LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC - MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới
những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở.
Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ
và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng
nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản
thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều
chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự.
Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không
thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc.
Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết
các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta, Hiến
pháp
năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp
pháp nhà ở của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều
phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế,
tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu
nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay
là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh... vì
thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày
càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường
bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước.
Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát
triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được

1

nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi
và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú
trọng. Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã
và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Chính vì thế,
quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chú
trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới.
Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ
khác nhau. Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau
trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở
thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình
thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định.
Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ
thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng
những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều
tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại
càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua
bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được
nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những
điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng,
giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện
hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất
động sản ở nước ta phát triển lành mạnh.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu

2


Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa

học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luật
dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ
Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định
của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy
định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về
hợp đồng mua bán nhà ở.
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để
hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
3. Phạm vi nghiên cứu
"Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành

và phương hướng hoàn thiện" là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng,
nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận
văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực
tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quy
định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra các
phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ
thể:
Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán
nhà ở. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trong
thời gian qua. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở.

3

4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về chính sách
nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995;
Bộ luật dân sự năm 2005; Đề án Luật nhà ở năm 2005.
Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
và văn bản chính sách của Nhà nước về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện
nay.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy
vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa
Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp
phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội
học để thể hiện nội dung đề tài.
5. Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài
Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện
hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau:
Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ
thống, toàn diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta.
Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của
pháp luật nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay.
Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực

4

định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những
quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn
thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được
quy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật
tính hiện đại của pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy
định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được
hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp
luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật
về hợp đồng mua bán nhà ở.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương, 8 mục.

5


Chương 1
KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở

1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi
gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở
càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn
thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các

giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì
thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau.
Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ
và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng
nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có
giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là
đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự.
Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người
ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở
luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà
nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc
Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan
trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an
toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng
nhu cầu cần thiết của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều
phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa

6


kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham
gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã
hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật
dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký
quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá
chặt chẽ.
Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân
sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở
được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản.

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp
đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có
thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận
những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của
thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung
và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai
có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với
mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết
mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp
đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự)
[2]. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên
tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật
dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải
thực hiện nguyên tắc:
- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo
đức xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

7


Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký
quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác
động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của
Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải
được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.
Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn
là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc

biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính
liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có
tính hạn chế lịch sử nhất định. Để giải quyết những tồn tại của các giao dịch
dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991, tại mục II khoản 12
Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999
của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp
dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã xác định:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyền sở
hữu nhà ở đó cho bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa
vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán.
Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trong
các trường hợp sau đây:
a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc
không xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã
nhận được hoặc chưa nhận nhà ở);
b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ mua
nhà ở đó một cách hợp pháp;
c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c
khoản 2 mục I thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó [64].

8


Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở được thiết lập hợp
pháp khi bên mua "chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp
pháp" thì được pháp luật thừa nhận. Nhưng một điều khó có thể thực hiện
được là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minh
được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi pháp luật quy định
giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho đến nay

đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn
bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác
đáng trong trường hợp này.
Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi
nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên
tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất
động sản. Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một
cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó
và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của
họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu
ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải
chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp
luật.
Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp
đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán
nhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua.
Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại
trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian
tương đối dài. Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban
hành được hệ thống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này.
Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động
quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách

9


tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất
định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các
giao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật.
Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm

hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợp
đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự
năm 1995 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra
khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà
hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua;
bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên
mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương
thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc
phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy
định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng
mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do
đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung.
Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng
của loại hợp đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác,
ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước
ta).
Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế
giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản,
có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải

10


thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là
do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có
giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc.

Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước
về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết
hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách
quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá
đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm
bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người
thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có
nhà để ở.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản
nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo
đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định,
không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ
của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến
hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa
thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực
hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ
quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và
bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác,
trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với
nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải
được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản
để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của
mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp

11


đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

(thời điểm có hiệu lực của hợp đồng).
Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi
trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 2 Điều 447) [2].
Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về
nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2].
"Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa
thuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng
thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449) [2].
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là,
trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên
kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng.
Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong
quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển
giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất
tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn
người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho)
không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển
quyền sở hữu ngôi nhà.
Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của
nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán
đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia
giao kết hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và
quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao
dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần
nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người

12

bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người
mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.
Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có
nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối
tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng. Để hiểu một cách toàn diện và
sâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo.
1.2. KHÁI QUÁT TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở CỦA NƯỚC TA

Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã
xuất hiện tương đối rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên, với
trình độ kinh tế - xã hội lúc đó thì nhà ở không được ghi nhận là một đối
tượng độc lập, riêng biệt mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ.
Mãi đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV, cùng với
việc bước đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần đầu tiên ruộng đất tư hữu
được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với tư nhân. Trong
Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định:
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người
làm chứng. Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba
hàng trước.
- Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản.
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại
[65].
Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật. Có
thể nói, đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập pháp
cao nhất, tiến bộ nhất của Nhà nước phong kiến Việt Nam. Nội dung các quy
định về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản

13

nhất của pháp luật hợp đồng dân sự như "nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi
mua bán ruộng đất. Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì không có giá trị" (Điều 335).
Đặc biệt, theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán ruộng đất phải được lập
thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến" [60].
Đây là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
thời kỳ nhà nước phong kiến Việt Nam nói riêng và của nhà nước ta sau này
nói chung.
Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phương châm "chia để trị"
chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật khác nhau áp dụng cho ba
miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
được quy định trong ba bộ dân luật này đều được xây dựng trên tinh thần của
Bộ luật dân sự Pháp, một trong những Bộ luật dân sự có trình độ lập pháp
phát triển nhất thế giới thời kỳ bấy giờ. Các quy định của pháp luật ở thời kỳ
này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện rõ
ràng, chính xác, bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên.
Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, để đảm bảo cho
các giao lưu dân sự nói chung, cũng như những giao dịch mua bán nhà ở nói
riêng được tiến hành ổn định trong đời sống xã hội. Ngày 10/10/1945, Chủ
tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các
luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ cho đến khi ban
hành những bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi toàn quốc.
Theo Sắc lệnh số 90/SL, các quy định trong Bộ dân luật Nam kỳ giản
yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ năm 1931, Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã được
giữ lại để áp dụng trong thời gian Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa chưa
ban hành được những văn bản pháp luật mới điều chỉnh các quan hệ dân sự
đang diễn ra trong xã hội. Mặc dù bản chất giai cấp được thể hiện trong ba bộ
dân luật này không phù hợp với bản chất của Nhà nước ta, nhưng do tính đặc thù

14


của pháp luật được thể hiện trong các quy định của ba bộ dân luật này đều thể
hiện được những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự: sự tự do, tự nguyện
của các đương sự trong việc tham gia các giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp
lý cho việc giải quyết những tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội.
Mặt khác, do được xây dựng trên cơ sở tư tưởng, kỹ thuật của Bộ luật
dân sự Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểm tiến bộ và hiện đại nhất thời
bấy giờ, nên ba bộ dân luật này đã điều chỉnh tương đối đẩy đủ các quan hệ
dân sự nói chung và các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Theo
nội dung của ba bộ dân luật này, tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải
được lập thành văn bản, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng
nhận, thị thực và phải làm trước bạ sang tên. Đây là những quy định hết sức
cơ bản, thể hiện được trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở của nước ta đã kế thừa và phát triển ở mức độ cao hơn.
Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nước vừa non trẻ, vừa
phải chống giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và
ban hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều
chỉnh các quan hệ dân sự nhưng các quy định này không được trái với các
nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ do Sắc lệnh này quy định như:
"Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với
quyền lợi của nhân dân " (Điều 1) [11]. Như vậy, các giao dịch dân sự, trong
đó có quan hệ mua bán nhà ở, vẫn được thiết lập trên cơ sở các quy định của
ba bộ dân luật Bắc, Trung và Nam kỳ nhưng phải đảm bảo nguyên tắc tự
nguyện, bình đẳng, không làm thiệt hại đến lợi ích của nhân dân.
Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành
Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể lệ trước bạ đối với việc mua
bán nhà, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất. Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đến
các vấn đề quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở như:

15


- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước
bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế (Điều 1);
- Trước khi đem trước bạ văn tự phải đưa Ủy ban kháng chiến hành
chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi
và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất
đem bán, cho hay đổi (Điều 3);
- Các định mức thuế suất trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà
cửa, ruộng đất (Điều 4);
- Thời hạn văn tự mua bán nhà ở và chế tài áp dụng khi vi phạm thời
hạn này (Điều 6) [12].
Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số 772/CT-TATC về
việc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến. Nhưng do điều kiện
khách quan và chủ quan ngay lúc bấy giờ, Nhà nước ta vẫn chưa ban hành
được các văn bản pháp luật thay thế để điều chỉnh các giao dịch dân sự nói
chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng. Do vậy, trên thực tế chúng ta vẫn
dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trước đây
để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở.
Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-HĐCP
ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã. Trong
nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở:
Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của
các cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy
định. Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được Ủy ban
nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước
bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp
pháp. Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu và

những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở hữu
(Điều 16); nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc

16


thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm
phương hại đến trật tự trị an. Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp
luật của nhà nước (Điều 18) [44].
Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở.
Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất
điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Trong
đó, để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việt thực hiện các giao dịch về nhà ở
nói chung cũng như về mua bán nhà ở nói riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quy
định: "Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu
nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận
thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật" [59].
Để đảm bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp
luật, Pháp lệnh đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy
định về việc mua bán nhà ở. Trong chương này có một quy định mang tính
nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở:
Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện
thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết
bằng văn bản giữa bên mua và bên bán. Đất có nhà ở không phải là đối tượng
của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [59].
Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất đai năm 1987
không hề có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh quyền được chuyển quyền
sử dụng đất ở của người bán nhà, mà chỉ quy định một trường hợp cụ thể duy

nhất mà người mua nhà ở có thể có quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà là "người
được thừa kế nhà ở, hoặc người chưa có đất ở, khi được người khác chuyển
nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận

17


quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó"
(Điều 17) [46].
Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong Luật
Đất đai năm 1993 thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có
ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có
ngôi nhà xây trên đó. Điều này có nghĩa là khi thành lập hợp đồng mua bán
nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển quyền quyền
sử dụng đất.
Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều
quy định chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây
thực sự là văn bản đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở
nói chung và các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói
riêng. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong Pháp lệnh này, các
văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy định nhằm điều
chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong Bộ luật
dân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở.
Một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hưởng đến các quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đó là việc thực hiện các
chính sách nhà ở của Nhà nước. Vì vậy, để tăng cường hiệu lực quản lý nhà
nước về nhà ở và tạo lập khung pháp lý ổn định cho các giao dịch liên quan
đến nhà ở, đặc biệt là tạo lập cơ sở pháp lý cho việc thực hiện chủ trương hóa
giá nhà cho những người đang thuê, đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

có điều kiện trở thành chủ sở hữu nhà ở, ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban
hành đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định số 60/1994/NĐ-CP
và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy định các lĩnh vực về nhà ở.

18


Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đây là nghị định được
ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991
và các quy định của Luật Đất đai năm 1993. Các quy định trong nghị định này
đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở phát
triển. Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được
phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi cho
việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng
nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở
thuộc các đối tượng này.
Để ổn định các quan hệ mua bán nhà ở, nghị định đã dành một chương Chương III - để quy định việc đăng ký nhà ở, đất ở. Trong đó khẳng định:
"Nhà ở phải được đăng ký tại Ủy ban nhân dân phường, thị trấn" (Điều 8) [13],
quy định này đã đảm bảo cho các chủ thể và những ngôi nhà tham gia giao
dịch mua bán được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật.
Nghị định số 60/CP tại Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 đã đưa ra
cách phân loại nhà ở, khái niệm nhà ở theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức
kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Cách phân chia thành các hình thức sở
hữu nhà ở này đã đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở
yên tâm hơn rất nhiều khi họ yêu cầu bên bán nhà ở phải đưa ra các chứng cứ,
tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán. Bên cạnh đó,
việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục chuyển
nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ được thực hiện dễ dàng hơn.

Một điểm quan trọng nữa mà Nghị định số 60/1994/NĐ-CP đã quy định
là công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho
bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước Việt Nam

19


trong thời gian định cư tại Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt
Nam ký kết, tham gia thỏa thuận với chính phủ các nước và các tổ chức quốc
tế có quy định khác (Điều 18) [13].
Quy định này đã khẳng định cơ sở pháp lý quan trọng cho việc tham
gia các giao dịch về mua bán nhà ở của các cá nhân nước ngoài khi họ thỏa
mãn các điều kiện nhất định mà pháp luật Việt Nam đưa ra. Mặc dù vậy, theo
quy định tại nghị định này thì các cá nhân nước ngoài chỉ được quyền sở hữu
một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của
Nhà nước trong thời gian họ định cư ở Việt Nam. Như vậy, tuy còn điểm hạn
chế nhất định nhưng nó đã tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích người nước
ngoài yên tâm đầu tư, sinh sống ở Việt Nam.
Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban
hành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà
ở. Nghị định đã quy định:
Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản
giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là
chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường
hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ
sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều 3)
[14].
Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện

đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
người mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể
được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá
nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam" [14]. Đây là hành lang pháp
lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

20


Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải
được tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật
định, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ
luật dân sự. Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội
dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay. Bộ luật
dân sự được ban hành và có hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng
thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển.
Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy
định thành một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443
đến Điều 450. Đây là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan
trọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyền và
nghĩa vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem bán; nội dung, hình thức của
hợp đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các
hình thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê. Trên cơ sở các quy định này, Nhà
nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thể
những vấn đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch mua
bán nhà ở, đồng thời, cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phát
sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung
và quan hệ mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định trong

Bộ luật này. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những tồn đọng của các giao dịch
liên quan đến nhà ở phát sinh trước ngày 01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở
có hiệu lực), đặc biệt là giải quyết các vấn đề hình thức và thủ tục chuyển
quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch mua bán nhà ở, ngày 24/08/1998 Ủy
ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH
hướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở. Tiếp đó, đến ngày 25/01/1999
Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Thông
tư số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp dụng một số quy

21


định của Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH. Theo các quy định trong nghị
quyết và thông tư này, mọi giao dịch liên quan đến nhà ở trong đó có quan hệ
mua bán nhà ở được giải quyết trên ba nguyên tắc cơ bản:
+ Khuyến khích, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham
gia giao dịch dân sự, phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân,
tương ái, tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau trong nội bộ nhân dân; tránh
lãng phí của cải, vật chất phát sinh do việc đòi lại nhà gây ra;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của
Nhà nước, lợi ích của cộng đồng; trong quá trình giải quyết cần
quan tâm thích đáng đối với bên tham gia giao dịch dân sự là người
có công với cách mạng, người thuộc diện hưởng chính sách xã hội,
người nghèo đang phải thuê nhà ở, mượn nhà ở;
+ Giữ vững ổn định xã hội, có khả năng thực thi và được
nhân dân đồng tình (Điều 1) [68].
Với việc chỉ ra ba nguyên tắc để giải quyết các giao dịch về nhà ở
được xác lập trước ngày 01/07/1991, pháp luật về mua bán nhà ở thể hiện sự
ảnh hưởng rất nhiều trong việc thực hiện các chính sách về nhà ở của Nhà
nước, khi mà các nhu cầu về nhà ở của người dân chưa được xã hội đáp ứng

một cách cơ bản.
Thực tiễn những năm qua cho thấy, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong các
giao dịch mua bán nhà ở. Chính vì thế, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân
về nhà ở, Nhà nước đã chủ trương đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữu
nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện phát triển, đồng thời cũng tạo điều kiện
cho người dân có cơ hội nhiều hơn trong việc trở thành chủ sở hữu ngôi nhà
mình đang ở.

22


Để thực hiện chủ trương này, ngày 03/03/1996 Thủ tướng Chính phủ
đã ban hành Chỉ thị số 191/CT-TTg quy định về việc đẩy mạnh việc bán nhà
thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, và cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ
chỉ thị: "Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần kiện
toàn và tăng cường hoạt động của Ban chỉ đạo cấp tỉnh về chính sách nhà ở và
đất ở" (Mục1) [15]. Đối với các tỉnh, thành phố có quỹ nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước thì "Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải
khẩn trương xây dựng đề án nhà ở trình Hội đồng nhân dân thông qua, trong
đó xác định các khu vực nhà ở thuộc diện được bán và công bố rộng rãi cho
nhân dân biết" (Mục 3) [15]. Đây là những quy định quan trọng, tạo cơ sở
pháp lý cho việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở thuộc đối tượng sở
hữu nhà nước.
Hơn nữa, khi chưa có chủ trương và những quy định rõ ràng về việc
chuyển quyền sở hữu các đối tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì các giao
dịch mua bán thuộc nhóm đối tượng này vẫn xảy ra trên thực tế. Như vậy,
việc vi phạm về điều kiện chủ thể là đương nhiên, đó là các hiện tượng "bán

để hưởng hoa hồng" giữa người được nhà nước giao nhà không thu với các
chủ thể khác đã diễn ra trong thực tế mà pháp luật chưa có biện pháp giải
quyết triệt để những quan hệ thực tế này.
Từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Đảng và Nhà nước ta thực
hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, bên cạnh việc nền kinh tế của
nước ta đã có những chuyển đổi tích cực thì công cuộc đổi mới này cũng đã
góp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tuy
nhiên, do có nhiều điều kiện khách quan và chủ quan khác nhau nên vấn đề
giải quyết nhu cầu nhà ở cho từng nhóm đối tượng, đặc biệt là các đối tượng
thuộc diện chính sách xã hội, những người có thu nhập thấp còn nhiều khó
khăn rất cần tới sự trợ giúp của Nhà nước, của chính quyền địa phương. Vì
vậy, trong thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp quy quan

23


trọng áp dụng cho từng nhóm đối tượng, cho từng vùng địa lý trong việc giải
quyết nhu cầu nhà ở của người dân được công bằng, bình đằng, ổn định tình
hình trật tự trị an trong khu vực và trong phạm vi cả nước, cụ thể là:
Đối với người hoạt động cách mạng, gia đình đình liệt sĩ, thương binh,
bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng,
Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ về nhà ở theo Quyết định số 20/QĐ-TTg
ngày 03/02/2000 của Thủ tướng Chính phủ. Theo quyết định này thì, tùy từng
trường hợp cụ thể các đối tượng trên được miễn tiền mua nhà, miễn tiền sử
dụng đất hoặc được hỗ trợ về tài chính để tự mình cải thiện chỗ ở cho bản
thân và gia đình.
Đối với các khu vực có điều kiện địa lý, kinh tế - xã hội đặc biệt, Nhà
nước ta cũng đã ban hành một số quy định mang tính đặc thù để điều chỉnh các
giao dịch dân sự liên quan đến việc mua bán nhà ở. Đặc biệt, nhà ở thuộc diện
sở hữu nhà nước đã được bán cho các cá nhân dưới các hình thức trợ giúp, trợ

giá nhất định không tuân theo một cách tuyệt đối các quy luật trao đổi ngang
giá của nền kinh tế hàng hóa thị trường.
Để thực hiện chính sách xã hội, kinh tế này Thủ tướng Chính phủ đã
ban hành Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 quy định việc
đầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâu
đồng bằng sông Cửu Long, Quyết định số 105/2005/ QĐ-TTg quy định việc
thực thi chính sách mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm tuyến dân
cư của các tỉnh vùng đồng bằng sông Cửu Long. Đối với vùng Tây Nguyên, Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg ngày
08/10/2002, Quyết định số 154/2001/ QĐ-TTg ngày 12/11/2002 quy định về
việc giải quyết đất sản xuất, đất ở và việc mua nhà trả chậm cho đồng bào dân
tộc thiểu số Tây Nguyên.
Bên cạnh đó, với quan điểm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là
một bộ phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước bảo hộ quyền lợi

24


chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhà nước khuyến
khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bản
sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ gìn gắn bó quan hệ với gia đình và quê
hương, góp phần xây dựng quê hương đất nước (Điều 75) [57]. Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 quy định
về việc người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Nghị định này đã
quy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng được mua nhà ở, điều kiện mua nhà ở.
Đặc biệt, "người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở
theo quy định tại Nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (Điều
4) [22]. Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở là người nước ngoài
với người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định

này đã và đang khuyến khích những người Việt Nam yêu nước đang làm việc
và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như khoa học, kỹ
thuật có thể đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát triển mạnh
mẽ hơn.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở,
mặc dù pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nội
dung và các thủ tục mua bán nhà ở, hầu như các quy định của pháp luật lại
được thực thi không nhiều, không triệt để trên thực tế. "Thị trường ngầm" về
bất động sản, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đang diễn ra rất phức tạp.
Đây là một trong những nguyên nhân gây ra tệ đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nên
những cơn sốt đất trong những năm vừa qua. Thực tế này đòi hỏi Đảng, Nhà
nước phải có những chính sách để điều chỉnh các quy định của pháp luật cho
phù hợp hơn nữa với bản chất của quan hệ mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận
lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của Việt
Nam, có tính đến sự phù hợp với thông lệ chung của thế giới, tạo cơ sở pháp
lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam.

25