Phát triển thị trường Bất động sản ở Hà nội trong quá trình hội nhập Kinh tế Quốc tế

i

TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Bất động sản là một lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt
Nam. Tháng 8/2008, Chính phủ cũng vừa có quyết định mở rộng Hà nội để đến năm
2020, Hà nội trở thành Thủ đô có thể sánh vai với các Thủ đô ở các nước khác trong
khu vực. Thị trường BĐS tại Hà nội vẫn đang phát triển tự phát, thiếu lành mạnh,
giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn.
Hội nghị của Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá X đã quyết định nhiều nội dung
đổi mới và đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và
bất động sản. Từ đó đưa ra một quan điểm cần phải phát triển thị trường bất động
sản tại Hà nội để đáp ứng nhu cầu về sự mở rộng của Thủ đô Hà nội cũng như đạt
được mục tiêu do định hướng của Ban Chấp hành Trung ương về bất động sản trong
quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Chính vì vậy tác giả chọn đề tài
“Phát triển thị trường BĐS ở Hà nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài nhằm đánh giá thực trạng hiện nay của ngành BĐS tại Thủ đô Hà nội và
những đặc điểm của sự phát triển ngành trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế, từ
đó đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thị trường này trong tương lai.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu thực trạng về cung cầu trên thị trường BĐS tại Hà nội và
đưa ra các giải pháp phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội kể từ khi Hà nội mở rộng
địa giới hành chính.
Trong luận văn này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu và đề ra giải pháp phát
triển thị trường BĐS trong lĩnh vực phát triển Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở trên địa bàn Thủ đô Hà Nội.

4. ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN

Trong luận văn này tác giả đã mong muốn có những đóng góp như sau:
- Xác định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS
trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế từ đó người đọc sẽ tổng hợp được các yếu tố


ii
cần được nghiên cứu khi đánh giá năng lực cạnh tranh của một ngành, đồng thời cũng
có một cái nhìn hệ thống đối với các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành đó.
- Dựa vào các yếu tố này để đánh giá thực trạng của ngành BĐS tại Hà nội, từ
đó đưa ra các giải pháp cho Chính phủ, chính quyền Thành phố Hà nội và bản thân
các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Hà nội nhằm giúp các doanh nghiệp này thực
sự vươn lên thành các liên kết ngành hùng mạnh thay vì chỉ là các công ty làm thuê
cho các tập đoàn bất động sản nước ngoài trên chính thủ đô Hà nội. Đây cũng là cơ
sở để Thủ đô Hà nội đạt được mục tiêu và tầm nhìn của Thủ đô đến năm 2020.
5. KẾT CẤU LUẬN VĂN
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường bất động sản ở Hà nội
trong quá trình hội nhập Kinh tế quốc tế
Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Hà nội giai đoạn 2000-2008
Chương 3: Định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm phát triển thị trường BĐS ở
HN trong quá trình hội nhập Kinh tế quốc tế


iii

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI TRONG QUÁ TRÌNH
HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ

1.1. NHỮNG KHÁI NIỆM CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS

1.1.1. Khái niệm về BĐS và thị trường BĐS:
Luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11), trong
đó điều 174 quy định bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai: Đất đai phải là đất không di dời được, phải là đất đai đã xác định
được chủ quyền.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở: cụ thể là nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng
kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…; các công trình xây
dựng công nghiệp giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay...
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất
trồng cây, các công trình nuôi trồng thủy sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao...
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của
một luận văn, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất khái niệm về
thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa
các bên có liên quan, “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên
thị trường BĐS.
1.1.2. Đặc điểm và cấu trúc của thị trường BĐS
- Đặc điểm:
 Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và
tài chính hoá
 Có chu kỳ dao động
 Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, không tập trung
 Là dạng thị trường không hoàn hảo

iv
 Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính
- Cấu trúc của thị trường BĐS: bao gồm cung, cầu về BĐS, cơ chế hình thành
giá trên thị trường BĐS, các ngành công nghiệp phụ trợ.
1.2. NỘI DUNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS

1.2.1. Các hoạt động liên quan đến phát triển cung và cầu BĐS
Cung bất động sản: Là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị
trường tại một thời điểm nhất định
Khi tiến hành phân tích các hoạt động liên quan đến cung, phải xác định được
khối lượng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường thông qua việc xác định
các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trường. Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố
tác động đến cung một loại BĐS cụ thể. Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác
động của hệ thống luật pháp và chính sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên
thị trường; các chính sách về tài chính tín dụng v.v.
Ngoài yếu tố về hệ thống pháp luật, các yếu tố khác ảnh hưởng đến cung bất
động sản bao gồm Sự sẵn có về Đất đai, Quy hoạch phát triển đô thị và đất đai, Hệ
thống kết cấu hạ tầng tại Hà nội, Sự phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ;
Sự phát triển của khoa học kỹ thuật công nghệ trong xây dựng nhà…
Cầu bất động sản: Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng
mua và có khả năng thanh toán.
Để xác định các hoạt động ảnh hưởng đến cầu BĐS, cần tiến hành phân tích
các loại đối tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về
các loại hàng hóa BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động
đến cầu của từng loại hàng hóa BĐS
Cầu về BĐS có thể bao gồm các nguồn:
- Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự; Cầu xuất phát từ nhu cầu
mua BĐS để sau đó phục vụ cho việc kinh doanh như cho thuê; Cầu xuất phát từ
mua BĐS để đầu cơ,
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm Phát triển về dân số, Thu nhập

trong dân cư, Sự thay đổi trong thị hiếu người mua nhà, Quá trình đô thị hóa, Sự
phát triển cơ sở hạ tầng…
1.2.2. Cơ chế hình thành giá của hàng hóa trên thị trường BĐS
- Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong ngắn hạn: Giả sử ta có điểm
cân bằng ban đầu mà tại đó lượng cung bằng lượng cầu về BĐS. Khi cầu đột ngột


v
tăng mà cung không tăng hoặc tăng rất ít sẽ xảy ra tình trạng thiếu hụt về cung, gây
sức ép làm giá tăng. Giá sẽ tăng nhiều do cung về BĐS ít co giãn với giá.
- Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong dài hạn: Cũng tại điểm cân bằng
ban đầu mà tại đó lượng cung bằng lượng cầu về BĐS. Nếu cầu tăng sẽ tạo sức ép tăng
giá. Tuy nhiên, trong dài hạnh thì cung sẽ tăng, và do cung BĐS trong dài hạn co giãn
nhiều hơn so với trong ngắn hạn nên giá trong dài hạn sẽ ít biến động hơn
1.2.3. Sự phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ
- Ngành đào tạo nhân lực cho ngành BĐS: sự phát triển của ngành đào tạo
nhân lực nói chung và nhân lực cho BĐS nói riêng sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát
triển thị trường BĐS.
- Các dịch vụ tài chính liên quan đến BĐS: Dịch vụ tài chính liên quan đến thị
trường BĐS tác động đến thị trường theo cả 2 hướng về cung và cầu.
- Ngành xây dựng và vật liệu xây dựng: Đây là ngành đảm bảo yếu tố đầu vào
cho quá trình xây dựng.
1.3. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC VÀ CHÍNH QUYỀN HÀ NỘI TRONG PHÁT
TRIỂN TT BĐS

Vai trò của Nhà nước trong việc phát triển thị trường BĐS
Thứ nhất, Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường BĐS.
Thứ hai, Nhà nước ban hành quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực
hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản (quyền sử dụng đất).
Thứ ba, Nhà nước cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật liên quan đến BĐS

Thứ tư, Nhà nước thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành
và phát triển của thị trường BĐS. Cụ thể:
- Ban hành sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô.
- Thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
- Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở và BĐS…
Vai trò của cơ quan địa phương- Thành phố Hà nội
- Trên cơ sở quy hoạch chung, sở Quy hoạch kiến trúc có trách nhiệm tổ chức lập
và thẩm định dự án quy hoạch kỹ thuật xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000. Quy hoạch kiến
trúc xây dựng đô thị 1/2000 đã được phê duyệt là cơ sở hình thành và phát triển dự án
khu đô thị mới.
- UBND TP Hà Nội là cơ quan có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch kiến trúc
xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc ủy quyền cho UBND cấp quận huyện phê duyệt (với các
dự án nhỏ lẻ)


vi
- UBND Thành phố tổ chức thẩm định cho phép đầu tư hoặc tổ chức thẩm
định trình Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép đầu tư.
- Căn cứ vào quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể xây dựng 1/500 và quy hoạch
sử dụng đất đô thị, UBND Thành phố thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện
từng dự án theo quy định cho phép đầu tư, kết quả đấu thầu dự án BĐS có sử dụng đất
hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2000 - 2008
2.1. THỰC TRẠNG VỀ CUNG, CẦU, GIÁ BĐS TẠI HÀ NỘI

- Thực trạng về cung ứng BĐS theo khu vực:
Nhiều dự án xây dựng có quy mô lớn đang nhắm tới khu vực phía Tây thành

phố. Đáng chú ý nhất là khu vực Mỹ Đình, tiếp theo là hàng loạt các dự án khu đô
thị mới như Văn Quán, Bắc An Khánh, Văn Phú, Nam An Khánh, Văn Khê, Xa La,
Nàng Hương, Làng Việt kiều Châu Âu, Vân Canh...
- Thực trạng về các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS
 Phân đoạn cao cấp
Tham gia vào phân đoạn này là một loạt dự án căn hộ và biệt thự cao cấp dành
cho những người có thu nhập cao trong xã hội, điển hình như dự án Bắc An Khánh
(Vinaconex và Posco Hàn quốc liên doanh làm chủ đầu tư), dự án Golden Weslake
(của Tập đoàn Tungshinh ), dự án Landmark Tower (của Tập đoàn Keangnam), dự
án The Manor, The Garden (của Công ty BITEXCO). Các dự án này hiện tại có giá
giao dịch căn hộ ở mức 2.500 – 4.000 USD/m2
Đặc điểm nổi bật của dự án trong phân đoạn này là được đầu tư chủ yếu bởi các
chủ đầu tư nước ngoài (Tungshing, Keangnam, và trong tương lai là tập đoàn Posco).
Các dự án này có thiết kế, giám sát là các công ty nước ngoài, việc marketing và bán
nhà và quản lý tòa nhà sau khi bán đều được thực hiện bởi các công ty chuyên quản
lý BĐS như Richard Ellis, Savills). Các công ty BĐS của Việt Nam tham gia vào dự
án với vai trò đối tác song không chiếm các vị trí chi phối trong các liên doanh.
 Phân đoạn thị trường bậc trung cao
Phân đoạn trung cao được các công ty UDIC, VINACONEX tham gia bao
gồm các dự án Nam Thăng Long, Đô thị mới Trung Yên, Đô thị mới Trung Hòa -


vii
Nhân Chính. Hầu hết các hoạt động đều được thực hiện trong nội bộ công ty, trừ
hoạt động thiết kế do các công ty nước ngoài đảm nhiệm như Archetype, Surbana.
Tuy nhiên ngoại trừ VINACONEX, hai doanh nghiệp còn lại vẫn chưa thực sự ý
thức về định vị thương hiệu như một nhà đầu tư BĐS hướng tới nhóm khách hàng
mục tiêu của mình. Các dự án này hiện tại đang ở có giá giao dịch căn hộ ở mức 23
– 28 triệu đồng/m2
 Phân đoạn thị trường bậc trung bình

Điển hình việc phân khúc thị trường này là các dự án Linh Đàm – Định Công,
Pháp Vân – Tứ Hiệp, Mỹ Đình. Ba dự án đầu là do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà
và đô thị Việt Nam (HUD) đầu tư, và dự án sau là do Tổng công ty Sông Đà đầu tư.
Các dự án này hiện tại đang ở có giá giao dịch căn hộ ở mức 15 – 22 triệu đồng/m2
 Nhóm các dự án trong phân khúc thị trường dành cho người thu nhập
thấp và nhà ở chính sách.
Phân đoạn nhà chính sách và nhà cho người thu nhập thấp có ít công ty tham
gia do hiện tại đầu tư vào mảng này mang lại hiệu quả không cao. Hiện tại mới chỉ
có HADINCO tham gia vào xây dựng các khu tái định cư. Trong tương lai chính
quyền địa phương sẽ phải vào cuộc với các chính sách phù hợp để thúc đẩy các
thành phần kinh tế tham gia vào phân khúc thị trường này.
Trong những năm gần đây, do sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập của một số
bộ phận nhân dân được cải thiện và không ngừng nâng cao nên nhu cầu của thị trường
nhà ở cao cấp không ngừng được nâng cao. Nhu cầu mua nhà đất để ở hoặc đầu tư tích
lũy của người dân Hà nội càng ngày càng tăng cao, đặc biệt ở khu vực ít xa trung tâm,
nội thành Hà Nội; nhu cầu về văn phòng cho thuê tăng đột biến. Cầu về đầu cơ nhà đất
vẫn tăng làm khan hiếm nhà đất, đẩy giá lên cao quá giá trị thật nhiều lần.
2.2. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN

2.1.1. Những thành tựu đạt được
Thứ nhất, Thị trường BĐS tại Hà nội đã hình thành và phát triển nhanh chóng
với rất nhiều thăng trầm, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của kinh tế
Thủ đô. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực đầu tư tạo lập,
hoạt động giao dịch cũng như dịch vụ quản lý bất động sản ngày càng được hoàn
thiện và bổ sung.
Thứ hai, Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình


viii
hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản như vấn đề xác lập quyền sở hữu

công trình xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi thường, giải phòng mặt
bằng, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án... đã từng bước được bổ sung, hoàn
thiện trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu
tư và của tổ chức, cá nhân có tài sản nhà đất bị thu hồi
Thứ ba, Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản ngày
càng đa dạng.
2.1.2. Những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, là sự chênh lệch trong cung cầu bất động sản tại Thủ đô Hà nội. Nhu
cầu ngày càng tăng cao trong khi cung bất động sản trong ngắn hạn xem như là cố
định dẫn đến có những giai đoạn giá của bất động sản tăng ồ ạt.
Thứ hai, cơ cấu hàng hoá trong TT BĐS chưa hợp lý do thiếu kế hoạch cụ thể.
Thứ ba, giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân
cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản.
Thứ tư, khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được
hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ
sung. Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị
trường bất động sản, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng.
Thứ năm, Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu
hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động
giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn có nhiều hạn chế.
Thứ sáu, là việc các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà
đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như người mua nhà ở. Chưa có các quỹ đầu tư
dài hạn cho bất động sản cũng như đầu tư cho các ngành phụ trợ. Nguyên nhân của
những tồn tại, hạn chế
2.1.3. Nguyên nhân
Nguyên nhân từ Chính phủ
Nhìn chung, hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói
riêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp
ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS.

Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết thị trường theo quy luật cung- cầu.


ix
Chính sách thắt chặt vốn vay của ngân hàng vào bất động sản, tăng lãi suất
tiền vay và tăng giá của chi phí xây dựng (40% so với quý IV/2008) khiến nhiều
chủ đầu tư thiếu vốn làm chậm tiến độ dự án, hoặc từ bỏ dự án xây dựng...
Các chính sách liên quan đến phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ cho thị
trường BĐS vẫn còn nhiều vướng mắc. Các ngành này chưa đóng vai trò là công cụ
hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển của thị trường BĐS.
Nguyên nhân từ Thành phố Hà nội
Chính quyền Thành phố Hà nội chưa thực sự quan tâm đến sự phát triển của
các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành BĐS, chỉ mới tập trung chủ yếu vào việc
cấp phép cho các dự án cho các doanh nghiệp nhưng chưa quan tâm nhiều tới chất
lượng của các dự án, chưa tính đến sự đe dọa của các doanh nghiệp nước ngoài kinh
doanh trong lĩnh vực này
Nguyên nhân từ các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS
Các công ty BĐS của Việt Nam có yếu điểm sau:
Thứ nhất: Chưa có được một chiến lược marketing xác định rõ định vị của
mình đối với các nhóm khách hàng mục tiêu.
Thứ hai: Đội ngũ nhân lực của ngành còn yếu và thiếu. Chênh lêch giữa cung
và cầu thiếu nghiêm trọng. Trình độ quản lý và điều hành dự án, trình độ cán bộ
quản lý kĩ thuật thấp.
Thứ ba: Các thông tin về thị trường BĐS không minh bạch. Khách hàng rất
khó tìm hiểu thông tin về tất cả các dự án đang được bán và triển khai của tất cả các
doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố.
Thứ tư: Các công ty đều có tiềm lực tài chính yếu ớt. Các dự án đầu tư hầu hết
là các dự án có qui mô nhỏ, hạ tầng chưa thực sự đồng bộ. Nhiều công ty cần phải
dựa vào đòn bẩy tài chính lớn để thực hiện dự án.
Thứ năm: Trình độ công nghệ xây dựng của các doanh nghiệp Việt Nam yếu,

thiếu công nghệ thiết bị tiên tiến, trình độ tổ chức thi công thấp. Khả năng sử dụng
nguồn lực thiết bị máy móc nhân công hạn chế, sự hợp tác giữa các nhà thầu trong
nước chưa chặt chẽ.
Nhìn chung, các doanh nghiệp nội trong ngành BĐS chưa có sự liên kết với
nhau để tạo ra sức mạnh mà làm ăn còn manh mún, không có tầm nhìn dài hạn.


x

CHƯƠNG 3
ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN TRONG QUÁ TRINH
HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ
3.1. Định hướng Phát triển TT BĐS Hà nội trong quá trình hội nhập
Kinh tế quốc tế
Sứ mạng của ngành BĐS tại Hà nội là:
Tạo ra các sản phẩm về nhà ở, khu dịch vụ, khu công nghiệp đẹp, phong phú
về chủng loại, kiến trúc, đủ tiêu chuẩn nhằm thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của
khách hàng.
Các mục tiêu phát triển thị trường BĐS đến năm 2020
Hà nội tập trung thực hiện chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020 cụ thể
là: Phát triển nhà ở gắn với quy hoạch các khu đô thị mới nhằm hình thành đồng bộ
các khu nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tại các khu công
nghiệp, nhà tái định cư, nhà cho các đối tượng chính sách mua và thuê, đáp ứng nhu
cầu của các đối tượng dân cư có mức thu nhập khác nhau trên từng địa bàn.
3.2. Các giải pháp cơ bản nhằm phát triển TT BĐS Ở HN
3.2.1. Nhóm giải pháp cho nhà nước trung ương
- Về chính sách pháp luật đất đai
Một là, Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham gia rộng rãi hơn của
nhiều thành phần, đồng thời phải lồng ghép được các yếu tố phát triển trong quan hệ

của các ngành kinh tế, giảm thiểu một cách tối đa sự chồng chéo, lãng phí trong quy
hoạch. Quy hoạch đô thị, nông thôn, nông nghiệp, công nghiệp, và dịch vụ cần có
quan hệ chặt chẽ với nhau, không nên tiến hành riêng rẽ và tính khả thi.
Hai là, việc điều tra, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất phải tạo ra một cơ chế pháp lý để tiến hành điều tra đánh giá
tổng thể về tiềm năng đất đai, đặc biệt là ở vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị để
nâng cao giá trị BĐS.


xi
Ba là, hoạt động tư vấn về BĐS nói chung và tư vấn giá đất nói riêng nhằm tạo
điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư.
Bốn là, khuyến khích các giao dịch chính thức, hạn chế tình trạng giao dịch
"ngầm" bằng cách điều chỉnh giảm mức thuế, phí và lệ phí phải nộp. Giảm thiểu thủ
tục hành chính theo hướng cải cách "một cửa" hoặc "một cửa liên thông"
Năm là, nghiên cứu ban hành bổ sung một số cơ chế, chính sách hỗ trợ tài
chính để phát triển quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội.
- Về chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam
Thứ nhất, cần thống nhất chính sách đối với các nhà đầu tư trong và ngoài
nước trong việc đầu tư BĐS cũng như kinh doanh BĐS.
Thứ hai, Các dự án đầu tư phát triển BĐS phải được thực hiện trên nền quy
hoạch đã được phê duyệt một cách đồng bộ.
Thứ ba, cần cho phép nâng hạn mức tín dụng cũng như thời hạn tín dụng cho
kinh doanh BĐS. Đặc biệt, khuyến khích các tổ chức tín dụng tham gia hỗ trợ thanh
toán các giao dịch BĐS. Bên cạnh đó, cần có những ràng buộc để đảm bảo tính an
toàn hệ thống.
Thứ tư, cần khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các tổ chức tài chính, các
quỹ đầu tư, thông qua nhiều kênh, nhiều hình thức vào thị trường BĐS.
Thứ năm, cần làm rõ, giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa Nhà nước, doanh
nghiệp và cá nhân.

- Về chính sách tín dụng và tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
Phối hợp với các Bộ ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài
chính - tiền tệ để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động
vốn dài hạn cho vay các thành phần kinh tế và kinh doanh BĐS.
Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế (WB, ADB ...) để
thu hút đầu tư từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư BĐS khác.
Chỉ đạo các tổ chức tín dụng điều chỉnh cơ cấu tín dụng phù hợp với cơ cấu
của nền kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay đối với kinh doanh BĐS, tiếp
tục đơn giản hóa thủ tục cho vay đối với kinh doanh BĐS, tăng khả năng thẩm định


xii
và việc giám sát vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động
tín dụng.
Soạn thảo, trình Thủ tướng Chính phủ hoặc ban hành các văn bản theo thẩm
quyền về cơ chế tín dụng, thế chấp phù hợp với Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp,
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới được ban hành và điều kiện thị trường tài
chính - tiền tệ BĐS đang phát triển theo hướng chiều sâu
- Về chính sách kinh tế phục vụ thị trường BĐS
 Xây dựng hệ thống các tiêu chí đánh giá mức độ phát triển thị trường BĐS
làm cơ sở cho việc hoạch định các chính sách vĩ mô quản lý thị trường BĐS.
 Rà soát các yếu tố chi phí hình thành BĐS để loại bỏ những chi phí bất hợp
lý góp phần làm giảm giá BĐS.
 Xây dựng và công khai hệ thống thông tin về thị trường BĐS trên phạm vi cả
nước phục vụ việc tiếp cận dễ dàng hệ thống thông tin cho các nhà đầu tư cũng như
đối với khách hàng.
 Xây dựng cơ chế chính sách điều phối mối quan hệ giữa thị trường BĐS với
các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vốn.
 Ngoài ra nên tập trung hoàn thiện một số chính sách về giá đất, tín dụng, tài
chính, giá nhà, thuế nhà đất.

- Nhóm giải pháp phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ
 Giải pháp để phát triển hoạt động đào tạo chuyên gia kinh doanh BĐS
Để tăng cung nhân lực cho lĩnh vực BĐS, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng nên cấp
giấy phép cho nhiều cơ sở có nhu cầu đào tạo nhân lực BĐS. Ngoài ra, một số doanh
nghiệp lớn có thể lập trường dạy nghề và được vay ưu đãi để đầu tư cho trường nghề.
 Giải pháp để phát triển hoạt động tín dụng cho kinh doanh BĐS.
Chính phủ nên khuyến khích các ngân hàng và tổ chức tín dụng cần tham gia
một cách tích vào thị trường này với hệ thống kiểm soát rủi ro tuân thủ các thông lệ
quốc tế. Ngoài ra, Chính phủ nên tạo điều kiện và khuyến khích các ngân hàng cần
phát triển nghiệp vụ tín thác BĐS.
 Giải pháp thúc đẩy ngành xây dựng và vật liệu xây dựng phát triển


xiii
3.2.2. Nhóm giải pháp thuộc về thành phố HN
- Nhóm giải pháp thúc đẩy sự liên kết ngành
Chính quyền Thành phố Hà nội nên là đầu mối tạo ra sự liên kết ngành của các
doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Các bước cần tiến hành như sau:
Bước 1: Xác định các thành viên quan trọng trong khối liên kết ngành
Bước 2: Phân tích ngành và tạo cơ sở cho liên minh
Bước 3: Xác định các lĩnh vực có thể hợp tác và xây dựng kế hoạch hành động
Bước 4: Kế hoạch thực hiện
- Chính sách nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp
3.2.3. Nhóm giải pháp cho các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh BĐS
- Nâng cao chất lượng sản phẩm BĐS
Về phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở Hà nội có thể
học tập kinh nghiệm từ Nhật Bản. Cụ thể là phân đoạn tiến trình phát triển nhà ở
cao tầng phục vụ xã hội thành 2 giai đoạn:
 Giai đoạn khởi động:
 Giai đoạn nâng dần chất lượng ở

-

Nâng cao năng lực cạnh tranh của các DN trong ngành kinh doanh BĐS

Thứ nhất: Tăng cường hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài thông qua các
hình thức công ty cổ phần hoặc liên doanh.
Thứ hai: Doanh nghiệp BĐS Việt Nam cần từng bước xây dựng thương hiệu
của mình trên thị trường Việt Nam ở tất cả các phân khúc thị trường.
Thứ ba: Tăng cường học tập và nghiên cứu, đổi mới tư duy
Thứ tư: Cần nâng cao tố chất của doanh nhân trong lĩnh vực xây dựng.
Thứ năm: Chuyển đổi cơ chế kinh doanh cố gắng tiếp cận nền kinh tế thế giới,
trong đó các doanh nghiệp cần đi sâu cải cách những công tác chủ yếu sau:
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THỰC HIỆN KHẢ THI CÁC GIẢI PHÁP

Thứ nhất, Chính phủ Việt nam cần có những dự án điều tra thực tế về tình hình
đất đai và nhà ở hiện nay. Một trong những dự án đó là lập "Hồ sơ lĩnh vực nhà ở
tại Việt Nam" nhằm phân tích tổng hợp về lĩnh vực nhà ở trong một quốc gia, lĩnh


xiv
vực nhà ở đô thị và ở cấp quốc gia nhằm cải thiện về nhà ở; tăng cường năng lực
của các cán bộ hoạch định chính sách nhà ở và khung thể chế, tài chính cho việc
cung ứng và tiếp cận nhà ở thu nhập thấp; đồng thời hỗ trợ trực tiếp cho chương
trình, chính sách về nhà ở, đặc biệt cho đối tượng thu nhập thấp.
Thứ hai, liên quan đến việc Chính phủ đẩy mạnh hoạt động tư vấn về BĐS
trên cả nước và Hà nội nói riêng nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển
lành mạnh, thu hút đầu tư tác giả kiến nghị cần thực hiện các biện pháp cụ thể sau:
- Nhà nước cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về
điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động tư vấn và môi giới BĐS.
- NN cần phải phối hợp với cơ sở đào tạo để đào tạo ra những thẩm định viên

về giá thực sự có chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp.
Thứ ba, về thuế, phí, lệ phí đối với giao dịch BĐS, tác giả kiến nghị không
thực hiện những giải pháp mang tính hành chính mà chỉ bằng những biện pháp kinh
tế và điều chỉnh lợi ích như điều chỉnh lợi ích bằng thuế đối với những người chiếm
dụng nhiều BĐS. Chính phủ nên thực hiện triệt để việc quy định bán BĐS qua sàn.
Thứ tư, cần thực hiện mạnh mẽ Quyết định 360/QĐ-TTg ngày 4/4/2008 về
việc thành lập Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở để giúp Thủ tướng
Chính phủ nghiên cứu, chỉ đạo và phối hợp giải quyết những vấn đề quan trọng, liên
ngành liên quan đến chính sách nhà ở.
Thứ năm, để thực hiện giải pháp về nhà ở cho người có thu nhập thấp, tác giả
có kiến nghị cần nhanh chóng thực hiện đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã
hội vừa được UBND TP Hà Nội phê duyệt (ngày 16-10)
Thứ sáu, để năng cao năng lực cạnh tranh và minh bạch hóa hoạt động trên thị
trường BĐS tác giả kiến nghị các DN kinh doanh BĐS nên thực hiện những họat
động cụ thể sau:
- Thành lập sàn giao dịch BĐS hoạt động minh bạch
- Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực cho kinh doanh BĐS.
- Tìm hiểu và áp dụng phần mềm PISoft được thiết kế dành riêng cho những
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.


xv

KẾT LUẬN
Thời gian qua, thị trường BĐS ở nước ta, đặc biệt là vùng Thủ đô Hà Nội đã
có những bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của
đất nước, làm thay đổi nhanh chóng bộ mặt đô thị. Trong giai đoạn hiện nay, khi
nền kinh tế Việt Nam tiếp tục có những bước phát triển mạnh mẽ, trong bối cảnh
hội nhập với nền kinh tế khu vực và thế giới, sự phát triển của thị trường BĐS tại
Hà nội chịu ảnh hưởng rất lớn từ các chính sách của chính phủ Việt nam cũng như

các chính sách từ chính quyền tại Thủ đô Hà nội.Thực trạng cho thấy hoạt động của
thị trường BĐS tại Hà nội còn quá nhiều bất cập nhất là khi Hà nội được mở rộng
địa giới hành chính vào ngày 1/8/2008. Chính vì vậy tác giả đã đề cập đến lý luận
về cung cầu trong thị trường BĐS, các yếu tố hình thành giá trên thị trường này và
vai trò tác động của Chính phủ Việt nam cũng như chính quyền Thành phố Hà nội
đến thị trường. Từ lý luận đó, tác giả đã đi sâu tìm hiểu và đề xuất một số giải pháp
nhằm ổn định và phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội
Do hạn chế về thời gian cũng như các nguồn lực khác, luận văn này không
tránh khỏi những khiếm khuyết: Về phạm vi nghiên cứu (chỉ nghiên cứu BĐS trong
lĩnh vực Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở trên địa bàn Thủ đô Hà Nội); Về số liệu (chỉ mới sau 1 năm kể từ
01/8/2008, Chính phủ mới quy định chính thức mở rộng địa giới hành chính của
Thủ đô nên chưa có số liệu đầy đủ, tổng hợp về Hà Nội mở rộng mà chỉ do tác giả
tự tổng hợp); Về mẫu điều tra (Trong hơn 100 doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại
khu vực Hà Nội chủ yếu là những doanh nghiệp, TCT lớn điển hình đã có thương
hiệu và thành công nhất định trong ngành đang hoạt động tại Hà Nội);…