Huy động vốn cho các dự án Bất động sản của công ty cổ phần Thanh Bình Hà nội

Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents
TR

NG

I H C KINH T QU C DÂN

* * *

TR

NG TU N ANH

HUY

NG V N

CHO CÁC D ÁN B T
NG S N C A CÔNG
TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I

Chuyên ngành : Qu n tr kinh doanh công nghi p và xây d ng

TÓM T T LU N V N TH C S

Hà N i, N m 2008


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

1

U

Trong quá trình v n

ng lên n n kinh t th tr

tr thành ngu n l c c b n, vi c huy
là y u t quy t
týt
ti n hành thì

ng c a Vi t Nam, v n

ng và s d ng hi u qu ngu n l c này

nh cho s h ng th nh hay suy vong c a doanh nghi p.
ng kinh doanh hay, nh ng không có ngu n l c tài chính
n thu n v n ch là m t ý t

ng, r t khó bi n ý t

ng kinh

doanh ó thành hi n th c.
Là m t

n v ho t

ng trong l nh v c xây d ng và

u t kinh doanh

nhà , cao c v n phòng cho thuê, may m c xu t kh u, hi n nay Công ty c
ph n Thanh Bình Hà N i ang làm Ch

u t m t s D án xây d ng Khu

nhà , cao c v n phòng v i t ng s v n

u t h n 1.000 t

th c hi n

ng, Th i gian

u t các d án trên n m trong kho ng th i gian t n m 2007

2011. Tuy nhiên, tính
kho ng 70 t

n 30/6/2007 t ng ngu n v n c a Công ty m i ch

ng. Vi c huy

n
t

ng v n tài tr cho các D án trên là h t s c

p thi t. V n

t ra là huy

ng v n nh th nào, kh i l

ng, ngu n huy

ng, th i gian huy

ng…

ng v n c n huy

m b o s d ng v n hi u

qu và giúp doanh nghi p phát tri n b n v ng.
Tr

c nh ng yêu c u v huy

ng v n

t ra

i v i Công ty c ph n

Thanh Bình Hà N i, tôi nh n th y ây là c h i thu n l i
u, phân tích tình hình tài chính và
hi n các d án b t
Huy

xu t các gi i pháp huy

ng s n c a Công ty, do ó tôi quy t

ng v n cho các d án b t

t p trung nghiên
ng v n th c

nh ch n

ng s n c a Công ty c ph n Thanh

Bình Hà N i” m t m t nâng cao hi u bi t c a mình trong l nh v c
kinh doanh b t

ut ,

ng s n, l nh v c tài chính, hoàn thành lu n v n t t nghi p

cao h c, m t khác
kh o.

tài: “

a ra m t s g i ý v huy

ng v n

Công ty tham


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

2

t c u c a Lu n v n g m 3 ph n chính:
Ph n 1: Lý lu n v huy

ng v n và ho t

Ph n 2: Nhu c u và th c tr ng huy

ng kinh doanh b t

ng s n

ng v n cho các d án b t

ng

n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i
Ph n 3: Ph

ng th c huy

ng v n cho các d án b t

Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i

ng s n c a


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

3

PH N 1
LÝ LU N V HUY
NG V N
VÀ HO T
NG KINH DOANH B T
NG S N
Trong ph n 1, tác gi trình bày hai n i dung mang tính ch t lý lu n, làm
n t ng cho vi c nghiên c u
i ho t

các ph n sau. Th nh t, là vai trò c a v n

i

ng kinh doanh c a các doanh nghi p nói chung, các nguyên t c khi

ti n hành huy

ng v n, các ph

ng th c huy

ng v n ang

c s d ng

ph bi n trong các doanh nghi p hi n nay. Th hai, là m t s n i dung liên
quan

n ho t

ng kinh doanh b t

ng s n, các hình th c c a ho t
phân lo i d án kinh doanh b t
u

i v i d án b t

ng s n, g m có khái ni m, phân lo i b t
ng kinh doanh b t

ng s n, các

c

ng s n, n i dung,

m c a d án và các yêu

ng s n.

1.1. V n và các hình th c huy

ng v n

t k m t doanh nghi p nào c ng c n có m t ngu n l c tài chính nh t
nh

ti n hành các ho t

c th hi n và s d ng d
i ích l n h n trong t

ng s n xu t kinh doanh. Ngu n l c tài chính
i các d ng khác nhau nh m m c ích thu

ng lai

c coi là v n c a doanh nghi p.

n có th có nhi u d ng khác nhau

c phân nhóm thành hai lo i:

n b ng hi n v t và v n b ng ti n. V n b ng ti n

c coi là ngu n tài

chính c a doanh nghi p. Ngu n tài chính này là c s
ki n s n xu t, t c là các y u t

u vào nh nhà x

kinh doanh, thi t b , nguyên v t li u và các
n c a doanh nghi p
và bi n

c

có
ng,

a

c các

u

m s n xu t

u ki n khác.

c hình thành t khi thành l p doanh nghi p

i theo th i gian. V i nh ng doanh nghi p kinh doanh thành công,

n c a doanh nghi p có chi u h
doanh, v n ban

nhu n dùng

tái

ul i

ng t ng tr

ng, vì sau m i chu k kinh

c b sung b ng m t ph n l i nhu n thu

c(l i

u t ). Ph n b sung này nhi u hay ít ph thu c vào m c


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

4

sinh l i trong kinh doanh và chính sách t ng tr

Nh ng doanh nghi p có chi n l
i nhu n

tái

ng c a doanh nghi p.

c phát tri n dài h n th

u t , vì n u không t ng c

ng tái

u t thì s m hay mu n,

doanh nghi p ó s th t b i. Ngoài ra, do nhu c u c a
n xu t kinh doanh, v n có th

c huy

ng r t chú ý dùng

u t , c a quá trình

ng b sung t các ngu n khác

nhau, do ó làm t ng v n c a doanh nghi p.
Tuy v y, v i nh ng doanh nghi p kinh doanh thua l thì ngu n v n ban
u s b gi m d n. Tình tr ng này ã x y ra v i nhi u doanh nghi p nhà
c, có th do c hai lo i nguyên nhân: kinh doanh thua l ( không th c hi n

tái

u t m r ng) và không th c hi n

m b o tái

u t gi n

có v n

Nguyên t c

nh ( không

n).

ti n hành các ho t

nghi p ph i ti n hành huy
tuân th khi huy

kh u hao tài s n c

ng s n xu t kinh doanh, doanh

ng v n. M t s nguyên t c, doanh nghi p nên

ng v n ó là: Nguyên t c k p th i; Nguyên t c hi u qu ;

mb os l

ng và th i gian; Nguyên t c gi m thi u chi phí

giao d ch; Nguyên t c a d ng hoá các ngu n v n.
Trong ph n này, tác gi c ng gi i thi u khái quát các ph
ng v n ang
ph

ng th c huy

c s d ng ph bi n trên th tr
ng v n

ng th c huy

ng. Suy cho cùng, thì m i

u hình thành nên hai ngu n, ó là Ngu n v n

ch s h u và Ngu n n ph i tr .
Ngu n v n n ph i tr
n. N dài h n th
i là tài s n c

ng

c hình thành t ngu n n dài h n và n ng n
c huy

ng

tài tr cho các tài s n dài h n ( còn

nh), n ng n h n th

ng tài tr cho các tài s n ng n h n

nh ti n m t, t n kho, ng tr
nên tài tr cho các tài s n t

c cho ng

i bán… N dài h n và n ng n h n

ng ng, không nên tài tr chéo. B i vì, n u dùng

dài h n, tài tr cho tài s n ng n h n, thì chi phí s r t cao, do lãi su t vay
dài h n th

ng cao. N u dùng n ng n h n tài tr cho tài s n dài h n thì s


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents
nh h

ng

5

n kh n ng thanh toán ng n h n c a doanh nghi p, do tài s n dài

n có tính thanh kho n r t th p, d n

n tình tr ng không n

nh dòng ti n.

Ngu n n ng n h n là nh ng kho n ti n mà công ty ph i hoàn tr trong
vòng m t n m k t ngày nh n
kho n Tín d ng th

c chúng. Ngu n tài tr này bao g m các

ng m i mà công ty nh n

mua các lo i hàng hóa d

c t các nhà cung c p khi

i hình th c mua ch u, mua b ng ti n qu (deposits).

Ngoài ra, nó còn b o g m ti n

t c c c a khách hàng

mua hàng hóa hay

ch v theo h p ông và nh ng kho n ti n vay ng n h n do các ngân hàng,
công ty tài chính, công ty mua n , công ty b o hi m tài tr .

ng th i, nó

ng bao g m các kho n n tích l y g m có n các lo i ti n l

ng c a công

nhân mà công ty ch a tr , n ti n thu nh ng ch a tr cho Chính ph , và l i
c c a ph n theo s sách mà ch a ph i tr cho c
ng n h n có th
cho vay m

ông. Các ngu n tài chính

c phân thành 3 nhóm chính: ngu n tài tr ng n h n không

n ( hay tín d ng th

ng m i), ngu n tài tr ng n h n không có

m b o và ngu n tài tr ng n h n có

m b o.

Ngu n n dài h n là nh ng kho n ti n có th i h n s d ng dài h n m t
m k t ngày
công ty s d ng

u tiên khi nh n chúng. Ngu n ngân qu này th

ng

c

tài tr cho vi c mua máy móc, thi t b hay xây d ng nhà

ng v.v ...
Công ty có th huy

ng tín d ng dài h n t nhi u ngu n khác nhau.

Các ngu n này bao g m : Thuê mua tr góp, tín d ng thuê mua; Vay dài h n
nh k hay vay có k h n; Phát hành trái phi u và k phi u.
n ch s h u là các ngu n v n thu c s h u c a ch doanh nghi p
và các thành viên trong công ty liên doanh ho c các c
ph n.

ông trong các công ty


Click Here & Upgrade

PDF

Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

6

Có 3 ngu n t o nên v n ch s h u: s ti n góp v n c a các nhà
, t ng s ti n t o ra t k t qu ho t

u

ng s n xu t kinh doanh (l i nhu n

ch a phân ph i) và chênh l ch ánh giá l i tài s n.
n ch s h u bao g m: v n góp - v n

u l , l i nhu n ch a chia

phân ph i, chênh l ch ánh giá l i tài s n, các qu c a doanh nghi p nh : qu
phát tri n, qu d tr , qu khen th
1.2. Ho t

ng kinh doanh b t

t

ng phúc l i...

ng s n

ng s n là các tài s n không di, d i

-

c bao g m:

t ai;

- Nhà , công trình xây d ng g n li n v i

t ai, k c các tài s n g n

li n v i nhà , công trình xây d ng ó;
- Các tài s n khác g n li n v i

t ai;

- Các tài s n khác do pháp lu t quy
Ho t

ng kinh doanh b t

và kinh doanh d ch v b t
Kinh doanh b t
chuy n nh

nh.

ng s n bao g m kinh doanh b t

ng s n

ng s n.
ng s n là vi c b v n

ng, thuê, thuê mua b t

ng s n

u t t o l p, mua, nh n
bán, chuy n nh

ng, cho

thuê, cho thuê l i, cho thuê mua nh m m c ích sinh l i.

t

Kinh doanh d ch v b t

ng s n là các ho t

ng s n và th tr

ng s n, bao g m các d ch v môi gi i b t

ng s n,
n,

nh giá b t

u giá b t

ng b t

ng s n, sàn giao d ch b t

ng s n, qu ng cáo b t

ng h tr kinh doanh

ng s n, t v n b t

ng s n, qu n lý b t

ng

ng s n.

Trong ph n này, tác gi c ng trình bày n i dung c a d án kinh doanh
t

ng s n, các
án

quan

c

m và yêu c u c a d án.

u t kinh doanh b t

n vi c b v n

ng s n là t p h p các

xu t có liên

xây d ng m i, m r ng ho c c i t o nh ng b t

n nh m m c ích kinh doanh trong m t th i gian nh t

nh.

ng


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents
Các

ng
c

7

c

m c a d án g m: G n li n v i

t ai và quy ho ch s

t; Th t c pháp lý ph c t p và th i gian th c hi n d án kéo dài, t ng
u t l n; Thu n l i trong vi c huy
t s yêu c u

ng v n ng tr

i v i d án kinh doanh b t

pháp lý; Yêu c u v ch t l

ng, ti n

1.3. M i quan h gi a huy

ng s n nh : Yêu c u v

; Yêu c u v huy

ng v n và ho t

c t khách hàng.

ng v n.

ng kinh doanh b t

ng

n
Nh

v y, c ng nh

ngu n l c tr c ti p,
án th

các ho t

c bi t

ng kinh doanh khác, v n tr thành

i v i ho t

ng kinh doanh b t

ng có th i gian kéo dài và t ng m c

u t l n, do ó v n càng tr

thành y u t t i quan tr ng, không có v n không th ti n hành
i vai trò quan tr ng
ng s n, trong

tr thành m i quan tâm và v n

n

ng, ngu n huy

huy

ng v n

nghiên c u cho t t c các nhà kinh doanh

n l nh v c b t

t ra là huy

c.

i v i s thành công c a d án kinh doanh b t

u ki n khó kh n v v n nh hi n nay, v n

và các h c gi quan tâm

ng s n, các

ng s n.

ng v n nh th nào, kh i l

ng, th i gian huy

ng…

qu và giúp doanh nghi p phát tri n b n v ng.

ng v n c n huy

m b o s d ng v n hi u


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

8

PH N 2
NHU C U VÀ TH C TR NG HUY

NG V N CHO CÁC D ÁN
T
NG S N C A CÔNG TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I
Trong ph n 2, tác gi trình bày

it

n, ó là nhu c u v n và th c tr ng huy

ng nghiên c u chính c a Lu n

ng v n cho các d án b t

ng s n

a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i.
2.1. Thông tin chung v Công ty
có hình dung v

it

ng nghiên c u, tác gi mô t m t cách t ng

quan các thông tin chung v Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i. Trong ó,
có các n i dung v quá trình hình thành phát tri n, các Công ty thành viên,
c

m v t ch c,

c

m s n xu t kinh doanh và k t qu s n xu t kinh

doanh m t s n m g n nh t c a Công ty.
2.2. Nhu c u v n cho các d án b t

ng s n

Hi n nay, Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i ang làm ch
án nhà

bán là D án

u t xây d ng khu nhà

chi n s B Công an (D án B Công an) và D án
trong khu ô th m i B c
tham gia góp v n
hi n D án

bán cho cán b

u t xây d ng Khu nhà

i Kim m r ng ( D án

u t thành l p Công ty c ph n

u t hai

nh Công);
u t Láng H

ng th i
th c

u t xây d ng cao c Trung tâm tài chính Láng H (D án Láng

).
i 3 d án b t
mà Công ty ã huy

ng s n Công ty ang tri n khai, thì t ng l

ng và c n ph i huy

Các d án trên, m t s chi phí ã
quá trình chu n b
giai

ng là 916,86 t

ng v n

ng.

c gi i ngân cho các công vi c c a

u t , còn l i ph n l n nhu c u v n c a Công ty n m

n 2008 - 2010, v i t ng nhu c u lên t i g n 913 t

ng.


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

9

2.3. Th c tr ng huy

ng v n cho các d án b t

ng s n

Trong nh ng n m 2005 -2007, Công ty ã huy
ngân hàng và tín d ng th

ng m i

ng v n t có, tín d ng

tài tr cho kho n chi phí 3.601.256.000

ng.
Tuy nhiên,

n n m 2008, vi c huy

ng v n không

ki n, do nh ng khó kh n t n n kinh t , tín d ng b t
tr

ng b t

a d án nhà

Trong giai
uv nc ab t

ng

ng trong

n m 2009, và ti n

ng v n cho các d án b t

n 2005-2007, Công ty ã huy

ng s n

ng áp ng khá t t nhu

ng s n, ó là th i k mà các d án ang

u t , nhu c u v n không cao, nh ng vi c huy
hi n d dàng, n n kinh t

ang à t ng tr

các d án. Nh ng khó kh n trong v n
có nguy c b Thành ph thu h i

giai

ng v n l i

n chu n
c th c

ng h ng ph n.

n n m 2008, Công ty không th huy

ó,

ng s n th t ch t, th

s b ch m m t m t n m, t c là sang n m 2011.

2.4. Nh n xét chung v huy

.T

c nh d

ng s n óng b ng. Toàn b ph n v n d ki n huy

m 2008, r t có th s ph i chuy n sang huy

hàng, làm

t

huy

ng

cv n

tài tr cho

ng v n ã khi n cho Công ty

t, m t uy tín v i chính quy n và khách

o l n các k ho ch kinh doanh, b m t các chi phí chu n b
t ra nhu c u c p thi t tìm ra các gi i pháp

ng v n gi i ngân cho các d án.

u

th c hi n vi c huy


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

10

PH N 3
PH
NG TH C HUY
NG V N CHO CÁC D ÁN
T
NG S N C A CÔNG TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I
Nh n bi t

c khó kh n trong vi c huy

ng v n cho các d án b t

ng s n mà Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i ang ph i
ã ti n hành nghiên c u các ph
ph bi n,

ng th c huy

ng th i tìm hi u cách th c huy

ng s n trong và ngoài n

i m t, tác gi

ng v n ã

c th c hi n

ng v n mà các nhà

ut b t

c ã và ang ti n hành thành công trên th tr

y khó kh n hi n nay, nh m t ng k t
mong mu n gi i quy t các v n

tr

a ra m t s gi i pháp ch y u v i
c m t c ng nh v lâu dài trong vi c

huy

ng v n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i.

3.1.

nh h

ng phát tri n

u t

ng

b t

ng s n c a Công ty c ph n

Thanh Bình Hà N i
Trong 9 tháng
t

u n m 2008, m c dù n n kinh t nói chung, th tr

ng

ng s n nói riêng g p r t nhi u khó kh n, tuy nhiên l nh v c b t

ng

n v n thu hút

c g n 30 t USD chi m 50% t ng ngu n v n FDI

ut

ng s n v n là l nh v c r t h p d n v i các nhà

ut

vào Vi t Nam.
Nh v y, b t

c ngoài. Tuy nhiên, tình hình v i các nhà

u t trong n

c v n còn r t

ng kinh doanh b t

ng s n, Công

nhi u khó kh n.
Nh n bi t

c s h p d n t ho t

ty c ph n Thanh Bình Hà N i ã s m tri n khai các b
n m 2000. Cho

n nay, Công ty ã tri n khai

n khá l n. Các d án ang tri n khai
hàng

u, t p trung nhân s , tài chính và

c xác

c tìm hi u, th m dò

c m t s d án b t

ng

nh là công vi c u tiên

c coi là y u t quy t

phát tri n c a Công ty. S thành công trong l nh v c b t

nh

ng s n là c s

ns


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

11

Công ty có ti m l c tài chính,

y m nh và m r ng các l nh v c

u t trong

ng lai.
V i nh ng n l c ó, Công ty
a ngành:
t

ut b t

t m c tiêu tr thành m t t p oàn

ng s n, tài chính, thu

u

n, xây d ng. Trong ó,

ng s n là tr ng tâm.
Các s n ph m b t

ng s n c a Công ty trong t

ng lai, không ch là

các d án nhà , d án v n phòng cho thuê mà còn là vi c phát tri n h t ng
khu ô th , khu công nghi p, phát tri n khách s n và các khu ngh cao c p.
Ph n

u tr thành m t trong nh ng nhà

ut b t

ng s n hàng

u t i Vi t

Nam.
3.2. L a ch n ph

ng th c huy

ng v n

T các phân tích v nhu c u v n cho các d án b t
a trên lý lu n v huy

ng v n và ho t

ph n 1 và m t s kinh nghi m trong vi c huy
th tr

ng. Tác gi

ã

xu t các ph

cho các d án b t
Các ph
các
n

ng s n

ng v n cho b t

ng s n trên

ng v n ch y u, khuy n

ng th i l a ch n

áp d ng

ng s n phát tri n v sau.

ng th c này g m:

i tác theo t ng d án; Huy
u t ; Huy

ph n 2,

ng kinh doanh b t

ng th c huy

ngh Công ty áp d ng cho các d án hi n t i,

ng s n

u t b ng v n ch s h u; Huy

ng v n

ng v n t khách hàng; H p

ng góp

ng tín d ng ngân hàng; Huy

Phát hành trái phi u d án; Huy

ng v n trên th tr

ng tín d ng th

ng m i;

ng ch ng khoán.


Click Here & Upgrade

PDF
Complete

Expanded Features
Unlimited Pages

Documents

12

T LU N

Dù g p ph i m t s khó kh n do tác
nh ng b t
cao.
n

ng s n v n là m t l nh v c

ng c a y u t kinh t v mô,

u t h p d n, mang l i l i nhu n

kinh doanh thành công trong l nh v c này, ngoài vi c hoàn thi n các
v nhân l c, c c u t ch c, chi n l

Thanh Bình Hà N i c n ph i
sách huy

c kinh doanh, Công ty c ph n

c bi t chú tr ng

ng và s d ng v n cho các d án b t

Trên c s v n d ng t ng h p các ph

n vi c nghiên c u chính
ng s n.

ng pháp, lu n v n ã h

nghiên c u m t trong nh ng n i dung tr ng y u c a ho t
ng s n, ó là v n

huy

ng vào

ng kinh doanh b t

ng v n. K t qu nghiên c u ã có nh ng óng

góp quan tr ng sau:
1. Khái quát ý ngh a và t m quan tr ng c a v n, h th ng hoá các hình
th c huy

ng v n ang

2. Khái quát v b t
ut b t

c s d ng trên th tr
ng s n, ho t

ng tài chính.

ng kinh doanh b t

ng s n, d án

ng s n.

3. Phân tích, ánh giá hi n tr ng huy

ng cho các d án c a Công ty

ph n Thanh Bình Hà N i.
4. Th ng kê nhu c u s d ng v n

u t cho các d án b t

ng s n

Công ty ang tri n khai trong th i gian t 2008 - 2011.
5.

a ra m t s gi i pháp huy

n Công ty ang tri n khai,
án

ng v n tài tr cho các d án b t

ng

ng th i ó c ng là các gi i pháp chung cho các

c tri n khai m i trong th i gian t i.
Trong nh ng nghiên c u ti p theo v Công ty c ph n Thanh Bình Hà

i ( n u có), tác gi c n ph i hoàn thi n các gi i pháp huy
các khuy n ngh v tái c u trúc v n

ng v n,

Công ty có c c u v n h p lý.

a ra