Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại việt nam

-1-

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

PHẠM VĂN BÌNH

CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở
TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế (Khoa học Quản lý)
Mã số: 62.34.01.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. PGS.TS. Nguyễn Thị Ngọc Huyền
2. PGS.TS. Lê Xuân Bá

Hà Nội- 2013


-2-

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình
nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận án là trung thực. Những tư liệu
được sử dụng trong luận án đều có nguồn gốc
trích dẫn rõ ràng.
Tác giả Luận án

Phạm Văn Bình


-3-

MỤC LỤC
Trang
TRANG BÌA PHỤ

1

LỜI CAM ĐOAN

2

MỤC LỤC

3

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

6

DANH MỤC CÁC BẢNG

7

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

9

DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ, BIỂU ĐỒ

10

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

11

LỜI MỞ ĐẦU

12

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ
CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở
1.1. Tổng quan về nhà ở, đất ở và chính sách nhà ở, đất ở

26
26

1.1.1. Nhà ở, đất ở

26

1.1.2. Chính sách nhà ở, đất ở

30

1.2. Chính sách thuế nhà ở, đất ở

33

1.2.1. Thuế nhà ở, đất ở

33

1.2.2. Khái niệm chính sách thuế nhà ở, đất ở

41

1.2.3. Nội dung của chính sách thuế nhà ở, đất ở

45

1.2.4. Đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở

56

1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách thuế nhà ở, đất ở

61

1.3. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại một số nước, vùng lãnh thổ
trên thế giới và bài học cho Việt Nam

67

1.3.1. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại một số nước và vùng lãnh thổ
trên thế giới

67

1.3.2. Những bài học rút ra cho Việt Nam từ việc nghiên cứu chính sách
thuế nhà ở, đất ở của một số nước và vùng lãnh thổ trên thế giới
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

75
77


-4-

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ

NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM
2.1. Thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam

79
79

2.1.1. Thực trạng đất ở tại Việt Nam

79

2.1.2. Thực trạng nhà ở tại Việt Nam

81

2.1.3. Đánh giá thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam

87

2.2. Thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam

89

2.2.1. Thực trạng chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

90

2.2.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng nhà ở, đất ở

93

2.2.3. Thực trạng công cụ của chính sách thuế nhà ở, đất ở

104

2.3. Đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở

110

2.3.1. Đánh giá chung về chính sách thuế nhà ở, đất ở theo tiêu chí
đánh giá chính sách

110

2.3.2. Thành công của chính sách thuế nhà ở, đất ở và nguyên nhân

117

2.3.3. Hạn chế của chính sách thuế nhà ở, đất ở và nguyên nhân

120

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

128

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH

THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020

130

3.1. Bối cảnh trong nước và quốc tế ảnh hưởng tới việc hoàn

thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở

130

3.1.1. Những thuận lợi trong việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở

130

3.1.2. Những khó khăn trong việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở

131

3.2. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu hoàn thiện chính sách thuế
nhà ở, đất ở tại Việt Nam đến năm 2020

133

3.2.1. Quan điểm hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở

133

3.2.2. Mục tiêu hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở

134

3.2.3. Yêu cầu hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở

135

3.3. Các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở

136


-5-

3.3.1. Các giải pháp hoàn thiện quy trình chính sách và quản lý thuế
nhà ở, đất ở
3.3.2. Các giải pháp hoàn thiện nội dung chính sách thuế nhà ở, đất ở

137
143

3.4. Các điều kiện để thực hiện thành công các giải pháp hoàn
thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở
3.4.1. Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến đất

172
173

đai, xây dựng và nhà ở
3.4.2. Chuyên nghiệp hóa hoạt động của các đơn vị định giá tài sản

174

3.4.3. Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch bất động sản, sớm xây dựng
và công bố chỉ số giá bất động sản

175

3.4.4. Sự quyết tâm của các cấp, các ngành trong công cuộc cải cách
nói chung và cải cách chính sách thuế nói riêng

177

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

177

KẾT LUẬN

179

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

181

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

183

PHỤ LỤC

189


-6-

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nội dung đầy đủ

BĐS

Bất động sản

GCN

Giấy chứng nhận

GDP

Tổng sản phẩm trong nước

HĐND

Hội đồng Nhân dân

M2

Mét vuông

NH

Ngân hàng

NSNN

Ngân sách nhà nước

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban Nhân dân

USD

Đô la Mỹ

VNĐ

Đồng Việt Nam


-7-

DANH MỤC CÁC BẢNG

TÊN BẢNG

STT

Trang

1

Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra

24

2

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 01/01/2011 ở Việt Nam

79

3

Bảng 2.2: Cơ cấu đất sử dụng đất phân theo vùng

80

4

Bảng 2.3: Số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở

81

5

Bảng 2.4: Chất lượng nhà ở chia theo thành thị/nông thôn và loại
nhà năm 2011

82

6

Bảng 2.5: Diện tích nhà ở bình quân đầu người chia theo thành
thị/nông thôn năm 2011

84

7

Bảng 2.6: Phân bố phần trăm (%) số hộ có nhà ở chia theo diện tích sử
dụng ở thành thị và nông thôn năm 1999 và năm 2011

85

8

Bảng 2.7: Số hộ có nhà ở chia theo năm đưa vào sử dụng ở thành
thị/nông thôn và quyền sở hữu

86

9

Bảng 2.8: Tổng hợp các khoản thu liên quan đến đất đai và thu từ
thuế nhà ở, đất ở

89

10

Bảng 2.9: Kế hoạch và thực hiện thu của chính sách thuế nhà ở, đất ở

111

11

Bảng 2.10: Ý kiến đánh giá về mục tiêu tổng thể của chính sách

112

nhà ở, đất ở
12

Bảng 2.11: Ý kiến đánh giá của đối tượng nộp thuế và hoạch định
chính sách về lệ phí trước bạ

113

13

Bảng 2.12: Ý kiến đánh giá của đối tượng nộp thuế và hoạch định
chính sách về việc thực hiện mục tiêu của chính sách
thuế sử dụng nhà ở, đất ở

114

14

Bảng 2.13: Ý kiến điều tra người nộp thuế về việc nắm bắt thông
tin về chính sách thuế nhà ở, đất ở

116

15

Bảng 2.14: Ý kiến đánh giá các khâu của quy trình chính sách

124


-8-

16

Bảng 3.1: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách

148

về giá nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ
17

Bảng 3.2: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách

149

về thuế suất đối với thuế đăng ký nhà ở, đất ở
18

Bảng 3.3: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách
về khả năng đánh thuế sử dụng đối với nhà ở

151

19

Bảng 3.4: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách

153

về đối tượng nộp thuế đối với thuế sử dụng nhà ở
20

Bảng 3.5: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách

155

về giá tính thuế sử dụng nhà ở
21

Bảng 3.6: Ý kiến của đối tượng hoạch định chính sách về phân
chia diện tích vượt hạn mức đối với đất ở

164

22

Bảng 3.7: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách
về giá tính thuế sử dụng đất ở

165

23

Bảng 3.8: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách

về thuế suất thuế sử dụng đất ở trong hạn mức

168

24

Bảng 3.9: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách

169

về biểu thuế lũy tiến theo hạn mức sử dụng đất ở
25

Bảng 3.10: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính
sách về thuế suất đối với đất ở sử dụng sai mục đích và
lấn chiếm

171


-9-

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

STT

TÊN HÌNH VẼ

Trang

1

Hình 1.1: Đặc điểm của nhà ở, đất ở

28

2

Hình 1.2: Vị trí của thuế nhà ở, đất ở

34

3

Hình 1.3: Các khả năng đánh thuế vào nhà ở, đất ở

38

4

Hình 1.4: Các cấp độ mục tiêu của chính sách thuế nhà ở, đất ở

46

5

Hình 1.5: Quá trình đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở

60

6

Hình 1.6: Quy trình chính sách thuế nhà ở, đất ở

62


- 10 -

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

STT

TÊN BIỂU ĐỒ

Trang

1

Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng căn hộ năm 2011 so với năm 1999

82

2

Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ phân loại nhà ở năm 2011

83

3

Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ phần trăm theo diện tích nhà ở bình quân đầu người
của các hộ tại thành thị và nông thôn năm 2011

84

4

Biểu đồ 2.4: Số lượng cán bộ làm trong ngành thuế ở Việt Nam và
một số nước

106


- 11 -

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

STT

TÊN PHỤ LỤC

Trang

1

Phụ lục 1: Mẫu phiếu điều tra đối tượng nộp thuế

189

2

Phụ lục 2: Mẫu phiếu điều tra đối tượng hoạch định chính sách

192

3

Phụ lục 3: Đánh giá kết quả điều tra đối tượng nộp thuế theo các
giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn.

4

Phụ lục 4: Đánh giá kết quả điều tra đối tượng hoạch định chính
sách theo các giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn.

5

Phụ lục 5: Các phương pháp định giá nhà ở, đất ở

6

Phụ lục 6: Tỷ lệ động viên của thuế sử dụng đất tính theo khung
giá đất của chính phủ tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

7

195

201

206

219

Phụ lục 7: Bảng tính thử thuế sử dụng đất ở nếu có tính đến hạn mức
công nhận đất ở và áp dụng biểu thuế suất luỹ tiến đề xuất

220


- 12 -

LI M U
1. Tớnh cp thit ca ti nghiờn cu
Thu nh , t l mt trong nhng loi thu xut hin sm nht trong h
thng thu ca nhiu nc trờn th gii, c bit l nhng nc cú nn kinh t th
trng phỏt trin v hầu hết các quốc gia đều có xu h-ớng tiếp tục hoàn thiện loại

thuế này. Vit Nam, hin nay ó cú chớnh sỏch ng viờn thu i nh , t
thụng qua cỏc sc thu nh: thu nh, t (t ngy 01/01/2012 c thay bng thu
s dng t phi nụng nghip); l phớ trc b. Vic trin khai thc hin chớnh sỏch
thu nh , t bc u ó phỏt huy c mt s tỏc dng tớch cc trờn cỏc khớa
cnh ti chớnh, kinh t, xó hi,...Tuy nhiờn trong nhng nm gn õy, Vit Nam ó
cú nhng bc tin quan trng trong phỏt trin kinh t, i sng nhõn dõn c ci
thin rừ rt, khi lng ti sn m nht l nh v t trong dõn c vỡ vy cng
c gia tng mnh m. Bờn cnh ú, trc nhng yờu cu nhim v mi trong giai
on cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc v xõy dng nn kinh t th trng
nh hng xó hi ch ngha, trc xu th m rng hi nhp v trc nhng din
bin phc tp, a dng v ti sn, thu nhp ca dõn c, h thng chớnh sỏch ng
viờn cho ngõn sỏch nh nc thụng qua cỏc loi thu i vi nh v t hin

hnh ó bc l nhng khim khuyt trờn nhiu mt, nh: giỏ tớnh thu, biu thu,
thu sut, vic tuõn th thu, ngay c vic hoch nh, t chc v kim soỏt vic
thc hin chớnh sỏch... Ngoi ra, xu hng chung ca cỏc quc gia, c bit cỏc

quc gia ang phỏt trin l hon thin h thng chớnh sỏch thu nh , t , lm rừ
s cn thit ca mi chớnh sỏch thu, cng nh lm sỏng t quy trỡnh chớnh sỏch, c
s ỏnh thu, cỏc kh nng v hỡnh thc thu ỏnh vo nh , t . Vỡ vy, vic
nghiờn cu xõy dng v hon thin chớnh sỏch thu i vi nh , t phự hp vi

iu kin kinh t - xó hi mi, ỏp ng yờu cu trng tõm ca cụng cuc ci cỏch thu
v xu hng phỏt trin chung ca chớnh sỏch thu trờn th gii l iu cn thit, cho
nờn, Nghiờn cu sinh ó la chn ti nghiờn cu lun ỏn ca mỡnh l Chớnh sỏnh
thu nh , t ti Vit Nam.


- 13 -

2. Tổng quan quá trình nghiên cứu
Khi đề cập đến chính sánh thuế nhà ở, đất ở thì các nghiên cứu thường tập
trung vào các mảng nội dung như: thứ nhất, các nghiên cứu về nhà ở, đất ở; thứ hai,
các nghiên cứu về cơ sở để đưa ra chính sách thuế nhà ở, đất ở; thứ ba, thuế và
chính sách thuế nhà ở, đất ở. Trên cơ sở này, Nghiên cứu sinh cũng sẽ tổng luận
theo ba mảng nội dung chính nêu trên, tuy nhiên để có những đánh giá sát thực về
tình hình nghiên cứu, cũng như phù hợp với phạm vi nghiên cứu, Tác giả sẽ tóm
lược theo hai nhóm nghiên cứu: nghiên cứu của các tác giả nước ngoài và nghiên
cứu của các tác giả trong nước.
- Nghiên cứu trong nước:
Đối với Việt Nam, phát triển và quản lý tốt thị trường nhà ở, đất ở, cũng như
hoàn thiện chính sách thuế nói chung và thuế nhà ở, đất ở nói riêng luôn là một yêu
cầu cấp thiết được đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế. Trong những năm

vừa qua, Quốc hội, Chính phủ, cũng như các bộ, ngành đã dành nhiều thời gian và
công sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển thị trường nhà ở,
đất ở, cũng như hoàn thiện hệ thống chính sách thuế nhà ở, đất ở và trên thực tế
cũng đã thu được nhiều kết quả đáng khích lệ về các mặt, nhất là về quản lý thị
trường, tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội,…. Tuy
nhiên, các nghiên cứu về việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở trong điều
kiện kinh tế mới như hiện nay còn chưa mang tính hệ thống và toàn diện, cụ thể:
Thứ nhất, các nghiên cứu về nhà ở, đất ở: nhiều nhà khoa học bước đầu cũng
đã đạt được những thành công quan trọng trong việc nghiên cứu về nội dung này,
như: các nghiên cứu của GS.TS. Phạm Quang Phan (2001) trên Tạp chí Kinh tế
và Phát triển số tháng 9 đã có nhiều ý kiến đánh giá về các loại hàng hóa trong thị
trường BĐS hiện nay ở Việt Nam, trong đó có những phân tích về nhà ở, đất ở.
Cũng liên quan đến chủ đề này UBND Thành phố Hà Nội cũng đã tổ chức hội thảo
về “Thị trường nhà đất ở Hà Nội - thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà
nước” (năm 2002). Bên cạch đó, một số tác giả xuất bản các cuốn sách chuyên khảo
đề cập tới nội dung này, như: PGS.TS. Lê Xuân Bá với “Sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Khoa học
và Kỹ thuật (năm 2003); PGS.TS. Thái Bá Cẩn và Ths. Trần Nguyên Nam với “Thị


- 14 -

trường BĐS- Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Tài
chính (năm 2003); … Đề cập sâu hơn tới các hoạt động quản lý thị trường nhà ở,
đất ở cũng đã xuất hiện nhiều công trình nhiên cứu, cụ thể TS. Nguyễn Dũng Tiến
(Viện nghiên cứu Địa chính) với bài “Công tác địa chính – nhà đất một thời bất cập
với thị trường BĐS” (năm 2006); đề tài nghiên cứu cấp nhà nước của Nguyễn
Đình Bồng thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên đề tài là “Nghiên cứu đổi
mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt
Nam” (năm 2005) và đề tài cấp nhà nước của TS. Đinh Văn Ân thuộc Viện

nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương với đề tài “Chính sách phát triển thị trường
bất động sản ở Việt Nam” (năm 2010); về phân tích thực trạng nhà ở, đất ở được
nêu trong hội thảo “Chiến lược phát triển nhà“ được Bộ Xây dựng tổ chức năm
2011 và báo cáo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 của Tổng cục
Thống kế,... Bản thân NCS cũng đã có bài viết liên quan đến vấn đề nghiên cứu
"Phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay"- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính
Kế toán số 2(31) (năm 2006), và "Minh bạch thị trường bất động sản ở Việt Nam
hiện nay”- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 11(88), năm 2010). Các
nghiên cứu trên tập trung phân tích các loại hàng hóa chủ yếu và truyền thống
trong thị trường BĐS, đồng thời cũng đề cập đến những cách thức quản lý thị
trường, trong đó có cập đến nội dung phân bổ đất đai cho các ngành kinh tế và
quản lý đất đai sao cho có hiệu quả, thống kê số liệu về thực trạng nhà ở, đất ở
đến ngày 01/01/2009. Các nghiên cứu này là rất quan trọng, tuy nhiên, các
nghiên cứu chưa phân tích sâu về những đặc điểm tiêu biểu nhà ở, đất ở để lột tả
được sự “đặc biệt“ của loại hàng hóa và thị trường này, cũng như chưa có những
số liệu cập nhật về thực trạng thị trường nhà ở, đất ở; nhất là chưa có những
đánh giá đầy đủ về thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam để làm tiền đề cho các
giải pháp quản lý thị trường hiệu quả trong điều kiện hội nhập như hiện nay.
Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Những đặc trưng
tiêu biểu của nhà ở, đất ở là gì? Số liệu về nhà ở, đất ở và chất lượng nhà ở, đất ở
hiện nay ra sao? Đánh giá về thực trạng nhà ở, đất ở hiện nay như thế nào?
Thứ hai, một trong những mảng nội dung nền tảng khi nghiên cứu về chính
sách thuế nhà ở, đất ở của mỗi quốc gia, đó chính là phải làm rõ quan hệ sở hữu đối


- 15 -

với nhà ở, đất ở; cũng như làm rõ bản chất của thuế nhà ở, đất ở. Về các nội dung
này, trong thời gian vừa qua đã có một số công trình nghiên cứu của các Bộ, ngành,
các Viện nghiên cứu, các nhà khoa học, như: đề tài khoa học cấp nhà nước do

PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở
hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay” (năm 2005); đề tài nghiên cứu
khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do TS. Hà Quý Tình là chủ nhiệm với chủ đề
“Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam”
(năm 2005); hay sách chuyên khảo của tác giả Trần Quang Huy (chủ biên) và Phạm
Xuân Hoàng “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam“, Nhà xuất bản
Tư pháp, Hà Nội (năm 2004)... Theo đánh giá chung, các nghiên cứu trên đã một
lần nữa khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và các nghiên cứu cũng đã có
những phân tích bước đầu về các quyền đối với BĐS nói chung và nhà ở, đất ở nói
riêng trong một nền kinh tế thị trường hội nhập như ở Việt Nam hiện nay. Tuy
nhiên, về lý luận, các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chưa thống
nhất như: có một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về
đất đai, nhất là trong điều kiện hội nhập như hiện nay, hay khi phân tích về lý luận
địa tô của C.Mác vẫn tập trung vào phân tích về địa tô đối với đất nông nghiệp, còn
việc vận dụng lý luận về địa tô này trong trường hợp đất ở là như thế nào thì gần
như chưa đề cập đến.
Bên cạnh đó, cũng có không ít các công trình nghiên cứu sâu về quản lý nhà
nước hoặc nghiên cứu về các công cụ tài chính nhằm quản lý thị trường nhà ở, đất
ở. Một số nghiên cứu sinh cũng đã chọn đề tài về lĩnh vực này để làm luận án tiến
sỹ kinh tế, như: Luận án tiến sỹ của Nguyễn Văn Hoàng với đề tài “Nâng cao năng
lực quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội)
(năm 2008); Luận án tiến sỹ của Trần Tú Cường với đề tài “Tăng cường vai trò
quản lý Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội“
(năm 2008); Luận án tiến sỹ của Lê Văn Bình với đề tài “Giải pháp tài chính phát
triển thị trường BĐS Việt Nam” (năm 2009). Tuy nhiên, các nghiên cứu trên phần
lớn là những nghiên cứu chung về quản lý Nhà nước, cũng như chính sách tài chính
đối với nhà ở, đất ở, chưa đi vào trực diện vấn đề mà đề tài nghiên cứu. Đề cập một
cách chi tiết hơn tới giá cả nhà ở, đất ở có đề tài nghiên cứu cấp Bộ “Nghiên cứu

- 16 -

một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất
phương pháp xác định giá đất đô thị phù hợp với nước ta” do Bùi Ngọc Tuân là chủ
nhiệm (năm 2005); bản thân NCS cũng đã có những công trình nghiên cứu cụ thể
về các phương pháp xác định giá BĐS, như "Bàn về định giá tài sản đảm bảo vay
vốn ngân hàng trong điều kiện hội nhập” (đồng tác giả)- Tạp chí Ngân hàng số 2,
tháng 1 năm 2007, "Phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay"- Tạp chí
Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 3(32) (năm 2006), “Dịch vụ định giá bất động sản
ở Việt Nam hiện nay”- Tạp chí Xây dựng tháng 9, năm 2009 . Bên cạch đó, cũng đã
có nhiều tác giả đi vào nghiên cứu độc lập về định giá BĐS: Đoàn Văn Trường, Các
phương pháp thẩm định giá trị BĐS, nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật (năm 1999),
tác giả Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, Giáo trình định giá tài sản, nhà xuất
bản Tài chính (năm 2011). Những nghiên cứu trên đây đã bước đầu phân tích được
những nét cơ bản về giá cả BĐS, đặc biệt là các phương pháp định giá BĐS, trong
đó có định giá nhà ở, đất ở; tuy nhiên các phân tích đó chưa làm nổi bật được vai trò
của công cụ này đối với việc quản lý thị trường, hơn nữa các phương pháp định giá
đưa ra cũng chưa hoàn toàn đầy đủ, rõ ràng và hiện đại, chưa khẳng định rõ cơ sở
giá trị ưu tiên trong tính thuế là giá trị thị trường hay phi thị trường và phương pháp
định giá nào là phương pháp chủ đạo, hay việc vận dụng các phương pháp đó trong
điều kiện của Việt Nam như thế nào cho thích hợp.
Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Việc vận dụng lý
luận địa tô của C.Mác trong trường hợp đất ở như thế nào? Những cơ sở để đánh
thuế nhà ở, đất ở là gì? Cơ sở giá trị tính thuế là giá trị thị trường hay giá trị phi
thị trường? Có những phương pháp định giá nào có thể áp dụng trong định giá
nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay?
Thứ ba, đề cập đến chính sách thuế nhà ở, đất ở, tiêu biểu là đề tài khoa
học cấp Bộ “Mô hình thuế tài sản ở Việt Nam“ của tác giả Trần Xuân Thắng
(Tổng cục thuế năm 1995); Hội thảo về thuế tài sản do dự án Việt Nam- Canada
thuộc Bộ Tài chính tổ chức năm 2001; luận án tiến sỹ của Nguyễn Văn Hiệu với

đề tài “Các giải pháp hoàn thiện cải cách thuế ở Việt Nam“ (Học viện Tài chính
năm 2002); đề tài khoa học cấp Bộ của PGS.TS. Quách Đức Pháp và Ths.
Dương Thị Ninh với chủ đề “Thuế tài sản- kinh nghiệm thế giới và hướng vận


- 17 -

dụng vào Việt Nam“ (Bộ Tài chính năm 2003); đề tài cấp cơ sở “Các giải pháp
thống nhất và hoàn thiện các sắc thuế đánh vào đất của Bùi Đường Nghiêu (Viện
nghiên cứu khoa học tài chính năm 2004); luận án tiến sỹ của Lê Xuân Trường
với đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của
các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2006); hay
tác giả Đàm Văn Huệ với cuốn sách chuyên khảo “Thuế Đất đai - Công cụ quản
lý và điều tiết thị trường BĐS“- Đại học Kinh tế Quốc dân (năm 2006); luận án
tiến sỹ của Nguyễn Đình Chiến với đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào
tài sản ở Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2008); luận án tiến sỹ của Nguyễn
Thủy Chung với đề tài “Hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam”
(Học viện Tài chính năm 2009); Giáo trình Lý thuyết thuế do PGS.TS. Đỗ Đức
Minh và TS. Nguyễn Việt Cường đồng chủ biên, NXB Tài chính năm 2010, bản
thân NCS cũng đã có những nghiên cứu cụ thể “Chính sách thuế nhà đất trên thế
giới- Kinh nghiệm cho Việt Nam”- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 11
(79) năm 2009. Các nghiên cứu đã bước đầu đề cập đến những nội dung cơ bản
về chính sách thuế đất đai, thuế tài sản nói chung. Ngoài nghiên cứu trên, vấn đề
thuế nhà ở, đất ở còn được đề cập tới trong các văn bản pháp lý của nhà nước
như Pháp lệch lệ phí trước bạ, Pháp lệnh thuế nhà đất, Luật thuế thu nhập cá
nhân, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn... Đây là
những nghiên cứu tương đối công phu, nhưng lại chưa đầy đủ và toàn diện về
chính sách thuế nhà ở, đất ở; chưa làm rõ các nguyên nhân ảnh hưởng đến chính
sách, chưa có cơ sở vững chắc để lý giải rõ tại sao cần đánh thuế vào nhà ở, cũng
như cơ sở nào để xác định các căn cứ tính thuế?... Việc nghiên cứu của những

công trình này cũng chưa tham khảo được nhiều các kinh nghiệm về xác định giá
trị tính thuế, cũng như các biểu thuế, thuế suất loại thuế cụ thể của các nước phát
triển trên thế giới, cũng như chưa có những điều tra và đánh giá cụ thể. Hơn nữa,
nhiều nghiên cứu được đưa ra trong bối cảnh thị trường, bối cảnh kinh tế khác
nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu và rộng như hiện nay.
Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Có những khả năng
đánh thuế nào vào nhà ở, đất ở? Có nên đánh thuế nhà ở không? Áp dụng biểu
thuế tuyệt đối hay tương đối? Mức thuế suất xác định như thế nào? Các hạn mức


- 18 -

trong tính thuế ra sao? Có những nhân tố nào ảnh hưởng đến chính sách thuế nhà
ở, đất ở? Có những tiêu chí nào để đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở?...
- Nghiên cứu ở nước ngoài:
Hiện có nhiều nghiên cứu khái quát về BĐS nói chung và đất đai, nhà cửa nói
riêng tại các quốc gia phát triển, như các nghiên cứu về quyền sở hữu BĐS của
tác giả Halbert C. Smith, John B.Corgel được đề cập tới trong tác phẩm “Triển
vọng BĐS” (Real estate: perspectives) (1987), tác giả tập trung vào nghiên cứu 4
vấn đề về BĐS: Luật: quyền sở hữu BĐS, danh sách các hợp đồng, hợp đồng bán
hợp đồng thuê...; Kinh tế: hiệu quả và sự hợp lý trong các thị trường BĐS, hoạt
động của thị trường BĐS, các chính sách...; Tài chính: đánh giá về sở hữu thu
nhập; tài chính về cầm cố nhà...; Thương mại: Thị trường, việc quản lý, tổ chức
nghiệp đoàn... Bổ sung cho những nghiên cứu này còn phải kể tới các nghiên cứu
của Ngân hàng Thế giới (World Bank) với nội dung “Chính sách về đất đai”
(Land policy) nghiên cứu này đưa ra các chính sách quản lý đất đai, cảnh báo về
quy định sử dụng đất đai của chính quyền địa phương có thể làm ảnh hưởng đến
tốc độ và kiểu mẫu phát triển đô thị, cũng như sức ép của các quy định pháp luật
đối với các nhà hoạch định chính sách có thể làm thay đổi những tác động được
mong đợi trong quản lý và sử dụng đất đai như thế nào. Trong khi đó tác giả

David C Parks, với tác phẩm “Những vấn đề môi trường có liên quan tới quản lý
BĐS” (Environmental management for real estate professionals) (1992) lại đưa
ra những phân tích về môi trường trong hoạt động quản lý BĐS, đặc biệt đã phân
tích khái quát những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức, trong đó có chính
sách thuế BĐS, các biện pháp đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ liên
quan tới BĐS. Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu đối với
việc quản lý đất đai của Việt Nam: tổ chức tư vấn “Strengthening environmental
Management and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program
(SEMLA)” đã có các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai, đây là công trình
nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ
thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số
khuyến nghị; Tham luận số 03 (12/2005) của Ngân hàng ADB về “Tác động quy
trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO”,


- 19 -

nghiên cứu này tập trung vào các quy trình giao dịch đất đai hiện hành… Những
nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, thị
trường BĐS trong đó có mảng đất ở và nhà ở, chưa đi vào phân tích cụ thể về
các công cụ tài chính, nhất là chính sách thuế nhà ở, đất ở.
Bên cạnh những nghiên cứu khái quát trên về thị trường nhà, đất, một số tác
giả nước ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính
trong thị trường BĐS như tác giả W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về
“Những vấn đề tài chính và đầu tư BĐS” (Real estate finance and investments)
(1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở
nước Mỹ. Trong khi đó cuốn “Triển vọng của BĐS” (Real estate perspectives: An
introduction to real estate) (2001) của các tác giả John B. Corgel, David C. Ling,
Halbert C. Smith lại đưa ra các khái niệm đánh giá căn bản về vấn đề đầu tư vào thị
trường BĐS, các vấn đề về thuế thu nhập, chủ sở hữu, rủi ro trong đầu tư BĐS,

quản lí BĐS,…. Tác giả Roy W. Bahl trong tác phẩm “Thuế BĐS ở đô thị các nước
chậm phát triển” (The taxation of urban property in less developed countries)
(1979) lại phân tích sâu về việc sử dụng đất ở đô thị các nước chậm phát triển và tác
động của chính sách thuế BĐS đối với giá cả BĐS. Một số tác giả lại có những
nghiên cứu chuyên sâu về tình hình tài chính nhà ở, như Arjen van Dijkhuizen, Hà
Lan trong nghiên cứu của mình về “Thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan” (Dutch
housing finance market) (2004) cũng đã đưa ra các phân tích chung các yếu tố của
thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan, đồng thời giới thiệu các công cụ sử dụng cũng
như các rủi ro và các biện pháp quản lý rủi ro tại thị trường này. Nghiên cứu của
John Ryding thuộc Ngân hàng Dự trữ Quốc gia New York (Federal Reserve Bank
of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing
Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) lại phân tích về các công
cụ chính sách của tài chính nhà ở như trần lãi suất cho vay, sự tăng trưởng của
chứng khoán hóa, điều chỉnh lãi suất thế chấp, sự cạnh tranh trên thị trường thế
chấp cũng như việc giới thiệu mô hình đầu tư nhà ở của gia đình căn bản. Để thống
nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế
chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống
tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi- Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing


- 20 -

financesystems for countries in transition- principles and examples) (2005), cuốn
sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và các công cụ chính sách, cũng như
giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp
các nước trong quá trình chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một
mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình… Các tác giả trên đã bước
đầu nghiên cứu các công cụ tài chính trong việc quản lý thị trường BĐS, tuy nhiên
các nghiên cứu đó vừa chưa hệ thống và mang tính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ, hơn
nữa lại chưa xem xét đến mối quan hệ giữa các công cụ với nhau, hoặc nếu có thì

cũng lại chỉ đề cập đến một số ít hàng hóa trên thị trường BĐS, ngoài ra việc nghiên
cứu trên thiên hướng nhiều sang các hoạt động kinh doanh BĐS hơn là việc quản lý
ở tầm vĩ mô đối với mảng thị trường này.
Do có sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế, về văn hoá- xã hội cho nên
hiện có những điểm không tương đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một
số mảng của thị trường nhà, đất giữa Việt Nam và một số nước phát triển trên thế
giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về đất đai, về quyền đối với đất đai, cũng
như về các yếu tố nền tảng của cho một thị trường BĐS phát triển... Mặc dù vậy,
những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tư liệu quý để tham khảo, học
tập kinh nghiệm trong quản lý thị trường BĐS cho Việt Nam.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài
nước liên quan tới chính sách thuế nhà ở, đất ở đã phần nào giúp hoàn thiện hơn hệ
thống lý luận, cũng như thực tiễn về chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Các
công trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng như
nguyên nhân tồn tại trong chính sách thuế nói chung, mà nhất chính sách thuế nhà
ở, đất ở. Trước những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc
đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn về chính sách thuế nhà ở, đất ở là xu
thế tất yếu ở Việt Nam hiện nay.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài:
Mục đích nghiên cứu của luận án là làm rõ cơ sở lý luận của chính sách thuế
nhà ở, đất ở, và đánh giá thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam, có
tham khảo kinh nghiệm của thế giới để đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách