Công tác định giá các dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà nội tại công ty cổ phần Bất động sản Dầu kh

i

MỞ ĐẦU
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:
Nhu cầu về nhà ở luôn là vấn đề cấp thiết đặt ra cho Thành phố, các doanh
nghiệp và cả cho người dân. Mặc dù Hà nội mới tiến hành mở rộng bằng cách kết
hợp với tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc, và một số xã của
huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình, khiến cho quỹ đất của Thành phố tăng lên một
cách đáng kể, hàng loạt các dự án về đô thị và nhà ở ra đời, thế nhưng đó là kế
hoạch lâu dài, trước mắt vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân.
Việc tiến hành đầu tư xây dựng lại các khu chung cư này là việc làm cần
thiết không chỉ đối với những người dân sinh sống tại đây, với các nhà đầu tư mà
còn là vấn đề đặt ra cho chính quyền địa phương. Tiến hành xây dựng lại các chung
cư cũ này, phải đảm bảo sự hài hoà giữa lợi ích của chủ đầu tư, của những người
dân sinh sống tại đây và tuân thủ theo các quy định quản lý nhà nước về đầu tư xây
dựng.
Công ty cổ phần Bất động sản Dẩu khí là một công ty chuyên đầu tư, xây
dựng và hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy mới thành lập được hơn 2 năm nhưng một
trong những hướng đi chính mà ngay từ đầu công ty đã xác lập là tiến hành đầu tư
xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà nội.
Bên cạnh những thuận lợi và thành công, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ
còn gặp một số những khó khăn, vướng mắc làm cản trở việc di dời, giải phóng mặt
bằng và tiến độ thực hiện các dự án của nhà đầu tư. Hậu quả của các vướng mắc này
là do công tác định giá các sản phẩm BĐS trước và sau khi cải tạo chưa được thực
hiện một cách có căn cứ khoa học.
Được sự hướng dẫn và giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô Khoa Kinh tế đầu
tư, và đặc biệt là sự giúp đỡ quý báu của thầy hướng dẫn là PGS.TS.Hoàng Văn
Cường, em đã chọn đề tài “Công tác định giá các dự án đầu tư xây dựng lại nhà
chung cư cũ ở Hà nội tại Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí: Thực trạng và
giải pháp”, với mong muốn đưa ra một số các lý luận trong việc ứng dụng các
phương pháp định giá BĐS vào việc định giá các dự án đầu tư xây dựng lại chung

cư cũ tại Hà nội.


ii

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS TỪ CÁC DỰ
ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ.
1.1. Sự cần thiết phải cải tạo nhà chung cư cũ tại Hà nội
Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như nhà ở.
Do vậy, vai trò đầu tiên cần đề cập đến của nhà chung cư là:
- Giải quyết nhu cầu nhà ở cho các khu dân cư tập trung
- Một vai trò khác của nhà chung cư là sử dụng có hiệu quả không gian đô thị
- Nhà chung cư còn tạo điều kiện tạo lập các dịch vụ phục vụ và hình thành
cuộc sống hiện đại, là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết với nhau,
thân thiện và gần gũi nhau hơn, hình thành một văn hoá của đô thị hiện đại, văn
minh.
Gần như tất cả các khu chung cư cũ ở Hà nội đã bị hư hỏng, xuống cấp
nghiêm trọng. Hầu hết các khu chung cư đều bị cơi nới trái phép, làm biến dạng
kiến trúc ban đầu gây mất mỹ quan đô thị. Các chung cư cũ tại Hà nội đều lạc hậu
về quy hoạch kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp nghiêm trọng, dân số
tăng nhanh, thiết kế cũ không đủ đáp ứng đời sống, vì vậy việc cải tạo xây dựng lại
chung cư cũ là việc làm hết sức cần thiết.
Tuy nhiên việc thiết kế, xây dựng lại các khu chung cư cũ này pháp đáp ứng
những yêu cầu đặt ra trong việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ. Các yêu cầu
đó là.
1. Phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được duyệt của
toàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được ít nhất
2/3 dân cư sống trong khu đồng tình.

2. Đây là dự án mang tính đặc thù, nhà nước và nhân dân cùng làm, tiến hành

theo phương thức xã hội hoá, ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ công tác quy
hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết
yếu.

3. Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch, nâng cấp
đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng văn minh
hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp với các


iii

tiêu chuẩn xây dựng hiện hàng; Phương án quy hoạch và bố trí, sắp xếp dân
cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố
trí để ở tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng.
1.2. Khái niệm, nội dung, quy trình và các phương pháp định giá.
- Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá trị cả một bất động sản cụ
thể tại một thời điểm xác định.
- Thẩm định giá là việc đánh giá hay hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
nam hoặc theo thông lệ quốc tế. (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt nam).
- Đối với các nhà đầu tư, việc định giá chính xác giá trị của BĐS là các sản
phẩm sau đầu tư có tầm quan trọng như sau:
+ Định giá để quyết định đầu tư.
+ Định giá để quyết định phương án kinh doanh.
+ Định giá để giao dịch, tiêu thụ.
+ Định giá để tạo lập vốn đầu tư.
Tuy nhiên, trong công tác định giá BĐS đảm bảo được tính chính xác của
việc định giá, tính khách quan minh bạch thì công tác định giá BĐS bị chi phối bởi
các nguyên tắc sau đây: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất; nguyên tắc cung cầu; nguyên tắc đóng góp; nguyên tắc thay đổi; nguyên tắc cân đối; nguyên tắc phù
hợp; nguyên tắc cạnh tranh; nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi; nguyên tắc tăng,

giảm giá trị BĐS do tác động bởi những BĐS khác; nguyên tắc thay thế; nguyên tắc
khả năng sinh lời của đất.
- Việc định giá BĐS được thực hiện theo các quy trình sau đây:
+ Xác định nhiệm vụ định giá BĐS bao gồm các bước: Nhận biết về tài sản
BĐS, thiết lập mục tiêu hoặc mục đích định giá, xác định giá trị nào cần được ước
tính, xác định phương pháp định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá, thiết lập
ngày có hiệu lực của việc đánh giá, đạt được sự thoả thuận với khách hàng về giá
dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành.
+ Khảo sát hiện trường thu thập thông tin bất động sản: Lên kế hoạch định
giá BĐS, thu thập tài liệu.


iv

+ Phân tích thông tin về bất động sản bao gồm việc: Phân tích thị trường: là
việc xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị cua tài sản là đối tượng
đánh giá; Phân tích tài sản là việc phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán
ra, cho thuê...
+ Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản:
+ Lập hồ sơ và chứng thư định giá:
- Muốn định giá được giá trị của một BĐS cần xem xét các yếu tố cấu thành
đến giá trị BĐS:
+ Các loại giá BĐS: Giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị đang hoạt động, giá
trị bảo hiểm, giá trị được ước lượng; giá thị trường của BĐS, giá tiền thuê;
+ Các yếu tố cấu thành giá cả BĐS: Sự kết tinh chi phí, luồng thu nhập mà
BĐS mang lại, thị trường, sử thỏa dụng, sự khan hiếm, sự mong muốn, sức mua
hiệu quả, cung và cầu.
- Các phương pháp được sử dụng để định giá BĐS.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã
được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với

BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương
pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước
trên thế giới.
+ Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp này dựa trên

cơ sở ước tính chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình tương tự trên đất để
ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
+ Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư được vận dụng để định giá
của BĐS phát triển. Một BĐS có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ
phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng vốn đầu tư vào BĐS đó. Giá trị của
sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ
đó trừ đi tất cả các chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó
giá trị BĐS được trả
+ Phương pháp đầu tư (phương pháp vốn hoá thu nhập, phương pháp vốn
hoá): Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu


v

nhập trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá
thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá
trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
+ Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả
năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh
doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng
cho tài sản thu nhập thực này sau đó được chuyển hoá thành vốn theo đúng như
cách trong phương pháp đầu tư.
1.3. Kinh nghiệm trong việc định giá BĐS hiện nay
- Kinh nghiệm định giá trên thế giới
Số lượng các chuyên viên về thẩm định trên thế giới rất đông đảo. Ở các

nước phát triển, người thẩm định viên về giá không chỉ đưa ra những thẩm định mà
còn tư vấn cho đầu tư kinh doanh bất động sản.
Các nước trên thế giới việc phân hạng đất chủ yếu được thực hiện đối với đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp nhằm phục vụ việc bố trí cơ cấu cây trồng trong sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Ở Trung Quốc, trong hoạt động định giá bất động
sản có việc triển khai phân hạng đất, nhóm đất.
- Kinh nghiệm định giá trong nước
Tính đến nay, cả nước có 36 công ty thẩm định giá đã đăng ký hành nghề với
Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Thị trường BĐS và thẩm định BĐS là chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho
công tác quản lý, về phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá BĐS chưa đồng nhất
để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định.
Có thể thấy rằng, công tác thẩm định nói chung và công tác thẩm định BĐS
nói riêng hiện nay đang gặp những khó khăn cơ bản như thiếu thông tin về thị
trường; thiếu đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp; cơ sở khoa học và ứng dụng
thẩm định giá còn ít và thiếu; hệ thống các văn bản pháp luật về thẩm định giá còn
bất cập.


vi

CHƯƠNG 2. ĐỊNH GIÁ BĐS LÀ NHÀ CHUNG CƯ SAU KHI ĐẦU TƯ
CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG
SẢN DẦU KHÍ, LẤY VÍ DỤ TẠI DỰ ÁN 97 LÁNG HẠ.
2.1. Khái quát tình hình đầu tư xây dựng lại các khu nhà chung cư trên địa
bàn Thành phố Hà nội và tại Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí:
* Đặc điểm và tình hình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở
tại Hà nội:
Thành phố Hà nội có quỹ nhà ở khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm
gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Trong đó nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khoảng 4,5

triệu m2. Sau 9 năm thực hiện công tác bán nhà theo Nghị định 61/CP, tính đến năm
2003, quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước còn lại diện tích là 3.542.155 m2 với 123.237
căn hộ, trong đó:
- Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do Ngành tài nguyên, Môi trường và Nhà
đất quản lỹ cho thuê khoảng 1.648.578 m2 với 62.150 hợp đồng thuê nhà.
- Nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 1.893.568 m2 với 61.087 căn hộ.
Trong toàn bộ quỹ nhà ở có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1-3 tầng), 20%
diện tích còn lại khoảng 1 triệu m2 là nhà ở chung cư cao tầng (4-5 tầng); trong đó
nhà lắp ghép tấm lớn chiếm hơn 600.000 m2.
Về chất lượng quỹ nhà lắp ghép tấm lớn: có khoảng 206 nhà - 434.332 m2
sàn xây dựng trong tổng số hơn 400 nhà chung cư. Các nhà nà chủ yếu được liên
kết bằng mối nối, qua khảo sát sơ bộ do phần lớn nhà bị lún lệch. Các chỉ tiêu quy
hoạch trên bị vi phạm nghiêm trọng do việc xây xen, xây lấn trong quá trình xử
dụng; Mật độ xây dựng thực tế hiện nay tại các khu chung cư trên trung bình lên tới
70-80%.
Để thực hiện cải tạo chống xuống cấp nhà chung cư cao tầng nguy hiểm,
thành phố triển khai thí điểm thực hiện theo 3 mô hình sau:
+ Cải tạo xây ốp:
+ Lập dự án phá dỡ nhà cũ, xây mới:
+ Lập quy hoạch cải tạo lại toàn bộ các khu chung cư:


vii

2.2. Giới thiệu về Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí và công tác định giá
dự án nhà chung cư cũ sau khi đầu tư xây dựng lại tại Công ty.
* Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí (PETROWACO):
PETROWACO là công ty Bất động sản chuyên đầu tư, xây dựng và kinh
doanh phát triển khu đô thị, nhà chung cư, khu dân cư, toà nhà văn phòng, khu công
nghiệp và kinh doanh dịch vụ bất động sản

TỔNG GIÁM ĐỐC

TỔ THẨM ĐỊNH

BAN DỰ ÁN

PHÒNG ĐẦU TƯ

CÁC CHUYÊN GIA KINH TẾ

CÁC CHUYÊN GIA KINH TẾ

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tính toán hiệu quả kinh tế, định giá bán tại Công ty
Việc tính toán giá bán hợp lý của dự án sẽ được thực hiện riêng tại Phòng,
Ban chuyên trách về dự án. Sau đó, phương án này sẽ thong qua hội đồng thẩm định,
rùi trình lên Tổng Giám đốc xem xét và ra quyết định.
* Các dự án Công ty đang tiến hành đầu tư xây dựng và định giá sản phẩm:
- Dự án đầu tư xây dựng lại Khu tập thể số 97 Láng Hạ
Đây là một công trình toà nhà hỗn hợp, cao 27 tầng và 03 tầng hầm. Đây là
toà nhà mà đề tài sẽ tập trung nghiên cứu.
-

Dự án đầu tư xây dựng lại Khu tập thể số 59-63 Huỳnh Thúc Kháng

Với quy mô 25 tầng và 03 tầng hầm, toà nhà nằm tại góc giao cắt giữa đường
Huỳnh Thúc Kháng và đường Nguyễn Chí Thanh là tổ hợp văn phòng và các các
căn hộ được thiết kế theo tiêu chuẩn chất lượng cao cấp, linh hoạt về mặt bằng và
diện tích...
- Dự án Phá dỡ, xây dựng mới chung cư nguy hiểm C1 Thành Công

viii

Đây là dự án liên doanh giữa Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí với
Tổng Công ty Xây dựng Công trình Giao thông I và Công ty Hà Nội ICT, trong đó
Công ty tham gia 39,2%
2.3. Ví dụ về công tác định giá sản phẩm cải tạo nhà chung cư tại Khu tập thể
cũ 97 Láng Hạ:
* Hiện trạng dự án:
- Hiện trạng các công trình kiến trúc:
Tại khu đất xây dựng dự án có các công trình: tổ hợp của các nhà 5 tầng, 3
tầng, 2 tầng và các nhà cấp 4 với kết cấu chịu lực chính bằng bê tông cốt thép. Nhà
5 tầng, 3 tầng, 2 tầng có kết cấu khung bê tông, sàn panel kết hợp BTCT toàn khối,
tường gạch. Các nhà còn lại là nhà cấp 4 tường gạch.
Hiện trạng nhà và các công trình kiến trúc trên khu đất 97 Láng Hạ như sau:
Đánh giá chung: tất cả các hạng mục này đều phải dỡ bỏ, không thể cải tạo
được vì đã hết niên hạn sử dụng từ lâu, kết cấu đã không còn đảm bảo.
* Phương án cải tạo xây dựng lại theo thiết kế dự án:
- Các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật chủ yếu:
+ Khu đất nghiên cứu xây dựng: 4.223 m2, Trong đó: Đất làm đường sử
dụng chung là 114 m2 ; Đất xây dựng Toà nhà 97 Láng Hạ là 4.119 m2; Diện tích
đất xây dựng công trình là1.480 m2; Diện tích sàn : 40.675 m2, diện tích văn phòng
dịch vụ là 10.970m2, diện tích sàn nhà ở : 29.705 m2, diện tích sàn tầng hầm :
9.882 m2; Mật độ xây dựng : 35,9%; Hệ số sử dụng đất : 10,4 lần; Tầng cao : 27
tầng
Giải pháp thiết kế công trình:
Căn hộ dùng để tái định cư có diện tích từ 80-110 m2 so với diện tích các
căn hộ cũ là 45-60 m2 thì đã tăng từ 2-2,5 lần không những đã đáp ứng theo quy
định của Thành phố về cải tạo chung cư cũ là 1,3 lần mà đã tăng rất nhiều. Đáp ứng

đầy đủ các tiêu chuẩn của một căn hộ theo phong cách hiện đại và đầy đủ tiện nghi.
Các căn hộ dùng để kinh doanh có diện tích thấp nhất là 130 m2 và diện tích
cao nhất là 190 m2, đáp ứng các tiêu chuẩn của căn hộ cao cấp, thiết kế hiện đại
thoả mãn mọi nhu cầu, thị hiếu của khách hàng.


ix

Căn hộ siêu cấp (hay còn gọi là căn hộ penhouse) có diện tích siêu lớn, thông
sàn hai tầng, được đặt trên tầng 26-27 là để nhắm tới các đối tượng khách hàng giàu
có sẵn sàng bỏ một số tiền lớn để mua căn hộ lớn, đầy đủ tiện nghi.
* Định giá các sản phẩm của dự án:
- Xác định giá trị đất của dự án:
Vị trí xây dựng dự án nằm tại số 97 Láng Hạ thuộc địa phận hành chính
phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà nội, khu đất nằm tại góc giao cắt
giữa đường Láng Hạ và đường Thái Thịnh.
Khu đất dự án nằm tại vị trí 1 trên đường Láng Hạ với đơn giá là: 40.000.000
đ/m2.
Tiền đất của dự án là: 4.119 m2 x 40 triệu = 164.760 triệu đồng.
- Xác định chi phí đầu tư xây dựng dự án:
Tổng mức đầu tư của dự án là 567.200.000.000 đồng.
-. Định giá sản phẩm nhà tái định cư:
Đơn giá bán các căn hộ tái định cư này được tính theo quy định của Thành
phố tại Quy chế cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa
bàn Hà nội ban hành kèm theo Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008
của Ủy ban nhân dân thành phố Hà nội, phần diện tích tái định cư không thu tiền
được nhân với hệ số 1,3 lần cộng hệ số chuyển tầng (nếu có) và phần diện tích do
chủ đầu tư hỗ trợ. Phần chênh lệch diện tích còn lại được bán với đơn giá bằng suất
đầu tư sàn.
Theo cách tính toàn dựa trên suất đầu tư sàn được phần bổ thì giá bán phần

chênh lệch diện tích căn hộ tái định cư cho các hộ dân thuộc diện tái định cư tại chỗ
của dự án là 15,3 triệu đồng/m2.
- Định giá sản phẩm thương mại của dự án:
Phương pháp dùng để định giá các các sản phẩm kinh doanh, cụ thể đối với
dự án là các căn hộ dùng để kinh doanh và các căn hộ penhouse là phương pháp so
sánh trực tiếp. Theo đó cách xác định giá bán các căn hộ này được xác định như
sau:


x

Đơn giá bán căn hộ được xây dựng trên cơ sở điều tra thị trường. Sơ bộ, đối
chiếu với các dự án có điều kiện tương đương như dự án chung cư 101 Láng Hạ,
khu nhà ở Kim Liên B, toà nhà Thành Công Tower, giá bán căn hộ toà nhà 97 Láng
Hạ dự kiến 22 triệu đồng/m2.

- Định giá đối với sàn văn phòng:
Phương pháp thường được áp dụng để định giá sàn văn phòng là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo phương pháp so sánh trực tiếp: Đối chiếu với các dự án có điều kiện
tương đương như dự án chung cư 88 Láng Hạ, Harec Building, toà nhà
Petrovietnam, toà nhà Thành Công tower, giá cho thuê văn phòng toà nhà 97 Láng
Hạ dự kiến trung bình là 20 USD/m2/tháng.
Khối lượng: Tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê tại chung cư 97 Láng Hạ
là 9.485 m2 với tổng diện tích sàn sử dụng 6.443 m2.
Định giá văn phòng theo phương pháp thu nhập: (Theo Phụ lục 6)
Thì với mức giá thuê văn phòng tại đây dự kiến là 20 USD/tháng thì giá bán
m2 sàn văn phòng của dự án 97 Láng Hạ là 28.100.000 đồng/m2 sàn văn phòng.
Theo giá trị tính toán ở trên thì giá bán sàn văn phòng là 28,1 triệu đồng cao
hơn nhiều so với giá bán căn hộ kinh doanh tại đây. Điều này dẫn đến hai khả năng

có thể sảy ra: Một là, giá bán căn hộ kinh doanh của toà nhà sau đầu tư đang được
định giá thấp hơn so với giá trị của nó. Trường hợp thứ hai sảy ra, giá thuê văn
phòng tại đây đang được đánh giá ở mức cao. Khi so sánh với giá bán các căn hộ
chung cư của các toà nhà khác, thì khả năng trường hợp 1 sảy ra cao hơn, vì với giá
bán căn hộ kinh doanh là 22 triệu đồng/m2 là thấp hơn so với thị trường.
- Định giá đối với sàn dịch vụ để xe: (Phụ lục 6)
Đơn giá: Đơn giá trong xe theo quy định từng thời điểm của Sở Tài chính, dự
kiến ôtô là 600.000 đồng/xe/tháng; xe máy là 45.000đồng/xe/tháng.
Khối lượng: Với tổng diện tích 9.885 m2, tổng số chỗ để xe trong tầng hầm
đáp ứng được 15% nhu cầu tối thiểu tính toán ở bảng trên.
Theo tính toán tại phụ lục 6 sử dụng phương pháp thu nhập thì giá bán sàn để
xe theo đơn giá nêu trên là 1.440.000 đồng/m2.


xi

Theo giá bán m2 sàn dịch vụ để xe như trên là thấp so với hiệu quả đầu tư
vào đây. Để thay đổi điều này, cần cân nhắc lại chức năng sử dụng sàn dịch vụ để
xe tại đây, có thể giảm bới việc sử dụng diện tích sử dụng tầng hầm để xe bằng cách
chỉ sử dụng 02 tầng hầm thay vì 03 tầng hầm như trước. Thay vào đó sử dụng sàn
tầng hầm 1 để cho thuê kinh doanh, như vậy hiệu quả kinh tế khi đưa vào sử dụng
sẽ cao hơn.
- Định giá đối với nhà chung cư cũ: (Phụ lục 8)
Người viết đề tài này, thử kiến nghị một cách để định giá toà nhà cũ bằng
cách sử dụng phương pháp thặng dư. Theo phương pháp này, sẽ định giá tất cả các
sản phẩm của dự án sau đầu tư xây dựng, sau đó lấy tổng các khoản thu này trừ đi
tổng chi phí tạo lập toà nhà (ở đây là tổng mức đầu tư dự án) thì ra giá trị toà nhà cũ.
Giá trị này sẽ là giá trị cuối cùng mà nhà đầu tư có thể chi trả để có được toà nhà
chung cư cũ. Áp dụng với toà nhà 97 Láng Hạ này, số liệu tính toán như sau:
Theo tính toán trên 75.717.000.000 đồng là số tiền mà nhà đầu tư có thể chi

để mua hết toà nhà cũ.
2.4. Đánh giá hiệu quả dự án cải tạo nhà chung cư 97 Láng Hạ:
* Xác định doanh thu dự án: (Chi tiết tính toán cụ thể tại phụ lục 7)
Theo tính toán tại phụ lục 7, doanh thu dự án chia làm hai phần, bao gồm các
khoản thu 1 lần và các khoản thu hàng năm. Theo đó các khoản thu 1 lần bao gồm
các khoản sau: Khoản thu từ việc bán căn hộ thương mại và từ việc bán căn hộ theo
giá suất đầu tư; các khoản thu thường niên bao gồm các khoản: cho thuê văn phòng,
thu phí của các văn phòng, thu phí của các hộ dân, thu phí để xe máy, thu phí để
ôtô... Theo cách tính này, tổng doanh thu từ dự án đã quy về mặt bằng hiện tại là
575.257.020.000 đồng.
Tuy nhiên, theo phương pháp định giá đã áp dụng cho các sản phẩm từ dự án
nêu trên, thì doanh thu dự án tính theo cách bán hết một lần được tính toán như sau:
Theo đó tổng thu nhập từ các sản phẩm của dự án là: 642.917.000.000 tỷ
đồng. Chênh lệch so với tính toán tại dự án là 642.917.000.000 – 575.275.020.000 =
67.660.000.000 đồng.
* Xác định chi phí hàng năm:


xii

Vòng đời dự án đưa vào phân tích là 50 năm kể từ khi bắt đầu đầu tư, tức là
từ năm 2008 đến 2057.
- Chi phí vận hành, gồm: Thuê một công ty chuyên nghiệp quản lý toà nhà;
Chi các khoản điện nước dùng chung; Duy tu, sửa chữa định kỳ và đột xuất; Các
khoản chi phí nhỏ lẻ khác; Trích khấu hao tài sản cố định; Trả lãi vay ngân hàng và
các quỹ hỗ trợ; Các khoản thuế.
Ước tính tổng chi phí hàng năm (bao gồm chi phí cố định và cho phí biến
động) là: 4.433,75 triệu đồng.
* Phân tích hiệu quả dự án:
- Hiệu quả xã hội:

Dự án đầu tư xây dựng lại tâp thể số 97 Láng Hạ cung cấp cho quỹ sàn văn
phòng thành phố trên 6.000 m2 sàn, đồng thời đóng góp vào sự hoàn chỉnh của cơ
sở vật chất thương mại thành phố, góp phần nâng cao GDP. Dự án hoàn thành sẽ
cung cấp cho quỹ nhà ở thành phố 180 căn hộ với tổng diện tích gần 25.000 m2 căn
hộ cao cấp giải quyết khối lượng đáng kể nhu cầu nhà ở của người dân thủ đô.
- Lợi ích của người dân:
Các hộ dân hiện đang sống trong tập thể cũ tại khu đất 97 Láng Hạ nhận
được các lợi ích sau: Mở rộng được diện tích ở lên gấp từ 1,3 đến 2 lần; Chuyển từ
căn hộ chung cư cũ chất lượng kém cả về tổ chức không gian, thẩm mỹ và độ an
toàn sang một căn hộ chung cư mới với chất lượng cao hơn hẳn về mọi mặt. Sở hữu
các căn hộ mới tiện nghi và hiện đại với giá trị cao hơn.
- Hiệu quả về tài chính:
+ Thời gian phân tích
+ Tổng mức đầu tư
+ Vốn chủ sỏ hữu
+ Điểm hoà vốn
+ NPV
+ IRR

50
567
30
10,1
49,67
15,2

Năm
tỷ đồng
tỷ đồng
năm

tỷ đồng
%

Trên đây là hiệu quả kinh tế theo tính toán tại dự án, tuy nhiên khi áp dụng
phương pháp định giá lại các sản phẩm từ dự án, và tính toán theo chiến lược bán
hết vào giai đoạn dự án đi vào hoạt động, thì khả năng NPV dự án có thể sẽ là


xiii

117,33 tỷ đồng chứ không phải là 49,67 tỷ đồng như trước (cộng thêm 67,66 tỷ
đồng chênh lệch doanh thu nếu các yếu tố khác không thay đổi.)
2.5. Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân.
* Những khăn trong công việc cải tạo xây dựng nhà chung cư:
-Việc triển khai dự án còn chậm và chưa hiệu quả:
- Luật pháp chưa đồng bộ:
- Khó khăn của chủ đầu tư:
- Quản lý chung cư khi đưa vào sử dụng:
- Cản trở của quy định giá trần dịch vụ?
- Chính sách triển khai chậm
* Những điểm hạn chế trong việc định giá sản phẩm nhà chung cư tại Công ty cổ
phần Bất động sản Dầu khí:
- Định giá đất: Việc định giá đất hoàn toàn phụ thuộc vào các quy định của
nhà nước, không đánh giá hết các yếu tố thị trường, sẽ không đánh giá hết được
tiềm năng kinh tế do lợi thế về vị trí mà mảnh đất mang lại, sẽ dẫn đến đánh giá
hiệu quả dự án thấp hơn so với thực tế, dẫn đến việc một số dự án sẽ bị bỏ qua
không thực hiện đầu tư, do không đánh giá được hết các tiềm năng về đất. Kết quả
là giá đất được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch trên thị trường.
- Định giá chi phí kết tinh: Hầu hết các đơn giá áp dụng để tính toán chi phí
đầu vào dự án, được lấy tại thời điểm hiện tại. Trong khi đó, việc thi công xây dựng

sẽ tiến hành trong thời gian dài, có nhiều biến động có thể sảy ra. Giá các nguyên
liệu đầu vào, có thể tăng hoặc giảm. Ngoài ra, việc lựa chọn biện pháp thi công
khác nhau cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá thành xây dựng công trình. Đặc điểm
thường thấy tại các công trình xây dựng là chi phí xây dựng thực tế thường cao hơn
so với chi phí xây dựng đã ước tính ban đầu.
- Đối với chi phí đền bù, hỗ trợ và tạm cư: Đặc điểm chung trong phần hỗ trợ
này, các chủ đầu tư thường cản cứ theo quy định của UBND thành phố mà bồi
thường phần cơi nới, cải tạo, vật kiến trúc ngoài diện tích hợp pháp là 10%. Tỷ lệ
bồi thường này hầu như không được phía người dân chấp nhận, mà yêu cầu của
người dân là 80%.


xiv

- Định giá vốn và chi phí quản lý:
- Các chi phí vận hành: Trong cách phân hạng chung cư hiện nay, các chung
cư có thể cùng hạng nhưng rất khác nhau về thiết kế, số lượng dân cư, số lượng
trang thiết bị nội ngoại thất, số lượng các thiết bị cần phải bảo quản, vận hành... Do
đó, khối lượng dịch vụ cũng sẽ rất chênh lệch, và chi phí về vật tư, con người cũng
sẽ rất khác nhau. Đó là chưa kể chất lượng của từng đơn vị cung cấp dịch vụ cũng
khác nhau và người sử dụng hoàn toàn có quyền chọn lựa cho mình loại chất lượng
mà họ mong muốn. Ví vậy, Nhà nước không nên quy định giá trần dịch vụ.
- Định giá sản phẩm tái định cư: Cách tính đơn giản, lại không đánh giá được
các yếu tố chi phí khác trong quá trình đầu tư xây dựng. Cách tính này chỉ áp dụng
khi cần tính chi phí chứ không phải việc xác định doanh thu cho dự án.
Ngoài ra việc tính toán này chưa tính đến lợi thế về vị trí của BĐS, lợi nhuận
mà nhà đầu tư kỳ vọng, các yếu tố trượt giá nên giá trị thường thấp hơn nhiều so với
giá trị thực tế phải chi và giá trị trên thị trường.
- Định giá sản phẩm thương mại: Có một thực tế là các số liệu mà công ty
dùng để so sánh là các số liệu thống kê trong quá khứ dùng trong việc định giá văn

phòng, hay sản phẩm thương mại có độ trễ về thời gian so với thực tế. Bên cạnh đó,
tình hưóng giả định được chấp thuận lại thường là tình huống hoàn hảo, nghĩa là
lượng cung hoàn toàn được thị trường chấp nhận. Do đó, chưa lường hết các tình
huống có thể sảy ra trong tương lai. Dẫn đến việc sai số cao trong ước tính giá thành
các sản phẩm thuộc loại này.
- Định giá văn phòng: Tuy nhiên, việc sử dụng phương pháp so sánh để định
giá cho sàn văn phòng có nhược điểm là nếu số liệu dùng để định giá không cập
nhập thường xuyên, bị chậm so với thực tế nên thường dẫn tới việc định giá thấp
hơn so với giá thị trường, làm sai lệch hiệu quả kinh doanh. Hoặc như các số liệu
hầu hết đều lấy ở kịnh bản cầu cao, hầu hết lượng cung sàn văn phòng ra thị trường
đều được thị trường chấp nhận. Kịch bản này sẽ dẫn tới hiện tượng định giá cao hơn,
hoặc nếu như nền kinh tế suy thoái thì hiệu quả dự án sẽ thay đổi rất nhiều.
- Tổ chức công tác định giá: Hội đồng thẩm định không tham gia từ đầu cùng
với chuyên viên tính toán hiệu quả kinh tế nên việc đánh giá và xem xét sẽ mất rất
nhiều thời gian. Hơn nữa, lại không hiểu được trong việc thiết kế trình tự logic.


xv

CHƯƠNG 3. HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ
CHUNG CƯ XÂY DỰNG LẠI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG
SẢN DẦU KHÍ
3.1. Phương hướng phát triển các dự án cải tạo chung cư cũ:
Trong thời gian sắp tới, ngoài việc thi công xây dựng dự án xây dựng lại khu
tập thể cũ 97 Láng Hạ, công ty còn thực hiện các dự án khác là dự án đầu tư xây
dựng lại Khu tập thể cũ số 59-63 Huỳnh Thúc Kháng và Dự án Phá dỡ, xây dựng
mới chung cư nguy hiểm C1 Thành Công.
Tuy nhiên, hiện nay tại Công ty đang xác định hai phương hướng để triển
khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ này là:
- Hướng thứ nhất: Tổ chức thuê nhà tạm cư và bố trí tái định cư tại chỗ cho

các hộ dân tại các khu chung cư này khi dự án hoàn thành.
- Hướng thứ hai: Sẽ không tiến hành bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân
tại đây nữa. Thay vào đó sẽ bố trí trả nhà cho các hộ dân tại một trong những công
trình lân cận.
3.2. Hoàn thiện công tác định giá sản phẩm nhà chung cư sau khi cải tạo:
* Hoàn thiện việc tính toán chi phí:
- Định giá đất:
Bên cạnh việc định giá đất, và tiền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà
nội do liên sở đưa ra là Sở Tài chính, Sở Tài nguyên môi trường, Cục thuế và Ban
chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố định giá. Đơn giá này sẽ cao hơn từ khoảng
1,3 đến 1,5 lần.so với khung giá đất do UBND Thành phố ban hành.
Cũng cần đánh giá thêm các yếu tố thị trường vào việc định giá đất, bằng
cách áp dụng phương pháp so sánh đối với các vị trí đất lân cận. Giá so sánh sẽ là
giá bình quân của các vị trí đất so sánh sau khi đã cộng trừ các lợi thế và đặc điểm
riêng của khu đất.
- Định giá chi phí kết tinh:
Công ty cần xem xét việc tính toán các yếu tố thị trường bằng cách đưa ra
các bối cảnh dự đoán cho tương lai.


xvi

Bằng việc đựa ra các bối cảnh đó, sẽ biết được doanh thu từ dự án, lợi nhuận
thu được từ dự án trong từng bối cảnh cụ thể. Kết hợp với kinh nghiệm của người
quyết định đầu tư, sẽ quyết định mức đầu tư thích hợp cho dự án. Lựa chọn mức độ
đầu tư hợp lý.
- Định giá vốn và chi phí quản lý:
Trong quá trình tính toán hiệu quả dự án và vốn đầu tư, công ty đưa ra kế
hoạch và tiến độ sử dựng vốn cụ thể cho từng năm. Kết hợp với tiến độ thu tiền từ
dự án, từ đó tính ra được nhu cầu vốn thực sự cho từng năm. Làm như vậy, sẽ hạn

chế được tối đa số tiền phải đi vay, từ đó giảm được phần lãi vay phải trả. Bằng
việc lập kế hoạch tiến độ sử dụng vốn cho từng dự án, công ty sẽ có điều kiện so
sánh việc sử dụng vốn tại từng dự án, phát hiện ra những dự án đang có xu hướng
sử dụng quá nhiều vốn cho cùng một loại công việc. Từ đó điều chỉnh kịp thời, hạn
chế việc thất thoát vốn trong đầu tư xây dựng.
- Các chi phí vận hành:
Nhà nước không cần thiết quy định giá trần dịch vụ quản lý mà nên dành
quyền này cho hội nghị chung cư quyết định bởi đây cũng chính là trách nhiệm và
quyền lợi của họ. Thay vào đó, Nhà nước nên quy định giá sàn để tránh sự lập lại
các khu chung cư nhếch nhác trong quá khứ
Tuy nhiên, để thu được các khoản phí này, cần phải có sự thống nhất với các
hộ dân tại đây, hơn nữa phải không vượt quá khung do Bộ Xây dựng ban hành. Đối
với Công ty, chưa thực hiện quản lý vận hành một chung cư nào, thì việc này sẽ là
hết sức khó khăn. Công ty phải lựa chọn giữa việc thuê một công ty quản lý chuyên
nghiệp với chi phí cao, hay thành lập Ban quản lý chung cư riêng.
* Hoàn thiện định giá sản phẩm dự án:
- Định giá sản phẩm tái định cư:
Bên cạnh việc tính giá suất đầu tư xây dựng theo phương pháp chi phí, nếu
có điều kiện, Công ty nên sử dụng thêm phương pháp so sánh, bằng việc so sánh
với giá suất đầu tư của các nhà đầu tư khác, đối với các công trình tương tự. Từ đó,
đối chiếu với giải pháp kỹ thuật công nghệ mà mình áp dụng.
- Định giá sản phẩm thương mại:


xvii

- Định giá đối với sàn dịch vụ để xe:
* Lựa chọn các phương pháp cải tạo phù hợp hơn để tăng giá trị nhà chung cư sau
cải tạo.
- Xác định và tôn trọng quyền của chủ sở hữu và lợi ích của người dân sinh

sống trong các khu chung cư:
- Quan tâm đến chất lượng thiết kế kiến trúc, kết cấu kỹ thuật công trình và
khả năng vận hành khai thác sau đầu tư:
* Đề xuất các cơ chế đặc thù để nâng cao hiệu quả các dự án cải tạo.


xviii

KẾT LUẬN
Cùng với những đổi mới của nền kinh tế, công tác định giá BĐS ở Việt nam
đang trong quá trình chuyển đổi và đã đạt được những thành tựu đáng kể trên nhiều
mặt trong đó có hoạt động đầu tư xây dựng công trình. Công tác định giá các sản
phẩm từ giai đoạn dự án góp phần quan trọng trong việc ra quyết định lựa chọn
những dự án đầu tư có hiệu quả, đem lại lợi ích cho doanh nghiệp và nền kinh tế.
Với những kết quả đạt được thông qua thực hiện đề tài “Công tác định giá
Bất động sản là các dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà nội tại
Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí: Thực trạng và giải pháp”, luận văn đã có
những đóng góp chủ yếu sau đây:
- Luận án trình bày có cơ sở khoa học những vấn đề lý luận cơ bản về công tác
định giá các sản phẩm từ dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ ở các
công ty cổ phần. Luận án đã làm rõ những nhân tố ảnh hưởng cũng như các điều
kiện để có thể định giá được gần chính xác giá trị của BĐS khi còn ở giai đoạn dự
án. .
- Luận án đã tập trung phân tích nguyên nhân của những hạn chế trong công
tác định giá ở Công ty. Theo tác giả những nguyên nhân đó bao gồm: (1) cơ chế
quản lý, vấn đề sở hữu và các chính sách có liên quan, (2) sự phối hợp trong tổ
chức thực hiện, (3) đội ngũ cán bộ thực hiện, (4) thu thập và xử lý thông tin.
- Những giải pháp hoàn thiện công tác định giá các sản phẩm BĐS từ dự án
của Công ty CP BĐS Dầu khí với những nội dung chủ yếu sau:
+ Giải pháp nâng cao nhận thức về công tác định giá BĐS ở giai đoạn dự án

đầu tư
+ Hoàn thiện việc tính toán chi phí
+ Hoàn thiện định giá sản phẩm dự án
+ Xác định và tôn trọng quyền của chủ sở hữu và lợi ích của người dân sinh
sống trong các khu chung cư
+ Quan tâm đến chất lượng thiết kế kiến trúc, kết cấu kỹ thuật công trình và
khả năng vận hành khai thác sau đầu tư
+ Cần những cơ chế đặc thù