Quan ly xay dung theo QH khu do thi quang truong TP ninh binh

MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục các bảng biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
Danh mục các hình ảnh minh họa
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Lý do chọn đề tài:........................................................................................... 1
Mục đích nghiên cứu:..................................................................................... 3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: ................................................................ 3
Phương pháp nghiên cứu: .............................................................................. 3
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: ...................................................................... 4
Cấu trúc luận văn: .......................................................................................... 4
NỘI DUNG LUẬN VĂN ............................................................................. 5
Chương I. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu
đô thị mới quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình ...................... 5
1.1. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu đô thị mới,
dân cư mới trên địa bàn thành phố Ninh Bình ......................................... 5
1.2. Thực trạng quy hoạch khu đô thị mới Quảng trường trung tâm
thành phố Ninh Bình.................................................................................... 9
1.3. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị
mới Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình .............................. 27
1.4. Các vấn đề cần nghiên cứu ................................................................. 36


Chương II. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc quản lý xây dựng theo
quy hoạch. ................................................................................................... 40
2.1. Cơ sở lý thuyết công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch............ 40
2.1.3. Nội dung quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch............................ 44
2.1.4. Quản lý phát triển đô thị mới theo quy hoạch. .................................. 47

2.1.5. Quản lý dự án đầu tư phát triển đô thị. .............................................. 48
2.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................... 52
2.2.1. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước về quy hoạch và
quản lý xây dựng theo quy hoạch. ............................................................... 52
2.2.2. Hệ thống văn bản pháp luật của Ninh Bình về quy hoạch và quản lý
xây dựng theo quy hoạch xây dựng khu đô thị Quảng trường trung tâm
thành phố Ninh Bình .................................................................................... 55
2.3. Những yếu tố tác động đến công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch đô thị................................................................................................ 56
2.3.1. Kinh tế xã hội. .................................................................................... 56
2.3.2. Cơ chế chính sách, tổ chức bộ máy quản lý và năng lực chính quyền
đô thị............................................................................................................. 58
2.3.3. Tốc đô thị hóa và thị trường đất đai, bất động sản ............................ 59
2.3.4. Sự tham gia của cộng đồng vào quản lý xây dựng theo quy hoạch... 59
2.4. Bài học kinh nghiệm trong và ngoài nước về công tác quản lý xây
dựng theo quy hoạch. ................................................................................. 61
2.4.1. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị của một số nước
trên thế giới. ................................................................................................. 61
2.4.2. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị của một số khu
đô thị trong cả nước ..................................................................................... 62
Chương III. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới
Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình...................................... 67
3.1. Quan điểm, mục tiêu quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị ...... 67


3.1.1. Quan điểm. ......................................................................................... 67
3.1.2. Mục tiêu. ............................................................................................ 67
3.2. Rà soát, điều chỉnh quy hoạch khu đô thị mới để làm công cụ quản lý
xây dựng theo quy hoạch ............................................................................. 68
3.3. Tổ chức bộ máy quản lý xây dựng khu đô thị mới .......................... 70

3.3.1. Nâng cao chất lượng bộ máy quản lý nhà nước hiện hành. ............... 70
3.3.2. Tăng cường hiệu quả của Ban quản lý quy hoạch đô thị tỉnh Ninh
Bình .............................................................................................................. 71
3.3.3. Thành lập Ban quản lý khu vực phát triển đô thị............................... 72
3.4. Quản lý theo các nội dung của đồ án quy hoạch khu ĐTM đã được
phê duyệt ..................................................................................................... 80
3.4.1. Quản lý đất đai theo quy hoạch.......................................................... 80
3.4.2. Quản lý kiến trúc cảnh quan .............................................................. 82
3.4.3. Quản lý công trình hệ thống HTKT ................................................... 85
3.4.4. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thực hiện quy hoạch ...................... 87
3.4.5. Quản lý chất lượng xây dựng công trình ........................................... 88
3.4.6. Thanh tra, xử lý vi phạm, quản lý trật tự đô thị ................................. 89
3.4.7. Quản lý chuyển giao, bảo trì và khai thác sử dụng ............................ 91
3.5. Sự tham gia cộng đồng trong quản lý xây dựng theo quy hoạch.......... 92
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ....................................................................... 96
Kết luận: ....................................................................................................... 96
Kiến nghị: ..................................................................................................... 97


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BQLDA

Ban Quản lý dự án

ĐTM

Đô thị mới

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QH

Quy hoạch

TTTM

Trung tâm thương mại

UBND

Ủy ban nhân dân

QLĐT

Quản lý đô thị

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QHCT

Quy hoạch chi tiết


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Số hiệu
bảng, biểu

Tên bảng, biểu

Trang

Bảng 1.1

Bảng tổng hợp cân bằng đất – QHCT khu đô thị
mới Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình

14

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số hiệu sơ

đồ, đồ thị

Tên sơ đồ, đồ thị

Trang

Sơ đồ 1.1.

Mô hình bộ máy quản lý nhà nước về xây dựng
khu đô thị mớ Quảng trường trung tâm thành phố
Ninh Bình

34

Sơ đồ 3.1

Mô hình bộ máy quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu đô thị mới Quảng trường trung tâm thành phố
Ninh Bình

79


DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA
Số hiệu
hình

Tên hình

Hình 1.1

Bản đồ hành chính tỉnh Ninh Bình

6

Hình 1.2

Sơ đồ định hướng phát triển không gian đô thị Ninh Bình
đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050

10

Hình 1.3

Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất QHCT khu trung tâm thành
phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình

11

Hình 1.4

Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất quy hoạch khu đô thị mới
Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình

16

Hình 1.5

Sơ đồ hiện trạng các lô đã xây dựng tại khu đô thị mới
Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình

17

Hình 1.6

Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất tại khu đô thị mới Quảng
trường trung tâm thành phố Ninh Bình

18

Hình 1.7

Hình ảnh tuyến đường chưa xây dựng vỉa hè, không cây
xanh, kiến trúc công trình tùy tiện trong KĐTM

19

Hình 1.8

Tuyến đường đang được xây dựng trong KĐTM

19

Hình 1.9

Sử dụng đất sai mục đích quy hoạch xây dựng khu ở trong
KĐTM

20

Trang

Hình 1.10 Nhiều lô đất chưa được xây dựng công trình trong KĐTM

21

Hình 1.11 Nhà văn hóa đã xây dựng và khu đất quy hoạch xây dựng
trường mầm non, khu cây xanh thể dục thể thao

21

Hình 1.12 Một số công trình kiến trúc không phù hợp với kiến trúc,
không gian cảnh quan khu đô thị

22

Hình 1.13

Hệ thống HTKT không hoàn chỉnh ảnh hưởng đến mỹ
quan khu đô thị

23

Hình 2.1

Hình ảnh KĐTM Phú Mỹ Hưng

64

Hình 2.2

Hình ảnh KĐTM Linh Đàm

66


1

MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài:
Thành phố Ninh Bình là Tỉnh lỵ của tỉnh Ninh Bình, cách thủ đô Hà Nội 93
km về phía Nam, có tính chất là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học
kỹ thuật và du lịch cua tỉnh Ninh Bình. Thành phố Ninh Bình có vị trí quan trọng
của vùng cửa ngõ miền Bắc và vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Đây là nơi tiếp
nối giao lưu kinh tế và văn hoá giữa khu vực châu thổ sông Hồng với Bắc Trung
Bộ, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ với vùng rừng núi Tây Bắc. Ngày 28/7/2014,
Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm
2030, tầm nhìn đến năm 2050. Trong đó, thành phố Ninh Bình hiện tại được xác
định là trọng tâm đối xứng với Khu danh thắng Tràng An – đã được UNESSCO
công nhận là Di sản văn hóa và thiên nhiên thế giới, là khu vực đô thị phát triển
hiện đại, là khu đô thị có nền kinh tế dịch vụ phục vụ du lịch là trọng tâm.
Khu đô thị mới Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình tại phường
Ninh Khánh, thành phố Ninh Bình được lập và phê duyệt QH năm 2007. Khu đô
thị mới có vị trí rất quan trọng trong Khu trung tâm tỉnh, có vị trí liền kề với các
công trình hành chính, chính trị, văn hóa của tỉnh Ninh Bình và thành phố Ninh
Bình như Khu trụ sở Tỉnh ủy, trụ sở Liên cơ quan tỉnh, khu tượng đài và quảng
trường Đinh Tiên Hoàng Đế, khu dịch vụ Khách sạn trung tâm, đài tưởng Niệm
liệt sỹ tỉnh Ninh Bình.
Khu đô thị được hình thành do nhu cầu phát triển nóng các khu đô thị mới,
các khu dân cư mới, nhu nguồn vốn cấp bách cho thành phố Ninh Bình thực hiện

các dự án trọng điểm phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Năm
2007, UBND thành phố Ninh Bình tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch khu đô thị


2

mới để đấu giá đất đấu giá QSDĐ cho nhân dân xây dựng nhà ở, quy hoạch này
đã điều chỉnh tính chất của Quy hoạch khu trung tâm Tỉnh đã được UBND tỉnh
phê duyệt năm 2006. Do việc lập quy hoạch trong thời gian ngắn để đáp ứng nhu
cầu nguồn vốn cấp bách của Thành phố thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế
xã hội nên đảm bảo trình tự lập quy hoạch, khi đồ án quy hoạch đang giai đoạn
xem xét phê duyệt theo đúng quy định thì đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất,
giao đất cho các hộ dân, mặt khác nhu cầu quỹ đất ở cao và năng lực tư vấn lập
quy hoạch yếu nên chất lượng đồ án quy hoạch chưa đảm bảo các chỉ tiêu theo
quy chuẩn quy hoạch xây dựng (tỷ lệ đất ở quá cao, mặt cắt đường giao thông
nhỏ, các công trình hạ tầng chưa đầy đủ…). Mặt khác, việc nhân dân tự tự xây
dựng nhà ở chưa tuân thủ theo các quy định của quy hoạch được duyệt, công tác
quản lý trật tự xây dựng của địa phương chưa sâu sát nên để xảy ra tình trạng
nhiều công trình không tuân thủ quy hoạch được duyệt về tầng cao, khoảng lùi;
hình thức kiến trúc các công trình “chắp vá”, sử dụng đất sai mục đích…, đã tạo
nên khu dân cư có cảnh quan xấu, không có “bản sắc” tạo nên bức tranh về kiến
trúc cảnh quản lộn xộn, không tướng xứng với vai trò của khu đô thị mới trong
Khu trung tâm Tỉnh, trung tâm thành phố Ninh Bình. Như vậy, quy hoạch này đã
không được xem xét một cách kỹ lưỡng để xác định, xây dựng hệ thống HTXH,
HTKT và kiến trúc cảnh quan khu đô thị. Mà việc xây dựng khu ở này được tiến
hành được tiến hành nhu cầu cấp bách của thành phố Ninh Bình, của tỉnh Ninh
Bình về tạo nguồn vốn đầu tư của địa phương và ý chủ trương hình thành khu ở
đô thị hiện đại, cao cấp. Tuy nhiên, do cơ chế quản lý xây dựng theo quy hoạch ở
địa phương chưa đồng bộ, chưa theo kịp việc đô thị hóa nhanh nên hiệu quả quản
lý xây dựng thấp dẫn tới chất lượng lượng công trình chưa đảm bảo, có chất

lượng xây dựng kém, nhiều công trình chưa hoàn chỉnh, việc khai thác sử dụng


3

chưa hiệu quả. Đây là một ví dụ điển hình của việc quản lý xây dựng đô thị theo
quy hoạch khi quá trình lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chưa tuân thủ
theo trình tự.
Việc nghiên cứu, đề xuất các giải pháp nhằm "Quản lý xây dựng theo quy
hoạch Khu đô mới Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh
Bình" là một việc làm có ý nghĩa rất thiết thực, mang tính thực tiễn để nghiên
cứu đề xuất các giải phát để quản lý xây dựng khu dân cư theo quy hoạch được
duyệt.
Mục đích nghiên cứu:
Đề xuất những giải pháp quản lý xây dựng khu đô thị mới Quảng trường
trung tâm thành phố Ninh Bình đảm bảo các quy định của Nhà nước về xây dựng
và quản lý xây dựng đô thị.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới Quảng trường trung tâm thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình
Phương pháp nghiên cứu:
- Tiếp cận hệ thống.
- Điều tra, khảo sát hiện trạng, thống kê số liệu khoa học, phân tích, đánh
giá tổng hợp khu vực nghiên cứu.
- Kế thừa những nghiên cứu, luận văn, luận án đã được thực hiện.


4

- Tham khảo, tổng hợp các lý thuyết và bài học thực tiễn về quản lý xây
dựng theo quy hoạch trong và ngoài nước.
- So sánh, đối chiếu và đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy
hoạch được duyệt.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
Ý nghĩa khoa học: Tìm được giải pháp để quản lý khu đô thị mới theo quy
hoạch được duyệt. Đóng góp một phần lý luận về quản lý quy hoạch, quản lý xây
dựng theo quy hoạch xây dựng đô thị. Làm rõ một số vấn đề tồn tại, bất cập cần
giải quyết và đưa ra những giải pháp quản lý tốt các khu đô thị mới, tham dự vào
những không gian kiến trúc cảnh quan ở trong cấu trúc không gian đô thị.
Ý nghĩa thực tiễn: Giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc trong công tác
quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu đô thị trung tâm thành phố Ninh Bình nói
riêng và các khu đô thị, khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Ninh Bình nói chung.
Cấu trúc luận văn:
Bao gồm:
- Phần mở đầu.
- Nội dung: 3 chương.
- Phần kết luận, kiến nghị.
- Tài liệu tham khảo.
- Phụ lục.


5

NỘI DUNG LUẬN VĂN
Chương I. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
khu đô thị mới quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình
1.1. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu đô thị mới,
dân cư mới trên địa bàn thành phố Ninh Bình
1.1.1. Giới thiệu chung về thành phố Ninh Bình

Thành phố Ninh Bình được xác định là trung tâm chính trị - hành chính, kinh
tế, văn hóa, lịch sử, di lịch của tỉnh Ninh Bình, là trung tâm văn hóa, lịch sử, du lịch
cấp quốc giao, có ý nghĩa quốc tế, là đầu mối giao thông quan trọng, cửa ngõ phía
Nam vùng Duyên hải Bắc Bộ, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng. Thành
phố Ninh Bình là đầu mối giao thông quan trọng có các trục đường chiến lược
Quốc lộ 1A, Quốc lộ 10, sông Đáy với cụm cảng Ninh Phúc, đường sắt Bắc Nam
chạy qua, thuận tiện trong giao thông với các tỉnh Thanh Hóa, Hà Nam, Nam Định,
Thái Bình, Hải Phòng, Quảng Ninh. Trên địa bàn tỉnh, có nhiều khu du danh thắng,
khu du lịch nổi tiếng hấp dẫn như Khu danh thắng Tràng An, núi chùa Bái Đính, Cố
đô Hoa Lư, khu suối nước nóng Kênh Gà. Thành phố Ninh Bình được công nhận là
đô thị loại II tại Quyết định số 279/QĐ-TTg ngày 28/6/2014. [28]
- Quy mô diện tích và dân số: Thành phố Ninh Bình có tổng diện tích đất tự
nhiên là 4.471,67 ha (46,72 km2) và quy mô dân số thường trú là 121.271 người.
Thành phố gồm 14 đơn vị hành chính, gồm 11 phường nội thị có diện tích đất tự
nhiên là 27,99 km2 và 3 xã ngoại thành có diện tích 17,73 km2. Tỷ lệ lao động phi
nông nghiệp năm 2013 là 85,03%; tốc độ đô thị hóa đạt 86,09%.[10]
- Cơ cấu kinh tế: chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế lấy Dịch vụ - thương
mại, di lịch làm ngành kinh tế mũi nhọn, năm 2013 có cơ cấu sản phẩm chiếm
49,56%. Kinh tế thành phố có mức độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2010-2013
đạt 17,66 %/năm. Tổng thu ngân sách trên địa bàn thành phố Ninh Bình năm 2013


6

đạt 1.350 tỷ đồng, thu nhập bình quân theo đầu người năm 2013 là 61,2tr
đồng/người. [10]
- Điều kiện tự nhiên: vùng khí hậu nhiệt đới nóng ẩm, có 4 mùa rõ rệt. Mùa
đông lạnh so với mùa hạ. Chênh lệch nhiệt độ trung bình tháng lạnh và nóng nhất là
12°C. Nhiệt độ trung bình hàng năm 23,0÷23,7°C; có địa hình bằng phẳng, hướng
nền dốc thoải từ Bắc xuống Nam trong đê sông Đáy. Các khu vực đã xây dựng có

cao độ không chênh lệch nhau nhiều từ +2,9m+3,5m; chế độ thủy văn của hai
sông chính là sông Đáy, và một số sông nội đồng như: Sông Vân, sông Vạc, sông
Sào Khê, sông Chanh. [28]

Hình 1.1. Bản đồ hành chính tỉnh Ninh Bình


7

1.1.2. Thực trạng quản lý xây dựng tại khu đô thị mới tại thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình
Trong những năm qua, kinh tế xã hội của thành phố Ninh Bình có những
bước phát triển nhanh, mạnh trên các lĩnh vực của các mặt. Tốc độ đô thị hóa
tăng nhanh là cơ sở để hình thành nên các khu dân cư mới, các khu đô thị mới
trên địa bàn thành phố nhằm đáp ứng các nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị.
Hệ thống các công trình HTKT, HTXH đã được đầu tư xây dựng cùng với các
khu đô thị mới đã tạo ra cho thành phố diện mạo đô thị ngày một khang trang,
hiện đại.
Trên địa bàn thành phố Ninh Bình đã có nhiều dự án khu đô thị mới, trong
đó đã có một số dự án đang xây dựng có hiệu quả đáp ứng nhu cầu về nhà ở
cũng như sinh hoạt ngày càng nâng cao của người dân đô thị. Tính đến năm
2013, thành phố có 6 khu đô thị mới đã và đang thực hiện đầu tư xây dựng (các
khu ĐTM bao gồm: Khu đô thị phía Nam đường Hải Thượng Lan Ông có quy
mô 23,2ha, khu đô thị Tân An có quy mô 17,61ha, Khu đô thị Quảng trường
trung tâm có quy mô 23,16ha, đô thị mở rộng Khu đô thị Quảng trường trung
tâm giai đoạn 2 có quy mô 24,62ha và khu đô thị mới Trung tâm Quảng trường
có quy mô 12,56ha, khu đô thị Hồ Cánh Võ có quy mô 43 ha, khu đô thị Xuân
Thành có quy mô 45ha) đã tạo nên một thành phố Ninh Bình hiện đại, văn mình
với những khu ở đô thị hiện đại, văn minh, hệ thống công trình hạ tầng được xây
dựng đồng bộ và từng bước hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị. Các

khu đô thị được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống HTKT, các công trình
HTXH phục vụ cho người dân đô thị. [28]


8

Các khu đô thị trên địa bàn đều do UBND thành phố Ninh Bình làm chủ
đầu tư xây dựng cơ sở HTKTĐT và HTXH, đồng thời quản lý khai thác sử dụng.
Nhà ở trong khu đô thị do người dân tự xây dựng tuân thủ theo các quy định về
quản lý theo đồ án quy hoạch khu đô thị mới. Tuy vậy, các khu đô thị mới được
xây dựng chưa đạt được các yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, theo đó là các công
trình hệ thống HTKT có chất lượng kém.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, thực tế phát triển đô thị của thành phố
Ninh Bình vẫn còn một số vấn đề tồn tại, đặc biệt là trong công tác lập quy
hoạch, đầu tư xây dựng theo quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch khu
đô thị, đầu tư xây dựng khu đô thị: chất lượng đồ án quy hoạch chưa đảm bảo
các chỉ tiêu theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng (tỷ lệ đất ở quá cao, mặt cắt
đường nhỏ, các công trình HTXH chưa đầy đủ, hệ thống HTKT còn chưa phù
hợp với quy hoạch cấp trên…), các công trình nhà ở do nhân dân xây dựng mang
tính tự phát về hình thức kiến trúc, chưa tuẩn thủ theo các quy định quản lý kiến
trúc của thành phố, các lô đất xây dựng được nhập lại để xây dựng công trình
làm thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất, các hình thức kiến trúc, mặt đứng các
tuyến phố chưa đồng nhất làm mất mỹ quan các tuyến phố chính của khu đô thị
mới, một số công trình vi phạm chỉ giới xây dựng ,chỉ giới đường đỏ nhưng
không được xử lý dứt điểm, nhiều công trình xây dựng không phép và chỉ bổ
sung khi có yêu cầu của chính quyền, nhiều hạng mục công trình HTKT xây
dựng chưa tuân theo quy hoạch được duyệt, có tiến độ chậm trễ kéo dài nên gây
ảnh hưởng đến nhu cầu xây dựng nhà ở, nhu cầu sinh hoạt của người dân khu đô
thị. Việc triển khai xây dựng tùy tiện, các quy định về quản lý cấp phép và quản
lý, xử lý vị còn buông lỏng.

9

1.2. Thực trạng quy hoạch khu đô thị mới Quảng trường trung tâm
thành phố Ninh Bình
1.2.1. Giới thiệu về quy hoạch Khu đô thị mới Quảng trường trung tâm
thành phố Ninh Bình và các quy hoạch xây dựng đô thị khác có liên quan.
a) Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm
2050:
Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 1266/QĐ-TTg ngày
28/7/2014.[18]
- Quy mô diện tích lập quy hoạch là 21.052ha. Bao gồm: - Toàn bộ thành
phố Ninh Bình, huyện Hoa Lư hiện tại - Toàn bộ xã Gia Sinh của huyện Gia
Viễn - Toàn bộ xã Mai Sơn của huyện Yên Mô - Toàn bộ các xã Khánh Hòa,
Khánh Phú của huyện Yên Khánh - Một phần xã Yên Sơn và phường Tân Bình
của thị xã Tam Điệp - Một phần xã Sơn Lai và Sơn Hà của huyện Nho Quan.[18]
- Tính chất đô thị: [18]
+ Là trung tâm chính trị - hành chính, kinh tế, văn hóa, lịch sử, du lịch của
tỉnh Ninh Bình;
+ Là trung tâm văn hóa - lịch sử, du lịch cấp Quốc gia, có ý nghĩa Quốc tế;
+ Là đô thị đầu mối giao thông, cửa ngõ phía Nam Vùng duyên hải Bắc Bộ;
+ Có vị trí quan trọng về quốc phòng và an ninh.
- Mục tiêu: Nhằm tăng cường quản lý, thu hút đầu tư, đào tạo nguồn nhân
lực, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng các yêu cầu hiện
đại, phát triển bền vững; phấn đấu xây dựng và phát triển đô thị Ninh Bình trở
thành đô thị loại II vào năm 2014 và trở thành đô thị loại I vào năm 2030 với vai
trò là Trung tâm văn hóa, lịch sử, du lịch Quốc gia. [18]
- Định hướng phát triển đô thị, phân thành các phân khu sau:

10

+ Phân khu 1: Khu vực đô thị hiện hữu và dự kiến mở rộng
(6782,6ha_32,2%) [18]
+ Phân khu 2: Khu vực chùa Bái Đính (khu vực có đặc trưng riêng)
(2945,7ha_14,0%) [18]
+ Phân khu 3: Khu vực bảo tồn (quần thể danh thắng Tràng An)
(6064,1ha_28,8%) [18]
+ Phân khu 4: Khu vực cảnh quan tự nhiên (khu vực nông thôn)
(5259,9ha_25,0%) [18]
- Theo quy hoạch chung, thì khu đô thị Quảng trường trung tâm thành phố
Ninh Bình thuộc phường Ninh Khánh, nằm tại phân khu đô thị hiện hữu 1-1-a .

Vị trí KĐTM Quảng trường
trung tâm TP Ninh Bình

Hình 1.2. Sơ đồ định hướng phát triển không gian đô thị Ninh Bình đến năm
2030, tầm nhìn đến năm 2050 [18]


11

b) QHCT Khu trung tâm tỉnh Ninh Bình.
QHCT tỷ lệ 1/2000 Khu trung tâm tỉnh Ninh Bình được UBND tỉnh Ninh
Bình phê duyệt tại Quyết định 722/QĐ-UBND ngày 11/4/2006. Thời điểm này,
thành phố Ninh Bình là đô thị loại III. [20]
- Quy mô diện tích lập quy hoạch: 369,5 ha. [20]
- Tính chất: khu trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội của

tỉnh Ninh Bình, với quy mô tiêu chuẩn hiện đại tương xứng với vai trò là một
trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh, phù hợp với quá trình phát triển và đô thị hoá của tỉnh
Ninh Bình trước mắt và lâu dài. [20]

Hình 1.3. Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất QHCT khu trung tâm thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình [28]


12

- Phân khu chức năng quy hoạch: [29]
+ Khu hành chính - chính trị: : 5,9179ha
+ Khu cơ quan: 21,9382ha.
+ Khu văn hoá: 20,6499ha.
+ Đất khách sạn: 5,2998 ha.
+ Đất thương mại - dịch vụ:: 31,1690ha.
+ Đất cây xanh trung tâm: 10,2935ha.
+ Đất hiện trạng cải tạo: 6,3321ha.
- Theo quy hoạch Khu trung tâm tỉnh, thì khu vực lập quy hoạch quy hoạch
Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình được quy hoạch là đất ở mới và
đất dự trữ xây dựng thương mại dịch vụ.
c) Quy hoạch khu đô thị mới Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình:
- Quy hoạch đô thị mới Quảng trường trung tâm thành phố Ninh Bình được
UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt tại Quyết định 757/QĐ-UBND ngày
02/4/2007. [21]
- Quy mô diện tích: 23,16ha. Quy mô sức chứa khu đô thị đáp ứng cho
2520 người. [30]
- Phạm vi ranh giới:
+ Phía Bắc và Tây Bắc giáp khu dân cư;
+ Phía Nam và Đông Nam giáp đường giao thông;

+ Phía Đông giáp khu trung tâm đã được quy hoạch;
+ Phía Tây giáp Quốc lộ 1A.


13

- Tính chất: là khu đô thị mới với các tiêu chuẩn quy chuẩn thiết kế theo
quy định kết hợp với yếu tố đặc trưng của địa phương, có hệ thống HTXH,
HTKT hiện đại, đồng bộ. [21]
- Cơ cấu tổ chức quy hoạch:
+ Bố trí không gian khu trung tâm công cộng: gồm nhà văn hóa toàn khu, nhà
trẻ và khu thể dục thể thao được bố trí ở trung tâm của khu đất, thuận lợi cho việc
tiếp cận từ mọi phía, đồng thời mang lại hiệu quả tốt cho cảnh quan khu vực. [30]
+ Bố trí không gian khu nhà ở: Khu đất quy hoạch được chia thành các khu
đất nhỏ, chủ yếu là các lô đất biệt thự với không gian yên tĩnh. Các khu ở, nhóm
ở đươc trồng cây xanh tạo cảnh quan, bóng mát, cải thiện vi khí hậu. [30]
Diện
STT

Tên loại đất

Diện tích

Tỉ lệ

tích
xây
dựng

(m2)

(%)

(m2)

Mật độ
xây
dựng
(%)

Tầng

Hệ số

Diện

cao

sử

tích sàn

trung

dụng

bình

đất

(tầng)

(lần)

(m2)

Đất công trình
I

công cộng

7.604,4

3

2.1006,8

27,7

4.213,6

2

0,55

7.114,4

2,9

1234,3

30

2468,6

0,6

3.497

1,41

872,5

25

1745

0,5

3.544,10

1,5

Nhà văn hóa toàn
1

khu
Đất nhà trẻ, mãu

2

giáo
Đất cây xanh,

II

TDTT


14

Thương mại dịch
III

vụ

IV

Đất ở

11.878

4,8

5939

115.141,9

49,7

53606,3

50

17817

5

1,2

44,8 180048,5

3,4

1,5

1

Đất ở biệt thự

93775,7

37,2

32821,5

35

98464,5

3

1,1

2

Đất ở nhà liền kề

21366,2

12,5 28229,58

90

76918

4

3,6

V

Đất giao thông

24,1

184262

3,3

0,8

Tổng

100903,7 36,250
247959,1

100

55713,1

Bàng 1.1. Bảng tổng hợp cân bằng đất – QHCT khu đô thị mới Quảng trường
trung tâm thành phố Ninh Bình [30]
- Tổ chức không gian kiến trúc – cảnh quan:
+ Không gian tổng thể được thiết kế cao ở phía ngoài và thấp dần vào lõi
khu đô thị. [30]
+ Mạng lưới đừng giao thông rành mạch. Mật độ đường giao thông cao đảm
bảo lưu thông, không gian thông thoáng. [30]
+ Không gian có 02 trục chính: Trục Đông Tây và Nam Bắc tạo cảnh quan
và tuyến nhìn chính của khu vực. Nằm ở giao điểm của trục cảnh quan là cụm
công trình công cộng – điểm nhấn của khu đô thị. [30]
+ Giải pháp thiết kế trách được sự đơn điệu trong xử lý bố cụ, làm hỗ trợ
nhấn mạnh các tuyến chính, các điểm nhấn khu đô thị. [30]
+ Các quy định vể tổ chức và bảo vệ cảnh quan: phải phù hợp với kiến trúc
và cảnh quan tổng thể của toàn bộ khu vực xung quanh, có thiết kế mẫu hiện đại,
mang bản sắc truyền thống địa phương. [30]


15

- Quy hoạch hệ thống HTKTĐT:
+ San nền, thoát nước mưa: Cao độ nền + 2.7m. Hướng thoát nước dốc từ
phía Tây Bắc về phía Đông Nam. Hệ thống thoát nước mưa sử dụng hệ thống
thoát nước chung. Nước mưa thu gom vào hệ thống thoát nước của khu đô thị
(sử dung cống hộp B600, B800, B1000) và thoát ra hệ thống thoát nước chung
của khu vực tại phía Đông Nam khu đất. [30]
+ Quy hoạch hệ thống giao thông: Các tuyến đường được quy hoạch đảm
bảo giao thông liền mạch, mặt cắt phù hợp với lưu thông khu vực quy hoạch.
Tuyến đường Kênh Quyết Thắng 37m , mặt cắt 1-1 là 15m, mặt cắt 2-2 là 20,5m,
mặt cắt 3-3 là 29m, mặt cắt 4-4 là 9,5m. [30]
+ Quy hoạch hệ thống cấp nước: Nguồn cấp từ hệ thống cấp nước của thành
phố Ninh Bình tại phía Tây khu vực. Mạng lưới cấp nước dạng mạch vòng. Kích
thước ống cấp nước phân phối là D63 – D40. [30]
+ Quy hoạch hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường: Sử dụng hệ
thống thoát nước chung với thoát nước mưa. [30]
+ Quy hoạch hệ thống cấp điện: Từ hệ thống cấp điện của thành phố Ninh
Bình từ đường dây 10KM lộ 974-E23.3. Xây dựng lắp đặt 04 trạm biến áp mới
có công suất 400KVA – 10.0,4kV trong khu vực quy hoạch. [30]


16

Hình 1.4. Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất quy hoạch khu đô thị mới Quảng trường
trung tâm thành phố Ninh Bình [30]
1.2.2. Thực trạng về quy hoạch Khu đô thị mới Quảng trường trung tâm
thành phố Ninh Bình.
- Tiến độ triển khai thực hiện quy hoạch: Khu đô thị mới Quảng trường
trung tâm thành phố Ninh Bình bắt đầu được triển khai các thủ tục đầu tư từ giữa
năm 2007 sau khi QHCT tỷ lệ 1/500 được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt.

17

Ngày 11/5/2007, UBND tỉnh Ninh Bình đã phê duyệt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
tại Quyết định số 1039/QĐ-UBND. Trên cơ sở quy hoạch được UBND thành phố
tổ chức đấu giá đất, giao đất cho 100% các lô đất ở đã được đấu giá QSDĐ cho
nhân dân xây dựng nhà ở và khoảng hơn 70% các lô đất đã được xây dựng.

Hình 1.5. Sơ đồ hiện trạng các lô đã xây dựng tại khu đô thị mới Quảng trường
trung tâm thành phố Ninh Bình


18

Hình 1.6. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất tại khu đô thị mới Quảng trường trung
tâm thành phố Ninh Bình
- Xây dựng hệ thống HTKT của khu đô thị: các công trình HTKT khu đô thị
được chủ đầu tư xây dựng cơ bản đáp ứng được cho nhu cầu xây dựng và nhu cầu
sinh hoạt hiện tại của người dân khu đô thị, các hạng mục công trình đã xây dựng thì
cơ bản tuân thủ theo quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, hiện trạng vẫn còn tuyến
đường đang thi công, một số tuyến vỉa hè chưa được xây dựng, một số dải phân cách
chưa hoàn chỉnh; một số khu hệ thống đường dây điện nhiều đoạn vẫn sử dụng tạm
thời bằng cột betong, treo hệ thống đường dây không đảm bảo an toàn, áp lực nước
cấp sinh hoạt yếu, thường xuyên mất nước. Việc tu sửa, bảo dưỡng hệ thống hạ tầng
chưa được thực hiện thường xuyên nên công trình hạ tầng hư hỏng, xuống cấp, một


19

số đoạn đường chưa hoàn thiện (chưa trồng cây xanh, chưa lát vỉa hè…). Nhiều hạng

mục hạ tầng khai thác sử dụng không đúng mục đích, có nhiều đoạn vỉa hè người
dân sử dụng trồng cây hoa, rau, để vật liệu xây dựng…

Hình 1.7. Hình ảnh tuyến đường chưa xây dựng vỉa hè, không cây xanh,
kiến trúc công trình tùy tiện trong KĐTM

Hình 1.8. Tuyến đường đang được xây dựng trong KĐTM