Ho chi minh city marketview q2 2016 VN

ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG

Tổng quan Kinh tế Việt Nam

Kinh tế Việt Nam tiếp tục đà
tăng trưởng bền vững
GDP VIỆT NAM

GDP TP.HCM

GDP HÀ NỘI

VN-INDEX

5,5% so với năm
trước

7,5% so với năm
trước

7,3% so với năm
trước

4.7% so với năm
trước

Biểu đồ 1: Tổng sản phẩm nội địa và lạm phát
25%
20%
15%
10%

GDP cải thiện nhẹ

5%

CPI tiếp tục tăng nhẹ

0%
2007

2008

2009

2010

2011

2012

Tăng GDP thực

2013

2014

2015

Q2 2016

CPI trung bình (y-o-y)

Nguồn: Tổng Cục thống kê Việt Nam, T6/2016.
• Ước tính tăng trưởng GDP trong Quý 2/2016 đạt
5,52% (cao hơn so với mức tăng trưởng 5,48%
của Quý 1/2016) và số lượng các nhà đầu tư
nước ngoài mới đăng ký trên thị trường chứng
khoán Việt Nam là 630 trong 5 tháng đầu năm
2016, tăng 200% so với cùng kỳ năm trước. Với
lĩnh vực bất động sản, theo như Bộ kế hoạch và
đầu tư, Việt Nam chào đón thêm 596 doanh
nghiệp mới trong 3 tháng đầu năm 2016, tăng
146% so với cùng kỳ năm trước.
• Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) được ghi nhận tăng
1,72% so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương
với mức tăng ít hơn 0,4% trung bình một tháng,
trong khi lãi suất ổn định ở mức 6,5%. Nợ xấu tiếp
tục tăng (từ 2,62% của tháng 3 năm 2016 so với
2,55% của cuối năm 2015), là kết quả của việc
chính phủ nới lỏng tín dụng nhằm khuyến khích
sự phát triển của khối tư nhân và chi tiêu chính
phủ.
• Trong 6 tháng đầu năm, có 1.145 dự án mới được
cấp phép với lượng vốn FDI đăng ký lên đến 11,3
tỷ USD, tăng 105% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tương tự như trong Quý 1/2016, phần lớn nguồn
vốn FDI được sử dụng trong lĩnh vực sản xuất
(chiếm 71% tổng nguồn vốn FDI) trong khi lĩnh
vực bất động sản đứng thứ hai, chiếm 5% tổng
nguồn vốn FDI.

Q2/2016 BP. Nghiên cứu CBRE

Kinh tế Việt Nam tiếp tục đà tăng trưởng bền vững
với sự tăng giá của vàng, ngoại tệ và chứng khoán.
Bắt đầu từ cuối năm trước, chỉ số VN-Index đã hồi
phục mạnh mẽ từ 570 điểm đến mức 620 điểm hiện
tại. Mặc dù chỉ số VN-Index đã trải qua một ngày tồi
tệ khi sự kiện Brexit (Anh rời khỏi EU) xảy ra vào
ngày 24 tháng 6 và giảm gần 2%, thị trường chứng
khoán nhanh chóng hồi phục. Tương tự, giá vàng
trong nước tăng lên đến hơn 35 triệu VND và ngoại tệ
giảm xuống chỉ còn 22.000 VND đổi lấy 1 USD.
Trong Quý 2, Việt Nam tiếp tục nhận được một lượng
lớn nguồn vốn FDI cho những dự án mới được cấp
phép và những dự án được tăng vốn. Về phía chủ đầu
tư, Hàn Quốc tiếp tục dẫn đầu với tổng vốn đầu tư 3 tỷ
USD trong 6 tháng đầu năm; đặc biệt, công ty LG đã
đầu tư 1,5 tỷ USD vào dự án OLED ở Hải Phòng.
Theo dự đoán, Việt Nam đang phát triển đúng hướng
để tiếp tục đà tăng trưởng GDP trong các quý tiếp
theo, tuy nhiên việc đạt mục tiêu tăng trưởng 6,7%
vẫn chưa chắc chắn. Thị trường bất động sản, tương
tự, cũng chờ đón những hoạt động sôi nổi và thêm các
nhà đầu tư nước ngoài trong các quý tiếp theo.

© 2016 CBRE, Inc. |

1

Đ I Ể M T I N T H Ị T R Ư Ờ N G VĂN PHÒNG TP. HỒ CHÍ MINH

NHIỀU MẶT SÀN MỚI Ở KHU VỰC NGOÀI
TRUNG TÂM TRONG NỬA CUỐI 2016

Biểu đồ 2: Giá chào thuê văn phòng
(USD/m2/tháng)

HẠNG B
Trong Quý 2 không có tòa nhà mới đi vào hoạt
động. Đồng thời, công trình xây dựng tòa nhà Báo
Sài Gòn Giải Phóng đã được tiếp tục sau một thời
gian dài tạm hoãn. Theo dự tính, tòa nhà này mở
cửa vào cuối năm 2016. Hầu như toàn bộ tòa nhà
được sử dụng bởi chính các nhà phát triển dự án,
chỉ có khoảng 8.000 m2 được cho thuê. Thị trường
văn phòng tại TP.HCM sẽ chào đón một lượng lớn
nguồn cung ngoài trung tâm vào cuối năm 2016
với dự án nổi bật nhất là Mapletree Business
Centre tại Quận 7. Những tòa nhà này sẽ làm thay
đổi mức giá thuê và tỷ lệ trống của cả thị trường.

2016 Q1
Q4
Q3
2015
Q2
Q1
Q4
Q3

2014

Q2
Q1

40 35 30 25 20 15 10 5
THỊ TRƯỜNG GHI NHẬN NHIỀU CẢI THIỆN

Nguồn cung ổn định giúp thị trường văn phòng hấp
thụ dần những diện tích trống còn lại tại các văn
phòng Hạng A và B. Tỷ lệ trống giảm 3,5 điểm
phần trăm ở Hạng A. Diện tích thực thuê mới ở các
tòa nhà Hạng A được ghi nhận ở mức 1.158 m2
NLA. Hạng A có những cải thiện rõ rệt ở những tòa
nhà mới, được hoàn thành từ sau năm 2009. Các
tòa nhà này có vị trí tốt và giá thuê cạnh tranh so
với các tòa nhà Hạng A đã hoạt động lâu năm.

HẠNG A

Q2

0 0 5 10 15 20 25 30 35 40

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Biểu đồ 3: Tỷ lệ trống văn phòng(%)

HẠNG B

HẠNG A

Q2
2016 Q1
Q4
Q3
2015
Q2
Q1

Giá thuê nhìn chung tăng không đáng kể. Giá thuê
Hạng A giữ ổn định. Các tòa nhà hoạt động lâu
năm quyết định không tăng giá để tăng tính cạnh
tranh với các tòa mới mở và các tòa nhà Hạng B ở
các khu tập trung. Văn phòng Hạng B ghi nhận
mức tăng nhẹ 0,6%. Sự tăng trưởng được ghi nhận
ở khu vực ngoài trung tâm.

Q4
Q3
2014

Q2
Q1

15%

10%

5%

0%0%

5%

10%

15%

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Biểu đồ 4: Diện tích thực thuê mới
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
-10.000

NLA (sm)

Hạng B có sự cải thiện về tỷ lệ trống ở cả khu vực
trong và ngoài trung tâm. Nhờ vào các hoạt động
cho thuê thuận lợi tại Pearl Plaza, tỷ lệ trống Hạng
B giảm 4,2 điểm phần trăm và diện tích thực thuê
mới đạt 4.871 m2. Dựa trên các giao dịch của

CBRE ghi nhận, phần lớn các giao dịch thành công
có mục đích là chuyển văn phòng và mở rộng văn
phòng. Đa phần khách thuê ký lại hợp đồng và mở
rộng văn phòng tại chính tòa nhà đang thuê. Đối
với nhóm khách thuê chuyển văn phòng, họ chuyển
đến những tòa nhà tốt hơn có mức giá hợp lý.

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2014
Hạng A

2015
Hạng B

2016

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Q2/2016 BP. Nghiên cứu CBRE

© 2016 CBRE, Inc. |

2


Đ I Ể M T I N T H Ị T R Ư Ờ N G BÁN LẺ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUỒN CUNG MỚI TẬP TRUNG Ở NGOÀI
TRUNG TÂM, KẾT QUẢ KINH DOANH ỔN ĐỊNH

Biểu đồ 5: Giá thuê trung bình* (USD/m2/tháng)
Q2
2016
Q1

Trong Quý 2, TP.HCM chào đón Lotte Mart Gò Vấp
ở Quận Gò Vấp, thêm 27.410 m2 diện tích sử dụng
vào tổng cung hiện tại của thành phố. Đây là trung
tâm mua sắm thứ tư khai trương tại Quận Gò Vấp và
cũng là Lotte Mart thứ tư khai trương tại TP.HCM.
Quý này cũng chứng kiến ​việc trung tâm mua sắm
Parkson Paragon ở Quận 7 đóng cửa sau năm năm
hoạt động. Sự kiện này tiếp tục phản ánh nhu cầu của
thị trường về tái bố trí mặt bằng tại các TTTM đã
được đề cập trong quý trước. Vào cuối năm nay, thị
trường dự kiến ​sẽ chào đón Aeon Mall Bình Tân, Sài
Gòn Centre (Giai đoạn 2) và Union Square.
Giá thuê tại khu vực trung tâm không đổi trong Quý
2/2016, trong khi đó giá thuê ở khu vực ngoài trung
tâm giảm 4% so với quý trước do Lotte Mart Gò Vấp
có chào giá thuê trung bình khoảng 25USD/m2/tháng,
thấp hơn mức giá trung bình của thị trường. Cũng
trong khu vực ngoài trung tâm, giá cho thuê của các
TTTM tổng hợp tăng nhẹ 1% trong Quý 2/2016 bởi
Parkson Paragon đóng cửa.

Q4
Q3
2015

Khu ngoài
Q2 Trung
Q1 Tâm

Khu
Trung
Tâm

Q4
2014

Q3
Q2
Q1
150 100

50

0

0

50

100 150

* Giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một, chưa bao
gồm VAT và phí dịch vụ.
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Biểu đồ 6: Tỷ lệ trống trung bình
Diện tích
thực thuê
(m2)

Tỷ lệ
trống (%)

100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
-20.000

24
20
16
12
8
4
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

CÁC NHÀ BÁN LẺ NƯỚC NGOÀI ĐANG CHIẾM

2014

DẦN THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ VIỆT NAM

Q2/2016 BP. Nghiên cứu CBRE

Diện tích thực thuê

2016
Tỷ lệ trống

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Biểu đồ 7: Nguồn cung bán lẻ, TP.HCM
800.000

48,0

700.000

40,0

600.000
32,0

Số dự án

500.000
NLA, m2

400.000

24,0

300.000

16,0

200.000
8,0

100.000
0

2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016

Việt Nam đã chứng kiến ​sự thâm nhập mạnh mẽ từ
các nhà bán lẻ nước ngoài, gần đây nhất là Big C
được mua lại bởi Central Group đến từ Thái Lan trong
tháng 4 năm 2016 với giá 1 tỷ USD. Theo một nghiên
cứu của CBRE Châu Á-Thái Bình Dương, Việt Nam
đứng thứ 42 về tỷ lệ phần trăm đại diện các nhà bán lẻ

quốc tế có mặt tại đây vào năm 2015, tăng 2 bậc so
với bảng xếp hạng năm trước đó. Kết quả là, rất nhiều
thương vụ sáp nhập được ghi nhận trong thị trường
bán lẻ. Dự kiến ​sẽ có thêm nhiều thương vụ sáp nhập
trong tương lai vì: (1) Định dạng bán lẻ hiện đại ở
Việt Nam vẫn còn hạn chế, thậm chí so với các nước
lân cận trong khu vực Đông Nam Á; (2) Tại Việt
Nam, vẫn còn rất nhiều thương hiệu các cửa hàng siêu
thị nhỏ /cửa hàng tiện lợi, vốn thường sẽ được sáp
nhập lại khi thị trường trưởng thành hơn; (3) Một số
thương hiệu bán lẻ nước ngoài chuộng hình thức liên
doanh và hợp tác với những thương hiệu trong nước
để tránh quy định “Kiểm tra Nhu cầu Kinh tế."

2015

Nguồn cung hiện hữu (NLA, m2)
Nguồn cung hiện hữu (số dự án)
Nguồn: ANZ – Roy Morgan, BP. Nghiên cứu CBRE,
Q2/2016.

© 2016 CBRE, Inc. |

3


Đ I Ể M T I N T H Ị T R Ư Ờ N G CĂN HỘ BÁN TP. HỒ CHÍ MINH

QUÝ 2 TRẦM LẮNG

Nguồn cung Quý 2 tăng mạnh, tổng cộng có 10.107
căn hộ mới, tăng 20% so với quý trước nhưng giảm
9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, nguồn cung
mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất,
khoảng 41% tổng nguồn cung mới. Tiếp sau là phân
khúc hạng sang với 22%. Dự án Vinhomes Golden
River ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan, với
lượng tiêu thụ tương đương với tổng số căn hộ hạng
sang được bán trong vòng tám năm nay tại TP.HCM.

Biểu đồ 8: Nguồn cung mới
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2014
Hạng sang

2015

2016f

2017f

Cao cấp

2018f

Trung cấp

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Biểu đồ 9: Số lượng tiêu thụ
12.000
10.000
Số căn tiêu thụ

Số căn bán được đạt 5.887 căn, giảm 45% so với cùng
kỳ năm ngoái và giảm 35% so với quý trước. Tỷ lệ
tiêu thụ đạt 16% trong quý này, tức giảm 17 điểm
phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 9 điểm
phần trăm so với quý trước. Thêm vào đó, số lượng
căn hộ sẽ được bàn giao trong 18 tháng tới có tốc độ
tăng trung bình 200% mỗi năm, ảnh hưởng rất lớn đến
khả năng và lợi nhuận từ việc cho thuê lại.

QUÝ 3 SÔI ĐỘNG TRỞ LẠI

CBRE kỳ vọng thị trường sẽ sôi động trở lại trong nửa
cuối năm khi các chủ đầu tư hiện có kế hoạch chào
bán dự án mới. Trong đó có một số dự án đáng chú ý
như Hawaii – GĐ2 của Diamond Island Premier
Residence do Kusto Home đầu tư; Empire City do

liên doanh giữa Tiến Phước, Keppel Land, Gaw
Capital và Trần Thái đầu tư; Palm City do liên doanh
giữa Tiến Phước, Keppel Land và Trần Thái đầu tư
(Q.2); Millennium do liên doanh giữa Công ty Đầu tư
Vĩnh Hội, Phát Đạt và Công ty Đầu tư Thảo Điền
cùng đầu tư (Q.4); và Sunwah Pearl (Q. Bình Thạnh).

Q2/2016 BP. Nghiên cứu CBRE

Giá bán (USD/m2)

8.000
Thêm vào đó, những vụ tranh chấp pháp lý gần đây
6.000
giữa cư dân dự án và chủ đầu tư mang đến nhiều rủi
ro cho phía người mua. Cảm nhận được tình hình trầm
4.000
lắng của thị trường, đa phần các chủ đầu tư giảm giá
2.000
chào bán và Quý 2 này ghi nhận mức giá chào bán
0
trung bình còn 2.009 USD/m2, tức giảm 1% so với
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
cùng kỳ năm ngoái và 0,3% so với quý trước. Phân
2015
2016

khúc hạng sang, tuy vậy, ghi nhận mức giá tăng 2%,
Bình dân
Trung cấp
Cao cấp
Hạng sang
chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Golden River. Điểm
sáng của thị trường nằm ở phân khúc trung cấp: nguồn Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.
cung mới cao và lượng tiêu thụ cũng tốt, chiếm 37%
tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường, tức cao nhất trong
Biểu đồ 10: So sánh giá
bốn phân khúc.
2.200
2.000
1.800
1.600
1.400
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016
Giá chào bán sơ cấp
Giá chào bán thứ cấp
Các dự án đang xây dựng
Các dự án đã hoàn thành
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

© 2016 CBRE, Inc. |

4


Đ I Ể M T I N T H Ị T R Ư Ờ N G KHU CÔNG NGHIỆP MIỀN NAM VIÊT NAM

DIỆN TÍCH XƯỞNG XÂY SẴN NHỎ HƠN

Biểu đồ 11: Giá thuê đất (USD/m2/kỳ)

Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2

$250

Tiếp tục đến từ những nhà đầu tư uy tín như
$200
Mapletree, ICD Long Bình, Transimex, Gemadept.
Nguồn cung mới từ những tập đoàn Sembcorp, Solog, $150

Sankyu và Nippon Express trên khắp Việt Nam.
$100
Nguồn cung mới hiện tại ở các thành phố hạng 2 như
$50
Hải Dương, Hưng Yên, Hải Phòng (phía Bắc) và
$0
Long An (phía Nam).

2012
TP. HCM

NHU CẦU TĂNG

Tiếp tục đến từ các ngành sản xuất truyền thống ví dụ
thiết bị điện tử, đồ gỗ, may mặc, hàng nông sản, thủy
sản, hàng tiêu dùng nhanh.
Nhu cầu đang lên từ Thương mại Điện tử như Lazada.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn và đất khu công nghiệp
ghi nhận có sự cải thiện nhẹ ở TP.HCM và các tỉnh
lân cận nhờ nhu cầu tăng.

2013
Long An

2014

2015

Đồng Nai

2016

Bình Dương

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Biểu đồ 12: Giá thuê nhà xưởng xây sẵn
(USD/m2/tháng)
$5
$4
$3
$2
$1
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1

Q2

$0

2012
TP. HCM

2013
Long An

2014

2015

Đồng Nai

2016

Bình Dương

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Biểu đồ 13: Tỷ lệ lấp đầy (%)
100%
80%
60%
40%
20%
Q1
Q2

Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2

0%
2012
TP. HCM

2013
Long An

2014

2015

Đồng Nai

2016

Bình Dương

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2016.

Q2/2016 BP. Nghiên cứu CBRE

© 2016 CBRE, Inc. |

5


Đ I Ể M T I N T H Ị T R Ư Ờ N G TP. HỒ CHÍ MINH

LIÊN HỆ

VĂN PHÒNG CBRE

Dương Thùy Dung
Giám đốc
+84 8 3824 6125


Văn phòng TP.HCM
P. 1201, Tòa nhà Mê Linh Point,
2 Ngô Đức Kế, Quận 1,
TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam

Lê Hoàng Lan Như Ngọc

Quản lý cấp cao
+84 8 3824 6125


Văn phòng Hà Nội
Tầng 6, Tháp BIDV,
194 Trần Quang Khải, Quận Hoàn Kiếm,
Hà Nội, Việt Nam

Phạm Ngọc Thiên Thanh
Quản lý
+84 8 3824 6125


Văn phòng Đà Nẵng
Tầng 3, Indochina Riverside Towers,
74 Bạch Đằng, Quận Hải Châu,
Đà Nẵng, Việt Nam
Để biết thêm thông tin về BP. Nghiên cứu CBRE,
hoặc xem các báo cáo nghiên cứu khác, vui lòng
truy cập Cổng Thông tin Nghiên cứu Toàn cầu tại
www.cbre.com/research-and-reports.

Miễn trừ trách nhiệm: Thông tin sử dụng trong báo cáo, bao gồm những dự đoán, được thu thập từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho
là đáng tin cậy. Chúng tôi không nghi ngờ về tính chính xác của các thông tin nên sẽ không kiểm chứng nguồn tin và không bảo đảm, đoan
chắc hay đại diện cho các thông tin này. Độc giả có trách nhiệm tự đánh giá độ chính xác và tính toàn vẹn của những thông tin trong ấn
phẩm này. Báo cáo này chỉ dành riêng cho các khách hàng và đội ngũ chuyên gia của CBRE, và toàn bộ tài liệu này đều được bảo lưu bản
quyền và không được sao lưu hay phát tán mà không có sự cho phép trước bằng văn bản của CBRE.