Đánh giá thực trạng cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.27 MB, 102 trang )
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP CƠ SỞ
KHÔNG SỬ DỤNG NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
BÁO CÁO TỔNG HỢP
KẾT QUẢ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ ĐỀ TÀI
(ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GẢI PHÁP NHẰM
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN)
Cơ quan chủ trì đề tài : Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Chủ nhiệm đề tài
: ThS. Lê Thị Lan
Hà Nội – 2016
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP CƠ SỞ
KHÔNG SỬ DỤNG NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
BÁO CÁO TỔNG HỢP
KẾT QUẢ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ ĐỀ TÀI
(ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GẢI PHÁP NHẰM
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN)
Chủ nhiệm đề tài
Cơ quan chủ trì đề tài
ThS. Lê Thị Lan
PGS.TS. Phạm Quý Nhân
Hà Nội – 2016
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân. Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các đồng
nghiệp trong Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, đặc biệt là các
Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Đất đai đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thu thập tài liệu, số liệu và góp ý để tôi có thể hoàn thiện đề tài.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Ban lãnh đạo cùng các cán bộ Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Văn Lâm, phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Văn Lâm, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên đã tạo
mọi điều kiện cho tôi trong quá trình điều tra, thu thập số liệu và có những ý
kiến đóng góp quý báu về đề tài nghiên cứu.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè đã động viên tôi
trong suốt quá trình thực hiện.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự đóng góp quý báu của các
tập thể, cá nhân đã động viên, khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài nghiên
cứu này.
Hà Nội, ngày 25 tháng 7 năm 2016
Chủ nhiệm đề tài
Lê Thị Lan
MỤC LỤC
MỤC LỤC...................................................................................................................3
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................5
1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................1
2. Mục đích, yêu cầu và nội dung nghiên cứu..................................................................2
2.1. Mục đích nghiên cứu..................................................................................................................2
2.2. Yêu cầu........................................................................................................................................2
2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................2
2.4. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................3
2.5. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................................3
2.6. Thời gian thực hiện đề tài: Tháng 9/2015 đến tháng 8/2016.....................................3
2.7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: .................................................................................3
1.2.Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất...............................................12
1.2.1.2. Giai đoạn luật đất đai 2013:...............................................................................................13
1.2.2.1. Mẫu giấy chứng nhận :......................................................................................................15
1.2.2.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận......................................................................................19
1.2.2.3. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận ...............................................................21
1.2.2.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất................................................................................................................................26
1.2.2.5. Thẩm quyền cấp GCN ........................................................................................................29
1.2.2.6. Trình tự, thủ tục công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận:....................................30
1.3.Cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.......................................34
1.3.2. Kết quả cấp GCN của một số địa phương trên địa bàn cả nước...........................................36
2.1. Cách tiếp cận.........................................................................................................51
2.2. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................51
3.1.1.1. Vị trí địa lý...........................................................................................................................54
3.1.1.2. Đặc điểm khí hậu................................................................................................................54
3.1.1.3. Đặc điểm địa hình, địa chất................................................................................................55
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .....................................................................................55
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế...........................................................55
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................................................55
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên........59
3.3.1. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai.....................................................................................68
3.3.1.1. Phòng Tài nguyên và môi trường.......................................................................................68
3.3.1.2. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai...............................................................................68
3.3.1.3. Cán bộ địa chính tại cấp xã.................................................................................................69
3.3.2. Trình tự thủ tục cấp GCN lần đầu đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm,
tỉnh Hưng Yên..................................................................................................................................69
3.4. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.....................................................................................74
3.4.1. Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên ........................................................................................................................75
Những năm qua, cấp ủy, chính quyền các cấp và nhân dân trong huyện đã tổ chức
thực hiện Chỉ thị số 16-CT/TU ngày 06/6/2002 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy về việc
tiếp tục thực hiện dồn thửa, đổi ruộng đất nông nghiệp trong toàn tỉnh đạt kết quả
tích cực, tiếp tục khắc phục tình trạng manh mún, phân tán về ruộng đất; giảm chi
phí, tạo thuận lợi hơn trong canh tác và thu hoạch nông sản; quá trình thực hiện
đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, công bằng, dân chủ. Đến hết năm 2003, toàn huyện
có 17689 hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện dồn thửa, đổi ruộng, đạt 79,9% so với
tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp; đã triển khai cấp Giấy chứng nhận đối với đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dồn thửa, đổi ruộng đạt 83,4% diện
tích đất nông nghiệp, tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về nông nghiệp
trên địa bàn, góp phần thúc đẩy sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển theo
hướng sản xuất hàng hóa. .....................................................................................75
Tuy nhiên, số thửa đất của mỗi hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều, cản trở sản xuất
nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn và Chương trình mục tiêu quốc gia xây
dựng nông thôn mới; công tác quản lý nhà nước về ruộng đất chưa chặt chẽ, hiệu
quả thấp, nhất là việc quản lý và sử dụng đất công ích. Ngày 14/6/2013, Ban
thường vụ tỉnh ủy tỉnh Hưng Yên lại tiếp tục ban hành chỉ thị số 21/CT-TV Về việc
tiếp tục dồn thửa, đổi ruộng đất nông nghiệp thực hiện quy hoạch xây dựng nông
thôn mới trên địa bàn tỉnh, giai đoạn 2013 – 2015, thực hiện chỉ thị trên huyện Văn
Lâm đã triển khai công tác dồn thửa, đổi ruộng và cấp đổi GCN cho người sử dụng
đất của 10 xã và 01 thị trấn trên địa bàn, tuy nhiên ngày 10/6/2016 UBND tỉnh
Hưng Yên ban hành Quyết định số 1108/QĐ-UBND; 1109/QĐ-UBND về việc phê
duyệt thiết kế kỹ thuật dự toán công trình Đo đạc-chỉnh lý lập bản đồ địa chính đăng
ký đất đai;lập hồ sơ địa chính cấp và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
xây dựng CSDL và tích hợp CSDL địa chính 13 xã thị trấn thuộc huyện Mỹ Hào, 11 xã
thị trấn thuộc huyện Văn lâm, theo quyết định này đòi hỏi khi thực hiện dồn điền đổi
thửa phải tiến hành đo vẽ, thành lập mới bản đồ địa chính, chính qui vì vậy toàn bộ
số liệu đo đạc nhằm phục vụ công tác dồn điền đổi thửa đã thực hiện xong ở các xã
không đủ điều kiện nghiệm thu dẫn đến công tác cấp đổi GCN ở thời điểm này vẫn
chưa được thực hiện xong......................................................................................75
Tính đến 31/12/2015, kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm đạt được như bảng 3.8......................................76
3.4.3. Kết quả cấp GCN đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng
Yên (tính đến 31/12/2015)..............................................................................................................78
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên..........................................................................................87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................................91
1.KẾT LUẬN..................................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................94
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
QSD
Quyền sử dụng
BTNMT
CT
CP
CV
NĐ
QĐ
TT
TW
UBND
CNVPĐKĐĐ
VPĐKQSDĐ
HĐND
TNMT
ĐKĐĐ
SNNN
KKĐK
QSH
ĐKTN-KTXH
HTX
CN-TTCN
NN-PTNN
CSDL
TDTT
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Chỉ thị
Chính phủ
Công Văn
Nghị định
Quyết định
Thông tư
Trung ương
Ủy ban nhân dân
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng văn ký quyền sử dụng đất
Hội đồng nhân dân
Tài nguyên môi trường
Đăng ký đất đai
Sự nghiệp Nhà nước
Kê khai đăng ký
Quyền sở hữu
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
Hợp tác xã
Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
Nông nghiệp, phát triển nông thông
Cơ sở dữ liệu
Thể dục thể thao
DANH MỤC CÁC BẢNG
MỤC LỤC...................................................................................................................3
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................5
1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................1
2. Mục đích, yêu cầu và nội dung nghiên cứu..................................................................2
2.1. Mục đích nghiên cứu..................................................................................................................2
2.2. Yêu cầu........................................................................................................................................2
2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................2
2.4. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................3
2.5. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................................3
2.6. Thời gian thực hiện đề tài: Tháng 9/2015 đến tháng 8/2016.....................................3
2.7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: .................................................................................3
1.2.Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất...............................................12
1.2.1.2. Giai đoạn luật đất đai 2013:...............................................................................................13
1.2.2.1. Mẫu giấy chứng nhận :......................................................................................................15
1.2.2.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận......................................................................................19
1.2.2.3. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận ...............................................................21
1.2.2.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất................................................................................................................................26
1.2.2.5. Thẩm quyền cấp GCN ........................................................................................................29
1.2.2.6. Trình tự, thủ tục công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận:....................................30
1.3.Cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.......................................34
1.3.2. Kết quả cấp GCN của một số địa phương trên địa bàn cả nước...........................................36
2.1. Cách tiếp cận.........................................................................................................51
2.2. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................51
3.1.1.1. Vị trí địa lý...........................................................................................................................54
3.1.1.2. Đặc điểm khí hậu................................................................................................................54
3.1.1.3. Đặc điểm địa hình, địa chất................................................................................................55
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .....................................................................................55
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế...........................................................55
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................................................55
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên........59
3.3.1. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai.....................................................................................68
3.3.1.1. Phòng Tài nguyên và môi trường.......................................................................................68
3.3.1.2. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai...............................................................................68
3.3.1.3. Cán bộ địa chính tại cấp xã.................................................................................................69
3.3.2. Trình tự thủ tục cấp GCN lần đầu đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm,
tỉnh Hưng Yên..................................................................................................................................69
3.4. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.....................................................................................74
3.4.1. Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên ........................................................................................................................75
Những năm qua, cấp ủy, chính quyền các cấp và nhân dân trong huyện đã tổ chức
thực hiện Chỉ thị số 16-CT/TU ngày 06/6/2002 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy về việc
tiếp tục thực hiện dồn thửa, đổi ruộng đất nông nghiệp trong toàn tỉnh đạt kết quả
tích cực, tiếp tục khắc phục tình trạng manh mún, phân tán về ruộng đất; giảm chi
phí, tạo thuận lợi hơn trong canh tác và thu hoạch nông sản; quá trình thực hiện
đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, công bằng, dân chủ. Đến hết năm 2003, toàn huyện
có 17689 hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện dồn thửa, đổi ruộng, đạt 79,9% so với
tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp; đã triển khai cấp Giấy chứng nhận đối với đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dồn thửa, đổi ruộng đạt 83,4% diện
tích đất nông nghiệp, tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về nông nghiệp
trên địa bàn, góp phần thúc đẩy sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển theo
hướng sản xuất hàng hóa. .....................................................................................75
Tuy nhiên, số thửa đất của mỗi hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều, cản trở sản xuất
nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn và Chương trình mục tiêu quốc gia xây
dựng nông thôn mới; công tác quản lý nhà nước về ruộng đất chưa chặt chẽ, hiệu
quả thấp, nhất là việc quản lý và sử dụng đất công ích. Ngày 14/6/2013, Ban
thường vụ tỉnh ủy tỉnh Hưng Yên lại tiếp tục ban hành chỉ thị số 21/CT-TV Về việc
tiếp tục dồn thửa, đổi ruộng đất nông nghiệp thực hiện quy hoạch xây dựng nông
thôn mới trên địa bàn tỉnh, giai đoạn 2013 – 2015, thực hiện chỉ thị trên huyện Văn
Lâm đã triển khai công tác dồn thửa, đổi ruộng và cấp đổi GCN cho người sử dụng
đất của 10 xã và 01 thị trấn trên địa bàn, tuy nhiên ngày 10/6/2016 UBND tỉnh
Hưng Yên ban hành Quyết định số 1108/QĐ-UBND; 1109/QĐ-UBND về việc phê
duyệt thiết kế kỹ thuật dự toán công trình Đo đạc-chỉnh lý lập bản đồ địa chính đăng
ký đất đai;lập hồ sơ địa chính cấp và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
xây dựng CSDL và tích hợp CSDL địa chính 13 xã thị trấn thuộc huyện Mỹ Hào, 11 xã
thị trấn thuộc huyện Văn lâm, theo quyết định này đòi hỏi khi thực hiện dồn điền đổi
thửa phải tiến hành đo vẽ, thành lập mới bản đồ địa chính, chính qui vì vậy toàn bộ
số liệu đo đạc nhằm phục vụ công tác dồn điền đổi thửa đã thực hiện xong ở các xã
không đủ điều kiện nghiệm thu dẫn đến công tác cấp đổi GCN ở thời điểm này vẫn
chưa được thực hiện xong......................................................................................75
Tính đến 31/12/2015, kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm đạt được như bảng 3.8......................................76
3.4.3. Kết quả cấp GCN đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng
Yên (tính đến 31/12/2015)..............................................................................................................78
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên..........................................................................................87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................................91
1.KẾT LUẬN..................................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................94
DANH MỤC HÌNH
MỤC LỤC...................................................................................................................3
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................5
1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................1
2. Mục đích, yêu cầu và nội dung nghiên cứu..................................................................2
2.1. Mục đích nghiên cứu..................................................................................................................2
2.2. Yêu cầu........................................................................................................................................2
2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................2
2.4. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................3
2.5. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................................3
2.6. Thời gian thực hiện đề tài: Tháng 9/2015 đến tháng 8/2016.....................................3
2.7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: .................................................................................3
1.2.Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất...............................................12
1.2.1.2. Giai đoạn luật đất đai 2013:...............................................................................................13
1.2.2.1. Mẫu giấy chứng nhận :......................................................................................................15
1.2.2.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận......................................................................................19
1.2.2.3. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận ...............................................................21
1.2.2.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất................................................................................................................................26
1.2.2.5. Thẩm quyền cấp GCN ........................................................................................................29
1.2.2.6. Trình tự, thủ tục công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận:....................................30
1.3.Cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.......................................34
1.3.2. Kết quả cấp GCN của một số địa phương trên địa bàn cả nước...........................................36
2.1. Cách tiếp cận.........................................................................................................51
2.2. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................51
3.1.1.1. Vị trí địa lý...........................................................................................................................54
3.1.1.2. Đặc điểm khí hậu................................................................................................................54
3.1.1.3. Đặc điểm địa hình, địa chất................................................................................................55
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .....................................................................................55
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế...........................................................55
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................................................55
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên........59
3.3.1. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai.....................................................................................68
3.3.1.1. Phòng Tài nguyên và môi trường.......................................................................................68
3.3.1.2. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai...............................................................................68
3.3.1.3. Cán bộ địa chính tại cấp xã.................................................................................................69
3.3.2. Trình tự thủ tục cấp GCN lần đầu đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm,
tỉnh Hưng Yên..................................................................................................................................69
3.4. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.....................................................................................74
3.4.1. Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên ........................................................................................................................75
Những năm qua, cấp ủy, chính quyền các cấp và nhân dân trong huyện đã tổ chức
thực hiện Chỉ thị số 16-CT/TU ngày 06/6/2002 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy về việc
tiếp tục thực hiện dồn thửa, đổi ruộng đất nông nghiệp trong toàn tỉnh đạt kết quả
tích cực, tiếp tục khắc phục tình trạng manh mún, phân tán về ruộng đất; giảm chi
phí, tạo thuận lợi hơn trong canh tác và thu hoạch nông sản; quá trình thực hiện
đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, công bằng, dân chủ. Đến hết năm 2003, toàn huyện
có 17689 hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện dồn thửa, đổi ruộng, đạt 79,9% so với
tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp; đã triển khai cấp Giấy chứng nhận đối với đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dồn thửa, đổi ruộng đạt 83,4% diện
tích đất nông nghiệp, tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về nông nghiệp
trên địa bàn, góp phần thúc đẩy sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển theo
hướng sản xuất hàng hóa. .....................................................................................75
Tuy nhiên, số thửa đất của mỗi hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều, cản trở sản xuất
nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn và Chương trình mục tiêu quốc gia xây
dựng nông thôn mới; công tác quản lý nhà nước về ruộng đất chưa chặt chẽ, hiệu
quả thấp, nhất là việc quản lý và sử dụng đất công ích. Ngày 14/6/2013, Ban
thường vụ tỉnh ủy tỉnh Hưng Yên lại tiếp tục ban hành chỉ thị số 21/CT-TV Về việc
tiếp tục dồn thửa, đổi ruộng đất nông nghiệp thực hiện quy hoạch xây dựng nông
thôn mới trên địa bàn tỉnh, giai đoạn 2013 – 2015, thực hiện chỉ thị trên huyện Văn
Lâm đã triển khai công tác dồn thửa, đổi ruộng và cấp đổi GCN cho người sử dụng
đất của 10 xã và 01 thị trấn trên địa bàn, tuy nhiên ngày 10/6/2016 UBND tỉnh
Hưng Yên ban hành Quyết định số 1108/QĐ-UBND; 1109/QĐ-UBND về việc phê
duyệt thiết kế kỹ thuật dự toán công trình Đo đạc-chỉnh lý lập bản đồ địa chính đăng
ký đất đai;lập hồ sơ địa chính cấp và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
xây dựng CSDL và tích hợp CSDL địa chính 13 xã thị trấn thuộc huyện Mỹ Hào, 11 xã
thị trấn thuộc huyện Văn lâm, theo quyết định này đòi hỏi khi thực hiện dồn điền đổi
thửa phải tiến hành đo vẽ, thành lập mới bản đồ địa chính, chính qui vì vậy toàn bộ
số liệu đo đạc nhằm phục vụ công tác dồn điền đổi thửa đã thực hiện xong ở các xã
không đủ điều kiện nghiệm thu dẫn đến công tác cấp đổi GCN ở thời điểm này vẫn
chưa được thực hiện xong......................................................................................75
Tính đến 31/12/2015, kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm đạt được như bảng 3.8......................................76
3.4.3. Kết quả cấp GCN đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng
Yên (tính đến 31/12/2015)..............................................................................................................78
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên..........................................................................................87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................................91
1.KẾT LUẬN..................................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................94
BÁO CÁO TÓM TẮT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
KHÔNG SỬ DỤNG NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
1. Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên”.
2. Mã đề tài: 13.01.16.M.11
3. Thông tin Chủ nhiệm đề tài:
Họ và tên: Lê Thị Lan. Học vị: Thạc sỹ
Chuyên môn: Giảng viên Khoa Quản lý Đất đai
4. Thành viên thực hiện đề tài: không
5. Mục tiêu đề tài:
- Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nước và các qui định
của địa phương về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)
- Nghiên cứu và đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
- Đưa ra nguyên nhân và đề xuất biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
chứng nhận trong thời gian tới.
6. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu dựa trên các phương
pháp sau:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
- Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
- Phương pháp so sánh, phân tích, đánh giá
- Phương pháp kế thừa
- Phương pháp chuyên gia
- Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, bản đồ
- Phương pháp ma trận phân tích SWOT
7. Nội dung và kết quả nghiên cứu
7.1. Nội dung nghiên cứu:
- Thu thập, nghiên cứu số liệu, tài liệu, các văn bản qui phạm pháp luật và
các qui định của địa phương liên quan đến công tác cấp GCN.
- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu
- Nghiên cứu trình tự, thủ tục cấp GCN trên địa bàn huyện Văn Lâm.
- Nghiên cứu kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng
Yên đối với hộ gia đình, cá nhân tính đến 31/12/2015.
- Đánh giá tồn tại và đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác cấp
GCN.
7.2. Kết quả nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Văn Lâm,
tỉnh Hưng Yên.
- Phân tích, đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn nghiên
cứu.
- Phân tích, đánh giá và so sánh trình tự, thủ tục cấp GCN trên địa bàn
huyện Văn Lâm.
- Phân tích, đánh giá kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh
Hưng Yên đối với hộ gia đình, cá nhân tính đến 31/12/2015.
- Phân tích khó khăn và thuận lợi đồng thời đề xuất các giải pháp để đẩy
nhanh công tác cấp GCN.
8. Kết luận, kiến nghị
8.1. Kết luận
Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm đạt
được như sau (tính đến 31/12/2015):
- Đất nông nghiệp trên địa bàn huyện đạt tỷ lệ rất cao, bình quân đạt
82,62% so với diện tích đủ điều kiện cấp. Và đạt 75,8% tổng diện tích đất nông
nghiệp trên địa bàn.
- Đất ở: đã cấp được 628,51ha, chiếm 90.53% diện tích đất ở kê khai đăng
ký. Tuy nhiên mới chỉ chiếm 67,2% diện tích đất ở theo hiện trạng.
Như vậy có thể thấy, tỷ lệ cấp GCN so với tỷ lệ kê khai đăng ký đạt khá
cao. Nhưng nếu so với diện tích hiện trạng thì chỉ đạt mức trung bình. Phần diện
tích chưa kê khai đăng ký hoặc không đủ điều kiện cấp GCN trên địa bàn huyện
vẫn còn nhiều và đa dạng.
8.2. Kiến nghị
Đề nghị UBND tỉnh Hưng Yên phối hợp với địa phương nhanh chóng ban
hành một bộ trình tự thủ tục cụ thể hướng dẫn về công tác kê khai, đăng ký và
cấp GCN trên địa bàn tỉnh. Đồng thời hướng dẫn cụ thể các địa phương để giải
quyết những hồ sơ còn tồn đọng, những trường hợp không kê khai đăng ký hoặc
không đủ điều kiện cấp GCN.
Đồng thời các cấp, ngành cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền vận động
người sử dụng đất đi thực hiện kê khai, đăng ký đất đai.
THE SUMMARY REPORT OF SCIENCE RESEARCH
DO NOT USE STATE BUDGET
1. Project title: “Assessing the situation and propose solutions to improve
the efficiency of the work of the certification of land use rights, house ownership
and other assets attached to land to households and individuals in Van Lam
district, Hung Yen province.”
2. Code topics :13.01.16.M.11
3. Information Project leader:
-Full name: Lê Thị Lan. Education: Master
-Expertise: the lecturer at the Land Management Department, University of
Natural Resources and Environment Hanoi.
4. Members to implement the project: no
5. Objective topics:
- Research into the laws of the State and local regulations on the issuance
of certificates
- Research and evaluate the results of certificate the certification of land
use rights, house ownership and other assets attached to land to households and
individuals in Van Lam district, Hung Yen province
- Listed causes and propose measures to accelerate the certification in the near
future.
6. Research Methodology:
- Investigate and collect data, documents
- Statistics, aggregate and process data
- Methods inherited
- Professional solution
- Illustrated with charts, maps
- Method SWOT analysis matrix.
7. Content and research results
7.1. Research content:
- Research into the Natural conditions, Economic conditions, Sociocultural
in Van Lam district
- Research into the situation and land use management in Van Lam district
- Research into the procedure of the certification of land use rights, house
ownership and other assets attached to land to households and individuals in Van
Lam district
- Research into the certified results of the certificate Van Lam district,
Hung Yen province for households and individuals as of 12.31.2015
7.2.Research results
- Assessment of the Natural conditions, Economic conditions,
Sociocultural in Van Lam district
- Assess of the situation and land use management in Van Lam district
- Assess of the procedure of the certification of land use rights, house
ownership and other assets attached to land to households and individuals in Van
Lam district
- Assess of the certified results of the certificate Van Lam district, Hung
Yen province for households and individuals as of 12.31.2015
- Assess of the difficulties and advantages. Then propose solutions to
improve the efficiency of the work of the certification of land use rights, house
ownership and other assets attached to land to households and individuals in Van
Lam district, Hung Yen province.
8. Conclusions and recommendations
8.1. Conclusions
Results certificates to households and individuals in the district Van Lam
obtained as follows (as of 31/12/2015):
- Agricultural land in the district reached a very high rate, an average of
82.62% over the eligible area level. And reached 75.8% of total agricultural land
in the district.
- Ground: issued by 628,51ha, representing 90.53% of the land in the
declaration and registration. However, accounting for 67.2% only in the area of
land under the status quo.
Thus it is possible that the rate compared to the percentage granted license
registration declaration was high. But if compared with the current state of the
area was only average. The area has not registered or declared ineligible GCN
district level are still many and varied.
8.2. Recommendations
Hung Yen Province People's Committee recommended to the local
coordination quickly issued a set of specific procedures guiding the work of
declaration, registration and issuance of license in the province. Also specific
instructions localities to address outstanding records, the absence of registration
or declared ineligible GCN level.
Also all levels and sectors need to promote the advocacy of land users go
make declarations, land registration.
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quí giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là tư liệu sản xuất đặc
biệt, không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng các cơ sở văn hoá, kinh tế, an ninh…
Trong thời đại công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, nhu cầu về đất đai của
các ngành ngày càng tăng, cùng với quá trình đô thị hoá, tăng dân số, chỗ ở chật
chội, kéo theo sự ra đời của hàng loạt các dự án khu đô thị mới, các khu công
nghiệp mọc lên như nấm ở các khu vực ngoại thành, diện tích đất nông nghiệp bị
thu hẹp dần để nhường chỗ cho các khu đô thị mới và các khu công nghiệp... Trước
tình hình đó, nhiệm vụ quản lý và bảo vệ đất đai càng trở nên nặng nề hơn.
Theo quy định tại Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do
đó việc quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước có vai trò rất quan trọng. C ông tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, là hồ sơ để Nhà nước
quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất đai được sử
dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả; là cơ sở để xác định và đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản,
góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vì vậy, công tác cấp giấy
chứng nhận luôn là một trong những công tác được Đảng và Nhà nước vô cùng
quan tâm và chú trọng.
Huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên có diện tích: 74,4 km2 là một huyện có vị trí
địa lý vô cùng thuận lợi trong giao thương. Quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa
diễn ra rất mạnh mẽ. Với 3 khu công nghiệp, 05 cụm công nghiệp và 15 làng nghề
trên địa bàn. Huyện được xác định là một trong các vùng kinh tế động lực quan
trọng của tỉnh Hưng Yên. Trong những năm gần đây, nhu cầu sử dụng đất trên địa
bàn huyện tăng cao, biến động về đất đai lớn. Cùng với đó, nhu cầu về chuyển
quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận rất cao. Mặc dù công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện đã được các cấp, các ngành quan tâm tuy nhiên tiến độ cấp giấy
chứng nhận vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của người
sử dụng đất.
Trên địa bàn huyện Văn Lâm, đối tượng sử dụng đất chính là hộ gia đình, cá
nhân, sử dụng 4497,0 ha đất tự nhiên, chiếm 59,8% tổng diện tích tự nhiên, đồng
1
thời đây là đối tượng người sử dụng đất cơ bản, số lượng nhiều, và đa dạng, còn lại
tổ chức kinh tế trong nước sử dụng 1029,4 ha chiếm 13,7%, tổ chức sự nghiệp công
lập sử dụng 463 ha chiếm 6,15% còn lại cộng đồng dân cư sử dụng 38,5 ha chiếm
0,51% tổng diện tích tự nhiên.
Xuất phát từ thực tế đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng
và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên”.
2. Mục đích, yêu cầu và nội dung nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nước và các qui định
của địa phương về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)
- Nghiên cứu và đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên
- Đưa ra nguyên nhân và đề xuất biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận trong thời gian tới.
2.2. Yêu cầu
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có
liên quan.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn
huyện.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi liên quan đến quản lý, sử dụng đất
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất.
2.3. Nội dung nghiên cứu
- Thu thập, nghiên cứu số liệu, tài liệu, các văn bản qui phạm pháp luật và các
qui định của địa phương liên quan đến công tác cấp GCN.
- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên. Cụ thể:
2
+ Vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, tài nguyên thiên nhiên.
+ Dân số, lao động, việc làm
+ Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
+ Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
+ Đánh giá chung những khó khăn và thuận lợi của ĐKTN-KTXH trên địa
bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu
+ Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
+ Đánh giá hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nhiệp và đất chưa sử
dụng .
- Nghiên cứu trình tự, thủ tục cấp GCN trên địa bàn huyện Văn Lâm.
+ Cơ cấu tổ chức cơ quan quản lý đất đai trên địa bàn huyện.
+ Trình tự, thủ tục cấp GCN.
- Nghiên cứu kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
đối với hộ gia đình, cá nhân tính đến 31/12/2015.
+ Phân tích và đánh giá kết quả cấp GCN với đất ở
+ Phân tích và đánh giá kết quả cấp GCN với đất nông nghiệp
- Đánh giá tồn tại và đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác cấp GCN.
2.4. Đối tượng nghiên cứu
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên đối với đất ở và đất nông nghiệp.
2.5. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- Phạm vi về thời gian: số liệu về kết quả cấp GCN tính đến 31/12/2015.
2.6. Thời gian thực hiện đề tài: Tháng 9/2015 đến tháng 8/2016
2.7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là một căn cứ phù hợp để đánh giá được thực
trạng đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn huyện Văn Lâm, đồng thời làm
căn cứ để nghiên cứu sự phát triển kinh tế - xã hội và xây dựng phương án quy
hoạch và quản lý sử dụng đất cũng như kế hoạch cấp giấy chứng nhận cho
người sử dụng đất trong thời gian tới của huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một phạm vi không gian, như một vật mang những giá trị theo ý
niệm của con người. Theo cách định nghĩa này, đất đai thường gắn với một giá trị
kinh tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự
chuyển quyền sở hữu. Cũng có những quan điểm tổng hợp hơn cho rằng đất đai là
những tài nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế, xã hội của một tổng thể vật chất.
Một khoanh đất là một diện tích cụ thể của bề mặt đất, xét về mặt địa lý có
những đặc tính tương đối ổn định hoặc những tính chất biến đổi theo chu kỳ có thể
dự đoán được của sinh quyển theo chiều thẳng đứng về phía trên và phía dưới của
phần mặt đất này, bao gồm các đặc tính của phần không khí, thổ nhưỡng, địa chất,
thuỷ văn, động thực vật sống trên đó và tất cả những kết quả hoạt động trong quá
khứ và hiện tại của con người, ở chừng mực mà những đặc tính đó ảnh hưởng rõ tới
khả năng sử dụng khoanh đất này trước mắt và trong tương lai.
Theo quan điểm đó, đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất,
bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất
như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sông, suối, đầm
lầy, ...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật,
trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước,
đường sá, nhà cửa ...)
1.1.2. Những chức năng chủ yếu của đất đai
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Trong vòng 30 năm
trở lại đây, trên nhiều diễn đàn người ta đã thừa nhận, đối với con người đất đai có
những chức năng chủ yếu sau đây :
- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên
lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gien di truyền để
bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc
4
sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều
sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi
gia súc, gia cầm và các loại thuỷ hải sản.
- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là
tấm thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp
thụ và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa
cầu.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: Đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước
trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi
nhu cầu sử dụng của con người.
- Chức năng không gian sự sống: Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo
tồn các chứng cứ lịch sử, văn hoá của loài người, là nguồn thông tin về các điều
kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của
con người, cho đầu tư, sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa
các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
1.1.3. Vai trò của đất đai đối với đời sống sản xuất xã hội.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã
hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. Điều đó đã được khẳng
định trong luật đất đai.
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và
mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của
bất kỳ một quá trình sản xuất nào.
Các Mác cho rằng, đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp
các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể. Khi nói về
vai trò và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xã hội, Mác đã khẳng định: "Lao
5
động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ”. Như
William Petti đã nói - Lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ".
Chúng ta đều biết rằng, không có đất thì không thể có sản xuất, cũng như
không có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước
con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch
sử - tự nhiên.
Phương thức và mục tiêu sử dụng đất cũng rất đa dạng, có thể chia thành 3
nhóm mục đích sau đây :
- Dùng đất đai để làm nơi sinh sống, cơ sở sản xuất và môi trường hoạt động.
- Lấy tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt từ đất đai để thoả mãn nhu cầu sinh
tồn và phát triển.
- Đất cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng thụ
tinh thần.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người
còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của
đất từng bước được mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ
cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung
cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của
nhân loại.
Kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối
quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng. Những sai lầm (có
ý thức hoặc vô ý thức) của con người trong quá trình sử dụng đất cùng với sự tác động
của thiên nhiên đã và đang làm huỷ hoại môi trường đất, một số công năng của đất đai
bị suy yếu đi. Vấn đề tổ chức sử dụng đất theo quan điểm sinh thái và phát triển bền
vững càng trở nên quan trọng, bức xúc và mang tính toàn cầu. Cùng với sự phát triển
không ngừng của sức sản xuất, công năng của đất cần được nâng cao theo hướng đa
dạng, nhiều tầng nấc để truyền lại lâu dài cho các thế hệ mai sau.
1.1.4. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai
1.1.4.1.Khái niệm
- Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó, trật tự
hoá nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
- Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng
6
như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung
quản lý quy định tại điều 22 luật đất đai 2013. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ
đất của toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc
hơn về số lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các giải pháp và các
phương án quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp lý các nguồn tài
nguyên đất đai đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích
phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện
tượng phân tán và đất bị bỏ hoang hoá.
1.1.4.2. Vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế
xã hội và đời sống nhân dân. Cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai
có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất nước; bảo đảm
sử dung đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nước quản lý
chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ và sử dụng
đất đai hiệu quả hơn.
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất
đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có
hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ sở
pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp,
cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như
chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư... Nhà nước kích thích các tổ
chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai
nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã
hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.
1.1.5. Khái niệm về Quyền sử dụng đất
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ
người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục vụ
cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
7
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy,
Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai.
1.1.6. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.6.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
1.1.6.2. Các loại hình đăng ký:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau.
* Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
8
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.7. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.7.1. Khái niệm GCN
Theo khoản 16, điều 3 luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất”.
Sau khi được cấp GCN, người sử dụng đất sẽ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao
hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật,
bởi GCN cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng.
9
