Nâng cao chất lượng cho vay bất động sản đối với doanh nghiệp tại Vietinbank Hoàn Kiếm

TrƯờng Đại học kinh tế quốc dân
----------------- -----------------

nguyễn thị hồng dung

nâng cao chất lợng cho vay bất động sản đối với
doanh nghiệp tại ngân hàng tmcp công thơng việt nam
- chi nhánh hoàn kiếm

chuyên ngành: kinh tế tài chính ngân hàng

Ngời hớng dẫn khoa học:
ts. hoàng việt trung

Hà Nội - 2015


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................................................1
CHƯƠNG 1........................................................................................................................................5
TỔNG QUAN VỀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI. 5
1.1.Dự án đầu tư bất động sản của Doanh nghiệp....................................................................5
Bảng thông số..........................................................................................................................74
Bảng tính doanh thu và chi phí hoạt động...............................................................................74
Bảng tính khấu hao..................................................................................................................74
Bảng tính vốn lưu động...........................................................................................................74
Bảng kế hoạch vay vốn và trả nợ.............................................................................................74
Bảng tính thu nhập..................................................................................................................74
Bảng tính dòng tiền và khả năng trả nợ của dự án ..................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................90

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
BẢNG
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................................................1
CHƯƠNG 1........................................................................................................................................5
TỔNG QUAN VỀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI. 5
1.1.Dự án đầu tư bất động sản của Doanh nghiệp....................................................................5
Bảng thông số..........................................................................................................................74
Bảng tính doanh thu và chi phí hoạt động...............................................................................74
Bảng tính khấu hao..................................................................................................................74
Bảng tính vốn lưu động...........................................................................................................74
Bảng kế hoạch vay vốn và trả nợ.............................................................................................74
Bảng tính thu nhập..................................................................................................................74
Bảng tính dòng tiền và khả năng trả nợ của dự án ..................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................90

Sơ đồ 2.1.

Sơ đồ tổ chức bộ máy phòng ban Vietinbank Hoàn Kiếm............Error:
Reference source not found


1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo công văn việc làm,…là những đóng góp vô cùng
quan trọng của ngành Bất động sản đối với công cuộc phát triển nền kinh tế, công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Và không thể không kể đến vai trò của NHTM
với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư BĐS.
Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng tài chính, kinh tế bị suy thoái và có nhiều
bất ổn, đặc biệt là thị trường bất động sản, Hoạt động tín dụng của Ngân hàng
thương mại bản chất đã tiềm ẩn nhiều rủi ro nay lại phải đối mặt với những khó
khăn hết sức nghiêm trọng do số tiền tài trợ cho các DAĐT BĐS là rất lớn, thời
gian ân hạn dài, nguồn trả nợ phụ thuộc vào nguồn thu của dự án BĐS trong
tương lai. Nợ xấu trong cho vay bất động sản cao trong những năm qua khiến các
NHTM e dè khi cho vay bất động sản đồng thời chính phủ cũng đưa ra các quy
định, chính sách nhằm hạn chế và thận trọng khi cho vay BĐS.
Tín dụng bất động sản đối với doanh nghiệp để phục vụ mục đích kinh doanh
nhà hàng, khách sạn, sản xuất, khu chế xuất, khu công nghiệp,… cần được ưu tiên
hơn, vì nó tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
Với vai trò quan trọng của các dự án bất động sản phi nhà ở trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nâng cao chất lượng cho vay các dự án bất
động sản là cần thiết và quan trọng, vừa giúp tăng trưởng tín dụng, hạn chế rủi ro tại
các NHTM, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế nước nhà.
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Hoàn Kiếm
(Vietinbank Hoàn Kiếm) là chi nhánh cấp 1 của ngân hàng TMCP Công Thương
Việt Nam (Vietinbank), luôn tích cực tìm kiếm khách hàng tốt, tham gia tài trợ các
DAĐT trung dài hạn lớn trọng điểm, các dự án bất động sản phi nhà ở. Mặc dù
công tác cho vay các dự án bất động sản đối với doanh nghiệp tại Vietinbank Hoàn
Kiếm đã góp phần đưa lại những kết quả rất lớn cho Vietinbank Hoàn Kiếm, đóng
góp khoảng 20% dư nợ, giúp chi nhánh tăng trưởng lợi nhuận, phát triển khách


2
hàng mới, đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ và đặc biệt vẫn kiểm soát được rủi ro khi
tỷ lệ nợ xấu giữ ở mức 0% nhưng vẫn còn có những hạn chế. Tiếp tục nâng cao chất
lượng cho vay là một yêu cầu cấp thiết nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình đổi mới

mô hình hoạt động, tăng trưởng thị phần khách hàng, hiệu quả hoạt động của Ngân
hàng. Bởi vậy tôi đã lựa chọn đề tài cho luận văn là “Nâng cao chất lượng cho vay
bất động sản đối với doanh nghiệp tại Vietinbank Hoàn Kiếm”.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
- Tìm hiểu thực trạng thị trường BĐS, phân tích thực trạng cho vay BĐS đối
với doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam- Chi nhánh Hoàn
Kiếm.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng cho vay BĐS đối với doanh
nghiệp tại Vietinbank Hoàn Kiếm.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng cho vay dự án Bất động sản đối với doanh
nghiệp của Ngân hàng thương mại.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Không gian: Cho vay BĐS có nhiều đối tượng nhưng luận văn chỉ tập trung
nghiên cứu về đối tượng vay là Dự án BĐS. Phạm vi nghiên cứu chủ yếu là chất lượng
cho vay dự án bất động sản đối với doanh nghiệp của Vietinbank Hoàn Kiếm.
+ Thời gian: 2012-2014.
4. Phương pháp nghiên cứu.
4.1. Quy trình nghiên cứu:

Quy trình nghiên cứu bao gồm 4 bước:
- Nghiên cứu cơ sở lý thuyết về chất lượng cho vay, quy định về cho vay, tín
dụng của ngân hàng Nhà Nước, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam..
- Căn cứ trên đối tượng, phạm vi, mục tiêu nghiên cứu, thu thập các số liệu về
quy mô tín dụng, nhóm nợ, nợ quá hạn, quy trình cho vay các dự án bất động sản.
- Sử dụng các phương pháp phân tích xử lý số liệu để đánh giá thực trạng chất
lượng cho vay các dự án bất động sản đối với doanh nghiệp tại Vietinbank Hoàn
Kiếm hiện tại rút ra những mặt đã đạt được và những mặt hạn chế trong công tác

3
cho vay bất động sản đối với doanh nghiệp.
- Trên cơ sở các nguyên nhân, đề xuất các giải pháp khắc phục mang tính
chất thực tiễn, mang tính khả thi cao.
4.2. Các dữ liệu cần thu thập và phương pháp nghiên cứu
- Dữ liệu thứ cấp: Các báo cáo kết quả hoạt động qua các năm 2012 đến 2014,
quy định của ngân hàng nhà nước, quy định về tín dụng, cho vay của Vietinbank, hồ
sơ DAĐT BĐS tiêu biểu, các bài báo, báo cáo về chất lượng thẩm định, chất lượng
cho vay DAĐT BĐS. Thu thập trên Internet, thư viện, báo chí, hệ thống dữ liệu văn
bản của Vietinbank, hồ sơ tại phòng khách hàng doanh nghiệp (KHDN).
- Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát các CBTĐ, cán bộ tín dụng (CBTD), kế toán,
khách hàng tại Vietinbank Hoàn Kiếm về thời gian thẩm định, chi phí thẩm định,
quy trình, thủ tục, độ hài lòng khách hàng, các DAĐT đã thực hiện thẩm định giai
đoạn 2012-2014.
- Sử dụng các phương pháp thống kê phân tích, phương pháp so sánh sự biến
động của các dãy số qua các năm, phân tích số liệu và đánh giá số liệu với số tương
đối và số tuyệt đối để đưa ra luận chứng khẳng định, phương pháp chọn mẫu, điều
tra, khảo sát.
5.

Dự kiến đóng góp của luận văn.

5.1. Đóng góp của luận văn:
Đề xuất giải pháp thực tiễn cho ban lãnh đạo và các phòng ban tại Vietinbank
giải quyết vấn đề thực tiễn quản lý và nâng cao chất lượng cho vay dự án đầu tư bất
động sản.
Hệ thống lại lý thuyết về chất lượng cho vay và chất lượng cho vay dự án bất
động sản.
5.2. Hạn chế của luận văn:
Hạn chế của luận văn là chỉ mới đưa ra được các giải pháp ban đầu để nâng

cao chất lượng cho vay dựa trên hạn chế về cho vay BĐS tại Vietinbank Hoàn
Kiếm. Để đưa ra được những phải pháp đầy đủ nhất, áp dụng được với các chi
nhánh, ngân hàng khác cần nghiên cứu sâu hơn. Phương pháp thu thập số liệu sơ


4
cấp trong một mẫu nhỏ, tính thuyết phục và chính xác chưa cao, thời gian hạn chế
và việc thu thập số liệu gặp nhiều khó khăn nên chưa thể tính toán đầy đủ các chỉ
tiêu đánh giá chất lượng thẩm định.
6. Kết cấu của luận văn:
Luận văn được trình bày thành 3 chương chính:
- Chương I: Tổng quan về chất lượng cho vay dự án Bất động sản đối với
doanh nghiệp tại Vietinbank- Chi nhánh Hoàn Kiếm.
- Chương II: Thực trạng cho vay dự án đất động sản đối với doanh nghiệp tại
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam- Chi nhánh Hoàn Kiếm.
- Chương III:Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay dự án Bất động sản đối với
doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam- Chi nhánh Hoàn Kiếm.


5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Dự án đầu tư bất động sản của Doanh nghiệp
1.1.1. Các khái niệm
 Khái niệm về Bất động sản:
Có nhiều quan niệm khác nhau về Bất động sản (BĐS). Nhìn chung, chúng ta đều
coi BĐS là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai.
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS

là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với
đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Bất động sản có thể được phân thành 03 loại:
+ Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ ở làm việc,…Trong BĐS có đầu tư xây dựng, có thể phân tiếp thành 02 loại là
BĐS nhà ở và BĐS phi nhà ở.
+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
+ Bất động sản đặc biệt: là các BĐS như nhà thờ họ, đình chùa, đền, miếu, các
di tích lịch sử,…
Việc phân loại BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết, đảm bảo cho việc đề ra các
chính sách, định hướng về quản lý thị trường BĐS phù hợp với sự phát triển của
kinh tế, xã hội.
 Dự án đầu tư:
Theo Luật đầu tư thì dự án đầu tư (DAĐT) là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung
và dài hạn để tiến hàng các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời
gian xác định.


6
Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
– Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được
những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
– Trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật
tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài.
– Trên góc độ kế hoạch: dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội, làm

tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
– Về mặt nội dung: dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với
nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ
thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
 Dự án đầu tư Bất động sản của doanh nghiệp:
Là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng các nguồn lực như vốn,
lao động, khoa học kỹ thuật…để xây dựng mới, cải tiến mở rộng hoặc cải tạo những
công trình trên đất để nhằm mục đích đầu tư kinh doanh.
1.1.2.

Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản đối với doanh nghiệp

- Đòi hỏi vốn lớn: Các dự án đầu tư bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn, do
vậy các nhà đầu tư cần phải phân bổ, huy động vốn để tiết giảm được tối đa chi phí
và thu được lợi nhuận cao, hiệu quả nhất.
- Thời gian thực hiện đầu tư dài: Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc
của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm.
Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự
đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội,
kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu…Hơn nữa, thời gian thực hiện đầu
tư dài do đó nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
- Thành quả của dự án đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng
lâu dài, vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu
lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… hay nói cách


7
khác cần phải quan tâm đến uy tín của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các thành quả hoạt
động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với
điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu

tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng
đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
- Dự án đầu tư BĐS phải phù hợp với kế hoạch và quy hoạch phát triển của
nhà nước, địa phương về địa lý và cơ sở hạ tầng, sự đồng bộ trong kiến trúc và đảm
bảo chất lượng công trình.
- Các dự án đầu tư bất động sản thường diễn ra ngoài trời, thời gian kéo dài vì
thế phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu.
1.1.3.

Các loại dự án đầu tư bất động sản

Có nhiều tiêu chí để phân phân loại các dự án đầu tư bất động sản. Tuy nhiên,
các NHTM thường phân loại các dự án đầu tư BĐS theo các tiêu thức sau:
 Căn cứ theo mục đích sử dụng khoản vay:
+ Các dự án bất động sản nhà ở: là loại hình cho vay để mua sắm, sửa chữa,
xây mới nhà ở, thường đối tượng khách hang là các cá nhân.
+ Các dự án bất động sản phi nhà ở: là loại hình cho vay của các NHTM đối với
các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp để phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh dự án
BĐS (xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khách sạn, khu nghỉ dưỡng,…)
 Căn cứ theo thời hạn cho vay:
Các dự án BĐS thường là các khoản vay trung dài hạn, cho vay ngắn hạn đối
với các dự án BĐS là rất ít.
+ Cho vay trung hạn: là hình thức cấp tín dụng cho các dự án BĐS có thời hạn
từ 1 năm đến 5 năm.
+ Cho vay dài hạn: là khoản cho vay đối với các dự án BĐS có thời hạn trên 5 năm.
Các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn đồng thời NHTM chịu nhiều rủi ro.
 Căn cứ theo khách hàng vay vốn:
+ Cho vay khách hàng/nhà đầu tư cá nhân: các khoản cho vay đối với khách
hang cá nhân chủ yếu phục vụ mục đích mua nhà để ở, sửa chữa nhà cửa. Một số
nhà đầu tư cá nhân có xây dựng các khu nhà trọ, khu chung cư mini để cho thuê.

8
+ Cho vay khách hàng doanh nghiệp: các khoản cho vay đối với khách hang
doanh nghiệp thường là các khoản cho vay để đầu tư các dự án BĐS phi nhà ở,
phục vụ mục đích kinh doanh như: xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà hàng, văn phòng cho thuê….
 Căn cứ theo hình thức xây dựng, đầu tư, kinh doanh BĐS:
+ Khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho hàng, bến bãi.
+ Khách hàng vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng chung cư cao
tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự… để bán.
+ Khách hàng vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng trụ sở văn phòng
của doanh nghiệp, cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bằng kinh doanh.
+ Khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu chế xuất, khu công
nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu, cụm công nghiệp… sau đó cho doanh nghiệp khác thuê lại.
+ Doanh nghiệp, cá nhân vay vốn đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay
chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí,…đưa vào kinh doanh, cho thuê kinh doanh. Đây
thực chất cũng là lĩnh vực bất động sản, nhưng có tính chất sản xuất kinh doanh vì
doanh nghiệp kỳ vọng có nguồn thu nhập ổn định, thường xuyên từ khách hàng, nên
cần coi đây là đầu tư cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ.
+ Hộ gia đình, cá nhân bên cạnh vốn tự có thì vay vốn NHTM, sử dụng vốn
vay để sửa chữa nhà hay xây dựng nhà để ở, mua nhà để ở, có nguồn trả nợ chính là
tiền lương và thu nhập khác ổn định trong nhiều năm. Đối tượng sử dụng vốn vay
chính là bất động sản và thuộc lĩnh vực tiêu dùng.
1.2.

Cho vay dự án đầu tư Bất động sản đối với doanh nghiệp.

1.2.1. Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại đối với doanh nghiệp
1.2.1.1. Khái niệm

Hoạt động cho vay hay hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động chủ
yếu của NHTM, đem lại tỷ trọng lớn trong tổng thu nhập từ các hoạt động kinh
doanh của Ngân hàng.
Có thể hiểu: Hoạt động cho vay của NHTM là quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng vốn từ Ngân hàng cho Khách hàng trong một thời gian nhất định với một
khoản chi phí nhất định.


9
Cũng như những quan hệ cho vay khác, hoạt động cho vay của NHTM chứa
đựng ba nội dung sau:
- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang cho
người sử dụng;
- Sự chuyển nhượng này có thời hạn hay mang tính chất tạm thời;
- Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí (chính là tiền lãi vay, phí mà
khách hàng phải trả cho Ngân hàng).
1.2.1.2. Vai trò của hoạt động tín dụng ngân hàng
 Đối với nền kinh tế:
Thứ nhất, tín dụng ngân hàng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và việc làm. Bởi vì nó
góp phần tăng lượng vốn đầu tư và hiệu quả đầu tư. Nếu không có ngân hàng thì việc
luân chuyển vốn giữa các chủ thể trong nền kinh tế sẽ ách tắc, vốn nằm chết trong dân.
Chính vì vậy, kênh luân chuyển vốn qua ngân hàng có ý nghĩa rất lớn trong việc thúc
đẩy tăng lượng vốn đầu tư cho nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng không chỉ làm tăng
vốn mà đồng thời còn giúp phân bổ hiệu quả các nguồn lực tài chính trong nền kinh tế.
Bởi vì, những người tiết kiệm thường không đồng thời là những người có cơ hội đầu tư
sinh lời cao. Thông qua tín dụng ngân hàng mà vốn từ những người thiếu các dự án
đầu tư hiệu quả được chuyển tới những người có dự án đầu tư hiệu quả hơn nhưng
thiếu vốn. Người đi vay và ngân hàng đều nỗ lực sử dụng vốn hiệu quả để tránh không
trả được nợ dẫn đến bị phát mại tài sản, giải thể hoặc phá sản. Kết quả là kinh tế tăng
trưởng, tạo công ăn việc làm và năng suất lao động cao hơn.

Thứ hai, tín dụng ngân hàng là công cụ điều tiết kinh tế, xã hội của nhà nước.
Thông qua việc đầu tư vốn tín dụng vào những ngành nghề, khu vực kinh tế trọng
điểm sẽ thúc đẩy sự phát triển của các ngành nghề, khu vực kinh tế đó, hình thành
nên cơ cấu kinh tế hiệu quả.
Thông qua lãi suất, tín dụng ngân hàng góp phần lưu thông tiền tệ, ổn định giá
trị đồng tiền. Ở Việt Nam, tín dụng ngân hàng là kênh quan trọng truyền tải vốn tài
trợ của Nhà nước đến nông nghiệp, nông thôn, góp phần xóa đói giảm nghèo, ổn
định chính trị, xã hội.


10
 Đối với khách hàng:
Thứ nhất, tín dụng ngân hàng đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất
lượng vốn cho khách hàng. So với tín dụng thương mại và tín dụng cá nhân nặng lãi
thì tín dụng ngân hàng có vai trờ quan trọng với khách hàng. Với các ưu điểm như
không bị hạn chế về thời gian vay, về mục đích sử dụng, nhanh chóng, dễ tiếp cận
và có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lớn nên tín dụng ngân hàng thỏa mãn được
nhu cầu đa dạng của khách hàng. Qua đó, tín dụng ngân hàng giúp nhà đầu tư kịp
thời tận dụng được những cơ hội kinh doanh.
Thứ hai, tín dụng ngân hàng góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cho
doanh nghiệp. So với việc sử dụng vốn chủ sở hữu thì tín dụng ngân hàng ràng buộc
trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi trong thời hạn nhất định như
thỏa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực, tận dụng hết khả năng của mình để
sử dụng vốn vay hiệu quả nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
Thứ ba, khi được Ngân hàng cho vay vốn hàm ý khách hàng đã được chọn lọc
và có chất lượng tốt. Điều này làm cho uy tín của khách hàng trên thương trường
được tăng cường, tăng uy tín và giúp khách hàng mở rộng hoạt động kinh doanh.
 Đối với ngân hàng:
Thứ nhất, đem lại lợi nhuận quan trọng nhất cho Ngân hàng. Tín dụng là hoạt
động truyền thống, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản có (khoảng 70%) và

mang lại nguồn thu nhập chủ yếu (70-90%) cho Ngân hàng. Mặc dù tỷ trọng hoạt
động tín dụng đang có xu hướng giảm trên thị trường tài chính, nhưng tín dụng
ngân hàng vẫn luôn là nghiệp vụ mang lại lợi nhuận quan trọng nhất đối với mỗi
ngân hàng.
Thứ hai, thông qua hoạt động tín dụng, ngân hàng mở rộng được các loại hình
dịch vụ khác như thanh toán, huy động vốn, kinh doanh ngoại tệ,… Từ đó đa dạng
hóa hoạt động kinh doanh, tăng lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro khi Ngân hàng trung
ương thắt chặt tiền tề hoặc khi gặp rủi ro tín dụng.
1.2.1.3. Phân loại cho vay
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động tín dụng của NHTM rất đa dạng và


11
phong phú với nhiều hình thức khác nhau. Việc áp dụng từng loại hình cho vay phụ
thuộc vào đặc điểm kinh tế của đối tượng vay vốn, nhằm mục đích sử dụng và quản
lý khoản vay hiệu quả, chất lượng. Có nhiều tiêu thức phân loại cho vay, nhưng
nhìn chung trên thực tế các NHTM thương phân loại cho vay theo các tiêu thức sau:
- Dựa vào chủ thể vay vốn:
+ Cho vay khách hàng cá nhân: các khoản cho vay khách hàng cá nhân chủ
yếu phục vụ mục đích tiêu dùng của khách hàng. Các khoản vay này thường có rủi
ro cao nhưng đem lại lợi nhuận lớn cho Ngân hàng.
+ Cho vay khách hàng doanh nghiệp: Tín dụng Ngân hàng luôn là nguồn tài
trợ quan trọng và không thể thiếu đối với mỗi doanh nghiệp khi các doanh nghiệp
cần nguồn tài trợ cho vốn lưu động bị thiếu hụt hay nhu cầu mua sắm máy móc thiết
bị, đầu tư xây dựng cơ bản…
+ Cho vay các tổ chức khác: cấp tín dụng cho các Ngân hàng, công ty tài
chính, công ty bảo hiểm, quỹ tín dụng và các định chế tài chính khác.
- Dựa vào mục đích cho vay:
+ Tín dụng bất động sản: là khoản tín dụng đầu tư vào bất động sản. Tín dụng
ngắn hạn thường tài trợ vốn để xây dựng nhỏ và sửa chữa nhà cửa. Tín dụng trung

dài hạn để mua đất đai, nhà cửa, xây dựng các dự án bất động sản như khách sạn,
khu du lịch nghỉ dưỡng, khu đô thị, khu công nghiệp chế xuất…
+ Tín dụng công thương nghiệp: là các khoản tín dụng cấp cho các doanh
nghiệp để trang trải các chi phí như mua hàng hóa, nguyên vật liệu, máy móc thiết
bị, trả thuế, chi trả lương…
+ Tín dụng nông nghiệp: là các khoản tín dụng cấp cho các hoạt động nông
nghiệp, nhằm trợ giúp các hoạt động trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn nuôi.
+ Tín dụng tiêu dùng: là các khoản tín dụng cấp cho cá nhân, hộ gia đình
để mua sắm hàng hóa tiêu dùng đắt tiền như xe cộ, trang thiết bị trong nhà, vay
du học…
+ Tín dụng đầu tư tài chính: là các khoản tín dụng cấp cho các doanh nghiệp,
cá nhân mua chứng khoán, vàng.


12
- Dựa vào thời hạn cho vay:
+ Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn dưới 1 năm. Mục đích của
loại cho vay này thường nhằm tài trợ phần thiếu hụt vốn lưu động của doanh nghiệp
hoặc nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
+ Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ 1 đến 5 năm. Loại hình
cho vay này thường được áp dụng cho vay các doanh nghiệp để đổi mới hoặc mua
sắm máy móc thiết bị, xây dựng các dự án có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn
nhanh.
+ Cho vay dài hạn: Là loại hình cho vay có thời hạn trên 5 năm. Mục đích cho
vay của loại hình này thường là tài trợ cho dự án đầu tư. Các khoản vay này thường
có lãi suất cao hơn và ngân hàng chịu rủi ro nhiều hơn.
- Dựa vào mức độ tín nhiệm của khách hàng:
+ Cho vay có tài sản bảo đảm: Là loại cho vay dựa trên cơ sở các tài sản để
bảo đảm cho khoản vay như thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của một bên thứ 3
nào khác.

+ Cho vay không có tài sản bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế
chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của người khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân
khách hàng vay vốn để Ngân hàng ra quyết định cho vay.
- Dựa vào phương thức cho vay:
+ Cho vay từng lần: là hình thức vay vốn mà mỗi lần khách hàng vay món nào
thì sẽ làm hồ sơ và ký hợp đồng cho khoản vay vốn đó. Do vậy, đôi khi phương
thức cho vay này còn được gọi là cho vay theo món. Mỗi lần khách hàng có nhu cầu
thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, khách hàng và Ngân hàng sẽ thỏa
thuận riêng cho từng lần đó về số tiền cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất áp dụng,
tài sản bảo đảm,…
+ Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cho vay mà khách hàng và
Ngân hàng sẽ ký một hợp đồng tín dụng hạn mức cho 1 thời kỳ, thường là một năm.
Hạn mức tín dụng được Ngân hàng cấp cho khách hàng trên cơ sở kế hoạch sản
xuất kinh doanh và nhu cầu vốn của khách hàng. Trong thời gian của hợp đồng hạn


13
mức, khách hàng có thể thực hiện vay trả nhiều lần, nhưng dư nợ không được vượt
quá hạn mức tín dụng. Mỗi khi khách hàng có nhu cầu chỉ cần lập giấy nhận nợ
kèm theo hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay là Ngân hàng sẽ thực hiện
giải ngân cho khách hàng.
1.2.2. Sự cần thiết cho vay dự án đầu tư bất động sản
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, ngành BĐS với
nguồn hàng hóa nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng, chất lượng ngày càng cao
để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào
việc xây dựng và phát triển đất nước. Ngành BĐS có vai trò quan trọng trong bất kỳ
nền kinh tế quốc dân nào. Cụ thể ngành BĐS:
- Là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng
cao đời sống của các tầng lớp dân cư, tạo điều kiện cho họ an cư lạc nghiệp, đồng
thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tỷ

trọng BĐS trong tổng tài sản quốc gia thường ở mức trung bình khoảng 40% và các
hoạt động liên quan đến BĐS chiếm 30% các hoạt động của nền kinh tế.
- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh
nhà đất.
- Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là thị trường tài chính- tiền tệ. Sự phát triển và
quản lý tốt thị trường BĐS sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế thông qua cá
giải pháp kích thích về đất đai và xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà xưởng,…để từ đó tạo
ra những thay đổi quan trọng và tích cực trong cơ cấu ngành, vùng và quốc gia.
- Thị trường BĐS giúp phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.
- Sự phát triển và quản lý hiệu quả thị trường BĐS sẽ hỗ trợ tăng trưởng nhu
cầu nhà ở của dân cư tại đô thị và nông thôn.
1.2.3.

Đặc điểm cho vay dự án đầu tư bất động sản

Từ những đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản đã nêu ở trên cho ta thấy
được đặc điểm khi cho vay dự án đầu tư bất động sản như sau:
- Các khoản cho vay dự án đầu tư bất động sản thường có giá trị lớn và thời
gian cho vay dài, là các khoản cho vay dài hạn.Quá trình hình thành một dự án BĐS


14
đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên, việc hoàn vốn tín dụng trong một thời gian ngắn
mang tính khả thi thấp.
- Khi thẩm định cho vay dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc thẩm định dự
án đầu tư, thẩm định uy tín của chủ đầu tư ta cần xem xét và nghiên cứu kỹ thị
trường đầu vào và đầu ra, cụ thể: Thị trường nguyên liệu (xi măng, sắt thép…),
….đặc biệt là quy hoạch của nhà nước, địa phương…
- Cho vay các dự án BĐS có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản than thị

trường BĐS là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân
đối cung cầu….Hơn nữa, đầu ra của các dự án BĐS lại bị phụ thuộc nhiều vào môi
trường kinh tế bên ngoài, trong khi đó nền kinh tế trong thời gian qua gặp nhiều bất
ổn. Do vậy, khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay có thể
gặp khó khăn dẫn đến việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nguy
cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
- Chính vì những đặc điểm trên nên cho vay dự án đầu tư bất động sản mang
lại lợi nhuận cao, giúp ngân hàng tăng trưởng dư nợ lớn tuy nhiên lại chứa ẩn nhiều
rủi ro.
1.2.4.

Quy trình cho vay dự án đầu tư bất động sản

Tương tự như cho vay các dự án đầu tư thông thường, quy trình cho vay dự án
đầu tư BĐS bao gồm các bước cơ bản sau:
1.2.4.1. Tiếp xúc với khách hàng và nhận hồ sơ vay vốn
Đây là bước đầu tiên và rất quan trọng vì để phân tích, đánh giá khách hàng
thì Ngân hàng phải dựa vào nguồn thông tin từ những hồ sơ, tài liệu khách hàng
cung cấp trong giai đoạn này. Đây là giai đoạn chuẩn bị cần thiết để quan hệ tín
dụng làn mạnh được thiết lập.
Hồ sơ khách hàng cần cung cấp về cơ bản bao gồm:
+ Hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý của khách hàng.
+ Tài liệu về phương án/dự án vay vốn.
+ Tài liệu liên quan đến bảo đảm tiền vay.
+ Giấy đề nghị cấp tín dụng của khách hàng.


15
Những tài liệu cụ thể trong hồ sơ vay vốn phụ thuộc vào các yếu tố: loại khách
hàng, loại hình xây dựng, đầu tư, kinh doanh của dự án BĐS xin vay, quy mô nhu

cầu tín dụng…
1.2.4.2. Thẩm định trước khi cho vay
Một dự án bất động sản thường đòi hỏi lượng vốn lớn, thực hiện trong một thời
gian dài, phần lớn vượt khả năng tài chính, tự tài trợ của chủ đầu tư. Chính vì vậy, các
doanh nghiệp phải huy động vốn bằng nguồn tài trợ từ các NHTM. Thực chất
đây là cách mà các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua việc tăng các
khoản nợ từ ngân hàng nhằm đạt tới một cơ cấu vốn đầu tư hiệu quả. Về phía các
NHTM, cho vay theo dự án là hoạt động kinh doanh truyền thống có khả năng sinh
lợi cao nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Vì thế, để hạn chế tới mức tối đa các rủi
ro có xảy ra, các NHTM phải tiến hành thẩm định dự án mà trong đó quan trọng nhất
là thẩm định tài chính dự án. Đây là căn cứ mang tính quyết định giúp ngân hàng
đưa ra quyết định của mình.
Như vậy, thẩm định DAĐT BĐS là quá trình phân tích, rà soát, kiểm tra đánh
giá một cách toàn diện, khách quan , khoa học các khía cạnh của dự án đó để khẳng
định tính hiệu quả cũng như tính khả thi của DAĐT trước khi quyết định đầu tư.
Tuy nhiên không phải bất cứ DAĐT nào cần vốn thì ngân hàng đều đáp ứng.
Với mục tiêu hoạt động là an toàn và sinh lời, Ngân hàng chỉ cho vay đối với các
DAĐT có tính khả thi , có hiệu quả tài chính , tức là DAĐT đó phải mang lại lợi
nhuận và phải có khả năng trả nợ. Do đó, thẩm định dự án là một bước quan trọng
mang tính chất quyết định trong hoạt động cho vay của mỗi ngân hàng.
Thông qua công tác thẩm định này, NHTM sẽ có một cái nhìn toàn diện về
DAĐT, đánh giá về nhu cầu tổng vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tình hình sử
dụng nguồn vốn đầu tư, hiệu quả tài chính mà DAĐT có thể mang lại cũng như khả
năng trả nợ của DAĐT. NHTM sẽ có nhìn nhận thực tế về tình hình hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong quá khứ cũng như hiện tại, xu hướng phát
triển trong tương lai, trên cơ sở đánh giá chính xác đối tượng được đầu tư để có đối
sách thích hợp để nâng cao hiệu quả vốn đầu tư


16

Thẩm định dự án giúp đánh giá tính khả thi, tính hợp lý của các dự toán chi phí
và các giả định dòng tiền thu về để tính toán hiệu quả tài chính, khả năng hoàn trả nợ
vay của DAĐT, từ đó quyết định đồng ý hoặc từ chối tài trợ DAĐT.
Thẩm định DAĐT có chất lượng giúp ngân hàng không bỏ qua những cơ hội
tín dụng tốt (DAĐT khả thi, rủi ro thấp và khả năng trả nợ tốt), đồng thời không lựa
chọn nhầm những cơ hội tín dụng xấu.
Các nội dung thẩm định DAĐT cơ bản nhất, bao gồm đầy đủ phương diện pháp
lý, thị trường, kỹ thuật, yếu tố đầu vào, tổ chức quản lý và các nguồn lực khác.
Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, mức độ phức tạp, rủi ro tiềm ẩn của từng DAĐT
cụ thể, Cán bộ tín dụng/ cán bộ thẩm định linh hoạt điều chỉnh nội dung thẩm định
cho phù hợp.
Trước khi tiến hành thẩm định, CBTĐ cần đánh giá sơ bộ các nội dung quan
trọng của DAĐT để xác định liệu có chấp thuận cho vay hay không.
Nếu chấp thuận cho vay thì phân loại các DAĐT theo cấp độ rủi ro để chú
trọng vào các nội dung thẩm định cần thiết. phân loại theo tính chất DAĐT mới,
DAĐT mở rộng và DAĐT cải tiến kỹ thuật hợp lý hóa sản xuất để xem xét tính phức
tạp của nội dung thẩm định
Để đạt được hiệu quả cao trong công tác thẩm định, các DAĐT cần được
nghiên cứu phân tích và kiểm tra một cách khoa học,theo các kinh nghiệm quản lý
thực tế và theo một trình tự nhất định.Tuy nhiên cũng cần nhận thức rằng CBTĐ
không làm lại toàn bộ công tác của người lập DAĐT mà chỉ tìm hiểu những nhược
điểm, tồn tại của DAĐT để từ đó có quyết định về việc nên bỏ vốn đầu tư hay
không hoặc đề xuất những nội dung cần bổ sung, điều chỉnh đối với DAĐT trước
khi tiến hành thẩm định.
1.2.4.3. Quyết định tín dụng.
Sau khi công tác thẩm định trước khi cho vay kết thúc, Ngân hàng phải quyết
định cho vay hay không. Nếu đồng ý cho vay thì Ngân hàng tiến hành theo thứ tự
các bước nhỏ sau:

17
+ Xác định phương thức cho vay, số tiền cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất
cho vay.
+ Xem xét và đưa ra các điều kiện khi cho vay trong Hợp đồng tín dụng.
+ Phê duyệt khoản vay: các NHTM thường phân cấp thực hiện quyền ra quyết
định tín dụng tùy thuộc vào quy mô khoản tín dụng.
+ Ký kết Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm tiền vay, giao nhận giấy tờ và
tài sản bảo đảm.
Trong trường hợp Ngân hàng từ chối cho vay thì phải có văn bản thông báo và
nêu lý do từ chối.
1.2.4.4. Giải ngân và kiểm soát trong và sau khi cấp tín dụng
Sau khi Hợp đồng tín dụng được ký kết thì Ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân
theo hạn mức tín dụng cam kết trong hợp đồng. Tùy vào hình thức và quy mô của
món vay mà Ngân hàng sẽ áp dụng phương thức giải ngân phù hợp. Nhìn chung,
Ngân hàng thường tiến hành giải ngân theo 2 cách:
+ Giải ngân một lần: tiền vay được thực hiện giải ngân một lần duy nhất cho
khách hàng. Phương thức này thường được áp dụng cho những món vay nhỏ, thời
gian vay ngắn hoặc các món vay bù đắp.
+ Giải ngân nhiều lần: tiền vay được thực hiện giải ngân nhiều lần, theo
tiến độ của dự án. Phương thức này thường được áp dụng cho những món vay
lớn, thời hạn vay dài và ngân hàng có thể giám sát, bám sát việc sử dụng vốn vay
của khách hàng.
Trong thời gian giải ngân và sau khi giải ngân xong, Ngân hàng sẽ thực hiện
việc kiểm tra giám sát tín dụng để đảm bảo món vay được sử dụng đúng mục đích,
bám sát tiến độ thực hiện dự án để kiểm soát rủi ro đồng thời đưa ra các ứng xử kịp
thời và phù hợp.
1.2.4.5. Thu nợ hoặc đưa ra các quyết định mới
Việc cho vay kết thúc khi ngân hàng thu hết nợ gốc và lãi. Các khoản vay trả
nợ đầy đủ và đúng hạn là các khoản tín dụng tốt và an toàn. Trong một số trường
hợp có những khoản vay không được trả hoặc trả nợ không đúng hạn. Việc thanh

18
toán nợ không đầy đủ đúng hạn cho ngân hàng cho thấy khách hàng gặp các vấn đề
về tư cách hoặc tài chính. Ngân hàng cần xem xét kỹ lưỡng để tìm ra nguyên nhân,
kịp thời đưa ra các quyết định đúng đắn.
Trường hợp khách hàng cố tình lừa đảo ngân hàng, chây ì không trả nợ, hoặc
làm ăn yếu kém không có khả năng cứu vãn, ngân hàng cần áp dụng phương pháp
thanh lý, tức sử dụng mọi biện pháp có thể thu hồi được nợ như xử lý tài sản thế
chấp, phong tỏa các khoản tiền gửi,…
Trường hợp khách hàng gặp khó khăn về mặt tài chính nhưng vẫn tìm mọi
cách khắc phục để trả nợ, ngân hàng cần thẩm định lại dự án, đưa ra các quyết định
phù hợp như cơ cấu lại nợ, miễn giảm lãi hoặc cho vay thêm nếu thấy cần thiết.
1.3. Chất lượng cho vay dự án bất động sản
1.3.1. Khái niệm
Chất lượng là một phạm trù phức tạp và có nhiều định nghĩa khác nhau. Có rất
nhiều quan điểm khác nhau về chất lượng. Hiện nay có một số định nghĩa về chất
lượng đã được các chuyên gia chất lượng đưa ra như sau:
"Chất lượng là sự phù hợp với nhu cầu" (theo Juran - một Giáo sư người Mỹ).
"Chất lượng là sự phù hợp với các yêu cầu hay đặc tính nhất định" Theo Giáo
sư Crosby.
"Chất lượng là sự sự thoả mãn nhu cầu thị trường với chi phí thấp nhất" Theo
Giáo sư người Nhật – Ishikawa.
Trong mỗi lĩnh vực khác nhau, với mục đích khác nhau nên có nhiều quan
điểm về chất lượng khác nhau. Tuy nhiên, có một định nghĩa về chất lượng được
thừa nhận ở phạm vi quốc tế, đó là định nghĩa của Tổ chức Tiêu chuẩn hoá Quốc tế.
Theo điều 3.1.1 của tiêu chuẩn ISO 9000:2005 định nghĩa chất lượng là:
Chất lượng là mức độ đáp ứng các yêu cầu của một tập hợp các đặc tính vốn
có của một đối tượng. Thuật ngữ chất lượng có thể đi kèm với các tính từ như kém,
tốt, rất tốt, hoàn hảo.

Chất lượng cho vay dự án BĐS đối với doanh nghiệp được hiểu là: “sự đáp
ứng một cách tốt nhất nhu cầu hợp lý của khách hàng, tạo ra độ an toàn và lợi
nhuận cho ngân hàng đồng thời góp phần vào quá trình phát triển của nền kinh tế”.


19
Qua khái niệm này chúng ta thấy: Ngân hàng thương mại, khách hàng, nền
kinh tế là ba nhân tố được tính đến khi xem xét chất lượng cho vay.
Thứ nhất: Chất lượng hoạt động cho vay xét từ giác độ NHTM:
Chất lượng cho vay thể hiện ở phạm vi, mức độ, giới hạn cho vay phải phù hợp
với khả năng, thực lực theo hướng tích cực của bản thân Ngân hàng và phải đảm bảo
được sự cạnh tranh trên thị trường, đảm bảo nguyên tắc hoàn trả đúng hạn và có lãi.
Thứ hai: Chất lượng cho vay xét từ giác độ khách hàng
Thông qua quan hệ lâu dài với khách hàng, sự am hiểu khách hàng sẽ tăng lên
làm cho Ngân hàng hiểu rõ nhu cầu tín dụng của khách hàng, đảm bảo thỏa mãn
nhu cầu hợp lý về vốn cho họ.
Thứ ba: Chất lượng hoạt động cho vay xét từ giác độ nền kinh tế
Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo việc làm cho người lao động, tăng
thêm sản phẩm cho xã hội, góp phần tăng trưởng kinh tế và khai thác khả năng tiềm
ẩn trong nền kinh tế, thu hút tối đa nguồn vốn nhàn rỗi trong nước, tranh thủ vay
vốn nước ngoài có lợi cho sự phát triển kinh tế.
Từ những điều trên có thể rút ra một số đặc trưng của chất lượng cho vay:
- Chất lượng cho vay là một chỉ tiêu tổng hợp, phản ánh mức độ thích nghi của
NHTM và sự thay đổi của môi trường bên ngoài.
- Chất lượng cho vay được xác định qua nhiều yếu tố: Thu hút được khách
hàng tốt, thủ tục đơn giản, thuận tiện, mức độ an toàn của vốn tín dụng, chi phí tổng
thể về lãi suất, chi phí nghiệp vụ…
- Chất lượng cho vay không tự nhiên mà có. Nó là kết quả của một quy trình
kết hợp giữa hoạt động con người trong một tổ chức, giữa các tổ chức với nhau vì
một mục đích chung. Do đó để đạt được chất lượng cần phải có sự quản lý.

Hiểu đúng bản chất về chất lượng cho vay, phân tích đánh giá được Chất
lượng cho vay hiện tại cũng như xác định chính xác các nhân tố ảnh hưởng tới Chất
lượng cho vay dự án BĐS của Doanh nghiệp sẽ giúp Ngân hàng tìm được biện pháp
thích hợp để có thể đứng vững trong nền kinh tế hoạt động sôi động và có sự cạnh
tranh gay gắt.
1.3.2. Các tiêu chí đánh giá chất lượng cho vay dự án Bất động sản


20
Nền kinh tế thị trường đang đặt ra vấn đề cho các nhà sản xuất, kinh doanh là
phải đảm bảo nâng cao chất lượng sản phẩm, có như vậy mới tồn tại và phát triển
được. Vì vậy đảm bảo nâng cao chất lượng sản phẩm là một yêu cầu khách quan, là
điều kiện cần thiết cho các doanh nghiệp. Hoạt động kinh doanh tiền tệ cũng như
mọi hoạt động khác trong xã hội cũng có những sản phẩm riêng của mình, đó là
dịch vụ Ngân hàng. Để đánh giá được chất lượng cho vay dự án bất động sản người
ta sử dụng một số chỉ tiêu sau:
• Tỷ lệ nợ quá hạn.
Đến kỳ hạn trả nợ, nếu người đi vay không trả và không được gia hạn nợ thì
Ngân hàng sẽ chuyển toàn bộ nợ đến hạn sang tài khoản nợ quá hạn và đương nhiên
người đi vay phải chịu lãi suất quá hạn thường là cao gấp 1,5 lần lãi suất trong hạn,
vì thế sẽ càng gây khó khăn hơn cho khách hàng trong việc trả nợ. Sẽ không thể cho
rằng chất lượng cho vay dự án BĐS là cao nếu nợ quá hạn chiếm tỷ lệ lớn trong
tổng dư nợ và có xu hướng ngày càng tăng. Thông thường tỷ lệ này dưới 5% thì
chấp nhận được.
Tỷ lệ nợ quá hạn TDH =

Tổng dư nợ quá hạn các DABĐS
Tổng dư nợ cho vay DABĐS

• Tỷ lệ nợ khó đòi

Nợ khó đòi
Tỷ lệ nợ khó đòi =

Nợ quá hạn

Cả hai chỉ tiêu này đều giúp Ngân hàng quản lý rủi ro các khoản cho vay và
đều càng nhỏ càng tốt. Tuy nhiên sự khác biệt giữa hai tỷ lệ này là tỷ lệ nợ quá hạn
chỉ xem xét đến giá trị của khoản nợ quá hạn, trong khi đó tỷ lệ nợ khó đòi xem xét
giá trị các khoản nợ khó đòi trong nợ quá hạn.
Hai chỉ tiêu này đều chịu ảnh hưởng của chính sách xóa nợ của Ngân hàng.
Một Ngân hàng có chính sách tốt phải thiết lập được quỹ dự phòng rủi ro đủ mạnh
và thông báo định kỳ về những món vay không có khả năng thu hồi quá lớn và làm
giảm tài sản của Ngân hàng một cách nghiêm trọng. Tuy nhiên, nếu như Ngân hàng


21
thực hiện xóa nợ quá nhanh thì hai tỷ lệ này dù ở mức rất thấp cũng không có ý
nghĩa thực tiễn.
Ngoài ra, người ta còn tính đến chỉ tiêu gián tiếp là tỷ lệ mất vốn:
(Tổng số tiền cho vay được xóa nợ)x100%
Tỷ lệ mất vốn =

Dư nợ bình quân

Tỷ lệ này cũng càng nhỏ càng tốt.
Các tổ chức tín dụng đều có những khoản cho vay không có khả năng thu hồi
nhưng một TCTD quản lý tốt là TCTD có tỷ lệ này ở mức thấp nhất. Rất nhiều
TCTD phản đối việc xóa nợ bởi họ tin rằng những khoản vay này vẫn có thể thu
hồi. Một khi món nợ đã được xóa, các nỗ lực thu hồi vốn vẫn tiếp tục nếu điều đó
có ý nghĩa kinh tế.

• Vòng quay vốn tín dụng
Đây là chỉ tiêu thường được các NHTM tính toán hàng năm để đánh giá khả
năng tổ chức, quản lý vốn tín dụng và chất lượng tín dụng trong việc đáp ứng nhu
cầu của khách hàng.
Doanh số thu nợ trong kỳ
Vòng quay vốn tín dụng =

Dư nợ bình quân

Hệ số này phản ánh số vòng chu chuyển của vốn tín dụng. Vòng quay của vốn
tín dụng càng cao càng chứng tỏ nguồn vay Ngân hàng luân chuyển càng nhanh,
tham gia càng nhiều vào chu kỳ sản xuất và lưu thông hàng hóa. Hệ số này càng
tăng thì càng cho thấy tình hình quản lý vốn tín dụng tốt, chất lượng tín dụng cao.
Bên cạnh đó, nó còn thể hiện khả năng thu nợ tốt, hiệu quả cho vay của Ngân hàng.
Chính vì thế, một đồng vốn khi cho vay được nhiều lần sẽ đem lại nhiều lợi nhuận
hơn. Tuy nhiên, cần xét đến một nhân tố quan trọng là dư nợ bình quân. Khi dư nợ
bình quân thấp sẽ làm cho vòng quay lớn nhưng lại không phản ánh chất lượng
khoản tín dụng là cao bởi nó thể hiện khả năng cho vay kém của Ngân hàng.
• Doanh số cho vay các dự án BĐS


22
Nó phản ánh lượng vốn mà Ngân hàng đã giúp doanh nghiệp trong việc đầu tư
cải tiến, xây dựng công nghệ mới, mở rộng sản xuất, nâng cao chất lượng sản phẩm.
Nếu doanh số cho vay lớn thì chứng tỏ rằng hoạt động cho vay bất động sản của
Ngân hàng phát triển và ngược lại bởi con số và tốc độ doanh số cho vay qua các
năm phản ánh quy mô và xu hướng của việc cho vay BĐS là mở rộng hay thu hẹp.
Tuy nhiên, không phải bất cứ thời điểm nào việc tăng doanh số cho vay cũng là tốt
vì trong mỗi thời kỳ khác nhau, với tốc độ phát triển kinh tế, định hướng phát triển
các ngành nghề khác nhau do đó Ngân hàng cần phải nhạy bén để thay đổi hướng

đầu tư cho phù hợp và hiệu quả.
• Doanh số thu nợ các dự án BĐS
Nó phản ánh lượng vốn đã được hoàn trả Ngân hàng trong một thời kỳ. Doanh
số thu nợ có thể phản ánh hai tình trạng trái ngược nhau: khách hàng hoàn trả đúng
hạn, tự nguyện do việc đầu tư có hiệu quả hoặc có thể Ngân hàng nhận thấy những
dấu hiệu không lành mạnh có nguy cơ mất vốn nên đẩy mạnh các biện pháp thu hồi
vốn. Trong cả hai trường hợp doanh số thu nợ tăng lên đều tốt cho Ngân hàng.
Trong mối tương quan doanh số cho vay và doanh số thu nợ BĐS sẽ ảnh
hưởng tới dư nợ cho vay BĐS.
• Dư nợ cho vay BĐS
Đây là chỉ tiêu thời điểm phản ánh quy mô cho vay BĐS của Ngân hàng cho
nền kinh tế tại một thời điểm cụ thể. Không thể đánh giá chất lượng cho vay BĐS là
cao hay thấp mà chỉ thông qua chỉ tiêu này, bởi tới một thời điểm nào đó, khi Ngân
hàng cho vay vượt quá mức giới hạn cũng là lúc Ngân hàng bắt đầu chấp nhận
những rủi ro tín dụng. Vì vậy vấn đề ở đây là cần phải xem xét mức độ an toàn và
lành mạnh của chỉ tiêu này.
Ngoài những chỉ tiêu chính trên, khi xét đến chất lượng cho vay BĐS, người ta
còn dùng một vài chỉ tiêu khác có liên quan:
• Chỉ tiêu về lãi treo và lợi nhuận
Lợi nhuận do hoạt động cho vay BĐS mang lại là một trong những chỉ tiêu
đánh giá chất lượng cho vay BĐS. Không thể đánh giá chất lượng tín dụng là cao
nếu như lợi nhuận mà nó đem lại bằng không hoặc thậm chí là âm.
Lãi treo phản ánh mặt trái của chất lượng cho vay BĐS. Đây là khoản phải thu