Mẫu báo cáo thẩm định dự án bất động sản.pdf

MẪU BÁO CÁO


THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN




MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG



I. TÊN DỰ ÁN



II. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN



III. CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN


Chủ đầu tư

Đơn vị Hợp tác Đầu tư


Đơn vị Tư vấn thiết kế


Đơn vị Tư vấn Quy Hoạch

ThS Trần Văn Đức, Eden Group


MỤC LỤC




Phần Trang
1.1 Tóm tắt dự án 3
1.2 Nguồn vốn và sử dụng vốn 8
1.2.1 Nguồn vốn 8
1.2.2 Sử dụng vốn 8
1.2.3 Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn vay 8
1.3 Các giả định tính toán chính 10
1.3.1 Các giả định về thiết kế và công suất 10
1.3.2 Các giả định về kế hoạch kinh doanh và bán hàng 12
1.4 Phân tích tài chính và phân tích độ nhạy 16
1.4.1 Báo cáo thu nhập 16
1.4.2

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ 17
1.4.3 Phân tích độ nhạy 18
1.4.4 Phân tích các chỉ số tài chính 18
1.5 Hợp đồng phát triển dự án 19
1.6 Tổ chức thực hiện dự án 21
1.6.1 Kế hoạch triển khai dự án 21
1.6.2 Các mốc thời gian chính 24
1.7 Cơ sở đầu tư và chiến lược rút vốn 27
1.7.1 Cơ sở đầu tư 27
1.7.2 Chiến lược rút vố
n 28
1.8 Tổng quan về thị trường 28
1.8.1 Thị trường bất động sản Việt Nam 28
1.8.2 Phân tích SWOT 30
1.8.3 Phân tích thị trường 30

ThS Trần Văn Đức, Eden Group
2


TÓM TẮT DỰ ÁN


1.1 Tóm tắt dự án

Tóm tắt dự án Dự án đã hoàn thành quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch 1/500. Sở Quy hoạch
Kiến trúc – Thành phố Hồ Chí minh đã có Công văn 1632/SQHKT-QHKV2
ngày 15 tháng 6 năm 2006 gửi Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh giải
trình việc Chủ đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng tại khu đất này sẽ làm tăng
cảnh quan bộ mặt đô thị cho Quận XXX, đồng thời sẽ góp phần tham gia giải

quyết nhà tái định cư cho quậ
n. Về cơ bản, UBND Thành Phố đã có Công văn số
6985/UBND-DT ký ngày 22 tháng 9 năm 2006 về việc điều chỉnh quy hoạch chi
tiết Dự án Khu Nhà Ở XXX nhất trí với phương án điều chỉnh quy hoạch 1/500
và bàn giao cho Sở Quy Hoạch và Kiến Trúc thông qua các bước cuối cùng theo
hướng hệ số sử dụng đất <=5,0. Chủ đầu tư là Doanh nghiệp tư nhân Thương mại
và Dịch vụ CCCC đã và đang thực hiệ
n cùng với Công ty tư vấn để hoàn thiện
quy hoạch 1/500 điều chỉnh. Theo qui hoạch đang thực hiện có bốn (04) khối nhà
cao từ 22 đến 30 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 314.415 m
2
và tổng diện
tích sàn khai thác là 247.233 m
2
được đánh số thứ tự là A, B, C, D và E.
 Khối A có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là
47.064 và 35.949 m
2
, cao 21 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng
hầm. Trong 21 tầng có 02 tầng đầu tiên dành cho thương mại và dịch vụ, tiếp
đến là tầng kỹ thuật và 18 tầng thiết kế để cho thuê văn phòng làm việc. Phân
theo chức năng của khối A, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và
diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:
Chức năng GFA (m
2
) NFA (m
2
)
Tầng hầm 10.054 7.038
Thương mại và dịch vụ 4.200 3.045

Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.100 1.365
Văn phòng 29.880 24.502
Tầng mái và sân thượng 830 -
Tổng cộng 47.064 35.949
 Khối B có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là
136.593 m
2
và 108.442 m
2
, cao 30 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02
tầng hầm. Trong 30 tầng có 05 tầng đầu tiên dàng cho thương mại và dịch vụ,
tiếp đến là tầng kỹ thuật, 15 tầng tiếp theo là các căn hộ nhỏ, 08 tầng tiếp
theo là các căn hộ lớn, và tầng thứ 30 là căn hộ dạng penthouse. Phân theo
chức năng của khối B, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện
tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:
Chức năng GFA (m
2
) NFA (m
2
)
Tầng hầm 16.758 11.731
Thương mại và dịch vụ 29.425 23.166
Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 5.350 4.441
Căn hộ thường (nhỏ) 51.000 42.330
Căn hộ lớn 27.200 22.576
Căn hộ dạng penthouse 5.100 4.199
Tầng mái và sân thượng 1.760 -
Tổng cộng 136.593 108.442
ThS Trần Văn Đức, Eden Group
3

 Khối C có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là
58.703 và 45.444 m
2
cao 22 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng
hầm. Trong 22 tầng có 01 tầng đầu tiên dành cho các căn hộ thương mại, tiếp
đến là tầng thương mại và dịch vụ, 18 tầng kế tiếp là các căn hộ thường
(nhỏ), tầng cuối cùng là các căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức năng của
khối C, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai
thác (“NFA”) như sau:
Chức năng GFA (m
2
) NFA (m
2
)
Tầng hầm 6.260 4.507
Tiện ích - Thương mại và dịch vụ 2.276 1.750
Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.303 1.550
Căn hộ thương mại 3.922 2.506
Căn hộ thường 39.144 32.308
Căn hộ dạng penthouse 3.588 2.822
Tầng mái và sân thượng 1.240 -
Tổng cộng 58.703 45.444
 Khối D có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là
69.255 m
2
và 55.017 m
2
cao 22 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02
tầng hầm. Trong 22 tầng được thiết kế, 01 tầng đầu tiên là các căn hộ thương
mại, tầng tiếp theo là thương mại và dịch vụ, 18 tầng tiế theo là các căn hộ

thường (nhỏ), tầng cuối cùng là các căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức
năng của khối D, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích
sàn khai thác (“NFA”) như sau:
Chức năng GFA (m
2
) NFA (m
2
)
Tầng hầm 11.828 8.280
Tiện ích - Thương mại và dịch vụ 2.850 1.995
Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.850 1.853
Căn hộ thương mại 4.845 3.653
Căn hộ thường 42.300 35.955
Căn hộ dạng penthouse 3.995 3.282
Tầng mái và sân thượng 587 -
Tổng cộng 69.255 55.017
 Khối E có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 2.800
m
2
và 2.380 m
2
cao 2 tầng dùng để làm trường mẫu giáo, đây là công trình
công cộng có thu theo quy hoạch.
Địa điểm dự án nằm cận kế trung tâm Quận XXX, một mặt giáp với đường
BBBB có lộ giới 30 m, cách ngã tư EEEE khoảng 620m. Địa điểm dự án rất phù
hợp quy hoạch chung của Quận XXX và phù hợp với hướng phát triển tương lai
của thành phố. Khu đất cũng nằm cận kề với trung tâm dân cư đông đúc c
ủa
thành phố Hồ Chí Minh, gần trung tâm Quận EEEE, nằm ngay ở trung tâm đông
đúc nhất của Quận XXX (Phường XXX). Địa điểm dự án có rất ít những dự án

cạnh tranh và quy hoạch chi tiết 1/2000 về sử dụng đất của Quận XXX chưa hoàn
thành. Thêm vào đó, Dự án nằm gần các khu Công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, các trung tâm đào tạo lớn của Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là cơ
hội để phát tri
ển các khu thương mại tập trung, các khu văn phòng tập trung và
khu dân cư tập trung khi mà ở thời điểm hiện tại không có dự án lớn được phát
triển ở khu vực này, chưa có khu văn phòng tập trung và rất ít khu thương mại
ThS Trần Văn Đức, Eden Group
4
tập trung lớn (trừ siêu thị coopmart có diện tích sàn kinh doanh không lớn hơn
2.000 m
2
).
Vốn đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án ước tính khoảng 1.674.877.727.040 đồng bao gồm cả
lãi vay trong quá trình xây dựng. Các thành phần của tổng mức đầu tư được liệt
kê như sau:
Thành phần của Tổng mức đầu tư
Thành tiền (VND)
Chi phí đất thương phẩm
458.000.000.000
Chi phí phát triển hạ tầng
28.138.602.853
Chi phí xây dựng các khối nhà
1.018.642.158.000
Trong đó, Khối A
150.601.040.000
Khối B
444.130.140.000
Khối C
190.716.593.000

Khối D
224.128.385.000
Khối E
8.666.000.000
Các hạng mục đầu mối kỹ thuật
400.000.000
Chi phí tư vấn thiết kế
62.806.845.651
Dự phòng
104.678.076.085
Lãi vay trong quá trình xây dựng
2.612.044.451
Tổng mức đầu tư
1.674.877.727.040
Giai đoạn 1: đầu tư xây dựng để dự án hoàn tất các hạng mục hạ tầng kỹ thuật
chính để có những khu đất thương phẩm, ước tính tổng mức đầu tư cho giai đoạn
1 là 32.640.779.309 đồng (chưa bao gồm lãi vay trong quá trình xây dựng). Chủ
đầu tư sẽ góp vốn tự có và vay vốn đối ứngđể hoàn tất hạ tầng kỹ thuật của dự án
trong giai đoạn 1.
Giai đoạn 2: đầu tư xây dựng các khối nhà phía trên đất và hoàn thiện các hạng
mục hạ tầng kỹ thuật liên quan tới các khối nhà, ước tính tổng mức đầu tư cho
giai đoạn 2 là 1.672.265.682.589 đồng (chưa bao gồm lãi vay trong quá trình xây
dựng).
Giai đoạn 2: Chủ đầu tư sẽ dùng các nguồn vốn tự có, vốn vay, vốn ứng trước
của các nhà cung cấp để đáp ứng tổng nhu cầu vốn xây dựng c
ủa từng khối cao
ốc để hoàn tất phần cọc móng và hoặc thêm một vài tầng thô phía trên, nhu cầu
vốn còn lại huy động vốn ứng trước của khách hàng, và đáp ứng bằng nguồn vốn
tự có dưới hình thức lợi nhuận chưa chia theo tiến độ xây dựng. Ngoài ra, Chủ
đầu tư sẽ huy động vốn bằng hình thức hợp tác đầu tư với các bên thứ ba, các nhà

đầu tư thứ cấ
p, từ các nhà cung ứng và vốn tài trợ thêm từ phía ngân hàng.
Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn như sau:

TỔNG SỬ DỤNG VỒN: 1.761.399.284.155 đồng

Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 32.640.779.309 đồng
Chi phí đất thương phẩm: 458.000.000.000 đồng
Chi phí xây dựng và triển khai kinh doanh các khối nhà 1.268.146.460.395 đồng
Lãi vay trong quá trình xây dựng 2.612.044.451 đồng

NGUỒN VỐN 1.761.399.284.155 đồng
Vốn ứng trước của khách hàng: 980.449.653.796 đồng
Vốn tự có: 458.000.000.000 đồng
Vốn vay: 77.837.216.909 đồng
Lợi nhuận chưa chia: 245.112.413.499 đồng
ThS Trần Văn Đức, Eden Group
5
NPV và tỷ
suất hoàn
vốn nội bộ
có điều
chỉnh
Giá trị hiện tại ròng (NPV) ở suất chiết khấu 15% là 149.010.434.621 đồng. Tỷ
suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh là 23,36%. Thời gian thực hiện dự án ước tính
là 57 tháng. Hệ số trả nợ nhỏ nhất là 21.19 lần. Kế hoạch hoàn trả vốn vay lần 1
vào tháng 6 năm 2009 (20%), lần 2 vào tháng 12 năm 2009 (20%), lần 3 vào
tháng 6 nă
m 2010 (20%), lần 4 vào tháng 12 năm 2010 (20%) và lần 5 vào tháng
6 năm 2011 (20%). Thời gian hoàn vốn góp ước tính là 37 tháng.

Vòng đời
dự án
Vòng đời dự án ước tính vào khoảng 57 tháng (2006-2011). Trong vòng năm
2006 và 2 tháng đầu năm 2007 (giai đoạn 1) sẽ thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ
thuật. Giai đoạn 2 của dự án sẽ tiến hành trong vòng 4 năm (2007-2011) để xây
dựng các khối D, C, B, A, và E theo phương thức cuốn chiếu. Theo phương thức
xây dựng cuốn chiếu này, khối D sẽ được xây dựng đầu tiên, khối C sau đó sẽ
được xây d
ựng kế tiếp, tiếp theo là khối B và khối A, và sau cùng là khối E

Chiến lược
rút vốn
Giai đoạn 1 – Hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật
1. Chuyển nhượng một phần hoặc toàn phần vốn góp cho bên thứ 3.
2. Phân chia hoặc bán sản phẩm, hoặc chiết khấu thương mại cho các nhà đầu
tư thứ cấp và/ hoặc cuối cùng để thực hiện xây dựng theo qui hoạch.
3. Sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập pháp nhân mới (Công ty
cổ phần) và thực hiện chuyển nhượng cổ phần trong pháp nhân mới.
Giai đoạn 2 – Đầu tư tiếp tục và khai thác kinh doanh
1. Trong quá trình xây dựng có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn phần
vốn góp cho bên thứ 3.
2. Phân chia và bán sản phẩm cuối cùng cho các nhà đầu tư thứ cấp và /hoặc
cuối cùng theo qui hoạch.
3. Chiết khấu thương mại cho các nhà đầu tư thứ cấp lớn để bán phần lớn khối
lượng sản phẩm giúp thu hồi vốn nhanh.
4. Trong giai đoạn này, pháp nhân mới đã đượ
c thành lập, việc chuyển nhượng
cổ phần trong pháp nhân mới có thể thực hiện.
5. Đầu tư theo hình thức cuốn chiếu (xây dựng từng khối nhà theo tiến độ thời
gian).

ThS Trần Văn Đức, Eden Group
6
Các lý do
quyết định
đầu tư
1. Một địa điểm khá hấp dẫn và phù hợp với quy hoạch. Một địa điểm có ít đối
thủ cạnh tranh và có tiềm năng trở thành các khu thương mại, dịch vụ, dân
cư, văn phòng tập trung.
2. Địa điểm dự án nằm sát với khu dân cư đông đúc của thành phố Hồ Chí
Minh.
3. Nhu cầu về c
ăn hộ của người có thu nhập trung bình khá là rất lớn.
4. Lợi nhuận dự án mang lại là khá rõ.
5. Có kinh nghiệm phát triển các dự án bất động sản, có nhiều mối quan hệ với
các bên thứ 3 có liên quan.
6. Hồ sơ pháp lý gần đầy đủ, có thể hoàn tất trong thời gian ngắn và có thể
kiểm soát được.
7. Đất đã được đền bù giải tỏa 100% (có sổ đỏ 100%). Hồ sơ pháp lý v
ề khu
đất đã nộp Sở Tài nguyên và Môi trường để xin giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất toàn khu. UBND Thành Phố đã đồng ý trên nguyên tắc điều chỉnh
quy hoạch 1/500 bằng Công văn số 6985/UBND-ĐT ký ngày 22 tháng 9
năm 2006 về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết Dự án Khu Nhà Ở XXX do
Doanh nghiệp Tư Nhân Thương mại và Dịch vụ CCCC làm Chủ đầu tư.
8. Giá bán khởi đi
ểm thấp và có sức hấp dẫn.
Rủi ro và
các yếu tố
giảm thiểu
rủi ro

• Các rủi ro chính
1. Rủi ro cấp phép
2. Khả năng chi phí xây dựng tăng cao
3. Rủi ro bán hàng
• Các biện pháp giảm thiểu rủi ro
1. Đây là một dự án do Doanh nghiệp Tư nhân – Thương mại và Dịch vụ
CCCC làm Chủ đầu tư. Chính vì thế, do đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy
hoạch và pháp lý, Chủ đầu tư đương nhiên được cấp phép xây dựng, khai
thác, và kinh doanh dự án. Thêm vào đó Nghị định số 112 của Chỉnh phủ
vừa mới ban hành, Dự án sẽ nằm trong nhóm B (xây dựng và kinh doanh
nhà ở) có t
ổng mức đầu tư thấp hơn 1.500 tỷ đồng. Thủ tục cấp phép sẽ đơn
giản hơn, cơ quan cấp phép sẽ là Ủy ban Nhân dân – TP Hồ Chí Minh.
2. Các dự án phát triển bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh có thể được cấp
giấy phép trong vòng 2-3 tháng. Về xây dựng, sẽ thuê các đơn vị tư vấn, xây
dựng và quản lý dự án có nhiều kinh nghiệm. Về nguồn tài chính, sẽ tham
kh
ảo phía ngân hàng để xây dựng các bảng tính tài chính phù hợp.
3. Rủi ro do chi phí xây dựng có thể tăng cao sẽ được giảm thiểu khi dự toán
chi phí đầu tư có tính tới các khoản dự phòng phí. Ở dự án này, 10% chi phí
xây dựng được trích làm dự phòng. Thêm vào đó phân tích độ nhạy cũng
được thực hiện (cho phép giá xây dựng tăng thêm 15%) và dự án đảm bảo
mức lợi nhuận cho phép.
4. Khách hàng đăng ký hết từng khối nhà thì mới xây dựng. Sau khi hoàn
thành xong phầ
n móng và hầm, sẽ ký hợp đồng với khách hàng. Khách hàng
sẽ trả tiền theo tiến độ xây dựng. Tiếp đó, cũng bằng phương thức này, các
khối nhà khác cũng được xây dựng.
ThS Trần Văn Đức, Eden Group
7

Phân tích
độ nhạy
1. Dự án có mức độ rủi ro thấp khi tiến hành phân tích dao động của giá bán
biến động trong khoảng 0% đến 10%. Trong khoảng biến thiên từ 0-10%,
thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất
chiết khấu (lấy suất chiết khấu là 15%).
2. Chi phí xây dựng có khả năng tăng cao, chính vì thế dự phòng 10% đã tính
toán trong phần ước tính chi phí đầu tư. Thêm vào đó, phân tích dao động
của chi phí trên biến động trong khoảng 0%-15%. Trong khoảng biến thiên
này, thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn
suất chiết khấu (lấy suất chiết khấu là 15%).

1.2 Nguồn vốn và sử dụng vốn
1.2.1 Nguồn vốn và sử dụng vốn
Vốn được dùng để đầu tư cho các hạng mục chính như: hoàn thiện hoàn toàn hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, chi trả các phí tư vấn thiết kế, dự phòng, trả lãi vay của DNTN Thương mại và Dịch vụ CCCC,
thi công các hạng mục công trình, và chi trả cho các mục đích khai thác và kinh doanh dự án.
Chi tiết nguồn vốn Tổng cộng 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011
Vốn ứng trước của
khách hàng
980.449.653.796 - 74.143.245.049 268.771.130.967 311.827.867.289 224.620.805.399 101.086.605.093
Lợi nhuận chưa chia 245.112.413.449 - 18.535.811.262 67.192.782.742 77.956.966.822 56.155.201.350 25.271.651.273
Vốn tự có 458.000.000.000 458.000.000.000 - - - - -
Vốn vay 77.837.216.909 5.671.454.245 72.165.762.665 - - - -
Tổng cộng 1.761.399.284.154 463.671.454.245 164.844.818.976 335.963.913.708 389.784.834.111 280.776.006.749 126.358.256.366

Chi tiết sử dụng vốn Tổng cộng 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011
Chi phí đất thương
phẩm
458.000.000.000

458.000.000.00
0
- - - - -
Xây dựng hạ tầng kỹ
thuật
32.640.779.309 1.125.544.114 31.515.235.195 - - - -
Chi phí xây dựng và
triển khai kinh doanh
các khối nhà
1.268.146.460.395 4.482.567.700
130.780.881.76
1
335.963.913.70
8
389.784.834.11
1
280.776.006.74
9
126.358.256.36
6
Lãi vay 2.612.044.451 63.342.431 2.548.702.020 - - - -
Tổng cộng
1.761.399.284.155 463.671.454.245 164.844.818.976 335.963.913.708 389.784.834.111 280.776.006.749 126.358.256.366
Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn cho dự án như sau:

Chi tiết nguồn vốn
Vốn ứng trước của
khách hàng
55,66%
Lợi nhuận chưa
chia
13 , 9 2 %
Vốn tự có
26,00%
Vốn vay
4,42%
Sử dụng vốn
Lãi vay
0,15%
Chi ph í xây dựng v à
triển khai kinh do anh
các khối nhà
72,00%
Xây dựng hạ t ầng
kỹ thuật
1, 8 5 %
Chi phí đất thương
phẩm
26,00%
1.2.2 Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn vay
Theo tính toán, tổng vốn tự có cho dự án là 458.000.000.000 đồng. Chủ đầu tư dự kiến sử dụng vốn
cho các mục đích sau: Làm vốn đối ứng cho quá trình giao dịch mua đứt khu đất và toàn quyền phát
triển khu đất 48.646 m
2
thành các khối thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cao cấp, căn hộ trung

ThS Trần Văn Đức, Eden Group
8
cấp, công trình công cộng có thu, các tiện ích và hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào dự án. Làm vốn đối
ứng cho để vay thêm vốn ngân hàng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào dự án, xây dựng, khai
thác và kinh doanh các khối nhà theo quy hoạch đã được duyệt. Theo tính toán thì tổng nhu cầu vốn
vay như sau:
a. Giá trị đất thương phẩm 458.000.000.000 đồng
b. Xây dựng các hạng mục HTKT và khối D 75.225.172.458 đồng
c. Thanh toán lãi vay: 2.612.044.451 đồng
Như vậy, tổng nhu cầu v
ốn vay là 77.837.216.909 đồng để tài trợ cho công việc như trên.
Kế hoạch vay vốn được chi tiết như sau:
Đơn vị: Tỷ đồng
Thời gian 11/2006 12/2006 1/2007 2/2007 3/2007 4/2007 5/2007
Vốn vay 2,82 2,85 12,32 20,63 20,86 10,25 8,11
Lũy kế vốn vay 2,82 5,67 17,99 38,62 59,48 69,73 77,84
Kế hoạch hoàn trả lãi vay và gốc đã được liệt kê chi tiết trong bảng báo cáo tài chính đính kèm. Tuy
nhiên kế hoạch trả lãi vay và gốc như sau:
‐ Thời gian ân hạn: 36 tháng
‐ Lãi phát sinh: Trả hàng tháng hoặc hàng quý
‐ Đợt trả vốn gốc lần 1: Tháng 6 năm 2009 (20%)
‐ Đợt trả vốn gốc lần 2: Tháng 12 năm 2009 (20%)
‐ Đợt trả gốc lần 3: Tháng 6 năm 2010 (20%)
‐ Đợt trả gốc lần 4: Tháng 12 năm 2010 (20%)
‐
Đợt trả gốc lần 5: Tháng 6 năm 2011 (20%)
Các phương thức đảm bảo hoàn trả vốn vay:
‐ Khách hàng sẽ mở tài khoản tại ngân hàng đăng ký dưới hình thức gửi tiền tiết kiệm. Chủ đầu
tư sẽ ký hợp đồng với khách hàng theo từng lô xây dựng theo hình thức cuốn chiếu và khách
hàng cam kết trả tiền theo tiến độ xây dựng. Doanh thu sẽ kiểm soát bởi Ngân hàng. Chủ đầu

tư sẽ trích m
ột phần doanh thu theo thời hạn vay hoặc theo tiến độ kinh doanh để hoàn trả
ngay vốn vay.
‐ Chiết khấu thương mại với khối lượng lớn cho các nhà đầu tư thứ cấp.
‐ Hợp tác kinh doanh với đối tác thứ 3, theo đó thu hồi lại tiền đất thương phẩm để hoàn trả vốn
vay.
‐ Trích một phần lợi nhuận từ các khối nhà trước để hoàn trả v
ốn vay ngân hàng.
‐ Lập pháp nhân mới để bán cổ phần cho các đối tác để thu hồi tiền hoàn trả vốn vay cho ngân
hàng.
Như đã tính toán trong báo cáo tài chính thuyết minh đính kèm, số dư tiền mặt các tháng trong suốt
vòng đời dự án luôn dương, đảm bảo khả năng nguồn quỹ để xây dựng và khai thác các khối nhà tiếp
ThS Trần Văn Đức, Eden Group
9
theo. Hơn nữa, số dư tiền mặt trước sau khi hoàn trả vốn gốc, lãi vay và các khoản vay vào tháng 6
năm 2009, tháng 12 năm 2009, tháng 6 năm 2010, tháng 12 năm 2010 và tháng 6 năm 2011 luôn luôn
dương, chứng tỏ đủ điều kiện để hoàn trả vốn vay ngân hàng. Hệ số trả nợ mức thấp nhất là 21,19 lần.
1.3 Các giả định tính toán chính
1.3.1 Các giả định về thiết kế
 Khối A có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 47.064 và 35.949 m
2
, cao
21 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 21 tầng có 02 tầng đầu tiên dành
cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật và 18 tầng thiết kế để cho thuê văn phòng làm
việc. Phân theo chức năng của khối A, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích
sàn khai thác (“NFA”) như sau:
Chức năng GFA (m
2
) NFA (m
2

)
Tầng hầm 10.054 7.038
Thương mại và dịch vụ 4.200 3.045
Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.100 1.365
Văn phòng 29.880 24.502
Tầng mái và sân thượng 830 -
Tổng cộng 47.064 35.949
 Khối B có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 136.593 m2 và 108.442
m2, cao 30 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 30 tầng có 05 tầng đầu tiên
dàng cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật, 15 tầ
ng tiếp theo là các căn hộ nhỏ, 08
tầng tiếp theo là các căn hộ lớn, và tầng thứ 30 là căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức năng của
khối B, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:
Chức năng GFA (m
2
) NFA (m
2
)
Tầng hầm 16.758 11.731
Thương mại và dịch vụ 29.425 23.166
Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 5.350 4.441
Căn hộ thường (nhỏ) 51.000 42.330
Căn hộ lớn 27.200 22.576
Căn hộ dạng penthouse 5.100 4.199
Tầng mái và sân thượng 1.760 -
Tổng cộng 136.593 108.442
 Khối C có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 58.703 và 45.444 m2 cao
22 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 22 tầng có 01 tầng đầu tiên dành
cho các căn hộ thương mại, tiếp đến là tầng thương mại và dịch vụ, 18 tầng kế tiếp là các căn hộ
thường (nhỏ), tầng cuối cùng là các căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức năng của khối C, có

thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:
Chức năng GFA (m
2
) NFA (m
2
)
Tầng hầm 6.260 4.507
Tiện ích - Thương mại và dịch vụ 2.276 1.750
Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.303 1.550
Căn hộ thương mại 3.922 2.506
Căn hộ thường 39.144 32.308
Căn hộ dạng penthouse 3.588 2.822
Tầng mái và sân thượng 1.240 -
Tổng cộng 58.703 45.444
ThS Trần Văn Đức, Eden Group
10
 Khối D có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 69.255 m2 và 55.017 m2
cao 22 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 22 tầng được thiết kế, 01 tầng
đầu tiên là các căn hộ thương mại, tầng tiếp theo là thương mại và dịch vụ, 18 tầng tiế theo là các
căn hộ thường (nhỏ), tầng cuối cùng là các căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức năng của khối
D, có thể liệ
t kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:
Chức năng GFA (m
2
) NFA (m
2
)
Tầng hầm 11.828 8.280
Tiện ích - Thương mại và dịch vụ 2.850 1.995
Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.850 1.853

Căn hộ thương mại 4.845 3.653
Căn hộ thường 42.300 35.955
Căn hộ dạng penthouse 3.995 3.282
Tầng mái và sân thượng 587 -
Tổng cộng 69.255 55.017
 Khối E có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 2.800 m2 và 2.380 m2 cao
2 tầng dùng để làm trường mẫu giáo, đây là công trình công cộng có thu theo quy hoạch.
Tổng hợp diệ
n tích sàn xây dựng (“GFA”) các khối như sau:
Tổng kết các lô (A -E)
(Diện tích xây dựng (GFA) (m
2
)
Khối A Khối B Khối C Khối D Khối E Tổng cộng
Tầng hầm 10.054 16.758 6.260 11.828 - 44.900
Thương mại và dịch vụ 4.200 29.425 - - - 33.625
Dịch vụ tiện ích (Thương mại và dịch vụ) - - 2.276 2.850 - 5.126
Tầng kỹ thuật (Thương mại và dịch vụ) 2.100 5.350 2.303 2.850 - 12.603
Văn phòng 29.880 - - - - 29.880
Căn hộ thương mại - - 3.922 4.845 - 8.767
Căn hộ thường - 51.000 39.114 42.300 - 132.414
Căn hộ lớn - 27.200 - - - 27.200
Căn hộ Penthouse - 5.100 3.588 3.995 - 12.683
Sân thượng và mái 830 1.760 1.240 587 - 4.417
Công trình công cộng có thu - - - - 2.800 2.800
TỔNG CỘNG 47.064 136.593 58.703 69.255 2.800 314.415

Tổng hợp diện tích sàn khai thác (“NFA”) các khối như sau:
Tổng kết các lô (A -E)
(Diện tích xây dựng (NFA) (m

2
)
Khối A Khối B Khối C Khối D Khối E Tổng cộng
Tầng hầm
7.038 11.731 4.507 8.280 - 31.555
Thương mại và dịch vụ
3.045 23.166 - - - 26.211
Dịch vụ tiện ích (Thương mại và dịch vụ)
- - 1.750 1.995 - 3.745
Tầng kỹ thuật (Thương mại và dịch vụ)
1.365 4.441 1.550 1.853 - 9.208
Văn phòng
24.502 - - - - 24.502
Căn hộ thương mại
- - 2.506 3.653 - 6.159
Căn hộ thường
- 42.330 32.308 35.955 - 110.593
Căn hộ lớn
- 22.576 - - - 22.576
Căn hộ Penthouse
- 4.199 2.822 3.282 - 10.304
Sân thượng và mái
- - - - - -
Công trình công cộng có thu
- - - - 2.380 2.380
TỔNG CỘNG
35.949 108.442 45.444 55.017 2.380 247.233

ThS Trần Văn Đức, Eden Group
11

1.3.2 Các giả định về kế hoạch khai thác kinh doanh
a) Khu D
Khu D sẽ được khai thác kinh doanh đầu tiên với tiến độ như sau:
Thống kê các chỉ tiêu Doanh thu (VND) NFA (m
2
)
Giá bán
(VND/m
2
)
Tỷ lệ diện tích
bán
Diện tích
trung bình
căn
Tổng
số căn
Tầng hầm 28.978.600.000 8.280 3.500.000 100% N/A N/A
Thương mại và dịch vụ - - 16.000.000
Dịch vụ tiện ích (Thương mại và dịch vụ) 28.927.500.000 1.995 14.500.000
Tầng kỹ thuật (Thương mại và dịch vụ) 26.861.250.000 1.853 14.500.000
Văn phòng - - 16.000.000
Căn hộ thương mại 43.834.140.000 3.653 12.000.000
Căn hộ thường 305.617.500.000 35.955 8.500.000
Căn hộ lớn - - 9.500.000
Căn hộ Penthouse 37.745.817.500 3.282 11.500.000
Sân thượng và mái - - -
Công trình công cộng có thu - - 6.500.000
Hệ số giá 100%

Kế hoạch bán hàng và giao nhà 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Tiến độ xây dựng 0,00% 35,75% 45,19% 19,06% 0% 0%
Lũy kế tiến độ xây dựng 0,00% 35,75% 80,94% 100,00% 100% 100%
Kế hoạch trả tiền 0,00% 29,17% 50,00% 20,83% 0% 0%
Lũy kế kế hoạch trả tiền 0,00% 29,17% 79,17% 100,00% 100% 100%
Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau:
1. Thời gian thực hiện công tác thiết kế, triển khai xây dựng là 28 tháng bắt đầu từ tháng 2 năm
2007 và kết thúc vào tháng 5 năm 2009
2. Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng 6 năm 2007 (sau khi hoàn thành xong móng, hầm và
một phần tầng trệt)
3. Thời gian bán hàng là 24 tháng, trung bình mỗi tháng bán được 4,17% tổng số căn hộ và diện
tích khai thác khu thương mại, hay 160 m
2
diện tích sàn khai thác khu thương mại và 1.790
m
2
diện tích sàn khu chung cư. Nếu tính trung bình mỗi căn là 65m
2
, thì kế hoạch mỗi tháng
bán là 28 căn.
4. Hoàn thành bàn giao nhà vào tháng 5 năm 2009.
Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này.
(b) Khu C
Khu C sẽ được tiến hành xây dựng và khai thác kinh doanh theo thứ tự ưu tiên thứ 2:
Thống kê các chỉ tiêu
Doanh thu
(VND)
NFA
(m

2
)
Giá bán
(VND/m
2
)
Tỷ lệ diện
tích bán
Diện tích
trung bình
căn
Tổng
số căn
Tầng hầm 15.775.200.000 4.507 3.500.000 100% N/A N/A
Thương mại và dịch vụ - - 16.000.000
Dịch vụ tiện ích (TMại và dịch vụ) 25.378.538.000 1.750 14.500.000
Tầng kỹ thuật (TMại và dịch vụ) 22.473.825.500 1.550 14.500.000
Văn phòng - - 16.000.000
Căn hộ thương mại 30.077.196.000 2.506 12.000.000
Căn hộ thường 274.619.394.000 32.308 8.500.000
ThS Trần Văn Đức, Eden Group
12
Căn hộ lớn - - 9.500.000
Căn hộ Penthouse 32.457.278.000 2.822 11.500.000
Sân thượng và mái - - -
Công trình công cộng có thu - - 6.500.000
Hệ số giá 100%


Kế hoạch bán hàng và giao nhà 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Tiến độ xây dựng 0,00% 13,33% 40,00% 40,00% 6,67% 0,00%
Lũy kế tiến độ xây dựng 0,00% 13,33% 53,33% 93,33% 100,00% 100%
Kế hoạch trả tiền 0,00% 0,00% 41,67% 50,00% 8,33% 0,00%
Lũy kế kế hoạch trả tiền 0,00% 0,00% 41,67% 91,67% 100,00% 100%
Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau:
‐ Thời gian thực hiện xây dựng là 30 tháng bắt đầu từ tháng 8/2007 và kết thúc vào tháng
2/2010.
‐ Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng 3 năm 2008 (sau khi hoàn thành xong móng, hầm và
một phần tầng trệt)
‐ Thời gian bán hàng là 24 tháng, trung bình mỗi tháng bán được 4,17% tổng số căn hộ, hay
138 m
2
diện tích khai thác khu thương mại và 1.570 m
2
diện tích khai thác nhà cung cư. Nếu
tính trung bình mỗi căn là 65m
2
, thì kế hoạch mỗi tháng bán là 24 căn.
‐ Hoàn thành bàn giao nhà vào tháng 2 năm 2010.
Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này.
(c) Khu B
Khu B sẽ được tiến hành xây dựng và khai thác kinh doanh theo thứ tự ưu tiên thứ 3.
Thống kê các chỉ tiêu
Doanh thu
(VND)
NFA
(m
2
)
Giá bán

(VND/m
2
)
Tỷ lệ diện
tích bán
Diện tích
trung bình
căn
Tổng
số căn
Tầng hầm 41.057.100.000 11.731 3.500.000 100% N/A N/A
Thương mại và dịch vụ 370.648.000.000 23.166 16.000.000
Dịch vụ tiện ích (TMại và dịch vụ) - - 14.500.000
Tầng kỹ thuật (TMại và dịch vụ) 64.387.250.000 4.441 14.500.000
Văn phòng - - 16.000.000
Căn hộ thương mại - - 12.000.000
Căn hộ thường 359.805.000.000 42.330 8.500.000
Căn hộ lớn 214.472.000.000 22.576 9.500.000
Căn hộ Penthouse 48.288.500.000 4.199 11.500.000
Sân thượng và mái - - -
Công trình công cộng có thu - - 6.500.000
Hệ số giá 100%


Kế hoạch bán hàng và giao nhà 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Tiến độ xây dựng 0,00% 0,00% 25,00% 33,33% 33,33% 8,33%
Lũy kế tiến độ xây dựng 0,00% 0,00% 25,00% 58,33% 91,67% 100%
Kế hoạch trả tiền 0,00% 0,00% 3,57% 42,86% 42,86%
10,71
%

Lũy kế kế hoạch trả tiền 0,00% 0,00% 3,57% 46,43% 89,29% 100%
Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau:
ThS Trần Văn Đức, Eden Group
13