Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾVÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

-------***-------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:

Thực trạng và giải pháp phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam
Sinh viên thực hiện : Đào Hồng Thắm
Lớp

: Anh 11

Khoá

: K 43

Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Hữu Khải

Hà Nội, tháng 05/2008


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

DANH MC CC T VIT TT
Ting Vit
Cm t

Vit tt

Giy chng nhn

GCN

U ban nhõn dõn

UBND

Th trng bt ng sn

TTBS

Quyn s dng t

QSD

Bt ng sn

BS

Khu cụng nghip

KCN

Khu ch xut

KCX

Xó hi Ch ngha

XHCN

Trỏch nhim Hu hn

TNHH

Trung ng

TW

Hp tỏc xó

HTX

Kinh doanh Bt ng sn

KDBS

Giỏo s tin s khoa hc

GS-TSKH

Thnh ph H Chớ Minh

TP.HCM

Giy chng nhn quyn s hu nh

GCNQSHN

Tp on in lc Vit Nam

EVN

Giy chng nhn quyn s dng t

GCNQSD

Chớnh ph

CP

Ting Anh
T chc Thng mi th gii

WTO

Ch s minh bch th trng bt ng sn

REIT

U ban nhõn dõn phỏt trin nh Singapore

HDB

u t trc tip nc ngoi

FDI

Đào Hồng Thắm

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam
MC LC
LI M U ..................................................................................................... 1
CHNG I: C S Lí LUN V TH TRNG BT NG SN
1.1.MT S KHI NIM LIấN QUAN V TH TRNG BT NG SN..3
1.1.1. Bt ng sn v hng húa bt ng sn ............................................... 3
1.1.1.1. Bt ng sn ............................................................................ 3
1.1.1.2. Hng húa bt ng sn ............................................................. 6
1.1.2. Th trng bt ng sn ....................................................................... 7
1.1.2.1. Khỏi nim ................................................................................ 7
1.1.2.2. Phõn loi .................................................................................. 8
1.1.3. Kinh doanh bt ng sn ..................................................................... 10
1.2. NHNG NHN T HèNH THNH, C IM V CC TIấU CH
NH GI TH TRNG BT NG SN .................................................. 11
1.2.1. Nhng nhõn t hỡnh thnh ................................................................... 11
1.2.1.1. Nhõn t phỏp lý:....................................................................... 11
1.2.1.2. Nhõn t kinh t xó hi ............................................................. 12
1.2.1.3. Mụi trng quc t.................................................................. 15
1.2.2. c im: ............................................................................................ 16
1.2.2.1. Hu ht cỏc quc gia cú nn kinh t th trng, TTBS u
hỡnh thnh v phỏt trin qua 4 cp : s khi, tp trung hoỏ, tin
t hoỏ v ti chớnh hoỏ.............................................................. 16
1.2.2.2. Trong mi cp phỏt trin ca TTBS, quỏ trỡnh vn ng ca
th trng u cú chu k dao ng tng t nh nhiu th trng

hng húa khỏc. ......................................................................... 17
1.2.2.3. TTBS mang tớnh vựng, tớnh khu vc sõu sc v khụng tp
trung, tri rng trờn khp cỏc vựng min ca t nc. ............ 17
1.2.2.4. TTBS chu s chi phi ca yu t phỏp lut .......................... 18
1.2.2.5. TTBS l mt dng th trng khụng hon ho ....................... 18
1.2.2.6. TTBS cú mi liờn h mt thit vi th trng vn v ti chớnh.
ng thỏi phỏt trin ca th trng ny tỏc ng ti nhiu loi
th trng trong nn kinh t. .................................................. 18

Đào Hồng Thắm

Anh 11 K43 C


Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
1.2.3. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển của TTBĐS ........................................... 19
1.2.3.1. Khối lƣợng các giao dịch trên TTBĐS ...................................................... 19
1.2.3.2. Sự đa dạng của các chủ thể tham gia TTBĐS .......................................... 20
1.2.3.3. Hiệu quả sử dụng BĐS ............................................................................. 23
1.2.3.4. Sự phát triển khung pháp lý ............................................................................... 23
1.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ 24
1.3.1. Một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng .............. 24
1.3.2. Góp phần huy động vốn cho đầu tƣ phát triển. ............................................. 24
1.3.3. Góp phần thúc đẩy sản xuất, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng............... 25
1.3.4. Phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi
mới quản lý đất đai, quản lý BĐS .......................................................................... 25
1.3.5. Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách ...................................................................... 26
1.3.6. Góp phần nâng cao đời sống nhân dân, ổn định xã hội ................................. 26
1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC

NƢỚC .................................................................................................................. 27
1.4.1. Mỹ ............................................................................................................... 27
1.4.2. Trung Quốc ................................................................................................. 28
1.4.3. Singapore ..................................................................................................... 29
1.4.4. Hàn Quốc..................................................................................................... 30
1.4.5. Bài học kinh nghiệm: .................................................................................. 31
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM ............................................................................................. 33
2.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở NƢỚC TA QUA CÁC GIAI ĐOẠN: ........................................ 33
2.1.1. Từ 8/1945 đến năm 1992 ............................................................................ 33
2.1.1.1. Giai đoạn sau 8/1945 đến năm 1953.......................................................... 33
2.1.1.2. Giai đoạn từ 1953-1957 ............................................................................ 33
2.1.1.3. Giai đoạn từ 1958-1980 ............................................................................ 34
2.1.1.4. Giai đoạn từ 1981-1992 ............................................................................ 35
2.1.2.

Từ năm 1993 đến nay: ........................................................................ 37

§µo Hång Th¾m

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam
2.2. TNG QUAN CUNG, CU, GI C TRấN TH TRNG BT NG
SN VIT NAM.............................................................................................. 38
2.2.1.Cung ................................................................................................... 38
2.2.2. Cu .................................................................................................... 40
2.2.3. Giỏ c ................................................................................................. 41

2.3. THC TRNG TH TRNG BT NG SN VIT NAM HIN NAY.44
2.3.1 Thiu minh bch thụng tin .................................................................... 44
2.3.1.1. Th trng s cp khi ngun ca s thiu minh bch ........... 45
2.3.1.2. Th trng bt ng sn thiu tớnh chuyờn nghip v th tc phc tp .47
2.3.1.3. Giao dch khụng chớnh thc vn chim t l ln....................... 48
2.3.2 S liờn thụng gia th trng Bt ng sn, Vn v Tin t.................. 51
2.3.2.1. S tng tỏc gia th trng bt ng sn v chng khoỏn: ..... 51
2.3.2.2. Ri ro phỏp lý khin th trng BS phn ng nhanh chúng i
vi nhng thay i trờn th trng ti chớnh tin t .................. 53
2.3.3.Th trng bt ng sn Vit Nam mt cõn xng v nhiu mt............. 55
2.3.3.1. Th trng BS mang tớnh cc b, a phng ........................ 55
2.3.3.2. Ngun cung BS cho ngi thu nhp cao v ngi thu nhp
thp khụng cõn xng ................................................................ 55
2.3.4. Qun lý Nh nc i vi th trng bt ng sn cũn nhiu yu kộm 56
2.3.4.1. Nhiu c quan cựng qun lý .................................................... 56
2.3.4.2. Lut chng chộo v mõu thun ................................................. 56
2.3.4.3. T Trung ng n a phng u chm tr trong tỏc ban hnh
vn bn di lut: .................................................................... 58
2.3.5. Vic u c, nm gi t ai trỏi phỏp lut cũn din ra khỏ ph bin ... 58
2.3.6. Gia tng u t trong v ngoi nc vo th trng BS ................... 60
2.3.6.1. Cỏc tp on kinh t Nh nc m rng sang lnh vc kinh
doanh BS .............................................................................. 60
2.3.6.2. FDI tng mnh vo th trng BS ......................................... 62
CHNG III: CC GII PHP PHT TRIN TH TRNG BT NG
SN VIT NAM.................................................................................................. 64
3.1.D BO S PHT TRIN CA TH TRNG BT NG SN ........ 64

Đào Hồng Thắm

Anh 11 K43 C

Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
3.1.1. Diễn biến thị trƣờng BĐS Việt Nam gắn với xu hƣớng chung trên thế
giới ........................................................................................................................ 64
3.1.2.Cầu BĐS tiếp tục tăng trong những năm tới .................................................. 65
3.1.3. Cung BĐS tăng nhƣng chƣa thể đáp ứng ngay cầu BĐS ............................. 67
3.1.4. Những khuyết tật của thị trƣờng BĐS có thể sẽ gây ra những hậu quả
không tốt nếu không đƣợc khắc phục kịp thời........................................................ 68
3.1.5. Những rủi ro có khả năng tác động đến xu hƣớng của thị trƣờng BĐS
Việt Nam .............................................................................................................. 69
3.2 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 69
3.2.1. Quan điểm định hƣớng của Đảng và Nhà nƣớc về phát triển thị trƣờng
bất động sản .......................................................................................................... 69
3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng Bất động sản ......................................... 71
3.2.2.1 Các giải pháp xây dựng và ổn định thị trƣờng ........................................... 71
3.2.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng BĐS ................................................... 74
3.2.2.2.1. Tăng cung hàng hóa BĐS ...................................................................... 75
3.2.2.2.2. Điều tiết khối cầu .................................................................................. 77
3.2.3. Kiến nghị .................................................................................................... 79
3.2.3.1. Đối với Nhà nƣớc ..................................................................................... 79
3.2.3.2. Đối với Bộ Tài nguyên Môi trƣờng ........................................................... 79
3.2.3.3. Đối với các Bộ Ngành khác ...................................................................... 80
3.2.3.4. Đối với các địa phƣơng ............................................................................. 81
3.2.3.5. Đối với các doanh nghiệp.......................................................................... 82
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 84
PHỤ LỤC ............................................................................................................. 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 89

§µo Hång Th¾m

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

DANH MC BNG BIU
Bng 1 C cu t s dng phõn theo cỏc vựng (Ti thi im 45
01/01/2006) (%)
Bng 2 Giỏ t ti mt s khu ụ th mi min ụng Nam B

50

Bng 3 Kt qu cp GCN ca c nc n ngy 30 thỏng 9 nm 2007

55

Bng 4 S liu phõn loi mc hon thnh cp GCN i vi cỏc loi t

56

chớnh cỏc tnh

Bng 5 Tng quan gia th trng bt ng sn v ch s th trng 59
chng khoỏn
Bng 6 Liu lch s cú lp li? Nguyờn nhõn ca cuc khng hong 1997 61
DANH MC BIU
Biu

Ngun cung th trng vn phũng cho thuờ H Ni

40

Ch s minh bch th trng bt ng sn cỏc nc

45

1
Biu
2
Biu
3
Biu
4
Biu
5
Biu

Phõn loi mc hon thnh cp GCN i vi cỏc loi t chớnh 50
cỏc tnh
u t trc tip nc ngoi vo Bt ng sn Vit Nam Quý I 63
2008
S lng cỏc thnh ph trờn 5 triu dõn qua cỏc thi kỡ trờn ton 65
th gii:
Th trng nh H Ni

67

Th trng vn phũng H Ni

67

6
Biu
7

DANH MC HP NGHIấN CU
Hp nghiờn cu 1 ................................................................................................. 46

Đào Hồng Thắm

Anh 11 K43 C


Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
Hộp nghiên cứu 2 .................................................................................................. 46
Hộp nghiên cứu 3 .................................................................................................. 57
Hộp nghiên cứu 4 .................................................................................................. 57
Hộp nghiên cứu 5 ................................................................................................ 61

§µo Hång Th¾m

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

LI M U
1. Tớnh cp thit ca ti
Bt ng sn l ti sn quý bỏu, nn tng u tiờn cho mi s phỏt trin ca

mi quc gia, mi nn kinh t. Vai trũ ca bt ng sn vụ cựng quan trng. Bt
ng sn l t liu sn xut c bit, l iu kin c bn ti thiu ca i sng xó
hi, m bo cho quỏ trỡnh tỏi sn xut tn ti v phỏt trin. Cựng vi s phỏt trin
ca sn xut, bt ng sn cng c mua bỏn v tr thnh hng húa, tng bc
phỏt trin t thp n cao, qui mụ m rng dn t cỏ bit thnh ph bin, t ú th
trng bt ng sn c hỡnh thnh v phỏt trin.
Th trng bt ng sn nc ta c hỡnh thnh k t khi Lut t ai
1993 c s phỏp lý tin c ban hnh, t ú, s phỏt trin ca th trng bt
ng sn l s phỏt trin ca th trng quyn s dng t v bt ng sn gn lin
vi t. Tuy nhiờn vi 15 nm hỡnh thnh v phỏt trin, th trng bt ng sn
nc ta tuy t c mt s thnh tu phỏt trin nhng cũn nhiu tn ti, bt cp
nh thiu minh bch thụng tin, mt cõn xng v nhiu mt, qun lý Nh nc bc l
nhiu khim khuyt T ú t ra vn nghiờn cu thc trng ca th trng bt
ng sn cú ra nhng gii phỏp khc phc nhng tn ti v qun lý th trng
c tt hn.
Vi ý ngha ú, tỏc gi ó la chn ti Thc trng v gii phỏp phỏt trin
th trng bt ng sn Vit Nam cho Khúa lun Tt nghip ca mỡnh.
2. i tng v phm vi nghiờn cu
i tng:
Khúa lun ny tip cn th trng bt ng sn cỏc mt nh thụng tin th
trng, mi quan h vi th trng vn v tin, cung cu v giỏ c, qun lý nh
nc, u t trong v ngoi nc vo th trng bt ng sn.
Phm vi nghiờn cu:
Khúa lun nghiờn cu th trng bt ng sn trong phm vi 64 tnh thnh
trờn c nc.

Đào Hồng Thắm

1

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam
3. Phng phỏp nghiờn cu:
Nn tng nghiờn cu l phng phỏp duy vt bin chng v duy vt lch s,
ng thi kt hp cht ch vi cỏc phng phỏp khỏc nh phng phỏp thng kờ,
phng phỏp chuyờn gia, phng phỏp tng hp, phõn tớch v xem xột thc tin v.v.
v cú tham kho thờm cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ca cỏc tỏc gi trong nc v
ngoi nc ó thc hin trong lnh vc ny. Cỏc s liu trong cụng trỡnh ny c
ly t cỏc ngun s liu thng kờ ca c quan Nh nc v trờn cỏc tp chớ kinh t,
tp chớ chuyờn ngnh bt ng sn, cỏc trang thụng tin in t chớnh thc.
4. Nhng úng gúp mi ca khúa lun:
Khúa lun nghiờn cu v khỏi quỏt húa nhng vn lý lun c bn v th
trng bt ng sn. Nghiờn cu kinh nghim phỏt trin th trng bt ng sn
cỏc nc. T ú rỳt ra nhng bi hc kinh nghim vn dng cho Vit Nam.
Phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng ca th trng bt ng sn Vit Nam vi
nhng s liu tin cy v cp nht nht.
ra nhng gii phỏp hon thin chớnh sỏch phỏt trin th trng bt ng
sn ca nh nc hng ti s phỏt trin bn vng ca th trng bt ng sn
trong thi gian ti.
5.

Kt cu khúa lun:
Khúa lun gm 3 chng:
Chng I: C s lý lun v th trng bt ng sn
Chng II: Thc trng phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam
Chng III: Cỏc gii phỏp phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam.
Em xin chõn thnh cm n PGS-TS Nguyn Hu Khi ó rt nhit tỡnh giỳp
em hon thnh khúa lun ny.

Đào Hồng Thắm

2

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

CHNG I: C S Lí LUN V TH TRNG BT NG SN
1.1.MT S KHI NIM LIấN QUAN V TH TRNG BT NG SN

1.1.1. Bt ng sn v hng húa bt ng sn
1.1.1.1. Bt ng sn
1.1.1.1.1. Khỏi nim
Vic phõn loi ti sn thnh bt ng sn v ng sn cú ngun gc t
Lut c La Mó, theo ú bt ng sn khụng ch l t ai, ca ci trong lũng t m
cũn l tt c nhng gỡ c to ra do sc lao ng ca con ngi trờn mnh t. Bt
ng sn bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mựa mng, cõy trng v tt c nhng
gỡ liờn quan n t ai hay gn lin vi t ai, nhng vt trờn mt t cựng vi
nhng b phn cu thnh lónh th.
Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii u thng nht ch coi bt ng sn
(BS) gm t ai v nhng ti sn gn lin vi t ai. Tuy nhiờn, h thng phỏp
lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin quan im phõn loi
v tiờu chớ phõn loi. Hu ht cỏc nc u coi BS l t ai v nhng ti sn cú
liờn quan n t ai, khụng tỏch ri vi t ai, c xỏc nh bi v trớ a lý ca
t (iu 517, 518 Lut Dõn s Cng ho Phỏp, iu 86 Lut Dõn s Nht Bn,
iu 130 Lut Dõn s Cng ho Liờn bang Nga, iu 94, 96 Lut Dõn s Cng ho
Liờn bang c). Tuy nhiờn, Nga quy nh c th bt ng sn l mnh t ch

khụng phi l t ai núi chung. Vic ghi nhn ny l hp lý bi t ai núi chung
l b phn ca lónh th, khụng th l i tng ca giao dch dõn s.
Trong khi ú, khỏi nim ti sn gn lin vi t ai c coi l BS, mi
nc li cú quan nim khỏc nhau. iu 520 Lut Dõn s Phỏp quy nh mựa mng
cha gt, trỏi cõy cha bt khi cõy l BS, nu ó bt khi cõy c coi l ng
sn. Tng t, quy nh ny cng c th hin Lut Dõn s Nht Bn, B lut
Dõn s Bc K v Si Gũn c. iu 100 Lut Dõn s Thỏi Lan quy nh: BS l

Đào Hồng Thắm

3

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam
t ai v nhng vt gn lin vi t ai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s
hu t ai. Lut Dõn s c a ra khỏi nim BS bao gm t ai v cỏc ti sn
gn vi t.
B lut Dõn s nm 2005 ca nc Cng ho XHCN Vit Nam, ti iu 174
cú quy nh: BS l cỏc ti sn bao gm: t ai; Nh, cụng trỡnh xõy dng gn
lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú; Cỏc ti
sn khỏc gn lin vi t ai; Cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy nh.
1.1.1.1.2. c im
Tớnh cỏ bit v khan him:
c im ny ca BS xut phỏt t tớnh cỏ bit v tớnh khan him ca t
ai. Tớnh khan him ca t ai l do din tớch b mt trỏi t l cú hn. Tớnh khan
him c th ca t ai l gii hn v din tớch t ai ca tng ming t, khu vc,
vựng, a phng, lónh th. Chớnh vỡ tớnh khan him, tớnh c nh v khụng di di
c ca t ai nờn hng hoỏ BS cú tớnh cỏ bit. Trờn th trng bt ng sn

(TTBS) khú tn ti hai BS hon ton ging nhau, do chỳng cú v trớ khụng gian
khỏc, hng v cu to phũng khỏc nhau, do c u t bi nhng mc u t,
nhng nh u t khỏc nhau hoc thit k bi nhng ý tng kin trỳc khỏc nhau.
Tớnh bn lõu:
Tớnh bn lõu ca BS l ch tui th ca vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy
dng. Do t ai l ti sn do thiờn nhiờn ban tng, mt loi ti nguyờn c xem
nh khụng th b hu hoi, tr khi cú thiờn tai, xúi l, vựi lp. ng thi, cỏc vt
kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng trờn t sau khi xõy dng hoc sau mt thi gian
s dng c ci to nõng cp cú th tn ti hng trm nm hoc lõu hn na.
Cú s khỏc nhau gia tui th vt lý v tui th kinh t ca BS. Tui
th kinh t chm dt trong iu kin th trng v trng thỏi hot ng bỡnh thng
m chi phớ s dng BS li ngang bng vi li ớch thu c t BS ú. Tui th
vt lý di hn tui th kinh t khỏ nhiu vỡ nú chm dt khi cỏc kt cu chu lc ch
yu ca vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng b lóo hoỏ v h hng, khụng th tip
tc an ton cho vic s dng. Trong trng hp ú, nu xột thy tin hnh ci to,

Đào Hồng Thắm

4

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam
nõng cp BS thu c li ớch ln hn l phỏ i v xõy dng mi thỡ cú th kộo di
tui th vt lý, song song vi ú l s kộo di tui th kinh t.
Tớnh chu s nh hng ln nhau
Trong thc t, vic xõy dng BS ny lm tụn thờm v p v s hp dn
ca BS khỏc l hin tng khỏ ph bin. c bit, trong trng hp Nh nc u
t xõy dng cỏc cụng trỡnh kt cu h tng s lm tng v p v nõng cao giỏ tr s

dng ca BS trong khu vc ú. Nh vy, BS chu s nh hng ln nhau rt ln,
giỏ tr ca mt BS ny cú th b tỏc ng ca BS khỏc.
Tớnh thớch ng:
Hng húa BS cú kh nng iu chnh cụng nng m vn gi c nhng
nột c trng ca nú, ng thi vn m bo yờu cu s dng ca ngi tiờu dựng
trong vic tho món nhu cu sinh hot, sn xut-kinh doanh v cỏc hot ng khỏc.
Tớnh ph thuc vo nng lc qun lý
Hng húa BS ũi hi cn cú kh nng qun lý thớch hp v tng xng vi
mc u t xõy dng BS phc tp, chi phớ ln, thi gian di ca mỡnh.
Tớnh mang nng yu t tp quỏn, th hiu v tõm lý xó hi
Nhu cu v BS ca mi vựng, mi khu vc, mi quc gia l rt khỏc nhau,
ph thuc vo th hiu, tp quỏn ca ngi dõn sinh sng ti ú. Yu t tõm lý xó
hi, thm chớ c cỏc vn tớn ngng, tụn giỏo, tõm linh v.v.. chi phi nhu cu v
hỡnh thc BS. Vỡ vy m hng hoỏ BS chu s chi phi ca cỏc yu t ny mnh
hn cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc.
1.1.1.1.3. Phõn loi
T kinh nghim ca nhiu nc v kt qu nghiờn cu nc ta, BS cú th
phõn thnh ba loi: BS cú u t xõy dng, BS u t xõy dng v BS c
bit.
Bt ng sn cú u t xõy dng gm: BS nh , BS nh xng v cụng
trỡnh thng mi- dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l

Đào Hồng Thắm

5

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

tr s lm vic v.v.. Trong BS cú u t xõy dng thỡ nhúm BS nh t (bao
gm t ai v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm BS c bn, chim t trng
rt ln, tớnh cht phc tp rt cao v chu nh hng ca nhiu yu t ch quan v
khỏch quan. Nhúm ny cú tỏc ng rt ln n quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin i
hoỏ t nc cng nh phỏt trin ụ th bn vng. Nhng quan trng hn l nhúm
BS ny chim tuyt i a s cỏc giao dch trờn th trng BS nc ta cng
nh cỏc nc trờn th gii.
Bt ng sn khụng u t xõy dng: BS thuc loi ny ch yu l t
nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm cỏc loi t nụng nghip, t
rng, t nuụi trng thu sn, t lm mui, t him, t cha s dng v.v..
Bt ng sn c bit l nhng BS nh cỏc cụng trỡnh bo tn quc gia, di
sn vn hoỏ vt th, nh th h, ỡnh chựa, miu mo, ngha trang v.v c im
ca loi BS ny l kh nng tham gia th trng rt thp.
1.1.1.2. Hng húa bt ng sn
1.1.1.2.1. Khỏi nim
Hng húa BS l BS ỏp ng c cỏc iu kin sau: BS phi cú ch s
hu c th, phi c phỏp lut cho phộp v phi cú iu kin giao dch. C
th, BS phi cú xỏc nhn quyn s hu (cú giy chng nhn), khụng thuc vựng
cm s dng, khụng nm trong vựng quy hoch phi di di hoc thay i mc ớch
s dng theo k hoch ca Nh nc v khụng gõy ụ nhim mụi trng.
1.1.1.2.2. c trng
Tớnh c nh l c trng khỏc bit ca hng hoỏ BS so vi cỏc hng
hoỏ khỏc.
Cỏc hng hoỏ khỏc, ngi bỏn, ngi mua cú th d dng em hng hoỏ v
ni no tu ý nhng vi BS thỡ khụng th di di c.Ch nhõn ca nú phi
chuyn n ni cú BS. Hng hoỏ BS khụng th em ra th trng (siờu th
ch) trng by nh cỏc loi hng hoỏ khỏc m phi gii thiu thụng qua mụ t
bng mụ hỡnh, hỡnh nh, bn v, hoc cỏc mụ t khỏc. Tớnh c nh cũn to cho

Đào Hồng Thắm

6

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam
hng hoỏ BS mang tớnh a im v tớnh a phng rt cao. Cựng mt loi
BS nhng nhng a im khỏc nhau thỡ cú giỏ tr khỏc nhau.

Giỏ tr hng hoỏ BS cú c thự khỏc bit so vi cỏc loi BS khỏc.
Giỏ tr ca hng hoỏ BS ph thuc vo mc ớch s dng chỳng hay núi
cỏch khỏc l ph thuc vo s tỏc ng ca yu t con ngi lm tng kh nng
sinh li ca BS. Khi t ai c quy hoch vo sn xut nụng nghip hoc lõm
nghip thng cú giỏ tr thp hn so vi trng hp t ai ú c quy hoch phỏt
trin nh hoc kinh doanh dch v, thng mi Núi cỏch khỏc, cụng tỏc quy
hoch cú vai trũ nh hng quyt nh i vi giỏ tr BS núi chung v nõng cao
hiu qu s dng t núi riờng.

Cỏc loi quyn liờn quan n BS
Quyn s hu: gm quyn chim hu, quyn s dng v quyn nh ot ti
sn ca ch s hu theo quy nh ca phỏp lut.
Quyn s dng: L quyn ca ch s hu khai thỏc cụng dng, hng hoa
li, li tc t ti sn.Ngi khụng phi l ch s hu cng cú quyn s dng ti sn
trong cỏc trng hp c ch s hu chuyn giao quyn s dng hoc do phỏp
lut quy nh.
Quyn nh ot: l quyn ca ch s hu chuyn giao quyn s hu ti sn
ca mỡnh cho ngi khỏc hoc t b quyn s hu ú. Ch s hu cú quyn t
mỡnh bỏn, trao i, tng cho, cho vay, tha k, t b hoc thc hin cỏc hỡnh
thc nh ot khỏc i vi ti sn.

Ch s hu l cỏ nhõn, phỏp nhõn, cỏc ch th khỏc cú 3 quyn l quyn
chim hu, quyn s dng v quyn nh ot ti sn. Ngi khụng phi l ch s
hu cng cú quyn chim hu ti sn trong trng hp c ch s hu chuyn
giao do phỏp lut quy nh. Ch s hu t ai l s hu ton dõn m Nh nc
l ngi i din cho quyn s hu t ai, ch cú Nh nc mi cú quyn giao
hoc cho thuờ t, trong hot ng ca th trng giao hoc cho thuờ t (th trng
s cp), Nh nc cú vai trũ c quyn v nh ot hon ton.

Đào Hồng Thắm

7

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

1.1.2. Th trng bt ng sn
1.1.2.1. Khỏi nim
Theo tng hp ca tỏc gi, cú mt s khỏi nim khỏc nhau v th trng BS
ca cỏc chuyờn gia kinh t cng nh cỏc nh nghiờn cu v BS trong nc v
quc t nh sau:
- Khỏi nim 1: TTBS l ni hỡnh thnh cỏc quyt nh v vic ai tip cn
c BS v BS ú c s dng nh th no v vỡ mc ớch gỡ.
- Khỏi nim 2: TTBS l u mi thc hin v chuyn dch giỏ tr ca hng
hoỏ BS.
- Khỏi nim 3: TTBS l ni din ra cỏc hot ng mua bỏn, chuyn
nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v cú liờn quan nh mụi gii, t vn gia
cỏc ch th trờn th trng m ú vai trũ qun lý Nh nc i vi TTBS cú tỏc
ng quyt nh n s thỳc y phỏt trin hay kỡm hóm hot ng kinh doanh i

vi TTBS.
- Khỏi nim 4: TTBS l "ni" tin hnh cỏc giao dch v BS gm chuyn
nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v h tr nh mụi gii, t vn..
Nh vy hin cú nhiu khỏi nim khỏc nhau v TTBS, sau khi tng hp li,
cú th cú mt khỏi nim chung nht nh sau: TTBS l quỏ trỡnh giao dch hng
hoỏ BS gia cỏc bờn cú liờn quan. L ni din ra cỏc hot ng mua bỏn,
chuyn nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v cú liờn quan n BS nh trung
gian, mụi gii, t vn... gia cỏc ch th trờn th trng m ú vai trũ qun lý Nh
nc cú tỏc ng quyt nh n s thỳc y phỏt trin hay kỡm hóm hot ng kinh
doanh trờn TTBS.
1.1.2.2. Phõn loi
Cú nhiu cỏch phõn loi TTBS, nhỡn chung ch mang tớnh cht tng i,
cú th túm tt di õy:

Đào Hồng Thắm

8

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam
1.1.2.2.1. Cn c vo hỡnh thỏi vt cht ca i tng trao i.
Trờn th trng hng hoỏ BS i tng trao i l hng hoỏ BS gm
quyn s hu cụng trỡnh gn vi t v quyn s dng t cú iu kin. Th trng
ny li cú th chia thnh th trng TTBS t liu sn xut v TTBS t liu tiờu
dựng.
* TTBS t liu sn xut: gm th trng t ai (t ụ th, nụng thụn;
t nụng nghip, t lõm nghip, t khu ch xut, khu cụng nghip) v TTBS
mt bng nh xng cụng nghip.

* TTBS t liu tiờu dựng: gm TTBS nh , BS thng mi, vn
phũng, cỏc ca hng bỏn l v.v..
* Va l TTBS t liu sn xut, va l TTBS t liu tiờu dựng nh:
ng sỏ, cu cng v.v..
1.1.2.2.2. Cn c vo khu vc cú BS
+ Khu vc ụ th: th trng t ụ th, th trng nh ụ th, TTBS nh
xng cụng nghip, TTBS thng mi, TTBS cụng cng v.v..
+ Khu vc nụng thụn: th trng t nụng thụn, th trng t nụng nghip,
th trng t lõm nghip, th trng nh nụng thụn, th trng t phi nụng
nghip (t xõy dng tr s, vn phũng lm vic, ca hng kinh doanh v.v..),
TTBS nh xng sn xut nụng nghip, TTBS cụng cng v.v..
+ Khu vc giỏp ranh: th trng t , nh ; th trng t nụng nghip;
TTBS nh xng cụng nghip, sn xut nụng nghip; TTBS cụng cng v.v..
1.1.2.2.3. Cn c theo cụng dng ca BS
* Th trng t ai (nụng nghip v phi nụng nghip)
* Th trng cụng trỡnh thng nghip (tr s, vn phũng, khỏch sn, trung
tõm thng mi, ca hng...) v cụng trỡnh cụng cng (giao thụng, thu li, y t,
vn hoỏ...)
* Th trng cụng trỡnh cụng nghip (nh xng, mt bng sn xut, KCN,
KCX...)
* Th trng Nh (ụ th v nụng thụn)

Đào Hồng Thắm

9

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

* Th trng cụng trỡnh c bit cú hng hoỏ BS l cỏc BS phi vt th
c coi nh ti nguyờn khai thỏc c (kinh doanh du lch) nh di sn vn hoỏ, di
tớch lch s, v.v..
1.1.2.2.4. Cn c theo hot ng trờn TTBS (tớnh cht kinh doanh)
* Th trng mua bỏn chuyn nhng BS
* Th trng u giỏ quyn s dng t
* Th trng cho thuờ BS
* Th trng th chp v bo him BS
* Th trng dch v BS: bao gm cỏc hot ng dch v mụi gii BS, t
vn BS, thụng tin BS, nh giỏ BS, bo trỡ bo dng BS v.v..
1.1.2.2.5. Cn c theo th t thi gian BS tham gia th trng:
+ Th trng cp 1: th trng chuyn nhng, giao hoc cho thuờ quyn s
dng t (cũn gi l TTBS s cp).
+ Th trng cp 2: Th trng xõy dng cụng trỡnh bỏn hoc cho thuờ.
+ Th trng cp 3: Th trng bỏn hoc cho thuờ li cỏc cụng trỡnh ó c
mua hoc thuờ.
(Ngun: T liu ca B Ti chớnh, Tng hi XD Vit Nam, CIEM)
Tng hp cỏc kt qu nghiờn cu v cỏc nhn nh ca cỏc nh khoa hc,
TTBS nc ta bao gm TTBS s cp v TTBS th cp.
Th trng s cp c hỡnh thnh t khi Nh nc giao hoc cho thuờ t.
Ch th tham gia th trng ny l Nh nc (i din ch s hu) vi nh u t
hoc ngi cú nhu cu s dng t.
Th trng th cp: Giai on t sau khi nhn quyn s dng t, ngi s
dng t tin hnh u t to lp BS (xỏc nh v trớ to lp, xỏc lp quyn s hu
hoc s dng, xõy dng c s h tng, cụng trỡnh kin trỳc), sau ú tin hnh cỏc
giao dch v hng hoỏ BS nh t nh mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th
chp, bo him.

Đào Hồng Thắm

10

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

1.1.3. Kinh doanh bt ng sn
Theo iu 4 Lut Kinh doanh Bt ng sn 2006 thỡ hot ng kinh doanh
bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn.
Kinh doanh bt ng sn l vic b vn u t to lp, mua, nhn chuyn
nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li,
cho thuờ mua nhm mc ớch sinh li.
Kinh doanh dch v bt ng sn l cỏc hot ng h tr kinh doanh bt
ng sn v th trng bt ng sn, bao gm cỏc dch v mụi gii bt ng sn,
nh giỏ bt ng sn, sn giao dch bt ng sn, t vn bt ng sn, u giỏ bt
ng sn, qung cỏo bt ng sn, qun lý bt ng sn.
1.2. NHNG NHN T HèNH THNH, C IM V CC TIấU CH
NH GI TH TRNG BT NG SN

1.2.1. Nhng nhõn t hỡnh thnh
1.2.1.1. Nhõn t phỏp lý:
õy l nhõn t quyt nh n s hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng
sn Vit Nam.
H thng phỏp lut quy nh cỏc quyn mua, bỏn, cho thuờ, th chp, gúp
vn bt ng sn, hng dn (quy nh) hp ng giao dch dõn s bt ng sn.
Nh vy phỏp lut l mt yu t cú tớnh cht quyt nh n s hỡnh thnh v phỏt
trin ca th trng bt ng sn: cú th thỳc y hoc hn ch, cỏ bit cú th úng
ca th trng bt ng sn, chng hn nh Vit Nam, Lut t ai nm 1987 quy
nh Nghiờm cm vic mua bỏn, ln chim t ai, phỏt canh thu tụ di mi

hỡnh thc. Nh vy, ti thi im ú, phỏp lut cha cho phộp kinh doanh bt
ng sn, c th l kinh doanh QSD.
Th trng bt ng sn manh nha hỡnh thnh t khi cú Lut t ai.
Lut t ai nm 1993, vic chuyn QSD ó c c th hoỏ thờm mt
bc. Ti khon 2 iu 3 Lut t ai quy nh: H gia ỡnh, cỏ nhõn c Nh
nc giao t cú quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha k, th chp
quyn s dng t. Cỏc quyn ny ch c thc hin trong thi gian giao t v

Đào Hồng Thắm

11

Anh 11 K43 C


Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam
ỳng mc ớch s dng ca t c giao theo quy nh ca lut ny v cỏc quy
nh khỏc ca lut phỏp.
Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai cỏc nm 1998, nm 2001,
ngi s hu bt ng sn ó cú thờm quyn gúp vn liờn doanh bt ng sn, bỏn
quyn s dng t, bo lónh cho ngi th 3 vay vn ngõn hng Di lut cú
hng lot cỏc Ngh nh, Thụng t, Quyt nh ca Th tng Chớnh ph v c th
hoỏ Lut t ai v Phỏp lnh nh l c s phỏp lý quan trng cho vic qun lý
hot ng sn xut kinh doanh nh t nc ta. Lut t ai nm 2003 ó b sung
thờm mt s quyn cho ngi s dng t nh quyn cho thuờ li, quyn gúp vn
bng giỏ tr QSD v quyn bo lónh cho bờn th ba vay tin ca cỏc t chc tớn
dng bng QSD. Hn na, trong Lut t ai mi cũn cú thờm quyn chuyn
quyn s dng t ca nhng ngi thuờ t ó tr tin thuờ t cho c thi gian
thuờ. Cú th núi h thng phỏp lut ca Vit Nam ó cú nhng hnh lang phỏp lý
ngy mt to iu kin cho th trng bt ng sn hot ng v phỏt trin.

1.2.1.2. Nhõn t kinh t xó hi
S phỏt trin kinh t v gia tng dõn s
S phỏt trin kinh t ca mi quc gia l s gia tng nhu cu s dng t ai
vo cỏc mc ớch phi sn xut nụng nghip. S phỏt trin kinh t cng ng thi l
s gia tng nhu cu s dng BS cho cỏc ngnh cụng nghip, thng mi, dch v,
ũi hi phi chuyn dch t ang s dng vo mc ớch sn xut nụng nghip, lõm
nghip sang s dng vo mc ớch cụng nghip, thng mi, dch v, du lch. iu
ny lm tng cỏc quan h giao dch t ai, giao dch BS v TTBS phỏt trin.
Mt khỏc, s phỏt trin kinh t cng ng thi l quỏ trỡnh phỏt trin ca khoa hc
k thut v cụng ngh - nhng yu t tỏc ng trc tip vo vic to lp (xõy dng)
nhng BS phự hp vi yờu cu ca sn xut, thng mi, dch v v i sng. ú
chớnh l quỏ trỡnh ci to cỏc BS hin cú, thay th v s dng cỏc BS mi cho
phự hp. Quỏ trỡnh ny cú chm so vi quỏ trỡnh sn xut cỏc sn phm, hng hoỏ
khỏc nhng do tớnh cht ca BS cú th mua i bỏn li nhiu ln nờn thc t mt
giao dch ca BS ngy mt gia tng.

Đào Hồng Thắm

12

Anh 11 K43 C