Slide Bài Giảng Luật Đất Đai Quyền Của Người Sử Dụng Đất

Bài 5. Quyền của người sử dụng
đất
GV: Hoàng Thị Biên Thùy


Nội dung cơ bản
1. Quyền chung của người sử dụng đất
2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
3. Quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
4. Quyền được giao khoán đất của các nông lâm trường quốc
doanh


1. Quyền chung của người sử dụng đất
Điều 105 Luật đất đai


1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
- Là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất.
Vì sao ?


1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
- Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Điều 49 Luật đất đai 2003, NĐ 88/2009

1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
- Là quyền của người sử dụng đất
=> Trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền?


1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
- Cuối năm 2008: Diện tích đất chưa được cấp GCN
đất chuyên dùng: còn 62,5% diện tích chưa cấp GCN
đất ở đô thị: còn 34,6% diện tích chưa cấp GCN
đất lâm nghiệp: còn 34,4% diện tích chưa cấp GCN
đất ở nông thôn: còn 20% diện tích chưa cấp GCN
(chỉ thị số 02/2008/CT-BTNMT về thực hiện một số nhiệm vụ,
giải pháp để hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính theo NQ số 07/2007/QH12 của QH).


1.2. Được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất
- Thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất:
+ Giá trị mà người sử dụng đất đầu tư vào đất
+ Tài sản tạo lập trên đất


1.2. Được hưởng thành quả lao động, kết

quả đầu tư trên đất
- Thể hiện:
+ Pháp luật bảo vệ quyền sở hữu các tài sản này, được bồi thường
giá trị tài sản khi nhà nước thu hồi đất.
+ Hưởng thành quả lao động đã đạt được.


1.2. Được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất
- Người sử dụng đất còn được hưởng lợi ích do giá trị của đất
tăng lên không phải do mình đầu tư khi:
+ Nhà nước (nhà đầu tư) tiến hành xây dựng hạ tầng
+ Khi nhà nước quy hoạch sử dụng đất


1.2. Được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất
- Ví dụ:
Dự án An Lạc – Bình Trị Đông
Dự án mở đường Hoàng Hoa Thám – Vạn Kiếp


1.2. Được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất
- Điều tiết giá trị tăng lên của đất trong các trường hợp này như
thế nào cho hiệu quả?


1.2. Được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất

- Một số giải pháp:
+ Thực hiện “Biên chỉnh trang”
+ Chỉ tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng đối với những
khu vực được xác định là đầu tư phát triển trong kỳ quy hoạch.
Đối với những khu vực chưa có kế hoạch đầu tư phát triển, chưa
nên tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng và nghiêm cấm
việc chuyển mục đích sử dụng đất


2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất
2.1. Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất
2.2. Các giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể


2.1. Những vấn đề chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm
2.1.2. Các điều kiện chung để được giao dịch QSDĐ
2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục
2.1.4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các giao
dịch quyền sử dụng đất


2.1.1. Khái niệm
- Là việc người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất của mình
vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định
phù hợp quy định của pháp luật đất đai để thực hiện quyền tài
sản của mình đối với quyền sử dụng đất.

2.1.1. Khái niệm

nn
n
hượ

Chuyển
đ

u yể
Ch

ổi

- Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm:

g

Giao dịch
QSDĐ

,t
th
uê
Ch
o

n
Góp vố

hu
ê

lại

Thế chấp

Thừa

Tặn
g

kế

c ho


2.1.2. Các điều kiện chung để được thực
hiện các giao dịch quyền sử dụng đất
K1 Điều 106 Luật đất đai
 Có giấy chứng nhận
Vì sao?


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất

Trong hạn hoàn
thành cấp GCN,

người SDĐ có
giấy tờ về QSDĐ
tại K1,2,5 Đ 50 LĐĐ
cũng được giao dịch

Kể từ ngày
01/01/2007
phải có
GCN mới
được thực
hiện các
giao dịch
QSDĐ trừ
thừa kế

Kể từ ngày 01/01/2008, phải
có GCN mới được thực hiện
giao dịch (trừ thừa kế), trừ
trường hợp trước ngày
01/11/07 đã nộp hồ sơ xin
cấp GCN mà chưa được cấp
GCN và NSDĐ có một
trong các loại giấy tờ về
QSDĐ tại khoản 1, 2, 5 Điều
50 LĐĐ


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
Công văn số 12/BTNMT-ĐĐ ngày 03/01/2008

2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
Tóm lại, NSDĐ nếu chưa có GCN thì cũng được thực hiện các
giao dịch nếu đáp ứng 1 trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng đất
+ Đã nộp hồ sơ xin cấp GCN theo quy định của pháp luật
trước ngày 01/11/2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp GCN.
+ Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được
quy định tại K1,2,5 Đ 50 Luật đất đai thì vẫn được giao dịch
về quyền sử dụng đất đến hết ngày 31/12/2010.


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Đất không tranh chấp
Tranh chấp đất đai là gì?
Là sự bất đồng, mâu thuẩn hay xung đột về lợi ích, về quyền và
nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật
đất đai
= > chưa xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử
dụng đất = > không thể là đối tượng đem giao dịch


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Đất không tranh chấp
Dấu hiệu nhận biết quyền sử dụng đất đang bị tranh chấp?

Căn cứ vào thời điểm người sử dụng đất nộp đơn yêu cầu hòa
giải tại UBND cấp xã.


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Kê biên là là một biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đối với người thi hành án dân sự trong trường hợp
họ không tự nguyện thi hành án


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Quyền sử dụng
đất bị kê biên

Để đảm bảo
thực hiện một
nghĩa vụ khác

Không thể là
đối tượng đem
giao dịch