Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại số 108 đường nguyễn trãi, thanh xuân, hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
--------------------------------------VŨ SƠN NAM

VŨ SƠN NAM

QUẢN TRỊ KINH DOANH

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
“KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG
CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG
NGUYỄN TRÃI, QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI.

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT
THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHOÁ 2010B
Hà Nội – Năm 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
----------------------------------

VŨ SƠN NAM

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG “KHU HỖN HỢP
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ
Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THANH XUÂN, HÀ NỘI.

Chuyên ngành :

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT
THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Tiên Phong

Hà Nội – Năm 2013


`
LỜI NÓI ĐẦU
Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài và liên quan
trực tiếp đến đất đai. Đất đai lại là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc
gia nên mọi tác động đến đất đai đều phải đạt được hiệu quả tối ưu. Do đó, dự
án đầu tư cần được nghiên cứu trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi
trường,… để lựa chọn được dự án đạt tiêu chuẩn. Nếu phân tích kinh tế kỹ
thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên
góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Phân tích tài chính dự án
đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư
bất động sản.
Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do
trượt giá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến quá trình
đầu tư,… là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và
đang gặp phải trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích
tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém.
Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển
nhanh, đời sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và đặc biệt ở Hà nội, khi
địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở càng
ngày càng được quan tâm. Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư

bất động sản phát triển mạnh. Nhưng các dự án đó có phát triển một cách tối
ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân
tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện
dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các
yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương
pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất.
Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như
thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi
ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó,
em xin phép được nghiên cứu đề tài “Phân tích tài chính dự án đầu tư xây
1


`
dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng
và nhà ở để bán tại số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội”
Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiên Phong đã hướng dẫn
em nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này!
Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư;
- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn
hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để
bán tại số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội;
- Đề ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu
tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng,
văn phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu:
Phân tích tài chính dự án Đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương
mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi,
Thanh Xuân, Hà Nội.

Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm
nền tảng, và kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích,
thống kê,…
Kết cấu đề tài:
Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư
Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp
trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại số
108 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án
đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn
phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội.

2


`
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư
I.1.1 Dự án đầu tư
• Khái niệm:
Theo Luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ
vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định.
• Đặc điểm dự án đầu tư:
- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất
đai. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh
hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là
tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì

vậy, mọi dự án đầu tư đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính
và kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian
dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải
xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương
án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc
biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các
dòng tiền.
- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân
tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn
sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp
khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án.
I.1.2 Tài chính dự án đầu tư:
Là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một
dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối.
3


`
I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư
• Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng
trong quá trình soạn thảo dự án.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân
tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư
bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết
định phù hợp và hiệu quả nhất.
• Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra

các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có.
Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một
trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những
vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để
các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ
quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn
vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án
Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi
về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có
độ an toàn cao về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan
trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh
kinh tế xã hội. Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa
trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra.

4


`
Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát
thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội ,
các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội.
Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành
điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã
hội phải bỏ ra hay thu được.
• Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài

chính thông qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc
thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn
đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án).
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án
trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem
xét những chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc
dự án, xem xét những lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực
hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính
của dự án.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể
hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và
khả năng trả nợ;
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét
tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố
khách quan tác động theo hướng không có lợi.
• Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính,
yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là:
5


`
- Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ
tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích;
- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu
để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối

ưu.
I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.1 Xác định nhu cầu vốn
I.2.1.1 Vai trò:
- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư
- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án
I.2.1.2 Yêu cầu:
- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân
tích khía cạnh kỹ thuật của dự án.
- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được,
ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được
hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ
chính xác cao nhất.
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình
hình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương
lai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị.
I.2.1.3 Nội dung :
Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây
dựng công trình của dự án.
Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định
nhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây
dựng công trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau:
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự
toán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây
6


`
dựng cụ thể. Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây

dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra
một trong hai trường hợp sau:
+ Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
+ Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công
trình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng
thành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình,
hạng mục công trình.
Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau:
- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp
mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ
phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí
đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu
chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí
đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí
thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử
dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công
việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao
đưa công trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết
kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
khác.

7


`

- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và
sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích
kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công
việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây
dựng công trình.
I.2.1.4 Phương pháp xác định:
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu
hoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
• PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
- V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình
- GXD : Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế
cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị
trường;
GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn
m
GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD)
i =1
Trong đó:
n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu
chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết
cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

8


`
Zi : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết
cấu chính thứ i của công trình
GQXDK : Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết
cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính
theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng
chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công
trình, hạng mục công trình
TGTGT-XD : Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây
dựng
- GTB : Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:
+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây
chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị
toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây
chuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự án
bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án.
+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị,
dây chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết
bị thì GTB của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào
hàng thiết bị đồng bộ này.
+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc
tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có
thể được xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị
năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ công trình.
- GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính
theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của
nhà nước có liên quan;

- GQLDA : Chi phí quản lý dự án
GTV : Chi phí tư vấn
GK : Chi phí khác
9


`
GQLDA , GTV và GK được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính
theo định mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao
gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu)
có thể được ước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi
phí thiết bị của dự án. Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sản
xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với
dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực
hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định.
- GDP : Chi phí dự phòng được xác định như sau:
Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự
phòng được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây
dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái
định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi
phí khác.
Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự
phòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối
lượng công việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau:
chi phí xây dựng, chi phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt
bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án chi phí tư vần đầu tư xây
dựng và chi phí khác) và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được
tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với
từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. Trong đó, chỉ số giá
xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và

phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong
khu vực và quốc tế).
• PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá
xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng
(gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương
ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính
10


`
trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu
tư.
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+ GXDCTn
GXDCT = SXD x N + GCT-SXD
GTB = GTBCT1 + GTBCT2 +… + GTBCTn
GTBCT = STB x N + GCT-STB
Trong đó:
SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất
hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một
đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng
hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị
diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công
trình thuộc dự án.
STB : Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc
năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình
thuộc dự án.
GCT-STB : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của

công trình thuộc dự án
• PP3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ
thuật tương tự đã thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi
các số liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các
khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư.
Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là
những công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất
của dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự
nhau.
11


`
+ Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng
của công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
tương tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức;
n
n
V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi
i =1
i =1
Trong đó:
GCTTTi : Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình
tương tự đã thực hiện thứ i của dự án
Ht : Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án
HKV : Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
GCT-CTTTi : Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí
đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã
thực hiện thứ i.
+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các

công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật
tương tự đã thực hiện chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí
thiết bị của các công trình và quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự
án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.
• PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây
dựng công trình.
I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ
I.2.2.1 Vai trò:
- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu
I.2.2.2 Yêu cầu:
- Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn
những nguồn vốn phù hợp cho dự án.

12


`
- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy
động.
I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án
• Vốn của chủ đầu tư :
- Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh
doanh bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định
số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng.
- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện
trách nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án. Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có
thể triển khai được các dự án ban đầu.
Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án (TD4):

+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt.
+ Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu
của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy
mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng
thuộc sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó
là: tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc
khai thác bất động sản, và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội
bộ.
- Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:
+ Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao
Ưu điểm:
Nhanh thu hồi vốn
Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ
13


`
Nhược điểm:
Chi phí cao, giá thành cao, do đó lợi nhuận giảm
Hạn chế tính cạnh tranh
Lưu ý:
Quá trình khấu hao nhanh đòi hỏi phương pháp tính toán, so sánh để
chỉ ra hạn chế, ưu điểm từ đó có quyết định lựa chọn. Thường ưu tiên cho
một số lĩnh vực đầu tư gắn với các công nghệ mới.
Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về
máy móc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn

khấu hao giảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn
đầu tư.
+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định
Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể
thực hiện qua các phương thức cho thuê dài hạn
Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị.
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản
+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần
+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa
vào kinh doanh trước
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ
+ Thay đổi tỷ lệ phân phối lại
Tăng trực tiếp
Tăng lợi nhuận tái đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí
hoặc chuyển đổi chi phí giữa các năm, các công trình.
+ Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp
+ Sử dụng các tích luỹ đề phòng rủi ro
• Vốn huy động bên ngoài
- Vốn ngân sách:
14


`
Đối với các doanh nghiệp Nhà nước : được sử dụng vốn ngân sách để
thực hiện các dự án đầu tư.
Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích
và hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ
thể trong các vấn đề sau:
+ Tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với
đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông
thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục
đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế,
khu công nghệ cao thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng.
Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân
sách nhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư cao
tầng cho công nhân khu công nghiệp.
Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công
nghiệp thì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử
dụng đất.
Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao.
Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất
dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao
đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm.
Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể.
+ Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
Đền bù tài sản trên đất
15


`
Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động
thương binh xã hội
Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng các chương trình

đầu tư, hỗ trợ của Nhà nước.
Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầ tư Nhà nước về hạ
tầng, xã hội sẽ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp.
+ Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước:
Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nước
hoặc vốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các
công trình trọng điểm.
Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho
người có thu nhập thấp,...
- Vốn tín dụng
Ưu điểm:
+ Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạt
động đầu tư của doanh nghiệp.
+ Thoả mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng, thời hạn, và
mục đích sử dụng.
Nhược điểm:
+ Thủ tục vay vốn tín dụng còn chậm chạp, rườm rà;
+ Các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc
lới lỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của
doanh nghiệp;
+ Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát
của chính tổ chức tín dụng đó;
+ Mức lãi suất không ổn định.
- Vốn liên doanh, liên kết
Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm
hai dạng:
16


`

+ Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tư
đầu tư vào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án
Ưu điểm :
Tạo nguồn vốn
Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên.
Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án
Tăng thêm vị thế cho vùng dự án : thu hút các nhà đầu tư thứ cấp
Nhược điểm:
Khó khăn trong việc thống nhất quản lý
+ Liên kết với khách hàng : Khách hàng tham gia trực tiếp vào quá
trình đầu tư và phát triển bất động sản
- Tín dụng thương mại
Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai quan
hệ:
+ Mua hàng trả chậm : vật liệu xây dựng, trang thiết bị,…
+ Bán hàng trả trước: huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công
trình.
Ưu điểm:
Là phương thức tài trợ rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện
dụng và linh hoạt trong kinh doanh;
Tạo khả năng mở rộng các quan hệ hợp tác kinh doanh một cách
lâu bền.
Nhược điểm:
Bất động sản là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng
dài, do đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn;
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự
án đã được phê duyệt.
- Trái phiếu
17

`
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái
phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn.
Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình
Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty
I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Sau khi xác định được các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo
tiến độ đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có một kế hoạch huy
động vốn theo tiến độ.
Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến
độ và nguồn vốn theo tiến độ.
- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt
giá và lạm phát.
- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn
hợp lý để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu
I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ
và các điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các
phương thức thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay,
trong đó bao gồm các yếu tố cơ bản sau:
- Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của
một kỳ thanh toán).
- Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều)
I.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư
• Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1.
Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này
có thể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi.

• Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%

18


`
Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể
là 40% thì dự án thuận lợi.
I.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
− Doanh thu:
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản
phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho
bên ngoài. Có hai loại doanh thu từ bất động sản: doanh thu bán, chuyển
nhượng bất động sản và doanh thu cho thuê diện tích.
Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm hoạt động. Để lập
được bảng dự tính doanh thu phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ
hàng năm của dự án để xác định.
Kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm được lập trong quá trình
nghiên cứu, phân tích về thị trường và về mặt kỹ thuật của dự án.
− Chi phí sản xuất của dự án bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng
kỹ thuật, xây dựng công trình bất động sản; chi phí vận hành dự án: tiền
lương, bảo hiểm xã hội, chi phí nước, chi phí điện, chi phí bảo dưỡng, sửa
chữa hàng năm,…; khấu hao cơ bản; lãi vay ngân hàng,…
− Dự tính mức lãi, lỗ của dự án: Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh
hiệu quả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dự án.
Lợi nhuận thuần sau thuế được xác định bằng tổng doanh thu (chưa
có VAT), trừ đi các khoản giảm trừ (thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập
khẩu), tổng chi phí sản xuất, và thuế thu nhập doanh nghiệp.
I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
• Lợi nhuận thuần:

Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu lợi nhuận thuần
được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án.
Lợi nhuận thuần từng năm (Wi) được tính như sau:
Wi = Oi - Ci
Trong đó:
19


`
Oi : Doanh thu thuần năm i
Ci : Các chi phí ở năm i bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên
quan đến sản xuất kinh doanh ở năm i: Chi phí sản xuất, chi phí tiêu thụ sản
phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay,
thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí khác.
Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại được
xác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng năm của dự án đưa về mặt
bằng hiện tại.
• Thu nhập thuần:
Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án. Thu nhập
thuần của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và
tổng các khoản chi phí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm
đó. Do đó, chỉ tiêu này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm
của cả đời dự án mà còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do
hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản
cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu động,…Thu nhập thuần của dự án
có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương lại. Khi đưa về mặt bằng
hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là giá trị hiện tại ròng NPV.
I.2.5.4 Giá trị hiện tại ròng (NPV)
• Khái niệm:
NPV (Net Present Value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa

tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự
án với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại hóa ở mốc 0. NPV có thể mang đến
giá trị dương, âm hoặc bằng không.
• Ý nghĩa:
NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư. NPV mang giá trị
dương nghĩa là việc thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu
tư; hay nói cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà
còn tạo ra lợi nhuận; không những thế, lợi nhuận này còn được xem xét trên
20


`
cơ sở giá trị thời gian của tiền. Ngược lại, nếu NPV âm có nghĩa là dự án
không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính. Việc tính toán NPV
cho các dự án xã hội, môi trường phức tạp hơn nhiều, phải lượng hóa được
các tác động xã hội hay môi trường lên dòng tiền dự án. Khi đó, NPV mới
phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện dự án xã hội đó.
• Cách xác định:
NPV =

n

CFt

∑ (1 + r )
t =1

t

− CF0

Trong đó:
CFo : vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một
lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án.
CFt : Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n.
n: Số năm thực hiện dự án
r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương.
Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có
NPV dương và lớn nhất.
Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có
thể không hoàn toàn đúng như lý thuyết. Một dự án có NPV dương nhưng
NPV quá nhỏ so với tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của
doanh nghiệp thì vẫn không được chấp nhận. Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất
lợi khi so sánh những dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác
nhau. Do vậy cần nghiên cứu thêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn
nội bộ IRR, chỉ số doanh lợi PI.
I.2.5.5 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
• Khái niệm:

21


`
“Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) hay còn gọi là suất
thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ.
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết
khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời

gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi”. Hay nói cách khác, “tỷ
suất hoàn vốn nội bộ là trường hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu ở đó
NPV bằng không”.
• Ý nghĩa
IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòng
tiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết
khấu. Tuy nhiên, việc giả định các dòng tiền tái đầu tư với lãi suất chiết
khấu là không thuyết phục, vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm,
thể hiện chi phí cơ hội của chủ đầu tư trong từng năm thay đổi.
Để khắc phục nhược điểm này của IRR, người ta sử dụng chỉ tiêu
MIRR – tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh. Phương pháp tính MIRR
như sau: tương lai hóa các dòng tiền ròng xuất hiện tại các mốc thời gian
của dự án đến mốc n, sau đó tính tổng của toàn bộ các giá trị tương lai.
Bước tiếp theo là hiện tại hóa giá trị tổng thu được thông qua một mức lãi
suất để cân bằng với vốn đầu tư bỏ ra ở mốc 0; mức lãi suất đó là MIRR.
• Cách xác định
NPV = 0 =

n

∑ Bt
t =0

1
(1 + IRR)t

n

∑C
t =0

t

1
(1 + IRR)t

(*)

Trong đó:
Bt : Khoản thu của dự án ở năm t
Ct : Khoản chi phí dự án ở năm t
Phương pháp tính IRR:
+ PP1: Sử dụng vi tính nếu đã có chương trình phần mềm ứng dụng
+ PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0 < r < ∞ vào công thức (*).
+ PP3: Phương pháp đồ thị: 5 bước
22


`
Bước 1: Vẽ trục hoành, biểu thị tỷ suất chiết khấu r
Bước 2: Vẽ trục tung, biểu thị giá trị hiện tại ròng NPV
Bước 3: Lần lượt lấy các giá trị r1, r2, r3,… thay vào công thức
(*), ta lần lượt nhận được các giá trị NPV1, NPV2, NPV3,…
Bước 4: Sau đó lần lượt biểu diễn các giá trị (r1, NPV1). (r2,
NPV2), (r3, NPV3),…lên đồ thị ta được một đường cong.
Bước 5: Đường cong này cắt trục hoành tại một điểm, tại đó
NPV = 0, và điểm đó chính là IRR cần tìm.
Hình 1.1: Đồ thị xác định IRR
NPV
NPV1

NPV2
0

r2 IRR

r1

r3

r

NPV3
+ PP4: Phương pháp nội suy : IRR được xác định bằng phương pháp
nội suy tức là phương pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã
chọn.
Tìm hai tỷ suất chiết khấu r1 và r2 sao cho:
r2 > r1 ; r2 – r1 ≤ 5%
Tương ứng với r1 ta có NPV1 > 0
Tương ứng với r2 ta có NPV2 < 0
Việc nội suy giá trị thứ ba (IRR) được xác định theo công thức:
IRR = r1 +

NPV1
(r2 − r1 )
NPV1 + NPV2

• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
23