Bất động sản_nghiên cứu phân khúc thị trường

1.Tìm hiểu
chung về
Bất động
sản và thị
trường bất
động sản

2.Nhân tố
tác động và
dự báo
trong tương
lai

3.Đánh giá
nhà cung
cấp sản
phẩm và
khả năng
xâm nhập
thị trường

4. Vài nét
về thị
trường bất
động sản tại
TPHCM

Nội dung

10/30/16

1.Tìm hiểu chung
về Bất động sản
và thị trường bất
động sản

Bất động sản là gì ?
Thế nào là “thị trường
bất động sản” ?

10/30/16


a./ Bất động sản :
Bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài
sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động
sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
b./ Thị trường bất động sản :
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua và
bán, là tổng thể của các quan hệ giao dịch ,trao đổi về BĐS
hay thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.

10/30/16


BĐS không chỉ được mua, bán bình thường như các
hàng hóa khác mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác
như cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, chuyển quyền sử dụng ...

=> Một thị trường bất động sản hoàn chỉnh bao gồm tất cả
các hoạt động trên.
10/30/16


c./ Đặc điểm của loại thị trường
 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình
vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như
nhiều thị trường khác.
Thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn:
Phồn vinh
Tiêu điều

Suy thoái
Phục hồi

10/30/16


 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

+ Thị trường BĐS mang
tính địa phương sâu sắc.
+ Mang tính không tập
trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước, mỗi thị
trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ
khác nhau do có sự phát triển

không đều giữa các vùng, các
miền
10/30/16


 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

- Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS (NĐ
76/2015/NĐ-CP, thông tư 36 …)
- Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở
(luật đất đai số 45/2013/QH13,…)
- Chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước
10/30/16


 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông
tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
+ Do đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện
tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội trong quá trình sử dụng BĐS.
+ Các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng
không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin
liên quan đến những giao dịch trước.
+ Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính
không hoàn hảo của thị trường BĐS
+ Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường
BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng
hoá khác.

10/30/16

 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động
tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế
+ Giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và
mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị
trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
+Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
trường lao động v.v..

10/30/16


 Có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
– Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;
– Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác
của thông tin;
– Đăng ký pháp lý đối với BĐS.
 Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính
địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian.

10/30/16


 Cung về BĐS chậm co dãn khi giá thay đổi
Khi trên thị trường BĐS có sự thay đổi về cầu, mặc dù giá
tăng nhưng cung lại gần như không co giãn, vì :
-Cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với

thay đổi của cầu.
- Việc tăng cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào
đó thường mất nhiều thời gian (thông tin về đất đai, dự án đầu
tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết
kế thi công công trình…).

 Khi xem xét thị trường BĐS cần chú ý: Những nhân tố làm
tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.

10/30/16


 Khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường
là vấn đê khó khăn và phức tạp
Khó thâm nhập vì:
– Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn;
– Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm;
– Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp;
– Tính minh bạch của thị trường không cao;
– Chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên
nghiệp trong kinh doanh BĐS.
Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường khó khăn vì:
– Cần nhiều thời gian để tạo ra hàng hoá là BĐS ;
– Người tham gia thường phải tìm hiểu thông tin, phải làm thủ
tục chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai;
–Phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây
dựng, tiến hành thiết kế và thi công xây dựng công trình…
10/30/16

d./ Quy mô thị trường, các loại sản phẩm và đặc

điểm của sản phẩm:
 Quy mô
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và
không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất
nước

10/30/16


 Các loại sản phẩm BĐS và đặc điểm
i./ Bất động sản có đầu tư xây dựng
ii./ Bất động sản không đầu tư xây dựng
iii./ Bất động sản đặc biệt
 Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên
đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và
quản lý thị trường bất động sản phù hợp
với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

10/30/16


 Bất động sản có đầu tư xây dựng

Nhà ở

Nhà xưởng

Công trình thương mại
dịch vụ
 Tác động rất lớn đến
quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá, phát
triển đô thị bền vững

Hạ tầng

Trụ sở làm việc
 Chiếm tuyệt đại đa số các
giao dịch trên thị trường
BĐS ở nước ta cũng như ở
10/30/16
các nước trên
thế giới.


 Bất động sản không đầu tư xây dựng

Đất rừng

Đất nông nghiệp

Đất chưa sử dụng

Đất làm muối

Đất hiếm

Đất nuôi trồng
thuỷ sản
10/30/16


Bất động sản đặc biệt

Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..
Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

10/30/16


e. Diễn biến về quy mô và giá cả của các sản phẩm qua các
năm
i./ Từ những năm 1993 đến 1999
Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động
sản tăng trưởng rất nhanh chóng
Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những
nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động.
Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ
như nấm sau mưa.
Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những
năm 1997- 1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính
châu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên
trong những năm này, thị trường gần như đóng băng.


ii./Từ năm 1999 - 2012

10/30/16


iii./Từ cuối năm 2012 – 2013
Bước sang giai đoạn 2011-2013, giá
bất động sản xuống dốc "không phanh".
 Thậm chí có những địa bàn, những
sản phẩm giảm 50%.
 Nhiều dự án nhà thương mại, đầu tư
xây dựng khu đô thị được điều chỉnh cơ
cấu và chuyển đổi sang làm nhà ở xã
hội hoặc công trình dịch vụ.


iv./ Từ năm 2014 trở đi
 Giá bất động sản không tiếp tục giảm, có dấu hiệu tăng nhẹ
trở lại. Cũng vì thế những gói khuyến mại, chiết khấu đã giảm đi rõ
rệt.
 Tại phân khúc căn hộ cao cấp, hoạt động chào bán lại tại các
dự án diễn ra khá sôi động với các chương trình khuyến mại lớn
như: tặng gói nội thất, tặng xe hơi
 Chính sách trả chậm được thực hiện khá phổ biến, do hầu hết
các dự án này đều đã hoàn thiện và khách hàng mua có thể vào ở
ngay.


iv./ Từ năm 2014 trở đi (tiếp theo)
 Đặc biệt, mức giá tại nhiều dự án thuộc phân khúc căn
hộ cao cấp đồng loạt giảm xuống dưới 30 triệu đồng/m2

Đơn cử: tại dự án Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông) vốn là dự án
căn hộ cao cấp, nhưng đến nay khi đã hoàn thiện đủ nội thất thì
giá bán cũng chỉ từ 22-29 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).
=> "Điều đó cho thấy, các chủ đầu tư không
còn quá quan trọng về vấn đề uy tín, mà uy tín
lớn nhất là làm sao chủ dự án có tiền mặt để trả
nợ. Ưu tiên hàng đầu của các chủ đầu tư hiện
nay là giải quyết lượng căn hộ tồn kho lớn của
mình"


 Với 3 cơn “sốt” nhà đất vào các năm 1991-1993, 20012003, 2007-2008, giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần, hoàn toàn
vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung
bình tại các TP lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Cơn sốt đất ảo đi qua, đầu cơ bỏ thị trường, rớt giá và hàng
nghìn tỷ đồng tồn đọng trong BĐS. Dự án bỏ hoang, chậm tiến
độ,...


f. Phân khúc thị trường và khu vực phân bổ sản phẩm
của thị trường những dự án tiêu biểu
 Với sự ổn định của kinh tế vĩ mô, lãi suất giảm, nguồn
cầu của dân có thực, năm 2015 thị trường sẽ sôi động và vẫn sẽ
luôn có 3 phân khúc:

Cao cấp

Trung
Thấp

Khi Việt Nam tham gia hiệp định TPP, phân khúc nào sẽ lên ngôi?
10/30/16


 Phân khúc cao cấp:
Trước đây nếu căn hộ cao cấp thì phải từ 3 tỷ đồng trở lên
nhưng hiện nay chỉ khoảng 2-3 tỷ đồng với quy mô căn hộ có loại chỉ
70m2, 90m2...
Không chỉ nhìn nhận
về góc độ giá cả, khách hàng
ngày càng có những yêu cầu
khắt khe hơn về chất lượng
xây dựng, thiết kế kiến trúc,
không gian sống, tiện nghi và
cộng đồng cư dân…
Các tập đoàn nổi tiếng
đầu tư phân khúc này:
VinGroup, Phú Mỹ Hưng,
Novaland,TNR Holdings
Việt Nam, Đại Quang Minh…