Bài tập học kỳ luật bất động sản đề tình huống số 4

Đề số 4: tháng 6/2006, UBND TP.HCM có quyết định giao hai lô đất
A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho Công ty cổ phần xây dựng công trình và
đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư. Ngày 26/1/2008, hai lô đất này được chuyển
nhượng quyền sử dụng cho công ty TNHH N dưới hình thức ủy quyền. Mặc
dù là hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, không có giá trị pháp lý vì chưa có xác
nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay được công chứng theo quy
định của pháp luật nhưng ngày 28/1/2008, công ty N lại ký hợp đồng liên kết
đầu tư với công ty V thực hiện xây dựng dự án căn hộ cao cấp AC với quy mô
500 căn hộ với diện tích mỗi căn hộ từ 80 – 100m 2 tại 2 lô đất này, với tổng
nguồn vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng. Trong khi chưa thi công xong phần
móng,từ tháng 1/2008, công ty V đã bán căn hộ cho hàng trăm khách hàng ở
các tầng 16,17 và 18 dưới hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy
hoạch, khu vực này chỉ được xây dựng tối đa 12 tầng. Tại thời điểm bán, giá
nhà đất thị trường đang sốt, nên đã có khoảng 50% tổng số 500 căn hộ được
bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình là 1.900 đô la Mỹ/m2, ước
chừng số tiền công ty V thu được tính đến thời điểm này khoảng 75 tỷ đồng.
Hỏi:\
Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản nào
của pháp luật kinh doanh bất động sản?
Đưa ra các hướng xử lý các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư? Nêu
căn cứ pháp lý để xử lý?

1


GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ:
1. Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản
nào của pháp luật kinh doanh bất động sản?
Thứ nhất, với sự kiện đầu tiên trong tình huống cho đó là UBND có
quyết định giao 2 lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho công ty cổ phần
xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư. Ngày 26/01/2008, hai

lô đất này được chuyển nhượng quyền sử dụng cho công ty TNHH N dưới
hình thức ủy quyền.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 126 Luật đất đai 2003 thì “b)
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng
đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải
có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc
chứng nhận của công chứng nhà nước.”
Như vậy, do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công ty
xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H cho công ty TNHH N không có chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận
của công chứng nhà nước nên hợp đồng chuyển nhượng trên không có giá trị
pháp lý.
Thứ hai, mặc dù là hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, không có giá trị
pháp lý vì chưa có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay được
công chứng theo luật định nhưng ngày 28/1/2008, Công ty N lại ký hợp đồng
liên kết đầu tư với công ty V thực hiện xây dựng dự án căn hộ cao cấp AC với
quy mô 500 căn hộ với diện tích mỗi căn hộ từ 80 – 100m2 tại 2 lô đất này,
với tổng vốn đầu tư gần 900 tỉ đồng.
Vậy hợp đồng chuyển nhượng giữa công ty TNHH N và công ty cổ
phần xây dựng công trình và địa ốc H không có giá trị pháp lý nếu theo quy
định của luật thì công ty TNHH N không có tư cách liên kết đầu tư với công
ty V vì công ty H mới là chủ đầu tư. Muốn công ty TNHH N có thẩm quyền
2


thì công ty H phải làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới,
dự án nhà ở, dự án hạ tầng kĩ thuật, khu công nghiệp cho côngy ty N theo
đúng thủ tục pháp luật quy định chứ không phải theo hợp đồng chuyển
nhượng nội bộ, không có giá trị pháp lí. Vì theo quy định tại điều 21 luật kinh

doanh bất động sản quy định như sau :
“Điều 21. Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà
ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cụng nghiệp:
1. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đồng ý bằng văn bản”.
Điều này cũng được cụ thể hóa trong khoản 1điều 6 nghị định
153/2007/ND – CP ngày 15/10/2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản:
“Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đố thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích
hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn
bản và được cơ quan nhà nức có thẩm quyền cho phép”.
Vậy theo quy định này ta thấy việc chuyển toàn bộ dự án của công ty
H cho công ty N là vi phạm điều 21 luật kinh doanh bất động sản và không
phải chủ đầu tư nào cũng đủ điều kiện để được chuyển giao dự án mà theo
quy định tại nghị định 153/2007/ND-CP thì muốn được chuyển giao nó phải
đáp ứng điều kiện ở điều 7 nghị định này và phải làm thủ tục chuyển nhượng
tại điều 8 nghị định này, vậy việc vi phạm này dẫn tới việc liên kết giữa công
ty N với công ty V để xây dựng dự án cũng là sai vì công ty N không phải chủ
đầu tư dự án này theo quy định của pháp luật vì hợp đồng chuyển nhượng
giữa công ty cổ phần đầu tư và xây dựng H với công ty N không có giá trị
pháp lí.
Thứ ba, với sự kiện trong khi chưa thi công xong phần móng, từ tháng
1/2008, Công ty V đã bán căn hộ cho hàng trăm khách hàng ở các tầng 16, 17
3


và 18 dưới hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu
vực này chỉ được xây tối đa 12 tầng. Tại thời điểm bán, giá bán đất trên thị

trường đang sốt, nên đã có khoảng 50% tổng số 500 căn hộ được bán cho
nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 đô la Mỹ/m2, ước chừng số
tiền Công ty V thu được tính đến thời điểm này khoảng 75 tỉ đồng Việt Nam.
-

Như phân tích ở trên ta thấy hình thức hợp đồng liên kết đầu tư

giữa công ty TNHH N và công ty V là sai vì theo phân tích ở trên ta thấy công
ty TNH N không có thẩm quyền kí kết hợp đồng này.
Nhưng nếu giả thiết đặt ra là việc này cơ quan chức năng không biết và
dự án vẫn được thực hiện và như đầu bài cho thì công ty này đã bán căn hộ ở
tầng 16, 17 và 18 cho khách hàng mà theo quy hoạch khu vực này chỉ có thể
xây tối đa 12 tầng. Theo quy định tại điều 5 luật nhà ở thì dự án phát triển nhà
ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch điểm dân cư nông thôn, thiết kế đô thị, phù hợp với chương trình phát
triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương và đáp ứng các yêu cầu về
phát triển nhà ở quy định tại Điều 24, Điều 25 và Điều 26 của Luật Nhà ở và
vi phạm khoản 6 điều 10 Luật xây dựng về việc lấn chiếm không gian đã có
quy hoạch xây dựng được phê duyệt và công bố.
- Theo quy định tại điều Điều 39 luật nhà ở về mua bán, cho thuê nhà ở
thương mại thì:
“1. Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện
thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có
nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế
nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền
huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt
quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.”

4

Như vậy, việc công ty V đã bán khoảng 50% tổng số 500 căn hộ được
bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 đô la Mỹ/m 2, ước
chừng số tiền Công ty V thu được tính đến thời điểm này khoảng 75 tỉ đồng
Việt Nam là hoàn toàn sai với quy định của pháp luật mà công ty V chỉ được
thu dưới 70% giá trị nhà ở đem bán cho khách hàng có nhu cầu mua mà thôi.
Vậy rõ ràng hai công ty này đã có hành vi lừa dối khách hàng bắt đầu từ
việc hợp đồng kí kết một bên chủ kí kết không có thẩm quyền và thứ hai là
bán căn hộ không có trong quy hoạch cũng như dự án đầu tư, theo quy định
tại điều 16 các hành vi bị cấm trong luật kinh doanh bất động sản gồm :
“1. Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh;
môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy
định của Luật này.
2. Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.
3. Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
4. Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê,
bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.
5. Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
6. Lợi dụng chính sách ưu đói của Nhà nước để thực hiện kinh doanh
bất động sản trái pháp luật.
7. Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động
sản không đúng quy định của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
9. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào
hoạt động kinh doanh bất động sản.
10. Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.”
Vậy theo quy định này thì các công ty trên đã vi phạm khoản và khoản
3 điều này. Thậm chí nếu xét cặn kẽ ra thì hai công ty trên còn vì phạm cả

khoản 4 của điều này nữa.
5


2. Đưa ra hướng xử lí các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư? Nêu
căn cứ pháp lý để xử lý.
Thứ nhất, với vi phạm tại điều 21 của luật kinh doanh bất động
sản đó là vi phạm về chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư với hành vi này nếu
khi bị phát hiện thì cơ quan có thẩm quyền việc đầu tiên là bắt buộc công ty H
và công ty N phải làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư theo đúng
quy định tại Nghị định 135 đó là trong trường hợp công ty N đủ điều kiện quy
định tại điều 7 Nghị định 135. Và với hành vi vi phạm này thì cơ quan chức
năng sẽ tùy theo tính chất mức độ vi phạm mà xử lý kỉ luật, xử phạt hành
chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây thiệt hại phải bồi thường
theo quy định của pháp luật “Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật
này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành
chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường theo quy định của pháp luật”(khoản 1 điều 17 Luật kinh doanh bất
động sản 2006).
Thứ hai, với hành vi bán nhà tầng không có trong quy hoạch , theo quy
định tại điều 5 luật nhà ở thì dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông
thôn, thiết kế đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở trong từng giai
đoạn của địa phương và đáp ứng các yêu cầu về phát triển nhà ở quy định tại
Điều 24, Điều 25 và Điều 26 của Luật Nhà ở.
Vậy với vi phạm này thì điều 17 luật kinh doanh bất động sản có quy
định :
“1. Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính
chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu

6


Trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của
pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh thỡ bị đỡnh chỉ hoạt động, xử phạt hành
chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật.
3. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định
giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản
thỡ bị đỡnh chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ
trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
4. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định
giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thỡ bị xử phạt
hành chính bằng hỡnh thức cảnh cỏo hoặc phạt tiền; nếu tỏi phạm lần đầu
thỡ cũn bị đỡnh chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thỡ cũn bị
thu hồi chứng chỉ và khụng được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày
ra quyết định xử phạt.
5. Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động
kinh doanh bất động sản.”
Theo quy định nghị định 23/2009/ ND – CP xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực xây dựng ….. như sau:
“Điều 7. Xử phạt chủ đầu tư có hành vi vi phạm quy định về lập dự
án đầu tư xây dựng công trình
1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu
tư tự thực hiện lập dự án đầu tư xây dựng công trình khi không đủ điều kiện
năng lực theo quy định.
2. Ngoài hình thức phạt tiền, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị
buộc thực hiện đúng quy định về lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”
“Điều 8. Xử phạt chủ đầu tư có hành vi vi phạm quy định về thiết kế,

dự toán xây dựng công trình
7


1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu
tư có một trong các hành vi:
a. Thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình không
đúng trình tự, thủ tục quy định;
b. Không lưu trữ hồ sơ thiết kế, dự toán xây dựng công trình;
c. Sửa chữa, bổ sung thiết kế làm thay đổi thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ
thuật không được nhà thầu thiết kế chấp thuận.
2. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu
tư tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình khi không đủ điều kiện năng lực
theo quy định.
3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, chủ
đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thiết kế xây
dựng.”
Như vậy, với những hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản
như trên thì các chủ thể vi phạm phải bị trừng phạt một cách nghiêm khắc
theo quy định của pháp luật để thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật với
những hình phạt có tính chất răn đe, trừng trị.

8


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình kinh doanh bất động sản – TS TRẦN QUANG HUY – TS
NGUYỄN QUANG TUYẾN.
2. Luật kinh doanh bất động sản 2006.
3. Luật nhà ở 2005.

4. Luật xây dựng 2003.
5. Luật đất đai 2003.
6. Nghị định 153/ 2007 / ND – CP hướng dẫn thi hành luật kinh doanh
bất động sản.
7. Nghị định 23/ 2009/ ND – CP xư phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản.

9


Đề số 4: tháng 6/2006, UBND TP.HCM có quyết định giao hai lô đất
A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho Công ty cổ phần xây dựng công trình và
đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư. Ngày 26/1/2008, hai lô đất này được chuyển
nhượng quyền sử dụng cho công ty TNHH N dưới hình thức ủy quyền. Mặc
dù là hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, không có giá trị pháp lý vì chưa có xác
nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay được công chứng theo quy
định của pháp luật nhưng ngày 28/1/2008, công ty N lại ký hợp đồng liên kết
đầu tư với công ty V thực hiện xây dựng dự án căn hộ cao cấp AC với quy mô
500 căn hộ với diện tích mỗi căn hộ từ 80 – 100m 2 tại 2 lô đất này, với tổng
nguồn vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng. Trong khi chưa thi công xong phần
móng,từ tháng 1/2008, công ty V đã bán căn hộ cho hàng trăm khách hàng ở
các tầng 16,17 và 18 dưới hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy
hoạch, khu vực này chỉ được xây dựng tối đa 12 tầng. Tại thời điểm bán, giá
nhà đất thị trường đang sốt, nên đã có khoảng 50% tổng số 500 căn hộ được
bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình là 1.900 đô la Mỹ/m2, ước
chừng số tiền công ty V thu được tính đến thời điểm này khoảng 75 tỷ đồng.
Hỏi:\
Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản nào
của pháp luật kinh doanh bất động sản?
Đưa ra các hướng xử lý các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư? Nêu

căn cứ pháp lý để xử lý?

10