Thị trường bất động sản_ Chương VI

Thị trường BĐS
CHƯƠNG VI
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LẬP KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
1. PHÂN TÍCH VÀ DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Phân tích thị trường bất động sản
Phân tích thị trường bất động sản là nội dung quan trọng của Marketing bất động sản,
với mục đích là:
* Tìm hiểu ảnh hưởng của nhân tố kinh tế - xã hội vĩ mô đối với thị trường bất động sản
để nắm chắc cơ hội và phương hướng đầu tư
* Tìm hiểu giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trên thị trường bất
động sản để định vị thị trường cho các hạng mục đầu tư (đối tượng phục vụ, quy mô, giá cả, giá
thuê .v.v... )
* Tìm hiểu yêu cầu của người sử dụng đối với kiến trúc và chức năng của công trình để
chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng công trình.
Nội dung phân tích hướng vào các nhân tố tổng quát và các nhân tố có liên quan đến
mục đích đầu tư cụ thể:
1.1.1. Phân tích các nhân tố tổng quát
Trước tiên phải xem xét các đặc điểm của tình hình kinh tế cả nước và của địa phương
định đầu tư, xem xu thế kinh tế chung của nơi đó đang ở vào giai đoạn tăng trưởng hay suy
thoái, tốc độ tăng trưởng bình quân GDP/đầu người, số lượng và kết cấu dân số, thu nhập và
nguồn thu nhập của dân cư, sự ổn định chính trị - xã hội, tình hình đầu tư, trình độ quản lý của
chính quyền, tình hình lạm phát và thực hiện các mặt chính sách của Nhà nước và địa phương,
ngoài ra còn phải khảo sát tình hình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thị trường lao động, thị trường vật
liệu xây dựng .v.v...
Tiếp đó là phân tích tình hình thị trường bất động sản, như quan hệ cung cầu, tình hình
khai thác đất đai, giá cả và giá thuê, công tác đền bù giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí
trong quá trình kinh doanh bất động sản, tình hình cạnh tranh, suất lợi nhuận đầu tư các loại bất
động sản, tình hình quy hoạch đô thị (quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, quy hoạch kết cấu
hạ tầng kinh tế và xã hội .v.v...), tình hình người mua : yêu cầu của họ đối với công năng các
bất động sản, nghề nghiệp, tuổi tác, trình độ văn hoá, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, tỷ

lệ mua để kinh doanh và để tự dùng .v.v....
1.1.2. Phân tích các nhân tố có liên quan đến hạng mục bất động sản cụ thể dự
định phát triển :
Sau khi làm rõ bối cảnh chung, người đầu tư cần tập trung phân tích loại hình đầu tư và
địa điểm cụ thể định hướng tới. Chẳng hạn nếu định đầu tư phát triển nhà ở thì còn phải phân
tích thêm các tổ chức giao dịch môi giới, tổ chức quản lý nhà, tình hình phát triển và cung cầu
nhà ở quanh địa điểm định chọn, mức độ, giá cả, thái độ của con người đối với nhà hiện có và
nguyện vọng của họ đối với nhà tương lai .v.v...
Nói tóm lại, các thông tin về thị trường bất động sản bao gồm ba loại: một là các thông
tin về kinh tế và nhân văn vĩ mô, hai là các thông tin về quá trình vận hành của thị trường bất
động sản tại chỗ và ba là các thông tin liên quan trực tiếp đến hạng mục đầu tư.
Các số liệu thu thập được đến từ hai nguồn: Số liệu của bản thân doanh nghiệp trong
quá trình kinh doanh bất động sản như báo cáo tài chính và các biểu bảng thống kê kế toán, báo
Khoa Đất và Môi trường
1
Thị trường BĐS
cáo của bộ phận tiêu thụ và sổ ghi chép ý kiến khách hàng và số liệu bên ngoài gồm số liệu đã
qua xử lý như các số liệu thống kê của chính phủ, của chính quyền địa phương, của các tổ cức
tư vấn, báo cáo tổng kết năm của doanh nghiệp .v.v... và số liệu do các nhân viên điều tra thị
trường thu thập qua tiếp xúc với các chuyên gia, qua phát phiếu điều tra, phỏng vấn điện thoại,
tham quan hiện trường .v.v...
1.2. Dự báo thị trường bất động sản
Dựa trên kết quả phân tích thị trường để dự báo tương lai và xu thế biến động của thị
trường, lượng cầu, lượng cung và giá cả, giá thuê. Có hai phương pháp dự báo :
- Dự báo định tính, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, kiến thức và năng lực của người phân
tích. Khi thiếu số liệu phân tích thì phương pháp dự báo định tính trở nên quan trọng, nhất là
dự báo trung hạn;
- Dự báo định lượng, sử dụng thống kê toán học để xử lý số liệu các năm trước, qua đó
mà mô tả xu thế phát triển trong tương lai, chẳng hạn của lượng cầu nhà ở phổ thông, giá cả
hoặc giá thuê nhà văn phòng .v.v... Phương pháp dự báo định lượng thường được dùng để dự

báo ngắn hạn hoặc trung hạn.
2. LỰA CHỌN PHƯƠNG HƯỚNG ĐẦU TƯ
2.1. Lọại hình đầu tư bất động sản
Có hai loại hình đầu tư: đầu tư phát triển bất động sản và đầu tư kinh doanh bất động
sản.
2.1.1. Đầu tư phát triển bất động sản: bắt đầu từ mua quyền sử dụng đất rồi thuê thiết
kế và xây dựng loại công trình có thể thoả mãn yêu cầu của một số người mua nào đó, tiếp đó
đem sản phẩm công trình ra bán trên thị trường, tức là chuyển nhượng sản phẩm cho nhà đầu tư
khác hoặc cho người mua tự dùng, qua đó mà thu hồi vốn đầu tư và kiếm lãi.
2.1.2. Đầu tư kinh doanh bất động sản: có thể do chính người đầu tư phát triển bất
động sản thực hiện hoặc do người đầu tư thứ hai tiến hành đối với sản phẩm công trình vừa xây
dựng xong hoặc có sẵn. Người này mua bất động sản rồi cho người sử dụng thuê, qua đó mà có
thu nhập thường xuyên và ổn định. Đến lúc nào đó người chủ bất động sản này lại có thể
chuyển nhượng bất động sản cho người đầu tư khác, qua đó mà kiếm lãi.
2.2. Hai thế mạnh và yếu của đầu tư bất động sản
2.2.1. Thế mạnh của đầu tư bất động sản
* Kinh doanh bất động sản có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu
Do ngành thuế quy định thời hạn khấu hao cơ bản ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ tự
nhiên và tuổi thọ kinh tế, vì vậy tiền khấu hao hàng năm khá cao làm cho tiền lãi kinh doanh
giảm, do đó tiền thuế cũng ít đi, còn nhà đầu tư thu hồi được vốn nhanh hơn, trong khi tài sản
thực vẫn còn đó chưa bị hư hao nhiều, vẫn có thể tiếp tục thu lợi.
Mặc dù khấu hao nhiều, kết quả hạch toán kinh doanh hàng năm ít (thậm chí là âm),
nhưng người đầu tư vẫn có lợi vì họ thường đầu tư kinh doanh nhiều thứ, đem các lỗ này khấu
trừ vào lãi của các hạng mục đầu tư khác thì vẫn giảm được thuế thu nhập của các nhà đầu tư
đó, họ xem đầu tư kinh doanh bất động sản có tác dụng giúp họ tích luỹ tài sản;
* Kinh doanh bất động sản dễ vay được tiền của các tổ chức tiền tệ vì người vay có bất
động sản để thế chấp, làm bên cho vay an tâm về khả năng thu hồi vốn. Mặt khác thu nhập từ
tiền thuê nhà tương đối ổn định, bảo đảm bên vay có thể trả nợ đúng hạn. Do vậy, các tổ chức
tiền tệ có thể cho vay thế chấp đạt đến tỷ lệ khá cao, nói chung trong khoảng 70-80%, thậm chí
còn kèm thêm ưu đãi về lãi suất.

Khoa Đất và Môi trường
2
Thị trường BĐS
* Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát. Do lạm phát nên giá
thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên, cho nên người ta
nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị. Vì bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của
sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được
bảo tồn, gọi là có tính giữ giá trị.
Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy trong hơn mười mấy năm gần đây, giá cả bình
quân của bất động sản tăng hàng năm 15% trong khi tỷ lệ lạm phát bình quân hàng năm chỉ là
12%. Kết quả nghiên cứu của Mỹ, Anh và Hồng Kông cho thấy tỷ lệ tăng giá nhà bình quân
hàng năm thường gấp đôi tỷ lệ lạm phát cùng kỳ.
Tuy vậy, cần chú ý là việc tăng giá trị bất động sản là xét từ góc độ đầu tư dài hạn, còn
trong ngắn hạn thì giá cả bất động sản có thể bị giảm đi, có lúc giảm giá thê thảm;
* Kinh doanh bất động sản nâng cao cấp bậc uy tín của người đầu tư vì họ có tài sản
vững chắc, chứng minh được thực lực trong giao dịch đầu tư.
2.2.2. Thế yếu của đầu tư bất động sản
Ngoài các thế mạnh kể trên, đầu tư bất động sản cũng có những thế yếu sau đây :
- Kém tính chuyển đổi thành tiền. Vì bất động sản không thể di chuyển được, quá trình
tiêu thụ khá phức tạp mất thời gian , chi phí giao dịch cao nên khi cần thì khó mà chuyển đổi
thành tiền được nhanh, làm cho người đầu tư có khi không kịp huy động tiền để trả nợ quá hạn,
bị lâm vào cảnh phá sản;
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Dù rằng khi đầu tư chỉ cần đến 30% vốn đầu tư là tự có,
nhưng 30% ấy cũng đã là rất lớn đối với nhiều người đầu tư, khiến họ lực bất tòng tâm trước
những cơ hội sinh lợi khá tốt khác.
- Chu kỳ thu hồi vốn đầu tư khá dài: Vốn đầu tư phát triển cũng phải 3-5 năm mới thu
hồi được, còn vốn đầu tư kinh doanh thì chu kỳ thu hồi vốn còn dài hơn nhiều, nhanh cũng phải
8-10 năm, thậm chí 20-30 năm hoặc dài hơn.
- Cần có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm kinh doanh. Vì quá trình tìm kiếm đất
đai và thiết kế xây dựng khá phức tạo, việc kinh doanh nhà cho thuê cũng đòi hỏi kiến thức và

kinh nghiệm quản lý, do đó người hành nghề trong thị trường bất động sản cần được đào tạo
sâu và rộng. Nhiều người đầu tư ở nước ta vì thấy suất thu lợi khá cao trong thị trường bất động
sản ở một lúc nào đó, tại nơi nào đó mà vội vã nhẩy vào đầu tư kinh doanh tuy không có kiến
thức chuyên môn và kinh nghiệm, nên đã bị phá sản và vi phạm Pháp luật.
2.3. Các rủi ro trong đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đối mặt với rất
nhiều rủi ro (risk - còn gọi là hiểm hoạ). Rủi ro trong đầu tư bất động sản thể hiện trên bốn mặt
sau đây: độ an toàn của vốn, độ tin cậy của mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành
tiền và mức độ phức tạp của quản lý tài sản. Các rủi ro đó có thể gộp thành hai loại: những
nhân tố ảnh hưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà người đầu tư không thể khống chế, gọi
là rủi ro hệ thống, và những nhân tố chỉ ảnh hưởng đến một hai (hạng mục mà thôi và người
đầu tư có thể khống chế, gọi là rủi ro cá biệt.
2.3.1. Rủi ro hệ thống
Người đầu tư rất khó phán đoán và đối phó các rủi ro hệ thống như rủi ro do lạm phát,
do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tai
hoạ gây ra.
* Do lạm phát.: Vì chu kỳ đầu tư bất động sản đòi hỏi một thời gian nhất định nên giá
trị của đồng vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi lại có thể bị giảm đi do lạm phát. Nếu tiền thuê
Khoa Đất và Môi trường
3
Thị trường BĐS
nhà là cố định thì rủi ro về giảm giá trị do bên cho thuê chịu chứ không phải người thuê. Vì vậy
suất thu lợi đầu tư tối thiểu cần phấn đấu vượt trên tỷ lệ lạm phát, phải quay vòng đồng vốn
nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê nhà và tận dụng tính giữ giá trị của bất động sản.
* Do cung cầu của thị trường. Cung và cầu trên thị trường bất động sản sở tại luôn luôn
biến động, do đó giá cả bất động sản cũng biến động không ngừng, làm cho lãi suất thu thực tế
khác với lãi suất thu dự tính. Khi tình hình trở nên nghiêm trọng cung lớn hơn cầu thì lượng
nhà tồn tăng lên nhiều, vốn bị xơ cứng, trả nợ khó khăn, rất dễ dẫn đến tình trạng phá sản. Để
đối phó với rủi ro này, người đầu tư cần theo dõi sát kinh tế địa phương và tiến hành phân tích
tỉ mỉ kết quả đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp và kịp thời.

* Rủi ro chu kỳ. Cũng như sự phát triển kinh tế nói chung, sự thăng trầm của thị trường
bất động sản cũng có chu kỳ, mỗi chu kỳ gồm 4 giai đoạn là hồi phục và phát triển; phồn vinh;
khủng hoảng và suy thoái; tiêu điều. Thời gian chu kỳ của mỗi nước không giống nhau, chẳng
hạn ở Nhật là 7 năm, ở Hồng Kông là 7-8 năm, có nước là 18-20 năm. Trong giai đoạn thị
trường bất động sản tiêu điều 1991- 1992 ở Mỹ, giá bán nhà chỉ còn 1/4 nguyên giá, tổng lượng
bất động sản giao dịch trên thị trường là 3.500 tỷ đô la năm 1989, đến năm 1991 sụt giảm còn
1.500 tỷ. Khi đó chỉ nhà đầu tư có thực lực hùng hậu mới trụ lại được còn những nhà đầu tư
nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sản vì gánh nặng nợ nần;
* Do khó chuyển nhanh thành tiền. Khi cần đến tiền một cách gấp gáp, muốn bán nhà
vội vàng thì giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu tư bị sút giảm nhanh;
* Do lãi suất tiền vay. Chính phủ thường dùng chính sách lãi suất để hướng dòng vốn
đầu tư vào ngành nào, nơi nào mà mình mong muốn. Lãi suất ảnh hưởng đến lỗ lãi, đến nợ nần
của nhà đầu tư, còn các tổ chức tiền tệ thì chú trọng đến tính quay vòng, đến khả năng thu lợi
và đến sự an toàn vốn của họ, cho nên thiên về các khỏan cho vay ngắn hạn hoặc áp dụng lãi
suất thả nổi (không cố định);
* Do chính sách thay đổi. Trong quá trình đầu tư bất động sản, có rất nhiều chính sách
của Chính phủ như về cấp đất, về giá đất, về thuế, về nhà ở, về giá cả, về tiền tệ, về bảo vệ môi
trường .v.v... gây ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thu lợi của nhà đầu tư, tạo ra những rủi ro.
Để hạn chế những rủi ro này, nhà đầu tư thường hướng vào các hạng mục đầu tư được Chính
phủ khuyến khích, ưu đãi, chẳng hạn nhà ở thông dụng hoặc cải tạo các khu phố cũ;
* Do yếu tố chính trị. như chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi công .v.v... Rủi ro loại
này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, thậm chí huỷ hoạ cả bản thân
bất động sản mà còn gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế hoặc nhiều thị trường có liên quan
khác, đến lượt chúng lại ảnh hưởng đến thị trường bất động sản;
* Do các tai hoạ như cháy nổ và các thiên tai gây ra. Để hạn chế hậu quả này, nhà đầu
tư đã đóng các loại phí bảo hiểm nhưng dù sao thì bảo hiểm cũng không phải vạn năng, bao
trùm được hết và bù đắp đủ.
2.3.2. Rủi ro cá biệt Phần lớn các rủi ro cá biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai
nhân tố nào đó của thị trường, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu dùng,
chọn địa điểm thiếu chính xác .v.v. Ngoài ra còn có những biến động trên thị trường nói chung,

chẳng hạn xuất hiện cơ may mới trên thị trường khác mà nhà đầu tư bất động sản lại bị buộc
chặt vào dự án đã triển khai, không thể tận dụng được, hoặc là dòng vốn đầu tư chuyển hướng
về đó làm cho khó huy động vốn vào thị trường bất động sản hoặc như do quản lý sơ suất, nhà
đầu tư bị lừa đảo hoặc dính vào các vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn của mà bị thiệt hại lớn
.v.v...
Người đầu tư bất động sản cần tìm mọi cách để né tránh, khống chế và chuyển hướng
rủi ro, nói cách khác là phải giỏi nhận thức và quản lý rủi ro. Môn học quản lý rủi ro bắt đầu
Khoa Đất và Môi trường
4
Thị trường BĐS
hình thành từ những năm 30 của thế kỷ XX tại Mỹ, nay được áp dụng rộng rãi trong quản lý
đầu tư, kể cả đầu tư bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường động, rủi ro nhiều. Khi phân tích đánh giá thị
trường cần hết sức khách quan, không nên quá say sưa với các mặt thuận lợi, đưa ra những kết
luận khá lạc quan. Nhưng cũng nên nhận thức rằng rủi ro lớn nhất là rủi ro do không hành động
gì cả. Người đầu tư bất động sản, nhất là đầu tư phát triển, thường được xem là người mạo
hiểm. Thực ra họ là những người mạo hiểm sau khi đã tính toán hết sức cẩn thận.
2.4. Chọn địa điểm đầu tư và sản phẩm bất động sản
2.4.1. Chọn địa điểm đầu tư
Khi đầu tư phát triển (xây dựng mới bất động sản) vấn đề "vị trí" để xây dựng làm nhà
đầu tư quan tâm nhất. Hiểu theo nghĩa hẹp thì đó là vị trí địa lý độc nhất vô nhị thể hiện trên
bản đồ. Theo nghĩa rộng thì còn bao gồm cả bối cảnh kinh tế xã hội và môi trường cảnh quan
của khu vực có địa điểm. Vẫn theo nghĩa rộng thì còn chứa đựng cả mức độ cao thấp phải chi
ra khi đầu tư và quan hệ cạnh tranh tại chỗ, trong đó chú trọng xét đến nhân tố giá đất, hiện nay
tại nhiều đô thị đã chiếm khoảng 60-70% giá thành, và xu thế tăng lên của nó. Tóm lại khi lựa
chọn địa điểm đầu tư cần xem xét 10 nhân tố sau đây:
* Qui hoạch đô thị;
* Địa chất thuỷ văn ;
* Cấp thoát nước, điện, điện thoại;
* Vấn đề đi lại;

* Điều kiện đỗ xe;
* Môi trường phúc lợi và phục vụ công cộng (trường học, trạm xá, bưu điện, cứu hoả,
thu gom rác, an ninh trật tự công cộng);
* Thái độ hiện tại của cư dân đối với dự án, phản đối hay đồng tình tỷ lệ bao nhiêu;
* Tính pháp lý, địa chính;
* Giá cả đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng.
Hiển nhìn khi đã dự định chủng loại bất động sản định phát triển (nhà ở, văn phòng, nhà
thương nghiệp hay nhà công nghiệp) thì phải căn cứ vào yêu cầu của từng loại mà cân nhắc lựa
chọn địa điểm và ngược lại, khi đã có một địa điểm có thể phát triển thì lại xem xét tại đó nên
phát triển những chủng loại bất động sản gì cho thích hợp, thu được nhiều lợi .
2.4.2. Chọn chủng loại sản phẩm bất động sản
Việc lựa chọn chủng loại sản phẩm bất động sản xuất phát từ lựa chọn và định vị thị
trường mục tiêu, từ đặc điểm của yêu cầu sử dụng của khách hàng tiềm năng, trên cơ sở đó mà
quy định ra các công năng chính và phụ trợ của chủng loại bất động sản đưa ra cung ứng. Nói
cách khác, việc định vị công năng của sản phẩm bất động sản phải đứng trên lập trường của
người tiêu dùng mà xem xét tức là phải xác định rõ quần thể người sử dụng định hướng như số
lượng, nhu cầu thiết bị thị hiếu và khả năng chi trả của họ (người giàu hay người thu nhập
thấp, người trong nước hay người nước ngoài, ngay người nước ngoài thì mỗi nước họ có thói
quen khác nhau). Sau đó người đầu tư bàn bạc trao đổi với kiến trúc sư để thể hiện công năng
sản phẩm lên bản vẽ thiết kế.
2.5. Sách lược tiền vốn đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản cần tiền vốn lớn vì vậy người đầu tư cần có năng lực huy động vốn
và sử dụng vốn. Nhiều người thấy đầu tư bất động sản là cơ hội tìm được lợi nhuận cao nhưng
Khoa Đất và Môi trường
5
Thị trường BĐS
vì thiếu năng lực huy động vốn mà đành bó tay. Mặt khác theo thống kê của nhiều nước cho
thấy lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực thu hút nhiều vốn vay nhất của các tổ chức tiền tệ.
2.5.1. Các nguồn vố có thể huy động ngoài vốn tự có là:
* Tiền vay ngân hàng : Nếu chỉ dựa vào vốn tự có thì có thể đánh mất nhiều cơ hội

thuận lợi, khó khuyếch trương quy mô hạng mục đầu tư và nâng cao năng suất thu lợi của vốn
tự có. Vì vậy người đầu tư bất động sản phải biết dựa vào ngân hàng và các tổ chức tài chính
khác thế chấp.
* Thế chấp
* Huy động vốn xã hội
+ Phát hành cổ phiếu, các cổ đông cùng hưởng quyền lợi và cùng chia sẻ rủi ro trong
đầu tư;
+ Quỹ phát triển nhà ở của tỉnh thành ;
+ Phát hành trái phiếu có kỳ hạn, thường 3-5 năm;
+ Nhận tiền đặt cọc của người mua;
+ Nhà thầu xây dựng tạm ứng vốn thi công;
+ Hợp tác với một số nhà đầu tư khác, phân công đầu tư các hạng mục khác nhau trên
cùng một địa điểm.
2.5.2. Lựa chọn phương án vốn :
* Kết cấu vốn: như trên đã nói, vốn đầu tư gồm vốn tự có và vốn huy động từ nhiều
nguồn. Thông thường tỷ lệ vốn tự có là 30% nhưng có thể thay đổi tuỳ theo hoàn cảnh.
Vốn huy động có nhiều nguồn nhưng nguồn vay thế chấp là quan trọng nhất. Muốn vay
thế chấp thì người vay phải có đất đai và các tài sản khác làm vật thế chấp. Còn muốn phát
hành cổ phiếu thì thủ tục tương đối phức tạp chứ không đơn giản như vay ngân hàng.
Dựa phần nào vào tiền đặt cọc của người mua cũng là biện pháp tốt nhất nhưng nếu quá
dựa dẫm vào nguồn này thì nếu chẳng may thị trường "đứng" lại, nhà đầu tư vì thiếu vốn nên
rất dễ phải bỏ dở hoặc kéo dài giai đoạn xây dựng cuối cùng.
* Chọn bên cho vay: Khi lựa chọn bên cho vay cần chú ý xem xét các nhân tố sau đây:
+ Nguồn vốn và tài lực của bên cho vay, xem xét uy tín trong nước (và ngoài nước) và
quy mô của bên cho vay;
+ Hiệu suất làm việc của bên cho vay, căn cứ vào tốc độ xử lý đơn xin vay;
+ Mức độ hợp lý của lãi suất, phí làm thủ tục, thời hạn cho vay .v.v... ;
+ Mức độ linh hoạt khi điều động và chuyển tiền cho vay.
* Các nguyên tắc:
Bên cho vay dựa vào các nguyên tắc sau đây khi cho vay:

+ Bảo đảm tính lưu động, cũng tức là bảo đảm khả năng của bên vay nhanh chóng
chuyển thành tiền mặt mà không bị thiệt hại, có như vậy bên vay mới trả được đúng hạn. giữ
được sự tín nhiệm các bên cho vay;
+ Bảo đảm tính an toàn, tức là mức độ rủi ro thấp khi cho vay, do vậy bên cho vay
phải nghiên cứu kỹ hạng mục cho vay và phân tích đánh giá mức độ rủi ro và tư cách bên cho
vay;
+ Bảo đảm tính thu lợi, tức khả năng thu được bao nhiêu lợi nhuận trong quá trình cho
vay.
* Các điều kiện cho vay là:
Khoa Đất và Môi trường
6