Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội

LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan những nội dung trong khóa này, ngoài phần tham khảo, là
do em nghiên cứu hoàn thành và chưa sử dụng vì các mục đích khác.
Mọi tham khảo dùng trong báo cáo đều được trích dẫn rõ ràng nguồn, thời
điểm, địa chỉ tài liệu tham khảo.
Em xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của lời cam đoan này.
Hà Nội, ngày 16 tháng 05 năm 2016

Ngô Thanh Nga

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...............................................................................4
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG I..............................................................................................................4
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM..............................4
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................................................................4
1.1.Tổng quan về tài sản bảo đảm..........................................................................4
1.1.1.Khái niệm tài sản bảo đảm..............................................................................4
1.1.2.Phân loại tài sản bảo đảm................................................................................5
1.1.3.Điều kiện về tài sản bảo đảm..........................................................................6
1.2.Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại.....7
1.2.1.Khái niệm tài sản và định giá tài sản, vai trò của định giá tài sản..................7
1.2.2.Nguyên tắc định giá tài sản.............................................................................8
1.2.3.Quy trình chung về định giá............................................................................9
1.2.4.Phương pháp định giá tài sản........................................................................11

1.2.5.Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm.............15
1.3.Tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt
động của ngân hàng thương mại hiện nay...........................................................16
1.4.Kinh nghiệm của một số quốc gia trong công tác thẩm định giá trị tài sản
bảo đảm và bài học rút ra.....................................................................................18
1.4.1.Kinh nghiệm ở một số quốc gia trên thế giới...............................................18
1.4.2.Bài học rút ra cho Việt Nam..........................................................................19

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


CHƯƠNG 2............................................................................................................21
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM..........21
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG..................21
VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI...........................................................21
2.1.Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công
Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội...........................................................21
2.1.1.Giới thiệu về ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà
Nội...........................................................................................................................21
2.1.2.Hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
.................................................................................................................................25
2.2.Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP
Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội.................................................28
2.2.1.Cơ sở của hoạt động thẩm định giá TSBĐ...................................................28
2.2.2.Bộ máy thực hiện công tác thẩm định giá TSBĐ.........................................33
2.2.3.Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm......................................................35
2.2.4.Phương pháp định giá....................................................................................40
2.2.5.Hoạt động thẩm định giá tài sản sau cấp tín dụng........................................45

2.2.6.Một số ví dụ về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội......................................47
2.3.Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội....................................62
2.3.1.Kết quả đạt được............................................................................................62
2.3.2.Hạn chế..........................................................................................................64
2.3.3.Nguyên nhân..................................................................................................65
CHƯƠNG 3............................................................................................................68

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP..............68
CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI...........................68
3.1.Định hướng trong hoạt động thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động cấp tín
dụng tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam..........................................68
3.1.1.Định hướng hoạt động kinh doanh................................................................68
3.1.2.Định hướng hoạt động bảo đảm tiền vay......................................................69
3.2.Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSBĐ.........69
3.2.1.Xác định cụ thể chủ thể thực hiện công tác định giá....................................69
3.2.2.Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực...........................................................70
3.2.3.Hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thẩm định giá TSBĐ....................71
3.3.Kiến nghị..........................................................................................................72
3.3.1.Kiến nghị đối với trụ sở chính.......................................................................72
3.3.2.Kiến nghị đối với Bộ tài chính......................................................................73
3.3.3.Kiến nghị đối với cơ quan khác....................................................................73
KẾT LUẬN............................................................................................................75

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
6
7

Chữ viết tắt
BĐS
CBQHKH
CBTĐ
HĐBĐ
NHNN
NHTM
QSDĐ

Giải thích
Bất động sản
Cán bộ quan hệ khách hàng
Cán bộ thẩm định
Hợp đồng bảo đảm
Ngân hàng nhà nước
Ngân hàng thương mại
Quyền sử dụng đất

8

TMCP

Thương mại cổ phần

9

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

10

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

11

TSGLVĐ

Tài sản gắn liền với đất

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
BẢNG:
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...............................................................................4
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG I..............................................................................................................4
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM..............................4
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................................................................4
1.1.Tổng quan về tài sản bảo đảm..........................................................................4
1.1.1.Khái niệm tài sản bảo đảm..............................................................................4
1.1.2.Phân loại tài sản bảo đảm................................................................................5
1.1.3.Điều kiện về tài sản bảo đảm..........................................................................6
1.2.Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại.....7
1.2.1.Khái niệm tài sản và định giá tài sản, vai trò của định giá tài sản..................7
1.2.2.Nguyên tắc định giá tài sản.............................................................................8
1.2.2.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.............................................................................8
1.2.2.2.Nguyên tắc thay thê......................................................................................................................8
1.2.2.3.Nguyên tắc dự kiên các khoản lợi ích trong tương lai..................................................................8
1.2.2.4.Nguyên tắc đóng góp:...................................................................................................................9
1.2.2.5.Nguyên tắc cung- cầu:...................................................................................................................9

1.2.3.Quy trình chung về định giá............................................................................9
1.2.4.Phương pháp định giá tài sản........................................................................11
1.2.4.1.Phương pháp so sánh.................................................................................................................11
1.2.4.2.Phương pháp chi phí...................................................................................................................12
1.2.4.3.Phương pháp thu nhập...............................................................................................................13
1.2.4.4.Phương pháp thặng dư...............................................................................................................14

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


1.2.5.Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm.............15
1.2.5.1.Nhóm nhân tố khách quan..........................................................................................................15
1.2.5.2.Nhân tố chủ quan........................................................................................................................16

1.3.Tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt
động của ngân hàng thương mại hiện nay...........................................................16
1.4.Kinh nghiệm của một số quốc gia trong công tác thẩm định giá trị tài sản
bảo đảm và bài học rút ra.....................................................................................18
1.4.1.Kinh nghiệm ở một số quốc gia trên thế giới...............................................18
1.4.2.Bài học rút ra cho Việt Nam..........................................................................19
CHƯƠNG 2............................................................................................................21
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM..........21
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG..................21
VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI...........................................................21
2.1.Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công
Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội...........................................................21
2.1.1.Giới thiệu về ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà
Nội...........................................................................................................................21
2.1.1.1.Lịch sử hình thành.......................................................................................................................21
2.1.1.2.Tình hình kêt quả hoạt động kinh doanh....................................................................................22

2.1.2.Hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
.................................................................................................................................25
2.1.2.1.Biện pháp bảo đảm và các loại tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt
Nam.........................................................................................................................................................26
a.Biện pháp bảo đảm tiền vay.................................................................................................................26

2.1.2.2.Dư nợ vay có bảo đảm bằng tài sản............................................................................................27

2.2.Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP
Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội.................................................28

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


2.2.1.Cơ sở của hoạt động thẩm định giá TSBĐ...................................................28
2.2.1.1.Cơ sở pháp lý và văn bản do ngân hàng TMCP Công Thương ban hành....................................28
2.2.1.2.Mục đích của hoạt động thẩm định giá tài sản...........................................................................29
2.2.1.3.Điều kiện về TSBĐ tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam...............................................30
2.2.1.4.Hồ sơ về tài sản bảo đảm............................................................................................................32

2.2.2.Bộ máy thực hiện công tác thẩm định giá TSBĐ.........................................33
2.2.2.1.Thành phần tổ thẩm định giá tài sản bảo đảm...........................................................................33
2.2.2.2.Xác định chủ thể thực hiện công tác thẩm định giá...................................................................34

2.2.3.Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm......................................................35
2.2.3.1.Quy trình nhận đảm bảo cấp tín dụng........................................................................................35
2.2.3.2.Quy trình thẩm định giá TSBĐ.....................................................................................................35

2.2.4.Phương pháp định giá....................................................................................40
2.2.4.1.Phương pháp định giá BĐS.........................................................................................................41
2.2.4.2.Định giá TSBĐ là động sản...........................................................................................................44
a.Nhóm máy móc, thiêt bị, phương tiện (không phải là máy móc thiêt bị đặc biệt chuyên dùng)........44
Đối với nhóm máy móc, thiêt bị, phương tiện (không phải là máy móc thiêt bị đặc biệt chuyên dùng)
thông dụng phổ biên trên thị trường, dễ dàng trao đổi mua bán thì áp dụng phương pháp so sánh.. 44

Điều kiện: để định giá các động sản phổ biên trên thị trường, thông dụng có nhiều thông tin thị
trường về tài sản.....................................................................................................................................44
b.Đối với máy móc chuyên dùng: áp dụng phương pháp chi phi hoặc phương pháp khấu hao............44
2.2.4.3.Định giá hàng hóa.......................................................................................................................45
2.2.4.4.Định giá giấy tờ có giá, các quyền tài sản và các loại tài sản khác..............................................45

2.2.5.Hoạt động thẩm định giá tài sản sau cấp tín dụng........................................45
2.2.6.Một số ví dụ về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội......................................47
2.2.6.1.Ví dụ hoạt động thẩm định giá TSBĐ được thực hiện tại chi nhánh...........................................47
2.2.6.2.Ví dụ tài sản đảm bảo được thuê ngoài định giá........................................................................56

2.3.Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội....................................62
2.3.1.Kết quả đạt được............................................................................................62
2.3.2.Hạn chế..........................................................................................................64
2.3.3.Nguyên nhân..................................................................................................65
2.3.3.1.Nguyên nhân khách quan...........................................................................................................65
2.3.3.2.Nguyên nhân chủ quan...............................................................................................................66

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


CHƯƠNG 3............................................................................................................68
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP..............68
CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI...........................68
3.1.Định hướng trong hoạt động thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động cấp tín

dụng tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam..........................................68
3.1.1.Định hướng hoạt động kinh doanh................................................................68
3.1.2.Định hướng hoạt động bảo đảm tiền vay......................................................69
3.2.Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSBĐ.........69
3.2.1.Xác định cụ thể chủ thể thực hiện công tác định giá....................................69
3.2.2.Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực...........................................................70
3.2.3.Hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thẩm định giá TSBĐ....................71
3.3.Kiến nghị..........................................................................................................72
3.3.1.Kiến nghị đối với trụ sở chính.......................................................................72
3.3.2.Kiến nghị đối với Bộ tài chính......................................................................73
3.3.3.Kiến nghị đối với cơ quan khác....................................................................73
KẾT LUẬN............................................................................................................75

BIỂU ĐỒ:
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu giá trị TSBĐ tại VietinBank- chi nhánh Bắc Hà Nội.........Error:
Reference source not found
SƠ ĐỒ:
Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại VietinBank. Error: Reference
source not found

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong nền kinh tế thị trường hệ thống ngân hàng được ví như huyết mạch của
nền kinh tế, đặc biệt là ở nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam hiện nay khi mà
dòng tiền vẫn chủ yếu được dẫn qua kênh ngân hàng. Ngân hàng thực hiện ba chức
năng chính: thủ quỹ, trung gian tín dụng, trung gian thanh toán. Hoạt động của hệ
thống ngân hàng tốt, dòng tiền được lưu thông thông suốt thúc đẩy nền kinh tế phát
triển. Ngược lại khi hệ thống ngân hàng gặp khó khăn thì dòng tiền bị tắc nghẽn gây
ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế thị trường. Hoạt động của hệ thống ngân hàng có an
toàn thì nền kinh tế mới có thể phát triển bền vững.
Trong hoạt động của hệ thống ngân hàng, hoạt động cho vay đem lại tỷ trọng
doanh thu và lợi nhuận lớn nhất. Hoạt động cấp tín dụng cũng là hoạt động thực
hiện vai trò trung gian tín dụng. Tuy nhiên đây cũng là hoạt động tiềm ẩn rất nhiều
rủi ro đặc biệt là rủi ro mất vốn. Để đảm bảo được chất lượng của hoạt động cho
vay thì một trong các biện pháp hiệu quả hiện nay được ngân hàng ưu tiên sử dụng
là nhận tài sản bảo đảm, có thể là tài sản bảo đảm đã hình thành hoặc tài sản bảo
đảm sẽ hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật, của NHNN cũng
như quy định cụ thể của từng ngân hàng. Vì vậy việc định giá tài sản bảo đảm chính
xác là rất quan trọng để vừa đem lại lợi ích lớn nhất cho ngân hàng vừa đảm bảo lợi
ích cho khách hàng. Nếu định giá tài sản bảo đảm quá thấp so với giá trị thực tế dẫn
đến giảm mức cấp tín dụng tối đa làm giảm doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng
cũng như không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Nếu định giá quá cao thì
việc cho vay trở nên rất rủi ro nhất là khi khách hàng mất khả năng thanh toán thì
giá trị của tài sản bảo đảm không đủ để bù đắp tổn thất mà ngân hàng phải gánh
chịu. Tuy nhiên tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam do nhiều nguyên nhân
khách quan và chủ quan hoạt động định giá tài sản bảo đảm vẫn còn nhiều bất cập
trong đó có ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam. Trong suốt thời gian qua
đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 ngân hàng thương mại

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318

2

cổ phần Công Thương Việt Nam cụ thể là chi nhánh Bắc Hà Nội đã quan tâm nhiều
hơn đến vấn đề định giá tài sản bảo đảm để đảm bảo hoạt động của ngân hàng được
diễn ra thông suốt và an toàn, tuy nhiên để có thể cạnh tranh được trong thị trường
hiện nay đòi hỏi ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội
phải không ngừng nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Đứng trước thực trạng trên em quyết định lựa chọn đề tài: “Thực trạng công tác
thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP
Công Thương Việt Nam - chi nhánh Bắc Hà Nội” để nghiên cứu cho khóa luận tốt
nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Về mặt lý luận: hệ thống hóa các nội dung cơ bản về thẩm định giá tài TSBĐ
tại ngân hàng thương mại, làm sáng tỏ ý nghĩa, vai trò của công tác định giá TSBĐ.
Về mặt thực tiễn: đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá TSBĐ, thực hiện
hoàn thiện tính hiệu quả của công tác thẩm định giá TSBĐ, đưa ra các giải pháp và
kiến nghị nhằm khắc phục những nhược điểm.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng: công tác thẩm định giá TSBĐ tại ngân hàng TMCP Công Thương
Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - chi
nhánh Bắc Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
Bài luận này được thực hiện dựa trên việc sử dụng các phương pháp:
- Thống kê kinh nghiệm, tổng hợp, so sánh, phân tích dựa trên các tài liệu thực
tế thu thập được.
- Đánh giá, phỏng vấn trực tiếp các cán bộ của tại ngân hàng TMCP Công
Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội

5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục từ ngữ viết tắt, danh mục

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


3

bảng biểu, sơ đồ, biểu đồ, tài liệu tham khảo nội dung của khóa luận được chia làm
3 chương:
Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương
mại ở Việt Nam hiện nay.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hoạt
động cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản
bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội.

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1.

Tổng quan về tài sản bảo đảm

1.1.1.

Khái niệm tài sản bảo đảm

Theo nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng thì
các khái niệm về bảo đảm tiền vay và tài sản bảo đảm tiền vay được định nghĩa như
sau. Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng
ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách
hàng vay. Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín
dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực
hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng
vay hoặc tài sản của bên thứ ba. Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng
vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.
Theo bộ luật dân sự năm 2005: tổng hợp từ điều 320, 321, 322 các tài sản
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự gồm: vật, (hiện có hoặc đang được hình
thành trong tương lai), tiền giấy tờ có giá, quyền về tài sản.
Theo nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Tài sản bảo đảm là tài
sản mà bên bảo đảm dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận
bảo đảm. Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa
vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo
đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao
dịch. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau
thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản
hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao

kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc
sở hữu của bên bảo đảm.

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


5

Như vậy “ tài sản bảo đảm là tài sản của bên đi vay hoặc bên bảo lãnh cho
bên đi vay để cam kết thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay trong quá trình vay vốn.
Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai,
được phép giao dịch và thuộc sở hữu của bên bảo đảm.”
1.1.2.

Phân loại tài sản bảo đảm

Phân loại theo hình thức bảo đảm tiền vay: theo thông tư 07/2003/TT-NHNN
phân loại tài sản bảo đảm theo các phương thức đảm bảo như sau:
• Tài sản cầm cố
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng
tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng
dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kì phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,
thương phiếu, các giấy tờ có giá trị được bằng tiền. Riêng đối với cổ phiếu của tổ
chức tín dụng phát hành, khách hàng vay vốn không được cầm cố tại chính tổ chức
tín dụng đó;
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền

đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp
đồng hoặc các căn cứ pháp lý khác;
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài;
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố;
- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm kí
kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức,
tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
- Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sản cầm cố,
nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản cầm cố
được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố.
• Tài sản thế chấp
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


6

- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm
kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi

tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà
bên thế chấp có quyền nhận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài
sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định;
trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản bảo hiểm cũng thuộc
tài sản thế chấp.
• Tài sản bảo lãnh là tài sản bên thứ ba dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bảo lãnh gồm các tài sản được dùng để cầm cố và thế chấp ở trên.
Phân loại theo quyền sở hữu: tài sản hiện có (tài sản đã tồn tại và
thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu) và tài sản hình thành trong tương lai
(tài sản được hình thành do vốn vay, tài sản đang hình thành, tài sản thuộc
đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu nhưng chưa hoặc đang trong thời gian
đăng kí quyền sở hữu).
Phân loại theo tính chất cố định của tài sản: bất động sản và động sản và
quyền tài sản.
Việc phân loại các tài sản chỉ mang tính chất tương đối, tùy từng trường hợp
cụ thể mà thẩm định viên sử dụng cách phân loại khác nhau để quyết định phương
pháp định giá và thực hiện công tác thẩm định giá được tốt.
1.1.3.

Điều kiện về tài sản bảo đảm

Theo thông tư số 07/2003/TT-NHNN hướng dẫn thực hiện một số quy định về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tài sản khách hàng vay, bên bảo lãnh
dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều
kiện như sau:

Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


7

khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền
sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định
của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài
sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để đảm
bảo tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước. Đối với tài sản
khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Trường hợp
tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên
bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không
cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và
các giao dịch khác.
Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký
kết hợp đồng bảo đảm.
Tài sản phải được mua bảo hiểm trong trường hợp pháp luật quy định.
1.2.

Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng

thương mại
1.2.1.

Khái niệm tài sản và định giá tài sản, vai trò của định giá tài sản

Khái niệm tài sản:
Theo bộ luật dân sự 2005: tài sản bảo gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền về tài sản.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế (ISA): tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp
kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích
kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Định giá tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Vai trò của định giá tài sản bảo đảm đối với ngân hàng thương mại:
- Xác định mức cấp tín dụng tối đa cho khách hàng
- Đánh giá mức độ tin cậy của khách hàng
- Đảm bảo thu hồi được tổn thất khi khách hàng không thực hiện đúng các quy

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


8

định tín dụng trong hợp đồng tín dụng
- Đảm bảo được lợi ích cho khách hàng
1.2.2.

Nguyên tắc định giá tài sản

1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác lợi ích
tối đa của tài sản.
Nội dung của nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và
đưa ra các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận
trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa trong
những hoàn cảnh kinh tế, xã hội phù hợp.
Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
+ Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên
+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý
+ Tài sản được sử dụng trong điều kiện khả thi về tài chính
Chú ý khi vận dụng: Một tài sản đang được sử dụng chưa chắc đã thể hiện khả
năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
1.2.2.2. Nguyên tắc thay thế
Cơ sở của nguyên tắc: những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để
mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự.
Nội dung của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí
để tạo ra một tài sản khác tương đương.
Chú ý khi vận dụng: giá trị của tài sản được xác định bởi cung và cầu trên thị
trường, trong đó các yếu tố về đặc điểm vật lý, kinh tế xã hội tạo ra sự khác biệt của
tài sản. Vì vậy khi vận dụng nguyên tắc này các nhà định giá phải lưu ý: phải nắm
vững các thông tin về giá hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gắn liền với
thời điểm định giá và nhất thiết phải được trang bị các kĩ năng về cách điều chỉnh
sự khác biệt giữa các loại tài sản.
1.2.2.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: giá trị của tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà
nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nội dung của nguyên tắc: phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


9

mà tài sản đó có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị cho tài sản.
Việc định giá dựa trên việc dự báo các dòng lợi ích trong tương lai là sự bổ
sung quan trọng và cũng để kiểm tra tính đúng đắn của các nguyên tắc khác.
Chú ý khi vận dụng: phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa
vào các lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản và phải thu thập những chứng cứ thị
trường gần nhất của các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh,
và cuối cùng là ước tính giá trị tài sản.
1.2.2.4. Nguyên tắc đóng góp:
Cơ sở của nguyên tắc: khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
cao hơn tổng giá trị của các tài sản riêng lẻ.
Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành tài
sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng
lên hay giảm đi bao nhiêu.
Chú ý vận dụng: khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các
tài sản riêng lẻ lại với nhau.
1.2.2.5. Nguyên tắc cung- cầu:
Cơ sở của nguyên tắc: căn cứ phổ biến và chủ yếu nhất của việc định giá tài
sản là căn cứ thị trường. Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và
tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung nguyên tắc: định giá một tài sản phải đặt nó trong tác động của các
yếu tố cung cầu.
Chú ý khi vận dụng: phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu

trong quá khứ và dự báo được tác động của các yếu tố đó trong tương lai để
xác minh thẩm định giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Nguyên tắc
cung cầu là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình thẩm định hầu hết các
loại tài sản.
1.2.3.

Quy trình chung về định giá

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản định giá loại hình giá trị làm cơ sơ
định giá

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


10

Trong bước này phải xác định một cách kỹ càng các đặc điểm cơ bản về pháp
lý, kinh tế kĩ thuật của tài sản cần định giá. Xác định yêu cầu của khách hàng và
những người sử dụng kết quả định giá và nêu rõ mục đích định giá tài sản. Quyết
định thời điểm định giá, nguồn thông tin dữ liệu sử dụng để định giá và các điều
kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá. Cuối cùng là xác định cơ sở giá
trị: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước
công việc cũng như toàn bộ thời gian thực hiện trong quá trình định giá. Nội dung
phải bao gồm: xác định các yếu tố cung cầu, tài liệu cần thu thập, xây dựng tiến độ
nghiên cứu, lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Tùy thuộc vào loại tài sản mà thẩm định viên có những nội dung và phương
pháp khảo sát hiện trường riêng nhưng bắt buộc phải có các thông tin về thị trường
và tính pháp lý của tài sản.
Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường, thông tin về đặc trưng của thị
trường tài sản cần định giá: bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia
thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản. Phân tích về khách hàng: đặc
điểm của những khách hàng tiềm năng, sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô,
chức năng và môi trường xung quanh tài sản, nhu cầu, sức mua về tài sản. Phân tích
về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá
Trong bước này phải nêu rõ phương pháp áp dụng để định giá tài sản, phương
pháp nào là chủ yếu, phương pháp nào để đối chiếu và nêu mức độ phù hợp của các
phương pháp này từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá
Trong báo cáo định giá phải nêu được mục tiêu của việc định giá, mô tả chính
xác tài sản định giá, thời điểm ước tính giá trị, số liệu sử dụng, giá trị được ước tính
và các điều khoản hạn chế.

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


11

1.2.4.

Phương pháp định giá tài sản

1.2.4.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá trị tài sản, hàng hóa, dịch
vụ thông qua việc tiến hành phân tích mức giá mua hoặc giá bán phổ biến của tài
sản, hàng hóa, dịch vụ cùng loại hoặc tương tự trên thị trường trong nước và khu
vực thế giới.
Cơ sở lý luận: giá thị trường của tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá cả của
các tài sản tương tự.
Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp
Tài sản, hàng hóa, dịch vụ cùng loại với tài sản, hàng hóa, dịch vụ cần định
giá phải là tài sản, hàng hóa, dịch vụ có sự giống nhau về mọi phương diện bao
gồm:
- Đặc điểm vật chất
- Chất lượng sản phẩm
- Danh tiếng nhãn hiệu của sản phẩm
Tài sản, hàng hóa, dịch vụ tương tự với tài sản, hàng hóa, dịch vụ cần định giá
là tài sản, hàng hóa, dịch vụ có các đặc trưng cơ bản giống nhau bảo gồm:
- Được làm từ các nguyên liệu, vật liệu tương đương, có cùng phương pháp
chế tạo.
- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.
- Chất lượng tương đương nhau
- Có thể hoán đổi cho nhau trong giao dịch thương mại
Những căn cứ để áp dụng phương pháp so sánh
- Giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ đã có trên thị trường
- Thông số kinh tế, kĩ thuật chủ yếu của tài sản, hàng hóa, dịch vụ
- Điều kiện kinh doanh trên thị trường trong nước và quốc tế.
Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về tài sản, hàng hóa, dịch vụ tương đương với tài
sản, hàng hóa, dịch vụ cần định giá.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản so sánh để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất.
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản định giá
để thực hiện điều chỉnh.
Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở các tài sản so sánh

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


12

đã được điều chỉnh.
Ứng dụng thực tiễn: áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.
Trong hoạt động định giá tại NHTM thường sử dụng phương pháp này là phổ
biến đặc biệt đối với bất động sản là quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị và
hàng hóa.
Ưu và nhược điểm:
Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ thị trường.
Nhược điểm: bắt buộc phải có các thông tin, dữ liệu mang tính lịch sử, do tính
chất đặc biệt về kĩ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản
đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá, đòi
hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị tài sản, hàng hóa, dịch
vụ dựa trên cơ sở chi phí thực tế hợp lý sản xuất, kinh doanh tài sản, hàng hóa, dịch
vụ và mức lợi nhuận dự kiến.
Cơ sở lý luận: giá trị của tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm
là một tài sản tương tự và coi đây là vật thay thế. Người mua tiềm năng có đầy đủ

thông tin hợp lý thì không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để
tạo ra một tài sản tương tự như tài sản cần định giá.
Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế
Các bước tiến hành:
- Đối với tài sản là BĐS:
Bước 1: Ước tính giá trị miếng đất trống
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình xây dựng trên đất
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng trên đất
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS
- Đối với tài sản là máy móc, thiết bị
Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy,
thiết bị vào sử dụng.
Bước 2: Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp
Bước 3: Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phi thay thế máy móc, thiết bị
Áp dụng: phù hợp với các tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, các tài sản
chuyên dùng, các tài sản không có đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị
trường.
Ưu và nhược điểm:

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


13

Ưu điểm: áp dụng được với những tài sản không có bằng chứng thị trường để
so sánh và các tài sản giao dịch vì mục đích đặc biệt
Nhược điểm: việc định giá các tài sản này vẫn phải phụ thuộc vào căn cứ thị
trường thêm vào đó là việc ước tính các khoản giảm giá trong một số trường hợp rất

khó khăn, áp dụng phương pháp khấu hao mang tính chất chủ quan cao phụ thuộc
nhiều vào trình độ của thẩm định viên và quan trọng nhất là chi phí nói chung
không bằng giá trị của tài sản.
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của tài sản dựa trên các
khoản thu nhập ước tính trong tương lai do tài sản đó mang lại thành giá trị vốn tại
thời điểm hiện tại.
Cơ sở lý luận: giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các khoản
lợi ích trong tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc
cung cầu, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình theo thời kỳ
Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả thuế, phí) để
trừ khỏi doanh thu.
Bước 3: Xác định thu nhập ròng hàng năm.
Bước 4: Ước tính tỷ suất vốn hóa.
Bước 5: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá.
∑ Thu nhập ròng hàng năm
Giá trị hiện tại của tài sản =
Tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa biểu thị mối quan hệ giữa tổng thu nhập ròng hàng năm và giá
trị của tài sản đó.
Việc lựa chọn tỷ suất vốn hóa phụ thuộc vào: rủi ro, lạm phát, tỷ suất vốn hóa
đối với các loại hình đầu tư thay thế, thuế, cung cầu thị trường, tỷ suất hoàn vốn đối
với những loại tài sản có thể so sánh.
Điều kiện áp dụng: đối với các tài sản có các khoản thu nhập thường xuyên
trong tương lai và có căn cứ có thể ước tính được.

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


14

Ưu và nhược điểm
Ưu điểm: là phương pháp có lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực
tiếp những lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể, ngoại trừ kĩ thuật chiết khấu
dòng tiến thì nó là phương pháp đơn giản, có thể có độ chính xác cao nếu các khoản
thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao và có chứng cứ về các thương vụ có
thể so sánh được.
Nhược điểm: khi phân tích tài sản cần phải điều chỉnh nhiều mặt tùy thuộc vào
đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản đó, trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở
dự báo các khoản thu nhập trong tương lai, kết quả dự báo có độ nhạy lớn trước sự
thay đổi của các tham số tính toán.
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của một tài sản được
xác định dựa trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của
tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Phương pháp này thường dùng để định
giá BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào một dự án phát triển BĐS theo hướng
tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở lý luận: giá trị hiện tại của BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước tính
của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát
triển đó.
Nguyên tắc áp dụng: chủ đạo là nguyên tắc đóng góp.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định phương án tốt nhất và hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS
Điều kiện áp dụng: áp dụng cho những BĐS có tiềm năng để phát triển (đất
trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
Ưu và nhược điểm:
Ưu điểm: được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển vì vậy là
phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu, có giá trị quan
trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


15

khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Nhược điểm : việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
trong nhiều trường hợp khá khó khăn thường dựa vào dự án đang được lên
kế hoạch trên khu BĐS đó, bên cạnh đó các chi phí và thu nhập có thể bị
thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường, giá trị cuối cùng rất nhạy cảm
đối với các tham số và phương pháp này cũng không đề cập đến giá trị thời
gian của tiền.
1.2.5.

Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm

1.2.5.1. Nhóm nhân tố khách quan
Nhân tố thuộc về bản thân TSBĐ: bản thân các đặc điểm kinh tế, kĩ thuật
của TSBĐ càng phức tạp thì thời gian và công việc tiến hành càng nhiều và
phức tạp hơn.

Các văn bản pháp lý quy định và hướng dẫn công tác định giá tài sản nhà
nước ban hành. Việc định giá TSBĐ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật
định giá cũng như các pháp luật khác liên quan. Các văn bản pháp lý càng hoàn
thiện càng rõ ràng thì công việc định giá tài sản càng dễ dàng hơn và có độ tin
cậy cao hơn.
Cung và cầu của tài sản: căn cứ phổ biến và chủ yếu nhất của việc định giá tài
sản là căn cứ thị trường. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo thì giá cả bằng giá trị
tuy nhiên trong thị trường cạnh tranh không hoàn hảo dưới sức ép của cung cầu giá
cả thường có xu hướng khác giá trị và có thể khác rất nhiều.
Những thay đổi trong giai đoạn phát triển kinh tế: nền kinh tế trong nước và
thế giới thay đổi liên tục làm tác động đến cung và cầu của các loại tài sản, vì vậy
thẩm định viên phải đặt tài sản vào trong điều kiện của nền kinh tế hiện tại và phải
dự báo được những thay đổi trong tương lai.
Khách hàng và khoản vay: khách hàng là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến
quy trình định giá tài sản, nếu khách hàng trung thực nhiệt tình minh bạch tài chính
thì việc xác minh khách hàng dễ dàng quá trình định giá sẽ giảm được nhiều công
đoạn. Khoản vay của khách hàng cũng quyết định đến việc định giá. Nếu giá trị
khoản vay nhỏ hơn nhiều lần so với giá trị của TSBĐ thì ngân hàng cũng không đăn
đó quá nhiều khi cho vay. Nếu giá trị các khoản vay mà lớn hơn hoặc gần bằng thì

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


16

rất khó cho ngân hàng khi xác thực và cấp tín dụng.
1.2.5.2. Nhân tố chủ quan
Chiến lược phát triển của ngân hàng: chiến lược phát triển của ngân hàng ảnh

hưởng tới quy trình định giá TSBĐ. Nếu ngân hàng có chiến lược tăng các khoản
cấp tín dụng cho khách hàng thì việc thẩm định giá TSBĐ được thực hiện nhanh
chóng hơn không đi sâu quá vào các chi tiết. Tuy nhiên trong thời gian mà ngân
hàng siết chặt quy định cấp tín dụng cho khách hàng thì quy trình định giá phải
được thẩm định viên thực hiện một cách tỷ mẩn.
Năng lực của thẩm định viên: thẩm định viên quyết định rất lớn đến chất
lượng của thông tin thu thập. Việc phân tích thông tin cũng đòi hỏi thẩm định viên
phải có kiến thức và kinh nghiệm để nhận định chính xác về tài sản, thị trường và
chính sách của nhà nước.
Hệ thống các văn bản quy định về thẩm định giá tại ngân hàng: việc ban hành
các văn bản quy định, hướng dẫn định giá TSBĐ là kim chỉ nam cho hoạt động định
giá tại ngân hàng. Các văn bản quy định càng hoàn thiện, khoa học, hợp lý sẽ đảm
bảo cho công tác định giá tiến hành nhanh chóng và đảm bảo tin cậy, phù hợp.
Thông tin thị trường: chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng quyết định đến
tính chính xác của việc thẩm định giá, tại Việt Nam các thông tin về thị trường còn
chưa minh bạch, khó kiểm soát, nguồn tin không có căn cứ đáng tin cậy.
1.3.

Tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm

trong hoạt động của ngân hàng thương mại hiện nay.
Hạn chế rủi ro cho ngân hàng: TSBĐ là một ràng buộc quan trọng để khách
hàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng theo đúng hợp đồng tín
dụng. Trong trường hợp xấu nhất là không thu hồi được vốn ngân hàng có thể sử
dụng TSBĐ để bù đắp những tổn thất do khách hàng vi phạm hợp đồng. Vì vậy việc
thẩm định giá TSBĐ một cách chính xác là vô cùng quan trọng để giảm thiểu rủi ro
trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng.
Hiện nay hầu hết các ngân hàng thương mại đều cấp tín dụng theo nguyên tắc
ngân hàng hiện đại theo nguyên tắc 6C:
•

Character: tính chất, đặc điểm, phân loại người vay.

•

Capacity: năng lực tài chính, khả năng trả nợ

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318