BTN Dân sự: Giải quyết tình huống tranh chấp quyền sở hữu nhà ở

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Pháp luật đã có quy định rõ các vấn đề về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở, nhưng trên thực tế việc tranh chấp giữa các chủ thể có quyền và lợi ích liên quan
vẫn đang là lỗi lo ngại lớn cho xã hội bởi việc hòa giải tranh chấp đất đai còn nhiều
bất cập, vẫn chưa đảm bảo được pháp chế xã hội chủ nghĩa. Vậy, việc xảy ra tranh
chấp quyền sở hữu nhà ở trên thực tế diễn ra như thế nào? Thẩm quyền giải quyết
là ai? Trình tự, thủ tục giải quyết như thế?...Đó là lí do nhóm 2 chúng em lựa chọn
vụ án thứ 4- tranh chấp quyền sở hữu nhà ở. Cụ thể:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Minh, sinh năm 1954 và vợ là bà Hoàng Thị Kim
Anh, sinh năm 1961;
Bà Anh ủy quyền cho ông Minh tham gia tố tụng.
Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Hạnh, sinh năm 1966 và vợ là bà Bùi Thị Thủy, sinh
năm 1954;
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Chị Nguyễn Thúy Quỳnh, sinh năm 1987;
2. Anh Nguyễn Hoàng Tùng, sinh năm 1992;
Cùng ủy quyền cho ông Minh.
3. Chị Nguyễn Thị Lan Hương, sinh năm 1978;
4. Anh Nguyễn Văn Thắng, sinh năm 1981;
Các đương sự cùng trú tại số 5 ngõ 76 (cũ là số 7 ngõ 10) đường Vân Hồ 3,
phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
NỘI DUNG VỤ ÁN
1. Tại đơn khởi kiện đề ngày 09/6/2008 (BL 15) và quá trình tố tụng, nguyên đơn
ông Nguyễn Văn Minh, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của đồng
nguyên đơn là bà Hoàng Thị Kim Anh trình bày:
Diện tích nhà đất tại số 5 ngõ 76 (địa chỉ cũ là số 7 ngõ 10) đường Vân Hồ 3
phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội có nguồn gốc là của
cha mẹ ông đứng tên chủ hợp đồng thuê của Nhà nước từ năm 1954. Năm 1960 mẹ
ông chết, năm 1981 cha ông chết. Sau này diện tích nhà đất trên chỉ có hộ gia đình
ông và hộ gia đình ông Nguyễn Văn Hạnh (là em của ông) sử dụng, các anh em

khác ở nơi khác nên hợp đồng thuê nhà chỉ còn đứng tên vợ chồng ông Hạnh cùng
hai con của ông Hạnh và vợ chồng ông cùng hai con của ông (ông Hạnh là người
đứng tên chủ hợp đồng thuê). Diện tích nhà chính mỗi bên sử dụng ½ là khoảng
hơn 10m2, còn diện tích sân bếp vệ sinh dùng chung. Quá trình sử dụng gia đình
ông Hạnh đã cải tạo ra đất lưu không phía trước được diện tích khoảng 15,15m2,
còn ông cũng cải tạo được khoảng 22m2 đất lưu không ở phía trong.
Năm 2000 – 2001, anh em ông đã cùng nhau bỏ tiền ra mua nhà theo Nghị định
61/CP đối với diện tích nhà đất trong hợp đồng thuê là 46,2m2 và đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở ngày 29/8/2001, trong đó có
04 người đứng tên đồng sở hữu là vợ chồng ông và vợ chồng ông Hạnh.
Thực tế, từ trước đến nay gia đình ông sử dụng diện tích nhà phía trong, gia đình
ông Hạnh sử dụng diện tích nhà bên ngoài, sân và công trình phụ 2 gia đình sử
dụng chung. Toàn bộ diện tích trong và ngoài sổ đỏ của hai gia đình đã được xây
tường bao riêng biệt, không có sự tranh chấp với các hộ liền kề.
Quá trình sử dụng diện tích nhà đất trên giữa gia đình ông và hộ gia đình ông Hạnh
đã có mâu thuẫn căng thẳng từ nhiều năm nay. Do vậy, ông đề nghị Tòa án chia
diện tích trong sổ đỏ và diện tích ngoài sổ đỏ cho 2 hộ trên cơ sở hợp tình, hợp lý
để thuận tiện cho việc sử dụng: diện tích trong sổ đỏ chia mỗi bên ½, diện tích
ngoài sổ đỏ chia công bằng. Diện tích ngoài sổ đỏ phía trước do gia đình ông Hạnh
cơi nới sử dụng, diện tích ngoài sổ đỏ phía trong (sau bếp và WC) do ông cơi nới
và sử dụng từ năm 1971 đến nay. Việc đóng thuế đất thì hai gia đình cùng góp tiền
đóng. Diện tích ngoài sổ đỏ đã được kê khai từ năm 2005 nhưng chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện và tại biên bản hòa giải ngày 29/12/2008,
ngày 06/3/2009 ông Minh và bà Kim Anh thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện: đề
nghị Tòa án phân chia diện tích nhà đất trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất ở đối với diện tích 46,2m2, còn diện tích ngoài giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở ông, bà không yêu cầu Tòa án giải
quyết.

2. Tại bản tự khai ngày 18/6/2008 và quá trình tố tụng, bị đơn ông Nguyễn Văn
Hạnh và bà Bùi Thị Thủy trình bày:
Về nguồn gốc nhà đất tại số 5 ngõ 76 Vân Hồ 3 đúng như nguyên đơn trình bày.
Sau khi cha ông Hạnh chết năm 1981 thì hợp đồng nhà đứng tên bà Bùi Thị Thủy,
sau này có thêm các thành viên của gia đình ông Minh. Đến thời điểm mua nhà
theo Nghị định 61/CP thì hợp đồng gồm những người có tên sau: Nguyễn Văn
Hạnh, Bùi Thị Thủy, Nguyễn Thị Lan Hương, Nguyễn Văn Thắng, Nguyễn Văn
Minh, Hoàng Thị Kim Anh, Nguyễn Thúy Quỳnh, Nguyễn Hoàng Tùng.
Quá trình sử dụng gia đình ông bà có cơi nới ra phía trước nhà được diện tích
khoảng 15m2, phía sau bếp, WC cơi nới được diện tích khoảng 23m2.
Năm 2001, gia đình ông bà và gia đình ông Minh đã mua nhà theo Nghị định
61/CP và đã được Nhà nước bán và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở ngày 29/8/2001 đối với diện tích 46,2m2 trong hợp đồng, diện
tích ngoài sổ đỏ phía trước và phía sau từ trước đến nay đều do gia đình ông bà sử
dụng và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại biên bản hòa giải ngày 29/12/2008 và ngày 6/3/2009, ông Hạnh bà Thủy nêu
quan điểm: đồng ý chia tách diện tích nhà đất trong sổ đỏ là 46,2m2, còn diện tích
ngoài sổ đỏ gia đình ông bà đang tự quản thì không chia.
Tại phiên tòa sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm ông Hạnh, bà Thủy cho rằng nhà đất
trên thuộc sở hữu riêng của ông bà vì bà Thủy là chủ hợp đồng thuê nên ông bà
không chấp nhận yêu cầu chia của vợ chồng ông Minh, bà Kim Anh.
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:
3.1. Chị Nguyễn Thúy Quỳnh và anh Nguyễn Hoàng Tùng (là con của ông Minh
bà Kim Anh) trình bày:
Nhà và đất tranh chấp là tài sản thuộc sở hữu chung của cha mẹ anh chị và các bác
Hạnh, Thủy cùng đứng tên trong sổ đỏ. Đề nghị Tòa án giải quyêt theo pháp luật.
3.2. Chị Nguyễn Thị Lan Hương và anh Nguyễn Văn Thắng (con của ông Hạnh, bà
Thủy) trình bày:

Thống nhất với lời trình bày của ông Hạnh, bà Thủy.
QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT


1. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2009/DS-ST ngày 25/5/2009 Tòa án nhân dân
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội quyết định:
Chấp nhận yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung của ông Minh, bà Kim Anh đối
với diện tích nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất tại số 5 ngõ 76 Vân Hồ 3 – Hai Bà Trưng – Hà Nội.
Chia quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho hai hộ gia đình ông Hạnh, bà
Thúy; hộ gia đình ông Minh, bà Kim Anh, cụ thể như sau:
- Dành một lối đi để hai hộ sử dụng chung có kích thước 0,8m x 12,82m (chiều
rộng tính từ tim tường chung nhà chính và WC chung với nhà ông Dũng, bức
tường sân thì tính từ mép trong trở vào. Chiều dài chạy dọc từ ngoài vào đến hết
tường hậu nhà WC) nằm trên diện tích được cấp giấy chứng nhận, nằm phía bên
tay trái tiếp giáp với tường chung nhà ông Dũng.
- Chia đôi diện tích nhà đất còn lại, hộ gia đình ông Hạnh, bà Thủy được sở hữu,
sử dụng ½ diện tích nhà đất có kích thước 2,88m x 6,45m = 17,97m2 ở phía ngoài,
bên trái đứng từ diện tích đất cơi nới phía ngoài của số nhà nhìn vào. Chia cho hộ
gia đình ông Minh, bà Kim Anh được sở hữu, sử dụng ½ diện tích nhà đất còn lại
gồm: diện tích nhà chính 2,88m x 0,21m = 0,6m2, diện tích sân 2,6m x 3,92m =
10,2m2, diện tích bếp 2,58m x 2,78m = 7,17m2. Tổng diện tích nhà đất hộ gia đình
ông Minh, bà Kim Anh được chia là 17,97m2 nằm ở phía trong, bên phải đứng từ
diện tích cơi nới phía ngoài của số nhà nhìn vào.
- Hộ ông Hạnh, bà Thủy được sở hữu vật liệu xây dựng và được chia giá trị xây
dựng tương ứng là 7.272.850đ.
- Hộ ông Minh, bà Kim Anh được sở hữu vật liệu xây dựng và được chia giá trị
xây dựng tương ứng là 1.451.925đ.
- Hộ ông Hạnh, bà Thủy phải thanh toán cho hộ ông Minh, bà Kim Anh số tiền giá
trị xây dựng chênh lệch là 2.791.462đ.

- Hai bên phải giữ nguyên hiện trạng, cống thoát nước của các bất động sản liền kề
chay ngang qua diện tích đất của hộ gia đình, không được cản trở hoặc ngăn chặn
dòng chảy làm ảnh hưởng đến sinh hoạt chung và có quyền dỡ bỏ phần nhà phía


trên lối đi, diện tích nhà WC để tạo lối đi chung, phải tự tạo công trình phụ để sử
dụng riêng trên phần diện tích nhà đất được chia.
Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 03/6/2009, ông Hạnh, bà Thủy, chị Hương và anh
Thắng có đơn kháng cáo.
2. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 276/2009/DS-PT ngày 30/10/2009, Tòa án nhân
dân thành phố Hà Nội quyết định sửa bản án sơ thẩm về phần án phí (mỗi hộ được
giảm 2/3 án phí vì có đơn xin miễn giảm án phí).
-----------------------------------------------------------------------Trên cơ sở nội dung vụ án mà nhóm lựa chọn, nhóm sẽ:
(i) Chỉ ra những căn cứ pháp lý để giải quyết vụ án;
(ii) Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án;
(iii) Đưa ra quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I- Các căn cứ pháp lí để giải quyết vụ án trên
1. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
a, Quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất
Diện tích nhà đất tại số 5 ngõ 76 có nguồn gốc là của cha mẹ 2 anh em ông MinhHạnh đứng tên chủ hợp đồng thuê của Nhà nước từ năm 1954. Sau khi cha mẹ qua
đời, diện tích nhà đất trên chỉ có hộ gia đình ông Minh và hộ gia đình ông Hạnh (là
em của ông Minh) sử dụng, và hợp đồng thuê chỉ còn đứng tên vợ chồng ông Minh
cùng hai con và vợ chồng ông Hạnh cùng hai con (ông Hạnh là người đứng tên chủ
hợp đồng thuê). Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 về việc mua bán và kinh doanh
nhà ở có hiệu lực, điều 2 của Nghị định đã quy định rõ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước cho người đang thuê. Và năm 2000- 2001, hai anh em ông Minh- Hạnh đã
cùng nhau bỏ tiền ra mua nhà. Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết
bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. (điều 3

Nghị định 61/CP). Như vậy, việc hai ông cùng nhau đóng góp tiền mua nhà theo
nghị định trên là việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất từ Nhà nước sang cho hai gia đình ông Minh- Hạnh. Và theo như pháp luật


hiện hành lúc bấy giờ, căn cứ vào điều 2 pháp lệnh của hội đồng nhà nước số 51LCT/HĐNN8 ngày 6/4/1991 về nhà ở thì nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở
hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác, khi đó chủ sở hữu nhà ( vợ
chồng ông Minh và vợ chồng ông Hạnh) có quyền sử dụng, cho thuê, cho ở nhờ,
thế chấp, bảo lãnh, ủy quyền sở hữu nhà cho người khác đới với ngôi nhà cũng như
có quyền sử dụng mảnh đất đó bao gồm: hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao; hưởng lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo mang
lại;...
b, Quyền sử dụng đất đối với phần đất cơi nới
Tại bản tự khai, ông Minh trình bày: Quá trình sử dụng, gia đình ông Hạnh đã cải
tạo ra đất lưu không phía trước được diện tích khoảng 15,15m2, còn gia đình ông
cũng cải tạo được khoảng 22m2 đất lưu không ở phía trong. Thực tế, từ trước đến
nay, gia đình ông sử dụng diện tích nhà phía trong, gia đình ông Hạnh sử dụng
diện tích nhà bên ngoài, sân và công trình phụ thì 2 gia đình sử dụng chung.
Còn tại bản tự khai của ông Hạnh: quá trình sử dụng gia đình ông có cơi nới ra
phía trước nhà được diện tích khoảng 15m2, phía sau bếp, WC cơi nới được diện
tích khoảng 23m2. Ông khẳng định diện tích ngoài sổ đỏ (phần cơi nới) phía trước
và phía sau từ trước đến nay đều do gia đình ông bà sử dụng.
Xét thấy, lời khai của ông Minh và ông Hạnh có sự khác biệt nhau, không trùng
khớp, tuy nhiên 2 ông đều khẳng định phần đất cơi nới đó đã được sử dụng ổn định
trong quá trình sống (từ năm 1971) và diện tích ngoài sổ đỏ đó đã được kê khai từ
năm 2005 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời,
toàn bộ diện tích trong và ngoài sổ đỏ của 2 gia đình đã được xây tường bao riêng
biệt, không có sự tranh chấp với các hộ liền kề. Tại khoản 4 điều 50 Luật đất đai
2003 có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy
tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối
với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng


đất và không phải nộp tiền sử dụng đất". Như vậy, gia đình ông Minh- Hạnh có thể
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hình thức sở hữu chung hợp nhất
Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi
chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung, các chủ sở hữu
chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung
(điều 217 Bộ luật dân sự 2005). Áp dụng vào tình huống bài tập, ta thấy: Thứ nhất,
sau khi cha mẹ qua đời, gia đình 2 ông Minh- Hạnh cùng đứng tên thuê nhà. Thứ
hai, vào năm 2000-2001, anh em ông cùng nhau bỏ tiền ra mua nhà theo nghị định
61/CP đối với diện tích nhà đất trong hợp đồng thuê là 46,2m2 và đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở ngày 29/8/2001, trong đó có
4 người đứng tên đồng chủ sở hữu là vợ chồng ông Minh và vợ chồng ông Hạnh.
Khoản 3 điều 12 Luật nhà ở 2005, nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên
người được các chủ sở hữu thỏa thuận cho đúng tên trong giấy chứng nhận, nếu
không có thỏa thuận thì ghi đủ tên các chủ sở hữu nhà ở đó. Như vậy, theo như
giấy chúng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở thì 2 gia đình ông
Minh- Hạnh có quyền sở hữu đối với diện tích nhà đất là ngang nhau và đây là
hình thức sở hữu chung hợp nhất.
3. Việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Do chấp nhận yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung của ông Minh, bà Kim Anh
đối với diện tích nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất tại số 5 ngõ 76 nên trong quá trình giải quyết chia mảnh đất cho 2 gia
đình sẽ làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Điều 273 BLDS
2005 quy định về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: “Chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để

đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải
điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải
đền bù, nếu không có thỏa thuận khác". Trong nhiều trường hợp trên thực tế, chủ
sở hữu phải sử dụng bất động sản liền kề không thuộc sở hữu cảu mình mới có thể
khai thác được công dụng và thực hiện quyền sử dụng đối với tài sản của mình,


đảm bảo các nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống bao gồm quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề (điều 275); quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc (điều
276); quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (điều 277).
II- Bình luận về việc giải quyết vụ án của tòa án
Quá trình tiến hành giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở giữa gia đình ông
Minh và gia đình ông Hạnh của tòa án theo đúng quy định của pháp luật. Cụ thể:
Thứ nhất, quy trình tố tụng giải quyết của tòa án theo đúng trình tự luật định
Để giải quyết một vụ việc tranh chấp dân sự cần phải tiến hành theo trình tự thủ
tục luật định. Giai đoạn đầu tiên, sau khi tòa án nhận được đơn kiện của nguyên
đơn cần phải xem xét mình có thẩm quyền giải quyết vụ việc này hay không, nếu
có thì tiến hành thụ lí vụ án. Đối với những vụ việc tranh chấp phải thông qua hòa
giải, nếu hòa giải không thành mới tiếp tục đưa vụ việc lên giải quyết ở cấp sơ
thẩm và cấp phúc thẩm. Tình huống trên. tòa án đã tiến hành đầy đủ các bước của
một vụ tranh chấp dân sự. Cụ thể, tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố
Hà Nội xem xét đơn kiện của ông Minh và thụ lý vụ án. Sau đó, tòa tiến hành hòa
giải vào ngày 29/12/2008 và ngày 6/3/2009, nhưng hòa giải không thành, tòa đã
xét xử sơ thẩm ngày 3/6/2009 nhưng gia đình ông Hạnh có đơn kháng cáo. Cuối
cùng, tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xét xử phúc thẩm ngày 30/10/2009.
Thứ hai, đảm bảo đúng thẩm quyền giải quyết của tòa án
- Tại điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự 2004, có quy định rõ một trong những vụ việc
dân sự thuộc thẩm quyền của tòa án là tranh chấp về quyền sở hữu và tranh chấp
về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của luật đất đai. Do
đó, tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc tranh chấp của 2 gia đình ông MinhHạnh.

- Cũng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, tòa án nhân dân huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là tòa án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền
giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự theo quy định tại điều
25 (dựa theo điều 33 BLTTDS). Như vậy, tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội tiến hành xét xử sơ thẩm giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà
ở của 2 gia đình ông Minh-Hạnh là đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.


Thứ ba, quyết định giải quyết vụ việc tranh chấp quyền sở hữu nhà ở của 2 gia
đình ông Minh- Hạnh phù hợp với quy định của pháp luật (đảm bảo pháp chế xã
hội chủ nghĩa). Cụ thể:
+ Mặc dù tại phiên họp sơ thẩm và phúc thẩm, ông Hạnh, bà Thủy cho rằng nhà
đất trên thuộc sở hữu riêng của ông bà vì bà Thủy là chủ hợp đồng thuê nên ông bà
không chấp nhận yêu cầu phân chia diện tích nhà đất trong giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của gia đình ông Minh, nhưng tòa án không chỉ
căn cứ vào lời khai của các đương sự để làm chứng cứ giải quyết vụ án. Tòa xem
xét tình hình thực tế và áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết vụ việc
một cách chính đáng. Diện tích nhà đất (46,2m2) được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là phần sở hữu chung hợp nhất của 2 gia đình ông
Minh- Hạnh, 2 gia đình có quyền ngang nhau đối với mảnh đất trên. Đây là hình
thức sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia được. Căn cứ theo khoản 1 Điều 224
BLDS chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung: "Trong trường hợp sở hữu chung
có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản
chung". Do đó, khi có đơn yêu cầu phân chia diện tích nhà đất của ông Minh thì
tòa án đã thụ lý vụ việc và tiến hành giải quyết. Và khi phân chia diện tích nhà đất
thì 2 gia đình được nhận phần đất bằng nhau (gia đình ông Hạnh là 17,97m2 ở phía
ngoài và gia đình ông Minh là 17,97m2 ở phía trong). Bởi vậy, dù gia đình ông
Hạnh có đơn kháng cáo để xét xử phúc thẩm nhưng quyết định của phiên tòa sơ
thẩm đã phù hợp và tại phiên tòa xét xử phúc thẩm cũng đồng ý với cách giải quyết
theo bản án dân sự sơ thẩm, chỉ quyết định sửa về phần án phí.

+ Về việc sử dụng bất động sản liền kề
Nhằm đảm bảo vấn đề sinh hoạt của 2 gia đình và các hộ liền kề, tòa án căn cứ vào
các quyền sử dụng bất động sản liền kề theo quy định BLDS để đưa ra cách giải
quyết hợp lí. Đó là dành một lối đi chung cho 2 gia đình, hai bên phải giữ nguyên
hiện trạng, cống thoát nước của các bất động sản liền kề chạy ngang qua diện tích
đất của hộ gia đình, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy làm ảnh hưởng
đến sinh hoạt chung.


+ Do phần diện tích bên ngoài và bên trong khác nhau về công trình xây dựng như
phòng khách, phòng bếp, WC…nên khi tu sửa của 2 gia đình sẽ có sự chênh lệch
giá trị của việc sở hữu vật liệu xây dựng của từng bên gia đình. Vậy nên nhằm đảm
bảo sự bình đẳng giữa quyền và lợi ích của hai bên gia đình trong việc chia tài sản,
hộ gia đình nhận được phần diện tích nhà đất có giá trị vật liệu xây dựng lớn hơn
cần thanh toán chênh lệch giá trị xây dựng đó cho hộ gia đình có giá trị vật liệu xây
dựng thấp hơn bằng tiền. Trong vụ việc này, Tòa án đã ra quyết định rất rõ ràng là
hộ ông Hạnh, bà Thủy phải thanh toán cho hộ ông Minh, bà Kim Anh số tiền giá
trị xây dựng chênh lệch là 2.791.462đ. phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 224
của Bộ luật dân sự năm 2005 về vấn đề chia tài sản chung như sau: “Trong trường
hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu
chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thoả thuận không phân chia tài
sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia
tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện
vật thì được trị giá thành tiền để chia"
Như vậy, tòa án đã xét xử theo đúng các nguyên tắc cơ bản được quy định trong
BLTTDS. Đó là, bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa trong khi giải quyết tranh
chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự ( thụ lí đơn yêu cầu phân
chia diện tích nhà đất của ông Minh), đảm bảo quyền quyết định và tự định đoạt
của đương sự (tòa tôn trọng xin thay đổi yêu cầu phân chia nhà đất của ông Minh
cũng như tôn trọng đơn kháng cáo của ông Hạnh), cung cấp chứng cứ và chứng

minh cho vụ việc, bảo đảm quyền bảo vệ của đương sự,...
Tuy nhiên, còn một bất cập là trong bản tự khai của ông Minh và ông Hạnh có
phản ánh đến phần diện tích được cơi nới thêm (phần diện tích ngoài sổ đỏ) đã
được kê khai từ năm 2005, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng trong cả hai bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm đều không giải quyết phần
đất này. Cũng chính nguyên đơn (ông Minh) thay đổi đơn yêu cầu chỉ chia diện
tích nhà đất trong sổ đỏ (46,2m2), còn không yêu cầu tòa chia đối với diện tích cơi
nới nữa nên trong quyết định tại bản án xét xử sơ thẩm không cũng đề cập đến


phần diện tích này, do đó gia đình ông Hạnh mới làm đơn kháng cáo do cảm thấy
quyền lợi của mình không được đảm bảo.
III- Đưa ra quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án
Theo như quyết định tại bản án dân sự phúc thẩm (đồng quan điểm giải quyết với
phiên tòa xét xử sơ thẩm) thì nhóm em đồng ý với cách giải quyết của tòa án trong
việc chia đôi diện tích nhà đất trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng bất động sản liền kề cũng như thanh toán số tiền giá trị
xây dựng chênh lệch khi tu sửa phần diện tích đất của 2 gia đình. Tuy nhiên, nhóm
em nghĩ tòa án phúc thẩm cần giải quyết phần đất cơi nới được của 2 gia đình
trong quá trình sử dụng nhằm đảm bảo lợi ích của gia đình ông Minh và gia đình
ông Hạnh. Tòa án cần kiểm định lại phần đất được cơi nới của 2 hộ gia đình để có
thể đưa ra những quyết định đúng đắn, phù hợp với thực tế. Cụ thể là, nếu căn cứ
vào lời khai của ông Minh (vì cả 2 bên gia đình đều có lợi) mà trong quá trình sử
dụng gia đình ông Hạnh đã cải tạo ra đất lưu không phía trước được diện tích
khoảng 15,15m2, còn gia đình ông Minh cải tạo được khoảng 22m2 đất lưu không
ở phía trong, đồng thời trong quyết định phân chia diện tích nhà đất trong sổ đỏ
nhà ông Hạnh được dùng phần đất phía ngoài còn gia đình ông Minh được chia
phần đất phía trong (diện tích đất được chia của 2 gia đình đều phù hợp với phần
cơi nới), mà phần đất cơi nới này đã được kê khai năm 2005 nhưng chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, căn cứ vào khoản 4 điều 5 Luật đất đai

2003 (luật có hiệu lực vào khoảng thời gian đó) thì nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, khi đó theo nhóm em
nghĩ thì tòa nên quyết định rằng phần đất mà gia đình nào cơi nới được thì tiếp tục
được sử dụng cùng với phần đất đã chia, 2 gia đình không được xâm phạm vào
phần đất của nhau. Khi đó, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi
chia diện tích nhà đất được xử lí như thế nào? Lúc này, tòa án nên yêu cầu các cơ
quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng diện tích đất
riêng biệt của 2 gia đình để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp đất một lần nữa.


Tuy nhiên, một giả thiết lại đặt ra đối với phần diện tích để dành cho lối đi 2 gia
đình có được cấp giấy chứng nhận hay không? Nếu có thì được cấp như thế nào?
Theo nhóm em, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân được sử dụng đất theo quyết định của Tòa án có thể áp dụng tương tự đối với
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người có nhà ở thuộc sở hữu
chung tại khoản 2 Điều 47 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai
năm 2003 của chính phủ. Theo đó, nhà ở thuộc sở hữu chung được tòa án phân
chia phần diện tích đất sử dụng riêng và có phần diện tích sử dụng chung thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho từng chủ sở hữu nhà; trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất phải ghi phần diện tích đất sử dụng chung và phần diện tích đất
sử dụng riêng. Cụ thể ở đây là mỗi hộ gia đình ông Minh và ông Hạnh được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sở hữu nhà, trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất phải ghi phần diện tích đất sử dụng chung được dành làm lối đi
và phần diện tích đất ở sử dụng riêng của từng hộ gia đình.
Trên đây, là cách giải quyết vụ án của nhóm em.
C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Qua việc xem xét cũng như bình luận cách giải quyết vụ việc tranh chấp quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của gia đình ông Minh và gia đình ông Hạnh đã
cho thấy thực tế khi phân chia quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản rất

phức tạp, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền giải quyết phải luôn chủ động, căn cứ
theo pháp luật và phải xét xử công bằng, đảm bảo tính khách quan. Khi đó mới
tránh được những tranh chấp có thể xảy ra sau này.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 1, trường đại học luật Hà Nội, Nxb Công an
nhân dân, năm 2013
2. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 1, Nxb Giáo dục,
Hà Nội, 2009
3. Bộ luật dân sự, Nxb chính trị quốc gia, 2013.
4. Bộ luật tố tụng dân sự, Nxb chính trị quốc gia, 2013.
5. Luật đất đai 2003
6. Luật nhà ở 2005
7. />ItemID=2279
8. Nghị định sô 95/2005/NĐ-CPcủa Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình công cộng