nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện thanh trì, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG THÙY LINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG THÙY LINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGHÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kì công trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lương Thùy Linh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập và rèn luyện khoa Quản lý đất đai – học viện Nông

nghiệp Việt Nam, được sự chỉ bảo và giảng dạy nhiệt tình của quý thầy cô đã
truyền đạt cho em những kiến thức về lý thuyết và thực hành trong suốt thời gian
học ở trường. Từ những kết quả đạt được này, em xin chân thành cám ơn:
Quý thầy cô khoa giảng dạy tại khoa Quản lý đất đai – học viện Nông
nghiệp Việt Nam, đã truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích trong thời gian
qua. Đặc biệt, là PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, người đã tận tình hướng dẫn em hoàn
thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Xin chân thành cảm ơn các thành viên gia đình và phòng Tài nguyên môi
trường huyện Thanh Trì đã tạo cơ hội để em theo học chương trình đào tạo Thạc
sỹ tại trường và tạo điều kiện để em hoàn thành luận văn của mình.
Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót trong cách
hiểu, lỗi trình bày. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô
để luận văn đạt được hoàn thiện hơn.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lương Thùy Linh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ....................................................................................................... i

Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt....................................................................................v
Danh mục bảng ................................................................................................. vi
Danh mục hình ................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................1
1.2 Mục đích nghiên cứu .....................................................................................3
1.3 Yêu cầu của đề tài..........................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................4
1.1 Khái quát về đất đai .......................................................................................4
1.1.1 Đặc điểm của đất đai ............................................................................4
1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai .......................................................................6
1.2 Khái quát về giá đất .......................................................................................7
1.2.1 Khái niệm về giá đất .............................................................................7
1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất ...........................................................9
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở .................................................... 15
1.3 Định giá đất ................................................................................................. 21
1.3.1 Khái quát định giá đất......................................................................... 21
1.3.2 Các nguyên tắc của định giá đất......................................................... 22
1.3.3 Phương pháp định giá đất ................................................................... 25
1.4. Công tác định giá đất trên thế giới ............................................................. 26
1.4.1. Định giá đất tại Úc............................................................................. 26
1.4.2. Định giá đất tại Trung Quốc .............................................................. 28
1.4.3. Định giá đất tại Thái Lan ................................................................... 28
1.5 Công tác định giá đất ở Việt Nam ................................................................ 28
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 33
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 33
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 33

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................... 33
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................. 33
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 34
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................ 35
2.3.5. Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính ......................................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 36
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng
đất đai của huyện Thanh Trì .............................................................................. 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì................... 36
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Thanh Trì ...................... 41
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý
và sử dụng đất ............................................................................................. 51
3.2. Giá đất ở một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu ......................... 52
3.2.1. Giá đất ở quy định của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên
cứu .............................................................................................................. 52
3.2.2. Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa
bàn nghiên cứu ............................................................................................ 57
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu ..................... 70
3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực I: ................................. 70
3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực II: ............................... 73
3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực III: ............................... 76
3.3.4. Đánh giá chung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cho toàn huyện .. 78
3.4. Giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Thanh Trì
phù hợp với giá đất ở trên thị trường.................................................................. 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 81

Kết luận ............................................................................................................. 81
Kiến nghị........................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 83
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

:

Bất động sản

BTNMT

:

Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CCRĐ

:

Cải cách ruộng đất

ĐVT

:

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LB

:

Liên bang

ND-CP

:

Nghị định – Chính phủ

QSH

:

Quyền sở hữu

SHNN

:

Sở hữu nhà nước

SHTN

:

Sở hữu tư nhân

TNMT

:

Tài nguyên môi trường

TT

:

Thông Tư

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VNĐ

:

Việt nam đồng

VPĐKQSDĐ :

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG
STT
3.1.

Tên bảng

Trang

Thực trạng dân số và lao động huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 2014 ........................................................................................................ 40

3.2.

Diện tích và cơ cấu đất đai huyện Thanh Trì năm 2014 ........................... 50

3.3.

Giá đất ở quy định tại huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực I từ
năm 2010 – 2014..................................................................................... 53

3.4.

Giá đất ở quy định tại huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực II từ
năm 2010 – 2014..................................................................................... 54

3.5.

Giá đất ở quy định tại huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực III từ
năm 2010 – 2014..................................................................................... 55

3.6.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực I qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................ 60

3.7.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực II qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................ 65

3.8.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực III qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................ 68

3.9.

Giá đất thị trường trên đường Phan Trọng Tuệ năm 2014........................ 71

3.10. Giá đất thị trường năm 2014 của khu vực II ............................................ 74
3.11. Giá đất thị trường năm 2014 của khu vực III ........................................... 77

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1. Sơ đồ và vị trí huyện Thanh Trì ................................................................. 36
3.2. Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tại khu vực I từ năm
2010 - 2014 ............................................................................................... 62
3.3. Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tại khu vực II từ năm
2010 - 2014 ............................................................................................... 66
3.4. Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tại khu vực III từ năm

2010 - 2014 ............................................................................................... 69
3.5. Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại đường Phan Trọng Tuệ năm 2014 .............. 70
3.6. Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại khu vực II năm 2014 .................................. 73
3.7. Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại khu vực III năm 2014 ................................. 76

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội của
đất nước, công tác quản lý và sử dụng đất đai ngày càng được cũng cố và hoàn

thiện nhằm tăng cường hiệu quả khai thác và bảo vệ nguồn tài nguyên vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng đặc biệt của môi
trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng
an ninh.
Theo quy định trước đây của Luật Đất đai năm 2003, việc tính giá đất còn
nhiều bất cập. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành và công bố
công khai vào ngày 1/1 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để thực hiện thu
nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, do
bảng giá đất phải đảm bảo hài hòa các mục đích của địa phương, chủ đầu tư và
người dân đã dẫn đến thực tế là giá đất trong bảng giá đất luôn thấp hơn giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường (phổ biến ở mức bằng 30 - 70% giá đất thị
trường), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất
và gây khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hàng năm gây khó trong công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng do người có đất thu hồi có tâm lý chờ đợi giá đất
mới của năm sau cao hơn năm trước và tốn kém về kinh phí, nhân lực, nhất là đối
với khu vực có đất đai ít giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc không có biến
động về giá cả thị trường.

Một vấn đề quan trọng khác dễ gây khiếu kiện khi định giá đất tại các dự án
phải thu hồi theo Luật Đất đai 2003 là khi định giá đất khu vực giáp ranh giữa hai
địa phương. Nhất là, tại các dự án, công trình liên tỉnh như các tuyến đường giao

thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh hay những dự án thủy điện lớn mà việc thu
hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn, nhiều tỉnh. Do giá đất ở mỗi tỉnh quy định
khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau, dẫn đến nhiều khi hai nhà sát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


vách nhưng khi giải phóng mặt bằng tiền đền bù lại khác nhau, dân tới nhiều
người dân không đồng thuận, khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.
Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ
trong Luật đất đai 2013. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai
của Nhà nước theo quy định tại khoản 5 điều 13 Luật đất đai 2013.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động
mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý
của mình, Nhà nước quy định khung giá các loại đất. Tại điều 112 Luật Đất đai
2013 về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất phải bảo đảm
các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với

những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.”
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng
giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến
địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền

trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ
định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài

nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở
tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có
thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc
Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Thanh Trì là một huyện ven đô của thủ đô Hà Nội, được thành lập từ những
năm 1945 trong những năm qua Huyện Thanh Trì đã đạt được những thành tựu
đáng kể trong phát triển kinh tế - xã hội. Huyện Thanh Trì hiện đang trong bước

thay đổi dáng dấp của một khu đô thị mới hiện đại. Tại các xã của huyện Thanh
Trì có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai cũng nhiều
bất cấp, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự
án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng
đất... Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân

kéo dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thực thi chính sách pháp
luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước
về đất đai tại địa phương và càng có ý nghĩa quan trọng và cấp bách nhằm góp
vào sự thành công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước.
Xuất phát từ thực tế trên và để giúp phần làm sáng tỏ trong công tác định
giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện
đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội”

1.2 Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn
huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở.
- Đề xuất yếu tố đưa vào xác định giá đất ở địa phương.
1.3 Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu, tài liệu phản ánh trung thực, khách quan các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở.

- Các yếu tố chi phối đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Khái quát về đất đai
1.1.1 Đặc điểm của đất đai
Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các

khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt
vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu.
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu
đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối

quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách là một
loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị
trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa
đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện.
Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề

thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất
đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của

chuyên đề này.
Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài
sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di, dời được
Đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân

biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản
thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong
quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và
đối lập với bất động sản là các loại động sản.

Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều
mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực
hiện một loại công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại
tài sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là
bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có
đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản
đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai

nên cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền
với tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các loại tài sản gắn liền
với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối.
Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của
một nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản. Nhưng cũng
chiếc máy điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền
với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không khí cho toà
nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa không khí là
một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất
động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất
động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa nhà có phần giá

trị của chiếc máy điều hòa tham gia.
Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản
đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ,

toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp
định giá phù hợp.

- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị
Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác
định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích,

hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không
thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố
định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc

nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong
không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong
quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu
tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của
từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường.
- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác
nhau có thể lựa chọn để sử dụng.
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác

nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều
người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử
dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người
khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội.
Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện

cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của
từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban

hành.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa
chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất
cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục
đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất,

quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2013).
1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai
Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu

thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã
cổ. Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực
hiện đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền
sở hữu gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ
quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định
đoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở

hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống common law thường không

sử dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu.
Theo họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt còn bao gồm cả những quyền mà trong hệ
thống pháp luật civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền
quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm, v.v.
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng
trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt
lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai
giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người
khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho
người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội

dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và sơ cứng.
Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay
thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng
quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ
quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng
được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy
định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu

cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên

thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên
quan (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
1.2 Khái quát về giá đất
1.2.1 Khái niệm về giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết

những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá
trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất
đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá

vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá
đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của

nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh
tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ

chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất đai

năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử

dụng đất”.
Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,
lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19,20 Điều 3 Luật Đất
đai 2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị

diện tích đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian
thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.2.1 Địa tô - nguồn gốc hình thành giá đất
- Quan điểm về địa tô của Adam Smith:
Adam Smith (1723-1790) đại biểu chủ yếu của kinh tế chính trị học cổ
điển Anh, người sáng lập hệ thống lý luận kinh tế chính trị học, trong tác phẩm

“sự giàu có của các quốc gia”, Ông đã trình bày và phân tích một cách có hệ
thống sớm nhất lý luận về địa tô. Ông cho rằng, trong xã hội tư bản có ba giai cấp
cơ bản: giai cấp công nhân, giai cấp tư sản và giai cấp chiếm hữu ruộng đất; đồng
thời ông phân chia ba loại thu nhập: tiền công, lợi nhuận và địa tô.
Theo Adam Smith, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nẩy sinh
quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giá cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ
nghĩa. Ông cho rằng, địa tô ra đời cùng với quyền chiếm hữu ruộng đất, là giá cả
chi trả cho việc sử dụng ruộng đất, là việc giai cấp địa chủ dựa vào quyền chiếm
hữu ruộng đất mà chiếm không một bộ phận thành quả lao động, là thu nhập
không phải lao động mà có. Đồng thời, ông còn liên hệ giữa địa tô với sự độc
quyền của quyền chiếm hữu ruộng đất, coi địa tô là loại giá cả độc quyền. Như
vậy, trên thực tế Adam Smith đã tiến rất gần đến lý luận về địa tô tuyệt đối. Đó là
lý luận thứ nhất của ông về địa tô.
Tuy nhiên, khi phát triển lý luận để lý giải về nguồn gốc của địa tô, Adam
Smith lại cho rằng, địa tô là sản phẩm của sức tự nhiên, là một bộ phận của chi
phí sản xuất. Sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vảo sản xuất
nông nghiệp, nó là thù lao mà người sở hữu ruộng đất thu được nhờ việc nhà tư
bản nông nghiệp sử dụng sức tự nhiên và ông cho rằng, địa tô là một trong những
nguồn gốc của giá trị, là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm. Đó là lý luận thứ hai
của ông về địa tô.
Từ lý luận về cơ cấu giai cấp và thu nhập cơ bản của các giai cấp trong
xã hội tư bản chủ nghĩa, ông kết luận: giá trị của mọi sản phẩm đều được cấu
thành từ ba bộ phận thu nhập là: địa tô, tiền công, lợi nhuận. Hay nói cách khác,
giá trị hàng hoá đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


- Quan điểm về địa tô của David Ricardo:
David Ricardo (1772-1823) nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển của giai
cấp tư sản, đại biểu chủ yếu của kinh tế chính trị học cổ điển Anh, Trong tác phẩm
“Những nguyên lý của kinh tế chính trị học và thuế khóa”, Ông đã xây dựng lý
luận giá trị lao động triệt để nhất có thể đạt được theo quan điểm của giá cấp tư
sản. Trên cơ sở lý luận về giá trị của Adam Smith, Ông tiếp thu và phát triển mặt
chính xác của lý luận giá trị của Adam Smith; kế thừa sự phân biệt giữa giá trị trao
đổi với giá trị sử dụng của Adam Smith. Theo Ông giá trị là do hao phí sức lao
động sản xuất sáng tạo ra và Ông bác bỏ luận điểm sai lầm của Adam Smith về giá

trị do ba yếu tố thu nhập cấu thành. Về địa tô, ông xây dựng lý luận trên cơ sở lý
luận giá trị lao động, từ đó ông cho rằng địa tô phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu
về ruộng đất, địa tô tồn tại do hai điều kiện:
+ Tính có hạn của diện tích đất đai;
+ Tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai.
Vì địa tô có đặc tính như trên nên giá trị của nông sản là do lượng lao động
trong sản xuất nông sản trên mảnh đất loại xấu nhất quyết định.
Như vậy, mặc dù chỉ dùng một loại tư bản là lao động với lượng như nhau
nhưng giá trị của nông sản trên những thửa đất loại tốt và thửa đất loại trung bình
lớn hơn so với thửa đất loại xấu nhất, khoản lớn hơn đó gọi là lợi nhuận siêu
ngạch. Do sự cạnh tranh giữa các nhà tư bản mà lợi nhuận siêu ngạch này chuyển
hóa thành địa tô và bị địa chủ - người sở hữu ruộng đất chiếm hữu. Từ đó, ông đưa
ra kết luận: địa tô cấp sai phát sinh là do sự khác nhau về năng suất lao động trên
các thửa đất khác nhau. Theo Ông có 2 hình thức của địa tô cấp sai:
Hình thứ nhất là địa tô được tạo ra trên cơ sở một diện tích đất như nhau,
nhưng độ màu mỡ và vị trí khác nhau, đầu tư lao động và tư bản như nhau, số

lượng nông sản thu được sẽ khác nhau;
Hình thức thứ hai là địa tô được tạo ra trên cùng một mảnh đất, liên tục
được đầu tư lượng tư bản và lao động như nhau, nhưng năng suất khác nhau, nghĩa

là mỗi lần đầu tư thì thu được số sản phẩm khác nhau.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Ông cho rằng, do tác dụng màu mỡ của đất đai ngày càng giảm trên cùng
một mảnh đất, liên tục tăng đầu tư tư bản và lao động như nhau, sản lượng tăng
thêm vẫn dần dần ít đi. Do vậy, đầu tư ban đầu trên mảnh đất này thu được lợi
nhuận siêu ngạch và hình thành địa tô.
Lý luận địa tô của Ricardo được xây dựng trên cơ sở lý luận giá trị lao
động. Theo Ông, địa tô là do lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành và cũng chỉ rõ

hai hình thái địa tô cấp sai, từ đó xây dựng hệ thống lý luận địa tô. Nhưng lý luận
địa tô của ông vẫn còn nhiều sai lầm, thiếu sót:

Thứ nhất, tuy ông nhận thức được rằng địa tô sản sinh ra từ sở hữu đất đai,
nhưng chính Ông lại coi nhẹ quyền tư hữu đất đai, không phân biệt rõ sự khác
nhau giữa địa tô phong kiến với địa tô tư bản chủ nghĩa.
Thứ hai, Ông đã coi điều kiện hình thành địa tô cũng là nguyên nhân hình
thành nên nó.
Thứ ba, Ông đã gắn địa tô cấp sai với sự canh tác trên những thửa đất tốt,
xấu và đưa ra “quy luật màu mỡ của đất đai ngày càng giảm” là không chính xác.
Thứ tư, trong lý luận địa tô, tuy Ông không thừa nhận hoàn toàn luận thuyết
về giá trị hàng hoá đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận của

Adam Smith nhưng Ông lại cho rằng không có khái niệm địa tô tuyệt đối và
không thừa nhận có địa tô tuyệt đối. Đây là hạn chế lớn nhất trong lý thuyết địa tô
của Ricardo.
- Quan điểm về địa tô của C.Mác:
C.Mác (1818-1883), trên cơ sở chắt lọc cái nhân hợp lý trong lý luận địa
tô của Adam Smith, của David Ricardo, C.Mác đã kế thừa, phát triển và hoàn
thiện lý luận địa tô của mình; Ông cho rằng: người sở hữu đất đai dựa vào quyền
sở hữu đất đai mà có thu nhập không phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là
địa tô; hay nói cách khác địa tô là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế. Theo Ông trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao
động thăng dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác

nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau.
Trong xã hội phong kiến, địa tô tồn tại dưới các hình thức địa tô lao dịch, địa tô
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


hiện vật, địa tô tiền, trong xã hội tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng dư
vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô thuê đất đai sử dụng cho người
sở hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô truyệt đối.
+ Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa, là lợi
nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai loại tốt và vừa thu được, chuyển quy
về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Do điều kiện hình thành khác
nhau nên địa tô cấp sai chia thành 2 loại: địa tô cấp sai I được hình thành do
chênh lệch giữa độ phì nhiêu của đất với khoảng cách thị trường xa gần; địa tô
cấp sai II được hình thành do năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung
thường xuyên trên cùng một thửa đất.

+ Địa tô tuyệt đối là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa do
người sở hữu đất đai nhờ quyền chiếm hữu đất đai mà có; là số dư của giá trị
hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra; khoản
này không kể đất tốt hay xấu, người thuê đất đều phải nộp cho người sở hữu đất.
Theo C.Mác, sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành nên
địa tô tuyệt đối. Trong các nước tư bản hiện đại, cấu thành hữu cơ của tư bản

trong nông nghiệp bằng, thậm chí cao hơn trong công nghiệp, trong bối cảnh đó,
địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả

sản xuất, mà là phát sinh từ giá cả độc quyền.
Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Mác đã chỉ ra hạn chế của Adam
Smith khi cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, đã chỉ ra sai
lầm lớn nhất của Ricardo khi cho rằng không có sự tồn tại của địa tô truyệt đối
trong xã hội tư bản chủ nghĩa, đồng thời khẳng định một cách dứt khoát rằng: địa
tô không phải là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, rằng đất đai là loại vật
chất tự nhiên và là sản phẩm phi lao động. Nhưng đất đai là loại tài sản đặc thù
mà người ta chiếm giữ khi nó là hàng hóa mua bán thì nó có giá. Mục đích mua
đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền cho thuê đất, cho nên giá đất trên thực

tế là không phải là giá mua đất mà là giá mua tiền thuê đất. Giá đất đai quyết
định trực tiếp bởi tiền thuê đất là bao nhiêu và mức lợi tức cao hay thấp: khi

lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức, khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


mức lợi tức không thay đổi thì giá đất đai tỷ lệ thuận với tiền thuê đất. Từ đó cho

thấy công thức tính giá đất như sau:
G =

T
L

Trong đó: - G là giá đất
- T là tiền thuê đất
- L là mức lợi tức
Do đất đai vừa là loại tài nguyên vừa là loại tài sản, đất đai với tư cách là
loại tài nguyên thì nó là sản phẩm phi lao động và không có giá; đất đai với tư
cách là loại tài sản thì nó có giá trị và giá trị của đất đai chính là giá mua tiền
thuê đất. Giá trị đất đai bao gồm các bộ phận sau:
Thứ nhất, chi phí dùng khai thác đất đai;
Thứ hai, giá trị được tích lũy trong kinh doanh đất đai. bộ phận giá trị này
được cấu thành bời 2 bộ phận: bộ phận giá trị sản phẩm được hình thành từ lao
động vật hóa và lao động sống dầu tư cho đất đai, được chuyển dịch và kết đọng

trong sản phẩm đất đai; bộ phân giá trị bản thân đất đai được hình thành từ
chuyển dịch và kết đọng lại trong đất đai;
Thứ ba, Chi phí xây, sửa chữa các công trình trên đất (nếu có);
Thứ tư, chi phí khai thác đất đai tại thành thi (đối với đất đô thị).(Đoàn
Ngọc Phương, 2013).
1.2.2.2 Lãi xuất ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có

thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì mang tiền vào ngân hàng gửi sẽ có lợi hơn là mua

đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu thập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
đất phải tăng lên người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội
thì lãi xuất có xu hướng giảm do giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai
luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi xuất ngân hàng làm cơ sở để xác định
giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi xuất phổ biến và có tính bình quân trong
khoản thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi xuất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định
giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn đất nông
nghiệp. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.2.3 Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu
dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng
tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy,
giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất
đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có tính tự nhiên, nhân văn, nên

không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo
nguyên tắc cung cầu riêng.

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung
và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn,
cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành
cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế

nhau cũng có giới hạn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.
Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu
thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên
cung cấp đất chủ yếu do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng đến giá cả đất
đai, khi tiến hành giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất
đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân

tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét
tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai.
Cung – cầu của thị trường đất đai có phần diễn biến có phần khác so với
quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.

Gía của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như:

mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi xuất ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông

qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm
khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó vì thế mà tăng lên. Sự tăng số
lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này.
Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào
đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế,

vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày
một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ
gia đình. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

Từ kết quả nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản ở nước ta trong những năm qua, nhóm nghiên cứu bước đầu khái
quát các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo các nhóm sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với
thửa đất
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

1.2.3.1 Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường
gắn với thửa đất
- Yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng
cao, thì giá của thửa đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị
trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại
vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị
thửa đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị
chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí. Điều đó giải thích tại sao
những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn
so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven
trung tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của
các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những
thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không
phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ
quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá. Kinh nhiệm định giá của nhiều
nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của
yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư
trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tích
thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ
10m đến 15m;
+ Địa hình thửa đất toạ lạc: Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so
với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất
đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16