Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường hòa lạc thành phố móng cái tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐOÀN TRƢỜNG SƠN
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HÕA LẠC THÀNH PHỐ
MÓNG CÁI - TỈNH QUẢNG NINH”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trƣờng

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2010 – 2014

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐOÀN TRƢỜNG SƠN
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HÕA LẠC THÀNH PHỐ
MÓNG CÁI - TỈNH QUẢNG NINH”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trƣờng

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2010 – 2014

Giảng viên hƣớng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung
Khoa Quản lý Tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2015

i

LỜI CẢM ƠN
Với sự giúp đỡ , tâ ̣n tin
̀ h chỉ bảo của thầ y giáo Th.S Nguyễn Huy Trung,
các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên trường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm
Thái Nguyên, các cán bộ trong UBND phường Hòa Lạc- Thành phố Móng Cái
đã ta ̣o điề u kiê ̣n cho em hoàn thành tố t quá trình thực tâ ̣p tố t nghiê ̣p cũng như
hoàn thiện tốt đề tài tốt nghiệp : “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh”.
Nhân dip̣ này em xin đươ ̣c bày tỏ lòng biế t ơn sâu sắ c , gửi lời c ảm ơn
chân thành tới cô giáo Th .S Nguyễn Huy Trung, các thầy cô giáo trong khoa
Quản lý tài nguyên t rường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm Thái Nguyên và các cán bô ̣
UBND trong UBND phường Hòa La ̣c - Thành phố Móng Cái.
Trong quá trin
̀ h thực hiê ṇ đề tài , tuy đã có nhiề u cố gắ ng , song do vố n
kiế n thức của bản thân , cũng như điều kiện , thời gian thực tâ ̣p còn nhiề u ha ̣n
chế nên bài Báo cáo của em chắ c chắ n sẽ không tránh khỏi những thiế u sót
Vì vậy , em rấ t mong n hâ ̣n đươ ̣c những ý kiế n đóng góp , sửa chữa của các
thầ y cô giáo cùng các ba ̣n để bài Báo cáo của em đươ ̣c hoàn thiê ̣n hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Quảng Ninh, ngày 18 tháng 5 năm 2015
Sinh viên

Đoàn Trường Sơn

.

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người ...... 29
Bảng 4.2. Giá đất của các đường phố nhóm I ................................................. 31
Bảng 4.3. Giá đất của các đường phố nhóm II................................................ 33
Bảng 4.4. Giá đất của các đường phố nhóm III .............................................. 35
Bảng 4.5. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường Phường
Hòa Lạc ........................................................................................... 37
Bảng 4.6. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ............ 38
Bảng 4.7: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ........ 39
Bảng 4.8: Ma trận tương quan của các yếu tố nghiên cứu bằng SPSS ảnh
hưởng đến giá đất ............................................................................ 47


iii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Mố i quan hê ̣ tương quan giữa giá đấ t và các yế u tố ảnh hưởng ..... 26
Hình 4.1. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I ........ 32
Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của tuyến đường thuộc nhóm II .....34
Hình 4.3: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của tuyến đường thuộc nhóm III ...36
Hình 4.4: Ma trận tương quan giữa 2 biến vị trí và giá thực tế ...................... 40
Hình 4.5: Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ............................................. 41
Hình 4.6: Ma trận tương quan giữa 2 biến độ rộng mặt tiền và giá đất .......... 42
Hình 4.7: Độ rộng thửa đấ t ảnh hưởng đến giá đất......................................... 43
Hình 4.8: Ma trận tương quan giữa 2 biến vi ̣trí và đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t ............. 44
Hình 4.9: Tương quan giữa đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t và vi ̣trí ảnh hưởng đến giá........
đất 44
Hình 4.10: Ma trận tương quan giữa 2 biến quy hoạch khu dân cư và giá đất........45

Hình 4.11: Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất .............................. 46


iv

DANH MỤC TƢ̀ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

TƢ̀ VIẾT TẮT
BĐS
BTC
BTNMT
CP
FAO

HĐND
KT- XH
NĐ
NQ
QĐ
QSDĐ
TT
TTTB
TW
UBND
WTO

TƢ̀ ĐẦY ĐỦ
Bấ t đô ̣ng sản
Bô ̣ Tài Chiń h
Bô ̣ Tài Nguyên Và Môi Trường
Chính Phủ
Tổ chức Lương thực và
Nông nghiê ̣p Liên Hơ ̣p Quố c
Hô ̣i Đồ ng Nhân Dân
Kinh tế - Xã Hội
Nghị Định
Nghị Quyết
Quyế t Đinh
̣
Quyề n Sử Du ̣ng Đấ t
Thông Tư
Trung biǹ h thực tế
Trung Ương
Ủy Ban Nhân Dân

Tổ chức thương ma ̣i thế giới


v

MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU ..............................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................. 9
2.1.3. Tổng quan về phần mềm SPSS ....................................................... 10
2.2. Thị trường đất đai trên thế giới và Việt Nam ........................................... 11
2.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới ....................................................... 11
2.2.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam ...................................................... 12
2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ..................................... 14
2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới .................................................. 14
2.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam .................................................. 15
2.3.3. Đặc điểm thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua .....16
2.4. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 17
2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 18
2.5.1. Yếu tố thông thường ....................................................................... 18
2.5.2 Yếu tố khu vực ................................................................................. 20
2.5.3. Yếu tố cá biệt .................................................................................. 21
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 22

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 22


vi

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 22
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hòa Lạc .................... 22
3.3.2 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái............................................................... 22
3.3.3 Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ của một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái
năm 2015 bằng phần mềm SPSS 16.0 ..................................................... 22
3.3.4 Kết luận , so sánh giữa 2 phương pháp phân tích các yế u tố ảnh
hưởng đế n giá đấ t trên điạ bàn phường Hòa La ̣c...................................... 22
3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý
và định giá đất tại phường Hòa Lạc thành phố Móng Cái năm 2015....... 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................... 23
3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................. 23
3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu sơ cấ p............................................... 24
3.4.4 Phương pháp xử lý số liê ̣u ............................................................... 24
3.4.5 Phương pháp phân tić h số liê ̣u bằ ng SPSS 16.0 .............................. 25
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .........................................27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hòa La ̣c ............................. 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................ 28
4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Hòa Lạc- Tp Móng Cái ................................................................................... 29

4.2.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân
đầu người .................................................................................................. 29


vii

4.2.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất .................................... 30
4.2.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất .......................................... 37
4.2.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ............ 38
4.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ........ 39
4.3. Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở đô thị của phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái năm
2015 bằng phần mềm SPSS 16.0 ................................................................... 40
4.3.1 Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất. ............................................. 40
4.3.2 Độ rộng của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ................................... 42
4.3.3 So sánh tương qu an giữa hai yế u tố đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t và vi ̣trí ảnh
hưởng đấ t giá đấ t trên thực tế . .................................................................. 44
4.3.4 Dự án quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất ...................... 45
4.4. Kết luận, so sánh giữa 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích ................. 46
4.4.1. Kết luận ........................................................................................... 46
4.4.2. So sánh 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích ............................... 47
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý và
đinh
̣ giá đấ t ta ̣i phường Hòa La ̣c thành phố Móng Cái năm 2015 .................. 47
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................49
5.1. Kết luận .................................................................................................... 49
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................51

1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị,
xã hội của đất nước.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà
nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Phường Hòa Lạc là một phường trung tâm của thành phố Móng Cái,
có vị trí hết sức thuận lợi quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của tỉnh thành phố Móng Cái và tỉnh Quảng Ninh. Trong những năm gần
đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Móng Cái có tốc độ đô thị hóa rất
nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một
trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến
tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách
pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi
các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà

2

trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng với sự hướng dẫn của
thầ y giáo Th.S Nguyễn Huy Trung, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề:
“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa
Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên trên
địa bàn Thành phố Móng Cái.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Hòa Lạc - Tp Móng Cái. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác
định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các sách thuế
của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Củng cố kiến thức đã được tiếp thu trong nhà trường và những kiến
thức thực tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại cơ sở.
- Nâng cao khả năng tiếp cập, thu thập số liệu và xử lý thông tin của sinh
viên trong quá trình làm đề tài.


3

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
2.1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá.
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định.
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đất Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP


4

ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều
kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường
hợp khác do Bộ Tài chính quy định”.
2.1.1.2. Đặc trưng của giá đất
Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ
nhận thấy như sau:
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
- Giá đất đai không phải là biể u hiê ̣n tiề n tê ̣ của giá tri ̣đất đai
- Giá đất chủ yế u là do nhu cầ u quyế t đinh
̣
- Giá đất có tin
́ h khu vực và tiń h cá biê ̣t rõ rê ̣t
- Giá đất không giố ng nhau về hiê ̣n tươ ̣ng khấ u hao
- Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng
2.1.1.3. Cơ sở hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.

5

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.[7]
2.1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà
những nhân tố này luôn ở thế biến động, như vậy định giá đất cần phân tích tỷ
mỉ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân
tố, mới có thể xác định giá chính xác.[7]
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất
tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau:
* Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể
không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác
động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các
xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa
đất,…) đối với loại thửa đất đó.
* Nguyên tắc thu lợi
Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích
trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Nguyên tắc
thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm
tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn.
Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định

6

thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ
thể của nguyên tắc thu lợi.
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
* Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết
khiến giá cả đất đai gia tăng theo. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra
điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi
là điểm sử dụng hiệu quả nhất.
* Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người
có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh
khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi. Là một
trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối
quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế.
* Nguyên tắc đóng góp
Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, ứng
dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần. Nguyên tắc này có thể dùng vào việc
đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần của bất
động sản. Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá
bất động sản để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không?.
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó
là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân
tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là

7

được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và
những biến động chung của chúng. Sử dụng nguyên tắc biến động để điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể
xác định giá đất hợp lý, chính xác.
* Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên - xã hội nhất định phải hòa hợp
với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung
quanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho
nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán
đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa. Vì vậy khi định
giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường
xung quanh phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liên
quan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó.
* Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh
doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất,
tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối
với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có
quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động
kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư.
2.1.1.5. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao
đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai và cũng được hiểu
theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường đất đai theo nghĩa rộng là tổng hợp

8

các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, đây là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa như ở Việt Nam.
2.1.1.6. Các đặc trưng của thị trường đất đai
Đứng ở nhiều góc độ khác nhau, thị trường đất đai mang nhiều đặc
trưng, trong đó có các đặc trưng cơ bản nhất là:
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo:
Trong thuyết kinh tế một thị trường hoàn hảo là khi ổn định, người mua
và người bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán; giá
trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau. Sự hoàn hảo đòi
hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán. So sánh các tiêu
chuẩn đó với thị trường đất đai là không thỏa mãn. Đó cũng là những lý do mà
thị trường đất đai còn được coi là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền:
Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức giá cân bằng. Tuy nhiên
đối với hàng hoá bất động sản (đặc biệt là đất đai) khi cầu tăng, cung bất động
sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc
điểm của bất động sản là cần có thời gian để cải tạo chúng, thường để xây
dựng các công trình cần có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm
thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế:
Thị trường đất đai dễ bị tác động lên xuống cùng nhịp với tốc độ tăng

trưởng của nền kinh tế. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt


9

chính trị, văn hóa, xã hội. Các yếu tố khác như: biến động chính trị, môi
trường xã hội, phong tục, tập quán, tâm lý người dân… đều có tác động đến
hành vi mua bán của các chủ thể. Ngược lại, thị trường đất đai nói riêng và thị
trường bất động sản nói chung có tác động trở lại tới nền kinh tế.
- Đối với thị trường đất đai Việt Nam hiện nay:
Ngoài những đặc trưng cơ bản chung, thị trường đất đai của Việt Nam
còn đang ở giai đoạn đầu phát triển mang những đặc trưng riêng biệt. Thị
trường đất đai mang nặng tính tự phát. Trong một thời gian khá dài, các chính
sách về đất đai thiếu cả về số lượng và tính hiệu lực. Do vậy những giao dịch
phát sinh từ nhu cầu thực tế đã tạo ra tính tự phát của thị trường. Trong
khoảng gần hai chục năm gần đây, thị trường đất đai đã trải qua những biến
động bất thường với những cơn sốt nóng, lạnh khó lường. Hoạt động của thị
trường đất đai cho đến nay còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
2.1.2.1. Sự cần thiết phải xác định giá đất
Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình
trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và
có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi
tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần
phải xác định giá đất.
Giá đất theo khung giá của Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo
điều kiện để sở hữu toàn dân về đất đai được hòa nhập vào cơ chế thị trường.
Khung giá đất ban hành theo loại đường phố, theo vị trí. Hệ thống khung giá
này còn bao gồm bảng giá của các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ban hành theo từng năm và từng giai đoạn theo luật đất đai mới 2015

được áp dụng cho giai đoạn tiếp theo (2015-2019). Các giao dịch trên thị
trường quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở khung giá này để định giá cho


10

thửa đất. Hiện nay, giá trong khung giá mới theo Nghị định 188 đã cao hơn
rất nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn ở Quảng Ninh, giá đất ở tại đô thị
cao nhất là 50 triệu đồng/m2, thấp nhất là 150 nghìn đồng/m2. Điều đó đã tạo
điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Mặc
dù khung giá đất đã nâng lên đáng kể nhưng vẫn thấp hơn nhiều giá thị
trường, vì vậy này sinh các hoạt động giao dịch “ngầm” vượt khỏi tầm kiểm
soát của Nhà nước.[15]
Qua đó ta thấy giá đất thực sự cần thiết trong rất nhiều lĩnh vực. Vì thế
phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết
hải hòa lợi ích của các bên tham gia: người mua - người bán, người thế chấp Ngân hàng, người bị bồi thường - Nhà nước.
2.1.3. Tổng quan về phần mềm SPSS
2.1.3.1. Khái niệm phần mềm SPSS
SPSS (Statistical Product and Services Solutions) là một phần mềm
thống kê, thường được sử dụng trong nghiên cứu xã hội đặc biệt là trong tâm
lý học, tiếp thị và xã hội học. Nó cũng được sử dụng thường xuyên trong
nghiên cứu thị trường. SPSS cung cấp một hệ thống quản lý dữ liệu và khả
năng phân tích thống kê với giao diện thân thiện cho người dùng trong môi
trường đồ hoạ, sử dụng các trình đơn mô tả và các hộp thoại đơn giản.[16]
2.1.3.2. Chức năng chính của SPSS
- Nhập và làm sạch dữ liệu.
- Xử lý biến đổi và quản lý dữ liệu.
- Tóm tắt, tổng hợp dữ liệu và trình bày dưới dạng biểu bảng, đồ thị, bản đồ.
- Phân tích dữ liệu, tính toán các tham số thống kê và diễn giải kết quả.

11

2.1.3.3. Nội dung chủ yếu của SPSS.
Nội dung của SPSS rất phong phú và đa dạng bao gồm từ việc thiết kế
các bảng biểu và sơ đồ thống kê, tính toán các đặc trưng mẫu trong thống kê
mô tả đến một hệ thống đầy đủ các phương pháp thống kê phân tích như:
- So sánh các mẫu bảng nhiều tiêu chuẩn tham số và phi tham số
(Nonparametric Test) các mô hình phân tích phương sai theo dạng tuyến tính
tổng quát (General Linear Models), các mô hình hồi quy đơn biến và nhiều
biến, các hồi quy phi tuyến tính (Nonlinear), các hồi quy Logistic.
- Phân tích theo nhóm (Cluster Analysis).
- Phân tích tách biệt (Discriminatory Analysis).
- Và nhiều chuyên sâu khác (Advanced Statistics).
Với SPSS, ta có thể phân tích được thực trạng, tìm ra nhân tố ảnh
hưởng, dự đoán được xu hướng xảy ra tiếp theo, giúp bạn đưa ra các quyết
định một cách chính xác, giải quyết các vấn đề một cách nhanh chóng và cải
thiện kết quả tốt hơn.[17]
2.2. Thị trƣờng đất đai trên thế giới và Việt Nam
2.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do
vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.

12

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang
trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc
cũng có thể là người thuê đất.
2.2.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực
dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn
tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân
cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai
và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện

13

theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả
thuận với nhau.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác
định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường.
Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi
bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất
được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua
bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, việc mua bán bất động sản cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu bất
động sản trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với bất
động sản đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản
pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai
1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy
định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự
hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh

của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết


14

hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia
tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế
hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố
quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở
mang đô thị.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện
đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường bất động sản
chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án,
khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm
hiểu và giao dịch. Và thị trường bất động sản đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ
trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật
càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường bất động sản sẽ hứa hẹn những triển
vọng phát triển trong thời gian tới.
2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật
khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm

xác định. Đất đai hay bất động sản cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như


15

định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng
được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.[7]
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm từ thập kỷ 90
của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản được thành
lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện một số dịch vụ liên
quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản. Việc
định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản. Ngoài cơ quan ở
trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất.[7]
* Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn
bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm
vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và
khách hang theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của
luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.[7]
2.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam
Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ
trong Luật đất đai 2013. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với
đất đai của Nhà nước theo quy định tại điều 33 Luật đất đai 2013.
Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ
quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ
thể của địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ được sử dụng làm
căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị


16

quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương,
UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho
phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất
cùng loại.
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương
đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có
thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan
làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây
dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các
cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi
trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và
thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục
đích cụ thể.[10]
2.3.3. Đặc điểm thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất
thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế