. Tình hình huy động vốn cho thực hiện dự án.........................................55
2.2.5.1 Nguồn vốn huy động cho các dự án......................................................55
2.2.5.2 Đánh giá chung về tình hình huy động vốn cho thực hiện dự án:........57
2.2.6 Đánh giá chung về tình hình thực hiện dự án đầu t BĐS.........................60
2.3. Tình hình khai thác dự án đầu t bất động sản của Công ty cổ phần
Đầu t bất động sản Hà Nội............................................................................60
2.3.1. Tình hình bán nhà....................................................................................60
2.3.2. Tình hình cho thuê...................................................................................62
2.3.3 Hiệu quả của quá trình khai thác..............................................................63

Chơng III: Một số giải pháp nâng cao chất lợng lập, thực hiện
và khai thác có hiệu quả dự án đầu t bất động sản của Công ty
cp đầu t bđs hà nội...................................................................................................66

3.1 Giải pháp về định hớng chiến lợc đầu t, lựa chọn thứ tự u tiên đầu t hợp lý
............................................................................................................................66
3.2.Giải pháp về cải tiến bộ máy quản trị công ty:...........................................70
3.2.1. Với các cán bộ quản lý............................................................................70
3.2.2 Chiến lợc phát triển nguồn nhân lực........................................................72
3.3 Nâng cao chất lợng lựa chọn tổ chức t vấn lập dự án và giám sát thi công:
............................................................................................................................73
3.4 Tạo quỹ đất tốt cho dự án:...........................................................................73
3.5 Nghiên cứu lựa chọn thị trờng mục tiêu......................................................75
3.6 Nâng cao chất lợng của quy hoạch kiến trúc dự án:...................................76
3.7. Giải pháp về đền bù giải phóng mặt bằng..................................................77
3.8. Giải pháp huy động vốn..............................................................................78
3.9. Nâng cao chất lợng quản lý thi công xây dựng công trình:.......................82


-33.10. Gi¶i ph¸p vÒ chÝnh s¸ch gi¸ b¸n, cho thuª...............................................82
3.11. Gi¶i ph¸p vÒ qu¶ng c¸o, tiÕp thÞ...............................................................84
3.12. Gi¶i ph¸p vÒ b¶o hµnh, b¶o tr×..................................................................85
3.13. Gi¶i ph¸p vÒ cung cÊp c¸c dÞch vô vµ tiÖn Ých cho ngêi sö dông mét c¸ch
tèt nhÊt................................................................................................................85
KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ...........................................................................................87
Tµi liÖu tham kh¶o.................................................................................................88


-4-

phần mở đầu
1. Sự cần thiết của đề tài:
Thị trờng bất động sản (BĐS) Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có
những bớc phát triển tích cực. Nhiều dự án nhà ở, khu công nghiệp, văn
phòng, khách sạn đã đợc triển khai đầu t xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về
chỗ ở của nhân dân cũng nh nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, góp phần làm
thay đổi bộ mặt của đô thị và nông thôn trong cả nớc. Ví nh đối với lĩnh vực
nhà ở, trong 5 năm vừa qua quỹ nhà ở tại khu vực đô thị bình quân mỗi năm
tăng thêm khoảng 17,5triệu m2, trong đó quỹ nhà ở do các doanh nghiệp đầu
t kinh doanh bất động sản tham gia đầu t xây dựng chiếm khoảng 25% (riêng
thành phố Hà Nội mỗi năm phát triển thêm khoảng 1,2triệu m2, thành phố Hồ
Chí Minh mỗi năm tăng trên 3triệu m2). Tỷ lệ tăng trởng nhà ở đô thị bình
quân hàng năm đạt trên 15%. Nhng, cũng nh nhiều nớc phát triển khác trên
thế giới, nhu cầu về nhà ở, về cho thuê văn phòng, siêu thị tại các khu đô thị
ngày càng tăng cao - thị trờng bất động sản tại Việt Nam đang phải đối mặt
với thực trạng cung không đáp ứng đủ cầu.
Trớc tình hình đó, Công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội đã nắm
bắt đợc cơ hội đầu t và tiềm năng phát triển của thị trờng bất động sản. Công
ty có bề dầy kinh nghiệm gần 40 năm thi công xây dựng, cùng với sự phát
triển lớn mạnh của kinh tế đất nớc, Công ty phát triển ngày càng lớn mạnh
trong lĩnh vực xây dựng và kết hợp phát triển đầu t kinh doanh BĐS. Mặc dù
Công ty đã đạt đợc một số thành tựu trong đầu t kinh doanh BĐS, nhng đó vẫn
là lĩnh vực còn mới mẻ, vì vậy cùng với việc định hớng phát triển thị trờng
trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá, rà soát, đánh giá lại quá
trình đầu t kinh doanh các dự án BĐS, tìm ra những thiếu sót, những vớng mắc
có thể giải quyết đợc, đa các giải pháp nâng cao hiệu quả của đầu t kinh doanh
các dự án đầu t BĐS của Công ty.
Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu các giải pháp nâng cao
chất lợng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu t bất động sản tại
công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội là vô cùng quan trọng và cấp thiết

trong tình hình phát triển hiện nay.
2. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tợng nghiên cứu: các dự án đầu t kinh doanh Bất động sản của
Công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội.


-5- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đầu t
xây dựng công trình để bán và cho thuê nh nhà ở, chung c, biệt th, khách sạn,
văn phòng... Tổ chức quản lý các khu đô thị sau khi hoàn thành dự án đa vào
sử dụng.
3. Phơng pháp nghiên cứu
Phơng pháp thu thập số liệu, phơng pháp phân tích tổng hợp kết hợp với
phơng pháp nghiên cứu định tính và định lợng, mô hình hoá các số liệu điều
tra thực tế, thống kê, phân tích so sánh... của những dự án đầu t bất động sản
do công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội làm chủ đầu t.
Phân tích thực trạng tình hình đầu t và khai thác dự án bất động sản tại
công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội.
Tổng kết, đánh giá, đa ra các giải pháp nhằm phát triển những dự án
kinh doanh bất động sản của công ty.
4. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về đầu t kinh doanh bất động sản
nói chung và những vấn đề về khai thác kinh doanh bất động sản.
- Phân tích và đánh giá thực trạng tình hình đầu t và kinh doanh khai
thác dự án bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, tồn tại trong quá trình
thực hiện đầu t các dự án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu t
bất động sản Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lợng lập, thực
hiện và khai thác có hiệu quả các dự án kinh doanh bất động sản của công ty
cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội.
5. Cấu trúc luận văn

Tên đề tài: Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lợng lập, thực
hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu t bất động sản tại công ty cổ
phần đầu t bất động sản Hà Nội.
Luận văn bao gồm các nội dung sau:
Phần mở đầu
Chơng I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu t và kinh doanh bất
động sản.
Chơng II: Tình hình hoạt động đầu t bất động sản và kinh doanh khai
thác dự án của công ty cổ phần đầu t bất động sản Hà Nội.
Chơng III: Một số giải pháp nâng cao chất lợng lập, thực hiện và khai
thác có hiệu quả dự án đầu t bất động sản của công ty cổ phần đầu t bất động
sản Hà Nội


-6KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ
Tµi liÖu tham kh¶o


-7-

Chơng I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu t và
kinh doanh BĐS
1.1 Những vấn đề chung về dự án đầu t bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản và phân loại bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
(Nguồn: Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định)
1.1.1.2 Phân loại bất động sản
Với quan niệm nh trên, bất động sản thờng đợc phân chia thành những
nhóm sau đây:
- Đất đai: phải là đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không
đáng kể để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi (những đất
đai có thể di dời nh đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải
là bất động sản); phải là đất đai đã đợc xác định chủ quyền, đất đai đó đợc đo
lờng bằng giá trị (căn cứ vào số lợng và chất lợng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: nhà ở, trung tâm thơng mại,
khách sạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông nh:
cầu cống, đờng xá, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... đợc xây dựng gắn với đất đai;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vờn cây lâu năm: bao gồm cả
cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trông thuỷ sản, cánh đồng làm
muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác
hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Khái niệm và phân loại dự án đầu t bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm về dự án đầu t bất động sản
a. Dự án đầu t:
Đó là tập hợp các đề xuất có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý về mặt
kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội làm cơ sở
cho việc quyết định bỏ vốn đầu t với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh
nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất


-8trong một khoảng thời gian nhất định.
b. Dự án đầu t bất động sản:
Dự án đầu t bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến bỏ vốn

để tạo dựng ra tài sản là BĐS nh: nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ
tầng... để kinh doanh sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định.
c. Quá trình đầu t vào dự án đầu t bất động sản:
Một dự án đầu t thờng kéo dài nhiều năm. Quá trình đầu t một dự án nói
chung cũng nh một dự án đầu t kinh doanh bất động sản thờng bao gồm các
giai đoạn sau:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu t:
Tất cả các dự án định đầu t đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu t,
giai đoạn này bao gồm một loạt các bớc sau đây:
+ Nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu t và quy mô đầu t xây dựng
dự án
+ Thăm dò khảo sát thị trờng để tìm nguồn cung ứng vật t, thiết bị tiêu
thụ sản phẩm, khả năng có thể huy động các nguồn vốn để đầu t và lựa chọn
hình thức đầu t.
+ Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng
+ Lập dự án đầu t, để phục vụ lập dự án đầu t dự án kinh doanh bất
động sản còn cần phải lập quy hoạch 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 và đợc
Sở quy hoạch kiến trúc địa phơng chấp thuận. Đối với việc sử dụng đất, cần đợc Sở tài nguyên và môi trờng chấp thuận bàn giao đất hoặc cho thuê đất để
dùng cho dự án.
+ Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến ngời có thẩm quyền quyền
quyết định đầu t, tổ chức cho vay vốn đầu t và cơ quan thẩm định dự án.
- Giai đoạn thực hiện đầu t:
Đây là giai đoạn giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện quá trình
đầu t nhằm vật chất hoá vốn đầu t thành tài sản cho doanh nghiệp. ở giai đoạn
này trớc hết cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng. Chủ đầu t cần có trách
nhiệm làm các công việc cụ thể sau:
+ Lập kế hoạch đầu t và huy động vốn cho dự án
+ Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nớc
+ Đền bù và giải phóng mặt bằng, bàn giao mặt bằng
+ Khảo sát xây dựng

+ Thiết kế xây dựng
+ Lựa chọn nhà thầu xây dựng và cung ứng thiết bị


-9+ Thi công xây dựng và lắp đặt thiết bị trong đó bao gồm:
- Quản lý khối lợng, chi phí
- Quản lý chất lợng, an toàn, vệ sinh môi trờng.
- Quản lý tiến độ trong hợp đồng
- Nghiệm thu bàn giao, thanh toán
- Giai đoạn kết thúc xây dựng đa vào vận hành: Các dự án khi hoàn
thành quá trình xây dựng đa vào vận hành khai thác. Nội dung công việc của
giai đoạn kết thúc xây dựng đa công trình vào khai thác sử dụng bao gồm:
+ Nghiệm thu, bàn giao công trình cho ngời sử dụng theo thiết kế đợc
duyệt và nghiệm thu đạt chất lợng;
+ Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhợng cho khách
hàng, ...
+ Thực hiện kết thúc công trình, lu và nộp lu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết
kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự
thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.
+ Vận hành khai thác công trình.
Khi các dự án đầu t kinh doanh bất động sản đa vào khai thác, tuỳ theo
chức năng các loại bất động sản khác nhau đều phải tuân thủ theo các quy
định khác nhau của pháp luật nh sau:
Đối với các khu đô thị mới, các khu công nghiệp: tổ chức quản lý vận
hành theo quy định pháp luật về quản lý Khu đô thị mới nh: Nghị định số
02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành
Quy chế khu đô thị mới; Quyết định 65/2005/QĐ-UB của UBND thành phố
Hà Nội về quản lý vận hành khu đô thị mới, Quyết định 153/QĐ-UB ngày

31/8/2006 của UBND TP Hà Nội về quản lý đầu t kinh doanh các dự án khu
đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố...
Đối với các khu chung c khi xây dựng xong đa vào vận hành phải
tuân thủ theo Quy chế quản lý nhà chung c ban hành kèm theo quyết định số
06/QĐ-BXD ngày tháng năm 2005 của Bộ Xây dựng.
Đối với bất động sản là trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê,
khách sạn thì sự quản lý vận hành chúng cũng tuân thủ theo các văn bản trên
trong trờng hợp nằm trong khu đô thị mới hoặc các quy định riêng trong kinh
doanh các loại hình dịch vụ đặc thù.


-10-

Thông t số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng về việc
hớng dẫn phân hạng nhà chung c.
1.1.2.2 Phân loại dự án đầu t bất động sản
a) Phân loại theo tính chất đặc điểm của bất động sản đợc đầu t:
Đầu t kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung c.
Đầu t kinh doanh văn phòng cao cấp.
Đầu t kinh doanh siêu thị, trung tâm thơng mại.
Đầu t kinh doanh khách sạn.
Đầu t kinh doanh các khu du lịch sinh thái.
Đầu t kinh doanh các khu công nghiệp.
Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên
b) Phân chia theo hình thức giao dịch:
Đầu t xây dựng ra các bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại.
Đầu t cải tạo đất và đầu t các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đã có hạ tầng.

Nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, đầu t công trình hạ tầng để
chuyển nhợng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
c) Phân loại theo hình thức đầu t bất động sản bao gồm:
- Theo chủ đầu t và hình thức pháp lý của Doanh nghiệp đầu t kinh
doanh bất động sản đợc phân thành các loại sau:
+ Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS: công ty cổ phần, công ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp t nhân
+ Hợp tác xã
- Theo nguồn vốn đầu t cho dự án BĐS
+Đầu t từ vốn đầu t phát triển của Doanh nghiệp
+Nguồn vốn đầu t từ nớc ngoài
+Nguồn vốn tín dụng
+Nguồn vốn huy động từ các đối tợng khác.


-11- Theo tính chất hình thành BĐS
+ Xây dựng mới, cải tạo, mở rộng các BĐS hiện có
+ Mua các BĐS để kinh doanh khai thác
1.1.3 Những vấn đề về quản lý hoạt động đầu t bất động sản
1.1.3.1. Quản lý của Nhà nớc đối với hoạt động đầu t bất động sản
Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định:
"quản lý chặt chẽ đất đai và thị trờng bất động sản" là một trong bốn hoạt
động chủ yếu để "tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trờng". Đại hội định hớng cho
hoạt động này trong thời kỳ 1996-2000 là "ban hành những quy chế cụ thể về
sử dụng và sở hữu BĐS ". Năm 2003 Luật đất đai mới ra đời thay thế cho Luật
đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2004. Cho đến
nay Nhà nớc đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy
định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ hoá
bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách
đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp Nhà nớc, ban

hành chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân c mới và nhà ở.
Những quy định của Nhà nớc về quản lý thị trờng BĐS là yếu tố mang tính
quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở nớc ta.
Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nớc về hoạt động đầu t BĐS là làm tăng
tính hữu hiệu các tác động cuả nhà nớc để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của
các chủ thể tham gia sớm đạt đợc các mục tiêu định hớng đề ra. Việc nâng cao
hiệu lực quản lý Nhà nớc về BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn
thiện các nội dung quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định.
Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nớc đối với hoạt động đầu t
BĐS là:
a) Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý:
BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất
nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt
động cuả thị trờng BĐS. Trong số đó, hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi
phối trực tiếp đến hoạt động của thị trờng BĐS gồm: luật đất đai, luật kinh
doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở, các luật thuế liên quan đến sử
dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Cùng với hệ thông văn bản dới
luật nh các Pháp lệnh, nghị định, thông t, chỉ thị... cụ thể hoá và hớng dẫn thi
hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm
bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan


-12hệ về BĐS tỏng từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm
bảo cho các văn phảm pháp luật đợc thực thi trong cuộc sống.
Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định
chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trờng BĐS.
+ Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS các
loại hình giao dịch BĐS nh khung giá đất, khung giá nhà...
+ Ban hành các chính sách đền bù, bồi thờng, giải phóng mặt bằng
trong thu hồi đất.

+ Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trờng BĐS với hệ thống
chứng khoán...
+ Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại
dịch vụ BĐS nh: t vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS.
b) Xây dựng và quản lý về chiến lợc phát triển kinh tế xã hội
+ Chiến lợc về cơ cấu chủng loại sản phẩm và khối lợng sản phẩm đầu
t BĐS.
+ Chiến lợc đầu t bất động sản theo chiều sâu, chiều rộng, hay kết hợp.
Chiến lợc về cơ cấu đầu t nhất là đầu t có kèm theo các biện pháp về xây
dựng. Cơ cấu đầu t đợc xét theo các mặt nh: cơ cấu theo các loại dự án và vốn
đầu t, cơ cấu đầu t theo nguồn vốn, theo các dự án đầu t BĐS hạ tầng và phi hạ
tầng.
+ Chiến lợc thu hút nguồn vốn đầu t vào lĩnh vực BĐS.
+ Chiến lợc về sử dụng các nguồn vốn đầu t, đảm bảo hoàn vốn
c) Quản lý về đất đai:
Nhà nớc phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất
đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai
và pháp luật liên quan đến đất đai. Trong công việc này, Nhà nớc phải xác
định một số nội dung chủ yếu nh sau: sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nớc;
vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và t nhân; quản lý
các tài liệu địa chính; quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào
tạo; trợ giúp về chuyên gia t vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Nội dung quản lý nhà nớc về đất đai trong đầu t BĐS:
+ Điều tra khảo sát đo đạc lập bản đồ địa chính và định gía các loại đất.
+ Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
+ Giao đất, cho thuế đất
+ Thu hồi đất để xây dựng dự án
+ Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

-13+ Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
+ Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử
lý các vi phạm về đất đai.
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho
việc sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu đợc từ đất
(thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan
đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai
đối tợng: đất công và đất t, bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá
đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
Quản lý đất đai là quá trình lu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá
trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin liên quan đến đất đai. Vì vậy quản lý
đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính
khác của đất, điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất và cung cấp
những thông tin về đất đai liên quan đến thị trờng bất động sản.
Quản lý đất đai đòi hỏi phải có những hiểu biết. Những hiểu biết phụ
thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phơng pháp thu thập, cách
xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất đai là nguồn thông
tin quan trọng và đắt giá, vì vậy phải đợc quản lý sử dụng có hiệu quả tối đa
lợi ích tiềm tàng của nó. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những
yêu cầu của Nhà nớc và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất
đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai đợc sử dụng thờng xuyên
trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ ngời sản xuất
đến ngời sử dụng đợc thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định
các u tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết
lập các chuẩn cho việc trình bày cũng nh các phơng pháp kiểm tra giám sát.
d) Quản lý về quy hoạch, kế hoạch:
Quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trờng bất động sản là định hớng
chiến lợc và cụ thể hoá các định hớng đó. Chúng chính là một trong những
công cụ chủ yếu trong quản lý của nhà nớc về bất động sản, là những căn cứ,
cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trờng bất động sản.

Theo luật xây dựng quy hoạch chung phải đảm bảo xác định tổng mặt
bằng khu đất sử dụng theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch, mật
độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật khác. Quy hoạch
chi tiết phải xác định đợc các nội dung sau: xác định mặt bằng, diện tích xây
dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết, xác định chỉ
giới đờng đỏ, chỉ giới xây dựng... Thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống


-14bất động sản và thị trờng bất động sản mới đợc đảm bảo tính thống nhất, tính
khả thi và tính hiệu quả.
e) Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS
Thị trờng BĐS phải đợc giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các
sàn giao dịch chính là các "chợ" BĐS. Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát
theo quan hệ giao dịch trên thị trờng, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà
nớc cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Nhà nớc cần định hớng, tổ chức hệ
thống các sàn giao dịch đó theo hớng xã hội hoá hoá, đảm bảo đáp ứng đợc
yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trờng tiềm năng trở thành hiện thực.
f) Quản lý về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu t bất động sản
1.Về lập dự án đầu t BĐS
Khi đầu t xây dựng dự án, chủ đầu t phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự
cần thiết phải đầu t và hiệu quả đầu t xây dựng công trình:
Nội dung của dự án bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở
của dự án.
Nội dung phần thuyết minh của dự án:
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu t; đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ
sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu t xây dựng công
trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên
liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, hạng mục công
trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân

tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
- Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng
hạ tầng kỹ thuật nếu có;
- Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các
công trình có yêu cầu kiến trúc;
- Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động;
- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và
các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đầu t của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả
năng cấp vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu


-15hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả
xã hội của dự án.
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:
1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thiết minh và phần bản vẽ, bảo
đảm thể hiện đợc các phơng án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu t
và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo.
2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
- Đặc điểm tổng mặt bằng; phơng án tuyến công trình đối với công trình
xây dựng theo tuyến; phơng án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến
trúc;
- Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ
môi trờng; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết
nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;
- Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;
- Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở đợc thể hiện các kích thớc chủ yếu, bao

gồm:
- Bản vẽ tổng mặt bằng, phơng án tuyến công tình đối với công trình
xây dựng theo tuyến;
- Bản vẽ thể hiện phơng án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến
trúc.
- Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống
kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình.
2. Về hồ sơ trình phê duyệt dự án:
- Tờ trình phê duyệt dự án
- Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở;
- Các văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền;
3. Về thẩm định dự án đầu t xây dựng công trình
Về thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu t kinh doanh
BĐS quy định nh sau:
Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu t xây
dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu t
xây dựng công trình khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu.
Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phơng
(bao gồm các công trình: Hè, đờng đô thị, cấp nớc, thoát nớc, chiếu sáng,


-16công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị)
do Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức
thẩm định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy
định.
Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình liên quan tới nhiều
chuyên ngành, thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến Sở nào thì
Sở đó là đầu mối tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Sở đầu mối thẩm
định thiết kế cơ sở có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở liên quan đến phần công
nghệ chính và các Sở, Ban, ngành khác có liên quan đến nội dung thẩm định

thiết kế cơ sở.
Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp
dụng công nghệ mới, công nghệ cao, ... thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết
kế cơ sở có thể báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền
thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đó.
Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định
thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thời gian đối với các dự
án đầu t kinh doanh BĐS là 10-15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đồng
thời gửi một bản tới Sở Xây dựng địa phơng nơi xây dựng công trình.
4. Về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở:
Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở trong dự án đầu t xây dựng công
trình bất động sản bao gồm:
1. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát triển ngành, quy
hoạch xây dựng. Sự hợp lý về bố trí mặt bằng, tuyến công trình, các điểm đấu
nối với công trình hạ tầng kỹ thuật,.
2. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô
xây dựng, công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình; các số liệu sử dụng
trong thiết kế; các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng.
3. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phơng án kiến trúc đã đợc lựa chọn
thông qua thi tuyển đối với trờng hợp có thi tuyển thiết kế kiến trúc.
4. Các tiêu chuẩn đợc áp dụng trong các giải pháp thiết kế.
5. Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức t vấn, năng lực
hành nghề của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định.
5. Về thẩm quyền quyết định đầu t xây dựng công trình:


-17Chủ đầu t tự quyết định đầu t và chịu trách nhiệm đối với các dự án
kinh doanh BĐS. Ngời quyết định đầu t chỉ đợc quyết định đầu t khi đã có kiết
quả thẩm định dự án.
6. Về điều chỉnh dự án đầu t xây dựng

Dự án đầu t xây dựng đã đợc quyết định đầu t chỉ đợc điều chỉnh khi có
một trong những trờng hợp sau :
- Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng do thiên tai nh động đất, bão, lũ
lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh;
- Do biến động bất thờng của giá nguyên vật liệu, do thay đổi chính
sách mới có quy định đợc thay đổi mặt bằng giá đầu t xây dựng công trình
- Do ngời quyết định đầu t hoặc chủ đầu t thay đổi khi thấy xuất hiện
những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn cho dự án.
- Khi quy hoạch xây dựng đã đợc duyệt thay đổi có ảnh hởng trực tiếp
đến dự án.
Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu t và
không vợt tổng mức đầu t đã đợc phê duyệt thì chủ đầu t đợc phép tự điều
chỉnh dự án. Trờng hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến
trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu t ban đầu hoặc vợt tổng mức đầu t đã
đợc phê duyệt thì chủ đầu t phải trình ngời quyết định đầu t xem xét, quyết
định. Những nội dung thay đổi phải đợc thẩm định lại.
Ngời quyết định điều chỉnh dự án đầu t xây dựng công trình phải chịu
trách nhiệm trớc pháp luật về quyết định đầu t của mình.
g) Quản lý thực hiện dự án đầu t bất động sản
1. Về thiết kế, dự toán xây dựng công trình:
- Đối với các dự án đầu t vào lĩnh vực BĐS thì thiết kế thờng 2 bớc bao
gồm: thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công.
- Tài liệu làm căn cứ thiết kế:
+ Các tài liệu khảo sát xây dựng, khí tợng thuỷ văn và các văn bản pháp
lý liên quan;
+ Thiết kế cơ sở;
+ Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đợc áp dụng;
+ Các quy định về kiến trúc, quy hoạch xây dựng.
2. Về thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình:

-18- Thẩm định phê duyệt: Chủ đầu t tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết
kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công trình
phải lập dự án;
- Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trớc khi
đa ra thi công phải đợc thẩm định, phê duyệt.
- Chủ đầu t không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì đựpc phép thuê
các tổ chức, cá nhân t vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự
toán công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt.
3. Về giấy phép xây dựng
Trớc khi khởi công xây dựng dự án, chủ đầu t phải có giấy phép xây
dựng.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với các dự án kinh doanh BĐS
gồm:
+ Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.
+ Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai có công chứng.
+ Bản vẽ thiết kế thể hiện đợc vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển
hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình.
4. Quản lý thi công xây dựng:
Quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lợng xây
dựng, quản lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lợng thi công xây dựng công
trình, quản lý an toàn lao động trên công trờng xây dựng, quản lý môi trờng
xây dựng.
- Quản lý tiến độ thi công xây dựng:
+ Công trình xây dựng trớc khi triển khai phải đợc lập tiến độ thi công
xây dựng. Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn, thời gian thi
công kéo dài thì tiến độ xây dựng công trình phải đợc lập cho từng giai
đoạn, tháng, quý, năm.
- Quản lý khối lợng thi công xây dựng

+ Việc thi công xây dựng công trình phải đợc thực hiện theo khối lợng
của thiết kế đợc duyệt.
+ Khối lợng thi công xây dựng đợc tính toán, xác nhận giữa chủ đầu t,
nhà thầu thi công xây dựng, và t vấn giám sát theo thời gian hoặc giai
đoạn thi công và đợc đối chiếu với khối lợng thiết kế đợc duyệt làm cơ
sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng.


-19+ Khi có khối lợng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công
trình đợc duyệt thì chủ đầu t và nhà thầu thi công xây dựng phải xem
xét xử lý. Khối lợng phát sinh đợc chủ đầu t, ngời quyết định đầu t chấp
thuận, phê duyệt là cơ sở thanh toán, quyết toán công trình.
- Quản lý an toàn lao động trên công trờng xây dựng:
Nhà thầu thi công phải lập các biện pháp an toàn cho ngời và công trình
xây dựng. Biện pháp an toàn, nội quy an toàn phải đợc thể thiện công khai trên
công trờng xây dựng để mọi ngời biết và chấp hành. ở những vị trí nguy hiểm
trên công trờng, phải bố trí ngời hớng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn.
- Quản lý môi trờng xây dựng:
Nhà thầu thi công phải thực hiện các biện pháp đảm bảo môi trờng cho
ngời lao động trên công trờng và bảo vệ môi trờng xung quanh, bao gồm có
biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trờng. Đối với
công trình xây dựng trong khu vực đô thị thì cần phải thực hiện các biện pháp
bao che, thu dọn phế thải đa đến nơi quy định.
5. Các hình thức quản lý dự án:
Căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của dự án, ngời
quyết định đầu t xây dựng công trình quyết định lựa chọn một trong các hình
thức quản lý dự án đầu t xây dựng công trình sau đây:
+ Thuê tổ chức t vấn quản lý dự án khi chủ đầu t xây dựng công trình
không đủ điều kiện năng lực;
+ Trực tiếp quản lý dự án khi chủ đầu t xây dựng công trình có đủ điều

kiện năng lực về quản lý dự án.
Trờng hợp chủ đầu t trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu t có thể thành
lập Ban quản lý dự án. Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trớc pháp luật và
chủ đầu t theo nhiệm vụ và quyền hạn đợc giao.
h) Quản lý về các u đãi trong đầu t bất động sản:
Nhà nớc có các chính sách u đãi, khuyến khích đầu t bất động sản nh
điều 12 của Luật kinh doanh bất động sản. Mặt khác theo Quy chế khu đô thị
mới điều 26 có quy định:
Nhà nớc hỗ trợ và u đãi các chủ đầu t thực hiện dự án khu đô thị mới
nh sau:
1. Hỗ trợ:
- Cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển
các dự án khu đô thị mới.


-20- Đầu t và hỗ trợ đầu t xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nớc ở trong và ngoài hàng rào của dự
án phù hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới;
- Trực tiếp đầu t và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần
kinh tế đầu t các dự án nhằm tăng cờng năng lực dịch vụ công ích đô thị phù
hợp với kế hoạch phát triển các khu đô thị mới;
- Đầu t xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phơng
nằm trong khu vực dự án khu đô thị mới;
- Hỗ trợ chủ đầu t trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị
mới.
2. Ưu đãi:
- Cho vay u đãi đầu t đối với các dự án thành phần xây dựng nhà ở cho
ngời nghèo và ngời có thu nhập thấp;
Cho phép huy động vốn dới dạng trái phiếu dự án theo quy định của
Nhà nớc;

- Miễn phí sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình
sau:
+ Công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà
nớc hoặc không tính doanh.
+ Công trình nhà chung c cho các đối tợng chính sách, ngời thu nhập
thấp.
- Dịch vụ quản lý nhà chung c đợc hởng u đãi nh đối với dịch vụ công
ích.
Theo điều 64 Luật Nhà ở
Nhà nớc, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân c thực hiện
việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tợng thuộc diện chính sách xã hội đợc cải
thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây:
Hỗ trợ kinh phí để học mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở;
Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà thuộc sở hữu hoặc đợc Nhà nớc giao đất làm nhà ở;
Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc
xây dựng nhà ở;
Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thơng.


-211.1.3.2. Quản lý dự án đầu t BĐS của các tổ chức, cá nhân có liên
quan:
a) Quản lý của Chủ đầu t đối với dự án
Chủ đầu t thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án
đầu t BĐS, thực hiện dự án đến nghiệm thu bàn giao đa công trình vào khai
thác, đa vào kinh doanh dự án BĐS. Chủ đầu t có trách nhiệm thành lập Ban
quản lý dự án để giúp Chủ đầu t quản lý thực hiện dự án. Việc giao nhiệm vụ
và uỷ quyền cho ban quản lý dự án phải đợc thể hiện ở quyết định thành lập
Ban quản lý dự án. Chủ đầu t có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách
nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản lý dự án.
Trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu t:

+ Tổ chức lập thẩm định và phê duyệt dự án thiết kế, dự toán đầu t xây
dựng BĐS, bao gồm các bớc sau :
1. Ngời quyết định đầu t chỉ định đơn vị chuyên môn trực thuộc làm
đầu mối tổ chức thẩm định dự án trớc khi phê duyệt.
2. Chủ đầu t gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và
phần thiết kế cơ sở) đến ngời quyết định đầu t để tổ chức thẩm định.
3. Với các dự án đầu t kinh doanh BĐS, ngời quyết định đầu t tự tổ chức
thẩm định, phê duyệt dự án và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
4. Đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ dự
án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở) tới cơ quan có
thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở để thẩm định thiết kế cơ sở theo quy
định; đồng thời gửi hồ sơ dự án tới các cơ quan, đơn vị có liên quan để lấy ý
kiến về những nội dung liên quan đến dự án.
5. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của
các cơ quan, đơn vị có liên quan và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở để đánh
giá và đề xuất ý kiến để ngời quyết định đầu t xem xét quyết định.
+ Tổ chức thực hiện đầu t bao gồm: Tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà
thầu, kí kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật.
+ Chủ đầu t có trách nhiệm toàn diện, liên tục về quản lý sử dụng mọi
nguồn vốn đầu t từ khâu chuẩn bị, thực hiện và đa dự án vào hoạt động, thu
hồi và hoàn trả vốn đầu t.
+ Trả nợ vốn vay đúng kì hạn và đúng cam kết.
+ Trờng hợp chủ đầu t trực tiếp quản lý dự án phải có bộ máy có đủ
năng lực quản lý dự án và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.


-22* Ban quản lý d án có nhiệm vụ và quyền hạn sau:
+ Thực hiện các thủ tục về giao đất, xin giấy phép xây dựng, chuẩn bị
mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng công
trình;

+ Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng để chủ đầu t
tổ chức thẩm định, phê duyệt.
+ Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu;
+ Đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ quyền của chủ
đầu t;
+ Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công tình khi có đủ
điều kiện năng lực;
+ Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết;
+ Quản lý chất lợng, khối lợng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ
sinh môi trờng của công trình xây dựng;
+ Nghiệm thu, bàn giao công trình;
b) Quản lý của t vấn trong giai đoạn lập, thẩm tra dự án và thực hiện dự án
Đối với các hoạt động đầu t BĐS thì trách nhiệm và quyền hạn của t vấn
quản lý dự án trong trờng hợp chủ đầu t thuê t vấn quản lý dự án cũng giống
nh hoạt động quản lý t vấn trong giai đoạn thực hiện xây dựng nói chung.
Chủ đầu t có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức t vấn
quản lý dự án có đủ điều kiện năng lực tổ chức quản lý giúp chủ đầu t quản lý
thực hiện dự án. Chủ đầu t có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi việc thực hiện
hợp đồng của t vấn quản lý dự án.
+ Tổ chức t vấn đầu t và xây dựng là các tổ chức nghề nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế, có t cách pháp nhân, có đăng ký kinh doanh về t vấn theo
quy định của pháp luật. T vấn quản lý dự án có trách nhiệm trớc pháp luật và
chủ đầu t về việc thực hiện các cam kết trong hợp đồng bao gồm: T vấn về văn
bản quy phạm pháp luật, về cơ chế chính sách đầu t và xây dựng, lập các dự
án đầu t, quản lý dự án đầu t, thiết kế, soạn thảo hồ sơ mời thầu, giám sát và
quản lý quá trình thi công xây lắp, quản lý chi phí xây dựng, nghiệm thu công
trình Tổ chức t vấn có thể kí hợp đồng lại với các tổ chức t vấn đầu t và xây
dựng khác để thực hiện một phần việc t vấn nào đó.
+ Trách nhiệm của các tổ chức t vấn và xây dựng:
Đăng kí hoạt động t vấn đầu t và xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền

theo pháp luật.


-23Chịu trách nhiệm trớc pháp luật và chủ đầu t về thực hiện hợp đồng t
vấn đã kí kết và chất lợng t vấn.
Thực hiện chế độ bảo hiểm nghề nghiệp theo quy định. Thông tin rộng
rãi về năng lực t vấn để các chủ đầu t lựa chọn.
c) Quản lý của Nhà thầu xây dựng
*) Các dự án đầu t BĐS, chủ đầu t có quyền và nghĩa vụ của nhà thầu
thi công xây dựng công trình bao gồm:(Điều 64 dự thảo Luật trình Quốc
hội tại kỳ họp thứ 3)
1. Nhà thầu thi công xây dựng dự án BĐS có các quyền sau đây:
- Từ chối thực hiện những yêu cầu trái pháp luật;
- Đề xuất sửa đổi thiết kế cho phù hợp với thực tế để bảo đảm chất lợng
và hiệu quả công trình;
- Yêu cầu thanh toán giá trị khối lợng xây dựng hoàn thành theo đúng
hợp đồng;
- Dừng thi công xây dựng công trình nếu bên giao thầu không thực hiện
đúng cam kết trong hợp đồng đã ký kết gây trở ngại và thiệt hại cho nhà thầu;
- Yêu cầu bồi thờng thiệt hại do lỗi của bên thuê xây dựng công trình gây
ra;
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nhà thầu thi công xây dựng dự án BĐS có các nghĩa vụ sau đây:
- Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết;
- Thi công xây dựng theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm
chất lợng, tiến độ, an toàn và vệ sinh môi trờng;
- Có nhật ký thi công xây dựng công trình;
- Kiểm định vật liệu, sản phẩm xây dựng;
- Quản lý công nhân xây dựng trên công trờng, bảo đảm an ninh, trật tự,
không gây ảnh hởng đến các khu dân c xung quanh;

- Lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình;
- Bảo hành công trình;
- Mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm;
- Bồi thờng thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, sử dụng vật liệu không đúng
chủng loại, thi công không bảo đảm chất lợng, gây ô nhiễm môi trờng và các
hành vi vi phạm khác gây thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Chịu trách nhiệm về chất lợng thi công xây dựng công trình do mình
đảm nhận;
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.


-24*) Trờng hợp chủ đầu t thuê đơn vị thi công xây dựng dự án thì việc
quản lý nhà thầu xây dựng nh sau:
+ Nhà thầu là tổ chức có t cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện sau: Giấy
đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu t đợc cấp theo quy định của pháp
luật hoặc có quyết định thành lập đối với các tổ chức không có đăng ký kinh
doanh trong trờng hợp là nhà thầu trong nớc; có đăng ký hoạt động do cơ quan
có thẩm quyền của nớc mà nhà thầu mang quốc tịch cấp trong trờng hợp là
nhà thầu nớc ngoài; Hoạch toán kinh tế độc lập; Không bị cơ quan có thẩm
quyền kết luận về tình hình tài chính không lành mạnh, đang lâm vào tình
trạng phá sản hoặc nợ đọng không có khả năng chi trả; đang trong quá trình
giải thể;
+ Nhà thầu là cá nhân có t cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện sau:
Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định pháp luật của nớc mà cá nhân
đó là công dân: Đăng ký hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên môn phù
hợp do cơ quan có thẩm quyền cấp; Không bị truy cứu trách nhiệm hình sự;
Nhà thầu nớc ngoài tham dự đấu thầu quốc tế về xây lắp tại Việt Nam
phải liên doanh với ít nhất một nhà thầu Việt Nam có đủ năng lực và phải xác
định rõ các nội dung cam kết về phạm vi công việc và giá cả trong hồ sơ mời
thầu. Khi trúng thầu nếu nhà thầu nớc ngoài không thực hiện các cam kết đó

thì chủ đầu t có quyền huỷ bỏ kết quả đấu thầu.
+ Nghiêm cấm các đơn vị trúng thầu bán thầu lại cho các tổ chức, cá
nhân khai thác thực hiện dới bất kì hình thức nào.
1.2 Những vấn đề chung về khai thác kinh doanh bất động sản
1.2.1 Những đặc điểm của khai thác vận hành dự án đầu t BĐS
Sau khi nhận bàn giao công trình, chủ đầu t có trách nhiệm khai thác, sử dụng
năng lực công trình, đồng bộ hoá tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn
thiện tổ chức và phơng pháp quản lý nhằm phát huy đầy đủ các chỉ tiêu kinh
tế kỹ thuật đó đợc đề ra trong dự án.
Đầu t dự án BĐS là hình thức đầu t xây dựng đặc biệt, khác với các loại
đầu t thông thờng nên khai thác vận hành dự án đầu t BĐS cũng có những đặc
điểm riêng nh sau:
- Tính dị biệt riêng của khai thác BĐS
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, đợc sản xuất đơn chiếc và đều có các
yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của
BĐS trớc hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến
trúc; khác nhau về hớng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh; khác


-25nhau về cả hình thức kinh doanh BĐS (tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng, thuê,
cho mua lại...). Do vậy trong quá trình khai thác cần chú ý đến đặc điểm tính
dị biệt của mỗi dự án để làm tăng khả năng sinh lời.
- Quá trình khai thác dự án đầu t BĐS thờng kéo dài.
Vì BĐS là một loại tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi
phí đầu t xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì
vậy, đầu t kinh doanh BĐS cần có vốn lớn và vốn đầu t dài hạn. Chính vì thế
mà quá trình khai thác các dự án đầu t BĐS thờng kéo dài nhiều năm, đồng
thời do đặc điểm này nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia
của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

BĐS
Đối với hàng hoá thông thờng, quan hệ cung cầu và giá cả thờng diễn
ra theo quy luật chung là : khi cầu tăng đẩy giá lên cao sẽ kích thích cung cân
bằng với cầu và kéo theo giá quay trở về mức cân bằng. Nhng đối với BĐS thì
cầu tăng, cung khó phản ứng nhanh nh với các loại hàng hoá khác. Đó là do
đặc điểm của BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng, thờng để xây dựng các
công trình cần phải có thời gian dài tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ
tục chuyển nhợng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công...
- Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc rất
lớn vào năng lực quản lý. Vì BĐS thờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng
loại nên việc quản lý chung khá phức tạp, do đó, đòi hỏi ngời quản lý phải có
năng lực cao. Việc quản lý rất đa dạng gồm các khâu quản lý sau:
+ Quản lý về mặt môi trờng thu gom rác thải, cung cấp điện, nớc cho
các khu hộ và các khu dịch vụ, công cộng.
+ Tổ chức trông giữ xe và các dịch vụ công cộng khác cho khu chung
c với doanh thu chỉ mang tính chất phục vụ.
+ Quản lý về mặt hành chính, an toàn vệ sinh đảm bảo cho khu nhà
hoạt động trong môi trờng sống lành mạnh về an ninh, sinh hoạt thẩm
mĩ...
+ Quản lý tái đầu t máy móc thiết bị khu chung c thuộc quyền quản lý
của chủ đầu t.
+ Quản lý duy tu bảo dỡng công trình chung c thuộc quyền quản lý
cảu chủ đầu t.