Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại hà nội

hướng dẫn đọc toàn văn báo cáo KQNC

!
!

Bạn muốn đọc nhanh
những thông tin cần thiết ?
Hy đọc qua Mục lục bên tay trái bạn trước khi
đọc báo cáo ( với Acrobat 4.0 trở lên, cho trỏ chuột vào
mỗi đề mục để đọc toàn bộ dòng bị che khuất )

! Chọn đề mục muốn đọc và nháy chuột vào đó
!
!

Bạn muốn phóng to hay thu nhỏ
trang báo cáo trên màn hình ?
Chọn, nháy chuột vào 1 trong 3 kích th
thưước
có sẵn trên thanh Menu

, hoặc

! Mở View trên thanh Menu, Chọn Zoom to
! Chọn tỷ lệ có sẵn trong hộp kích th
thưước
muốn,, Nhấn OK
hoặc tự điền tỷ lệ theo ý muốn

Chúc bạn hài lòng
với những thông tin đđưược cung cấp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------

MAI HỒNG THUẬN

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TẠI HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Hà Nội - Năm 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

MAI HỒNG THUẬN

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TẠI HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS. TS. PHẠM THỊ TUỆ

Hà Nội – Năm 2014


MỤC LỤC

BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ i
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ ii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ iii
LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................ 2
2.1. Các nghiên cứu nước ngoài ................................................................. 2
2.2. Các nghiên cứu trong nước ................................................................. 3
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................ 5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 5
5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 6
5.1. Phương pháp luận ................................................................................ 6
5.2. Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể .............................................. 6
5.3. Nguồn số liệu sử dụng ......................................................................... 7
6. Cấu trúc của luận văn................................................................................. 7
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
XÃ HỘI ............................................................................................................ 9
1.1. Nhà ở xã hội ............................................................................................ 9
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội .................................................................... 9
1.1.2. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội ................................................... 10
1.1.3. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội ................................................. 12
1.2. Chính sách phát triển nhà ở xã hội ....................................................... 14
1.2.1. Khái niệm ....................................................................................... 14

1.2.2. Đặc điểm nhà ở xã hội.................................................................... 15
1.2.3. Thực hiện chính sách nhà ở xã hội ................................................. 17
1.2.4. Mục tiêu thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội .................. 17
1.2.5. Lý do phải có chính sách nhà ở xã hội: .......................................... 18


1.2.6. Nội dung thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội: ................ 19
1.3. Kinh nghiệm chính sách nhà ở xã hội .................................................. 27
1.3.1. Kinh nghiệm của Đà Nẵng ............................................................. 27
1.3.2. Kinh nghiệm của Seoul – Hàn Quốc .............................................. 30
1.3.3. Một số bài học rút ra ...................................................................... 34
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................... 37
2.1. Khái quát về đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội
có ảnh hưởng việc phát triển nhà ở xã hội ................................................... 37
2.1.1. Vị trí địa lý ..................................................................................... 37
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế - xã hội .......................................................... 40
2.2. Thực trạng thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố
Hà Nội .......................................................................................................... 48
2.2.1. Chính sách quy hoạch .................................................................... 48
2.2.2. Chính sách tài chính ....................................................................... 56
2.2.3. Chính sách thu hút đầu tư ............................................................... 63
2.2.4. Chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội ........................ 67
2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại Hà Nội ............... 72
2.3.1. Những thành công .......................................................................... 73
2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân ....................................................... 73
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI .................................................................... 76
3.1. Quan điểm, mục tiêu, định hướng hoàn thiện chính sách phát triển nhà
ở xã hội tại Hà Nội ....................................................................................... 76

3.1.1. Định hướng phát triển kinh tế xã hội tại Hà Nội............................ 76
3.1.2. Định hướng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội .............................. 80
3.1.3. Quan điểm, mục tiêu hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
của Hà Nội ................................................................................................ 81
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà
Nội................................................................................................................ 83
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện khung chính sách ......................................... 83
3.2.2. Giải pháp tổ chức thực hiện chính sách ......................................... 88


3.3. Kiến nghị............................................................................................... 92
3.3.1. Kiến nghị với UBND TP Hà Nội ................................................... 92
3.3.2. Kiến nghị với Bộ Xây dựng ........................................................... 97
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài chính ............................................................ 98
KẾT LUẬN .................................................................................................. 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 103
PHỤ LỤC ..................................................................................................... 107
Phụ lục 1: Thống kê diện tích và dân số TP Hà Nội ................................. 107
Phụ lục 2: Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội tại
TP Hà Nội .................................................................................................. 109


BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

CHỮ VIẾT TẮT

NGUYÊN NGHĨA

1

BĐS

Bất động sản

2

CBCNVC

Cán bộ công nhân viên chức

3

DN

Doanh nghiệp

4

HĐND

Hội đồng nhân dân

5

KCN

Khu công nghiệp

6

KCX

Khu chế xuất

7

KĐT

Khu đô thị

8

KT-XH

Kinh tế - xã hội

9

TP

Thành phố

10

UBND

Ủy ban nhân dân

i


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Bảng phân nhóm thu nhập tại Seoul ............................................... 31
Bảng 1.2: Bảng phân nhóm hỗ trợ về nhà ở tại Hàn Quốc ............................. 32
Bảng 2.1. Danh sách các đơn vị hành chính cấp huyện, quận của thành phố
Hà Nội sau tháng 8 năm 2008 ......................................................................... 38
Bảng 2.2: Mật độ dân số tại các quận TP Hà Nội năm 2014 .......................... 42
Bảng 2.3: Thống kê người có công hưởng chính sách ưu đãi xã hội giai đoạn
2008-2011........................................................................................................ 44
Bảng 2.4: Số lượng công chức - viên chức trên địa bàn TP Hà Nội (thời điểm
01/7 hàng năm) ................................................................................................ 44
Bảng 2.5: Thống kê về nhà ở năm 2010 ......................................................... 46
Bảng 2.6: Diện tích sử dụng đất của TP. Hà Nội năm 2013 (nghìn ha) ......... 47
Bảng 2.7: Giá tham khảo một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội năm
2013 ................................................................................................................. 59

ii


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Bản đồ Thành phố Hà Nội .............................................................. 37
Hình 2.2. Chất lượng nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội ..... 45
Hình 2.3. Cơ cấu sử dụng đất TP. Hà Nội năm 2013 ..................................... 47
Hình 2.4. Bản đồ quy hoạch TP. Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 205049

iii

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hà Nội là thành phố trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - khoa học và
công nghệ của cả nước, nơi đây tập trung nhiều cơ quan đầu não, xí nghiệp, các
khu công nghiệp (KCN), văn phòng, thu hút một số lượng lớn cư dân tới lập
nghiệp. Với tốc độ gia tăng dân số cơ học ngày một cao tất yếu dẫn tới chủ đề
nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng và
đáng quan tâm nhất của TP Hà Nội thời điểm hiện tại.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế đó, trong những năm qua, Hà Nội là một
trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện tích cực
chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân
cư trên địa bàn. Bằng các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với
điều kiện thực tế của địa phương, Hà Nội đã từng bước tạo lập được quỹ nhà ở
để giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở. Tính đến năm 2010, tổng mức
đầu tư cho xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội khoảng 700 tỷ đồng, đến nay thành
phố đã hoàn thành được 1/3 tổng số diện tích sàn nhà ở cho công nhân thuê, giải
quyết chỗ ở cho khoảng 3.000 công nhân. Riêng trong năm 2013, Hà Nội sẽ
phấn đấu xây dựng, chuyển đổi khoảng 10 dự án nhà ở xã hội và ngay quý II, sẽ
có khoảng từ 5 đến 6 dự án khởi công.
Tuy nhiên, sau 8 năm triể n khai thi hành Luâ ̣t Nhà ở , 7 năm thi hành Luâ ̣t
Kinh doanh bấ t đô ̣ng sản , việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội đã bộc lộ
những bất cập trước sự vận động và phát triển không ngừng của thực tế thị
trường. Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng cho người lao động, nhất là
đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức...
Nguyên nhân những vướng mắc trong quá trình triển khai chính sách phát
triển nhà ở xã hội cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi
phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy
giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận
1

được quỹ nhà ở xã hội, ngoài ra là nhiều thủ tục mua nhà vẫn còn rườm rà,
những bất cập trong cơ chế quản lý và điều hành khiến chính sách nhà ở xã hội
rất thiết thực nhưng chưa thật sự đến được với người dân.
Chính vì vậy, học viên đã lựa chọn đề tài: “Chính sách phát triển nhà ở
xã hội tại Thành phố Hà Nội”, nhằm phân tích được những mặt mạnh, yếu của
chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội hiện nay, đưa ra một số giải pháp
tích cực với mong muốn đóng góp vào quá trình hoàn thiện hơn cho chính sách
phát triển nhà ở xã hội.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Vấn đề nhà ở xã hội là đề tài nóng của nhiều nước phát triển, và ở Việt
Nam, vấn đề này ngày càng trở nên cấp thiết. Bởi vậy, bên cạnh những nghị
định, quy chế được ban hành có liên quan, rất nhiều các tài liệu bao gồm sách,
luận văn, bài viết trên các tạp chí chuyên ngành. Dưới đây là tổng quan một số
đầu sách, đề tài có liên quan đến nội dung luận văn:
2.1. Các nghiên cứu nước ngoài
“Guidelines on social housing: Principles and examples” của United
Nations – Liên Hợp Quốc, xuất bản năm 2006: Cuốn sách đưa ra sơ lược lịch sử
phát triển nhà cửa ở các nước trong thời kỳ chuyển giao. Vai trò của các chính
sách xã hội về vấn đề nhà ở. Các yếu tố nhà nước, pháp luật và kinh tế cho viêc
phát triển nhà ở xã hội . Vai trò của nhà ở xã hội trong kết cấu xã hội. Tiếu
chuẩn thiết kế nhà ở xã hội. Nghiên cứu một số dự án tiên phong và vấn đề nhà
ở xã hội.
“The builders: Houses, people, neighborhoods, governments, money” của
Martin Mayer, xuất bản năm 1978: Cuốn sách đề cập đến thực trạng và chính
sách nhà ở, đổi mới đô thị, kế hoạch xây dựng thành phố của Mỹ. Các kỹ thuật
xây dựng nhà ở trong công nghiệp xây dựng. Chính sách về tiền, ngân hàng, vai
trò chính quyền và thuế xây dựng.
2

2.2. Các nghiên cứu trong nước
“Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam
hiện nay”, Luận án phó tiến sĩ khoa học Kinh tế của Nguyễn Khắc Trà năm
2009. Luận án nghiên cứu vấn đề vốn xây dựng và phát triển nhà ở tại các khu
đô thị (KĐT) thuộc các thành phố lớn ở nước ta, trong đó có thủ đô Hà Nội. Từ
đó đưa ra những giải pháp cụ thể liên quan đến vốn nhằm thúc đẩy thị trường
nhà ở tại các KĐT lớn ở Việt Nam.
“Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn
thạc sĩ của Huỳnh Nguyên Dạ Quyên năm 2011. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và
kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội thông qua việc nghiên cứu
đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng, luận văn
cũng chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần phải giải quyết trong
phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng và đưa ra những đề xuất các giải
pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng.
“Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý
luận và thực tiễn” của Dương Thị Bình Minh và nhiều người khác, xuất bản
năm 2012. Cuốn sách đưa ra lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở
thương mại. Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ
Chí Minh. Các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại
thành phố Hồ Chí Minh
“Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị” của tác giả Lê Quân,
Đại học Kiến trúc Hà Nội. Bài nghiên cứu bàn về phương hướng triển khai, quy
hoạch kiến trúc cho nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp ở các thành phố
lớn ở Việt Nam.
“Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”, bài báo của tác giả Phạm
Sỹ Liêm đăng trên Tạp chí Người xây dựng năm 2007. Tác giả đưa ra những
nhận định xoay quanh nhiều bất cập trong chính sách nhà ở xã hội qua đó khẳng
định việc cần thiết phải xây dựng một hệ thống chính sách nhà ở xã hội hoàn

3


chỉnh hơn nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi xã
hội của Nhà nước.
“Tìm hiểu chính sách nhà ở các nước”, bài báo của tác giả Phạm Sỹ Liêm
đăng trên Tạp chí Người xây dựng năm 2009. Tác giả cung cấp thông tin về việc
triển khai có hiệu quả chính sách nhà ở tại các quốc gia phát triển, qua đó làm
bài học cho việc xây dựng chính sách nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các
thành phố lớn.
“Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nước phát triển”, bài báo trên Tạp
chí Xây dựng của tác giả Nguyễn Ngọc Điện xuất bản năm 2010. Tác giả phân
tích các hình mẫu của việc xây dựng triển khai các dự án về nhà ở xã hội của
nhiều nước phát triển trên thế giới, ví dụ như Singapore, Hà Lan, Hàn Quốc,…
thông qua đó gợi ý về cách thức áp dụng thực tiễn tại Việt Nam nhằm sử dụng
có hiệu quả chính sách đầu tư của Nhà nước cho vấn đề phát triển nhà ở xã hội
tại Việt Nam hiện nay, trong đó phải kể đến vấn đề nhà ở xã hội của thủ đô Hà
Nội.
“Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an sinh xã hội”, bài báo trên Tạp
chí Thông tin đối ngoại của tác giả Nguyễn Mạnh Hà, xuất bản năm 2008. Bài
báo khẳng định sự cần thiết của chính sách nhà ở xã hội đối với một bộ phận
CBCNVC đang làm việc tại các cơ quan nhà nước, các đối tượng trong danh
sách được hưởng chế độ nhà ở xã hội mà Nhà nước ban hành. Qua đó cho thấy
sự cần thiết phải xây dựng và hoàn thiện chính sách này cho phù hợp với yêu
cầu thực tế, đảm bảo an sinh xã hội đi vào cuộc sống, đạt được hiệu quả như
mong muốn.
“Phát triển nhà ở xã hội và chính sách kích cầu”, bài báo của tác giả
Phạm Sỹ Liêm đăng trên Tạp chí Nhà quản lý năm 2009. Tác giả phân tích mối
quan hệ giữa nhà ở xã hội và chính sách kích cầu của Nhà nước. Qua đó đưa ra
một số đề xuất nhằm thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội cụ thể là: Đối tượng

của chính sách chỉ cần có điều kiện là ở dưới 5 m2/người và là công dân tốt, tài
4


chính nhà ở là khâu then chốt, chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì
ưu đãi cho bên cung không chắc lợi ích đến được bên cầu. Chú ý tạo điều kiện
cho bên cung quản lý rủi ro, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết
tốt và nhanh vấn đề tái định cư. Không nên quá lo xa về thời hạn thuê mua dài.
Khả năng chi trả tiền thuê mua của người thu nhập thấp ở Việt Nam sẽ được
nâng cao khá nhanh. Hợp tác xã nhà ở nên là đối tượng tạo điều kiện ưu tiên của
chính sách. Phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ nảy sinh tham nhũng.
Tóm lại, qua quá trình tìm hiểu thông tin, tài liệu liên quan tới lĩnh vực
chính sách phát triển nhà ở xã hội, người viết nhận thấy chưa có đề tài nào tập
trung vào việc nghiên cứu, phân tích và đưa ra những giải pháp cụ thể cho chính
sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội
trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở lý luận của chính sách phát triển nhà ở xã hội.
- Trên cơ sở lý luận của chính sách phát triển nhà ở xã hội, luận văn sẽ đi
sâu vào phân tích thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố Hà
Nội cũng như những chính sách của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội
trong tương lai.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
để chính sách này đi vào đời sống, có giá trị về mặt thực tiễn hơn.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu chính sách cung và chính
sách hiện thực hóa cầu nhà ở xã hội của Thành phố Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu:

5


Về mặt không gian: Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung xem xét
việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Thành phố Hà Nội.
Về mặt thời gian: Số liệu nghiên cứu từ 2006 đến nay, giải pháp đến năm
2020.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
Đây là phương pháp để nhận thức bản chất của các hiện tượng tự nhiên, KT-XH.
Đối tượng nghiên cứu được đặt trong trạng thái vận động phát triển và có các
mối liên hệ chặt chẽ, biện chứng với nhau, nó cho phép phân tích tổng hợp một
cách khách quan các yếu tố bên trong cũng như bên ngoài ảnh hưởng đến việc
thực hiện CSPT nhà ở xã hội qua nhiều năm, cho chúng ta một cách nhìn khoa
học xuyên suốt nhằm đưa ra các giải pháp tổ chức thực hiện phù hợp trên địa
bàn.
Bên cạnh phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp tiếp cận
duy vật lịch sử cũng được sử dụng nghiên cứu trong luận văn này. Đối tượng
nghiên cứu được đặt trong điều kiện hoàn cảnh lịch sử cụ thể, với những chính
sách chủ trương của Đảng và Nhà nước trong từng giai đoạn. Đứng trên quan
điểm lịch sử để đánh giá đồng thời dựa vào những tiền đề đã được hình thành
trong quá trình tổ chức xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn
TP Hà Nội để tìm hiểu, kiểm chứng và đánh giá quá trình phát triển trong tương
lai.
5.2. Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn bao gồm:
phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương
pháp phân tích tổng hợp, phân tích kinh tế,… Vận dụng các quy luật kinh tế để

giải quyết mối quan hệ giữa lý luận và thực tiễn. Các số liệu được sử dụng đều
6


là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành.
- Phương pháp thống kê
Phương pháp thống kê toán học dùng để xử lý số liệu, thông tin đã được
thu thập, được mô hình hóa biểu đồ hóa biểu đồ hóa các số liệu đó.
- Tổng hợp và phân tích
Phương pháp tổng hợp phân tích được dùng để đánh giá quá trình thực
hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội đã triển khai qua các năm, xem xét mức
độ đạt được trong từng thời kỳ.
-

Phương pháp đối chiếu so sánh

Phương pháp so sánh được dùng để xem xét các số liệu phân tích bằng
cách dựa trên việc so sánh số liệu của TP Hà Nội với số liệu chung của cả nước.
Điều kiện để so sánh là: Các chỉ tiêu so sánh phải phù hợp về yếu tố không gian,
thời gian, cùng nội dung kinh tế, đơn vị đo lường, phương pháp tính toán.
Phương pháp so sánh có hai hình thức: So sánh tuyệt đối và so sánh tương đối.
So sánh tuyệt đối dựa trên hiệu số của hai chỉ tiêu so sánh là chỉ tiêu kỳ phân
tích và chỉ tiêu cơ sở. So sánh tương đối là tỷ lệ (%) của chỉ tiêu kỳ phân tích so
với chỉ tiêu gốc để thể hiện mức độ hoàn thành hoặc tỷ lệ của số chênh lệch
tuyệt đối với chỉ tiêu gốc để nói lên tốc độ tăng trưởng.
5.3. Nguồn số liệu sử dụng
- UBND TP Hà Nội
- Bộ Xây dựng
- Bộ Tài chính

- Kết quả từ các đề tài nghiên cứu, bài báo…
6. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
7


Chương 1: Cơ sở lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

8


Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ,
Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật
Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho
những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những
người không thể nào và không bao giờ tự kiếm mình kiếm được một chỗ ở.
Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật
nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù
nhưng không còn sức lao động... Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi
là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở,
các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người
sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã
hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần

tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính
phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho
người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.
Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở
hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại
hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được
xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên
trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu
nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê

9


và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh
sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.
Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời
gian gần đây. Theo TS. Ngô Lê Minh với bài viết Nhà ở xã hội – Từ kinh
nghiệm thực tế ở Thượng Hải đến Việt Nam đăng trên Tạp chí Kiến trúc – Hội
Kiến trúc sư Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở
dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc
mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính
quyền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”.
Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật nước ta quy định
như sau:
“Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53,
Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua
theo cơ chế do Nhà nước quy định”.

1.1.2. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội
Theo Luật nhà ở 2005 quy định, đối tượng cung cấp nhà ở xã hội bao
gồm:
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho
thuê, thuê mua trên địa bàn do UBND cấp tỉnh lựa chọn và tổ chức, cá nhân phát
triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê,
thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư.
Cụ thể như sau:
- Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân
sách Nhà nước, vốn đầu tư phát triển của nhà nước thì do người có thẩm quyền
quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư;
- Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải
từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất
10


được Nhà nước giao thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu
thầu (nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư) hoặc chỉ định chủ
đầu tư (nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư);
- Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành quỹ đất
để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ thì chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở thương mại đồng thời làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội,
trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác
thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước,
vốn đầu tư phát triển nhà nước;
- Đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp với
quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây
dựng nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được giao làm chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở xã hội;
- Đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội trong KCN tập trung để bố trí

cho công nhân, người lao động làm việc tại KCN ở thì Ban Quản lý KCN của
địa phương hoặc doanh nghiệp (DN) kinh doanh hạ tầng KCN hoặc DN sản xuất
trong KCN hoặc DN có chức năng kinh doanh bất động được giao làm chủ đầu
tư;
- Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng trên quyền
sử dụng đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu
tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng.
Như vậy có thể thấy, dù là nhà ở xã hội phát triển bằng hình thức nào, thì
vai trò của nhà nước đối với loại hình nhà ở này cũng rất quan trọng. Tựu lại, ta
thấy có hai dạng thức đầu tư chính cho nhà ở xã hội bao gồm: Nhà ở xã hội do
nhà nước cung cấp trực tiếp thông qua các DN nhà nước, hoặc nhà ở xã hội do
tư nhân cung cấp thông qua cơ chế đấu thầu nhưng vẫn phải có sự giám sát của
nhà nước. Vai trò điều tiết của nhà nước giúp đảm bảo tính công bằng, khách
quan của chính sách nhà ở cho các đối tượng được ưu tiên khi mà nhu cầu nhà ở
11


là rất cao, nhưng khả năng chi trả của nhiều nhóm đối tượng lại khác nhau.
Không những vậy việc nhà nước điều tiết và quản lý nhà ở xã hội sẽ khiến thị
trường BĐS ổn định, không có sự cạnh tranh, chênh lệch về giá giữa các nhà ở
xã hội nhằm đảm bảo được mục tiêu an sinh xã hội.
1.1.3. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở xã hội là chính sách quan trọng trong việc đảm bảo an
sinh xã hội của nhà nước ta, đảm bảo quyền được có chỗ ở của mỗi công dân.
Không những vậy, việc cung ứng nhà ở xã hội còn góp phần cân bằng lại cán
cân cung cầu trong thị trường BĐS hiện nay. Theo Tổng hội Xây dựng Việt
Nam, phát triển nhà ở xã hội là cách hữu hiệu làm giảm suy thoái kinh tế, khi
nền kinh tế suy giảm, ngành BĐS có thể đóng băng, các nhu cầu bị ngưng lại,
chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo
điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị

trường BĐS. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội là Loại hình nhà ở phi hàng hóa được
dành để bán, cho thuê, thuê mua sẽ nhằm đáp ứng cho đối tượng dân nghèo,
không có điều kiện mua hoặc thuê nhà theo giá thị trường. Phát triển được loại
hình nhà ở phi hàng hóa là con đường gần nhất để đi đến mục tiêu mọi người
dân đều có quyền có chỗ ở.
Để đảm bảo tính khách quan, ưu việt của chính sách nhà ở xã hội, việc
khoanh vùng các đối tượng ưu tiên hưởng chính sách là vô cùng cần thiết. Tại
nhiều quốc gia, các đối tượng được ở nhà ở xã hội phụ thuộc vào quy định riêng
của mỗi nước, nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người
nghèo, người có thu nhập thấp. Tuy phần nhiều trong số họ có thu nhập ổn định
nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thì chỉ dành dụm được chút ít,
khó tích lũy đủ mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh. Ví dụ, theo Bộ Xây dựng thì
khả năng tích lũy tối đa của công chức để chi trả cho nhà ở chỉ khoảng 11,5%
tổng thu nhập, một tỷ lệ quá thấp.

12


Cụ thể, có 8 nhóm đối tượng ưu tiên được thụ hưởng chính sách Nhà ở xã
hội theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP, và Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi năm 2014
tại Việt Nam bao gồm:
- Người có công với cách mạng theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi
người có công với cách mạng.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ,
công chức, viên chức.
- Sĩ quan, hạ sỹ quan chuyên nghiệp, quân nhân chuyên nghiệp, công
nhân viên làm việc trong lực lượng vũ trang nhân dân và những người
làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên
nghiệp, trung cấp nghề (không phân biệt công lập hoặc dân lập).

- Người lao động đang làm việc tại các DN trong và ngoài KCN tập
trung.
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại Điều 49 của Luật
nhà ở sửa đổi 2014.
- Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo
quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phục vụ mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Ngoài ra là các đối tượng khác có khó khăn về nhà ở theo quy định của
Chính phủ.
Để được thuê hoặc thuê mua nhà xã hội những người thuộc diện kể trên
còn phải bảo đảm các điều kiện:
- Đối tượng chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước.

13


- Đối tượng đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình
quân đầu người trong gia đình dưới 5m² sàn/người hoặc nhà ở tạm, hư
hỏng, dột nát.
- Đối tượng có mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ gia đình
không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng
(đối với căn hộ có diện tích tối đa 60m² sàn) và không thấp hơn 4 lần
số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng (đối với diện tích căn hộ có diện
tích tối thiểu là 30m²) tính theo mức giá thuê do UBND cấp tỉnh quy
định.
Việc thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam có sự phân cấp theo
thứ tự ưu tiên như sau:
- Thứ nhất là đối tượng người chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích

nhà ở bình quân thấp;
- Thứ hai là các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước, cán bộ
trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân tay nghề bậc 5 trở lên chưa
được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức;
- Thứ ba là cán bộ, viên chức thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở
công vụ nhưng đã trả lại nhà cho nhà nước (mà họ có nhu cầu thuê,
thuê mua nhà ở xã hội).
1.2. Chính sách phát triển nhà ở xã hội
1.2.1. Khái niệm
Theo từ điển Wikipedia, Chính sách là tập hợp các chủ trương và hành
động về phương diện nào đó của chính phủ nó bao gồm các mục tiêu mà chính
phủ muốn đạt được và cách làm để thực hiện các mục tiêu đó. Những mục tiêu
này bao gồm sự phát triển toàn diện trên các lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội môi trường.

14


Theo nhà nghiên cứu kinh tế James Anderson năm 2003, chính sách là
một quá trình hành động có mục đích mà một cá nhân, một nhóm theo đuổi một
cách kiên định để giải quyết vấn đề.
Theo quan điểm phổ biến, chính sách là để phổ biến phương thức hành
động được chủ thể khẳng định và thực hiện nhằm giải quyết những vấn đề lặp đi
lặp lại.
Khái niệm về Phát triển nhà ở xã hội có thể hiểu là sự phát triển về số
lượng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở
xã hội thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm
tăng diện tích nhà ở cung cấp cho các đối tượng xã hội, gia tăng đối tượng thụ
hưởng cụ thể theo quy định của địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng cung
ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường
đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Như vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội có thể hiểu là chủ trương,
hành động của Chính phủ nhằm làm tăng khả năng cung cấp nhà ở cho các đối
tượng xã hội theo quy định.
1.2.2. Đặc điểm nhà ở xã hội
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu
chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện
mục tiêu vì con người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà
nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là
những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị
trường. Như vậy, về bản chất, nhà ở xã hội mang tính xã hội rất cao, có sự khác
biệt rõ ràng so với nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị
trường (Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Nhà nước điều tiết việc
cung ứng nhà ở xã hội cũng nhằm mục đích giúp nhà ở xã hội không chịu sự
15


cạnh tranh về giá cả như nhà ở thương mại. Có thể nói, phát triển nhà ở xã hội là
thực hiện nhiệm vụ chính trị của Nhà nước để thực hiện chủ trương của Đảng và
Nhà nước trong giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng cần được Nhà
nước quan tâm, thu nhập từ hoạt động này (nếu có) sẽ không lớn và không giống
như hoạt động chuyển nhượng kinh doanh bất động sản (BĐS) là nhà ở thương
mại nên cần được khuyến khích ở mức cao nhất.
Cũng với tầm quan trọng mang ý nghĩa xã hội đó, trong Hội nghị lần thứ
5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, lần đầu tiên vấn đề nhà ở xã hội
được đưa vào dự thảo sửa đổi Hiến pháp là hết sức có ý nghĩa và cần thiết, là
chính sách an sinh xã hội quan trọng của nhà nước ta.
Cụ thể, theo Luật nhà ở năm 2005 quy định, nhà ở xã hội có những đặc
điểm như sau:

Trước hết về quy mô, số lượng: Nhà ở xã hội được xây dựng tùy thuộc
nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều
kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách
nhiệm phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã
hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành
để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế
khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Về nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội: Vốn cấp cho loại hình nhà ở này
được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát
triển nhà ở thương mại và các dự án KĐT mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy
động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự
nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

16