Tài liệu Bài giảng: LUẬT ĐẤT ĐAI pptx

LUẬT ĐẤT ĐAI
•
1. Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, NXB
Tư pháp, Hà Nội .
•
2. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai,
NXB Đại học Quốc gia.
•
3. Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Dân sự, NXB
Tư pháp, Hà Nội
•
Tham khảo:
•
1. PGS.TS. Nguyễn Văn Thạo, TS. Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên)
(2004), Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay (sách tham khảo),
NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội .
•
2. Nguyễn Đình Lộc, Một số ý kiến về chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai và quyền của người sử dụng đất, Tạp chí quản lý ruộng đất,
tháng 02/1991.
•
3. Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ tư pháp (1998), Một số vấn
đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời Pháp thuộc,
NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội .
•
4. Vũ Minh Giang, Tập quán quản lý và phân phối ruộng đất của
làng, xã và các chính sách ruộng đất trong lịch sử Việt Nam, Tạp chí
nhà nước và pháp luật, số 1/1993.
•
5. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 ban
chấp hành trung ương Đảng khóa IX – Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7

Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai , trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội .
•
6. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ
luật học (Luật đất đai, Luật lao động, Luật tư pháp quốc tế - Luật
dân sự, Luật hôn nhân và gia đình, Luật tố tụng dân sự), NXB Công
an nhân dân, Hà Nội .
•
7. PGS. TS. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế
(Chương trình sau đại học), NXB Đại học quốc gia Hà Nội, .
•
8. GS. TS. Trương Hữu Quýnh (2004), Chế độ ruộng đất Việt Nam
thế kỷ XI - XVIII (sách tham khảo), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội .
•
9. TS. Nguyễn Quang Tuyến - LS. Nguyễn Xuân Anh (2004), Tìm
hiểu luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội .
•
10. Ngân hàng thế giới (2004), Chính sách đất đai cho tăng trưởng
và xóa đói giảm nghèo (Báo cáo nghiên cứu chính sách của ngân
hàng thế giới - sách tham khảo), NXB Văn hóa - Thông tin, Hà Nội .
•
Văn bản Luật:
–
Luật đất đai 2003
–
Bộ Luật Dân sự 2005
–
Luật Kinh doanh bất động sản
–

Luật thuế sử dụng đất NN 1993
–
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
–
Luật Nhà ở
–
Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của
Luật Đất đai, số 34/2009/QH12 của Quốc hội
–
Luật Quy hoạch đô thị, số 30/2009/QH12 của Quốc hội
–
Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội
về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam
–
Và các văn bản hướng dẫn thi hành
Chương 1. Giới thiệu chung
về ngành luật đất đai
1. Khái niệm LĐĐ:
Luật đất đai ở VN hiểu theo hai nghĩa: Ngành luật đất
đai và văn bản luật đất đai được QH thông qua.
1.1. Ngành luật đất đai: là ngành luật độc lập trong hệ
thống pháp luật của Nhà nước ta, bao gồm tổng hợp
các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành nhằm
thiết lập các quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của nhà
nước đối với các quyền của người sử dụng đất.
1.2. Các văn bản luật đất đai
Văn bản luật được QH ban hành, là VB quan trọng nhất
trong số các VB pháp luật đất đai.

- 29/12/87 ban hành LĐĐ đầu tiên
- LĐĐ 1993 (có hiệu lực 15/10/93), được sửa đổi 02/12/98
và 01/10/2000.
- LĐĐ 2003 (có hiệu lực 01/7/04), được sửa đổi, bổ sung
một số điều năm 2009.
LĐĐ được xây dựng dựa trên quan điểm:
•
Thể chế hóa những quan điểm cơ bản về chính
sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ CNH,
HĐH đất nước được đề cập trong NQ HN 7 BCH
TW Đảng khóa 9.
•
LĐĐ dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn
dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở
hữu.
•
LĐĐ góp phần giảm thiểu tối đa những văn bản
hướng dẫn dưới luật khiến cho hệ thống pháp luật
đất đai phức tạp, yếu kém.
2. Đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều
chỉnh
2.1. Đối tượng điều chỉnh
•
Nhóm 1: Các QHĐĐ phát sinh trong quá trình sở hữu,
quản lý nhà nước đối với đất đai.
•
Nhóm 2: Các QHXH phát sinh đối với các chủ thể sử
dụng đất và các loại đất được phép sử dụng.
–
Nhóm các QHXH phát sinh đối với các tổ chức trong nước khi

nhà nước cho phép sử dụng đất.
–
Các QHXH phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ
chức, các nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài.
–
Các QHXH phát sinh trong quá trình sử dụng đất của HGĐ,cá
nhân, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo.
–
Các QHĐĐ phát sinh trong quá trình khai thác sử dụng nhóm
đất NN, phi NN và đất chưa sử dụng.
•
Đặc điểm của ĐTĐC:
–
Quan hệ đất đai là quan hệ tài sản nhưng không nằm trong
sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật dân sự.
–
Do tầm quan trọng đặc biệt nên việc quản lý và sử dụng đất
chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như yếu tố dân sự (đất
được coi như là tư liệu sinh hoạt nhằm thoả mãn nhu cầu
tiêu dùng của cá nhân); yếu tố kinh tế (đất là tư liệu sản
xuất chính của nhiều ngành, là địa bàn cho quá trình sản
xuất…); yếu tố chính trị pháp lý (đất đai là lãnh thổ quốc
gia); yếu tố hành chính (đất đai là đối tượng, là chủ thể của
hoạt động quản lý nhà nước của các cơ quan hành chính)…
•
Lưu ý: Trên thực tế có nhiều các QHXH phát sinh trong
quá trình con người trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt đất đai nhưng lại không do ngành luật đất đai
điều chỉnh. VD:
–

Quan hệ trực tiếp giữa người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất với Nhà nước là quan hệ đất đai, nhưng khi người sử dụng
đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau thông qua hợp đồng
thì đó lại là quan hệ dân sự.
–
Các quan hệ tranh chấp về các vùng đất thuộc lãnh thổ quốc
gia giữa các nước với nhau chịu sự điều chỉnh bởi các quy
định của luật quốc tế và các thông lệ quốc tế.
–
Các hành vi vi phạm chế độ quản lý và bảo vệ đất đai được
quy định trong Bộ luật hình sự sẽ do ngành luật hình sự điều
chỉnh vì đây là các quan hệ xã hội được quy phạm pháp luật
hình sự bảo vệ.
2.2. Phương pháp điều chỉnh
•
Phương pháp hành chính - mệnh lệnh: mang tính
mềm dẻo, linh hoạt hơn so với luật hành chính. Thể
hiện thông qua các quyết định:
–
Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất;
–
Quyết định hành chính thu hồi đất;
–
Quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất;
–
Quyết định hành chính về công nhận quyền sử dụng đất;
–
Quyết định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại quyết định
hành chính, hành vi hành chính về đất đai;

–
Quyết định xử lý VPHC trong quản lý và sử dụng đất đai.
•
Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận.
–
Trong luật đất đai phương pháp bình đẳng thoả thuận được
áp dụng đối với các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực
sử dụng đất giữa người sử dụng đất với nhau trong các
trường hợp như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
quyền sử dụng đất…
–
Phương pháp này thể hiện mối quan hệ bình đẳng giữa các
chủ thể sử dụng đất khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật
đất đai. Họ có thể thoả thuận với nhau trong khuôn khổ của
pháp luật về các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất… Nhà nước
chỉ quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thủ
tục pháp lý cần thực hiện … còn người sử dụng tự thoả
thuận với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng
phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất
đai.
•
Lưu ý: Thông thường mỗi phương pháp điều chỉnh
chỉ áp dụng cho một quan hệ đất đai nhất định, nhưng
trên thực tế có những trường hợp Nhà nước áp dụng
cả hai phương pháp điều chỉnh cho một quan hệ đất
đai.
–
Ví dụ: Trường hợp Nhà nước cho các tổ chức nước ngoài
thuê đất ở Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư thì mối quan

hệ giữa Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương - là cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất và nhà đầu
tư nước ngoài là mối quan hệ bất bình đẳng được áp dụng
phương pháp mệnh lệnh. Còn mối quan hệ giữa nhà đầu tư
với người bị thu hồi đất trong việc bồi thường thiệt hại giải
phóng mặt bằng được áp dụng phương pháp bình đẳng thoả
thuận.
3. Các nguyên tắc cơ bản của LĐĐ
3.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ
sở hữu.
•
Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”
•
Điều 5 Luật đất đai 2003: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện
quyền định đoạt về đất đai.
3.2. Nhà nước thống nhất quản lý đất dai theo quy
hoạch và theo pháp luật.
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Đ18 HP 1992 và
Đ6 LĐĐ 2003 thể hiện chức năng quản lý của nhà
nước đối với đất đai.
Quy hoạch đất đai: Sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể và
hợp lý về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian…cho
các mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và từng địa
phương ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước.
3.3.Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông ng
hiệp?
–
Khoảng 70% dân số sống ở nông thôn;

–
Bình quân đất NN thấp, khoảng 1000m
2
/người;
–
Đe dọa an ninh lương thực.
•
Đến thời điểm hiện nay, cả nước chỉ còn có hơn 9 triệu ha đất nông
nghiệp, trong đó có trên 4 triệu ha đất trồng lúa, và diện tích này vẫn đang
giảm một cách nhanh chóng. Theo đó, trung bình mỗi năm, người nông
dân phải nhường 74.000ha đất nông nghiệp để xây dựng các công trình
nhà ở, đô thị và khu công nghiệp.
•
Tốc độ mất đất nông nghiệp do quá trình đô thị hóa và biến đổi khí hậu
hiện nay là 1%. Với đà này, theo nhận định của các chuyên gia, đến năm
2020 sản lượng lúa của Việt Nam chỉ còn đảm bảo nhu cầu tiêu thụ trong
nước, chứ không còn khả năng xuất khẩu.
•
Trong đó, nan giải nhất là việc thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ sân
golf. Song, có tới 40% đất trong số các dự án triển khai làm sân golf lại
được dùng để kinh doanh bất động sản. Trong tổng số hơn 23.000ha của
76 dự án sân golf đã và đang triển khai trong cả nước, có tới 8.000ha đất
(chiếm 40%) để kinh doanh bất động sản, biệt thự, nhà nghỉ, nhà hàng
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, thực chất hàng
trăm ngôi biệt thự cao cấp “đính kèm” bên cạnh sân golf trong mỗi dự án
mới là mục tiêu chính mà các chủ đầu tư nhắm đến.
•
Ví dụ, trong tổng diện tích 4.200ha đất của 9 dự án sân golf đang
triển khai tại Lâm Đồng, chỉ có 20% diện tích được dành cho sân
golf, phần còn lại chủ yếu được sử dụng xây nhà nghỉ, biệt thự

cao cấp để bán và cho thuê. Năm 2003, dự án sân golf Tam Đảo
(Vĩnh Phúc) cấp phép với diện tích 137ha. Chủ đầu tư đã dùng
tới quá nửa diện tích (90ha) làm biệt thự, chia thành 290 lô đất
rao bán ngay sau khi sân golf Tam Đảo đi vào hoạt động
Trước tình trạng mất đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tái diễn, các
chuyên gia cho rằng, một trong những vấn đề đảm bảo an ninh
lương thực trong nước là chúng ta phải nghĩ đến quy hoạch đất
cho sản xuất nông nghiệp trước khi nghĩ đến đất cho khu công
nghiệp và đô thị. Dù nông nghiệp đóng góp vào GDP hàng năm
không thể so sánh với công nghiệp, song, 70% dân số nước ta
vẫn đang phải sống nhờ vào nông nghiệp và đặc biệt, trong các
cuộc suy thoái kinh tế, nông nghiệp luôn tỏ ra là trụ đứng vực
nền kinh tế đi lên.
•
Tổ công tác thuộc UBND TP Hà Nội đang tiến hành
rà soát 755 đồ án quy hoạch, dự án (DA) đầu tư xây
dựng với quy mô 62.108 ha, trong đó có tới 2/3 đồ án
sử dụng đất nông nghiệp, còn 1/3 sử dụng đất nông
nghiệp năng suất thấp.
•
Theo đó, nếu cho phép triển khai 755 đồ án trên thì sẽ
phải chấp nhận chuyển đổi 75% quỹ đất nông nghiệp
(trên địa bàn tỉnh Hà Tây cũ) sang đất phát triển đô
thị; đồng thời việc giải quyết lao động, việc làm thay
thế cho người dân bị mất đất nông nghiệp trong vòng
20 năm nữa là khó có khả năng thực hiện.
3.4. Sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm.
Trên thực tế, VN còn rất đang lãng phí trong việc sử
dụng đất khi mà có tới 40% diện tích đất chưa sử
dụng.

Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn chưa phù hợp, tiếu
hiệu quả.
•
Đất đai bị sử dụng lãng phí. Luật cho phép thu hồi đất
không sử dụng nhưng các địa phương nể nang chưa
làm kiên quyết.
•
Công tác dự báo trong khi lập QHKHSDĐ chưa tốt
nên có nhiều trường hợp qui hoạch không sát với diễn
biến trong thực tế. Chúng ta chuẩn bị quĩ đất khu
công nghiệp quá lớn trong khi đến nay các nhà đầu tư
mới đăng ký 50% diện tích. Thứ hai, chúng ta xây
dựng QHKHSDĐ nhưng lại thiếu giải pháp để thực
hiện. Thứ ba, chưa kịp thời điều chỉnh những qui
hoạch không phù hợp hoặc không thực hiện được,
dẫn tới qui hoạch “treo”, dự án “treo”. Thứ tư, việc
thanh tra, kiểm tra để bảo đảm việc chấp hành
QHKHSDĐ chưa tốt
•
Việc sử dụng đất chưa được cân nhắc toàn diện, thiếu sự quan tâm
đến tính bền vững. Một số địa phương đã chuyển đất lúa nước có khả
năng thâm canh cao sang làm khu công nghiệp mà không sử dụng
những khu đất nông nghiệp khác hiệu quả thấp. Nếu cứ kéo dài tình
trạng này thì an ninh lương thực sẽ như thế nào? Đang có một
khuynh hướng cần phải được chấn chỉnh là quá coi trọng việc thu
ngân sách từ đất đai.
•
Đáng lưu ý là việc giao đất, cho thuê đất chưa dựa trên mức độ cần
thiết về diện tích đất đai của từng dự án. Thường thì giao hoặc cho
thuê theo đề nghị của chủ dự án mà chưa có sự thẩm định chính xác

nhu cầu sử dụng đất, nhất là ở các địa phương có chủ trương “trải
chiếu hoa” mời gọi đầu tư.
•
Trong qui hoạch xây dựng, phát triển đô thị lại chưa tận dụng chiều
cao.Vì muốn thu được nhiều tiền từ chuyển nhượng đất hoặc vì thiếu
tầm nhìn mà có những đô thị người ta cứ thoải mái phân lô ra bán.
•
Nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được giao đất nhiều nhưng
đến nay vẫn bỏ trống hoặc sử dụng sai mục đích. Trong khi nhiều
doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp ngoài quốc doanh “sinh sau đẻ
muộn” cần đất lại không có. Đó cũng là biểu hiện của sự lãng phí.
3.5. Thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai.
Nhằm mục tiêu trước mắt cũng như lâu dài và
mục tiêu phát triển bền vững.
4. Quan hệ pháp luật đất đai
4.1. Chủ thể quan hệ PLĐĐ: Điều kiện để trở thành chủ
thể?
•
Nhà nước: tham gia với tư cách đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý đất đai trong cả nước.
•
Chủ thể sử dụng đất:
–
Chủ thể có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất như: GCN
QSDĐ, GCN QSH nhà ở;
–
Chủ thể có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định
của khoản 1, 2, 5 điều 50 LĐĐ 2003;
•
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15

tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
•
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng
đất, sổ địa chính;
•
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với
đất;
•
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở
gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
•
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật;
•
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất.