THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
----------

THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH

Giảng Viên Hướng Dẫn
Nhóm thực hiện
Tên
MSSV
Trần Thị Hợi
0250040229
Lê Thị Bảo Trân
0250040311
Hồ Ngọc Mai
0250040127
Nguyễn Thị Thanh Mai
0250040129
Võ Thị Mai Thi

: Nguyển Ngọc Mỹ Tiên
: Lớp 02-DHQB


I. ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Lý Do Chọn Đề Tài
Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường
vốn, thị trường lao động, thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình
sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Thị

trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất. Trong đó thị
trường đất nền đang được quan tâm hiện nay

2. Mục Tiêu.
Tìm hiểu về thị trường đất nền tại thành phố hồ chí minh.
Dự báo tình hình phát triển nhà đất trong tương lai.
3. Phương Pháp Nghiên Cứu
Phương pháp thống kê
Phương pháp phân tích
Phương pháp vẽ đồ thị
Phương pháp toán học
II. PHẦN NỘI DUNG
1. Các khái niệm
Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng hàng hóa BĐS có
thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị trường.
Đất nền là đất dự án được quy hoạch do các công ty, doanh nghiệp hay chủ đầu tư xin giấy
phép và đã được Nhà nước phê duyệt.Qua đó, đất nền là phần đất thuộc dự án nhưng vẫn
chưa được tiến hành xây dựng và phần đất này vẫn còn trong giai đoạn đầu. Đất nền có thể
được xây dựng thành các công ty, nhà xưởng hay những công trình, nhà cao tầng hoặc được
phân lô bán nền tùy quyết định của Chính phủ cho phép.

Page 2


Đối với đất nền thuộc dạng quy hoạch đất ở, các chủ đầu tư mua lại đất nền, cho xây dựng
nhà và trang bị đầy đủ các cơ sở hạ tầng như đường điện,cống thoát nước…sau đó họ có thể

rao bán lại cho những người dân có nhu cầu mua nhà ở, nhằm mục đích sinh lời.
2. Khái quát chung về thị trường Bất động sản ở Việt Nam
Thị trường BĐS Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994),
trong đó thị trường BĐS đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Nguyên
nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng,
nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ
những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2 Nghị định là
Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử
dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ). Với sự tác
động từ 2 Nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính tham gia thị
trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng của
các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc.
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả
tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001.Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại
đây, diễn biến thị trường BĐS của Việt Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm
2001 đến năm 2003 giá BĐS bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường BĐS
chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng
băng”.
Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý I
năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo
giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1. Nhiều giao dịch được thực
hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao
dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời
chứng khoán.
Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ
quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng. Đối tượng của thị trường
BĐS còn là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc
Page 3

mới của Chính phủ. Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà đã
có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới
hàng trăm triệu USD.
Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước có nơi 50% hay 80% và thậm chí là 100% giá
thật. Tại Sài Gòn, chỉ trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) đã
tăng từ 5,5 - 6 triệu đồng/1m2 lên tới 10 - 11 triệu đồng/1m2. Còn ở Hà Nội, khu vực “đắc
địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% là các khu chung cư cao cấp ở trong trung tâm
thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm. Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ nhà mặt
tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.
Tuy nhiên, cơn sốt nhẹ không đủ để tạo tình trạng “nóng sốt” cho nhà đất như dự đoán của
nhiều người. Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động của thị
trường chứng khoáng. Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoáng, BĐS cạn kiệt nguồn
vốn. Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành
nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008. Thị trường không hẳn là đóng băng
như giai đoạn 2004 – 2006 nhưng các giao dịch cũng chậm lại và rớt giá.
Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà đầu cơ “lướt sóng” gặp cảnh lao đao. Những dự
án lớn, có vị trí đắc địa với giá đất được đẩy lên rất cao như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên
đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60
triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2
(Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu
đồng/m2). Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và
Thông tư 16 được ban hành năm 2010 giúp thị trường BĐS minh bạch và thuận lợi hơn. Đến
năm 2013 nhờ gói 30 nghìn tỷ của chính phủ, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu có sự phục
hồi nhẹ. Năm 2013 Luật đất đai ra đời, năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản đã sửa đổi bổ
sung một số quy định mới về mua bán nhà ở, kinh doanh bất động sản.v.v. Những chính sách
điều chỉnh kịp thời của nhà nước đã đem lại bước khởi sắc đối với nền kinh tế nước ta nói
chung và thị trường bất động sản
3. Đặc điểm của thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh
3.1. Cung cầu thị trường đất nền tại Tp Hồ Chí Minh

- Cung đất nền
Page 4


Sau thời kì “đóng băng” của thị trường nhà đất cuối năm 2008, trong vài năm trở lại đây sức
nóng của thị trường bất động sản bắt đầu lan tỏa. Một trong số đó phải kể đến phân khúc đất
nền. Vào 2015 thị trường BĐS đã chứng kiến những kết quả tích cực. Theo thống kê, năm
2015 trên cả hai thị trường BĐS lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có sự phát triển
rất mạnh mẽ thể hiện qua việc thành công của những giao dịch và hiện tượng tồn kho của
BĐS cũng có chiều hướng giảm hơn.Từ sự phát triển mạnh mẽ này thì cho thấy thị trường đất
nền cũng đang sôi nổi trong những năm gần đây. Hiện nay, đất nền TP.HCM đang nóng lên,
không chỉ ở TP.HCM mà còn lan rộng sang các tỉnh lân cận. Một số địa bàn chủ yếu ở phân
khúc này bao gồm: Quận 7, quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, huyện Củ Chi, Hóc Môn, quận
12, Bình Chánh. Có rất nhiều nguyên nhân làm cho nguồn cung tăng nhanh chóng trong vòng
hai năm trở lại đây, lý do thuyết phục nhất chính là lượng cầu có xu hướng tăng cao.
- Cầu đất nền
Hiện nay,việc đầu tư vào thị trường đất nền ngày càng mạnh mẽ. Điển hình là quận 12, quận
Bình Chánh,Thủ Đức.Theo một số doanh nghiệp BĐS ngoài tâm lí muốn sở hữu đất đai ở
một khu vực nào đó đều là do có vị trí thuận lợi tốt, khả năng sinh lợi tốt, phù hợp với khả
năng của khách hàng đồng thời các nhà đầu tư phải đưa ra nhiều dự án để phù hợp với nhu
cầu của người mua.
3.2. Vai trò đất nền trong thị trường BĐS
Bất động sản bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất. Trong đó yếu tố đất là yếu tố quyết định
nên sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS, đặc biệt là đất nền. Nhu cầu mua đất
ngày càng được nâng cao vì thị trường đất nền đang phát triển rất mạnh mẽ.Thị trường BĐS
là một bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Đây là nơi để
người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau.
Đất nền có vai trò quan trọng trong thị trường BĐS vì nó là điểm để người bán và người mua
gặp nhau.Thị trường BĐS luôn biến động cho nên các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn ở phân
khúc đất nền.Việc tập trung này là do nhu cầu sống của người Việt Nam, họ thích sống tại

chính ngôi nhà của họ và họ luôn mong muốn có được một ngôi nhà để hưởng thụ nên họ
thường chọn cách thức là mua đất về để cất nhà.Vì thế, các nhà đầu tư đã khai thác tiềm năng
của đất nền nhiều hơn làm cho tiềm năng của thị trường bất động sản phát triển.

Page 5


Yếu tố kết nối giao thông và hạ tầng của dự án cũng đang là điểm mấu chốt khiến tính thanh
khoản của đất nền đô thị giá rẻ tại Tp.HCM trở nên sôi động. Đặc biệt là khu Đông, Quận 9.
Savills nhận định, cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị phát triển tốt ở khu aĐông đã giúp
những dự án ở khu vực này trở nên phổ biến với người mua. Trong khi đó, nhiều sàn địa ốc
cho rằng chính việc đẩy mạnh, nhanh chóng hoàn thiện hạ tầng nên khách hàng có thể nhận
sổ đỏ chỉ trong 1-3 tháng, giúp độ tin cậy trong giao dịch tăng lên rất nhiều so với các phân
khúc khác. Đó là yếu tố pháp lý rõ ràng và minh bạch của mỗi dự án.
Ngoài ra, nguồn cung đất nền ở những khu vực gần trung tâm cũng không còn nhiều, trong
khi Quận 9 hiện nay đang là nơi tập trung các dự án đất nền nhiều nhất. Hơn thế nữa, sự hoàn
thiện nút giao thông vành đai 2 và đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây đã tạo
một đòn bẩy với tâm điểm là khu vực vòng xoay mà quận 9 có sự kết nối trực tiếp với trung
tâm thành phố đã khiến các dự án đất nền nơi đây đã và đang trở thành điểm nóng của các
nhà đầu tư.
Cơ sở hạ tầng là mấu chốt để quyết định giá trị của bất động sản.Nếu như việc đầu tư cơ sở
hạ tầng ngày càng mạnh mẽ hơn thì sẽ đem lại thuận lợi cho nhu cầu của khách hàng. Một lô
đất nền nằm tại một nơi có cơ sở hạ tầng,giao thông thuận lợi thì sẽ mang lại giá trị kinh tế
cao. Để tạo niềm tin cho khách hàng thì ngoài việc đầu tư cơ sở hạ tầng giao thôngcần có
thềm những điều kiện khác.

4.

Tình hình thị trường đất nền hiện nay.
Thị trường đất nền tại các quận.

Gần đây, phân khúc đất nền đang diễn ra theo chiều hướng tích cực. Theo tìm hiểu của
nhóm, hầu hết những khu vực ngoài thành có lượng giao dịch khá lớn, do yếu tố về cơ sở hạ
tầng giao thông phát triển, cùng chính sách mở cửa của nhà nước, tạo điều kiện cho doanh
nghiệp trong và ngoài nước đầu tư.
Dưới đây là bảng tổng hợp các dự án lớn từ năm 2014 đến nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh.

Nă
m

Công ty

Dự Án

Địa
Chỉ

Page 6

số nền

Diện
tích
(m2/
nền)

Giá
(triệu/m
2)

201
4
201
4
201
4

201
4
201
4
201
4
201
4
201
4
201
5
201
5
201
5
201
5
201
5
201
5

201
5

Hoàng
Anh Gia
Lai
Công ty
TNHHSXD Hai
Thành
Công ty
TNHHSXKD Hai
Thành

Hoàng Anh Minh
Tuấn
(đợt 2)

quận 9

273

125280

9.3-10

Osaka gaden

quận 8

235

100120

9-9.5

Nhà ở tên lửa
Residence

Bình
Tân

230

100135

11.512,6

Đại Việt

Việt Phú Garden

90-200

1010.5tr

Thắng Lợi
Group

Newlife

52-110

8.5-10.5

Sacomreal

Jamona City

Quận 7 210

150221

10.5-11

Đông Tăng Long
(đợt 1)

quận 9

160230

8.9 -11

Ninh Giang
Reverside

Quận 2 176

85-170 14-16

Sacomreal

Arista Villas

thủ
đức

238

Sacomreal

Jamona city

quận 7

117

Sacomreal

Jamona home
Resort

thủ
đức

238

250520
120221
112520

Green home
reverside

quận 9

408

85-200 11,7-13

City Bella

quận 2

105

85-102 13-14.5

An Hạ

An Hạ

Bình
Chánh

130

90-120 11->12

Minh Khôi

Dự án đất nền
đường Trường Lưu

Quận 9 116

60-80

Vạn Phuc

Vạn Phuc reverside

thủ
đức

670

85-150 18-18.5

Tổng
Công ty
HUD
Ninh
Giang

Công ty
Cp Green
Real
Tập đoàn
Kiến Á

Bình
Chánh
Bình
Chánh

310
100

400

9,9
-10,5
11.6-12
15-16,2

7,5-8,5

201
6

cty nhà
xưởng Cao Thới An city
Phú Thịnh

quận
12

134

120180

13,914.5

201
6

Vạn Phúc

thủ
đức

490

120350

20-21

Vạn Phúc Riveside

Page 7


201
6
201
6
201
6
201

6
201
6

công ty CP
Đạt Gia
Điền Phúc
Thành
Công ty
TNHHSXKD Hai
Thành
Him Lam

Khu dân cư Tân
Xuân
Centana Điền Phúc
Thành
Đông Tăng Long
(đợt 2)
Him Lam Đông
Nam
The everich 3
Reverside Villas

Hóc
Môn

91

116120

quận 9

227

80-300 11->13

quận 9

230

140400

thủ
đức

600

100280
144400

12>13.5

12->15
16-18

Tập đoàn
Quận 7 109
38-40
Phát Đạt

M.I.K
201
Corporatio Park Reverside
quận 9 544
85-350 19-23
6
n
BẢNG THỐNG KÊ MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẤT NỀN TẠI TP.HCM

Nhìn vào biểu đồ cột trên đây, chúng ta thấy rằng số nền tại các quận thay đổi liên tục
theo từng năm. Trong đó đáng chú ý là quận 7, 9, Thủ Đức và quận 2.
Năm 2014 có khá nhiều quận tham gia các dự án đất nền, nhưng chỉ ở mức vừa và nhỏ, ít
có sự biến động lớn.

Page 8


Từ năm 2015 đến 2016, tại quận 9 và Thủ Đức nhiều dự án đất nền được triển khai trong
khi tại quận 7 và 2 thì số lượng này giảm dần. Cụ thể năm 2014 số nền tại Thủ Đức là
238 nhưng đã tăng gần gấp đôi vào năm 2015 và đạt 1090 nền trong năm 2016.
Lý giải cho vấn đề trên có các nguyên nhân như sau:
+ Xã hội : + Quỹ đất trong tp HCM đặc biệt là các quận nội thành đã và đang sử dụng
gần hết, do vậy người ta cần tìm đến những vùng lân cận để phát triển, đầu tư.
+ Về phía nguồn cung: Sau những năm được xem là “đóng băng” của thị trường đất nền
giai đoạn 2008 đến 2010. Từ năm 2013 đến nay do sự thay đổi của chính sách, luật Bất
động sản 2014 nới lỏng phạm vi kinh doanh bất động sản của người nước ngoài tại Việt
Nam. Cụ thể là cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua nhà, kinh doanh nà ở tại Việt
Nam, điều này đã góp phần “giải thoát” cho thị trường nhà đất. Chính sách về vốn, lãi
suất ngân hàng cũng giúp đỡ doanh nghiệp trong nước có cơ hội tiếp cận với những dự án
lớn.

+Quỹ đất nền của quận 2 và quận 7 gần hết, một số dự án mới mở có diện tích nhỏ nhưng
giá lại khá cao, do vậy các nhà đầu tư phải tìm đến những vùng ven có quỹ đất lớn hơn.
+Bên cạnh đó, lãi suất của các ngân hàng thương mại trong những năm gần đây có sự ổn
định hơn, từ 7.2 đến 7.6%, điều này giúp giảm bớt gánh nặng về vốn cho chủ đầu tư.
+ Xét về nhu cầu, với nguồn cung dồi dào như vậy, chúng ta hãy đặt ra vấn đề là nhu cầu
của thị trường với loại bất động sản này như thế nào?
Những dự án đất nền thường thuộc kiểu đầu tư trong tương lai. Tâm lý của người mua là
kì vọng giá trị mà sau thời gian nó sẽ tăng lên, mang lại lợi nhuận cho họ. Xuất phát từ
quan điểm này, mà rất nhiều người đã đầu tư vào thị trường đất nền, có dự án sau ngày
đầu mở bán đã giao dịch rất thành công.
+ Ngoài ra, cơ sở hạ tầng cũng trở thành yếu tố khiến cho khách hàng đổ về khu vực này
ngày càng nhiều. Việc đưa vào lưu thông đường Phạm Văn Đồng, kết nối khu vực Thủ
Đức, Bình Thạnh với các quận nội thành của Tp Hồ Chí Minh đã tạo sự thúc đẩy kinh tế
cũng như di chuyển trở nên thuận tiện hơn. Bên cạnh đó, sự ra đời tuyến Metro Bến
Thành-Suối Tiên giúp mang lại diện mạo mới cho khu vực quanh đó: giá đất tăng, các dự
án bất động sản bùng nổ, các đơn vị bán lẻ và dự án văn phòng được dịch chuyển ra xa
trung tâm hơn.
Page 9


Ngoài số lượng thì giá cả cũng không kém phần quan trọng. Ở đây nhóm tập trung tìm
hiểu mức giá tại các quận 9, Thủ Đức, quận 7.
Đầu tiên là quận 7: mức giá của quận 7 năm 2014 vào khoảng 10-10,5 tr/m2, nhưng sang
2015 nó đã tăng lên mức 12 tr. Và đặc biệt là dự án Riveside villas của tập đoàn Phát Đạt
có giá từ 38-40tr/m2. Điều này phản ánh thị trường đất nền ở quận 7 đang bước vào giai
đoạn khan hiếm, và những đất nền ở đây đều thuộc loại cao cấp.
Sau đó là tại quận 9, mức giá từ 2014 đến 2015 biến động không nhiều, chỉ từ 1đến 1,5tr
tùy theo dự án. Sang năm 2016 đã có sự phân cấp rõ ràng, một số dự án lớn như Đông
Tăng Long, Parksiverside đã có giá từ 15-20 tr/m2
Đáng chú ý là dự án Đông Tăng Long đợt 1 triển khai vào năm 2014 mức giá chỉ từ 9.510 tr/m2 nhưng sau 2 năm con số này đã là 12-15tr/m2. Điều này cũng đã phản ánh nhu

cầu thị trường đầu tư vào quận 9 ngày càng nhiều.
Cuối cùng là dự án tại Thủ Đức, mức chênh lệnh giá không nhiều, dự án có giá cao nhất
do nhóm tìm hiểu là Him Lam Đông Nam do tập đoàn Him Lam làm chủ đầu tư có giá từ
16-18 tr/m2.
Xét một cách tổng quan, năm 2014 giá chung của đất nền rơi vào khoảng 9-11 tr, trong
năm 2015 giá này tăng thêm khoảng 2 tr. Đặc biệt, ở giai đoạn từ đầu năm 2016 đến nay,
giá của đất nền đạt ngưỡng từ 13 đến 20 tr/m2
Nguyên nhân của vấn đề này một phần là do tình trạng lạm phát, do nhu cầu của người
mua cụ thể như dự án Vạn Phúc Riverside đợt một bán với giá 18-18.5tr/m 2 nhưng 2016
là 20-21tr/m2.
Hơn thế nữa là sự phân loại đất nền, nổi bật trong đó có mức giá từ 38-40tr của tập đoàn
Phát Đạt, dự án The Everich 3 Riverside của tập đoàn này được đánh giá cao về vị trí (tại
quận 7), cũng như những tiện ích mà nó mang lại. Diện tích cũng rất lớn lên đến 400m 2
do vậy mức giá cao này là điều dễ hiểu. Nó lí giải cho hiện tượng vì sao đất nền tại quận
7 mặc dù ít nhưng giá lại khá cao. Ngoài ra, những đất nền tọa lạc ở quận 9 và Thủ Đức
có mức giá tăng từ 2tr đến 4tr so với trước đây.

Page
10


Qua các biểu đồ tròn về quy mô năm 2014. Chúng ta thấy rằng các dự án đất nền năm
2014. Tại Bình Chánh có diện tích 66% chiếm hơn một nửa tổng số dự án các quận. Xếp
thứ hai là quận 9 với 12 %.

Bước sang năm 2015, các dự án đầu tư vào Thủ Đức tăng nhanh, diện tích nhóm thu thập
được là 207,5 chiếm 78% tổng số. Điều này cho thấy, các nhà đầu tư đã có sự thay đổi
trong xu hướng đầu tư. Nếu vào khoảng cách đây 10 năm, thị trường đất nền quận 2, 7
trở nên sôi động thì giờ đây nó tập trung về Phía Đông Sài Gòn. Trong năm 2015 dự án
đất nền quận 2 là 1% và quận 7 là 4%.

Giai đoạn từ cuối năm 2015 đến nay, giữ vai trò chủ đạo vẫn là quận Thủ Đức, tuy nhiên
nó đã giảm xuống chỉ còn 78% trong khi diện tích đầu tư ở quận 9 đã tăng lên 17%.
Giải thích cho hiện tượng này, nhóm có đưa ra một số nguyên nhân như sau;
+ Các khu vực Thủ Đức, quận 9 có diện tích dự án lớn vì thị trường đất nền ở đây tập
trung vào loại biệt thự đặc biệt là biệt thử đơn lập, song lập, biệt thự vườn với diện tích
mỗi loại từ 200-500 m2.
+ Trong năm 2016 diện tích đất của Thủ Đức giảm và quận 9 có xu hướng tăng lên thực
chất đó là do tại quận 9 phát triển những dự án mới, còn Thủ Đức vẫn đang triển khai giai
đoạn tiếp theo của dự án cũ cuối năm 2015.
Như đã nói ở phần biểu đồ cột, trong năm 2016 một số dự án như Đông Tăng Long, Van
Phúc Riverside mặc dù số nền bán ra có ít đi, nhưng diện tích của mỗi nền đều tăng lên,
đáp ứng cho nhu cầu mua đất xây dựng biệt thự, nhà vườn quy mô lớn.
Như vậy, nhìn chung thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang phát
triển rất mạnh, tập chung vào phân khúc nền biệt thự, nhà vườn tại quận 9 và Thủ Đức.
4.2. thị trường đất nền tại quận 9
4.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến thị trường đất nền
quận 9 hiện nay .
- Vị trí địa lý:
Page
11


Quận 9 ngày nay cách trung tâm thành phố khoảng 7 km theo xa lộ Hà Nội.
Đông giáp huyện Nhơn Trạch và Thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai, ranh giới tự nhiên
là sông Đồng Nai,Tây giáp Quận Thủ Đức,Nam giáp Quận 2, bắc giáp Thị xã Dĩ An,
tỉnh Bình Dương.Quận 9 có diện tích là 114 km2. Với dân số là 263.486 người (2010),

-

Kinh tế và xã hội
Dù được đô thị hóa từ 1997 nhưng dân cư quận 9 còn tương đối thấp so với các quận mới
thành lập như Quận Bình Tân, Quận Tân Phú. Quận 9 có khu công nghệ cao Thành phố
Hồ Chí Minh đang được xây dựng. Intel hiện là nhà đầu tư lớn nhất vào quận, đã đầu tư
vào đây với số tiền đăng kí ban đầu là 600 triệu Đôla Mỹ. Hiện Quận 9 là quận lớn và
thưa dân nhất so với các quận còn lại của Thành phố Hồ Chí Minh.
Về cơ sở hạ tầng : Nhiều công trình giao thông ồ ạt được xây dựng theoquy hoạch tổng
thể, đường lối phát triển rõ ràng. Hàng loạt con đường mang tính quyết định thúc đẩy
quận 9 như cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Vành Đai II, Cầu Phú Mỹ, đường Song
Hành. Cùng những con đường huyết mạch của quận 9 như Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy
Trinh, Lã Xuân Oai, Vành Đai III sẽ được khai thông, mở rộng. Đánh dấu một quận 9 sẽ
là quận có cơ sở hạ tầng, giao thông cực kỳ thuận lợi. Từ quận 9 di chuyển về quận 2 nơi
đang nổi lên trở thành một trung tâm mới của TP.HCM. Kết nối với quận 1 cũng rất dễ
dàng qua Đại Lộ Mai Chí Thọ Hầm Thủ Thiêm. Kết nối với quận 7, Phú Mỹ Hưng cũng
đơn giản bằng con đường Vành Đai II.
Khi giao thông , cơ sở hạ tầng được coi là chiến lược phát triển . Bến xe miền Đông
tương lai sẽ di dời về quận 9. Biến quận 9 trở thành cửa ngõ giao thông của thành phố khi
tiếp giáp Xa Lộ Hà Nội.Con đường dẫn về miền trung cùng các tỉnh phía bắc Việt Nam .
Quận 9 còn là cửa ngõ của du lịch với các điểm du lịch nổi tiếng như Vũng Tàu , Phan
Thiết – Mũi Né , Nha Trang , Đà Lạt … Con đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây
đang tiếp tục được thi công kéo dài tới Phan Thiết. Tạo thuận lợi cho cư dân quận 9 và
TP.HCM du lịch tới những bãi biển đẹp nhất Việt Nam và thế giới . Ngoài ra tương lai
khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động càng khẳng định giá trị của quận 9 .Bởi từ
TP.HCM ra sân bay , quận 9 tiếp tục đóng vai trò là cửa ngõ giao thông.Cùng rất nhiều
điểm nổi trội khi nói về giao thông , kết nối các tỉnh thành , thế giới của quận 9.
Page
12


Đô thị trí thức và Công nghệ cao

Tiềm năng to lớn của quận 9 không dừng lại ở vị trí vàng, hạ tầng hoàn chỉnh, giao thông
xuyên suốt. Động lực phát triển của địa bàn này là được chọn làm quy hoạch khu Đô thị
trí thức và Công nghệ cao.
Đầu tháng 10 năm 2014, Tập đoàn Samsung đã nhận được giấy phép đầu tư 1,4 tỷ USD
vào TP.HCM. Và chính quý II 2016 đi vào hoạt động, càng thúc đẩy thêm nhiều kỳ vọng
vào tiềm năng phát triển của quận 9. Dự án với tên gọi Samsung CE Complex” (SECC)
sẽ được thực hiện trên diện tích 70 ha trong Khu công nghệ cao TP.HCM.
Dự án có mục tiêu nghiên cứu, phát triển và sản xuất các sản phẩm, thiết bị điện tử gia
dụng công nghệ cao. Dự kiến, dự án sẽ được khởi công vào tháng 1/2015 và sẽ bắt đầu
hoạt động vào quý II/2016. Đây là dự án sản xuất sản phẩm điện tử có vốn lớn nhất trong
vòng 8 năm qua tại Khu công nghệ cao TP HCM.
Thêm vào đó là việc chính phủ Hàn Quốc tài trợ 220 triệu USD để thực hiện đường vành
đai 3, giúp kết nối quận 9 với trung tâm thành phố và các tỉnh lân cận.
Sự xuất hiện của các tập đoàn công nghệ lớn tại Khu công nghệ cao là động lực phát triển
mạnh mẽ cho quận 9. Các tiện ích xã hội hoàn hảo của khu Đông là nhân tố tích cực hỗ
trợ quận 9 trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư. Hầu như các khu chức năng quan
trọng tại quận 9 đều đã và đang hình thành một cách bài bản. Khu giáo dục đào tạo Đại
học Long Phước, Khu Đại học Quốc gia TP.HCM, Khu Công nghệ cao, Cảng Phú Hữu,
Khu du lịch Suối Tiên và Công viên lịch sử văn hoá dân tộc... đều đã được vận hành, khai
thác.
4.2.2. Thị trường đất nền quận 9 những năm gần đây .
Đón đầu sự phát triển của quận 9, các nhà đầu tư bất động sản trong nước cũng như nước
ngoài đã lần lượt rót vốn vào đây. đều đang từng bước định hình bộ khung các khu đô thị,
dự án khá gần nhau tạo thành những cộng đồng trí thức, chất lượng cao và an ninh tuyệt
đối.
Nhiều chuyên gia đánh giá, TP.HCM đang là đô thị quá tải bậc nhất nước. Người Pháp
quy hoạch Sài Gòn chỉ cho 400.000 dân nhưng năm 2016 thành phố đã chứa xấp xỉ hơn
Page
13

10 triệu dân, kể cả người nhập cư. Đô thị hóa quá nhanh khiến mật độ dân số tại khu
trung tâm Sài Gòn ngày càng dày đặc.
Theo quy hoạch đến năm 2025 do Thủ tướng phê duyệt, Quận 9 sẽ tập trung phát triển
các khu đô thị mới có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng xã hội, hạn chế phát triển các dự án
quy mô nhỏ và không phát triển các dự án phân lô hộ lẻ. Điều này càng thúc bách quá
trình giãn dân ra các khu vành đai để tạo sự cân bằng. Quận 9 có lợi thế lớn khi nằm
trong vành đai giãn dân lý tưởng này.
Như vậy, án ngữ giữa lòng khu Đông TP.HCM đầy sôi động, lại nằm liền kề một khu
công nghệ cao hừng hực khí thế vươn lên, các tiềm năng của quận 9 đã chuyển mình thức
giấc, nắm thế chủ động hội nhập và hứa hẹn sẽ còn tiếp tục nở rộ trong thời gian không
xa.
Thật vậy, Trong năm 2015, nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng, các tuyến đường giao thông
trọng điểm đã làm thay đổi bộ mặt của thị trường bất động sản quận 9.
Đặc biệt là những dự án nhà đất có mặt tiền nằm trên đường Vành Đai Trong đã tăng lên
như biệt thự Villa Park, Mega Ruby, dự án Park Riverside rất thu hút khách.
Thúc đẩy từ các tập đoàn bất động sản : Các tập đoàn bất động sản đua nhau phô trương
năng lực của mình tại quận 9.Bằng các dự án có môi trường sống , dịch vụ , tiện ích khá
tốt như Melosa Garden, Villa Park , Mega Ruby , Lucasta , Venica , Park Riverside , Fuji
Residence… Đặc biệt thời gian tới , sự có mặt của tập đoàn Vingroup tại quận 9 với quỹ
đất lên tới hơn 500ha . Khi xây dựng xong chắc chắn sẽ là biểu tượng của quận 9 và là
biểu tượng mới của TP.HCM . tất cả những dự án đó sẽ tiếp tục góp phần tô điểm cho
quận 9.Hứa hẹn một quận 9 sánh ngang các quận trung tâm thành phố trương tương lai.
4.2.3. Các dự án đất nền tiêu biểu quận 9 năm 2016.
4.2.3.1. Dự án Centana Điền Phúc Thành
Khu dân cư Centana Điền Phúc Thành nằm trong vị trí đắc địa của khu vực Quận 9.
Centana quận 9 tọa lạc ngay 3 mặt tiền đường Trường Lưu (30 m), đường Lò Lu (nối dài,
40 m), đường Vành Đai 3 (120 m) – Vành Đai 3 nối từ Tân Vạn đi Nhơn Trạch đi qua
trung tâm quận 9 và kết nối trực tiếp vào Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây,
Page

14


rộng 120m với 6 làn đường. Đây là Vành đai kết nối liên tỉnh Đồng Nai – TP. Hồ Chí
Minh – Bình Dương – Long An, sẽ nối vào Cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Trung Lương đi
các tỉnh Tây Nam Bộ.
Mặt bằng Centana Điền Phúc Thành Quận 9 và tiện ích nội khu:
Tổng diện tích 14,9 ha
Tổng số nền: 227 nền nhà gồm nhà phố thương mại và nhà phố liên kế vườn
Có 5 block chung cư
Các công trình công cộng: công viên cây xanh, trường học bơi, khu thương mại,…
Diện tích nhà phố: 5m x 16m, 5m x 20m, 7m x 20m, 7,5m x 20m….
Giá chỉ từ 10.5tr/m2
4.2.3.2. Dự án Đông Tăng Long ( đợt 2)
Cách trung tâm Thành phố Hồ chí minh chỉ 12km là khu đô thị có quy mô tầm cở, với vị
trí độc tôn tại quận 9, Đông Tăng Long kết nối các khu vực khác theo cả bốn tuyến
đường: Thủy – Bộ – Không – Sắt.
+ Đường thủy: Các cụm cảng sông Đồng Nai, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Cát Lái
+ Đường bộ: Đường Đại lộ Đông Tây, Vành Đai 2, Vành Đai 3, Cao Tốc Long Thành –
Dầu Giây, Đường Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai,
+ Đường Không: Sân Bay Tân Sơn Nhất, Sân Bay Quốc Tế Long Thành
+ Đường sắt : Tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên, Suối Tiên-Nhơn Trạch
Đường cao tốc Tp. HCM – Long Thành – Dầu Giây đã đưa vào sử dụng vào 02/01/2014 ;
Đường vành đai 3 dự kiến theo kế hoạch sẽ hoàn thành vào cuối năm 2015; Sân bay
Quốc tế Long Thành dự kiến sẽ tổ chức khởi công vào năm 2015 – 2020 (Giai đoạn I )…
Dự án đông tăng long tọa lạc ngay trung tâm Quận 9 là điểm chính giữa của hai khu công
nghệ cao Tp. Hồ Chí Minh, Bốn mặt tiếp giáp các đường trục chính của quận 9.
Tổng diện tích 159,36 ha, trong đó đất 68,56 ha, chiếm 42,8% diện tích này chung cư
chiếm 13,61 ha. Các mẫu nhà được xây dựng theo bản thiết kế chi tiết, tạo nên không
gian thông thoáng của dự án.

Page
15


Bốn mặt của KĐT Đông Tăng Long tiếp giáp các đường trục chính của quận 9 gồm vành
đai 3 (120m), Nguyễn Duy Trinh (30m), Lã Xuân Oai (40m), Liên Phường
Giá mở bán đợt đầu tiên dự án khu đô thị Đông Tăng Long chỉ từ 11.5tr/m2 đến 14tr/m2
cam kết thấp nhất phân khúc đất nền tại khu vực Quận 9.
4.2.3.3. Dự án Park riverside
Vị trí dự án Park Riverside Quận 9 cách điểm nút giao thông Vành Đai 2 – Cao Tốc SG–
Long Thành chỉ 1km, tuy là khu biệt lập nhưng cư dân trong dự án chỉ cần chút ít thời
gian (khoảng 15-20 phút) di chuyển theo Cao Tốc – Mai Chí Thọ – Hầm Thủ Thiêm vào
trong nội thành làm việc, hoặc 15 phút theo hướng Vành Đai 2 – Cầu Phú Mỹ để qua Q7,
khoảng 20 phút để đi Đồng Nai, 60 phút tời Bà Rịa Vũng Tàu… Khu dân cư Park
Riverside Quận 9 nằm kế cận các khu Biệt Thự Cao Cấp: Villa Park, Eden Villa, Riviera
Cove Villa..
Tổng diện tích dự án 17,7ha, bao gồm374 nhà phố + 170 biệt thự, mật độ xây dựng dưới
50%. Công viên bờ sông trải dài hai mặt tiền với chiều dài lên đến gần 1km, dự án có 3
công viên lớn nhỏ tạo mảng xanh cho dự án, kèm theo đó là hệ thống cây xanh trồng dọc
theo hai bên đường xuyên suốt trong dự án. Hai hồ sinh thái có tổng diện tích 1,22ha
cùng với dòng sông bọc quanh dự án đóng vai trò là máy điều hòa khổng lồ giúp
cho Park Riverside Quận 9 luôn thoáng mát, gần gũi thiên nhiên.
Thiết kế: 1 trệt + 2 lầu
Sở hữu: Lâu dài
Vị trí: Mặt tiền Vành Đai 2, Phước Long B, Quận 9.
Giá: từ 2.6 tỷ/căn
4.3. Nhận xét
Qua phân tích các dự án ở trên, nhóm nhận thấy dự án Centana Điền Phúc Thành được
xem là khả thi hơn cả. Vì mức giá của dự án này chỉ từ 11-13 tr, đây là mức giá phù hợp

và rẻ hơn so với những dự án ở cùng khu vực. Diện tích của dự án cũng giao động từ 80300, đáp ứng nhu cầu mua để xây nhà phố liên kế, biệt thự song lập hoặc biệt thự vườn.
Ngoài ra, dự án này còn có nhiều tiện ích lớn.
III. PHẦN KẾT LUẬN
Page
16


Sau quá trình tìm hiểu về thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2014
đến 2016. Nhóm có đưa ra kết luận như sau:
Thị trường đất nền đang trở nên thu hút các nhà đầu tư đặc biệt ở hai quận là 9 và Thủ
Đức với phân khúc chính là đất nền nhà phố liên kế và biệt thự. Đây là hai khu vực có
tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai.
Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có một số hạn chế cần lưu ý:
Do nhu cầu cần mua và thông tin bất động sản thiếu tính minh bạch, người dân còn cả tin
lời môi giới. Chủ đầu tư, các công ty tư vấn nếu không tự trang bị kiến thức, kỹ năng cần
thiết để kiểm chứng thông tin, phân tích, nhận định và đánh giá được BĐS trước một giao
dịch hẳn sẽ gặp rất nhiều rủi ro.

Page
17


TÀI LIỆU THAM KHẢO
www.hochiminhcity.gov.vn/thongtinthanhpho/gioithieu/Lists/Posts/AllPosts.aspx?
/> /> /> /> />www.ldggroup.vn/...thi-truong/soi-dong-thi-truong-dat-nen---bat-dong-san-tp-hcm-tr...

Page
18