Một số giải pháp nhằm nâng hiệu quả cao công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam (VAE)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.91 MB, 70 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA MARKETING
-----------------------
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay thế chấp tại
Công ty cổ phần giám định và thẩm định giá
tài sản Việt Nam(VAE)”.
Giáo viên hướng dẫn : Th.S Trần Việt Hà
Sinh viên thực hiện
: Hà Trọng Đại
Lớp chuyên ngành
: Thẩm định giá 54
Mã sinh viên
: CQ11124777
Hà Nội – 05/2016
Chuyên đề tốt
nghiệp
Danh mục từ viết tắt
Công ty VAE/ Công ty: Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt
Nam TĐG: Thẩm định giá
TĐV: Thẩm định viên
BĐS: Bất động sản
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CTXD: Công trình xây dựng
TSSS: Tài sản so sánh
TSTĐ: Tài sản thẩm định
CLCL: Chất lượng còn lại
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
BTCT: Bê tông cốt thép
TSTĐ: Tài sản thẩm định
SV: HÀ TRỌNG ĐẠI
Lớp: Thẩm định giá
54
Chuyên đề tốt
nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ
Bảng 2.1. Biểu đồ tỷ lệ tài sản thẩm định chia theo mục đích thẩm định
giá....................................................................................................................25
Bảng 2.2. Một số khách hàng tiêu biểu của công ty VAE trong hoạt động
thẩm định giá bất động sản..............................................................................26
Bảng 2.3. Các dự án tiêu biểu của Công ty VAE......................................27
Bảng 2.4. Chi tiết diện tích và mục đích sử dụng đất............................... 37
Bảng 2.5. Ước tính giá trị CTXD trên đất.................................................41
Bảng 2.6. Thông tin các tài sản so sánh.................................................... 43
Bảng 2.7. Bảng điều chỉnh ước tính giá trị đất ở...................................... 45
Bảng 2.8. Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định......................................... 47
Bảng 2.9. Đặc điểm hiện trạng công trình xây dựng trên đất...................50
Bảng 2.10. Bảng chi tiết tỷ lệ còn lại công trình xây dựng trên đất..........52
Bảng 2.11. Chi tiết giá trị công trình xây dựng trên đất............................54
Bảng 2.12. Đặc điểm hiện trạng công trình xây dựng trên đất.................58
Bảng 2.13. Thông tin các tài sản so sánh.................................................. 62
Bảng 2.14. Bảng điều chỉnh các yếu tố theo các tiêu chí..........................63
Bảng 2.15. Lợi thế quyền thuê đất trong các năm còn lại.........................65
Bảng 2.16. Tổng hợp giá trị tài sản thẩm định..........................................78
Sơ đồ 1.1. Sơ đồ tổ chức của Công ty VAE..............................................22
Sơ đồ 2.1. Quy trình thẩm định giá tài sản tại Công ty VAE....................31
Sơ đồ 2.2. Quy trình thẩm định giá tài sản tại Phòng Định giá tài sản Công
ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản MB.AMC.................................................34
SV: HÀ TRỌNG ĐẠI
Lớp: Thẩm định giá
54
Chuyên đề tốt
nghiệp
SV: HÀ TRỌNG ĐẠI
Lớp: Thẩm định giá
54
Chuyên đề tốt
nghiệp
1. Tính cấp thiết của đề
tài
1
LỜI MỞ ĐẦU
Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều
nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội
của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển
theo cơ chế thị trường. Trong những năm gần đây, tại Việt Nam, hoạt động thẩm
định giá được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia
và đội ngũ cán bộ thẩm định giá ngày càng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, trên thực
tế, kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi. Việc định giá
chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp
hay cá nhân liên quan đến việc thẩm định giá bất động sản. Đối với Việt Nam hoạt
động thẩm định giá vẫn là một ngành mới mẻ, nhưng lại có được thuận lợi là phát
triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, tuy nhiên khi áp
dụng cho điều kiện thực tế Việt Nam công tác thẩm định giá vẫn còn nhiều khó
khăn. Hiện nay công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam vẫn còn những bất
cập trong công tác xác định giá trị bất động sản, do đó cần có những giải pháp cả từ
phía các công ty thẩm định giá cũng như các chính sách từ phía Nhà nước. Thẩm
định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động
sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Trong thời gian thực tập tại
Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam em quyết định chọn đề
tài "Một số giải pháp nhằm nâng hiệu quả cao công tác thẩm định giá bất động
sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam (VAE)”,
việc chọn này đề tài này em hi vọng sẽ đóng góp phần nào đó vào công tác thẩm
định giá bất động sản làm hoạt động này nâng cao chất lượng, tạo niềm tin và uy tín
đối với khách hàng.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Giám định
và Thẩm định Tài sản Việt Nam, các phương pháp định giá và các số liệu được thu
thập từ cuối tháng 2 năm 2016 đến hết quý II năm 2016.
3. Mục tiêu nghiên cứu
• Hệ thống hóa về mặt cơ sở khoa học liên quan đến thẩm định giá bất động sản
thế chấp.
• Đánh giá khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp
tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam. Từ đó đánh giá
những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của
SV: Hà Trọng Đai
Lớp: Thẩm định giá
54
Chuyên đề tốt
nghiệp
nó.
SV: Hà Trọng Đai
2
Lớp: Thẩm định giá
54
• Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản
thế chấp tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong nghiên cứu đề tài bao gồm: phương pháp
thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp liệt kê,
phương pháp so sánh, phương pháp logic, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử, điều tra thu thập số liệu,...
5. Kết cấu đề tài
Kết cấu của đề tài (ngoài các phần: lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu,
tài liệu tham khảo,…) gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp và
Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam.
Chương 2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ
phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam.
Chương 3. Một số giải pháp nhằm nâng hiệu quả cao công tác thẩm định
giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài
sản Việt Nam.
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM.
1.1 Giới thiệu tổng quan về Công ty VAE
1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
a. Giới thiệu chung về công ty
Tên Công ty bằng tiếng Việt: Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản
Việt Nam
Tên Công ty bằng tiếng Anh: Viet Nam Assessment and Evaluation Join Stock
Company Địa chỉ : Lô 67 ngõ 136 đường Trung Kính, phường Yên Hòa, Cầu Giấy,
Hà Nội.
Điện thoại : 04.62696839
Fax : 04.62698439
Email : www.giamdinhthamdinh.com
Mã số thuế : 0104979887
Tài Khoản : 0021000318744 – Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam –
Chi nhánh Hà Nội.
Đại diện : Ông Dương Ngọc Quý
Chức vụ : Tổng giám đốc
b. Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam
mô
chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0104979887 do Phòng đăng ký
kinh doanh - Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 17/11/2010, đăng ký
thay đổi lần thứ 3 ngày 24/09/2014.
Tuy mới được thành lập nhưng những thành công mà Công ty VAE gặt hái
được rất đáng tự hào, đặc biệt là chỉ trong vòng 3 tháng sau khi thành lập, Công ty
đã thực hiện 256 hợp đồng TĐG lớn nhỏ. Bên cạnh đó, đội ngũ chuyên viên thẩm
định của Công ty với tác phong chuyên nghiệp, năng lực chuyên môn vững vàng,
luôn giữ vững đạo đức nghề nghiệp đồng thời luôn cố gắng đem lại sự thoải mái và
hài lòng cho từng khách hàng, từ đó đã xây dựng được uy tín, hình cảnh của Công
ty VAE trong mắt khách hàng.
Công ty
Mục tiêu của Công ty VAE là hoạt động có hiệu quả, không ngừng phát triển để
trở thành một trong những công ty định giá hàng đầu về thẩm định giá tài sản nhằm
góp phần phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, minh bạch hoá các quan hệ trên
thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế
giới.
Phương châm và tôn chỉ hành động của Công ty:
.
1.1.2
Cơ cấu tổ chức và lĩnh vực hoạt động
1.1.2.1 Cơ cấu tổ chức
Cơ cấu tổ chức của Công ty được thể hiện trong sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.1. Sơ đồ tổ chức của Công ty VAE
HỘI ĐỒNG
QUẢN TRỊ
BAN GIÁM
ĐỐC
PHÒNG
TƯ
VẤN
PHÒNG
THẨM
ĐỊNH 2
NH 1
PHÒNG
THẨM
ĐỊNH 3
PHÒNG
KẾ
TOÁN
(Nguồn: Hồ sơ năng lực của Công ty)
ng ban :
•
+
•
+
+
:
BĐS
,
+
•
+ Tham mưu cho Lãnh
+
:
+
•
+ Tham mưu cho Lãnh
+
,...
ản vô hình.
+
1.1.2.2 Lĩnh vực hoạt động
a. Cơ sở pháp lý hoạt động
- Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005.
- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá.
- Thông báo số 104/TB-BTC ngày 16/02/2012 của Bộ Tài chính về việc công
bố Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên về giá đủ
điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2012.
- Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài chính về việc công
bố Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản
năm 2012.
- Các văn bằng, chứng chỉ Doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động đối với ngành
nghề kinh doanh có điều kiện.
chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0104979887 do Phòng đăng ký
kinh doanh - Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 17/11/2010, đăng ký
thay đổi lần thứ 3 ngày 24/09/2014.
b.
- Dịch vụ giám định
c.
-
-
:
;
hun
,
d.
-
ọc
e. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá
f. Cơ sở thẩm định giá trị tài sản
Khi tiến hành thẩm định giá tài sản thẩm định viên của Công ty luôn phải phân
biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa
đến kết quả thẩm định giá khách quan.
Giá trị thị trường của một tài sản là: Mức giá ướ
ẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người sẵn sàng mua và một bên
là người sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị phi thị trường của tài sản là : Mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ảnh giá trị thị trường như giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị
tài sản bắt buộc phải bán doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có
thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,…
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH
TÀI SẢN VIỆT NAM
2.1 Hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty VAE
Công ty VAE chính thức đi vào hoạt động từ ngày 24/09/2014, chỉ riêng quý IV
năm 2015 Công ty đã thực hiện 350 hợp đồng lớn nhỏ với nhiều loại hình tài sản và
mục đích khác nhau, trong đó có 60% tài sản là BĐS và 40% là động sản.
Bảng 2.1. Biểu đồ tỷ lệ tài sản thẩm định chia theo mục đích thẩm định giá
12%
4%
32%
Mua sắm mới
Thanh lý
52%
Thế chấp vay vốn ngân
hàng
Khác
(Nguồn: Tác giả tự tổng
hợp) Qua biểu đồ trên, có thể thấy hoạt động thẩm định giá phục vụ mục đích thế
chấp vay vốn ngân hàng là hoạt động thường xuyên tại Công ty với số lượng
140/350 hồ sơ, trong đó có 69 hồ sơ TĐG bất động sản thế chấp. Do đó, đây là một
trong những hoạt động được Công tyVAE quan tâm, chú trọng đẩy mạnh trong
công tác xây dựng quy chuẩn và quy trình thẩm định sao cho phù hợp với mục đích,
đáp ứng
yêu cầu của khách hàng cũng như thị trường thẩm định giá tài sản.
Dưới đây là một số khách hàng tiêu biểu của Công ty VAE trong hoạt động
thẩm định giá BĐS:
Bảng 2.2. Một số khách hàng tiêu biểu của công ty VAE trong hoạt động
thẩm định giá bất động sản
STT
Tên khách hàng
1
Công ty Cổ phần Công
nghiệp Quảng An 1
2
Công ty TNHH Tam
Phước
Tài sản
công trình xây dựng trên
đất, phương tiện vận tải
công trình xây dựng trên
đất
Giá trị công trình xây dựng
trên đất, giá trị lợi thế
thương mại quyền sử dụng
đất
Mục đích TĐG
Thế chấp ngân
hàng Vietinbank
Thế chấp ngân
hàng
Vietcombank
3
Công ty Cổ phần Hà
Thành Hà Nội
Thế chấp ngân
hàng Agribank
4
Xác định suất đầu tư hạ
Công ty Cổ phần Xây
tầng kỹ thuật và giải phóng
dựng số 2 (Vinaconex 2) mặt bằng tại khu đô thị
Kim Văn – Kim Lũ
5
Công ty CP xi măng Phú
Thế chấp ngân
Thọ - Khu 12 thị trấn
Hệ thống nhà cửa, kiến trúc hàng
Thanh Ba, huyện Thanh
Vietcombank
Ba, tỉnh Phú Thọ
6
Chi cục thi hành án dân
sự huyện Tiên Lữ, Hưng
Yên
BĐS tại thôn Ba Hàng, xã
Thủ Sỹ, Tiên Lữ, Hưng
Yên
7
Bà Võ Thị Lan Anh tại
số 92 Triệu Việt Vương,
Hai Bà Trưng, Hà Nội
BĐS tại Số 92 + 94 Triệu
Thế chấp ngân
Việt Vương, Hai Bà Trưng, hàng
Hà Nội
Vietcombank
8
Công ty Cổ phần Cổ
phần Tập đoàn Đầu tư
xây dựng phát triển
Đông Đô-BQP
Khu tái định cư, bãi đỗ xe,
cây xanh tập trung và công
cộng hành chính đơn vị ở
Đầu tư dự án
Kê biên xử lý tài
sản
Đầu tư dự án
(Nguồn: Hồ sơ năng lực của Công ty)
2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh trong thời gian qua và định hướng phát
triển trong những năm tới
2.2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh
Dưới đây là một số dự án tiêu biểu của Công ty VAE:
Bảng 2.3. Các dự án tiêu biểu của Công ty VAE
STT
Tên tài sản TĐG
Tên cơ quan, đơn vị kí kết hợp đồng
1
Thiết bị vật tư phụ tùng máy
soi và phần mềm tin học
Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Ninh Bình
2
Dự án nâng cấp Trang thông
tin điện tử
3
Hệ thống dây chuyền sản xuất Trung tâm ứng dụng khoa học công nghệ
nhựa và 1 ô tô suzuki
và đo lường thử nghiệm tỉnh Ninh Bình
4
Hệ thống thiết bị kiểm định
Taximetex
Chi cục thi hành án huyện Yên Mỹ Hưng Yên
5
Máy móc thiết bị y tế cho
Bệnh viện đa khoa Đống Đa
Bệnh viện đa khoa Đống Đa – Hà Nội
6
Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật và Công ty Cổ phần Xây dựng số 2
giải phóng mặt bằng tại khu đô (Vinaconex2)
thị Kim Văn – Kim Lũ
7
Khu tái định cư, bãi đỗ xe, cây Công ty Cổ phần Hà Thành Hà Nội
xanh tập trung và công cộng
hành chính đơn vị ở
8
Công trình xây dựng trên đất, Công ty Cổ phần Cổ phần Tập đoàn Đầu
giá trị lợi thế thương mại tư xây dựng phát triển Đông Đô-BQP
quyền sử dụng đất
Cục Hải quan Thành phố Hà Nội
(Nguồn: Hồ sơ năng lực của Công
ty) Tuy mới được thành lập nhưng Công ty VAE đã gặt hái được những thành công
bước đầu và có kết quả kinh doanh khá tích cực trong lĩnh vực thẩm định giá. Chỉ
trong 3 tháng đầu tiên kể từ khi thành lập, Công ty đã thực hiện 350 hồ sơ với tổng
doanh thu 900 triệu đồng. Trong quý I năm 2016, số hợp đồng đã lên đến con số
412, đem về cho Công ty 1,1 tỷ đồng. Từ đó ta có thể thấy hoạt động kinh doanh
của Công ty VAE khá tốt, mức lợi nhuận tăng đều qua các tháng và quý, lợi nhuận
của quý I năm 2016 tăng đáng kể so với quý IV năm 2015. Mức tăng trưởng của
Công ty VAE là một tín hiệu đáng mừng bất chấp thực tế hiện nay liên tục có các
công ty TĐG được mở ra và thị trường TĐG trong nước ngày càng cạnh tranh gay
gắt hơn. Dự báo đến hết năm 2016 doanh thu của Công ty VAE sẽ đã đạt xấp xỉ 2,8
tỷ đồng.
2.2.2 Định hướng phát triển trong những năm tới
Nhằm mục tiêu nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá cũng như xây dựng
một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin ngày càng đầy đủ, hoàn thiện hơn góp phần
thúc đẩy sự phát triển của Công ty trong tương lai, Ban lãnh đạo Công ty VAE đã
đề ra một số định hướng phát triển như sau:
- Thúc đẩy sự phát triển của hoạt động thẩm định giá tài sản, đấu giá tài sản
đồng thời chú trọng phát triển hơn nữa hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp,
thương hiệu, tài sản vô hình. Bên cạnh đó còn mở rộng phạm vi hoạt động của công
ty, mở thêm nhiều văn phòng đại diện ở nhiều tỉnh thành trên cả nước nhằm mục
tiêu phục vụ nhiều đối tượng khách hàng khác nhau với nhiều mục đích khác nhau.
- Hoàn thiện hơn nữa quy trình thẩm định giá, tính chính xác trong từng khâu
thẩm định nhằm đưa ra kết quả chuẩn xác nhất.
- Đẩy mạnh công tác quảng bá thương hiệu, tìm kiếm các khách hàng tiềm
năng, khách hàng mới đồng thời với việc không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ
TĐG tạo niềm tin cho khách hàng.
- Thẩm định giá là một công việc đặc thù, phức tạp, đòi hỏi những chuyên viên
thẩm định phải có kiến thức chuyên môn nghiệp vụ vững vàng và kinh nghiệm cọ
sát thực tế.Vì thế, trong thời gian tới, Công ty VAE có chủ trương tuyển dụng thêm
những chuyên viên thẩm định giá có chuyên môn hoặc được đào tạo bài bản từ các
trường Đại học danh tiếng về chuyên ngành thẩm định giá, tiếp tục đào tạo nâng cao
trình độ, kỹ năng cho các chuyên viên thẩm định giá xây dựng đội ngũ nhân lực
nòng cốt, vững về chuyên môn, nhiệt tình trong công việc.
- Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro đồng bộ hiệu quả và chuyên nghiệp đảm
bảo cho sự tăng trưởng của Công ty VAE được bền vững, bên cạnh đó xây dựng
mối quan hệ hợp tác cùng phát triển với các công ty bảo hiểm, các ngân hàng và các
công ty thẩm định giá tài sản khác trên khắp cả nước.
2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại VAE
2.3.1 Cơ sở pháp lý
2.3.1.1 Những quy định của Nhà nước
Các quy định về BĐS thế chấp được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật
của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam:
- Luật đất đai.
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 qui định chi tiết thi hành
một số điều của Pháp lệnh giá.
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/3/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 170/2003/NĐ-CP.
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam (đợt 1).
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam (đợt 2).
- Quyết định số 129/2008/QD-BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam (đợt 3).
- Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005.
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012.
- Thông tư số 06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định
178/99/NĐ-CP.
- Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 hướng dẫn Luật giá.
- Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày hướng dẫn thực hiện Nghị định số
177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá.
Trên đây là những cơ sở pháp lý của Nhà nước để các ngân hàng, các tổ chức
tín dụng tiến hành công tác định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp.
2.3.1.2 Những quy định của VAE
Các loại BĐS được Công ty VAE chấp nhận là BĐS thế chấp bao gồm:
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đất do Nhà nước giao cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở.
- Đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đối với các tổ chức kinh tế.
- Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.
Khi TĐG BĐS thế chấp là quyền sử dụng đất thì TĐV phải tham khảo giá do
UBND tỉnh, thành phố ban hành và giá đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương
tại thời điểm TĐG để định giá chính xác giá trị BĐS của khách hàng.
TĐG đất có khả năng chuyển nhượng thì phải tính đến giá đất chuyển nhượng.
Giá đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương được xác định dựa trên giá chuyển
nhượng đăng báo; giá chuyển nhượng tham khảo tại phòng đia chính của phường,
xã; giá chuyển nhượng tham khảo tại trung tâm kinh doanh địa ốc và các nguồn
thông tin khác.
Đối với đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm thì giá trị
quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng
mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà
nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê được miễn, giảm
tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất được tính
theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm.
2.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp
a. Công ty VAE
Quy trình TĐG bất động sản thế chấp tại Công ty VAE được thực hiện như sơ
đồ dưới đây:
Sơ đồ 2.1. Quy trình thẩm định giá tài sản tại Công ty VAE
Tiếp nhận yêu cầu KH
Phân tích yêu cầu
Kế hoạch ĐG
Nghiên cứu hồ sơ và lựa chọn
phương pháp
Thu thập thông tin
Lập báo cáo thẩm định giá
Không
đạt
Trình lãnh đạo
Đạt
Phát hành Chứng thư
Tiếp nhận
phản hồi của KH
Kết thúc quy trình TĐG
(Nguồn : Hồ sơ năng lực Công ty)
Công ty VAE sẽ tư vấn giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng về dịch vụ thẩm
định giá. Sau đó cán bộ thẩm định sẽ thực hiện các công việc như sau:
Bước 1. Tiếp nhận BĐS cần TĐG
Xác định BĐS cần TĐG: trong nội dung này cần phải xác định được các yếu tố về
đặc điểm, đặc tính kinh tế, kĩ thuật của BĐS đó. TĐV cần tìm hiểu các vấn đề sau:
- Các yếu tố lịch sử, xã hội,…
- Các yếu tố về mặt pháp lý như giấy tờ, hồ sơ liên quan đến BĐS
- Yếu tố pháp lý bên ngoài: vùng đó được quy hoạch như thế nào, các giới hạn
về quyền của người sở hữu, sử dụng BĐS đó.
- Xác định yêu cầu của khách hàng: đó là những yêu cầu đặt ra trong việc
TĐG mà TĐV cần phải đáp ứng.
- Xác định thời điểm TĐG, các cơ sở giá cả và giá trị sử dụng phục vụ cho quá
trình TĐG.
Bước 2. Lập kế hoạch định giá
- Lên danh mục những khâu công việc phải thực hiện và chỉ rõ kết quả cần đạt
được, đồng thời cần làm rõ làm thế nào để thực hiện được những công việc đó.
- Xây dựng thời gian cụ thể để thực hiện các khâu công việc đó.
Bước 3. Khảo sát thu thập thông tin
Để có thể thu thập được các thông tin cần thiết, TĐV cần phải phân loại được
các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
- Khảo sát thu thập thông tin cơ bản về BĐS cần TĐG như vị trí, cơ sở hạ tầng
nơi BĐS tọa lạc.
- Khảo sát trực tiếp BĐS để làm rõ đặc tính, đặc điểm của BĐS.
- Thu thập các tài liệu làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh
như: các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí,…
- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan
đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu CTXD trên đất, các quy định về quyền và thời
hạn cho thuê,…
- Các số liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội nơi BĐS đang
tọa lạc.
Bước 4. Phân tích xử lí thông tin
- Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và đánh
giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng tới BĐS cần TĐG.
- Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận ra những đặc
điểm, tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: Mục đích của phân tích so sánh là lựa chọn và đưa ra các
tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kĩ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích
hợp với từng giao dịch chứng cứ đã xác lập thông tin trên thị trường.
Bước 5. Thực hiện xác định giá trị
Các phân tích trên là căn cứ để TĐV xác định phương pháp định giá nào là
chính, phương pháp định giá nào có tính bổ sung hoặc tham chiếu. Trong khi lựa
chọn, TĐV cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.
Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần phải dựa vào: thuộc tính của BĐS,
khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc TĐG chủ yếu
được vận dụng. TĐV có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp để ước tính giá trị
của BĐS.
b. Phòng Định giá tài sản Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản
MB.AMC
Để so sánh với quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp của Công ty VAE, ta sẽ
xem xét quy trình thẩm định giá của Phòng Định giá tài sản Công ty Quản lý nợ và
Khai thác tài sản MB.AMC dưới đây:
Sơ đồ 2.2. Quy trình thẩm định giá tài sản tại Phòng Định giá tài sản
Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản MB.AMC
Yêu cầu từ khách
hàng
- Khách hàng
Đáp ứng
Chưa
đáp ứng
- Lãnh đạo phòng
- Nhân viên nhận
HS
Tiếp nhận yêu cầu
khách hàng
Lập kế hoạch thẩm
định
- Thẩm định viên
- Thẩm định viên
Thẩm định hiện
trạng và thu thập
thông tin
- Thẩm định viên
Phân tích và xử lý
thông tin
- Thẩm định viên
và nhân viên hỗ trợ
Điều
chỉnh
- Lãnh đạo phòng
Không
- Ban lãnh đạo
đạt
Lập báo cáo kết
quả thẩm định
- Hướng dẫn khách hàng cung
cấp hồ sơ pháp lý.
- Cung cấp giá dịch vụ
- Phân công thẩm định viên
- Thống nhất thời gian, địa điểm
với khách hàng.
- Yêu cầu bổ sung HS (nếu cần).
- Hướng dẫn khách hàng viết giấy
yêu cầu thẩm định.
- Thực hiện công tác khảo sát
thực tế và thu thập dữ liệu thị
trường.
- Xử lý nguồn thông tin khảo sát.
- Thông tin thị trường
- Đối chiếu nguồn thông tin nội bộ
- Đưa ra kết quả sơ bộ
- Lập báo cáo kết quả thẩm định
- Thông qua lãnh đạo phòng
Xét duyệt
Đạt
- Nhân viên hỗ trợ
- Tiếp xúc qua điện thoại.
- Tiếp xúc trực tiếp
- Từ các nguồn khác
Phát hành kết
quả và báo cáo
thẩm định
- Thông qua ban lãnh đạo
- In ấn hoàn thành cáo báo.
- Trả kết quả cáo khách hàng.
- Thu phí thẩm định theo biểu phí
- Lưu trữ và quản lý hồ sơ thẩm
định
(Nguồn: Phòng Định giá tài sản Công ty MB.AMC)
Các bước thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản tại Phòng thẩm định giá tài sản
Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản MB.AMC được thực hiện như sau:
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu và hồ sơ thẩm định tài sản
- Thực hiện theo thủ tục nhận yêu cầu của khách hàng
- Thực hiện tiếp nhận hồ sơ thẩm định tài sản của khách hàng
- Xác định tên đơn vị có tài sản, loại tài sản thẩm định mục đích thẩm định giá,
tài liệu chứng từ có liên quan,…
Bước 2. Xem xét hồ sơ và yêu cầu thẩm định tài sản
Thẩm tra đối chiếu các tài liệu liên quan đến tài sản, nếu phát hiện nội dung không
hoàn chỉnh, tài liệu văn bản không đầy đủ, phải kịp thời thông báo bổ sung cho đầy
đủ.
Bước 3. Lập phương án Thẩm định giá
Lập phương án TĐG là lên kế hoạch cụ thể để thực hiện TĐG tài sản. Nội dung
của phương án TĐG bao gồm:
+ Thống nhất thời gian và địa điểm với khách hàng để tiến hành khảo sát thực tế.
+ Chuẩn bị phương tiện và dụng cụ trong quá trình khảo sát thực tế như phương
tiện đi lại, máy ảnh, thước dây…
+ Sưu tập trước các tư liệu có liên quan về giá cả đối với đối tượng TĐG và các
tài sản tương đồng hay tương tự để chuẩn bị cho việc khảo sát thông tin thực tế.
+ Dự kiến tổng thời gian thực hiện TĐG.
+ Phân tích khả năng khó khăn trong quá trình TĐG và đề ra các biện pháp giải
quyết.
Bước 4. Khảo sát thực tế và xử lý thông tin
- Khảo sát hiện trạng
+ Tiến hành khảo sát thực tế và thu thập các thông số liên quan đến tài sản thẩm định.
+ Tìm hiểu các yếu tố liên quan đến tài sản như quy hoạch, tình trạng pháp lý
và các yếu tố ảnh hưởng đến giá của tài sản.
+ Lập biên bản khảo sát hiện trạng đối với tài sản thẩm định.
- Điều tra thị trường
+ Tiến hành điều tra, tìm hiều thị trường có liên quan về giá cả đối với tài sản
thẩm định hoặc các tài sản tương đồng hay tương tự. Thu thập các dữ liệu cần thiết
phục vụ so sánh và tính toán.
+ Kiểm tra các nguồn dữ liệu nội bộ liên quan đến đối tượng TĐG.
- Xử lý thông tin
+ Thực hiện nghiệp vụ đánh giá, phân tích giá của tải sản thẩm định dựa trên
các số liệu thu thập từ khảo sát thực tế, điều tra thị trường và các nguồn tin khác.
+ Đưa ra kết quả thẩm định sơ bộ.
Bước 5. Lập báo cáo kết quả thẩm định
- Nội dung của báo cáo thẩm định phụ thuộc vào từng loại tài sản và mục đích
thẩm định tài sản.
- Thẩm định viên thực hiện hoàn thiện báo cáo thẩm định theo nội dung, biễu
mẫu của báo cáo thẩm định đã quy định.
c. Nhận xét
Về cơ bản, quy trình định giá BĐS thế chấp tại Phòng Định giá tài sản Công ty
Quản lý nợ và Khai thác tài sản MB.AMC tương tự như quy trình định giá BĐS thế
chấp tại Công ty VAE. Nhân viên phòng thẩm định tài sản sẽ tiếp nhận hồ sơ từ
nhân viên tín dụng hoặc nhân viên kinh doanh, sau đó sẽ phân công hồ sơ cho từng
nhân viên thẩm định, hồ sơ được phân công theo từng tuyến và thời gian tối đa để
hoàn thiện việc thẩm định giá BĐS thế chấp là: Không quá 24 giờ kể từ khi nhân
viên thẩm định tiếp nhận hồ sơ đối với các quận ở nội thành và không quá 36 giờ
đối với hồ sơ ở các quận ngoại thành và các tỉnh. Trong trường hợp đơn vị yêu cầu
thẩm định có khiếu nại về kết quả định giá thì nhân viên thẩm định sẽ tái thẩm định
lại BĐS thế chấp đó và sẽ lập phiếu trả lời có đính kèm tờ trình định giá cũ, sau đó
sẽ đưa lại cho đơn vị yêu cầu thẩm định.
Qua đây, ta có thể thấy được quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại các công
ty thẩm định giá hay các ngân hàng thương mại cũng đều tuân theo quy trình thẩm
định giá BĐS nói chung, khi tiếp nhận hồ sơ, chuyên viên thẩm định giá sẽ xem xét
đặc điểm của BĐS như địa chỉ, diện tích, các giấy tờ pháp lý có liên quan,… sau đó
sẽ lên kế hoạch thẩm định giá, đi thẩm định thực tế và tìm các BĐS có điều kiện
tương đồng BĐS cẩn thẩm định đã hoặc đang giao dịch trong thời gian gần nhất so
với thời gian định giá, tiến hành phân tích các thông tin sẵn có, đưa ra kết quả trong
thời gian nhanh nhất. Tuy nhiên, do tính chất của việc thẩm định giá BĐS thế chấp
là lượng hồ sơ nhiều và thời gian tiến hành thẩm định giá ngắn, vì vậy kết quả thẩm
định giá được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị của BĐS thực tế trên thị trường.
2.3.3 Phân tích một số tình huống thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
Công ty VAE
Sau đây là một số ví dụ về các hợp đồng TĐG bất động sản tiêu biểu cho mục
đích thế chấp vay vốn ngân hàng được Công ty VAE thực hiện thẩm định giá, qua
các ví dụ dưới đây, tác giả sẽ làm rõ các phương pháp thẩm định giá thường được
Công ty áp dụng, đồng thời chỉ ra cách vận dụng, ưu, nhược điểm của việc vận
dụng các phương pháp đó vào hoạt động thẩm định giá tại Công ty.
2.3.3.1 Thẩm định giá nhà ở dân cư
Đối với nhà ở dân cư thông thường, các TĐV thường sử dụng 2 phương pháp là
phương pháp so sánh và phương pháp chi phí kết hợp. Phương pháp so sánh trực
