Thẩm định giá trong bất động sản

1

CHUYÊN ĐỀ 1.

TỔNG QUAN VỀ

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN


2

Phần 1
Các khái niệm cơ bản
về thẩm định giá

Chuyên đề
Tng quan v
thm nh giỏ
bt ng sn

Phần 3
Nguyên tắc
thẩm định giá

Phần 2
Thm nh giá
bt ng sn


3

Thm nh giỏ ti sn l mt ngh trong nn kinh t
Đượcư mọiư ngườiư cần,ư nhưngư khôngư thểư tựư làmư vàư ngườiư taư
sẵnưsàngưtrảưtiềnưchoưnhữngưaiưcóưthểưlàmưtốtưcôngưviệcư
đó;ư
Đóưđòiưhỏiưtínhưchuyênưmônưcao,ưnăngưlựcưchuyênưmônư
làưcơưsởưcủaưviệcưhìnhưthànhưtínhưchuyênưnghiệp;ư
Xuấtư hiệnư cácư tổư chức,ư trongư đóư tậpư hợpư nhữngư ngườiư
làmưcôngưviệcưđóưvàưđượcưphápưluậtưchoưphépư


4

Phỏt trin ngh thm nh giỏ Vit Nam
-ưNămư1997,ưgiaưnhậpưAVA;ư
-ưNămư1998ưtrởưthànhưthànhưviênưthôngưtấnưcủaưIVSC
-ưNgàyư8/5/2002ưthôngưquaưPhápưlệnhưgiáưtrongưđóưdànhưMụcư3,ưgồmư6ư
điềuưquyưđịnhưcụưthểưđốiưvớiưhoạtưđộngưthẩmưđịnhưgiá;ư
-ưNgàyư3/8/2005ưbanưhànhưNghịưđịnhư101/2005/NĐ-CPưvềưTĐG;
-ưBộưTàiưchínhưbanưhànhưhàngưloạtưQuyếtưđịnhưliênưquanưđếnưTĐG:ư +ư
Quyếtư địnhư sốư 21/2004/QĐ-BTC,ư 24/02/2004ư vềư việcư banư hànhư quyư
chếưcấp,ưsửưdụngưvàưquảnưlýưThẻưthẩmưđịnhưviênưvềưgiá;ư
+ưQuyếtưđịnhưsốư24/2005/QĐ-BTC,ư18/4/2005ưvềưviệcưbanưhànhư
3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamư(tiêuưchuẩnư01,ư03ưvàư04)ư
+ưQuyếtưđịnhưsốư77/2005/QĐ-BTC,ư01/11/2005ưvềưviệcưbanưhànhư
3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamưđợtư2ư(tiêuưchuẩnư02,ư05ưvàư06)...


5

Phần 1. Các khái niệm cơ bản

Các
Các khái
khái niệm
niệm cơ
cơ bản
bản

44
55
11
22
33
Th
Giá
Thẩ
ẩm
m
Giá trị
trị
Tµi
s¶n
QuyÒn
së
h÷u
Gi¸
trÞ
Tµi s¶n QuyÒn së h÷u Gi¸ trÞ đÞnh gi¸ thị trêng
đÞnh gi¸ thị trêng

66

Gi¸
Gi¸ tr
trịị phi
phi
th
thịị tr
trêng
êng


6

1. Ti sn
1.1 Khái niệm

Tài sản là nguồn lực do cá
nhân, tổ chức, doanh
nghiệp kiểm soát, là kết
quả của những hoạt động
trong quá khứ, mà từ đó
một số lợi ích kinh tế trong
tơng lai có thể dự kiến trớc
một cách hợp lý.

"Tài sản: là một nguồn lực:
+ có thể kiểm soát đợc; và
+ đem lại lợi ích kinh tế
cho chủ sở hữu.

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh

thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu.


7

1. Ti sn(tiếp)
Thứ nhất
Hữu hình hoặc vô hình

1.2

Đặc trng của tài sn
Thứ ba
Mang lại lợi ích
cho chủ sở hữu

Thứ hai
Xác định đối với
chủ thể


8

1. Tài sản (tiếp)
1.3ưPhânưloạiưtàiưsản
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và lu động

9

2. Quyền sở hữu
Quyền chiếm hữu: là quyền đợc
nắm giữ, quản lý tài sản.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác
những công dụng hữu ích của tài sản,
quyền đợc hởng những lợi ích mà tài Nhận
xét
sản có thể mang lại.
Quyền định đoạt: là quyn chuyn
giao quyn s hu tài sn hoc t b
quyn s hu ó.

Để đánh giá
đúng mức
độ lợi ích mà
tài sản
mang lại,
nhất thiết
phải xét đến
quyền của
chủ thể


10

3. Giá trị

3.1ư Kháiư niệm:ư
Giáưtrịưtàiưsảnưlàư
biểuư hiệnư bằngư
tiềnưvềưnhữngưlợiư

Nh vậy,
íchư màư tàiư sảnư giá trị TS
mangưlạiưchoưchủư
thểư nàoư đóư tạiư
mộtư thờiư điểmư
nhấtưđịnh.ư

Đợc đo bằng đơn vị tiền tệ
Xác định tại một thời điểm
nhất định
Gắn liền với chủ thể
Chịu tác động của 2 nhóm
nhân tố: công dụng hay thuộc
tính hữu ích và khả năng khai
thác của chủ thể.
Tiêu chuẩn đánh giá là các
khoản thu nhập bằng tiền


11

3.2 ý nghĩa của giá trị
ýư nghĩaư chủư quan:ư cùngư
mộtư tàiư sảnư nhưngư vớiư cácư cáư
nhânư khácư nhauư tàiư sảnư cóư

thểư đượcư sửư dụng,ư khaiư thácư
lợiư ích,ư côngư dụngư ởư nhữngư
mứcư độư khácư nhau.ư Vìư vậy,ư
giáư trịư củaư mộtư tàiư sảnư cóư
thểưkhácưnhauưtheoưsựưđánhư
giáưchủưquanưcủaưtừngưngười.ư

ý nghĩa khách quan: giá trị là
cơ sở của giá cả, của sự trao đổi
của các giao dịch kinh tế trong
nền kinh tế thị trờng. Giá trị
phản ánh số tiền ớc tính, có thể
xảy ra với xác suất lớn nhất
trong một cuộc giao dịch tại thời
điểm nào đó. Khi giao dịch diễn
ra, giá trị đợc thực hiện và trở
thành một thực tế khách quan.

Phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng, là cơ sở để lựa chọn các tiêu chuẩn và các ph
ơng pháp thích hợp.


12

3.3. §Æc tÝnh cña gi¸ trÞ

3.3.4 Cã thÓ
chuyÓn giao ®îc

3.3.1 H÷u Ých

§Æc tÝnh
cña gi¸ trÞ

3.3.3 Cã nhu cÇu

3.3.2 Khan hiÕm


13

3.3.1 Tính hữu ích
Thểư hiệnư ởư khảư năngư làmư thoảư mãnư nhuư cầuư
củaư conư người.ư Tínhư hữuư íchư làư mộtư đặcư tínhư cơư
bảnưlàmưchoưhàngưhoáưhoặcưdịchưvụưtrởưnênưcóưgiáư
trị.ư Tuyư nhiên,ư tínhư hữuư íchư chỉư làư mộtư trongư cácư
đặcưtínhưtạoưraưgiáưtrị,ưnếuưhàngưhoáưcóưtínhưhữuư
íchư nhưngư khôngư cóư nhuư cầuư hoặcư khôngư khanư
hiếmưthìưgiáưtrịưthịưtrườngưcũngưkhôngưtồnưtại.


14

3.3.2 Tính Khan hiếm
Tínhư khanư hiếmư cóư thểư hiểuư nhưư tácư độngư củaư yếuư tốư
cungưtrongưkinhưtếưhọcưviưmô.ưTínhưkhanưhiếmưtuỳưthuộcư
vàoư quanư hệư cung,ư cầuư ởư hiệnư tạiư vàư dựư báoư quanư hệư
cungưcầuưchoưtươngưlai.ư
Nếuư nhưư cácư yếuư tốư khácư khôngư đổi,ư thìư giáư trịư khácư

nhauư thườngư làư kếtư quảư củaư sựư thayư đổiư mứcư độư khanư
hiếmư tươngư đốiư củaư cácư hàngư hoáư vàư dịchư vụư trênư thịư trư
ờng.ư


15

3.3.3 Tính có nhu cầu
Cóư nhuư cầuư hayư đòiư hỏi,ư thựcư raư đượcư hìnhư thànhư bởiư
tínhưhữuưíchưcủaưtàiưsản.ưTuyưnhiên,ưngoàiưtínhưhữuưíchư
hayưnhuưcầuưthôngưthường,ưthuậtưngữưcóưnhuưcầuưởưđâyư
cònưlàưmộtưkháiưniệmưkinhưtếưchỉưsựưcầnưthiết,ưhữuưíchưư
nhưngư cóư khảư năngư tiềnư tệư thoảư mãnư yêuư cầuư đó.ư Kháiư
niệmư vềư yêuư cầuư ởư đâyư cũngư đồngư nghĩaư vớiư cầuư hayư
nhuưcầuưcóưkhảưnăngưthanhưtoánưcủaưkinhưtếưhọcưviưmô.ư


16

3.3.4 Tính có thể chuyển giao đợc
Đâyưlàưmộtưkháiưniệmưphápưlýưphảnưánhưmộtưđặcư
tínhư quanư trọngư củaư giáư trị,ư nhấtư làư đốiư vớiư BĐS.ư
Ngayư cảư trongư trườngư hợpư tàiư sảnư cóư cácư đặcư tínhư
tínhư hữuư ích,ư khanư hiếmư vàư cóư yêuư cầu,ư nhưngư
khôngư thểư chuyểnư giaoư đượcư toànư bộư hoặcư từngư
phần,ư thìư giáư trịư thịư trườngư củaư hàngư hoáư đóư cũngư
khôngưtồnưtại.ư


17

3.4 Mục đích của thẩm định giá tài sản
Các định giá
theo luật pháp

Thẩm định giá
tài sản công ty

Phát triển BĐS
và đầu t

Chuyển giao
quyền sở hữu

Mục đích thẩm
định giá
Tài sản

Cho thuê
theo hợp đồng

Tài chính
và tín dụng


18

3.5 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị tài sản
Yếu tố thuộc
về tài sản

Yếu tố chính trị

Các yếu tố
ảnh h ởng
đến giá trị
Yếu tố kinh tế
Yếu tố môi trờng
tự nhiên

Yếu tố xã hội


19

4 Thẩm định giá tài sản
Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị của một tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác
định rõ.
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời
điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ
Quốc tế.
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy
cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định


20

5. Giá trị thị trờng

??? ...

Ngời sẵn sàng mua
Mặc cả
Thấp

Khoảng thơng lợng

Cao

Mặc cả

??? ...

Ngời sẵn sàng bán


21

5. Giá trị thị trờng
Giáưtrịưthịưtrườngưcủaưmộtư
tàiưsảnưlàưmứcưgiáưcóưkhảư
năngư xảyư raư nhiềuư nhấtư
trênư thịư trườngư vàoư thờiư
điểmư thẩmư địnhư giá,ư
giữaưmộtưbênưlàưngườiưmuaư
sẵnư sàngư muaư vàư mộtư
bênưlàưngườiưbánưsẵnưsàngư

bán,ưtrongưmộtưgiaoưdịchư
muaư bánư kháchư quanư vàư
độcư lập,ư trongư điềuư
kiệnư thươngư mạiư bìnhư thư
ờng.

có khả năng xảy
ra nhiều nhất

Thời điểm

Giá trị

Ngời mua
Thơng mại thị tr ờng
sẵn sàng mua
bình thờng
Ngời bán
sẵn sàng bán


22

5. Giá trị Thị trờng (tiếp)
-ưSốưtiềnưtraoưđổi:ư
+ Giá trị thị trờng đợc đo đếm, tính toán, định lợng bằng đơn vị
tiền tệ.
+ Số tiền này có nguồn gốc dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua
bán tài sản

-ư Cóưkhảưnăngưxảyưraưnhiềuưnhấtư :ưlàưsốưtiềnưdựưbáoưcóưthểưsẽư
đượcưthanhưtoánưvàoưthờiưđiểmưgiaoưdịch,ưkhôngưphảiưlàưsốư
tiềnưđượcưquyếtưđịnhưtừưtrước.
-ưThờiưđiểm:ưgiáưtrịưcủaưmộtưtàiưsảnưxácưđịnhưmangưtínhư
thờiư điểm,ư đếnư thờiư điểmư khácư cóư thểư sẽư khôngư cònư phùư
hợpưnữa.


23

5. Giá trị Thị trờng (tiếp)
-ưNgườiưbánưsẵnưsàngưbán:ư
+ Là ngời muốn bán tài sản, nhng không phải là ngời nhiệt tình quá mức
với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính
đến những điều kiện thông thờng trên thị trờng.
+ Là ngời sẽ bán tài sản với mức giá cao nhất có thể đợc trên thị trờng
công khai sau một quá trình tiếp thị.
-ưNgườiưmuaưsẵnưsàngưmua:ư
+ Là ngời muốn mua, nhng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua
với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện thông thờng
trên thị trờng.
+ Là ngời không trả giá cao hơn giá trị thị trờng yêu cầu. Là ngời sẽ mua
với giá thấp nhất có thể đợc.
-ưKháchưquan,ưđộcưlập,ưđiềuưkiệnưthươngưmạiưbìnhưưthường:ưsauưmộtưthờiưgianư
tiếpưthịưcôngưkhai,ưkháchưquan,ưhiểuưbiếtưvàưkhôngưbịưépưbuộc


24

5. Giá trị thị trờng (tiếp)

các tình huống bị coi là ép buộc

Trng thu
đất

Phát mãi
tài sản

Khó khăn
về tài chính

ép bán
với giá
thấp
Thực hiện
di trúc

Sức khoẻ
không tốt

Mua của
ngời đồng
sở hữu

ép mua
với giá
cao
Vì yếu tố
tình cảm

Không còn
sự lựa chọn
nào khác


25

6. Giá trị phi thị trờng
Giáưtrịưphiưthịưtrườngưcủaưtàiưsảnưlàưmứcưgiáưướcưtínhưđượcưxácư
địnhưtheoưnhữngưcănưcứưkhácưvớiưgiáưtrịưthịưtrườngưhoặcưcóư
thểư đượcư muaư bán,ư traoư đổiư theoư cácư mứcư giáư khôngư phảnư
ánhưgiáưtrịưthịưtrường.ư

Việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu vào công
dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn
là căn cứ vào khả năng đợc mua bán trên thị trờng của tài
sản đó.