Tiểu luận môn kế toán quốc tế quá trình phát triển và phân tích nội dung IAS 40 investment property

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
KHOA KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN

BÀI TIỂU LUẬN CÁ NHÂN
ĐỀ TÀI 40:

TÌM HIỂU QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN VÀ PHÂN TÍCH NỘI DUNG
CỦA IAS 40 – INVESTMENT PROPERTY

GVHD: TS Phạm Quang Huy
Học viên thực hiện: Doãn Thị Thanh Mai

TP. HCM, THÁNG 08/2016


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh

MỤC LỤC

QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN VÀ PHÂN TÍCH NỘI DUNG CỦA IAS 40
INVESTMENT PROPERTY
I.

QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CHUẨN MỰC
1. Định nghĩa: chuẩn mực kế toán IAS 40 về bất động sản đầu tư ra đời với mục đích kế
toán hạch toán những vần đề liên quan đến tài sản bất động sản (như đất đai, tòa nhà,
căn hộ) được nắm giữ để kiếm lời bằng cách cho thuê, hoặc giữ chờ tăng giá (hoặc cả
hai). Bất động sản đầu tư ban đầu được ghi nhận theo giá gốc, tuy nhiên với một số
trường hợp ngoại lệ sau đó nó có thể được đo lường bằng cách sử dụng mô hình chi
phí hoặc mô hình giá trị hợp lý, với những thay đổi trong giá trị hợp lý bằng cách sử

dụng mô hình giá trị hợp lý có thể được ghi nhận như một khoản lời hoặc lỗ.
Và chuẩn mực IAS 40 được ban hàng vào tháng 12 năm 2003, và được áp dụng cho
kỳ kế toán hằng năm bắt đầu từ hoặc sau ngày 1/01/2005.
Các ví dụ về Bất động sản đầu tư:

2


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh
-

Đất đai nắm giữ trong thời gian dài chờ tăng vốn.
Đất đai nắm giữ ở hiện tại nhưng chưa xác định được múc đích sử dụng trong
tương lai.
Căn hộ, tòa nhà do daonh nghiệp sở hữu cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động.
Căn hộ tòa nhà bỏ trống giữ lại có ý định cho thuê dưới hợp đồng thuê hoạt động.
Bất động sản được xây dựng và phát triển trong tương lai như là một tài sản thuê
hoạt động.

Theo đó thì những mục tài sản sau đây không nằm trong danh sách tài sản thuê hoạt
động:
-

-

Đất đai sở hữu dùng cho mục đích sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa dịch vụ, hoặc
dùng cho mục đích quản lý.
Tài sản giữ để bán trong quá trình kinh doanh bình thường hoặc hoặc xây dựng
để bán trong tương lai gần. (IAS 02 Hàng tồn kho).
Bất động sản xây dựng và phát triển cho bên thứ 3 (IAS 11 Hợp đồng xây dựng).

Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (theo IAS 16 Bất động sản, cây trồng , máy
móc), bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ
sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ
hoạt động kinh doanh thông thường như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất
động sản cho nhân viên sử dụng và bất động sản chủ sở hữu sử dụng chờ thanh
lý.
Bất động sản cho đơn vị khác thuê dưới dạng hợp đồng thuê tài chính.

Vào tháng 5/2008 trong một phần của dự án cải tiến thường niên, tổ chưa IASB đã mở
rộng phạm vi của IAS 40 bao gồm các tài sản được xây dựng hoặc phát triển để sử dụng
trong tương lai như một tài sản đầu tư. Khoản mục tài sản này thì trước đây đã được nhắc
đến trong IAS 16.

2. Lịch sử hình thành chuẩn mực:

Thời gian
T 12/1984

Sự phát triển

Lưu ý

Bản draft đầu tiên của IAS 25 Accounting for Investments ra đời.

T 03/1986

IAS 25 chính thức được thông qua và
có hiệu lực từ 1/1/1987

Được áp dụng cho báo cáo tài

chính thường niên bắt đầu từ
hoặc sau ngày 01 tháng 1 năm
1987

T 07/1999

Bản dự thảo E64 của Bất động sản
đầu tư được công bố

Cho phép sửa đổi và bổ sung
hạn chót đến 31/10/1999

3


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh

T 12/1999

Draft của IAS 40 - Investment
Property xuất hiện

T 04/2000

IAS 40 chính thức được thông qua
thay thế cho IAS 25 và có hiệu lực từ
1/1/2001

Được áp dụng cho báo cáo tài
chính thường niên cho các kỳ

bắt đầu từ hoặc sau ngày 01
tháng một năm 2001

T 05/2002

Ban hành bản draft về BĐS đầu tư
nhằm mục đích tiến tới hoàn thiện
chuẩn mực kế toán quốc tế đã được
phát hành năm 2000

Cho phép sửa đổi và bổ sung
hạn chót đến 16/12/2002

18/12/2003

22/05/2008

12/12/2013

II.

Bản sửa đổi của IAS 40 do IASB
(Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế
toán quốc tế) phát hành và có hiệu lực
từ 1/1/2005
Chuẩn mực ias 40 được sửa đổi bởi
cải tiến
hằng năm hướng tới IFRSs 2007 (bao
gồm tài sản được xây dựng hoặc phát
triển với mục đích sử dụng trong

tương lai)
Chuẩn mực được sửa đổi và cải tiến
hằng
năm hướng tới chu kỳ của IFRSs
2011-2013 ( xuất hiện mối tương
quan giữa IFRS 3 và IAS 40 )

Có hiệu lực cho các báo cáo tài
chính thường niên cho các kỳ
bắt đầu từ hoặc sau 01/01/2005

Có hiệu lực cho các báo cáo tài
chính thường niên cho các kỳ
bắt đầu từ hoặc sau 01/01/2009

Có hiệu lực cho các báo cáo tài
chính thường niên cho các kỳ
bắt đầu từ hoặc sau 01/07/2014

PHÂN TÍCH NỘI DUNG CHUẨN MỰC
1. Một số hình thức phân loại của tài sản bất động sản.
IAS 40 quy định và phân biệt rất rõ về các loại tài sản bất động đầu tư như: Bất động
sản nắm giữ dưới dạng cho thuê hoạt động; bất động sản đầu tư sử dụng riêng từng
phần; Các dịch vụ phụ trợ (Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan
cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là phần đáng kể thì
doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng); Bất động
sản cho thuê trong tập đoàn hoặc công ty mẹ con.
2. Nội dung chính của chuẩn mực:
Cách thức ghi nhận: Bất động sản đầu tư được ghi nhận như một tài sản khi nó có khả
năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai cái mà có liên quan đến luồng thu nhập từ

bất động sản cho doanh nghiệp và chi phí của bất động sản đầu tư này phải được xác định
một cách đáng tin cậy.

4


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh
Đo lường giá trị ban đầu: Bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc, bao
gồm cả chi phí giao dịch. Chi phí này không bao gồm các chi phí phát sinh ban đầu , chất
thải bất thường, hoặc các khoản lỗ hoạt động ban đầu phát sinh trước khi đưa các bất
động sản đầu tư đạt được mức sở hữu.
Chi phí phát sinh đo lường sau giai đoạn ghi nhận ban đầu: IAS 40 cho phép các tổ chức
lựa chọn giữa 2 mô hình định giá: mô hình giá trị hợp lý và mô hình giá gốc.
Chuyển đổi múc đích sử dụng (Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang
mục đích khác).
- Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt
đầu sử dụng tài sản này;
- Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho
mục đích bán;
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết
thúc sử dụng tài sản đó;
- Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác
thuê hoạt động;
- Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây
dựng, bàn giao đưa vào đầu tư.
Thanh lý: Một bất động sản đầu tư cần được chấm dứt ghi nhận về việc xử lý hoặc khi bất
động sản đầu tư được thu hồi vĩnh viễn khỏi việc sử dụng và không có lợi ích kinh tế trong
tương lai được dự kiến từ xử lý của nó . Việc đạt được hay mất mát về việc xử lý phải được
tính bằng chênh lệch giữa số tiền thu thanh lý thuần và giá trị ghi sổ của tài sản và cần được
ghi nhận là thu nhập hoặc chi phí trong báo cáo thu nhập

Trình bày báo cáo
IAS 40 nêu rất rõ các cách thức trình bày Bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính,
trong những trường hợp nào chúng ta có thể sử dụng cả 2 phương pháp trình bày theo giá
trị hợp lý và giá trị gốc (IAS 40. 75); Khi nào thì ta nên công bố thông tin bổ sung cho mô
hình giá trị hợp lý (IAS 40. 76); và trong trường hợp nào ta nên công bố bổ sung thông tin
cho mô hình giá gốc (IAS 40. 79).

III.

LIÊN HỆ THỰC TẾ IAS 40 VỚI CHUẨN MỰC VAS 05 VÀ THÔNG TƯ 200 CỦA
VIỆT NAM.
Chuẩn mực VAS 05 được xem là bản chuẩn mực dựa hoàn toàn vào thông tin đã được
trình bày trong IAS 40, tuy nhiên đã có sự lược bỏ đi một số điều cho phù hợp hơn với
nền kinh tế thị trường ở Việt Nam.
Vấn đề khác biệt nhìn thấy rỏ ràng nhất là IAS 40, là VAS chỉ cho phép áp dụng mô hình
giá gốc mà chưa thừa nhận mô hình giá trị hợp lý. Bởi rất nhiều lý do, mà một lý do quan
trọng nhất đó là VN chưa thể xác định được giá trị hợp lý của tài sản, tức nền kinh tế thị
trường của Việt Nam chưa hoàn thiện chưa có một thị trường bất động sản mà giá trị của
nó được xác định một cách đáng tin cậy để ta có thể dựa vào đó để ghi chép tăng giảm
trên sổ sách báo cáo. Nếu chưa có một thị trường với thông tin minh bạch rõ ràng thì nếu

5


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh
ta cho doanh nghiệp sử dụng mô hình giá trị hợp lý thì họ có thể dựa vào đó để điều chỉnh
kết quả kinh doanh theo hướng có lợi cho mình.
Tuy nhiên trên thực tế thì giá trị bất động sản luôn biến động tăng giảm theo cung cần thị
trường, giá cả thực tế ứng với mỗi vị trí, nhất là luôn có sự thay đổi lớn về giá cả BĐS

trên thực tế trước và sau khi quy hoạch (Vì ở các nước tiên tiền thì vần đề quy hoạch rất
rõ ràng và định hướng lâu năm, còn riêng ở Việt Nam thì tình hình quy hoạch từ giao
thông đến các khu vực dân dư còn rất lộn xộn, ít có lộ trình thống nhất và hay bị thay
đổi), do đó cùng một mảnh đất khi mua xong họ quy hoạch đường lớn, hay trung tâm
thương mại giá Bất động sản chắc chắn sẽ khác hẳn so với thông tin khu đất đó nằm trong
diện giải tỏa theo giá đền bù nhà nước, đây là sự rủi ro tường đối lớn mà người sở hữu tài
sản BĐS có thể gặp phải ở Việt Nam).
Vậy thực tế luôn đòi hỏi phải có một sự ghi nhận cho sự tăng giảm giá trị của BĐS này
khi có thông tin chính xác về mặt định giá lại, do đó thông tư 200 ra đời đã có bổ sung
thêm thông tin cho vần đề này theo hướng mở.
Bên cạnh đó một sự khác biệt nữa so với nước ngoài là ở Việt Nam đất đai là tài sản của
toàn dân và được nhà nước cơ quan đại diện hợp pháp cho ý chí của người dân (theo uy
định của hiến pháp) đứng ra quản lý, cho nên ở Việt Nam chỉ có cụm từ “quyền sử dụng
đất” quyền này do nhà nước cấp theo 3 cách thức: giao, thuê và cho sở hữu quyền sử
dụng đất, chứ chúng ta không có quyền sở hữu đất đai cụ thể như thị trường bất động sản
của các nước trên thế giới.
Bàn luận quy định về ghi nhận tài sản Bất động sản theo mô hình giá trị hợp lý, và
cách trình bày tài sản Bất động sản trên Báo cáo tài chính.
Mô hình giá gốc được hiểu là: việc ghi nhận và phản ánh giá trị tài sản theo nguyên giá
ban đầu và hàng năm ta tiến hành trích khấu hao BĐS hạch toán vào Chi phí kinh doanh
trong kỳ.
Nhưng trong chuẩn mực kế toán Việt Nam về TSCĐ hữu hình. Trong đó, có đoạn quy
định rằng, giá trị khấu hao TSCĐ được tính bằng Nguyên giá trừ đi giá trị thu hồi ước
tính. Như vậy, nếu áp dụng VAS về TSCĐ hữu hình cho các BĐS là các toà cao ốc cho
thuê, đất cho thuê chẳng hạn thì chúng ta sẽ phải làm sao khi giá trị thu hồi ước tính của
nó tại một thời điểm náo đó có khi còn lớn hơn rất nhiều nguyên giá ban đầu? và thực tế
rằng, chuẩn mực kế toán đã quy định như vậy nhưng chính sách tài chính về TSCĐ trong
QĐ 206 đã không đề cập đến vấn đề này vì rất nhiều lý do. Đó là lý do mô hình giá trị
hợp lý trong kế toán bất động sản đầu tư giúp chúng ta xử lý được vấn đề này theo một
cách logic.

Lúc này, giá trị toà nhà tại ngày lập báo cáo tài chính được ghi nhận theo giá trị hợp lý,
mọi khoản chênh lệch so với giá trị đã ghi nhận được hạch toán vào Báo cáo KQKD
trong kỳ, và kèm theo đó là chi phí thực tế của doanh nghiệp là chi phí sửa chữa lớn cho
toà nhà phát sinh trong năm.
Còn ở Việt Nam ta thì trước năm 2003, khi Chuẩn mực kế toán về BĐS đầu tư chưa ra
đời tại VN, chúng ta áp dụng theo IAS 25, coi đầu tư BĐS là một khoản đầu tư tài chính
khác. Việc hạch toán kế toán và lập BCTC cho các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí đều
được ghi nhận vào hoạt động tài chính. (TT105-hướng dẫn chuẩn mực Doanh thu ).
Cho đến khi VAS đợt 3 và đặc biệt thông tư 23 ra đời, chúng ta đã thừa nhận BĐS đầu tư
như là một hoạt động kinh doanh thông thường. Điều này tránh được sự hiểu lầm dẫn đến
ra quyết định kinh tế không chính xác của người đọc BCTC. Vì hoạt động đầu tư BĐS có
những đặc thù riêng và chịu những rủi ro riêng khác biệt với hoạt động đầu tư tài chính

6


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh
thông thường. Nó chịu ảnh hưởng rất nhiều của các chính sách của nhà nước về BĐS
cũng như sự đầu cơ trên thị trường Bất động sản Việt Nam.
Sang đến thông tư 200 hoàn chỉnh hơn về bất động sản đầu tư khi nó được trình bày riêng
biệt trên bảng cân đối kế toán, bởi vì hiện nay bất động sản có giá trị lớn và bất động sản
đầu tư đối với nhiều doanh nghiệp cũng là một trong những hoạt động kinh doanh quan
trọng. Do đó ngay cả trên thế giới ban soạn thảo Chuẩn mực kế toán Quốc tế (IASB)
thuộc Liên đoàn Kế toán Quốc tế (IFAC) đã ban hành Chuẩn mực riêng cho BĐS đầu tư,
IAS 40 có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Chuẩn mực này yêu cầu BĐS đầu tư cần trình
bày riêng biệt trên Bảng cân đối kế toán để đáp ứng yêu cầu thông tin cho người đọc Báo
cáo tài chính. Theo đó, Bộ Tài chính mà cụ thể là Dự án Ban hành các Chuẩn mực kế
toán Việt Nam đã cho ban hành Chuẩn mực số 05 - BĐS đầu tư dựa theo IAS 40, thông
tư 200 đã có hường mở cài thiện được những bất cập diễn ra trên thực tế.
Và thông tư 200 tuy chưa thừa nhận chính thức về mô hình giá trị hợp lý, nhưng thông tư

đã chỉ ra một hướng mở cho những biến động trên thực tế của Bất động sàn đầu tư như:
_ Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là
chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho
BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban
đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT.
_ Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá. Trường hợp
có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản
giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm
nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc
lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).

Bảng: TỔNG HỢP SO SÁNH GIỮA VAS 05, TT 200 VÀ IAS 40

Các vấn
đề
về kế
toán

VAS 05
Bất động Sản
Đầu tư

TT 200

IAS 40

7

Nhận xét

NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh
Định
nghĩa và
ví dụ về
BĐS đầu
tư

Bao
gồm:
Quyền sử dụng
đất được nắm giữ
trong thời gian
dài chờ tăng giá.
- Quyền sử dụng
đất nắm giữ mà
chưa rõ mục đích
sử dụng trong
tương
lai.
- Nhà do doanh
nghiệp sở hữu
cho
thuê
- Nhà đang giữ để
cho
thuê
- Kết cấu hạ tầng
đang giữ để cho
thuê (đoạn 6,

VAS 05)

Quy định trong Tài
khoản 217 Bất động
sản
đầu
tư:
BĐSĐT gồm: Quyền
sử dụng đất, nhà, hoặc
một phần của nhà
hoặc cả nhà và đất, cơ
sở hạ tầng do người
chủ sở hữu hoặc
người đi thuê tài sản
theo hợp đồng thuê tài
chính nắm giữ nhằm
mục đích thu lợi từ
việc cho thuê hoặc
chờ tăng giá mà
không
phải
để:
- Sử dụng trong sản
xuất, cung cấp hàng
hóa, dịch vụ hoặc sử
dụng cho các mục
đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ sản
xuất, kinh doanh
thông

thường
Bất động sản đầu tư
được ghi nhận là tài
sản phải thỏa mãn
đồng thời hai điều
kiện
sau:
- Chắc chắn thu được
lợi ích kinh tế trong
tương
lai;
và
- Nguyên giá phải
được xác định một
cách đáng tin cậy.

8

_ Đất đang giữ
trong thời gian
dài chờ tăng
giá
_ Đất nắm giữ
mà chưa rõ
mục đích sử
dụng
trong
tương
lai
_

Nhà
do
doanh nghiệp
sở hữu cho
thuê
_ Nhà đang giữ
để cho thuê
(đoạn
8,
IAS40)

Có sự khác biệt trong
định nghĩa này là do quy
định của nhà nước ta,
theo luật đất đai năm
2003 thì đất đai thuộc
sở hữu của nhà nước sở
hữu toàn dân, nhà nước
được quyền chuyển
quyền sử dụng đất cho
dân theo 3 cách: giao,
thuê, và cho sở hữu
quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên ở đây luật cũng
chưa cắt nghĩa rõ ràng
"quyền sử dụng đất" là
gì?
Còn theo tinh thần của
IFRS thì không có khái
niệm quyền sử dụng

đất.


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh
Xác định
giá trị sau
Chỉ được áp dụng
khi
ghi phương
pháp
nhận ban nguyên giá (tức
đầu
mô hình giá gốc)

Các chi phí liên quan
đến BĐSĐT phát sinh
sau ghi nhận ban đầu
phải được ghi nhận là
chi phí sản xuất, kinh
doanh trong kỳ, trừ
khi chi phí này có khả
năng chắc chắn làm
cho BĐSĐT tạo ra lợi
ích kinh tế trong
tương lai nhiều hơn
mức hoạt động được
đánh giá ban đầu thì
được ghi tăng nguyên
giá BĐSĐT. (TT200
đã có thêm sự tiến bộ

khi cho phép được ghi
tăng
nguyên
giá
BĐSĐT trong trường
hợp cần thiết, nhưng
thức tế thì vẫn chưa
quy định rõ ràng về
"chi phí này có khả
năng chắc chắn làm
cho BĐSĐT tạo ra lợi
ích kinh tế trong
tương lai nhiều hơn
mức hoạt động được
đánh giá ban đầu" cụ
thể xác định như thế
nào?

9

Có thể lựa chọn
1 trong 2 mô
hình:
_ Mô hình giá trị
hợp
lý
_ Hoặc mô hình
giá gốc

Hiện tại thì VAS vẫn nhất

quán với quy định áp
dụng phương pháp
nguyên giá khi xác định
giá trị tài sản nói chung
và bất động sản đầu tư
nói riêng. Theo điều 7_
luật kế toán năm 2003,
phần nguyên tắc kế toán
có quy định không được
phép điều chỉnh giá trị
tài sản trừ khi luật có
quy định khác. Do đó
nên giá bất động sản có
thể thay đổi giá nhưng
ta cũng không được ghi
nhận tăng giảm trên giá
trị tài sản trên BCĐKT.
Đối với VAS 40 thì cho
phép ta ghi nhận sự
tăng giảm của giá trị
BĐS đầu tư nếu ta sử
dụng mô hình giá trị
hợp lý, và phải có cơ sở
chắc chắn về sự tăng
giảm giá trị đó. ( IAS 40 .
5: Bất động sản đầu tư
có thể được đo lường
lại bằng mô hình giá trị
hợp lý, đó là số tiền mà
tài sản có thể được trao

đổi đựa trên sự hiểu
biết và sự sẵn sàng
trong giao dịch trao đổi
trực tiếp giữa các đối
tác. Và IAS40, 35 : Lãi
hoặc lỗ phát sinh từ
những thay đổi trong
giá trị hợp lý của tài sản
đầu tư phải được bao
gồm cả lãi và lỗ thuần
trong khoảng thời gian
mà nó phát sinh.


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh
Trình bày
trên
báo cáo
tài chính

IV.

Trình bày trên
BCTC trong
trường hợp đánh
giá BĐS đầu tư
theo giá trị thực tế
không thực hiện
được thì doanh
nghiệp phải trình

bày:
_ Bảng kê loại
Bất động sản đầu
tư
_ Giải thích lý do
không thể xác
định giá trị bất
động sản theo giá
thực tế.

Quy định hạch toán cụ
thể đối với từng
trường hợp ghi nhận
trên các tài khoản 217
BĐS đầu tư, 2147 Hao
món BĐS đầu tư,
1567 giá trị còn lại
của BĐS đầu tư…

Có thể thông tin
khoảng ước
lượng
giá trị thực tế
của bất động
sản có khả năng
nhất

Ban vật giá của chính
phủ là cơ quan giám sát
và quy định các mức giá

trần hoặc giá sàn cho
một số mặt hàng quan
trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Việc trình bày
bảng kê loại bất động
sản đầu tư có thể giúp
cho người sử dụng báo
cáo tài chính ước lượng
được giá thị trường của
bất động sản dựa trên
khung giá trần và giá sàn
do ban vật giá chính phủ
quy định.

NHẬN XÉT TRONG QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI.
Trong khoản thời gian ngắn và với một bài nghiên cứu tóm tắt về đề tài tiểu luận tìm hiểu
quá trình và phân tích nội dung của IAS 40 _ Investment Property thì em thấy đây là một
đề tài có tính ứng dụng cao và có tính gợi mở.
Tính ứng dụng cao thể hiện ở chỗ: Tài sản bất động sản nói chung cũng như bất động sản
đầu tư nói riêng là một loại tài sản đặc biệt ở giá trị của nó lớn, và ở Việt Nam nó còn là
một tài sản đặc thù vì nó còn chịu những yếu tố rủi ro do sự chi phối của nhà nước ta về
Quyền sử dụng đất. Trong khi tài sản giá trị lớn này chúng ta không những đơn thuần
dừng lại ở mặt kinh doanh mà chúng ta còn dùng nó để đi vay, cho thuê, hay thế chấp
cầm cố ở các tổ chức tài chính khác. Chính sự quản lý của nhà nước về vấn đề quyền sử
dụng đất, nhà nước ta chưa có một lộ trình cụ thể và thống nhất cao, bền vững trong quá
trình quy hoạch đô thị cộng hưởng với việc Việt Nam chưa có một thị trường giao dịch
bất động sản chính thống là những nhân tố khiến giá Bất động sản đầu tư giao động chứ
không thực sự ổn định do đó mô hình giá gốc tỏ ra lỗi thời không theo kịp những biến
động tương ứng đối với loại tài sản này. Tuy nhiên cũng những yếu tố trên khiến cho Việt
Nam chưa thể áp dụng ngay giá trị hợp lý như một phương thức chính thống rõ ràng và cụ

thể để ghi nhận bất động sản đầu tư khi nó được trình bày trên báo cáo tài chính, và đây
cũng là hướng mở cho sự phát triển của đề tài.
Trước hết Việt Nam cần có sự định nghĩa rõ ràng và chi tiết hơn về quyền sử dụng đất vì
khái niệm này sẽ là cơ sở căn cứ cho toàn bộ những thông tin quy định, chuẩn mực sau
này.
Đối với nhà nước nên có những chính sách quy hoạch rõ ràng, cụ thể cho những tuyến
đường, hệ thống giao thông công cộng, khu dân cư phức hợp, khu trung tâm thương
mại…những quy hoạch này cần có tính ổn định, bền vững trong tương lai.
Thị trường Bất động sản Việt Nam cần tạo ra một thị trường chuyên nghiệp hơn để có
những thông tin, sự định giá chính xác hơn, hợp lý hơn cho loại hàng hóa bất động sản,
tòa nhà, cao ốc, văn phòng.

10


NHÓM 8 -CHKT Tối 246- K24GVHD: PGS.TS. Mai Thị Hoàng Minh
Thông tư 200 không nên chỉ dừng ở đó, sau này hệ thống kế toán Việt nam sẽ tiếp tục
được hoàn thiện để sửa đổi bổ sung những điều mà chuẩn mực kế toán Việt nam VAS đã
không đáp ứng được cho nhu cầu cung cấp thông tin kế toán tài chính một cách hợp lý và
tương đối chính xác cho các nhà đầu tư, nhà quản lý, các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước
dựa vào đó để đánh giá đúng giá trị của Bất động sản đầu tư và ghi nhận những biến động
trong giá trị của nó.
Mô hình giá trị hợp lý đã xuất hiện từ lịch sử lâu đời của lý thuyết kế toán, nhưng cho đến
giai đoạn hiện nay nó mới thực sự thể hiện tác dụng và vai trò của nó trong quá trình đánh
giá giá trị tài sản trong thực tế. Còn trước đó với những sự lập luận logic và có tính hơi
bảo thủ thì mô hình giá gốc vẫn được xem như là mô hình áp dụng cơ bản nhất của vấn đề
định giá này. Còn IAS 40 đã ra đời một khoảng thời gian khá lâu cách đây 16 năm, và
đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng chuẩn mực này đã đi rất sát thực tiễn thời điểm
hiện tại cho đến bây giờ 2 mô hình định giá không bắt buộc phải sử dụng một cách gượng
ép và bảo thủ, mà nó được đề cập trong IAS 40 như là một sự linh động trong việc định

giá và ghi nhận giá trị tài sản theo 2 mô hình khác nhau giá gốc và giá trị hợp lý , và 2 mô
hình này có thể linh hoạt thay thế cho nhau được.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
_ Chuẩn mực IAS 40 _ Investment Property
theo link />_ Chuẩn mực kế toán số 05 - VAS 05 Bất động sản đầu tư.
_ Thông Tư 200/2014/TT – BTC về chế độ kế toán doanh nghiệp.
_ Trang diễn đàn webketoan.com
_ Trang web: Bài tóm tắt về Investment Property
/>
11