ĐỀ CƯƠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1

TH TRNG BT NG SN
CU 1:BT NG SN L Gè? C TNH CA BT NG SN. CHNG
MINH BDS L TI SN KHễNG TH DI DI C
a. Kn
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đấtđai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử
dụng của bất động sản nh hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát
nớc, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy,phòng cháy, thông tin .v.v...
b. c tớnh ca BDS
(1). C vị trí cố định, không di chuyển đợc
Đặc tính này có ảnh hởng lớn đến việc đầu t vì nếu không có thị trờng
tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa
rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy ngời ta thờng nhắc "vị trí,
vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển
kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng
khu vực có địa điểm của bất động sản.
(2) Tính lâu bền
Đất đai là thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai nh xói
lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần
phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt khi trong điều kiện thị trờng và trạng thái vận hành đều bình thờng
mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đợc từ bất động
sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi
các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và h hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm
an toàn cho việc sử dụng. Trong trờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo,
nâng cấp công trình mà lại thu đợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu t xây
mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" đợc mấy lần tuổi thọ kinh tế.
(3) Tính thích ứng
Lợi ích của công trình đợc sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp

thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trng của công
trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu t.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách
hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu t rất
quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản.
(4). Tính dị biệt
Trên thị trờng bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau
và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng
cũng có hớng và tầng khác nhau.

1

1


2

Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của ngời đầu t, ngời sử dụng, kể cả
kiến trúc s, mỗi ngời đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trờng bất động
sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau nh các
hàng hoá khác.
(5) Tính chịu ảnh hởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên
chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa
ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan
hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì
không thể di chuyển đợc nên bất động sản khó mà tránh đợc ảnh hởng của
các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn nh các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ,

thuế .v.v...
(6) Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn
đầu t vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhng đầu t trực tiếp vào
nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu t phát triển xây dựng
rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nh ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi
phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy,
chữa cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v.. Nói chung chi phí quản lý nhà cho
thuê thờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao
hoặc ngời thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là cha kể
những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật s.v.v...

(7) Tính ảnh hởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu t mở mang đờng xá, công viên, trờng học v.v... có
thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh
nghiệm chứng tỏ nếu dự báo đợc chính xác sự đầu t lớn của chính phủ vào
kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu t (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản
trớc một bớc thì có thể thành công rất lớn.

2

2


3

Câu 2: THị trờng bds là gì? đặc tính và chức năng của
thị trờng bds
a.
-

-

-

b.
-

-

-

Kn
Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản
đạt đợc tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất
định.
Thị trờng bất động sản bao gồm 3 thị tr ờng nhánh: Thị trờng
mua bán; thị trờng cho thuê bất động sản ; thị trờng thế chấp
và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trờng
thì thị trờng bất động sản có 3 cấp, gồm :
+ Thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho
thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trờng đất đai);
+ Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng công trình để bán
hoặc cho thuê;
+ Thị trờng cấp III: Là thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại công
trình đã đợc mua hoặc thuê.
đặc tính của thị trờng bds
Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền lợi
chứa trong BấT độNG SảN đó chứ không phải bản thân đất đai và

công trình. Thông thờng thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế,
chẳng hạn nh qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v... tức là có
tính tơng đối chứ không phải tuyệt đối.
Thị trờng mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di
chuyển đợc của bất động sản. Trong mỗi nớc, mỗi đô thị, thậm
chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trờng bất động sản có những
điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác
nhau.
Cần đến dịch vụ của các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao
bất động sản thờng có giá trị cao, số đông khách hàng muốn
mua cho mình dùng, mà một đời ngời lại chẳng có mấy lần mua
sắm nh vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết là khoảng 3-4 lần),
do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các
chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá .v.v.
3

3


4
-

c.
(1)

(2)

(3)

(4)

a.

Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc
quyền trên thị trờng.
Chức năng của thị trờng bất động sản
Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản. Vì tài nguyên
đất đai có hạn, chu kỳ đầu t phát triển bất động sản lại dài và
thờng chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trờng, do đó cần
có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản
thông qua cơ chế giá cả.
Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trờng bất động sản.
Sự biến động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây
gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu đợc trong tơng lai;
- ảnh hởng chính sách thuế của Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu ngời tiêu dùng.
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu. Có hai
phơng thức sau đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử
dụng bất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành
nhà cho thuê hoặc ngợc lại;
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá
bán nhà thờng tơng đơng với 300-400 lần giá thuê tháng,
nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng
tăng lên; hoặc nh giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách
sạn và nhà ở cũng đợc cho thuê làm văn phòng .v.v...
Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung.
Câu 3: kinh doanh bds là gì? nguyên tắc kinh doanh bds?

điều kiện kinh doanh bds ( điều kiện chủ thể tham gia kd bds
và điều kiện bds đợc đa vào kinh doanh)
Kinh doanh bds
Hot ng kinh doanh bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn
v kinh doanh dch v bt ng sn.

4

4


5

- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh
bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới
bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý
bất động sản.
b. nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng
trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản
thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định
của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.
c. điều kiện kinh doanh bất động sản

1. điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh
bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động
sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều này.
(Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có
ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh
dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ
định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
5

5


6

-













sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu
có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng
chỉ định giá bất động sản.)
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký
kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất
động sản.
2. điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện
sau đây:
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo
quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã
qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong
hợp đồng;
Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền
sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công
trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết
kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây
dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu
bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án
khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công

nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ
dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây
6

6


7













dng ó c phờ duyt i vi nh, cụng trỡnh xõy dng hỡnh thnh
trong tng lai.
Quyn s dng t a vo kinh doanh phi cú cỏc iu kin sau õy:
Thuc i tng c phộp kinh doanh;
Cú giy t hp phỏp chng minh quyn s dng t theo quy nh ca
phỏp lut;
Khụng cú tranh chp;
Trong thi hn s dng t;
Khụng b kờ biờn thi hnh ỏn hoc chp hnh quyt nh hnh

chớnh ca c quan nh nc cú thm quyn;
Trng hp chuyn nhng, cho thuờ quyn s dng t thuc d ỏn
khu ụ th mi, d ỏn khu nh , d ỏn h tng k thut khu cụng
nghip thỡ phi cú cỏc cụng trỡnh h tng tng ng vi ni dung v
tin ca d ỏn ó c phờ duyt.
Cỏc bt ng sn khỏc theo quy nh ti im c khon 1 iu 6 ca Lut
ny c a vo kinh doanh phi cú iu kin theo quy nh ca
Chớnh ph.
Câu 4: vai trò quản lý nhà nớc trong kinh doanh bất động sản
1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn
định và có hiệu lực
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan
3. Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản
4. Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ
tục định giá đất
5. Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng dữ liệu về
bất động sản

-

Câu 5: tính chất, đặc điểm của thị trờng bds
Tách biệt về hàng hóa và địa điểm giao dịch
thị trờng mang tính khu vực
là thị trờng không hoàn hảo
cung và cầu thị trờng BDS ít co dãn
phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nớc
7

7

8

câu 6: 1 số giảI pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị
trờng bds ở vn
a. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và
khung pháp lý để quản và phát triển thị trờng bất động sản;
b. Khẩn trơng hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch đô thị chi tiết,hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
c. Tổ chức cơ quan đăng ký và định giá đất để đảm bảo các
giao dịch bất động sản đợc pháp luật bảo hộ, bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của ngời tham gia thị trờng bất động sản;
d. Sửa đổi bổ sung các sắc thuế, chế độ thu và phí liên quan
đến đất đai, bất động sản;
e. Khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng thơng mại
tham gia vào các hoạt ộng của thị trờng bất động sản;
f. Lập quỹ hỗ trợ đầu t phát triển nhà, thực hiện hỗ trợ cho
các đối tợng chính sách,ngời nghèo, thu nhập thấp mua nhà;
g. Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, hỗ trợ vốn đầu t cho các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản mới thành lập;
h. Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản.
a.

câu 7: thị trờng là gì? chức năng của thị trờng
kn:
- Thị trờng là nơi ngời mua và ngời bán tự tìm đến với nhau
qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận đợc lời giải đáp mà mỗi
bên cần biết.

- Thị trờng là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá
hữu hình lẫn vô hình;
- Thị trờng là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng
hoá, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua và ngời bán, giữa
sản xuất và lu thông, giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu
mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;
- Thị trờng thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại
hàng hoá, tức là thể hiện đặc trng bản chất của thị trờng. Mọi
8

8


9

hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoả mãn yêu
cầu của ngời tiêu dùng vì ngời tiêu dùng là nhân vật chủ đạo
của thị trờng.

9

9


10
b.
(1)

(2)

(3)

(4)

Chức năng của thị trờng
Chức năng trao đổi
Khi mua bán ngời ta chuyển nhợng quyền sở hữu đối với
hàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến
việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hớng của yêu cầu
tiêu dùng .
Chức năng điều tiết
Thị trờng hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật
cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều
tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực
của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp,
không những điều tiết kết cấu và số lợng của hàng hoá mà còn
tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là
chức năng quan trọng nhất của thị trờng.
Chức năng thông tin
Thị trờng phát ra các loại thông tin đến ngời sản xuất,
ngời kinh doanh (môi giới) và ngời tiêu dùng nh thông tin về
cung cầu, về chất lợng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và
về tỷ suất lợi nhuận .v.v... Khi trình độ công nghệ thông tin của xã
hội đợc nâng cao thì chức năng thông tin của thị trờng càng
đợc tăng cờng, nhạy bén.
Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trờng phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực
kinh tế, các ngành, địa phơng và doanh nghiệp đều trở thành
một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nớc, tiến
tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trờng là hệ

thống mở.

10

10


11

a.

b.
-

Câu 8: cầu bds là gì? phụ thuộc yếu tố nào?
Kn
Cầu về bất động sản là số lợng bất động sản mà ngời mua sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhau
trong một khoảng thời gian nhất định
Cầu bất động sản phụ thuộc các yếu tố
Thu nhập của ngời tiêu dùng ( I )
Giá cả của bất động sản thay thế (Py)
Thị hiếu đối với bất động sản (T)
Sự thay đổi của dân số (N)
Các chính sách và quy định của Chính phủ (G)
Các kỳ vọng (E)
QxD,t = f ( Px ,t , I t , Py ,t , Tt , Gt , N t , E...)
QxD,t

11

: Lợng cầu về bất động sản X trong thời gian t
Px,t: Giá bất động sản X trong thời gian t
It: Thu nhập của ngời tiêu dùng trong thời gian t
Py,t: Giá của bất động sản có liên quan trong thời gian t
Tt: Thị hiếu của ngời tiêu dùng trong thời gian t
Gt: Chính sách của Chính phủ trong thời gian t
Nt: Dân số trong thời gian t
E: Các kỳ vọng

11


12

a.

b.







Câu 9: cung bds là gì? các yếu tố ảnh hởng tới cung bds
Kn
Cung về bất động sản là số lợng bất động sản mà ngời bán sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng bán ở các mức giá khác nhau
trong một khoảng thời gian nhất định

Các yếu tố ảnh hởng tới cung bds
Giá của các yếu tố đầu vào (Pi)
Chi phí đầu vào S
Chi phí đầu vào S
Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G)
Chính sách của Chính phủ về: quyền sở hữu bất động sản, chính
sách thuế, chính sách quy hoạch đất đai có ảnh hởng quan
trọng đến quyết định cung ứng bất động sản.
Các kỳ vọng (E)
Mọi mong đợi về sự thay đổi giá của bất động sản, giá của các
yếu tố đầu vào, quyền sở hữu bất động sản, chính sách thuế.. đều
có ảnh hởng đến cung bất động sản.
Câu 10: trình bày nội dung thông tin bất động sản. vd
1. Loi bt ng sn:
Nờu c th loi bt ng sn: cn h chung c, bit th, nh lin
k hay nh vn..; vn phũng, ca hng, siờu th, ch, khỏch
sn, nh ngh hay nh tr..; h tng khu cụng nghip hay nh
xng, nh mỏy, kho, bói..; loi t (t , t KCN, t lm mt
bng sn xut kinh doanh...).
2. V trớ bt ng sn:
a) i vi nh , cụng trỡnh xõy dng..: nờu c th s nh,
ngỏch, ngừ (hm), ng ph (thụn), phng (xó), qun (huyn),
thnh ph (tnh);
b) i vi nh chung c: (ghi cn h s, tng s, nh chung c
s, khu ụ th, phng, qun, thnh ph);
c) i vi bt ng sn hỡnh thnh trong tng lai: (ghi: lụ t,
bit th s, cn h s, chung c s, d ỏn, khu ụ th, phng,
qun, thnh ph. Khuyn khớch cú s v trớ kốm theo).
12

12


13

3. Thông tin về quy hoạch:
a) Quy hoạch chi tiết của dự án hoặc mô hình.
b) Thông tin liên quan đến bất động sản (tình hình giải phóng mặt
bằng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… (nếu có).
4. Quy mô, diện tích của bất động sản:
a) Đối với nhà ở, nhà chung cư: (ghi: tổng diện tích đất, diện tích
xây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng …).
b) Đối với đất: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử
dụng đất, số tầng được phép xây dựng…).
c) Đối với hạ tầng khu công nghiệp: (ghi: tổng diện tích đất, mật
độ xây dựng, diện tích xây dựng, diện tích giao thông, đất cây
xanh, diện tích công trình công cộng…).
5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của
bất động sản:
(nêu cụ thể: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái;
công năng sử dụng bất động sản theo thiết kế ban đầu; ảnh chụp
toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có); cấp, hạng
công trình, năm xây dựng, chất lượng hiện tại…).
6. Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, cấp
thoát nước, thông tin liên lạc, giao thông, nhà trẻ, trường
học, chợ, bệnh viện…).
7. Tình trạng pháp lý của bất động sản, nêu tình hình hồ sơ,
giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và
giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về
sở hữu, sử dụng bất động sản (nếu có).

8. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản (nếu có):
9. Giá bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê:
10. Quyền và lợi ích của người có liên quan:
11. Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ
sử dụng bất động sản và các thông tin khác (nếu có).
13

13


14

(1)

Câu 11: phân tích u và nhợc điểm trong đầu t kinh doanh bất
động sản
u điểm của đầu t bất động sản
* Kinh doanh bất động sản có lợi thế về mặt đóng thuế trong
những năm đầu
* Kinh doanh bất động sản dễ vay đợc tiền của các tổ chức
tiền tệ vì ngời vay có bất động sản để thế chấp, làm bên cho
vay an tâm về khả năng thu hồi vốn. Mặt khác thu nhập từ tiền
thuê nhà tơng đối ổn định, bảo đảm bên vay có thể trả nợ đúng
hạn. Do vậy, các tổ chức tiền tệ có thể cho vay thế chấp đạt đến
tỷ lệ khá cao, nói chung trong khoảng 70-80%, them chí còn kèm
thêm u đãi về lãi suất.
* Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh h ởng
lạm phát. Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó
cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên, cho nên ng ời ta

nói đầu t bất động sản mang tính tăng giá trị. Vì bất động sản là
nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế
có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn đợc bảo tồn,
gọi là có tính giữ giá trị.
* Kinh doanh bất động sản nâng cao cấp bậc uy tín của
ngời đầu t vì họ có tài sản vững chắc, chứng minh đợc thực
lực trong giao dịch đầu t.

14

14


15
(2)

(1)
(2)

(3)

(4)

Nhợc điểm của đầu t bất động sản
- Kém tính chuyển đổi thành tiền. Vì bất động sản không thể
di chuyển đợc, quá trình tiêu thụ khá phức tạp mất thời gian , chi
phí giao dịch cao nên khi cần thì khó mà chuyển đổi thành tiền
đợc nhanh, làm cho ngời đầu t có khi không kịp huy động
tiền để trả nợ quá hạn, bị lâm vào cảnh phá sản;
- Đòi hỏi vốn đầu t lớn

- Chu kỳ thu hồi vốn đầu t khá dài: Vốn đầu t phát triển
cũng phải 3-5 năm mới thu hồi đợc, còn vốn đầu t kinh doanh
thì chu kỳ thu hồi vốn còn dài hơn nhiều, nhanh cũng phải 8-10
năm, thậm chí 20-30 năm hoặc dài hơn.
- Cần có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm kinh doanh.
Câu 12: nêu và phân tích nét chính về thực trạng bất động
sản ở VN
Xây dựng đợc hệ thống pháp lý về bất động sản.
Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở trong những năm gần đây đã đợc tiến hành
khẩn trơng, góp phần tăng cờng công tác quản lý đất đai. Đây
là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trờng chuyển quyền
sử dụng đất đai.
Các chơng trình phát triển nhà ở cũng nh các chính sách hỗ
trợ vốn cho các hoạt động phát triển nhà ở cho các địa phơng,
chính phủ đã cho phép các địa phơng sử dụngphần lớn nguồn
tiền thu về sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị
và lo nhà cho ngời có thu nhập thấp. Chính phủ cũng cho phép
các địa phơng giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà thuộc
sở hữu Nhà nớc dùng cho các phơng án phát triển và cải tạo
nhà ở.
Hiện nay ở nớc ta đang tồn tại song song cả thị trờng bất động
sản chính thức do Nhà nớc quản lý và thị trờng bất động sản
không chính thức.
Đánh giá thực trạng thị trờng bất động sản ở n ớc ta hiện
nay đã khẳng định một số yếu tố làm xuất hiện, tồn tại và phát
triển thị trờng bất động sản không chính thức là:
- Luật đất đai, Bộ Luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc
hình thành thị trờng bất động sản thông qua việc xác lập quyền
mua và bán quyền sử dụng đất đai, nhng việc chuyển dịch về

15

15


16

đất từ ngời bán sang ngời mua thì lại cha đợc thực hiện
qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký bất động sản, ch a có một
hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Luật, Bộ luật có thể đi vào cuộc
sống.
- Thị trờng Bất động sản nớc ta về cơ bản là thị tr ờng
không chính thức do hầu hết các bất động sản không có đầy đủ
điều kiện pháp lý khi tham gia vào các giao dịch dân sự nh bán
quyền sử dụng đất, nhà, thế chấp , cho thuê ... Trong khi đó việc
hợp thức hoá rất khó khăn, thủ tục phức tạp rờm rà, giá các thuế
phí lại quá cao.
- Các quyền của ngời mua và ngời bán quy định ch a rõ
ràng.
- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen,
không đợc xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc
chuyển quyền sử dụng đất.
- Yếu tố tâm lý tập quán cũng là nguyên nhân tác động
không nhỏ đến các biến động phức tạp trên thị trờng bất động
sản. Tâm lý phổ biến của ngời Việt Nam là muốn đợc sở hữu
nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những ngời có thu nhập
trung bình cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn nhà đơn
giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai.
Trong điều kiện đó, chủ trơng về quy hoạch đô thị không cho
phép quy hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lý, làm mất

cân bằng trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy giá đất
luôn luôn có xu hớng tăng nhanh hơn giá nhà.
- Vai trò điều tiết thị trờng của Nhà n ớc ch a đ ợc xác
định trong việc quản lý giá mua, giá bán, tổ chức mua bán, giúp
cho ngời mua ngời bán gặp gỡ nhau, tổ chức cung cấp các
thông tin về nhà đất, việc đăng ký thống kê và việc thực thi các
trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về nhà và
đất.
- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà ở khu vực đô thị còn quá chậm.
- Thiếu sự kiểm soát thờng xuyên và có hệ thống về quản
lý và sử dụng đất.
- Nhà nớc cha thực hiện các bớc để chính thức hoá thị
trờng bất động sản trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua
bán nhà, đất là một nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan
16

16


17

ngày một gia tăng.
- Có một nghịch lý về cung - cầu bất động sản hiện đang tồn
tại
- Còn có sự khác nhau giữa việc chuyển dịch nhà ở và
chuyển quyền sử dụng đất
- Chơng trình truyền thông cho khách hàng cha đầy đủ
(1)

(2)

(3)

(4)

Câu 13: trình bày quyền sở hữu bất động sản. VD
Định nghĩa
Quyền sở hữu là quyền đợc ghi nhận và bảo vệ của pháp
luật đối với một chủ thể đợc tự do chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt quyền sở hữu. Trong đó:
- Quyền chiếm hữu là quyền đợc pháp luật bảo vệ nhằm
giám sát thực tế đối với bất động sản.
- Quyền sử dụng là quyền đợc pháp luật bảo vệ để khai
thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi
ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các
hình thức khác.
- Quyền định đoạt là quyền đợc pháp luật bảo vệ trong việc
quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Các hình thức sở hữu về bất động sản
Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản:
- Sở hữu Nhà nớc (chủ sở hữu là Nhà nớc);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc
cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
Quyền của chủ sở hữu bất động sản
Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà
không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích ngời
khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển
nhợng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.

Xác lập quyền sở hữu bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản đợc xác lập khi một pháp
nhân tạo đợc một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc
do mua bán, chuyển nhợng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc
hoặc phán quyết của toà án.
17

17


18
(5)

Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ
bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo
quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
hoặc phán quyết của toà án.

18

18


19

a.
-

-

b.
(1)

câu 14: trình bày các loại hình đầu t bất động sản. khi đầu t
bds gặp những rủi ro gì?
Các loại hình đầu t bất động sản
Đầu t phát triển bất động sản : bắt đầu từ mua quyền sử dụng
đất rồi thuê thiết kế và xây dựng loại công trình có thể thoả mãn
yêu cầu của một số ngời mua nào đó, tiếp đó đem sản phẩm
công trình ra bán trên thị trờng, tức là chuyển nhợng sản phẩm
cho nhà đầu t khác hoặc cho ngời mua tự dùng, qua đó mà
thu hồi vốn đầu t và kiếm lãi.
Đầu t kinh doanh bất động sản: có thể do chính ngời đầu t
phát triển bất động sản thực hiện hoặc do ngời đầu t thứ hai
tiến hành đối với sản phẩm công trình vừa xây dựng xong hoặc có
sẵn. Ngời này mua bất động sản rồi cho ngời sử dụng thuê,
qua đó mà có thu nhập thờng xuyên và ổn định. Đến lúc nào đó
ngời chủ bất động sản này lại có thể chuyển nhợng bất động
sản cho ngời đầu t khác, qua đó mà kiếm lãi.
Rủi ro khi đầu t kinh doanh bất động sản
Rủi ro hệ thống
* Ngời đầu t rất khó phán đoán và đối phó các rủi ro hệ thống
nh rủi ro do lạm phát, do cung cầu thị trờng, rủi ro về chuyển
đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tai hoạ gây ra.
* Do lạm phát
* Do cung cầu của thị trờng. Để đối phó với rủi ro này,
ngời đầu t cần theo dõi sát kinh tế địa phơng và tiến hành
phân tích tỉ mỉ kết quả đầu t để đa ra quyết định phù hợp và
kịp thời.

* Rủi ro chu kỳ
* Do khó chuyển nhanh thành tiền. Khi cần đến tiền một
cách gấp gáp, muốn bán nhà vội vàng thì giá bán bị thấp, lỗ nhiều
nên vốn đầu t bị sút giảm nhanh;
* Do lãi suất tiền vay.
* Do chính sách thay đổi.
* Do yếu tố chính trị. nh chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi
công .v.v... Rủi ro loại này không chỉ ảnh hởng trực tiếp đến thị
trờng bất động sản, thậm chí huỷ hoạ cả bản thân bất động sản
mà còn gây ảnh hởng đến toàn bộ nền kinh tế hoặc nhiều thị
trờng có liên quan khác, đến lợt chúng lại ảnh hởng đến thị
trờng bất động sản;
19

19


20

(2)



a.
1)

2)

* Do các tai hoạ nh cháy nổ và các thiên tai gây ra. Để hạn
chế hậu quả này, nhà đầu t đã đóng các loại phí bảo hiểm

nhng dù sao thì bảo hiểm cũng không phải vạn năng, bao trùm
đợc hết và bù đắp đủ.
Rủi ro cá biệt
Phần lớn các rủi ro cá biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai
nhân tố nào đó của thị trờng, chẳng hạn định giá sai, dự đoán
sai thị hiếu ngời tiêu dùng, chọn địa điểm thiếu chính xác .v.v.
Ngoài ra còn có những biến động trên thị trờng nói chung,
chẳng hạn xuất hiện cơ may mới trên thị trờng khác mà nhà đầu
t bất động sản lại bị buộc chặt vào dự án đã triển khai, không
thể tận dụng đợc, hoặc là dòng vốn đầu t chuyển h ớng về
đó làm cho khó huy động vốn vào thị trờng bất động sản hoặc
nh do quản lý sơ suất, nhà đầu t bị lừa đảo hoặc dính vào các
vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn của mà bị thiệt hại lớn .v.v...
Thị trờng bất động sản là thị trờng động, rủi ro nhiều. Khi
phân tích đánh giá thị trờng cần hết sức khách quan, không nên
quá say sa với các mặt thuận lợi, đa ra những kết luận khá lạc
quan. Nhng cũng nên nhận thức rằng rủi ro lớn nhất là rủi ro do
không hành động gì cả. Ngời đầu t bất động sản, nhất là đầu
t phát triển, thờng đợc xem là ngời mạo hiểm. Thực ra họ là
những ngời mạo hiểm sau khi đã tính toán hết sức cẩn thận.
Câu 15: phân tích u và nhợc điểm của phơng pháp thu nhập
trong định giá bất động sản. phơng pháp này đợc áp dụng
trong các trờng hợp nào
u và nhợc điểm
u điểm
+ Cụng thc tớnh toỏn rừ rng, d hiu
+ Cú chớnh xỏc tng i cao khi cỏc thụng tin chớnh xỏc
Nhc im:
+ Rt nhiu d liu c tớnh, iu chnh, vỡ
hi mt iu chnh k thut cao,y thụng tin.

20

20

vy ũi


21

+ Độ chính xác có thể được hạn chế, dự báo của các cảm
giác thông tin dễ bị tổn thương.
+ Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã
được điều chỉnh, ít liên quan chứng minh có thể được nhìn
thấy ngay lập tức.
b.

Trường hợp áp dụng
Thu nhập chủ yếu áp dụng trong việc định giá tài sản mang lại thu
nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu
bóng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, lợi ích tài chính và tài
sản cho thuê …), hoặc áp dụng để xác định giá trị trong lĩnh vực
đầu tư để lựa chọn kế hoạch đầu tư.

21

21


22

Câu 16 phương pháp chi phí
a.

Kn
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại
hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.

b.

Ưu và nhược điểm
- Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so
sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
- Nhược điểm:
+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị
trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
+ Phải có dữ liệu từ thị trường.
+ Khấu hao mang tính chủ quan.
+ Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.

c.

Phạm vi áp dụng
- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt;
những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để
áp dụng phương pháp so sánh thị trường.
- Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.

22

22


23

Câu 17: môi giới bds là gì? Nguyên tắc hoạt động môi giới
bất động sản
a.

Kn
Môi giới bất động sản là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp
thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất
động sản.

b.

Nguyên tắc hoạt động
1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau thì được kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc
đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và hưởng thù
lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản:
- Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản;
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải
đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ
môi giới bất động sản.
2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và
tuân thủ pháp luật.
3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời

vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một
giao dịch kinh doanh bất động sản.

23

23


24

C©u 18: những yếu tố ảnh hưởng tới phát triển nghề môi giới
bds
1. Những yếu tố trực tiếp:
- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất
động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản;
- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển
như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh
vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong
nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên
nghiệp.
2. Những yếu tố gián tiếp:
- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu
môi giới bất động sản:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng
trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ

thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học
càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản
thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà
24

24


25

ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi
mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và
thực phẩm.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát
triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư
bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói
chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo
các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư
bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không
nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát
triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của
quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
3. Những yếu tố khác:
- Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động
mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều
khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế. Ngoài những giai

đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ
dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường
BĐS so với chu kỳ kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát
triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra
chậm hơn.
- Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:
25

25