Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Điện Biên, Tỉnh Điện Biên

MỤC LỤC

1


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Từ bao đời nay, con người luôn coi đất đai là nền tàng để xây dựng và phát triển
cuộc sống. Ngay từ khi mới xuất hiện, con người đã lấy đất đai là nơi cư ngụ, sinh tồn
và phát triển. Bất kỳ mỗi quốc gia nào cũng đều có riêng một quỹ đất nhất định được
giới hạn bởi biên giới quốc gia do mẹ thiên nhiên ban tặng.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản xuất nông –lâm
nghiệp, một thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất đai tham gia vào hoạt
động của đời sống KT-XH (kinh tế-xã hội), nó là nguồn vốn quan trọng của đất
nước.Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của Nhà
nước, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai
thác, sử dụng đất mà trao quyền cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Chứng thư pháp
lý để xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng đất là cấp Giấy chứng nhận. Đây là một trong những nội dung quan
trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời cũng là một quyền đầu
tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào có các thông tin được thể hiện trên
giấy, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy… thì việc
cấp giấy chứng nhận có vai trò hết sực quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử
dụng đất.
Ngày nay, do quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra mạnh mẽ kéo theo
nhu cầu về nhà ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng lên. Nhất là từ khi gia
nhập tổ chức thương mại WTO, đó là động lực lớn để nước ta tiến tới xu hướng toàn
cầu hóa, thu hút các nhà đầu tư trên thế giới và phát triển kinh tế - xã hội nhưng chính
điều này cũng đã làm cho đất nông nghiệp bị giảm và việc phân bổ đất đai cho các
mục đích khác nhau, các chủ sử dụng khác nhau là rất khó khăn, mối quan hệ giữa

người quản lý và người sử dụng thì luôn thay đổi. Bởi vậy, Nhà nước và các cấp chính
quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp Giấy chứng nhận, là cơ
sở để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, đảm bảo quản lý
đất đai một cách chặt chẽ với thông tin chính xác đến từng thửa đất.
2


Điện Biên là một huyện vùng núi nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Điện Biên,
huyện có vị trí địa lý thuận lợi khi Phía Đông giáp huyện Điện Biên Đông; phía Đông
Bắc giáp huyện Mường Ẳng; phía Đông Nam giáp tỉnh Sơn La; phía Bắc giáp huyện
Mường Chà; phía Tây và Tây Nam tiếp giáp với nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào,
nên có khá nhiều tiềm năng cho phát triển KT-XH. Những năm gần đây, cùng với quá
trình công nghiệp hóa hiện đại hóa của cả nước thì nền KT-XH của huyện cũng đang
từng ngày phát triển. Quá trình phát triển này đã làm thay đổi các nhu cầu của con
người , trong đó có nhu cầu về sử dụng đất . Đồng thời, quá trình đô thị hóa đang diễn
ra nhanh chóng, mạnh mẽ cũng dẫn đến sự thay đổi đáng kể trong việc sử dụng đất ,
làm cho quỹ đất của huyện có nhiều biến động . Những điều này đã tác động đến công
tác quản lý và sử dụng đất của huyện mà trong đó phải kể đến công tác đăng ký đất đai
và cấp giấy chứng nhận.
Từ thực tế trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài
nguyên và Môi trường Hà Nội và sự đồng ý của Văn phòng đăng ký sử dụng đất huyện
Điện Biên, dưới sự hướng dẫn tận tình của cô giáo Nguyễn Thị Khuy, em chọn địa bàn
huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên để thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Điện Biên, Tỉnh Điện Biên.”
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và nắm vững được những quy định của Luật đất đai đối với công tác
cấp Giấy chứng nhận.
- Tìm hiểu tình hình công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện

Điện Biên – tỉnh Điện Biên.
- Đánh giá được những hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
tại huyện Điện Biên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận trên
địa bàn huyện Điện Biên – tỉnh Điện Biên .
- Tiếp xúc được với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã được
học tại trường.
3


2.2. Yêu cầu
- Nắm chắc các quy định của nhà nước, của ngành đối với công tác cấp giấy chứng
nhận để vận dụng vào tình hình thực tế của huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên.
- Nguồn tài liệu, số liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy và chính xác, phản ánh
khác quan, trung thực tình hình thực hiện công tác của huyện Điện Biên.
- Phân tích đầy đủ, chính xác kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận, các yếu tố
tác động đến tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận trong từng giai đoạn trên địa bàn.
- Tiếp cận thực tế hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận để tìm hiểu và thực
hiện được trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận.
- Các kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện trên địa
bàn.

4


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cở sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận.
1.1.1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai
 Khái niệm đất đai
"Đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu

của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài
nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm ngang trên mặt đất
( là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực vật cùng các thành phần
khác ) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như
cuộc sống của xã hội loài người.
Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản
trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)” (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, 1993) [6]
 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. [6]
1.1.2. Căn cứ pháp lý công tác cấp giấy chứng nhận
Đối với mỗi quốc gia đất đai là tài nguyên quý giá, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sơ sở kinh tế, văn
hóa xã hội, an ninh quốc phòng và là tư liệu sản xuất không gì thay thế được trong
ngành nông nghiệp. Tuy vậy trên thực tế tài nguyên đất có diện tích hạn chế và cố định
trong không gian trong khi nhu cầu về đất đai của con người ngày càng tăng. Do vậy
bất kỳ quốc gia nào cũng phải đặt nhiệm vụ quản lý đất đai lên hàng đầu.
5


Đối với Việt Nam trong những năm gần đây thực hiện quá trình công nghiệp

hóa, hiện đại hóa, cùng với đó là tốc độ đô thị hóa và sự gia tăng dân số dẫn đến nhu
cầu về đất ở và đất sản xuất tăng nhanh gây sức ép đến quỹ đất nông nghiệp nói riêng
và quỹ đất đai nói chung. Chính vì vậy mà công tác quản lý nhà nước về đất đai luôn
được Đảng và Nhà nước chú trọng quan tâm. Trong những nội dung quản lý nhà nước
về đất đai cấp GCN giữ vai trò rất quan trọng.
Cấp GCN là công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của nhà nước và của toàn
xã hội như:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng, lệ phí trước bạ...
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;
- Giám việc giao địch đất đai;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an;
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với thửa đất;
- Khuyến khích chủ sử dụng đất đầu tư vào đất đai;
- Giảm tranh chấp đất đai;
- Hỗ trợ các giao dịch về đất đai.
Tuy nhiên trong những bối cảnh nhất định nó cũng gặp phải những khó khăn
trên cả phương diện chủ quan và khách quan.
Với những lợi ích trên ta thấy được công tác cấp GCN đóng vai trò hết sức
quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn
bản pháp lý phục vụ công tác cấp GCN là điều cần thiết:
Thời kỳ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đau 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa
XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc
các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường
ban hành quy định về GCN.

6


Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi
hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp GCN.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ về
việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các
quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường
về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thử tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
Luật đất đai sử đổi bổ sung năm 2013 thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp
Quốc hội khóa XIII, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP , ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật đất đai.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá
đất .
Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất.
Nghi định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước.
Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn Nghị định 45/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
7


trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hồ sơ địa chính .
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.
Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 về thống kê , kiểm kê đất đai ,
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Quyết định số 28/2014/QĐ – UBND ban hành quy định hạn mức giao đất, công
nhận quyền sử dụng đất; diện tích tối thiểu được phép tách thửa và mức đất xây dựng
phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa trên địa bàn tỉnh Điện
Biên.
Quyết định số 199/QĐ – UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trên
địa bàn tỉnh Điện Biên năm 2015.
1.1.3. Những vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3.1. Một số khái niệm
 Khái niệm đăng ký đất đai
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát
sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát
sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu
thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản,
đăng ký nghĩa vụ quân sự,...), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của
người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước

hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc
hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng
như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối
với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện
đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.[6]
 Khái niệm về quyền sử dụng đất
8


Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng tính năng của đất và hưởng
những lợi ích từ việc khai thác đó. Đất đai là tài sản đăc biệt. Nhà nước giao đất, cho
thuê một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng thực chất Nhà nước
giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước
và tuân thủ những quy định của Nhà nước về quản lý sử dụng đất.[6]
Theo Luật đất đai 2003 có quy định về quyền sử dụng đất như sau: “ Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 16 Điều 4, Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13: “ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng
nhận phải ghi cả tên của vợ và chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCN được cấp cho từng cá nhân , từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCN cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân
cư đó.

9


Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận là một tờ
có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng,
màu hồng cách sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “ Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục I. Tên
10


người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành
Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầ từ BA 000001, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số vào sổ Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất” và mục “ IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất cả
các loại, cấp theo từng thửa đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và trên
giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
1.1.3.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận
 Vai trò trong quản lý nhà nước về đất đai
GCN có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý Nhà nước về đất đai.
GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hồ sơ địa chính và cấp GCN với đầy đủ thông
tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của từng thửa đất. Hệ thống thông tin đó là
sản phẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Do
vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu kỹ
thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCN đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng
bộ các nội dung; xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản pháp luật về chính sách đất
đai. Mặt khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là
cơ sở nhất thiết cho việc triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất
đai.
GCN còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai. Việc sử dụng đất do tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước giao đất cho dân để dân sử dụng và trong
quá trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ dụng , về diện tích cũng như loại đất.
Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử
11


dụng đất của các thành phần kinh tế. Phát hiện được những việc sử dụng trái phép, kịp
thời sửa chữa, phân phối đất đa cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi và cũng là

nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCN. Khi
đó mọi giao dịch về quyền sử dụng dấtđai nhà nước có thể nắm chắc được và thu thuế
cho ngân sách nhà nước.
Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu nại về đất đai. Vấn đề đất đai,đặc
biệt là vấn đề về đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Trong khi đó, nguồn gốc sử dụng
đấtcủa họ lại rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường hợp được giao cấp trái
phép, mua bán trao tay, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, chỉ khi cấp giấy
chứng nhận thì Nhà nước mới quản lý tốt được.
GCN tạo nguồn thu ngân cho ngân sách nhà nước. Muốn được cấp GCN thì
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất của họ.
GCN là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp
của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này. Ngoài hai
đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCN còn là cơ sở để các đối
tượng khác như các ngân hàng, các công ty… đưa ra các quyết định có liên quan đến
quá trình quản ly, sử dụng đất.
 Đối với người sử dụng đất
- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sử
dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: tặng,
cho, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở
ngại nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có
liên quan…
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào bất động sản để có thể bán,
cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại nào về phía
pháp luật.

 Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
12


- Là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc
sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà
nước đặt ra.
- Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong
quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử
dụng.
- Là công cụ để nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng.
- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực
đất đai.
- Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi giải phings
mặt bằng.
- Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động
sản.
 Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng,
tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận vốn
góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh có
hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là
căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
- Đối với các cá nhận, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là
cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua nhà, thuê…quyền sử dụng
đất của mảnh đất đó.

13


1.1.3.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất
đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật Đất đai 2013.
Theo Điều 105 của Luật Đất đai 2013, quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
Theo Điều 37 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại
Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng,
trong các trường hợp sau:
14


+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định
tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp Giấy chứng nhận cho
các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực
hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào
Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1.3.4. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
15


hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ

hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
16


Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
1.1.3.5. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 Chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 99, Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp người sử dụng đất được cấp
giấy chứng nhận như sau:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu

lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
17


i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
 Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ vào điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai về việc chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:
Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng
nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp
thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác
nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công
trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt;
b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định
số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở
hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng
7 năm 1994;
c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà
nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị
quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất
do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về
quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm
1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy
18


ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo
xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã
có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01
tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về
nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có
hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong
những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi
tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận
thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và
phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho,
đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc
đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan
thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi,
nhận thừa kế nhà ở đó.
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những
giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không
phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;
h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định
tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân
dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được
xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp
quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
19


chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp
luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về
sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc
trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như
trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc

đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan
quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các
giấy tờ sau:
a) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được
sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản
3 Điều này.
3. Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong
những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án
hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
b) Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở
thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch
đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
c) Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm
a và Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền
cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng
đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì
ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3
Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác
kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà
20


ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ
về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

 Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.
Căn cứ Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai về việc chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở như sau:
Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền
sở hữu theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các
loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được
cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác
nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công
trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt;
b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua
các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy
định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có
một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này mà trên giấy tờ
đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế
công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có chữ ký của các bên có liên
quan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng
cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không
có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên
có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy
21

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về
thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó.
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình có một trong
những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, và d Khoản này mà hiện trạng công trình
không phù hợp với giấy tờ đó thì phần công trình không phù hợp với giấy tờ phải được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm e Khoản này;
e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định
tại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và công trình
được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù
hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng.
Trường hợp công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì
phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về công trình xây dựng không
thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như
trường hợp xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; trường hợp công trình thuộc
đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan
quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại công trình đó.
2. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo
quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư
dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử
dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình;
b) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua
bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật

thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;
c) Trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm
b Khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình
22


xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch
xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại
các Điểm a, b và c Khoản này thì phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ
phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích xây
dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy
hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử
dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất
đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định
của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
1.1.3.6. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ vào Điều 19, nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của chính phủ, các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại
đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

23


- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết
định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn
thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích
kinh doanh.
1.1.3.7. Trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận được quy định rõ tại Điều 70 nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ về quy định chi tiết thi
hành một số điều của luật đất đai như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện
các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật

Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn
liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại
các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền
sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài
sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy
hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc
bản đồ;
24


b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc
tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký
đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa
đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và
khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải
quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký
đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng
đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và
công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản
đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã
thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu
có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,
cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư
cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản
gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
25