Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại hà nội thực trạng và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
------------------

PHẠM THỤC ANH

QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN
ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Chuyên ngành

: Kinh tế thế giới và Quan hệ Kinh tế Quốc tế

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN HOÀNG ÁNH

HÀ NỘI - 2007


-1-

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phát
triển của các dự án bất động sản. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới, Việt
nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có
các dự án bất động sản để đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các
nguồn lực trong nước.
Trong hai thập kỷ gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người dân
nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những toà nhà văn phòng,

khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại… do nước ngoài đầu tư xây dựng và
quản lý. Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn, ngày
càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, khi Việt nam gia
nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở,… và các dịch vụ có liên
quan sẽ tăng lên rất nhanh chóng. Để có thể có thể trở thành một thủ đô ngang
tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Hà nội vẫn đang rất cần có thêm
nhiều dự án như vậy. Bên cạnh đó, làm thể nào để quản lý, vận hành và phát
triển có hiệu quả nhất các dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích kinh tế, xã hội
cho Thành phố, vừa đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư luôn là thách thức đối
với các cơ quan chính quyền và các nhà đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động
sản trong và ngoài nước.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc quản lý và phát triển các dự án bất
động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội, tác giả quyết định chọn đề tài
“Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà
nội: Thực trạng và Giải pháp” cho luận văn thạc sỹ của mình.


-2-

2. Tình hình nghiên cứu
Trên thế giới đã có rất nhiều các đề tài, sách giáo khoa, báo, tạp chí
và các diễn đàn về quản lý và phát triển bất động sản như “Kinh tế học đô thị và
thị trường bất động sản” của tác giả Denise DePasquale & William C. Wheaton;
“Xây dựng thị trường bất động sản ở các nền kinh tế chuyển đổi” của Gavin
Adlington và nhiều tác giả, “Các thể chế về đất đai và thị trường bất động sản”
của Klaus Deininger,... và các báo cáo của các tổ chức quốc tế như Ngân hàng
Thế giới, Tổ chức Lương thực Thế giới,.... Tại Việt nam hiện nay cũng có nhiều
bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu như : “Đề án
phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004);
“Chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản”

(PGS. TS. Ngô Doãn Vịnh, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển, Bộ Kế
hoạch và Đầu tư và TS. Lưu Đức Hải, Phụ trách ban nghiên cứu các ngành dịch
vụ, Viện Chiến lược và Phát triển); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài
nước vào thị trường bất động sản”. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên
cứu sâu về các dự án bất động sản ở khía cạnh đầu tư nước ngoài và việc quản
lý, phát triển những dự án này. Vì vậy, đây sẽ là luận văn đầu tiên nghiên cứu
một cách hệ thống về việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn
đầu tư nước ngoài. Trong đó, tác giả nghiên cứu vấn đề cơ sở lý luận về bất
động sản, tình hình đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản ở Việt nam và
Hà nội. Tác giả cũng thu thập và tổng hợp những quan điểm, ý kiến của các cơ
quan quản lý nhà nước, các chủ đầu tư dự án bất động sản và các nhà quản lý bất
động sản đối với vấn đề này hiện nay.
3. Mục đích nghiên cứu
Đề tài có những mục đích sau:
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động
sản, kinh doanh và quản lý bất động sản;


-3-

- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động
sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội;
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường việc quản lý và phát triển các dự
án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tốt hơn, để Hà nội ngày càng phát
triển trở thành một thủ đô có tầm cỡ sánh ngang các nước trong khu vực và trên
thế giới trong bối cảnh Việt nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức
Thương mại Thế giới.

4. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nói trên, đề tài có các nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất
động sản và quản lý kinh doanh bất động sản.
- Đánh giá chung về thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động sản
có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội,
- Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và phát triển các dự án này tốt
hơn.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Các lý luận chung về bất động sản, quản lý và kinh doanh bất động sản.
+ Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước
ngoài hiện nay và việc quản lý, kinh doanh và phát triển bất động sản của các
nhà đầu tư và các công ty bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ luận văn và thời gian có hạn, đề tài
chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản và
quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý và phát triển các dự
án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vì khái niệm bất động sản


-4-

rất rộng lớn và số lượng các dự án bất động sản ở Việt nam rất nhiều nên trong
phạm vi của luận văn này, tác giả chỉ giới hạn tập trung vào nghiên cứu sự quản
lý và phát triển của các dự án bất động sản với ý nghĩa là những công trình xây
dựng vốn đầu tư nước ngoài đưa vào kinh doanh văn phòng, căn hộ, khách sạn
và trung tâm thương mại tại Hà nội.

6. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mac- Lênin
về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các
phương pháp nghiên cứu khác như nghiên cứu tại địa bàn, phương pháp phân

tích tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn giải, quy nạp
và phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước
và các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản.

7. Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm có 3 chương
Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản
Chương 2: Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư
nước ngoài tại Hà nội
Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án
bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội

Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm của bản
thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Tác
giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy cô
giáo, các độc giả và những người quan tâm đến luận văn này. Xin trân trọng
cảm ơn.


-5-

Chương 1:
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.

Các khái niệm

1.1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc
gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường sử dụng từ real estate (hoặc
real property, realty) để nói về BĐS:
“Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với
nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là
khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các
hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản
này” [25].
Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì
liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều
sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được
xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm
theo đó.
Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử


-6-

dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế trước đây
thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm
của chúng. Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông
lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản. Trong đó, điều 174 quy
định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,
các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản

khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động
sản”. [6]
Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu
tiên trong việc xác định BĐS. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu
tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với
nhà và các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa
các tài sản cố định. Như vậy, không kể các tài sản cố định theo cách thống kê kế
toán (tàu thuỷ, máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị...) là vật có thể di dời được song
không phải là BĐS, BĐS chỉ bao gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà mà
thôi. Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách
bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ
được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu.
1.1.1.2 Phân loại bất động sản
Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại. Tuỳ theo mục đích
nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS.
Về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba
nhóm:
+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình
thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ


-7-

sở làm việc,... Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản., tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này cũng tác động lớn
đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Nhóm này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở tất cả các nước trên
thế giới.
+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm...
+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,... Nhóm này có đặc điểm
là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia
bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:
+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia
đình, cá nhân
+ Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp,
xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước...
+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây
lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi
trồng thuỷ sản,...
+ Bất động sản thương mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâm
thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi
công ích, khu vui chơi, thể thao,...
+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường,
trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,...


-8-

Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về
BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
năm. Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được sở hữu (chiếm giữ) bởi cá nhân hay cộng đồng người;
- Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái

của nó không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.
1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác,
nhưng đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là BĐS có tính cố định và giá trị của nó
phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.
+ Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá
khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động
giao dịch khác với các thị trường hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác, người
bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như
không thể thực hiện đối với BĐS.. Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở
nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các
tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể
được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật qui
định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng
và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt
chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng
hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS
nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có những giá trị rất khác nhau. Ví dụ,
cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với


-9-

ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với các thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ ... Tính cố định
này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị
trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động
của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu.
+ Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể
gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh…). Do đó, BĐS trở thành đối

tượng để đầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là
đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các
BĐS khác. Giá trị của BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay
nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả
năng sinh lời của BĐS. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông
nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó
được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại,... Nói
một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá
trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
+ Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia
tăng về số lượng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các
công trình được xây trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng
cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan
hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy,
đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi
đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh
đầu tư lãng phí, kém hiệu quả.
1.1.1.4 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá
Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành
hàng hoá thì xã hội phải có sự phần công lao động đến một mức độ nhất định,


-10-

đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với
những hàng hoá đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.
Đất là tài nguyên khi nó thuần tuý là sản vật của tự nhiên, do thiên nhiên
mang đến cho con người. Đất có khả năng sinh lời nhưng sẽ không sinh lời nếu
không có bàn tay lao động của con người.
Đất sẽ trở thành hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt nếu nó hội tụ các

điều kiện sau:
+ Đất phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá,
giữ gìn.
+ Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng và
được pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi, giao dịch được như đem cho thuê,
đem chuyển nhượng, thế chấp,...
Để đất trở thành hàng hoá, có ba điều cần chú ý sau:
+ Hàng hoá theo đúng nghĩa thì cần phải là vật có ích, và tính có ích phải
do con người tạo ra chứ không phải do thiên nhiên trao tặng và nó phải có ích
cho người khác, cho xã hội chứ không phải cho bản thân người làm ra nó. Như
vậy, đất mới có giá trị trao đổi.
+ Bản thân đất rất quý nhưng chính quyền sở hữu và sử dụng nó mới có
giá trị trao đổi. Có các cấp độ khác nhau về quyền sở hữu, có thể là quyền sở
hữu tuyệt đối hoặc quyền thuê đất trong một thời gian nhất định theo một hợp
đồng thuê đất với nhà nước hoặc người sở hữu đất. Tài sản cố định trên đất cũng
có quyền sở hữu và sử dụng và có giá trị trao đổi.
+ Ở Việt nam và một số nước trên thế giới hiện nay vẫn có sự tách rời
giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Trong đó, đất thuộc sở hữu toàn dân
mà nhà nước là người đại diện, chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá. Điều
này cũng được quy định rõ trong Luật Đất đai của Việt Nam: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” [8]. Luật Đất đai cũng đồng


-11-

thời quy định các loại đất được tham gia thị trường BĐS cũng như các điều kiện
để đất tham gia thị trường BĐS.
1.1.2. Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản
Trong kinh tế học, khái niệm kinh doanh có thể được hiểu như sau: “Kinh
doanh là một khoa học xã hội trong việc quản lý con người để tổ chức và duy trì

năng suất tập thể để hoàn thành các mục đích sản xuất và sáng tạo, thông
thường nhằm mục đích thu được lợi nhuận” [20]. Một cách diễn giải khái niệm
này là kinh doanh là các hoạt động của con người nhằm mục đích thu được lợi
nhuận. Luật Doanh nghiệp của Việt nam cũng đưa ra khái niệm: “Kinh doanh là
việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu
tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường
nhằm mục đích sinh lợi” [7]. Kinh doanh bất động sản theo đó có nghĩa là các
hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Vì
bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản
cũng có những điểm khác với kinh doanh những loại hàng hoá khác. Theo Luật
Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [12]. Như vậy,
trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời là kinh doanh bất động
sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì “Kinh
doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi” [13]. Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các
nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối
tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ,...
Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh
doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá


-12-

BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý
BĐS”[14]. Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công
ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty
kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán,...

Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS
và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn đi gắn liền nhau và có tác động qua lại và
ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS. Việc kinh doanh BĐS không thể
thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ
BĐS. Cũng như vậy, nếu không có hoạt động kinh doanh BĐS thì kinh doanh
dịch vụ BĐS cũng không tồn tại. Ví dụ, khi tìm đất đầu tư và xây dựng thì chủ
đầu tư (người kinh doanh BĐS) luôn phải có sự giúp đỡ của công ty tư vấn, môi
giới (người kinh doanh dịch vụ BĐS), ngược lại, phải có nhu cầu của các các
nhà đầu tư BĐS thì các công ty tư vấn, môi giới và quản lý mới phát triển đựơc
công việc kinh doanh của họ. Khi có càng nhiều dự án kinh doanh BĐS ra đời
thì sẽ có càng nhiều người tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS.
1.1.3. Thị trường bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh
doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường là
một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người bán tìm hiểu thông
tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ” [24]. Hiện nay
cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS. Tuy
nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có
thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:
+ Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị
trường và sự quản lý của nhà nước.


-13-

+ Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất
định, trong một thời gian nhất định.
+ Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho

chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị
trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm
này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên
quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị
trường BĐS, đó là tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông
qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hoà các quan hệ trao
đổi hàng hoá BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa
cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Như
vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai
chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của
các hoạt động kinh tế xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS
và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp,
đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình
thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi
diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá quyền sử dụng đất đai, công trình xây
dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi quyền sử
dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao
đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ nó không chỉ được mua
bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng. Kinh doanh BĐS chính là các hoạt động của các cá
nhân hoặc tổ chức trên thị trường bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Các hoạt
động này có thể là đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS,… và các
dịch vụ kèm theo như môi giới, tư vấn, đánh giá bất động sản,… Do đó, thị


-14-

trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán

về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế
chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản… và các giao dịch
trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi các quy luật như quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,... như trên các thị trường hàng hoá khác.
1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ
sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm:
+ Hàng hoá BĐS: đất đai, công trình trên đất, ...
+ Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà
đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS,...
+ Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động
trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương
tiện thông tin, cơ sở pháp lý,...
+ Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điều tiết
của các quy luật trên thị trường
Như vậy, phát triển thị trường BĐS chính là thúc đẩy sự phát triển của
các yếu tố nêu trên, mà cụ thể là:
+ Mở rộng quy mô và tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng và
giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS.
+ Phát triển năng lực các lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện bình
đẳng và công bằng cho mọi lực lượng tham gia thị trường thuận lợi theo đúng
quy định của pháp luật.
+ Có cơ chế đảm bảo thị trường vận hành theo các quy luật của thị
trường.
+ Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng thông tin, sàn giao dịch trao đổi
BĐS,...


-15-

+ Phát triển các phương thức và công cụ điều tiết của nhà nước nhằm đảm
bảo tính định hướng và sự ổn định của thị trường.
1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
+ Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hoá khác:
- Thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các qui luật thị trường như
các thị trường hàng hoá khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, qui
luật cạnh tranh,…và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về
BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách
của nhà nước và chính quyền địa phương ...
- Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao
dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai.
+ Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS:
- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hoá
thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên
khi mua bán, chuyển nhượng hàng hoá BĐS, phải có cơ chế để quyền sở
hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS
luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư.
- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn
có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị
gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng
cho môi giới, thông tin, ... Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp
lý chiếm khoảng từ 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc
định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các
cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả
hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất. Nhìn chung thì thuế sử dụng đất
không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS nhưng trong việc định giá
BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS
chính xác hơn.

-16-

- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi
vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín
dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay
đầu tư dài hạn... Ở các nước có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín
dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng
chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế.
1.1.4. Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản
Một trong những khái niệm khái quát nhất về quản lý là: “Quản lý là quá
trình lãnh đạo và hướng dẫn toàn bộ hoặc một phần của một tổ chức, thường là
một doanh nghiệp, thông qua việc triển khai và điều khiển các nguồn lực (con
người, tài chính, nguyên vật liệu, tri thức hoặc tài sản vô hình)”[25]. Trong lĩnh
vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định,
tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác
động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu
thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý. Có thể chia hoạt
động quản lý thành hai cấp độ:
1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản
Vai trò quản lý thị trường bất động sản là thuộc trách nhiệm của nhà
nước. Quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện
và phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối
với các giao dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực của
thị trường này. Đối với thị trường BĐS, quản lý nhà nước có những vai trò sau:
+ Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp
trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác
mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các
chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật.

-17-

+ Tạo lập môi trường kinh doanh: nhà nước tạo lập và cải thiện môi
trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan hệ
thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ như
ban hành Luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế,... Nhà nước cũng
thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy động vốn cho
việc phát triển thị trường BĐS.
+ Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá
trình quản lý kinh tế và thương mại, nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả
năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng,
tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư,... và các công ty tư vấn pháp luật
cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh
vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động sản như thông
tin, xúc tiến thương mại, ...
+ Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa
cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao
dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu
thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật, ...
thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của
mình nhằm lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo
động lực phát triển kinh tế. Thị trường và doanh nghiệp không thể tự mình giải
quyết những mâu thuẫn này.
+ Điều tiết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá
cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực. Nhưng nhà nước đóng vai trò chủ đạo
trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị
trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó. Nhà nước
không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo môi
trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh pháp huy lợi thế so sánh, khai thác
nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động.

-18-

1.1.4.2. Quản lý bất động sản
Bên cạnh việc quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản còn
có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty
đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án. Ở Việt Nam , nói đến
quản lý BĐS, trước đây người ta chỉ nghĩ tới việc quản lý của nhà nước bằng
các chính sách, biện pháp áp dụng đối với bất động sản và việc kinh doanh BĐS
(mà chủ yếu là đất đai). Tuy nhiên, sau khi thực hiện chính sách mở cửa, thu hút
đầu tư của nước ngoài vào thị trường bất động sản, khái niệm quản lý BĐS (real
estate management/ property management) ngày càng trở nên phổ biến đối với
các nhà đầu tư BĐS. Khi nhiều dự án bất động sản thương mại được xây dựng
và đưa vào hoạt động thì nảy sinh nhu cầu quản lý vận hành những BĐS này, vì
phần lớn chúng được đem vào bán hoặc cho thuê. Do đó, trên thị trường BĐS,
cùng với việc tăng lên của số lượng các nhà đầu tư và các dự án BĐS, các tập
đoàn, công ty quản lý và tiếp thị BĐS cũng ra đời và ngày càng mở rộng hoạt
động của mình.
Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là:
“Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một
loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao
gồm thu tiền thuê nhà/đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công
trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của các
nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và khách
hàng tiềm năng...” [27].
Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm dịch vụ quản
lý BĐS là: “Hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản
được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS uỷ quyền thực hiện thực hiện việc bảo
quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng

quản lý bất động sản” [15]. Như vậy, về cơ bản, quan điểm của nhà nước Việt
Nam về quản lý BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới.


-19-

Phạm vi công việc và trách nhiệm quản lý giữa chủ sở hữu (chủ đầu tư)
BĐS và khách thuê (khách hàng) phụ thuộc vào các điều khoản và điều kiện
thuê BĐS. Chủ đầu tư có thể tự thực hiện các công việc này hoặc giao lại một số
hoặc toàn bộ các hạng mục đó cho một hoặc một số công ty hoặc đại lý BĐS
thực hiện. Toàn bộ những thoả thuận của chủ đầu tư và công ty quản lý sẽ được
thể hiện trong hợp đồng quản lý được ký kết giữa hai bên. Trong đó sẽ có các
quy định về quyền hạn và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả việc thanh toán
các chi phí Quản lý hoặc phân chia doanh thu, lợi nhuận hoặc lỗ từ việc kinh
doanh.
Về bản chất, quản lý BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS.
Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang ngày
càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu
tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được thương
hiệu hoặc uy tín cho mình.

1.2. Vai trò của việc quản lý và phát triển BĐS trong nền kinh tế quốc dân
1.2.1. Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển
Trong sự phát triển các dự án BĐS, đặc biệt là BĐS thương mại, có thể dễ
dàng nhận thấy là số lượng các công trình xây dựng ngày càng tăng lên. Điều
này làm phong phú thêm các hình thức của tài sản BĐS và làm tăng thêm giá trị
của đất nơi có công trình xây dựng đó. Đồng thời, việc phát triển các dự án BĐS
sẽ kéo theo nhu cầu về một loạt nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc,
trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin... Khi phát triển các dự án BĐS thì
các ngành sản xuất cung cấp những hạng mục này cũng phát triển theo, từ

những hạng mục như sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn,... đến máy
móc thiết bị như máy phát điện, điều hoà, bơm nước,... và các hàng hoá tiêu
dùng như đồ nội thất, đồ nhà bếp,.... Nếu việc quản lý BĐS tốt và thị trường