BÀN VỀ PHƯƠNG PHÁP GHI NHẬN DOANH THU ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG BÁN VÀ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN THEO THÔNG TƯ 2002014TT BTC

Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

BÀN VỀ PHƯƠNG PHÁP GHI NHẬN DOANH THU ĐỐI VỚI
HOẠT ĐỘNG BÁN VÀ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN THEO
THÔNG TƯ 200/2014/TT- BTC
Ths. Mai Thanh Thủy
Khoa Kinh tế- Quản lý, Đại học Thăng Long
Email:
Tóm tắt: Thông tư 200/2014/TT- BTC – “Hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp” do
Bộ tài chính ban hành để thay thế Quyết định 15/2006/QĐ- BTClà hoàn toàn kịp thời và đáp
ứng được nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp. Điểm nổi bật nhất trong Thông tư
200/2014/TT- BTC là việc bổ sung và hoàn thiện các nguyên tắc ghi nhận doanh thu. Những
thay đổi này được đánh giá là tôn trọng bản chất hơn hình thức, góp phần làm tăng tính chính
xác của thông tin trên các báo cáo tài chính. Trong phạm vi bài viết này, tác giả đề cập đến
những điểm mới trong ghi nhận doanh thu từ hoạt động bán và cho thuê bất động sản theo
Thông tư 200/2014/TT- BTC, một trong những lĩnh vực đang được giới đầu tư và các doanh
nghiệp bất động sản hết sức quan tâm.
Từ khóa: doanh thu, doanh thu bán bất động sản, doanh thu cho thuê bất động sản.
Trong bối cảnh tình hình kinh tế- xã hội trong nước và quốc tế có nhiều biến động, chế
độ kế toán các doanh nghiệp Việt Nam được ban hành theo Quyết định số 15/2006/QĐ- BTC
ngày 20/06/2006 đã không còn phù hợp. Chính vì vậy, ngày 22/12/2014, Bộ tài chính ban
hành Thông tư 200/2014/TT- BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh
vực, mọi thành phần kinh tế thay thế cho Quyết định 15/2006/QĐ- BTC. Việc ban hành
Thông tư 200/2014/TT- BTClà một yêu cầu cấp thiết và tất yếu để đáp ứng lại nhu cầu của thị
trường, thúc đẩy môi trường đầu tư và phù hợp hơn với những thông lệ quốc tế. Thông tư
200/2014/TT- BTC đưa ra những thay đổi quan trọng về chứng từ, sổ sách, hệ thống tài khoản
kế toán và một số quy định về báo cáo tài chính. Đặc biệt Thông tư 200/2014/TT- BTC bổ
sung và hoàn thiện các nguyên tắc kế toán về ghi nhận doanh thu, là một điểm mớinổi bật
được đánh giá là nhằmtôn trọng bản chất hơn hình thức, tạo sự linh hoạt, rõ ràng trong áp
dụng cho các doanh nghiệp cũng như phản ánh thực chất tình hình kinh doanh của doanh
nghiệp trên các báo cáo tài chính. Trong phạm vi bài báo này, tác giả đề cập đến những điểm

mới trong phương pháp ghi nhận doanh thu từ hoạt động bán và cho thuê bất động sản theo
Thông tư 200/2014/TT- BTC, một trong những lĩnh vực đang được giới đầu tư và các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản hết sức quan tâm.
Phân biệt các khái niệm bất động sảnđầu tư, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, và
hàng hóa bất động sản
Bất động sản là một khái niệm rộng mà mỗi quốc gia lại có những quy định riêng phù
hợp với đặc thù kinh tế, xã hội và vị trí địa lý của từng nước. Tuy nhiên hầu hết các nước đều
coi bất động sản là đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai.
Theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005, “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Trường Đại học Thăng Long

299


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

Như vậy pháp luật Việt Nam quy định bất động sản chính là một loại tài sản và tùy
vào mục đích sử dụng khác nhau mà tài sản bất động sản sẽ phải tuân theo những quy định
khác nhau. Dưới góc độ kế toán, việc phân biệt các khái niệm bất động sản đầu tư, bất động
sản chủ sở hữu sử dụng và hàng hóa bất động sản là rất quan trọng, liên quan đến độ chính
xác trong việc hạch toán loại tài sản đặc biệt này.
Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05- Bất động sản đầu tư (VAS 05), “Bất động
sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà
và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài
chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích
quản lý; hoặc

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.”
Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 cũng phân biệt rất rõ hai khái niệm bất động sản
đầu tư và bất động sản chủ sở hữu sử dụng. Theo đó, “Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: Là
bất động sản do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm
giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các
mục đích quản lý.”
Đối với hàng hóa bất động sản, cả Quyết định 15/2006/QĐ- BTC trước đây và Thông
tư 200/2014/TT- BTC đều đề cập hàng hóa bất động sản trước hết là một loại hàng hóa và
phải tuân theo các quy định về hàng hóa. Cụ thể, “Hàng hóa bất động sản gồm: Quyền sử
dụng đất; nhà; hoặc quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh
doanh bình thường; Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu
triển khai cho mục đích bán.”
Qua đó có thể thấy bất động sản được phân loại là bất động sản đầu tư, bất động sản
chủ sở hữu sử dụng hay hàng hóa bất động sản là tùy vào mục đích nắm giữ và sử dụng của
doanh nghiệp đối với bất động sản đó. Bất động sản đầu tư là loại bất động sản được nắm giữ
với mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán chứ không phải nắm giữ để
doanh nghiệp sử dụng phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh hay để bán như những hàng
hóa thông thường. Với những bất động sản được nắm giữ để nhằm mục đích sử dụng cho hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp sẽ được phân loại là bất động sản chủ sở hữu sử
dụng hay chính là tài sản cố định của doanh nghiệp. Còn đối với những bất động sản được
mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường, hoặc bất động sản đầu tư bắt đầu
được triển khai cho mục đích bán sẽ được xếp vào hàng hóa bất động sản.
Ghi nhận doanh thu bán bất động sản của đơn vị là chủ đầu tư
Thứ nhất, Thông tư 200/2014/TT- BTC đưa ra quy định“Đối với các công trình, hạng
mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình
doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh nghiệp không được ghi nhận doanh
thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận
doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ.”
Quyết định số 15 trước đây không có những quy định cụ thể về việc ghi nhận doanh
thu đối với các đơn vị là chủ đầu tư kinh doanh bất động sản gây nên nhiều khó khăn cho

doanh nghiệp trong quá trình hạch toán. Nhiều doanh nghiệp đã vận dụng Chuẩn mực kế toán
Trường Đại học Thăng Long

300


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

số 15 về Hợp đồng xây dựng để ghi nhận doanh thu theo tiến độ kế hoạch công việc. Tuy
nhiên đối tượng áp dụng Chuẩn mực này là kế toán hợp đồng xây dựng và lập báo cáo tài
chính của các nhà thầu chứ không phải các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, chế
độ kế toán ban hành theo Quyết định 15/2006/QĐ- BTC cũng không có quy định gì về việc
ghi nhận số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Điều này dẫn đến thực tế nhiều doanh
nghiệp cố tình làm tăng doanh thu bằng cách ghi nhận doanh thu theo tiến độ thanh toán của
khách hàng. Hoặc có những doanh nghiệp kinh doanh chung cư còn dùng thủ thuật cho phép
khách hàng nhận nhà khi mới chỉ trả 50% tiền theo tiến độ kèm theo điều khoản trả lại nhà
nếu không vừa ý để hợp thức hóa việc ghi nhận doanh thu. Trong khi đó điều khoản dùng thử
nhà và có thể trả lại cho thấy doanh nghiệp vẫn chưa chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích
gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua. Và điều này sẽ mâu thuẫn với quy
định về việc ghi nhận doanh thu theo Chuẩn mực kế toán số 14 về Doanh thu và thu nhập
khác.
Chính vì vậy, Thông tư 200/2014/TT- BTC bổ sung nguyên tắc ghi nhận doanh thu
bán bất động sản đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư là rất kịp thời nhằm phân biệt rõ ràng
doanh thu bán bất động sản và doanh thu từ hợp đồng xây dựng. Nguyên tắc này cũng hoàn
toàn phù hợp với những điều kiện về ghi nhận doanh thu của Chuẩn mực kế toán số 14.
Thông tư 200/2014/TT- BTC nêu rõ: Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo
thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:
- Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã
chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;
- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất

động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;
- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động
sản;
- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.
Trên thực tế, với chế độ kế toán ban hành theo Quyết định 15/2006/QĐ- BTC trước
đây, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã hạch toán doanh thu bán bất động sản
theo các cách khác nhau. Một số doanh nghiệp hạch toán theo tiến độ thu tiền của khách hàng
hoặc theo Chuẩn mực kế toán số 15, một số khác hạch toán doanh thu sau khi đã bàn giao bất
động sản cho khách hàng theo Chuẩn mực kế toán số 14. Chính vì vậy Thông tư
200/2014/TT- BTC có quy định rõ trường hợp doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu cho
khoản tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ khi công trình vẫn chưa hoàn thành trước
thời điểm Thông tư 200/2014/TT- BTC có hiệu lực thì doanh nghiệp phải sửa chữa sai sót đã
ghi nhận doanh thu và hồi tố báo cáo tài chính theo quy định của Chuẩn mực kế toán Việt
Nam số 29: “Thay đổi chính sách kế toán, ước tính kế toán và các sai sót”. Còn những doanh
nghiệp đã áp dụng đúng Chuẩn mực kế toán số 14 thì sẽ không cần sửa chữa gì.
Thứ hai, Thông tư 200/2014/TT- BTC nêu rõ: “Đối với các công trình, hạng mục công
trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh
nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội
Trường Đại học Thăng Long

301


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiện việc hoàn thiện nội thất của bất động sản
theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh
thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng.” Như vậy Thông tư 200/2014/TTBTC đã tách biệt việc ghi nhận doanh thu từ bán bất động sản với doanh thu từ việc hoàn
thiện nội thất bất động sản theo yêu cầu của khách hàng. Việc quy định ghi nhận doanh thu

bán bất động sản khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng nhằm thỏa mãn điều
kiện doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động
sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản; doanh thu được xác định tương đối chắc chắn; doanh
nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản và xác định
được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.Trường hợp này thông tư cũng quy
định doanh nghiệp là chủ đầu tư“phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bất động sản riêng với
khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình
thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.”
Thứ ba, Thông tư 200/2014/TT- BTC đề cập tới trường hợp “bất động sản phân lô bán
nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp
lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu
tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán” khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện
sau:Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua; Doanh
thu được xác định tương đối chắc chắn;Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền
đất;Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền
đất.Điều này có nghĩa là khi nền đất đã được chuyển giao cho khách hàng, đồng nghĩa với
việc doanh nghiệp đã chuyển giao mọi rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho
người mua và doanh nghiệp sẽ ghi nhận doanh thu ngay tại thời điểm chuyển giao nền đất đã
bán. Quy định này hoàn toàn tương đồng với những quy định về ghi nhận doanh thu trong
Chuẩn mực kế toán số 14.
Ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản
Một điểm mới nữa của Thông tư 200/2014/TT- BTC là nguyên tắc ghi nhận doanh thu
từ hoạt động cho thuê tài sản (trong đó bất động sản cũng là một loại tài sản)trong trường hợp
doanh nghiệp có nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ. Chế độ kế toán ban hành theo Quyết
định 15/2006/QĐ- BTC trước đây chỉ quy định nếu doanh nghiệp cho thuê tài sản nhận trước
tiền cho thuê của nhiều năm thì doanh thu từ cho thuê sẽ được xác định trên cơ sở lấy tổng số
tiền nhận được chia cho số kỳ nhận trước tiền (thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho
thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê). Thông tư 200/2014/TT- BTC mới ban hành
bổ sung thêm trường hợp nếu thời gian cho thuê chiếm trên 90% thời gian sử dụng hữu ích
của tài sản hay bất động sản thì doanh nghiệp có thể lựa chọn phương pháp ghi nhận doanh

thu một lần đối với toàn bộ số tiền cho thuê nhận trước. Tuy nhiên Thông tư 200/2014/TTBTC cũng đưa ra những điều kiện ràng buộc chặt chẽ yêu cầu doanh nghiệp thực hiện nếu
muốn ghi nhận doanh thu một lần số tiền thuê nhận trước này. Cụ thể, Thông tư
200/2014/TT- BTC quy định:
- Bên đi thuê không có quyền hủy ngang hợp đồng thuê và doanh nghiệp cho thuê
không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp và dưới mọi hình
thức;

Trường Đại học Thăng Long

302


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

- Số tiền nhận trước từ việc cho thuê không nhỏ hơn 90% tổng số tiền cho thuê dự
kiến thu được theo hợp đồng trong suốt thời hạn cho thuê và bên đi thuê phải thanh toán toàn
bộ số tiền thuê trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm khởi đầu thuê tài sản;
- Hầu như toàn bộ rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê đã chuyển
giao cho bên đi thuê;
- Doanh nghiệp cho thuê phải ước tính được tương đối đầy đủ giá vốn của hoạt động
cho thuê.
Những ràng buộc này nhằm đảm bảo nguyên tắc thận trọng trong kế toán, bởi số tiền
thuê nhận trước từ khách hàng chính là bằng chứng chắc chắn về khả năng thu được lợi ích
kinh tế và được phép ghi nhận vào doanh thu, bên đi thuê không có quyền hủy ngang hợp
đồng và doanh nghiệp không phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp và dưới
mọi hình thức. Quy định mới này cũng giúp kế toán giảm thiểu thời gian và công sức trong
việc ghi nhận doanh thu cũng như tránh bỏ sót nghiệp vụ này so với trường hợp phải phân bổ
doanh thu trong suốt số kỳ nhận trước tiền thuê.
Đồng thời, Thông tư 200/2014/TT- BTC cũng yêu cầu các doanh nghiệp ghi nhận
doanh thu trên tổng số tiền nhận trước trong trường hợp này phải thuyết minh trên Báo cáo tài

chính về: “Chênh lệch về doanh thu và lợi nhuận nếu ghi nhận theo phương pháp phân bổ dần
theo thời gian cho thuê; và Ảnh hưởng của việc ghi nhận doanh thu trong kỳ đối với khả năng
tạo tiền, rủi ro trong việc suy giảm doanh thu, lợi nhuận của các kỳ trong tương lai.”
So sánh về phương pháp ghi nhận doanh thu từ hoạt động bán và cho thuê bất
động sản giữa Quyết định 15/2006/QĐ- BTC và Thông tư 200/2014/TT- BTC
Quyết định
15/2006/QĐ- BTC
1. Ghi nhận
Không có quy định
doanh thu bán bất về ghi nhận doanh thu
động sản
bán bất động sản đối với
doanh nghiệp là chủ đầu
tư. Các doanh nghiệp
thường áp dụng Chuẩn
mực kế toán số 15- Hợp
đồng xây dựng để ghi
nhận doanh thu bán bất
động sản

Thông tư 200/2014/TT- BTC

Bổ sung quy định ghi nhận doanh
thu bán bất động sản đối với doanh
nghiệp là chủ đầu tư, cụ thể:
- Không được ghi nhận doanh thu
bán Bất động sản theo Chuẩn mực kế
toán số 15 và không được ghi nhận
doanh thu đối với số tiền thu trước của
khách hàng theo tiến độ

- Nếu khách hàng có quyền hoàn
thiện nội thất của bất động sản theo đúng
thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách
hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận
doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần
xây thô
- Đối với bất động sản phân lô bán
nền, doanh thu được ghi nhận sau khi
chuyển giao đất nền.

Trường Đại học Thăng Long

303


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

2. Ghi nhận
Nếu doanh nghiệp
doanh thu từ hoạt cho thuê nhận trước tiền
động cho thuê bất cho thuê của nhiều năm
động sản
thì doanh thu từ cho thuê
sẽ được xác định trên cơ
sở lấy tổng số tiền nhận
được chia cho số kỳ nhận
trước tiền (thực hiện theo
nguyên tắc phân bổ số
tiền cho thuê nhận trước
phù hợp với thời gian

cho thuê)

Bổ sung thêm trường hợp nếu thời
gian cho thuê chiếm trên 90% thời gian
sử dụng hữu ích của tài sản hay bất động
sản thì doanh nghiệp có thể lựa chọn
phương pháp ghi nhận doanh thu một lần
đối với toàn bộ số tiền cho thuê nhận
trước. Nếu ghi nhận theo cách này đòi
hỏi doanh nghiệp phải tuần theo một số
ràng buộc chặt chẽ được nêu trong thông
tư và phải phải thuyết minh trên Báo cáo
tài chính

Tóm lại, những điểm mới kể trên trong Thông tư 200/2014/TT- BTC đã cho thấy
những nỗ lực của các nhà làm chính sách trong việc hoàn thiện một cách đồng bộ, nhất quán
các quy định về việc ghi nhận doanh thu bán và cho thuê bất động sản trong chế độ kế toán
với các tiêu chuẩn trong hệ thống chuẩn mực kế toán đã ban hành, tạo điều kiện thuận lợi cho
các doanh nghiệp dễ dàng áp dụng trong thực tiễn. Những quy định mới này cũng góp phần
làm tăng thêm độ tin cậy của các thông tin trên báo cáo tài chính, giúp các nhà đầu tư có cái
nhìn chính xác hơn về tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 14- “Doanh thu và thu nhập khác”, ban hành và
công bố theo Quyết định số 149/2001/QĐ- BTC ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ tài chính
[2]. Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 15- “Hợp đồng xây dựng”, ban hành và công bố
theo Quyết định số 165/2002/QĐ- BTC ngày 31/12/2012 của Bộ trưởng Bộ tài chính
[3]. Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05- “Bất động sản đầu tư”, ban hành và công bố
theo Quyết định số 234/2003/QĐ- BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ tài chính
[4]. Quyết định số 15/2006/QĐ- BTC của Bộ tài chính “Về việc ban hành Chế độ kế
toán doanh nghiệp” ban hành ngày 20/6/2006

[5]. Thông tư 200/2014/TT- BTC của Bộ tài chính về “Hướng dẫn Chế độ kế toán
doanh” nghiệp ban hành ngày 22/12/2014
[6]. Website: ; ;
DISCUSSES METHOD OF RECOGNIZING REVENUE FROM THE SALE AND
RENTAL OF REAL ESTATE ACCORDING TO CIRCULAR 200/2014/TT- BTC
Abtract: Circular 200/2014/TT-BTC on “Guiding business accounting regime”
issued by the Ministry of Finance to replace Decision 15/2006/QD-BTC is quitely timely and
meets the actual needs of the enterprises. The most notable point in Circular 200 was
suplement and improving revenue recognition priciples. These changes are considered more
respect for nature forms, contributes to the accuracy of information on the financial
statements. In this article, the writer refers to the method of recognizing revenue from the sale
and rental of real estate, one of fields which investors and real estate businesses interested in.
Keywords: revenue, revenue from the sale of real estate sale, revenue from rental of
real estate.
Trường Đại học Thăng Long

304


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

LỢI ÍCH VÀ RỦI RO PHÁT HÀNH CỔ PHIẾU CẤN TRỪ NỢ
TẠI CÁC CÔNG TY NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG
KHOÁN VIỆT NAM
Ths. Nguyễn Thanh Thủy
Khoa Kinh tế-Quản lý, Trường Đại học Thăng Long
Tóm tắt: Nhiều doanh nghiệp khi lâm vào tình trạng khó khăn về tài chính, phải đối
mặt với áp lực thanh toán các khoản vay thậm chí không còn khả năng thanh toán thì việc
phát hành cổ phiếu để cấn trừ nợ là một kỹ thuật hữu hiệu nhằm tái cơ cấu các khoản nợ, đạt
được cấu trúc vốn tối ưu. Hình thức này đã và đang diễn ra rất sôi động tại nhiều công ty

niêm yết trên thị trường chứng khoán. Bài viết đề cập đến những lợi ích và rủi ro tại doanh
nghiệp đi vay và cho vay dưới góc độ cung cấp thông tin trên báo cáo tài chính cũng như
công tác quản trị của doanh nghiệp trong bối cảnh tái cơ cấu kinh tế Việt Nam theo hướng
toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế nhằm nâng cao chất lượng tăng trưởng.
Trái phiếu có khả năng chuyển đổi không thuộc phạm vi đề cập trong bài viết này.
Từ khóa: tái cơ cấu nợ, cổ phiếu cấn trừ nợ
1. Sôi động tái cơ cấu nợ vay bằng phát hành cổ phiếu
Cấu trúc vốn của doanh nghiệp được hiểu đơn giản là sự kết hợp giữa nợ và vốn chủ
sở hữu trong tổng nguồn vốn mà doanh nghiệp có thể huy động được để hình thành nên tài
sản, tài trợ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh. Số liệu về tài sản và nguồn vốn của một
doanh nghiệp được phản ánh khái quát trên bảng Cân đối kế toán tại một thời điểm thể hiện
phương trình kế toán cơ bản: Tổng Tài sản = Tổng Nguồn vốn.
TÀI SẢN

NGUỒN VỐN

Tài sản ngắn hạn

Nợ phải trả

Tài sản dài hạn

Vốn chủ sở hữu

Tổng tài sản

Tổng nguồn vốn

Cấu trúc vốn tối ưu phụ thuộc vào đặc điểm ngành và chu kỳ tăng trưởng của doanh
nghiệp. Việc đàm phán với các chủ nợ để tái cơ cấu khoản nợ vay không có khả năng thanh

toán dưới hình thức hoán đổi nợ bằng cổ phiếu sẽ giúp doanh nghiệp đi vay tránh khỏi việc
phá sản. Thực chất của giải pháp này vừa làm tăng vốn điều lệ đồng thời “thổi bay” khoản nợ
quá hạn nên ngày càng được nhiều công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán lựa chọn
trong suốt giai đoạn từ năm 2013 đến nay, cụ thể:
Đầu năm 2013, Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo (ITA) đã phát
hành gần 116 triệu cổ phiếu để cấn trừ khoảng 1.160 tỉ đồng công nợ cho các chủ nợ.
Tính đến 30/6/2013, Tập đoàn Mai Linh (MLG) có lợi nhuận chưa phân phối bị âm
122,8 tỷ đồng, nợ phải trả tới 2.182 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ chỉ 707 tỷ đồng. Hội đồng
Quản trị Tập đoàn Mai Linh cũng tìm đến giải pháp này khi đề xuất với cổ đông phát hành

Trường Đại học Thăng Long

305


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

100 triệu cổ phiếu cho đối tác chiến lược để thanh toán nợ vay ngắn hạn và dùng cho đầu tư
phát triển.
Ngày 5/11/2013, đại hội cổ đông Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) lấy ý
kiến bằng văn bản đã thông qua phát hành 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ với quy mô 10.000 tỷ
đồng để cấn trừ công nợ và bổ sung nguồn vốn kinh doanh do áp lực trả nợ quá lớn. Tại thời
điểm 30/6/2013, nợ phải trả của KBC là 7.172 tỷ đồng, chiếm 60% tổng tài sản của công ty,
trong đó, nợ ngắn hạn gần 3.367 tỷ đồng. Tổng nợ vay ngắn và dài hạn gần 4.000 tỷ đồng. Đa
số khoản vay ngân hàng của KBC đều có lãi suất từ 15-18%/năm, trong khi hoạt động kinh
doanh liên tục thua lỗ từ quý 2/2012.
Cũng với phương thức này, Công ty cổ phần xi măng Hà Tiên 1 (HT1) là trường hợp
đầu tiên công ty con phát hành thành công cổ phiếu cấn trừ nợ cho công ty mẹ là doanh
nghiệp Nhà nước - Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam (Vicem) để xóa khoản nợ
1.200 tỉ đồng, tăng vốn điều lệ từ 1.980 tỉ đồng lên 3.180 tỉ đồng.

Nhiều nhà đầu tư đã không khỏi bất ngờ khi cuối năm 2014, Công ty cổ phần Quốc Cường
Gia Lai công bố kết quả chào bán riêng lẻ hơn 145 triệu cổ phiếu (lớn hơn số lượng cổ phiếu
đang niêm yết) để hoán đổi trái phiếu và cấn trừ công nợ trên 1.400 tỉ đồng cho các chủ nợ,
trong đó chủ yếu là cấn trừ công nợ (128 triệu cổ phiếu), đồng thời tăng vốn lên gấp đôi .
Ngoài ra, những doanh nghiệp đã đi tiếp và đẩy phương thức phát hành cổ phiếu cấn
trừ công nợ thành trào lưu phải kể đến là CTCP thương mại, dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân
(HQC), CTCP Đầu tư Địa ốc Khang An (KAC), hay CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng
(NDN), Vinalines được chấp thuận chuyển hơn 5.000 tỉ đồng nợ Vietinbank thành vốn cổ
phần, Công ty Cổ phần Thủy sản Phương Nam đã phát hành thêm để cấn trừ nợ vay tại Ngân
hàng Liên Việt và Ngân hàng An Bình, còn Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội (SHB) thì trở thành
chủ sở hữu của Công ty Cổ phần Thủy sản Bình An khi doanh nghiệp này hầu như không thể
trả được nợ nữa...
2. Lợi ích và rủi ro từ phát hành cổ phiếu cấn trừ nợ
2.1 Đối với doanh nghiệp đi vay
2.1.1 Lợi ích đạt được
Dễ dàng nhận thấy phương thức này thường diễn ra ở các doanh nghiệp có vốn hóa
lớn, có sử dụng đòn bẩy tài chính như các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên rất dễ
được chấp nhận bởi các lý do cơ bản sau:
Thứ nhất, sau khi phát hành thành công số cổ phiếu để đổi nợ này sẽ mang lại lợi ích
cho cả đôi bên với Báo cáo tài chính “đẹp” hơn rất nhiều, giúp làm đẹp các hệ số tài chính đủ
để “lọt cửa” cấp hạn mức tín dụng lớn ở các ngân hàng, các tổ chức tài chính, nhà cung cấp và
nhà đầu tư. Cụ thể: bên phần Nguồn vốn của bảng Cân đối kế toán một phần nợ sẽ chuyển
thành vốn chủ sở hữu, cơ cấu nguồn vốn sẽ thay đổi, tỷ trọng nợ phải trả/nguồn vốn giảm còn
tỷ trọng vốn chủ sở hữu/nguồn vốn tăng giúp cải thiện khả năng tự tài trợ, tính độc lập tự chủ
về tài chính của doanh nghiệp phát hành. Các chỉ tiêu đánh giá về khả năng thanh toán của
doanh nghiệp cũng được thay đổi theo chiều hướng tích cực. Như vậy với cách thức “vốn hóa
nợ” để tái cơ cấu nợ vay ở các doanh nghiệp đã góp phần tạo ra thay đổi về “chất” trong cấu
trúc vốn của doanh nghiệp phát hành.
Trường Đại học Thăng Long

306


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

Thứ hai, công ty đi vay sẽ giảm được một khoản đáng kể chi phí lãi vay, tập trung vốn
cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Do lãi vay là yếu tố chi phí trước thuế nên sử dụng nợ
giúp doanh nghiệp tiết kiệm thuế tuy nhiên điều này sẽ không còn ý nghĩa nữa đối với những
doanh nghiệp nào được ưu đãi hay vì lý do gì đó mà thuế thu nhập ở mức thấp. Thực tế nhiều
doanh nghiệp khi gặp khó khăn về tài chính nếu chậm thời gian trả nợ gốc và lãi còn phải
gánh thêm khoản phạt do trả chậm từ phía chủ nợ. Như vậy, trong bối cảnh khó khăn về vốn
doanh nghiệp lại rơi vào vòng luẩn quẩn nợ và trả nợ, gây áp lực không nhỏ với các doanh
nghiệp, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp trong mắt nhà đầu tư, khách hàng, nhà cung
cấp, nhân viên...
Thứ ba, phương thức này dễ thực hiện hơn so với việc phát hành thêm ra công chúng
do chủ nợ thường là “người quen” như cổ đông nội bộ, cổ đông lớn có mối liên hệ góp vốn
mật thiết hoặc sở hữu chéo lẫn nhau. Với tỷ trọng nắm giữ số cổ phần lớn trong tay, quyền
biểu quyết cao thì phương thức phát hành này dễ dàng được thông qua tại các đại hội cổ đông
thường niên hoặc bất thường của doanh nghiệp.
2.1.2 Rủi ro
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích đạt được thì giải pháp này cũng ẩn chứa những rủi
ro nhất định như:
Thứ nhất, các cổ đông phải chấp nhận việc pha loãng cổ phiếu, giảm quyền lợi của các
cổ đông hiện hữu. Nhiều cổ đông đã ngỡ ngàng vì việc tăng vốn ồ ạt của doanh nghiệp, trong
đó việc phát hành cổ phiếu tăng vốn để xóa nợ trong một số trường hợp được xem như một kỹ
thuật nhằm tăng tỉ lệ nắm giữ, sở hữu, thay đổi cơ cấu cổ đông. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng
tình hình thị trường để thực hiện chào bán cho các đối tác và người liên quan có lợi như các
chủ nợ là cổ đông nội bộ.
Thứ hai, việc nhiều doanh nghiệp liên tục thực hiện các đợt chào bán riêng lẻ với khối
lượng lớn đã và đang làm phát sinh nhiều rủi ro liên quan đến khả năng giám sát, quản trị. Khi

quy mô doanh nghiệp bất ngờ “phình to”, rủi ro về quản lý, quản trị khi trình độ chưa theo kịp
là điều tương đối dễ hiểu. Cơ cấu cổ đông mới sẽ đa dạng, có thể xuất hiện những xung đột
trong quản lý, mâu thuẫn văn hóa doanh nghiệp.
Thứ ba, về mặt bản chất thì sau khi chuyển đổi nợ thành vốn chủ sở hữu này doanh
nghiệp vẫn gặp rất nhiều khó khăn do việc phát hành thêm cổ phiếu không thu được bằng tài
sản phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Nếu doanh nghiệp sau cấn trừ nợ hoạt động
không hiệu quả hoặc sau thời gian hạn chế chuyển nhượng cổ phần, cổ đông có thể ồ ạt thoái
vốn thì vòng xoay ứng vốn - nợ - cấn trừ nợ lại bắt đầu, sự tăng giảm vốn thất thiệt này cùng
những bất minh trong việc sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến uy tín và hoạt động của doanh
nghiệp trên thị trường.
2.2 Đối với doanh nghiệp cho vay
Đối tượng cho doanh nghiệp vay có thể là các tổ chức, cá nhân như: ngân hàng, các
công ty tài chính, các cổ đông nội bộ, nhà cung cấp...Khi thực hiện cấn trừ nợ bằng cách hoán
đổi số lượng cổ phần sở hữu thì yêu cầu đặt ra là doanh nghiệp phát hành phải có ý kiến chấp
thuận của đơn vị, cá nhân chủ nợ và có quyết định của Đại hội cổ đông thông qua phương án
chào bán, trong đó xác định rõ số lượng cổ phiếu dự kiến chào bán, danh sách các chủ nợ và
khoản nợ của từng chủ nợ được hoán đổi, phương pháp xác định và tỷ lệ hoán đổi.
Trường Đại học Thăng Long

307


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

2.2.1 Lợi ích
Nếu như doanh nghiệp đi vay thực hiện cấn trừ nợ, chuyển đổi khoản nợ thành vốn
chủ sở hữu sẽ tác động lên phần nguồn vốn của bảng Cân đối kế toán làm thay đổi tỷ trọng
giữa nợ phải trả với vốn chủ sở hữu thì đối với các doanh nghiệp cho vay việc chuyển đổi vai
trò từ chủ nợ thành chủ sở hữu sẽ làm thay đổi nội dung, cơ cấu phần tài sản của bảng Cân đối
kế toán.Nghiệp vụ này phát sinh sẽ chuyển khoản nợ phải thu thành khoản đầu tư, kế toán sẽ

hoàn nhập hoặc không phải trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi giúp các doanh nghiệp cho
vay thành công trong việc xử lý nợ đặc biệt là nợ xấu để có báo cáo tài chính “đẹp” hơn với
các chỉ số tài chính hấp dẫn.
Bên cạnh đó, sau khi trở thành cổ đông các đơn vị này là đối tác có thể tiếp cận, giám
sát hoạt động kinh doanh và tái cơ cấu doanh nghiệp đầu tư, từng bước nâng cao hiệu quả
hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận.
2.2.2 Rủi ro
Cũng giống như doanh nghiệp đi vay, các doanh nghiệp cho vay khi trở thành đồng
chủ sở hữu có thể nâng dần tỷ lệ biểu quyết và phải đối mặt với những khó khăn nhất định về
chính sách quản trị chiến lược, về tham gia tiếp quản lĩnh vực kinh doanh mới hoặc những
xung đột trong văn hóa doanh nghiệp, tâm lý và lợi ích nhóm.
Trong nhiều trường hợp, cổ đông bất đắc dĩ do chuyển từ chủ nợ mà thành có thể mất
cả chì lẫn chài do hạn chế trong việc giám sát vốn sau phát hành và do doanh nghiệp được đầu
tư hoạt động không hiệu quả.
3. Kết luận
Trào lưu hoán đổi nợ bằng cách phát hành cổ phiếu khi doanh nghiệp khó khăn về khả
năng thanh toán giúp doanh nghiệp đi vay thoát khỏi áp lực trả nợ để có thể vực dậy hoạt
động sản xuất kinh doanh. Từ phân tích thực trạng, lợi ích cũng như những hệ lụy đi kèm ở
trên, doanh nghiệp đi vay và cho vay cần cân nhắc lựa chọn phương án khi xử lý khoản nợ.
Trên thực tế hiện nay, doanh nghiệp hoàn toàn có thể thực hiện tái cơ cấu các khoản
nợ dưới hình thức như: duy trì khoản nợ cũ nhưng sửa đổi các điều khoản của hợp đồng vay
(số tiền gốc phải trả vào ngày đáo hạn, cơ cấu lại kỳ hạn trả nợ, điều chỉnh lãi suất cho vay về
mức hợp lý, miễn giảm lãi quá hạn, trong hạn ...) hoặc thỏa thuận trả khoản nợ vay thấp hơn
giá trị ghi sổ.
Về phía chính phủ cần có biện pháp siết chặt việc tăng vốn của doanh nghiệp bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của cổ đông hiện hữu, đảm bảo sự minh bạch của thị trường tài
chính bằng cách tăng các cơ chế quản lý cả tiền kiểm lẫn hậu kiểm (phương án tăng vốn,
thuyết minh chi tiết tình hình sử dụng vốn có xác nhận của kiểm toán) sẽ góp phần đáng kể
tạo sân chơi thực sự công bằng cho nhà đầu tư.
Abstract: Many Vietnamese companies on the stock market are getting into difficult

financial situation, facing pressure to pay loans or even no longer solvency, the issuance of
shares for debt clearing is an effective technique to restructuring of debts and achieve optimal
capital structure . This form has been using effectively in many companies listed on the stock
market . The article mentions the benefits and risks in corporates borrowing and lending in

Trường Đại học Thăng Long

308


Kỷ yếu công trình khoa học 2015 - Phần I

the context of Vietnames economic restructuring towards globalization and international
integration in order to improve the quality of growth.
Keywords: debt restructuring, issue shares for debt clearing
4. Tài liệu tham khảo
[1]. IASB (2011), International Accounting Standard 39.
[2]. Thời báo kinh tế Việt Nam, 14-11-2013, Đua nhau phát hành cổ phiếu cấn trừ
nợ,
3. Lê Mỹ, 23-10-2014, Trào lưu cổ phiếu hoán đổi nợ,

Trường Đại học Thăng Long

309