Dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An TOWER

Phương Đông University

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
“Thẩm định: Dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng,
dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An TOWER”

G/v hướng dẫn: P.GS Đinh Đăng Quang
Thực hiện:
Nhóm 9

- Nguyễn Văn Toản – 5091160.54.
- Hoàng Đạt Tuân – 509116.059.
- Trần Việt Cường – 509116.006.
- Nguyễn Thành Sơn – 509116.039.
- Nguyễn Trọng Huy – 509116.023.
-


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang

Phần việc thẩm định của các thành viên trong tổ:

 Phần I: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án:
o Nguyễn Văn Toản:
1.1. Sự cần thiết đầu tư
1.2. Các yếu tố đầu vào của dự án
1.5. Phân tích tài chính, tổng mức đầu tư,hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
o Nguyễn Trọng Huy:
1.3. Quy mô, công suất, công nghệ
1.4. Thời gian, tiến độ thực hiện dự án

 Phần II: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án:
o Nguyễn Thành Sơn:
2.1. Sự phù hợp với quy hoạch
2.2. Sự đảm bảo các căn cứ pháp lý.
o Hoàng Đạt Tuân:
2.3. Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ.
2.4. Khả năng hoàn trả vốn
o Trần Việt Cường:
2.5. Giải pháp phòng cháy, chữa cháy
2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như : Quốc phòng, an ninh môi trường và các quy
định khác của pháp luật có liên quan.
 Phần III: Kiến nghị:
- Tất cả các thành viên tham gia viết kiến nghị và hoàn thiện tổng hợp đồ án.

Cảm ơn thầy P.giáo sư: Đinh Đăng Quang đã hướng dẫn giúp chúng em
hoàn thiện đồ án thẩm định này !

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 2


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang

Báo cáo tổng hợp kết quả thẩm định
Tên dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở
Thành An TOWER.
PHẦN I : Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án :
1.1 Sự cần thiết đầu tư :
Trong đồ án : Chương I : Mục 1.4.2.Dự báo nhu cầu về tổ hợp văn phòng,dịch vụ thương

mại và nhà ở trong tương lai.
- Tổng giám đốc điều hành công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB Richard
Ellis(CBRE) lại có cái nhìn đầy lạc quan : “Thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn rất
sang sủa.Làn song đầu tư vào cao ốc sẽ tiếp tục không ngừng.văn phòng cho thuê ,căn hộ
cho thuê vẫn sẽ tiếp tục “sốt” cả về giá lẫn nhu cầu”.Sự hấp dẫn này đang thu hút hàng
loạt nhà đầu tư nước ngoài vào cuộc với những dự ansquy mô hàng triệu USD.
- Tại Hà Nội, văn phòng cho thuê cũng không đáp ứng đủ nhu cầu.Mức giá tại các
cao ốc hạng A như: Hanoi Towers.vietcombank, tower , pacific place,cao ốc có vị trí địa
lý đắc địa trên đường lý thường kiệt,ngay khi chủ được chủ đầu tư sang tay cho tập đoàn
của pháp ,cũng được đặt mua 100% trước khi hoàn thành.Văn phòng hạng B như : Hòa
Bình Tower trên đường Hoàng Quốc Việt cũng đã nhanh chóng được lấp đầy sau khi
hoàn thành nửa năm.
- Trước nhu cầu văn phòng cho thue văn phòng ngày một tăng,nhiều doanh nghiệp
địa ốc rót vốn đầu tư vào thị trường này.Bên cạnh khởi công tòa tháp thứ ba cạnh hai tòa
tháp hiện hữu,vincom đang xin phép xây dựng văn phòng cho thuê ngay cạnh chợ hômĐức Viên.vinaconex cũng đang thi công trung tâm thương mại chợ Mơ với một phần
diên tích dành cho thuê văn phòng. Cùng với đó, một số chủ đầu tư cũng đang “nhòm
ngó” các khu liên hợp thương mại văn phòng tại các địa điểm gần chợ Hàng Da,Cửa
Nam.
- Dù nhiều dự án văn phòng mới được triển khai,dự báo thị trường văn phòng hạng
A tại Hà Nội vẫn rất đắt đỏ do quỹ đất tại các vị trí đắt đỏ không còn nhiều.Trong khi đó,
theo ông Neil McGregor – giám đốc dịch vụ Chesterton petty Việt Nam ,phần lớn các
nhu cầu từ các công ty tronh và ngoài nước đang mở rộng phát triển kinh doanh. “ Các
công ty dịch vụ ,đặc biêt nghành ngân hàng,đang thâm nhập Việt Nam và đều muốn thuê
được mặt bằng tại nhà văn phòng có địa điểm đẹp”.
- Theo khảo sát của một số công ty tư vấn bất động sản,hiện Hà Nội có trên 2.900
căn hộ cho thuê,trong đó có gần 700 căn hộ thuộc dự án quản lý theo tiwwu chuẩn quốc
tế và 1.200 căn hộ thuộc dự án quản lý rải rác owrkhaorng 40 tòa nhà trong thành phố có
vị trí đắc địa như : Somerset, fraser Suites, siputra,flower village, Hanoi Late View (Hồ
Tây)… Gía chào thuê trung bình ( không bao gồm chi phí dịch vụ và VAT) khoảng 28,77
USD/m2.Văn phòng hạng B ở 1 số vị trí đẹp cũng được chào giá 42 USD/m2/tháng,còn

giá thuê phòng hạng C tăng nhẹ , giao động ở mức 20 USD đén 30 USD/m2/tháng.

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 3


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
- Trong ngắn hạn, triển vọng của nhu cầu là khá khả quan do sẽ có nhiều công ty
muốn thuê văn phòng cũng như những công ty thue vào thời điển hiện tại đang lên kế
hoạch mở rộng quy mô hoạt đông của mình.
- Nhu cầu về diện tích văn phòng đang tăng dần do sự mở rộng của công ty hiện tại
và sự thành lập các văn phòng mới của các công ty trong và ngoài nước ở Hà Nội. Trong
4 năm tới ,khoảng 1.3 triệu m2 diện tích văn phòng từ 99 dự án sẽ có mặt trên thị trường
văn phòng Hà Nội để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.
- Thị trường văn phòng trong vài năm tới sẽ phát triển nhanh. Hiện tại một lượng
cung lớn của tòa nhà : Grand plaza, keangnam, EVN… đã cung cấp cho thị trường . Tuy
nhiên , vấn đề đáng quan tâm đó là nguồn cung nhiều nhưng nhu cầu không tăng lên cùng
nguồn cung.
- Trong thời gian tới, giá thuê văn phòng dài hạn sẽ tăng ,giá thuê văn phòng ngắn
hạn sẽ giảm xuống.Mặc dù ngân hàng chưa hộ trợ các công ty trong việc thuê văn phòng
nhueng một số chủ đầu tư đã nhìn thấy lợi nhuận rất lớn từ việc cho thuê văn phòng .
Việc xây văn phòng nhanh, giải quyết tỷ văn phòng trông nhanh đó là cách đầu tư thong
minh .Các chủ đầu tư đã nhìn vào nguồn doanh thu dài hạn từ đó tạo điều kiện tốt nhất
cho các công ty thuê văn phòng và định giá thuê tốt nhất.
Mục 1.4.3.Năng lực đáp ứng hiện tại về văn phòng và nhà ở
1.4.3.1.Văn phòng :
a) Đối với loại hình văn phòng bán
- Năm 2012, cho dù tỷ lệ mặt bằng trống và nguồn cung cũng sẽ tăng rất mạnh
nhưng theo nhận định của CBRE Việt Nam sẽ là một năm kỷ lục về lượng mặt bằng

văn phòng cho thuê “được mùa”.
Bảng dẫn chứng bảng 1.1 : Mặt bằng cho thuê tại Hà Nội (Nguồn : CBRE VIỆT
NAM)
- Trong quý 1/năm 2012, thị trường văn phòng không có thêm nguồn cung mới
,khiến tổng cung ổn định xấp xỉ 985.000m2. Diễn biến đáng chú ý là tòa tháp B vincom
city Tower đã ngừng thuê và chuyển sang hình thức tự sử dụng sau khi được
techcombank mua lại từ vingroup.Có duy nhất tòa nhà ICON 4 Tower bắt đầu chào thuê
trong quý này, dự kiến sung khoảng 20.000m2 diện tích văn phòng thị trường.
- Thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn có dấu hiệu tích cực.Điển hình là việc tổng
diện tích cho thuê mới trên toàn thị trường trong quý đạt trên 14.000m2,phản ánh nhu cầu
khá cao.Tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường đạt 25% giản so với mới 30% của quý trước.
- Gần 390.000 m2 diện tích văn phòng được dư đoán sẽ gia nhập thj trường trong
năm 2012.CBRE nhận định năm 2012 sẽ năm có diện tích thue mới cao kỷ lục mặc dù tỷ
lệ trống và nguồn cung vẫn tiếp tuc tăng mạnh. Về cơ cấu khách thuê, ngân hàng vẫn
được dự đoán là nguồn khách thuê lớn nhất. Bên cạnh đó,những khách thuê lớn trong
lĩnh vực tư vấn và tài chính như KPNG,PWC,và Standard Chartered bank sẽ thu hút
khách hàng thuê nhỏ lớn, trong năm 2012,câu chuyện của 2khu vực lớn của 2 thành phố khu vực trung tâm và khu vực phía Tây – sẽ tiếp diễn.
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 4


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
- Ở khu vực phía tây , dự đoán giá thuê sẽ tiếp tục giảm nhằm tăng tỷ lwj lấp
đầy,trong khi chủ đầu tư của các dự án có vị trí đẹp trong trung tâm sẽ không cạnh tranh
bằng giá thuê,Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng áp dụng những bước đi chiến lược hơn.Đối
với những dự án mới đi vào hoạt động , chủ đầu tư có thể áp dụng chính sách thue cạnh
tranh hơn cho khách thư và đơn vị môi giới. Còn với những dự án đã hoạt động từ lâu,
chủ đầu tư cần quan tâm đến việc nâng cấp cải tạo kịp thời. (Hình 1.2) và ( Hình 1.3).
- Hạng A tăng nhẹ 1% đạt mức 36 USD. Ngược lại , giá chào thuê trung bình của

các tòa nhà hang B tiếp tục xu hương giảm nhẹ , từ mức 24,7 USD của quý 2/2012
xuống còn 23,7 USD tại quý 3/2012 . Gía giảm chủ yếu tại các tòa văn phòng đã đi vào
hoạt đong từ lâu ở khu vực Đống Đa – Ba Đình và khu vực phía Tây.(Bảng 1.1) và (Bảng
1.2).
b) Đối với loại hình văn phòng bán
- Hầu như chưa có nhà đàu tư nào quan tâm đến một số sản phẩm mà thị trường
cần. Và một trong những sản phẩm bất động sản mà thị trường đang khao khát chính là
văn phòng để bán.
- Văn phòng để bán có hai dạng chủ yếu: Bán vĩnh viễn và bán có thời hạn, thường
là 20 năm cho đên 50 năm. Trong trường hợp này , người mua sẽ được cấp sổ đỏ thời
hạn. Người mua văn phòng có thể sử dụng làm văn phòng cho công ty mình ,hoặc đơn
giản , có thể cho thuê như một nhà đầu tư tự phát.
- Cách đây gần 2 năm , khi tòa nhà pacific place 83 Lý Thường Kiệt (Hà Nội) bắt
đầu khởi công, chủ đầu tư Ever Fortune thông qua CBRE là nhà tiếp thị độc quyền đã
giao bán văn phòng ở đây với giá 1.600USD/m2 -1.800USD/m2 cho 37 năm sử dụng (37
năm là thời gian hiệu lực còn lại của dự án). Hình thức này thu hút sự quan tâm của nhiều
người và CBRE đã tiếp thị rất hiệu quả. Tới gần 70% văn phòng ở đây được bán với thời
hạn như vậy.
- Gần đây công ty Hùng Vương cũng rao bán một văn phòng ở đội cấn trong thời
hạn 50 năm với giá 1.680 USD/m2. Tuy nhiên , hình thức này còn rất ít phổ biển. Thậm
chí nhiều người có nhu cầu còn không tin có một hình thức như vậy.
- Tại kh đô thi Trung Hòa –Nhân Chính, các văn phòng nối giữa các tòa nhà đang
cho thuê, cũng được chủ đầu tư vinaconex rao bán với giá 36-38 triệu VND/m2( chưa
tính hệ số) .Chỉ trong ít ngày toàn bộ văn phòng đã được bán hết.
- Văn phòng để bán có một lượng khách với nhu cầ khá lớn.Với chủ đầu tư xây
dựng văn phòng bán có lợi hơn hẳn văn phòng cho thuê ở chỗ nhanh chóng thu hồi vốn
để xây dựng công trình khác.
- Hiện tai, rất nhiêu trung cư cao tang ở Hà Nội được người dân mua xong sử dụng
làm văn phòng hoặc cho thue làm văn phòng . Tòa nhà 17 T4 khu Trung Hòa – Nhân
Chính hiện có 20 căn hộ được sử dụng làm văn phòng, nhà M3 – M4 Nguyễn Chí Thanh

có trên 35 căn hộ chuyển đổi mục đích như vậy . Nhiều nhà đầu tư thứ phát thậm chí còn
đăng quảng cáo cho thue căn hộ làm văn phòng , chấp nhận sửa chữa lại toàm bộ nếu
khách thuê dài hạn.
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 5


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
1.4.3.2.nhà ở
- Thị trường nhà ở Hà Nội,mặc dù mở rộng nhanh ,vẫn nhỏ hơn nhiều so với thị
trương TP.HCM phát triển sớm hơn và có thể cung cấp một số kinh nghiệm tốt cho sự
phát triển tương lai của thi trường Hà Nội.
- Ở Hà Nội hiện nay,tình trạng mua bán đầu cơ diễn ra phổ biến dưới nhiều hình
thức khác nhau trước khi công trình hoàn thành.Thi trường bất động sản với suất phát
điểm thấp đã bắt đầu hình thành,và khi số lượng người mua tăng lên, nguồn bất động sản
đầu sơ trở thành nguồn cung cấp chính .
- Nhu cầu Hà Nội có sự tăng trưởng mạnh so các dòng tiền vào thị trường bất động
sản từ kinh doanh chứng khoán và mức song người dân tăng lên. Khi nhu cầu tăng quá
trình đo thị hóa tiếp diễn , có nhiều hình thức thế chấp nhu cầu mua nhà ở trung cư phát
triển mạnh mẽ .Chương trình phát triển đô thị toàn diện cho thủ đô Hà Nội ước tính
rằng sẽ cần them 960.000m2 nhà ở để đáp ứng mục tiêu 18m2 mỗi đầu người vào năm
2020 sẽ yêu cầu them một lượng lớn nhà ở mới .
- Nhu cầu về nhà ở hiện nay tại Hà Nội là vô cùng lớn.Các khu trung cư mới có xu
hướng đặt cách xa trung tâm Hà Nội do hạn chế về cở sở hạ tầng và giá đất cao cũng như
thiếu hụt đất sẵn có ở các khu vực trung tâm buôn bán , do đó yêu cầu các khu phát triển
mật đọ cao để thu được lợi nhuận lớn nhất. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài do đó đang quy
hoạch hoặc xây dưng các dự án đo thị có quy mô lớn.( bảng 1.3).
- Một số dự án tương tự
- DOLPHN PLAZA được xây dựng tại địa điểm 28 Trần Bình,Mỹ Đình , Từ Liêm

,Hà Nội( có 1 mặt đường nguyễn phong sắc kéo dài) trên khu đất có diện tích 9.874m2
.giá chào bán trung bình từ 39-41 triêu/ m2.
- INDOCHINA PLAZA Hà Nội được xây dưng tại địa chỉ 229,Xuân Thủy ,Cầu
Giay ,Hà Nội trên diện tích 16.619m2 .giá chào bán trung bình từ 42-45 triệu đồng/m2.
1.4.4.Khả năng cạnh tranh ,khả năng xâm nhập thị trường của dự
- Dự án tổ hợp văn phòng, tổ hownpj thương mại và nhà ở Thành An TOWER do
tổng công ty Thành An làm chủ đầu tư và đối tác hợp tác kinh doanh công ty cổ phần tư
vấn và đầu tư xây dựng Ba Đình tọa lạc tại vị trí đắc địa thuộc quận Thanh Xuân,TP Hà
Nội, trên đường Lê Văn Lương.
- Công trình cao 30 tầng ,3 tầng hầm được xây dựng nằm trên khu đất có diên tích
4.681.7m2 nằm trên trục đường chính nối sân quốc tế Nội Bài với các công trình quan
trọng như Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia,sân vận động Mỹ Đình…
- Với thiết kế hiện đại,hệ thong kỹ thuật đông bộ , tòa nhà cung cấp hệ thống thang
máy tốc độ cao với điều khiển thông minh, cùng với 3 tầng hầm rộng 10.568,28m2 để xe,
các trang bị đạt tiêu chuẩn quốc tế như : hệ thống điện dự phòng , điều hòa trung tâm và
hệ thống CCTV , phòng cháy chữa cháy hiện đại.
- Tòa nhà có vị trí khá đẹp tại khu vực tập trung nhiều văn phòng cho thuê, trụ sở
các công ty lớn trong nước và quốc tế như FBT,CEO Tower,Keangnam ,Hà Nọi
Landmark Tower,CMC Tower… đã góp phần hình thành đô thị phát triển hoàn chỉnh phí
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 6


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
tây thành phố, với đầy đủ tiện ích, tạo cảnh quan kiến trúc và môi trường đô thị tại khu
vực , đồng thời đáp ứng nhu cầu về văn phòng trụ sở làm việc tại Hà Nội.
- Với lợi thế đắc địa về vị trí , thiết kế đồng bộ hiện đại , kết hợp với giá cả hợp lý
mà chủ đầu tư đưa ra , dự án sẽ thu hút các nhà đầu tư và đủ sức cạnh tranh với thi trường
văn phòng , dịch vụ thương mại và nhà ở tại Hà Nội.

 Kết luân sự cần thiết phải đầu tư
- Thành phố Hà Nội, với ý nghĩa là một trung tâm văn hóa – khoa học kỹ thuật của
cả nước , đang tập trung lớn vào việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tang kỹ thuật , từng bước
mở rộng và xây dựng nhiều tuyến đường mới . Trong đó nhiều công trình quan trọng nằm
trong chiến lược phát triển không gian thủ đô từ nay đến năm 2020 .
- Về nhà ở, tính đến hiện nay,gần 70 dự án nhà ở cao tầng thuộc các khu đô thị đã
được triển khai , tạo gần 25 triệu m2 nhà ở.Tại khu đô thị mới đều xây dựng chung cư
cao tầng nhằm giảm mật độ xây dựng công trình , tăng dịch vụ công cộng, cải thiện điều
kiện sống. Các khu đô thị được xây dựng mới theo hướng hiện đại , mang bản sắc dân
tộc, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ.
- Không nằm ngoài chiều hướng phát triển chung ấy của thời đại , dự án đầu tư xây
dựng công trình tổ hợp văn phòng ,dịch vụ thương mại nhà ở Thành An TOWER tại 21
Lê Văn Lương , Thanh Xuân, Hà Nội ,là định hướng đúng đắn ,dự án được thực hiện sẽ
góp phần làm tăng quỹ nhà ở thành phố,góp phần tích cực vào chiến lược phát triển nhà ở
và văn phòng cho thuê của thành phố Hà Nội trong những năm tới , đồng thời đây cũng
sẽ là một công trình có đủ tầm cỡ để có thể tạo được dấu ấn,tô them cho khu vực và
Thành phố.

Nhận xét của người thẩm định :
- Có thể nhận thấy rằng dự án đã tìm hiểu khá kỹ về nhu cầu ,năng lực đáp ứng hiện
tại về tổ hợp văn phòng cho thuê ,dịch vụ thương mại và nhà ở tại Hà Nội. Đồng thời dự
án cũng đưa ra được khả năng cạnh tranh , khả năng xâm nhập thị trường của dự án.
- Đồng thời dự án cũng đưa ra được các nguồn cung và mức giá về cho thuê hay
bán văn phòng, nhà ở.Dự án cũng chỉ ra được sự quan trọng,tầm nhìn phát triển trong
tương lai về tổ hợp văn phòng ch thuê ,dịch vụ thương mại và nhà ở tại Hà Nội.
- Ta nhận thấy việc đầu tư dự án là rất cần thiết và với sự trình bầy đầy đủ sự cần
thiết như trên là đầy đủ và không có nhận xét gì thêm.

Kiến nghị của người thẩm định :
- Không có kiến nghị gì thêm vì các dẫn chứng đưa ra sự cần thiết phải đầu tư đã

khá đầy đủ.
1.2. Các yếu tố đầu vào của dự án :
Trong đồ án:
7.5.1.Khả năng cung cấp điện:
- Nguồn điện cung cấp cho các phụ tải của khu vực dự án được lấy từ nguồn điện
cao thế của thành phố và qua máy biến áp của dự án để đến nơi sử dụng.

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 7


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
- Vì trung tâm thành phố nên nguôn điện ở đây ổn định và thường
xuyên.
7.5.2.Khả năng cung cấp nước
- Nguồn nước lấy từ nước máy sinh hoạt sẵn có của thành phố ,chỉ việc đấu nối trự
tiếp với nguôn này
7.5.3.Khả năng cung cấp thông tin liên lạc
- Hệ thống thông tin liên lạc trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được đầu tư hiện
đại,đồng bộ đáp ứng nhu cầu sử dụng,hòa mạng trong nước và quốc tế .Việc đáp ứng nhu
cầu thông tin liên lạc của tòa nhà rất dễ dàng, thuận tiện vì có nhiều đơn vị cung cấp loại
hình máy này như VNPT,VIETTELL,FBT…
3.4.Chọn phương án mua thiết bị cho dự án
- Với các thiết bị đi theo bộ và tìm hiểu thị trương có các nhà cung cấp thiết bị ta
chọn phương pháp đấu thầu mua sắm hàng hóa để đảm bảo chất lượng và đồng bộ cho
thiết bị.
6.5. Vật liệu xây dựng :
6.5.1.Bê tông
- Các cấu kiện cọc khoan nhồi , đài móng ,giằng móng tường tầng hầm,dầm sàn

,đường dốc , cầu thang bộ ,bể tự hoại sử dụng bê tông có cấp độ bền B25 (tương đương
mác 350#).
6.5.2.cốt thép
- Cốt thép trơn d≤8 : Sử dụng cốt thép AI hoặc tương đương.
- Cốt thép gai 10≤d≤ 18 :Sử dụng cốt thép AII hoặc tương đương.
- Cốt thép gai d≥20 : Sử dụng cốt thép AIII hoặc tương đương.
*Nhận xét của người thẩm định :
- Do ở trung tâm thành phố lên hệ thống cung cấp điện, nước, thông tin liên lạc
hoàn toàn phụ thuộc vào các hệ thống cung cấp của thành phố.
- Trang thiết bị sử dụng gói thầu mua sắm hàng hóa rất tốt ,đảm bảo chất lượng và
đồng bộ của thiết bị
- Vật liệu xây dựng tuy đã đề cập nhưng còn rất sơ sài,chưa chỉ ra nhà cung cấp vật
liệu xây dựng là công ty,doanh nghiệp nào.
 Kiến nghị của người thẩm định :
- Dự án phải chuẩn bị nguồn cung cấp điện,nước dự phòng (sử dụng máy phát
điện,thiết bị dự trữ điện..)
- Phải tìm được nhà cung cấp vật liệu uy tín,đảm bảo chất lượng, đảm bảo các quy
chuẩn tiêu chuẩn của bộ xây dựng về vật liệu,nguồn gốc ,suất sứ phải rõ ràng.Đảm bảo
quá trình thực hiện dự án diễn ra đúng thời hạn,đúng tiến độ đặt ra.
1.4. Xem xét yếu tố quy mô, công suất, công nghệ đảm bảo tính hiệu quả của dự án.
4.1. Lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án
Dự án đầu tư theo hình thức:

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 8


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
- Theo giác độ tái sản xuất tài sản cố định:

Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp
văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An TOWER được đầu tư xây dựng mới
đồng bộ hoàn chỉnh.
- Hình thức quản lý và thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và thực hiện
Dự án thông qua ban quản lý dự án.
- Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình có thể hình thành từ các nguồn:
+ Vốn tự có;
+ Vốn vay Ngân hàng;
4.1.2. Phương thức tổ chức thực hiện dự án theo các bước:
- Chủ đầu tư tự tổ chức thực hiện theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật
đấu thầu
- Hoàn thành và phê duyệt dự án đầu tư xây dụng công trình;
- Tổ chức, triển khai thiết kế kỹ thuật
- Thẩm định, phê duyệt Thiết kế kỹ thuật, dự toán công trình, tổng dự toán;
- Tổ chức, triển khai Thiết kế bản vẽ thi công;
- Thẩm định, phê duyệt Thiết kế bản vẽ thi công, dự toán công trình, Tổng dự
toán;
- Tổ chức lựa chọn nhà thầu thi công;
- Thi công xây dựng công trình;
- Nghiệm thu, bàn giao, đưa công trình vào sử dụng.
4.1.3. Quy mô dự án:
- Các chỉ tiêu trên toàn khu có tổng diện tích 4.681,7m2 m2 (trong đó có 728,61
m2 dự kiến mở đường theo quy hoạch) nên diện tích đất nghiên cứu thực hiện dự án là
3.953 m2;
- Công trình cao tầng 30 tầng có 3 tầng hầm;
- Các tầng để công trình bao gồm các tầng có chức năng như sau:
+ Tầng 1,2,3 bố trí khu thương mại,
+ Tầng 4 đến tầng 7 bố trí văn phòng, có 03 tầng kỹ thuật,
+ Các tầng còn lại bố trí các căn hộ chung cư.
- Tầng 1 của khối nhà tổ chức của khối nhà tổ chức các lối vào từ nhiều phía để

tiếp cận các khu chức năng khác nhau của tòa nhà.
4.2. Lựa chọn công suất của dự án
4.2.1. Các căn cứ lựa chọn quy mô công suất
- Căn cứ nghiên cứu thị trường các loại sản phẩm mà doanh nghiệp định hướng
đầu tư;
- Căn cứ vào năng lực tài chính, kinh tế của doanh nghiệp;
- Căn cứ năng lực nhân sự và quản lý trong lĩnh vực mà doanh nghiệp đang nghiên
cứu đầu tư;
- Căn cứ vào quy hoạch chung nơi đặt dự án;
- Căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng áp dụng;
- Căn cứ vào diện tích và vị trí khu đất nơi đặt dự án.
4.2.2. Các phương án công suất và phân tích lựa chọn phương án công suất thích
hợp
4.2.2.1 Đề xuất phương án sản phẩm và phương án công suất
Khu đất có thể được đầu tư xây dựng theo 2 phương án:
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 9


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
- Phương án 1: Khu đất nằm ở vị trí rất thuận lợi cho kinh doanh nhà ở nên có thể sử
dụng 100% diện tích đất đai tại khu vực để đầu tư vào xây nhà ở.
- Phương án 2: Trên khu đất, xây dựng một tòa nhà cao 30 tầng, bao gồm khu văn phòng,
dịch vụ thương mại nhà ở, như thế sản phẩm của dự án sẽ đa dạng hơn.
Sau khi phân tích các thuận lợi và khó khăn của từng phương án, chủ đầu tư đi đến
lựa chọn phương án 2. Thứ nhất về phương diện kinh doanh, việc chia rủi ro cho nhiều
sản phẩm đương nhiên sẽ tốt hơn. Thứ hai sản phẩm nhà ở có lợi nhuận tương đối cao
nhưng để đạt được hiệu quả cao thì phải có bộ phận quản lý tốt nên quy mô của dự án
không thể quá bé, như vậy sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận chung. Việc xây dựng tổ hợp văn

phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở là tương đối hợp lý so với nhiều khu nhà ở khác để
đảm bảo được tối ưu giữa chi phí hoạt động và doanh thu.
4.2.2.2. Phân tích khả năng lắp đầy công suất nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương
mại
4.2.2.3. Thuyết minh phương án công suất dự án
-03 tầng khối thương mại với tổng diện tích sàn 6.149,79 m2
-04 tầng khối văn phòng, với tổng diện tích sàn 8.205,32 m2
-23 tầng khồi nhà ở chung cư, với diện tích điển hình của tầng chung cư là
1.878,39 m2

4.3 Lựa Chọn Công Nghệ Và Kỹ Thuật
4.3.1 Các tiêu chuẩn quy phạm :
- Các quy phạm quy hoạch cơ bản : Áp dụng theo TCVN 4449 – 87
- Quy phạm cơ bản về thiết kế nhà ở : Theo TCVN 3905 – 84
- Quy phạm cơ bản thiết kế vườn hoa – cây xanh : Theo TCVN 4449 – 87
4.3.2 Các giải pháp xây dựn hệ thống hạ tầng kỹ thuật
4.3.2.1 San nền :
- Căn cứ thiết kế
- Thiết kế san nền
4.3.2.2 Hệ thống giao thông:
- Căn cứ thiết kế : +TCVN 4054 – 98
+ 22TCN 104 – 83
+ 22TCN 211 – 93
- Giải pháp kỹ thuật
4.3.2.3 Hệ thống cấp nước
- Tài liệu cơ sở : Áp dụng các tiêu chuẩn và quy phạm VN để tính toán hệ thống
cấp nước cho dự án
- Các chỉ tiêu cấp nước
- Giải pháp kỹ thuật :
+ Nhu cầu dùng nước

+ Nguồn cấp nước
4.3.2.4 Hệ thống thoát nước
- Tài liệu cơ sở
- Các chỉ tiêu thoát nước: lấy bằng 80% chỉ tiêu cấp nước
- Giải pháp kỹ thuật:
+ Thoát nước thải sinh hoạt
+ Thoát nước các tầng hầm
+ Thông hơi cho hệ thống thoát nước
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 10


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
+ Giải pháp thiết kế mạng lưới thoát nước
4.3.2.5 Hệ thống thoát nước mưa
- Tài liệu cơ sở : Áp dụng các tiêu chuẩn và quy phạm VN để tính toán hệ thống
thoát nước cho dự án
- Giải pháp kỹ thuật:
+ Công thức và phương pháp tính toán thủy lực
mạng lưới
+ Hệ thống thoát nước thải
4.3.2.6 Hệ thống cung cấp điện
- Các tiêu chuẩn áp dụng
- Các chỉ tiêu lựa chọn
- Khái quát chung
- Giải pháp kỹ thuật:
+ Nguồn cung cấp điện
+ Phân phối điện
+ Thiết bị điện

+ Lắp đặt cáp và thiết bị điện
+ Chiếu sáng
4.3.2.7 Hệ thống chiếu sáng công cộng
- Các tiêu chuẩn thiết kế
- Các yêu cầu chung
- Các yêu cầu cụ thể
- Hệ thống chiếu sáng:
+ Các thiết bị chiếu sáng
+ Nguồn cấp
+ Thiết bị điều khiển
+ An toàn hệ thống
4.3.2.8 Giải pháp thông gió và điều hòa không khí
- Tiêu chuẩn áp dụng
- Tính toán nhiệt và lựa chọn phương án thiết kế:
+ Hệ thống đường ống gas
+ Hệ thống đường ống nước ngưng
+ Hệ thống đường ống gió
+ Ống gió mềm và vật liệu cách nhiệt
+ Cửa gió
+ Van điều chỉnh lưu lượng trên đường ống gió
+ Hệ thống cấp khí tươi
+ Hệ thống hút khí vệ sinh
+ Hệ thống thông gió tầng hầm
+ Hệ thống hút gió khu bếp
4.3.2.9 Giải pháp thông tin liên lạc
- Các tiêu chuẩn, quy định thiết kế
- Thiết kế hệ thống mạng máy tính cho khu văn phòng của các tòa nhà:
+ Phân tích nhu cầu
+ Yêu cầu thiết kế
+ Lựa chọn mô hình và công nghệ mạng

+ Thiết kế hệ thống
* Hệ thống chuyển mạch
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 11


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
* Triển khai hệ thống cáp mạng
* Khả năng mở rộng, kết nối internet, tích hợp truyền thông và
bảo mật hệ thống
- Thiết kế hệ thống mạng điện thoại:
+ Phân tích nhu cầu
+ Yêu cầu thiết kế
+ Thiết kế hệ thống cáp điện thoại
+ Triền khai hệ thống cáp mạng điện thoại đối với khối nhà
* Hệ thống cáp trục chính
* Hệ thống cáp rẽ nhánh tại mỗi tầng
- Hệ thống ăng-ten truyền hình:
+ Phân tích nhu cầu
+ Thiết kế hệ thống
* Nguyên lý kết nối
* Triền khai hệ thống cáp
+ Triển khai hệ thống cáp của tòa nhà
* Hệ thống cáp trục chính
* Hệ thống cáp rẽ nhánh tại mỗi tầng
4.3.2.10 Giải pháp Phòng chống mối
- Tiêu chuẩn áp dụng
- Giải pháp thiết kế:
* Phun thuốc phòng chống mối xuống sàng tầng hầm 1 và mặt nền tầng

hầm 2,3
* Phun thuốc phòng chồn mối lên toàn bộ tường phia trong 3 tầng hầm
của công trình
* Phun thuốc phòng chống mối cho sàn tầng 1 công trình
* Phun thuốc phòng chống mối cho toàn bộ chân tường bên trong tầng
1 công trình
* Lập hàng rào phòng mối bên ngoài công trình
4.3.2.11 Giải pháp Đấu nối hạ tầng kỹ thuật
4.3.3 Lập danh mục và khối lượng thiết bị theo phương án công nghệ lựa chọn
4.3.4 Chọn phương án mua thiết bị cho dự án
4.3.5 Các điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế thiết bị
NHẬN XÉT, KIẾN NGHỊ VÀ BỔ SUNG CỦA NGƯỜI THẨM ĐỊNH:
- Mục 4.1. Lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án : Chủ đầu tư đã lựa chọn được hình
thức đầu tư phù hợp cho dự án
- Mục 4.1.2 Phương thức thực hiện dự án được thực hiện đầy đủ đúng theo quy chuẩn
– tiêu chuẩn
- Mục 4.1.3 : Đã nêu rõ được quy mô của dự án
- Mục 4.2.1 Đã làm rõ được các căn cứ để lựa chọn công suất
- Mục 4.2.2.1 Phần đề xuất phương án sản phẩm và phương án suất đã phân tích rõ
ràng, chi tiết những thuận lợi, khó khăn về hai phương án đề xuất để đưa ra kết luận với
dự án này nên lựa chọn phương án 2 là chính xác
- Mục 4.2.2.2 Phân tích khả năng lắp đầy công suất nhà ở, văn phòng và dịch vụ
thương mại của Hà Nội rất chi tiết, đầy đủ vể tỷ lệ dân số , sự quá tải dân số, chỉ tiêu sử
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 12


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
dụng đất đô thị bình quân trên đầu người quá thấp , tình hình quỹ nhà ở rất thấp . Tuy

nhiên chưa đề cập tới địa điểm dự án, cần phải phân tích khả năng lắp đầy công suất về
khu vực Thanh Xuân, Hà Nội
Từ thực trạng đó đã đưa ra được kiến nghị về khả năng cạnh tranh và chính sách giá của
Thành An TOWER  Làm rõ được khả năng chiếm lĩnh thị trường khi đưa Dự án vào
vận hành.
- Mục 4.2.2.3 Thuyết minh phương án công suất dự án : Cần xem xét cụ thể xem với
tổng số diện tích như vậy có đáp ứng đủ nhu cầu của số người không
- Mục 4.3 Lựa chọn công nghệ và kỹ thuật : Hình thức trình bày hợp lý , nội dung trình
bày rõ ràng, số liệu chi tiết đầy đủ tuy nhiên vẫn còn những sai sót về chính tả
- Mục 4.3.1 Các tiêu chuẩn quy phạm : Đầy đủ  không có ý kiến
- Mục 4.3.2 Các giải pháp xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Đưa ra số liệu đầy đủ,
chính xác của các hệ thống và các giải pháp kỹ thuật công nghệ
+ Đã làm rõ được những căn cứ, cơ sở và các giải pháp kỹ thuật của những hệ
thống cấp và thoát nước
4.3.3 Đã lập được danh mục và khối lượng thiết bị theo phương án công nghệ lựa
chọn
4.3.4 Chọn phương án mua thiết bị cho dự án: đưa ra đầy đủ các phương án lựa
chọn
4.3.5 Các điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế thiết bị : Đầy đủ
1.5. Xem xét yếu tố thời gian, tiến độ thực hiện dự án.
Tiến độ thực hiện dự án:
- Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư, kéo dài từ đầu Quý IV/2012 đến hết Quý II/2013, bao
gồm các số công việc sau:
+ Lập dự án
+ Thẩm định dự án
- Giai đoạn 2: Chuẩn bị xây dựng, kéo dài từ đầu Quý II/2013 đến hết Quý IV/2013, bao
gồm các công việc chính sau:
+ Giải phóng mặt bằng
+ Khảo sát địa chất
+ Thiết kế, dự toán

+ Thẩm tra thiết kế, dự toán
+ Đấu thầu thi công phần XD
+ Đấu thầu thi công phần TB
+ Bảo hiểm công trình
+ Các chi phí tư vấn khác (thiết kế, thẩm tra thiết kết, dự toán hệ thống PCCC,
thông tin liên lạc,…)
- Giai đoạn 3: Thi công xây dựng, kéo dài từ đầu quý IV/2012 cho đến hết quý IV/2016,
bao gồm các công việc chính sau:
+ Quản lý dự án
+ Xây dựng các hạng mục
+ Giám sát xây dựng
+ Mua sắm, lắp đặt thiết bị
+ Giám sát lắp đặt thiết bị
+ Chi phí kiểm toán
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 13


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
+ Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
+ Vốn lưu động ban đầu
+ Các công việc khác
NHẬN XÉT, KIẾN NGHỊ BỔ SUNG CỦA NGƯỜI THẨM ĐỊNH:
- Về tiến độ thực hiện dự án:
+ Đã tổng hợp đầy đủ danh mục công việc một cách chi tiết không bị trùng lặp
+ Cách sắp xếp thứ tự các đầu công việc, các tổ hợp công tác và các hạng mục
xây dựng tuân theo đúng trình tự kĩ thuật XD
+ Tên công việc đã thể hiện được rõ loại công việc , phạm vi công việc
+ Thể hiện được mối quan hệ về kỹ thuật thực hiện của các công việc theo

nguyên lí tổ chức thi công
+ Thể hiện rõ ràng các mốc thời gian trọng yếu của tổng tiến độ thi công
+ Chưa thể hiện được khối lượng công việc cần thực hiện
Tuy nhiên chưa nêu ra được căn cứ để lập tiến độ dự án vì vậy cần phải bổ sung
- Căn cứ để lập tiến độ của dự án:
+ Căn cứ vào thời gian phê duyệt dự án đầu tư của các cấp có thẩm quyền.
+ Căn cứ vào năng lực tài chính của chủ đầu tư, kế hoạch chuẩn bị vốn của chủ
đầu tư.
+ Căn cứ vào yêu cầu kiến trúc, kết cấu công trình.
+ Căn cứ vào tiến độ thi công thực tế của các công trình có mức độ phức tạp tương
tự.
+ Căn cứ vào điều kiện tổ chức thực hiện và công nghệ thi công công trình.
+ Căn cứ vào kế hoạch tổ chức đấu thầu xây lắp.
- Về thời gian thực hiện dự án:
+ Chưa ấn định rõ ràng thời gian thực hiện dự án hay thời gian đưa dự án vào sử
dụng cần bổ sung
+ Chưa có mốc thời gian cụ thể cần phải bàn giao công việc, từng hạng
mục
công trình, dây chuyền sản xuất
1.5. Phân tích tài chính, tổng mức đầu tư,hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
1.5.1.Tổng mức đầu tư của dự án và kế hoạc huy động vốn
Trong đồ án : 9.1.1.Cơ sở tính toán của tổng mức đầu tư :
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội ban hành chi
tiết thi hành Luật đầu tư.
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ban hành ngày 03 thánh 06 năm
2008.
- Luật thuế gá trị gia tăng, số 13/2008/QH13 ngày 03 tháng 06 năm 2008 (có hiệu lực
thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009).
- Nghị đinh số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của chính phủ về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2009 của chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 14


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
Nghị định 123/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của luật thuế giá trị gia tăng.
- Quyết định số 957/QĐ-BXD ra ngày 29/09/2009 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
- Quy định số 203/2009/QĐ-BTC của bộ tài chính về việc ban hành chế độ quản lý,sủ
dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Thông tư số 04/2011/TT-BXD ngày 25/06/2010 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng hướng
dẫn về việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Thông tư 105/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài Chính về
“Hướng dẫn thực hiện nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2005 của
chính phủ về thu tiền thuê đất ,thuê mặt nước”.
- Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 hướng dẫn thi hành một
số điều của thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 và hương dẫn thi hành nghị
đính số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật thuế giá trị gia tăng .
- Văn bản số 1599/BXD-VB ra ngày 25/07/2007 về việc công bố phương pháp xác
định chỉ số xây dựng.
- Thông tư số 19/2011/TT-BTC ngày 14/12/2011 của bộ tài chính về việc hướng dẫn
quyết toán dự án hoàn thành nguồn vốn nhà nước .
- Công bố số 1776/BXD-VP của Bộ Xây dựng ngày 14/08/2007 về việc ban hành dự
toán định mức xây dựng công trình phần xây dựng.

- Công bố số 1780/BXD-VP của Bộ Xây dựng ngày 16/8/2007 về việc ban hành định
mưc dự toán xây dựng công trình Phần thí nghiệm vật liệu,cấu kiện và kết cấu xây
dựng.
- Tổng mức đầu tư bao gồm : (Bảng 9.15)
1. Chi phí xây dựng: GXD ( Bảng 9.1)
2. Chi phí thiết bị: GTB (Bảng 9.2;9.3;9.4)
3. Chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư: GBT&TĐC (tại chương 5)
4. Chi phí quản lý dự án: GQLDA (Bảng 9.6)
5. Chi phí tư vấn: GTV (Bảng 9.6)
6. Chi phí khác: GK (Bảng 9.6)
7. Chi phí dự phòng: GDP (Bảng 9.7)
* Nguồn vốn đầu tư cho dự án gôm 3 loại là vốn tự có ,vốn huy động từ khách hàng và
vốn vay thương mại với cơ cấu cụ thể như sau :
- Vốn tự có : 40,7%
- Vốn thương mại : 59,3 % huy đọng từ các nghân hàng thương mại .
- Lãi suất huy động vốn trung hạn và dài hạn r= 13% /năm, ghép lãi theo năm.
- Phần vốn lưu động trong năm để thỏa mãn nhu cầu kinh doanh là vốn vay ngắn
hạn của Nghân Hàng Thương mại với lãi suất r=12% /năm.
2) Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án :
-

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 15


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
* Dự án đưa vào khai thác sử dụng năm 2017 , có các hình thức doanh thu như sau:
- Không gian 3 tầng hầm được dử dụng làm nơi trông dữ xe máy ,ô to với phí
trông dữ xe các loại như sau :

+ Ô tô : 1.800.000VNĐ/ tháng
+ Xe máy :150.000/tháng
- Thu từ việc cho thuê sàn văn phòng , thương mại ( 50 năm thu tiền 1 lần ) giá
35.000.000 VNĐ/m2.
- Thu từ việc cho thuê sàn văn phòng ( thu tiền hàng năm ) gisa USD /tháng với
tỉ giá 1 USD = 20.865 VNĐ
bắt đầu từ năm 2017 với diện tích 2.462
m2/năm
- Thu việc bán căn hộ trung cư giá 40.000.000 VNĐ/m2 bắt đầu từ năm 2016 với
diện tích như sau :
+ Năm 2016 : 12.961 m2
+ Năm 2017 : 12.961 m2
+ Năm 2018 :12.961 m2
+ Năm 2019 : 4.320,3m2
- Phí dịch vụ nhà trung cư với giá 5.000đ/m2 bắt đầu từ năm 2017
- Dự trù doanh thu của dự án được trình bầy ở bảng P2. Dư trù doanh thu của dự
án ở phần mục lục.
 Nhận xét, kiến nghị và bổ sung của người thẩm định :
- Các cơ sở tính toán tổng mức khá đầy đủ và sát thực.7 khoản chi phí
để tính ra tổng mức đầu tư được tính toán chi tiết và chính xác.Bố cục
trình bầy cũng rất hợp lý,đẹp mắt.
- Khả năng huy đông vốn cũng được trình bầy khá cụ thể, rõ ràng tuy
nhiên cần bổ sung bảng kế hoạch huy động vốn P1.
- Về hiệu kinh tế quả doanh thu cũng được tính toán và đề cập chi tiết.
Tuy nhiên : chưa đề cập các phương pháp lập TMĐT
 Có 4 phương pháp:
1. xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
2. phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của
công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình
3. phương pháp xác định theo số lượng của dự án có các công trình xây dựng, có

chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện
4. phương pháp kết hợp
- Kế hoạch khấu hao tài sản cố định: không nêu rõ những tài sản như thế nào được xếp
vào tải sản cố định.
 Tài sản cố định là những tài sản thoả mãn đồng thời cả bốn tiêu chuẩn dưới đây thì
được coi là tài sản cố định:
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 16


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
a. Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản đó
b. Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách tin cậy;
c. Có thời gian sử dụng từ 1 năm trở lên;
d. Có giá trị theo quy định hiện hành (từ 10.000.000 đồng trở lên).
- Tuy đã có đề cập tới các hiệu quả kinh tế - tài chính nhưng chưa đề cập tới các hiệu
quả xã hội của dự án.
Phần II. Kết quả thẩm định các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án
2.1. sự phù hợp với quy hoạch:
A, vị trí xây dựng
- Đường Lê Văn Lương kéo dài có chiều dài 7,8 km, là tuyến đường có ý nghĩa lớn
trong việc kết nối Hà Đông với Hà Nội, đồng thời liên kết mạng lưới các khu đô thị
phía Tây của Hà Nội như: Dương Nội, Phùng Khoan,…… tạo nên diện mạo mới cho
Thủ đô.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình Tổ hợp Văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở
Thành An Tower nằm trên khu đất có diện tích 4681,7 m2( trong đó có 728,61 m2 dự
kiến mở đường theo quy hoạch) nên diện tích đất nghiên cứu thực hiện dự án là 3953
m2 tại số 21 đường Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân,thành phố Hà Nội.
+ Phía Đông Nam: giáp đường Lê Văn Lương

+ Phía Đông Bắc : giáp đường quy hoạch.
+ Phía Tây Nam : giáp viện thiết kế Bộ Quốc Phòng.
+ Phía Tây Bắc : giáp khu đô thị nới Trung Hòa Nhân Chính
Là vị trí thuần lợi để dự án có tính khả thi cao.
- Dự án nằm ở trung tâm quận Thanh Xuân khí hậu và cảnh quan rất thuận lợi cho phát
triển ngành dịch vụ.
- Dự án thuộc quận Thanh Xuân khu vực trung tâm thành phố Hà Nội. nằm ở mặt
đường Lê Văn Lương, nơi tập trung nhiều công ty và các tòa cao tầng. Đây chính là
điều kiện thuận lợi lớn về mặt vị trí cho việc kinh doanh dịch vụ, thương mai, văn
phòng và nhà ở.
- Mặt tiền của khu đất giáp với con đường lớn là Lê Văn Lương.Vị trí thuận lợi cho việc
kinh doanh và và dịch vụ.
- Giao thông thuận lợi còn dễ dàng cho việc đưa máy móc thiết bị. nguyên vật liệu vào
thi công công trình.
- Mặt bằng khu đất tương đối rộng rãi không chỉ dễ dàng cho thi công mà còn tạo điều
kiện thiết kế không gian thoáng đãng trong khu vực khi công trình đi vào sử dụng vì
tạo ra các khoảng trống cần thiết để đảm bảo mật độ xây dựng.
- Dự án tại khu vực đã có cá hệ thống hạ tầng kĩ thuật hoàn chỉnh,khi xây dựng chỉ cần
kết nối trực tiếp với chúng.
3. kết luận và kiến nghị:
2.2. Sự đảm bảo các căn cứ pháp lý
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 17


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
Dự án đầu tư xây dựng công trình Tổ hợp Văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở
Thành An Tower tại số 21 Lê Văn Lương, Thanh Xuân ,Hà Nội được lập dựa trên các
căn cứ pháp lý sau:

- Luật xây dựng số 16/2003/QH11.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của CHính phủ về quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình và Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của chính
phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng
công trình.
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của BXD hướng dẫn việc lập và quản
lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006.
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Luật bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 25/11/2005.
- Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009.
- Quyết định tạm thời ban hành kèm theo quyết định số 153/2006/QĐ-UBND thành phố
Hà Nội về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới , khu nhà
ở trên địa bàn TP Hà Nội.
- Quyết định 170/2006/QĐ-UBND ngày 20/9/2006 của UBND thành phố Hà Nội về
việc ban hành quy định trách nhiệm quản lý chất lượng công trình xây dựng trên địa
bàn TP Hà Nội.
- Van bản số 4218/BQP-TM ngày 17/08/2009 của BQP đồng ý về chủ trương chuyển
mục đích sử dụng đất QP để lập dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc và nhà ở
tai 21 Lê Văn Lương.
- Văn bản số 11153/UBND-XD ngày 18/11/2009 của UBND TP Hà Nội đồng ý chuyển
mục đích sử dụng đất QP tại 21 Lê Văn Lươngmđể thực hiện dự án đầu tư xây dựng
văn phòng làm việc và nhà ở.
- Văn bản số 2079/UBND-KH&ĐT ngày 30/3/2010 của Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà
Nội có về việc chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập và thực hiện dự án xây dựng tổ
hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An tower tại số 21 Lê Văn Lương,
Thanh Xuân, Hà Nội.
- Mặt bằng hiện trạng tỷ lệ 1:500 do công ty TNHH nhà nước 1 thành viên Địa chính Hà

Nội lập tháng 4/2010, được UBND phường Nhân Chính xác nhận và đã được Sở Tài
Nguyên Môi trường chấp thuận ngày 21/5/2010.
- Xác định chỉ giới đường đỏ đã được Viện Quy Hoạch Xây dựng cấp ngày 21/6/2010.
- Văn bản số 596/VQH-T1 ngày 21/6/2010 của Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội về
việc cấp số liệu kỹ thuật tại sô 21 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính, QUận Thanh
Xuân ,Hà Nội.

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 18


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
- Văn bản số 643/TC-QC ngày 22/7/2010 của cục tác chiến- BQP về việc chấp nhận độ
cao tĩnh không xây dựng công trình Tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại và nhà ở
Thành An tại 21 Lê Văn Lương,phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
- Văn bản số 702/CV/NS-TT ngày 06/9/2010 của Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và
kinh doanh nước sạch về thỏa thuận cấp nước sạch cho dự án đầu tư xây dựng công
trình tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại và nhà ở Thành AN Tower.
- Van bản số 174/TT-PCTX-KTAT ngày 08/9/2010 của công ty điện lực Thanh Xuân
về thỏa thuận cấp điện cho dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng dịch vụ
thương mại và nhà ở Thành An Tower.
- Văn bản số 2657/QHKT-P2 ngày 17/8/2010 của Sở quy hoạch Kiến Trúc Hà Nội báo
cáo UBND thành phố Hà Nội về quy hoạch tổng mặt bằng Tổ hợp văn phòng dịch vụ
thương mại và nhà ở Thành An Tower.
- Văn bản số 3953/QHKT-p2 ngày 02/12/2010 của Sở quy hoạch Kiến Trúc Hà Nội báo
cáo UBND thành phố Hà Nội về quy hoạch tổng mặt bằng Tổ hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở tại khu đất số 21 Lê Văn Lương, Thanh Xuân , Hà Nội.
- Văn bản số 10280/UBND-XD ngày 15/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc
chấp thuận phê duyệt tổng mặt bằng của Sở Quy hoạch Kiến Trúc.

- Văn bản số 3791/BTC-QLCS ngày 23/3/2011 của Bộ Tài Chính về việc thống nhất
chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất tại 21 Lê Văn Lương,Nhân Chính,Thanh Xuân,
Hà Nội để lập dự án đầu tư theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
- Hợp đòng hợp tác kinh doanh số 18/2009/HĐHTKD ngày 18/11/2009 giữa Tổng công
ty Thành An – BQP và Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình.
- GIấy chứng nhận đầu tư số 01121000982 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày
29/4/2011 cho dự án Tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An Tower
tại 21 Lê Văn Lương.
- Quyết định số 2630/QĐ-UBND ngày 10.6.2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc
phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất xây dựng công trình tại số 21 Lê Văn
Lương, Nhân Chính,Thanh Xuân,Hà Nội.
- Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050
đang trình chính phủ phê duyệt.
- Biên bản làm việc của phòng thẩm định-SỞ Xây Dựng Hà Nội ngày 21/11/2011.
- Căn cứ luật đất đai ngày 26/11/2003.
- Căn cứ nghị định số 142/2995/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
- Căn cứ nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi bổ
sung 1 số điều của nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 19


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
- Căn cứ thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện nghị định số 142/2995/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước.
- Căn cứ thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn
sửa đổi, bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2995/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Căn cứ thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ tài chính về việc sửa đổi
bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện nghị định số 142/2995/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
- Căn cứ quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 04/7/2012 của UBND thành phố Hà
Nội về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Căn cứ nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất , giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Căn cứ thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ tài nguyên môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi
đất , giao đất cho thuê đất.
- Căn cứ quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 của UBND thành phố Hà
Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Căn cứ quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố Hà
Nội ban hành quy định về thu hồi đất , giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
- Căn cứ kèm theo quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND
thành phố Hà Nội về việc ban hành giá đất năm 2012 trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Căn cứ kèm theo quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 của UBND
thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bố sung 1 số điều của quy định ban hành kèm theo
quyết định số 02/2010 quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND
thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất , giao đất, cho thuê đất,chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân

cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.

kết luận và kiến nghị (phần 2.1 và 2.2)
Kết luận
- Dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở
Thành An Tower tại số 21 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính,quận Thanh Xuân,
thành phố Hà Nội với diên tích xây dựng 4681,7 m2 là phù hợp vơi quy hoạch chung
của thành phố.

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 20


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang
- Do là dự án xây dựng trên đất của BQP nên có khá nhiều vấn đề xung quanh vấn đề
thay đổi mục đích sử dụng đất. Và cũng liên quan lới việc xin cấp phép đầu tư xây
dựng công trình.
- Nói chung nội dung đồ án khá đầy đủ và chính xác. Chỉ có 1 số lỗi về trình bày cần
phải sửa lại
Kiến nghị:
- Cách trình bày các căn cứ pháp lý khá lộn xộn. nên chỉnh lại viết theo 1 cách để dễ
đọc.
- Chủ đầu tư nên xem xét sớm hoàn thiện các thủ tục đầu tư, nhanh chóng triển khai dự
án theo đúng tiến độ dự kiến. dự án sớm được triển khai thực hiện đầu tư sẽ hạn chế
rủi ro do biến động thị trường, đồng thời tận dụng những ưu thế của dự án mang lại.
- Các yếu tố đảm bảo về sự phù hợp với quy hoạch khá sơ sài nên bổ sung để đồ án đầy
đủ và người quyết định đầu tư có sự lựa chọn chính xác.
2.3. Thẩm định khả năng giải phóng mặt bằng và khả năng huy động vốn đáp
ứng tiến độ của dự án:

2.3.1. Khả năng giải phóng mặt bằng:
- Tổng diện tích đất cần giải phóng mặt bằng là: 4.681,7 m2. Tại số 21 Lê Văn Lương –
Quận Thanh Xuân – Tp Hà Nội diện tích giải phóng mặt bằng đúng theo văn bản số
3791/BTC-QLCS ngày 23/3/2011 của bộ tài chính về việc thống nhất chuyển đổi mục
đích sử dụng khu đất tại tại số 21 Lê Văn Lương – Quận Thanh Xuân – Tp Hà Nội để lập
dự án theo quy hoạch.
- Khu đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của công Tổng công ty Thành An (Binh Đoàn
11- Bộ quốc phòng) không có tranh chấp. Trên khu đất có Công ty cổ phần xây lắp 665 là
đơn vị thành viên của tổng công ty Thành An đang sử dụng.
- mặt bằng khu đất có tường xây bao quanh và cổng ra vào.
- phương án di dời: Đơn vị thành viên là công ty cổ phần xây lắp 665 đã được Tổng công
ty Thanh An phê duyệt và thực hiện phương án di dời đến địa điểm mới tại phương Kim
Giang – Thanh Xuân – Hà Nội.
- Việc đền bù giải phóng mặt bằng là không có, chỉ phải tính đến chi phí phục vụ giải
phóng mặt bằng là: 2.340.850.000 đồng (với chi phí phục vụ giải phóng mặt bằng 1m2 là
500.000 đồng)
- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng là 4 năm là: 4.550.612.000 đồng, với giá đất
tại số 21 Lê Văn Lương – Quận Thanh Xuân – Tp Hà Nội là 16.200.000 đ/m2 và tiền
thuê đất trong thời gian xây dựng được lấy bằng 1.5% giá đất, đúng theo quyết định số
50/2011/QD-UBND ngày 30/12/2011 của ủy ban nhân dân tp Hà nội về việc ban hành
giá đất năm 2012
- Chi phí nộp thuê đất cho nhà nước: 1.137.653.100 đồng, nhà nước giao đất thu tiền
thuế hàng năm chủ đầu tư sẽ nộp tiền thuê đất hàng năm trong thời gian xây dựng và vận

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 21


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang

hành, khai thác công trình trên đất. đúng theo quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày
30/12/2011 của ủy ban nhân dân tp Hà nội về việc ban hành giá đất năm 2012
- Tiến độ giải phóng mặt bằng dự kiến được tiến hành trong 4 tháng từ đầu quý III năm
2013 đến tháng 9 năm 2014.
- Kế hoạch bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công vào cuối quý IV năm 2013.
- Về trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong đền bù giải phóng mặt bằng đã được
áp dụng đúng với quy định tại chương 7 quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tp Hà Nội của quyết định số 108/2009/QĐ – UBND.
 Kết luận và kiến nghị: Dự án tiến hành gải phóng mặt bằng vào quý III năm 2013
vì vậy ta cần bổ sung thêm 02/2013/QĐ-UBND ngày ngày 07 tháng 01 năm 2013 làm
căn cứ pháp lý về trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong đền bù giải phóng mặt
bằng.
2.3.2. Khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án
+ Khả năng huy động vốn từ 3: vốn tự có 40,7%, vốn thương mại 59,3% chưa nêu ra
được giá trị cụ thể là bao nhiêu.
+ Vốn tự có sử dụng sử dụng đến quý I năm 2015 là hết phải vay thêm một lượng tương
ứng còn thiếu so via lượng vốn cần sử dụng trong quý là 132.975.456.000 đồng chưa có
căn cứ cự thể do thiếu bảng kế hoạch huy động vốn do thiếu sót.
 Kết luận và kiến nghị: Do thiếu bảng kế hoạch huy động vốn cho nên không thể
thẩm định được khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án, vì vậy kiến
nghị cần bổ sung thêm kế hoạch huy động vốn của dự án.
2.4. Thẩm định khả năng hoàn trả vốn vay của dự án
2.4.1. Thẩm định khả năng trả nợ của dự án
- Trả nợ vốn vay đầu tư ban đầu theo phương thức trả nợ đều bao gồm cả gốc và
lãi trong thời hạn 2 năm kể từ năm hoat động đầu tiên.
- Nguồn trả nợ của dự án: Vốn tích lũy cả gốc và lãi vào cuối kỳ xây dựng được
dùng để tính chi phí trả nợ gân hàng trong thời kỳ vận hành theo phương thức trả nợ đều
cả gốc và lãi.
- Hệ số khả năng trả nợ năm 1 là 2,73 năm 2 là 1,03 đã tính toán đúng số liệu, tỷ
số khả năng trả nợ trung bình 2 năm đầu vận hành dự án là 1,88 cho nên độ an toàn của

dự án không được cao nhưng cũng đapps ứng được khả năng trả nợ của dự án
 Do thiếu bảng kế hoạch huy động vốn cho nên không thể thẩm định được toàn bộ
khả năng trả vốn vay của dự án. Đề nghị cần bổ sung thêm kế hoạch huy động vốn của
dự án để có cơ sở tính toán khả năng hoàn ttrar vốn vay của dự án.
2.5. Giải pháp phòng cháy chữa cháy
 Các quy chuẩn-tiêu chuẩn
 Tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy Việt Nam.
 Văn bản thảo luận PCCC số 156/CVDA-PC23(TM) ngày 03 tháng 11 năm 2008 do
phòng cảnh sát PCCC công an TP Hà Nội cấp.
 TCVN 2622:1995-Phòng cháy,chống cháy cho nhà và công trình-yêu cầu thiết kế.
Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 22


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang





TCVN 6160:1996-PCCC-Nhà cao tầng yêu cầu thiết kế.
TCVN 6161:1996-PCCC chợ và trung tâm thương mại-Yêu cầu thiết kế.
TCVN 5738:2001-Hệ thống báo cháy tự động yêu cầu kỹ thuật.
Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5760-1993”Hệ thống chữa cháy – Yêu cầu chung về
thiết kế lắp đặt và sử dụng.
 TCVN 7336:2003-PCCC-Hệ thống sprinkler tự động-Yêu cầu thiết kế và lắp đặt-Các
quy chuẩn xây dựng.
 Tiêu chuẩn và Quy chuẩn có lien quan khác.
 Yêu cầu đối với hệ thống phòng cháy chữa cháy cho công trình

 Căn cứ vào tính chất nguy hiểm cháy nổ của công trình,hệ thống PCCC cho công
trình phải bảo đảm yêu cầu sau.
 Yêu cầu về phòng cháy
 Phải áp dụng các giải pháp phòng cháy bảo đảm hạn chế tối đa khả năng xảy ra hỏa
hoạn.Trong trường hợp xảy ra hỏa hoạn thì không để đám cháy lan ra các khu vực
khác sinh ra cháy lớn khó cứu chữa gây ra hiệu quả nghiêm trọng.
 Biện pháp phòng cháy phải đảm bảo sao cho khi có cháy thì người và tài sản trong
tòa nhà dễ dàng sơ tán sang các khu vực an toàn một cách nhanh chóng nhất.
 Trong bất cứ điều kiện nào khi xảy ra cháy ở bất cứ khu vực nào trong tòa nhà phải
phát hiện được ngay ở nơi mới phát sinh cháy để tổ chức cứu chữa ngay hoặc tự động
chữa cháy.
 Yêu cầu về chữa cháy
Trang thiết bị chữa cháy của công trình phải đảm bảo yêu cầu sau:
 Hệ thống chữa cháy tự động phải đảm bảo chữa cháy kịp thời và có hiệu quả tại
những khu vực được lắp đặt và ngăn chặn cháy lan sang khu vực khác,đồng thời đảm
bảo an toàn cho con người trong tòa nhà trong trường hợp xảy ra cháy.
 Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng ở chế độ thường trực,khi xảy ra cháy phải sử
dụng được ngay.
 Thiết bị chữa cháy phải là loại phù hợp và chữa cháy có hiệu quả đối với các đám
cháy có thể xảy ra trong công trình.
 Thiết bị chữa cháy trang bị cho công trình phải là lạo dễ sử dụng,phù hợp với công
trình và điều kiện nước ta.
 Thiết bị chữa cháy phải là loại khi chữa cháy không làm hư hỏng các dụng cụ,thiết bị
khác tại khu vực chữa cháy(thiệt hại thứ cấp).
 Trang thiết bị của hệ thống PCCC được trang bị phải đảm bảo điều kiện đầu tư tối
thiểu nhưng đạt được hiệu quả tối đa.
 Yêu cầu về hệ thống đèn chỉ dẫn thoát nạn
 Hệ thống đèn chỉ dẫn thoát nạn là một bộ phận của hệ thống PCCC,phải đảm bảo chỉ
dẫn cho mọi người trong tòa nhà thoát ra ngoài an toàn trong trường hợp có cháy
ngay cả trong trường hợp mất điện,đặc biệt đối với khách đến công tác.

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 23


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang





















Hệ thống PCCC cho công trình
Để đảm bảo an toàn cho công trình,đáp ứng được các yêu cầu về PCCC nêu
trên,ngoài việc phải đảm bảo về an toàn PCCC theo các tiêu chuẩn,quy định,quy

phạm hiện hành,cần phải thiết kế một hệ thống PCCC đảm bảo phát hiện nhanh
chóng và thong báo chính xác về vị trí của đám cháy có thể xảy ra để lực lượng bảo
vệ và nhân viên làm việc tại tòa nhà sử dụng các trang thiết bị chữa cháy đã được lắp
đặt để tổ chức chữa cháy ngay ở giai đoạn đầu tiên.
Ngoài ra trong trường hợp cháy lớn hệ thống chữa cháy tự đông sẽ tự động chữa
cháy,bảo vệ có hiệu quả công trình và an toàn đối với con người đặc biệt la lối thoát
nạn.
Hệ thống PCCC của tòa nhà gồm có :
Hệ thống báo cháy tự động
Để phát hiện nhanh chóng và chính xác vị trí đám cháy có thể xảy ra trong tòa nhà
phải lắp đặt một hệ thống báo cháy tự động.Hệ thống báo cháy tự động này tự động
giám sát các vị trí trong tòa nhà bằng các đầu báo cháy tự động(đầu dò).Khi có cháy
xảy ra các đầu báo cháy tự động này sẽ tự động phát hiện các yếu tố đặc trưng của
đám cháy như khói,nhiệt của ngọn lửa… để truyền về trung tâm,tại đây sẽ tự đông
kiểm tra phân tích,xử lý tín hiệu truyền về.Nếu xác định là đám cháy thật sẽ phát lệnh
báo động bằng âm thanh(chuông,còi) và ánh sáng(đèn) cũng nhe địa chỉ nơi xảy ra
đám cháy trên trung tâm báo cháy. Đồng thời trung tâm sẽ điều chỉnh các thiết bị
khác như đóng cửa thong gió chống cháy lan,ngắt điều hòa,đưa thang máy về tầng
1… theo yêu cầu của người lắp đặt và sử dụng.
Để đảm bảo các yêu cầu trên,đối với một công trình trên,chúng ta chọn hệ thống báo
cháy tự động loại địa chỉ với thiết bị do các hãng Nhật Bản chế tạo.
Vị tri lắp đặt:Lắp đặt cho toan bộ các tầng.
Hệ thống chữa cháy
Ngoài việc phát hiện các đám cháy nhanh chóng,chính xác,tòa nhà cần phải được
trang bị một hệ thống chữa cháy hợp lý để đảm bảo chữa cháy kịp thời,có hiệu
quả.Hệ thống chữa cháy này bao gồm :
Hệ thống bình chữa cháy cầm tay
Lắp đặt toàn bộ các tầng.
Sử dụng trong trường hợp đám cháy mới phát sinh với diện tích nhỏ.
Đối với các phòng máy tính,các phòng điều khiển,phòng máy trung tâm… cần trang

bị các bình CO2 mặc dù chữa cháy ít hiệu quả hơn nhưng đây là thiết bị chữa cháy
sạch,không làm hỏng hóc thiết bị và là loại chữa cháy duy nhất hiện nay đối với các
phòng máy trên.
Hệ thống chữa cháy ngoài nhà

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 24


Đồ án: thẩm định dự án. G/v hướng dẫn: p.GS. Đinh Đăng Quang































Hệ thống cấp nước chữa cháy được thiết kế dành cho chữa cháy ngoài nhà với lưu
lượng 10 l/s và thời gian phun trong 3 giờ. Ngoài ra còn được thiết kế các họng chờ
cho xe chữa cháy để nối với hệ thống cấp nước chữa cháy.
Hệ thống đèn chỉ dẫn lối thoát nạn khi có cháy
Để chỉ dẫn cho mọi người thoát khỏi tòa nhà khi có cháy phải thiết kế hệ thống đèn
chỉ dẫn lối thoát nạn cho những người làm việc trong tòa nhà và khách hàng biết lối
thoát nạn an toàn để sơ tán ra khỏi khu vực cháy.
Đây là hệ thống các đèn với chỉ 2 nguồn cấp :
Cấp từ điện lưới 220V/50Hz.
Cấp từ ắc quy dự phòng.
Hệ thống này phải đảm bảo chỉ dẫn lối thoát cho người trong tòa nhà khi có cháy và
thời gian đèn sáng tối thiểu là 2 giờ trong trường hợp không có điện lưới.
Yêu cầu về thiết bị
Hệ thống báo cháy tự động
Hệ thống báo cháy tự động do các hãng Nhật Bản chế tạo bao gồm các bộ
phận:Trung tâm xử lý tín hiệu báo cháy,đầu báo cháy khói quang học,đầu báo nhiệt
gia tang,hộp nút ấn báo cháy khẩn cấp,chuông và còi báo động,dây dẫn tín hiệu…
Trung tâm thu nhận và xử lý tín hiệu được gọi là trung tâm báo cháy
Căn cứ vào kiến trúc của công trình,căn cứ theo tiêu chuẩn hiện hành của Việt

Nam,cần lắp đặt trung tâm báo cháy tại phòng thường trực bảo vệ của tòa nhà. Nguồn
điện sử dụng chính là nguồn 220 VAC và nguồn điện dự phòng ắc quy 24 VDC tự
nạp. Nguồn dự phòng được tự động chuyển đổi khi điện áp xuống dưới 20V hoặc khi
mất điện lưới.
Số loop báo cháy,chữa cháy: 4 loop
Số địa chỉ trên 1 loop: 127 địa chỉ
Điện áp sử dụng:220VAC/24DVC
Thời gian trễ: 60 giây
Báo cháy tự động tại tổng đài: Bằng tín hiệu còi và hiển thị bằng đèn chỉ thị địa chỉ
theo vùng nơi xảy ra cháy bằng đèn LED.
Báo sự cố kỹ thuật trên trung tâm: Tín hiệu còi,đèn nhấp nháy kèm theo thong báo
bằng chữ và số về sự cố trên mặt máy tương ứng với từng loại sự cố(dây dẫn tín
hiệu,đầu báo cháy,cầu chì…)
Đầu báo cháy
Căn cứ vào đặc tính nguy hiểm cháy nổ và mục đích sử dụng các khu vực thuộc công
trình,việc bố trí các đầu báo phù hợp được sử dụng 3 loại:
Đầu báo cháy khói quang loại địa chỉ
Đầu báo cháy khói quang loại thường
Đầu báo cháy nhiệt gia tăng loại thường
Nút ấn báo cháy khẩn cấp bằng tay

Đồ àn thẩm định – Nhóm 9

Page 25