BTN Dân sự: Giải quyết tình huống tranh chấp quyền sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU
Trong lời nói đầu của các luật Đất đai của Việt Nam đều khẳng định
đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc
gia. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Chính vì vậy đã có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai xảy ra. Mỗi năm
tòa án nhân dân thụ lí và giải quyết hàng nghìn vụ án tranh chấp đất đai
trong tổng số hàng chục ngàn vụ án dân sự nói chung. Điều đó phản ánh
một thực trạng rằng tình hình tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng
gia tăng. Trong số những vụ án đó có rất nhiều vụ án liên quan tới tranh
chấp ranh giới, tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Để hiểu rõ vấn đề này nhóm chúng tôi xin phép chọn bản án số hai để
phân tích rõ hơn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
VỤ ÁN THỨ HAI
Tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) giữa:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Thực sinh năm 1960; trú tại tổ dân cư
số 4, khu Tân Mỹ 2, thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn.
Bị đơn: Ông Liễu Thanh Quảng sinh năm 1938; trú tại nhà số 31,
đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng
Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo đơn khởi kiện đề ngày 14-7-2008 và trong quá trình giải quyết vụ
án, nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày:
Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông được UBND
thành phố Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất đối với 43,2m 2 tại


đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng
Sơn (thuộc thửa đất số 185, tờ bản đồ 48 phường Chi Lăng) và đến ngày
29/9/2006 UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất nêu trên cho ông. Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu
trên là nhà, đất của ông Liễu Thanh Quảng. Ông Quảng đã xây dựng công
trình phụ, ban công tầng 2, tầng 3 nhà ông Quảng lấn sang phần đất của
ông khoảng 05m2 (bao gồm cả phần khoảng không và phần mặt đất), ông
đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết nhưng hai bên không hoà
giải được. Do đó, ông khởi kiện đề nghị Toà án buộc ông Quảng trả lại
ông diện tích đất đã lấn chiếm nêu trên.
Bị đơn là ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu và
sử dụng tại số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề
với đất ông Thực được cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ năm
1967, đến năm 1991 do nhà xuống cấp ông đã xin phép và được chính
quyền cho ông xây dựng mới. Đến năm 2001, Nhà nước bán căn nhà này
cho ông (Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 của UBND tỉnh
Lạng Sơn) và ngày 25/11/2004 ông được UBND thành phố Lạng Sơn cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất. Ông Quảng cho rằng ông lấn
chiếm đất của ông Thực là không đúng, vì căn nhà vẫn nguyên hiện trạng
từ khi ông mua của Nhà nước, nên ông không đồng ý với yêu cầu cảu ông
Thực.
* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17-4-2009,
TAND huyện thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm
tắt):
Căn nhà gia đình ông Quảng đang sử dụng có nguồn gốc là nhà
thuộc sở hữu Nhà nước và liền kề là ngõ đi chung rộng khoảng 1m. Năm
1991, ông Quảng xây dựng mới, ông Quảng đã xây dựng công trình phụ,
đổ ban công tầng 2, tàng 3 chờm ra ngõ đi chung nhưng không cơ quan


chức năng nào có ý kiến và Công ty quản lý nhà thu tiền nhà theo diện
tích mà ông Quảng đã xây dựng, nên phần đất phía Đông (đất ngõ) mà
ông Quảng đã xây dựng công trình phụ và ban công, Nhà nước đương

nhiên quản lý từ năm 1991. Sau đó năm 2001 ông Quảng mua lại căn nhà
theo hiện trạng đã xây dựng từ năm 1991, nên phần đất gắn liền với công
trình phụ và phía dưới ban công đương nhiên thuộc quyền sử dụng của
ông Quảng. Năm 2004 ông Quảng kê khai và được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng 51m2 đất theo số đo của Công ty kinh doanh nhà đã bán
cho ông Quảng. Việc các cơ quan chức năng cho rằng diện tích gắn liền
với khu vệ sinh và nằm dưới ban công, ông Quảng không kê khai nên
không cấp và là đất công là không đúng với thực tế, là sai sót của các cơ
quan chức năng, nên dẫn đến việc cấp trùng diện tích đất nêu trên cho
ông Thực và dẫn đến tranh chấp.
Từ đó quyết định:
Bác đơn yêu cầu của ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Liễu Thanh
Quảng trả lại 5m2 đất và khoảng không là không có căn cứ. Ranh giới
phía đông nhà đất của ông Quảng giáp đất nhà ông Thực được xác định
như sơ đồ hiện trạng kèm bản án.
Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên
quyền kháng cáo.
* Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Rỉ kháng cáo không đồng ý với bản
án sơ thẩm.
* Tại bản án dân sự phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày 24-82008, Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt): Khi xây
dựng lại nhà năm 1991, gia đình ông Quảng đã xây dựng không đúng sơ
đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể là ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn
sang ngõ đi chung và phần công trình tường rào, bể nước cũng không có


trong thiết kế. Tại phiên toà phúc thẩm ông Quảng cũng thừa nhận việc
xây dựng ban công tầng 1, tầng 2 , phần công trình tường rào, bể nước
không có trong sơ đồ thiết kế và vượt quá phạm vi đất được sử dụng. Ông
Quảng cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá
giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Theo Quyết

định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán
cho ông Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9m 2 (như giấy phép thiết kế
sửa chữa lớn), nên việc ông Quảng cho rằng ông mua nhà của Nhà nước
nên hiện trạng ngôi nhà như thế nào ông sử dụng đến đó. Khi giao đất
cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông
Quảng khoảng trống có chiều rộng là 0,38m, nhưng phần công trình của
ông Quảng vẫn lấn vào đất của ông Thực, nên cần buộc ông Quảng tháo
dỡ phần công trình xây dựng trên phần đất ông Thực được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho ông Thực.
Từ đó quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực. Giao
cho ông Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m 2 (gồm
2,4m2 trên đó gia đình ông Quảng đã xây dựng công trình tường rào, bể
nước và 2,24m2 là phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang
khoảng không trên đất).
2. Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm
trên phần đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây trên
diệ tích đất là 2,4m2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1 = LL1 =
4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m (1.03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà ông QUảng lẫn chiếm
sang phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 1,13m 2 là hình CC1D1D


với CC1 = DD1 = 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo
dỡ một phần nha fveej sinh nằm trên phần ban công bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà ông QUảng lẫn chiếm
sang phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 2,24m 2 là hình CC1E1E
với CC1 = EE1 = 5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m
(0,86m - 0,38m).

- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho anh
Thực nêu trên.
Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.
B. NỘI DUNG
1. Cơ sở pháp lý để giải quyết vụ án đồng thời giải thích vì sao
đưa ra căn cứ đó
Căn cứ vào Khoản 1 điều 107 Luật đất đai 2003, có quy định
người sử dụng đất có nghĩa vụ: “ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh
giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều
cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và
tuân theo các quy định khác của pháp luật”.
Như vậy, các hành vi vi phạm quy định này theo pháp luật sẽ bị xử
lý hành chính theo các quy định về xử phạt vi phạm hành chính. Theo đó,
căn cứ vào điều 140 luật Đất đai: “Người nào lấn, chiếm đất đai, không
sử dụng đất hoặc sử dụng không đúng mục đích, chuyển mục đích sử
dụng đất trái phép, huỷ hoại đất, không thực hiện hoặc thực hiện không
đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, các thủ tục hành chính, các quyết định của
Nhà nước trong quản lý đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép
hoặc các hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai thì tuỳ theo tính chất,
mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm


hình sự theo quy định của pháp luật…. Chính phủ quy định cụ thể các
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và biện pháp xử lý hành chính”.
Đối với bất động sản gắn liền với đất, theo Khoản 2 Điều 265:
“Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất
theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất, phù hợp với
quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và
không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề.”
Như vậy, đối với phần bất động sản, người có quyền sử dụng đất

chỉ được sử dụng không gian trong phạm vi khuôn viên của phần đất
thuộc sở hữu của mình (bao gồm phần không gian trên đất). Việc cá
nhân sử dụng phần đất thuộc sở hữu của mình để thực hiện các hoạt
động khác không được lấn sang phần đất liền kề không thuộc sở hữu
của mình và đồng thời không được gây ảnh hưởng đến việc sử dụng
đất liền kề. cũng theo đó, bên cạnh việc sử dụng không gian trong và
trên đất, tại Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD có quy định rõ thêm:
“Nhà ở liên kế-tiêu chuẩn thiết kế” tại tiểu mục 6.5.2.3: “Tất cả các
loại mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc tam cấp, bồn
hoa, vệt dắt xe hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà,kể cả bộ
phận trang trí cho kiến trúc đều không được xây dựng vượt quá ranh
giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người
khác”. Như vậy, mọi hành vi lấn chiếm sang phần đất không thuộc sở
hữu của mình đều cấm và sẽ bị xử lý theo các quy định về pháp luật.
Đối với bất động sản gắn liền với đất, chủ sở hữu khi xây dựng
các công trình này phải tuân theo các quy định của pháp luật xây dựng,
đảm bảo an toàn. Không được xây vượt quá độ cao và khoảng cách mà
pháp luật về xây dựng quy định, không được xâm phạm đến quyền, lợi
ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh (Điều
267 BLDS)


Cụ thể, căn cứ vào khoản 1 Điều 4 thông tư số 24/2009/TT-BXD
và khoản 1 điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP, các công trình được xây
dựng sai nội dung giấy phép xây dựng như thay đổi vị trí xây dựng,
nền xây dựng sai quy định, sai diện tích xây dựng, xây quá chiều cao,
vượt quá số tầng theo quy đinh (đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị), vi
phạm về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, trong đó, chỉ giới đường
đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa
để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và

phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng
kỹ thuật, không gian công cộng khác. Chỉ giới xây dựng là đường giới
hạn cho phép xây dựng công trình trên lô đất đó (theo khoản 3 và
khoản 4 Điều 3 Luật Xây dựng) sẽ được coi là vi phạm quy tắc xây
dựng.
Mặt khác, khi xây nhà, chủ sở hữu cũng phải tuân thủ các quy
định của pháp luật trong việc trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió đối
với nhà ở. Theo đó, căn cứ vào Điều 271 của BLDS và theo Điều 7,
Quyết định số 682/BXD-CSXD thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ,
lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau: Từ tầng hai (lầu một) trở
lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới
2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi,
cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên
cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp
vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ
giữa hai nhà). Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm
phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m. Trong trường hợp
người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường
xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề
phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của


cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt
sàn ít nhất là 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là
mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Như vậy, khi chủ sở hữu không tuân thủ đầy đủ các quy định
trên, các chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu ngăn chặn,
chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với các hành vi thực hiện
quyền sở hữu, chiếm hữu hợp pháp. Theo đó, Điều 259 BLDS quy
định rõ: Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ

sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi
cản trở pháp luật phải chấm dứt hành vi đó, nếu không có sự chấm dứt
tự nguyện, thì có quyền yêu cầu tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
2. Bình luận việc giải quyết vụ án của Tòa án
Nguyên nhân của sự tranh chấp này là do ông Thực và ông Quảng
trong trường hợp này không tự thỏa thuận được trong vấn đề diện tích đất
sở hữu. Ông Thực cho rằng khi ông Quảng xây công trình phụ và ban
công đã lấn sang phần đất của ông Thực khoảng 5m. Ngược lại, ông
Quảng lại cho rằng phần đất đó vốn dĩ thuộc sở hữu của ông, căn nhà trên
đất là do ông mua của nhà nước vẫn còn nguyên hiện trạng.
Tại bản án sơ thẩm, quyết định của tòa “Bác đơn yêu cầu của
ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Nguyễn Thanh Quảng trả lại 5 m 2 đất và
khoảng không là không có căn cứ. Ranh giới phía đông nhà đất của ông
Quảng giáp đất nhà ông Thực được xác định như sơ đồ hiện trạng kèm
bản án” là không đúng vì:
Thứ nhất, ông Thực được UBND thành phố Lạng Sơn giao đất và
thu tiền sử dụng đất đối với 43,2 m 2 đất và được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nêu trên vào ngày 29/9/2006. Phần đất này không chỉ


bao gồm phần diện tích bề mặt mà còn bao gồm cả lòng đất và phần
không gian bên trên theo chiều thẳng đứng.Theo khoản 2 Điều 265
BLDS 2005: “Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và
lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù
hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy
định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của
người khác.”Quy định này cũng được Bộ Xây dựng cụ thể hóa trong
Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD về việc ban hành TCXDVN 353:2005
“Nhà ở liên kế-tiêu chuẩn thiết kế” tại tiểu mục 6.5.2.3: “Tất cả các loại

mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc tam cấp, bồn hoa, vệt
dắt xe hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà,kể cả bộ phận trang trí
cho kiến trúc đều không được xây dựng vượt quá ranh giới lô đất hoặc
ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác”
Như vậy, quyền sử dụng thửa đất của nhà ông Thực không chỉ
được tính dưới mặt đất, mà được xác định cả dưới lòng đất và không gian
bên trên theo chiều thẳng đứng. Việc ông Quảng xây ban công tầng 1 và
tầng 2 đã xâm phạm quyền sở hữu đất của ông Thực ở khoảng không
gian bên trên theo chiều thẳng đứng. Tức là ông Quảng đã xâm phạm đến
quyền sở hữu đất của ông Thực.
Thứ hai, nguồn gốc đất của gia đình ông Quảng đang sử dụng ban
đầu là nhà có nguồn gốc là thuộc sở hữu Nhà nước từ năm 1967, đến năm
1991 do nhà xuống cấp nên ông đã xin phép chính quyền cho ông được
xây dựng nhà mới. Việc ông xây dựng lại nhà là hoàn toàn đúng bởi ông
đã xin phép chính quyền và họ đã cho ông xây dựng lại ngôi nhà đó. Tức
là, theo đúng pháp luật, nhà ông Quảng chỉ được xây dựng nhà trong
phạm vi không gian đất của nhà mình và không có quyền xây lấn sang
phần đất (tính từ lòng đất đến không gian bên trên) của nhà ông
Thực.Theo khoản 1 Điều 267 BLDS 2005: “Khi xây dựng công trình, chủ


sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an
toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây
dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của
chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.”
Theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 4 thông tư số 24/2009/TT-BXD
ngày 22-7-2009 của Bộ Xây dựng, công trình xây dựng sai nội dung giấy
phép xây dựng quy định tại khoản 1 điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP là
vi phạm một trong những nội dung sau đây:
a/ Thay đổi vị trí xây dựng công trình;

b/ Sai sót nền xây dựng;
c/ Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;
Ngoài các trường hợp vi phạm nêu trên, đối với nhà ở riêng lẻ
trong đô thị thì những trường hợp sau cũng bị xem là sai nội dung giấy
phép xây dựng:
d/ Sai diện tích xây dựng;
đ/ Chiều cao công trình vượt quá chiều cao được quy định trong
giấy phép xây dựng;
e/ Xây dựng vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng;
g/ Vi phạm những quy định về quản lý kiến trúc đô thị (đối với
những khu vực đã có thiết kế đô thị được duyệt);
Căn cứ theo khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Xây dựng, thì “chỉ
giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch
và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công
trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình


hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. Còn chỉ giới xây dựng là
đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên lô đất đó.”
Việc ông Quảng xây chờm ra ngõ đi chunglà không đúng với quy
định của pháp luật, lấn sang lối đi chung giữa bất động sản liền kề bởi
ông đã phạm vào điểm c “vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng”
và điểm d “sai về diện tích xây dựng” được quy định tại khoản 1 Điều 4
thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22-7-2009 của Bộ Xây dựng. Nói
cách khác, ông Quảng đã không thực hiện đúng sơ đồ thiết kế, xây dựng
vượt quá phạm vi đất được sử dụng.
Thứ ba, theo Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm
theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây
dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió
theo quy định sau:

“- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới
đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ
thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường
cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện
pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn
hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải
cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m.
- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa
thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các
lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các
lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép
ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ;
việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.”


Có thể thấy, ông Thực được UBND tỉnh Lạng Sơn giao đất và thu
tiền sử dụng đất với diện tích đất liền kề với nhà ông Quảng tuy nhiên
ông Quảng đã lấn chiếm diện tích đất này của ông. Ông Quảng đã xây
dựng công trình phụ, ban công tầng 1, tầng 2 chờm ra ngõ đi chung,
không đảm bảo được quy định cách ranh giới nhà bên cạnh ít nhất 2m
theo quy định. Tức là, ông Quảng đã có hành vi chiếm đoạt, cản trở việc
thực hiện quyền sở hữu của ông Thực bằng việc đã xây dựng ban công
nhà và tường rào, bể nước lấn sang phần đất của ông Thực.Theo quy định
tại Điều 259 BLDS: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của
mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có
hành vi cản trở pháp luật phải chấm dứt hành vi đó, nếu không có sự
chấm dứt tự nguyện, thì có quyền yêu cầu tòa án hoặc cơ quan nhà nước
có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm” thì việc
ông Thực khởi kiện ra Tòa là hoàn toàn có căn cứ và việc Tòa bãi đơn

yêu cầu của ông Thực đòi ông Quảng trả lại diện tích đất đã lấn sang nhà
ông Thực là không đúng với quy định của pháp luật.
Từ những căn cứ trên, có thể nhận thấy rằng, thửa đất mà ông Thực
đang sử dụng được UBND tỉnh Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất
với diện tích đất liền kề với nhà ông Quảng tuy nhiên ông Quảng đã lấn
chiếm diện tích đất này của ông. Do vậy theo luật việc ông Thực khởi
kiện ra Tòa là hoàn toàn có căn cứ vì ông Quảng đã có hành vi chiếm
đoạt, cản trở việc thực hiện quyền sở hữu của ông Thực bằng việc đã xây
dựng ban công nhà và tường rào, bể nước lấn sang phần đất của ông
Thực. Ông Quảng phải chịu trách nhiệm trước hành vi sai trái của mình
trước pháp luật.
Qua đây ta thấy bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện thành
phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn còn chưa hoàn toàn đúng. Tòa án và các cơ
quan điều tra chưa tìm hiểu rõ ràng về ngôi nhà của nhà ông Thực, ông


Quảng thuộc sở hữu gì, ai sở hữu và ông Quảng đã xây dựng lại nhà ra
sao…
Còn tại bản án phúc thẩm, việc chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện
của ông Nguyễn Hữu Thực và buộc ông Quảng phải tháo dỡ phần công
trình xây dựng trên phần đất mà ông Thực được UBND tỉnh Lạng Sơn
giao đất, để trả lại đất cho ông Thực là hoàn toàn đúng với quy định của
pháp luật, vì:
Thứ nhất, việc gia đình ông Quảng xây dựng lại nhà năm 1991
không đúng sơ đồ thiết kế, ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi
chung và phần công trình tường rào, bể nước cũng không có trong thiết
kế. Rõ ràng, ông Quảng đã vi phạm vào quy định về nghĩa vụ tôn trọng
ranh giới giữa các bất động sản tại khoản 2 điều 265 BLDS đã nêu trên và
điều 267 BLDS về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng.
Thứ hai, khi ông Quảng xây dựng nhà mớiđã không kê khai phần

đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép (ban công tầng 1, tầng 2,
phần công trình tường rào, bể nước) để được Nhà nước cộng nhận quyền
sử dụng đất. Tức là, ông Quảng đã chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở
hữu Nhà nước là không có căn cứ pháp luật. Mà khoản 2 Điều 247 BLDS
có quy định “Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước
không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục , công khai, dù thời
gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản
đó”. Theo quy định này, thì dù ông Quảng có xây dựng, sử dụng phần bất
động sản liền kề từ năm 1991 đến nay thì cũng không được coi là chủ sở
hữu. Việc kê khai phần diện tích lấn chiếm của ông Quảng để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thêm 7,8 m² là trái pháp luật.
Theo quy định tại Ðiều 255 BLDS về các biện pháp bảo vệ quyền
sở hữu quy định:


“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án,
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm
quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản
trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu
cầu bồi thường thiệt hại.
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản
thuộc sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những
biện pháp theo quy định của pháp luật.”
Chính từ quy định trên mà tòa phúc thẩm buộc ông Quảng phải
tháo dỡ và trả lại ông Thực diện tích đất đã lấn chiếm là hoàn toàn đúng
với quy định của pháp luật.
Vì vậy, quyết định của Toà án buộc ông Quảng tháo dỡ phần công
trình xây dựng trên phần đất ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất để trả lại cho ông Thực là hoàn toàn hợp lí.
3. Quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án

Đối với tình huống trên nhóm sẽ xin đóng góp ý kiến trong việc
giải quyết vụ việc như sau :
Trước đó để thụ lí vụ án cần phải xác định người yêu cầu tòa án
giải quyết vụ việc (ông Thực) có quyền khởi kiện trong vụ việc này hay
không? Còn đối với việc kháng cáo thì cần phải xác định rõ người có
quyền kháng cáo bao gồm những ai, trong tình huống trên cần phải xác
định rõ người kháng cáo (bà Rỉ) là người như thế nào có liên quan gì đến
vụ án trên và có được quyền kháng cáo không? Sau khi xem xét yêu cầu
của người khởi kiện nếu đủ điều kiện thì tòa quyết định thụ lí vụ án để
giải quyết. Sau đó, đối với tình huống này việc cần xác định rõ ràng về
nguồn gốc của hai mảnh đất nhà ông Thực và ông Quảng đang xảy ra
tranh chấp là như thế nào?


Nếu căn cứ vào những nội dung vụ án mà tài liệu đưa ra là chính
xác thì nhóm sẽ giải quyết theo hướng giải quyết của tòa xử phúc thẩm.
Tức là nhóm dựa vào những nhận định mà Tòa xử phúc thẩm đã đưa ra là
gia đình ông Quảng đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kém theo giấy
phép. Việc ông Quảng xây chờm ra ngõ đi chung là không đúng với quy
định của pháp luật, lấn sang lối đi chung giữa bất động sản liền kề bởi
ông đã phạm vào điểm c “vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng”
và điểm d “sai về diện tích xây dựng” được quy định tại khoản 1 Điều 4
thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22-7-2009 của Bộ Xây dựng.
Nói cách khác, ông Quảng đã không thực hiện đúng sơ đồ thiết kế,
xây dựng vượt quá phạm vi đất được sử dụng. Ông Quảng cũng không kê
khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép để được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất. UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho
ông Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9 m2 nên việc ông Quảng khai rằng
ông mua nhà của Nhà nước nguyên hiện trạng như thế nào ông sử dụng
đến đó là không đúng.

Hơn nữa, khi giao đất cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn
đã trừ phần tiếp giáp giữa nhà ông Quảng và nhà ông Thực một khoảng
trống có chiều rộng là 0,38 m, nhưng phần công trình của ông Quảng vẫn
lấn vào đất của ông Thực.
Từ đó có thể quyết định: Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn
Hữu Thực. Giao cho ông Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là
4,64 m2 (gồm 2,4 m2 trên đó gia đình ông Quảng đã xây dựng công trình,
tường rào, bể nước và 2,24 m2 là phần ban công mái tôn nhà ông Quảng
lấn sang khoảng không trên đất). Nhưng nhóm chưa buộc ông Liễu Thanh
Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm trên đất nêu trên để trả quyền
sử dụng đất với ông Thực ngay như Tòa xử phúc thẩm đã xử mà chúng ta
có thể giải quyết theo cách hợp tình hơn ở việc dù sao ông Quảng cũng đã


xây ban công và công trình phụ, tường rào và bể nước nên nếu đi được
đến một phương án giải quyết mà có lợi cho hai bên thì sẽ tốt hơn. Đó là
nếu như trong trường hợp hiện tại mà ông Thực chưa cần sử dụng đến
phần diện tích đất mà ông Quảng đã lấn vào đất của ông Thực trong khi
đó ông Quảng cũng không muốn phải tháo dỡ ban công, công trình (vì có
thể ảnh hưởng đến cấu trúc nhà hoặc vì lí do nào đó) thì nên chăng nên
thuyết phục ông Quảng và ông Thực đi đên một thỏa thuận là trong thời
gian mà ông Thực chưa sử dụng phần đất mà ông Quảng lấn thì ông
Quảng có thể sử dụng phần diện tích đất lấn đó nhưng với điều kiện phải
trả cho ông Thực một khoản tiền nhất định hoặc điều kiện khác do các
bên thỏa thuận. Theo Điều 273 BLDS thì phần bể nước không nhất thiết
phải tháo dỡ nếu nó đảm bảo nhu cầu về cấp nước cho ông Quảng. Khi
ông Thực cần sử dụng phần đất đó thì ông Quảng phải dỡ bỏ công trình,
ban công để trả lại quyền sử dụng đất cho ông Thực. Trong trường hợp
mà hai bên không đồng ý hoặc không thỏa thuận được với nhau thì lúc
này Tòa mới quyết định buộc ông Quảng phải tháo dỡ công trình, ban

công tầng 1, tầng 2, mái tôn tầng 3.
Tuy nhiên, có một số vấn đề mà đề bài chưa nói rõ hay đề cập đến
nên nếu cần phải làm rõ ràng vụ án này thì theo quan điểm của nhóm cần
làm rõ được những vấn đề sau đây:
Thứ nhất, cần phải làm rõ đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất so với đất thực tế sử dụng của ông Quảng và ông Thực là thiếu
hay thừa?
Thứ hai, cần phải xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của 2 ông đúng quy định của pháp luật không? Tại sao năm
2001, trong quyết định bán nhà thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán nhà cho
ông Quảng có 24,9 m2 nhưng năm 2004 thì UBND lại cấp cho ông
Quảng tận 51 m2 ? Trường hợp nếu đã cấp cho ông Quảng 51 m2 năm


2004 là đúng pháp luật, năm 2006 lại cấp cho ông Thực 43,2 m2 đất
trong đó có phần đất lại chồng lên đất của ông Quảng thì việc cấp
GCNQSDĐ cho ông Thực là có vấn đề. Nếu xác định là cấp sai, ông
Thực phải giữ nguyên hiện trạng, kiến nghị UBND đính chính
GCNQSDĐ cho người bị cấp sai. Trên thực tế, hai vấn đề trên như thế
nào thì cơ quan có thẩm quyền phải trả lời bằng văn bản.