Báo cáo thẩm định giá Bất động sản nhà ở

TỔNG LIÊN ĐOÀN LAO ĐỘNG VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG
------------------o0o----------------

BÁO CÁO NHÓM
MÔN HỌC: NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

ĐỀ TÀI
THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

Nhóm thực hiện

:

Giáo viên hướng dẫn:

TP.HCM, tháng 11.năm 2016

Nhóm 19
Th.S Lê Bảo Thy


BÁO CÁO NHÓM
1. Nhóm thực hiện: Nhóm 19

ST
T

Họ và tên

Mã số

sinh viên

Mức độ
tham gia

1

Phạm Hoàng Thanh Thư

B140044
8

100%

2

Lê Trọng Nhân

71306638

100%

3

Lê Ngọc Toàn

B140043
3

100%

Điểm
thành viên

Điểm nhóm:.......................................................................................................
2. Nội dung thực hiện:

Tên đề tài:

Thẩm định bất động sản nhà ở


BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM
STT Học và tên

MSSV

1
Lê
Nhân

Trọng 71306638

2
Phạm Hoàng B1400448
Thanh Thư

3

Lê Ngọc Toàn B1400433

Phân công công Mức
độ Chữ ky
việc
hoàn thành

-Thu thập thông 100%
tin
-Chương 2
-Trình bày báo
cáo

-Thu thập thông 100%
tin
-Chương 1
-Chương 3

-Thu thập thông 100%
tin
-Chương 1
-Chương 3


MỤC LỤC


CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN
1.1 Thông tin tổng quát của tại sản:
Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Quận 8, TPHCM, người được chứng
nhận quyền sử dụng đất là Ông: Ly Hữu Thảo, sinh năm: ; số chứng minh nhân dân: 2

và Bà : Phạm Thị Xuân Phượng , sinh năm CMND số
Tài sản thẩm định giá gồm có: Thửa đất và các công trình trên thửa đất
Địa chỉ : Số 56/52 Đường Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, TP.HCM.
Đăng kí tại sở nhà đất TPHCM Quyển số 024 tờ 12079 ngày 27 tháng 2 năm 1995.Do
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân Quận 8 cấp.
1.2 Thông tin chi tiết của tài sản:
1.2.1 Vị trí bất động sản
Bất động sản nằm tại : Số 56/52 đường Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, TP.HCM.
Giấy phép số 998/ GP-CS ngày 17 tháng 9 năm 1992 của Ủy ban nhân dân quận 8
1.2.2 Diện tích – Đặc điểm:
Diện tích BĐS
Diện tích nền: 39.6m2
Diện tích sử dụng: 80.2m2
Đặc điểm: Nhà cấp 3

Số tầng : 2

Kết cấu nhà: : Vách gạch, sàn BTCT + sàn hỗn hợp, mái BTCT + mái hỗn hợp + mái
tôn
Mục đích sử dụng: nhà ở riêng lẻ
Thời gian sử dụng: lâu dài.
Đặc điểm khác
BĐS nằm trong hẻm cụt.
Hướng nhà BĐS : Hướng Đông Nam.



Phía Đông giáp nhà 56/54
Phía Tây Bắc giáp nhà sau
5




Phía Tây Nam giáp nhà 56/50
Phía Đông Nam giáp đường đi

BĐS thẩm định gần Trường tiểu học Âu Dương Lân, trạm y Tế, Bệnh viện phục hồi
chức năng.Cách chợ 5 phút đi bộ. Nhà có phòng khách, phòng ngủ, toilet và phòng
bếp chung.
1.3 Hình ảnh và một số giấy giờ pháp lý liên quan

Hình 1.1 Vị trí của bất động sản thẩm định

6


Hình 1.2 Hẻm 56, Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8,TPHCM

Hình 1.3 Mặt trước bất động sản thẩm định

7


Hình 1.4 Phòng khách bất động sản thẩm định

Hình 1.5 Nhà Bếp Bất động sản thẩm định

8

Hình 1.6 Tầng trên bất động sản thẩm định
Hình
1.7
Phòng

ngủ bất động sản thẩm định

9


Giấy tờ pháp ly

Hình 1.8 Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà

10


Hình 1.9 Tờ khai chuyển dịch tài sản nộp thuế trước bạ

11


Hình 1.10 Bản vẽ hiện trạng bất động sản thẩm định
1.4 Phương pháp thẩm định
Phương pháp thẩm định của báo cáo :dùng phương pháp so sánh để thẩm định giá của
BĐS – 3 tài sản so sánh. Sau đó dùng phương pháp chi phí để kiểm tra lại kết quả.

12

CHƯƠNG 2 QUI TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN:
2.1 Xác định vấn đề về tài sản:
Theo đề nghị của ông Ly Hữu Thảo và bà Phạm Thị Xuân Phượng
Địa chỉ: Số 56/52 Đường Âu Dương Lân, Phường 2,Quận 8 , TP.HCM.
Về việc thẩm định giá bất động sản Số 56/52 đường Âu Dương Lân, Phường 2,Quận
8, TP.HCM. Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng
trên đất
Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm hiện nay (tháng 11 năm 2016).
Tài sản thẩm định giá: Số 56/52 Đường Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, TP.HCM.
Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất
Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường.
Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định.


Kết quả thẩm định chỉ được sử dụng cho mục đích làm cơ sở cho việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.
 Thời gian hiệu lực của việc thẩm định là 120 ngày kể từ ngày phát hành báo cáo


thẩm định giá.
Chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản ( bản chính và bản sao ), các trường
hợp sao văn bản không có xác nhận hoặc công chứng của cơ quan nhà nước có



thẩm quyền đều không có giá trị.

Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới
tài sản thẩm định đã cung cấp cho thẩm định viên trong quá trình thẩm định giá.

Những hạn chế về kết quả thẩm định giá:


Khó khăn trong việc xác định yếu tố giá trị thị trường trong điều kiện bình
thường: Giá trị thị trường hiện nay không có nhiều biến động, song khu vực của
bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh nằm trong vùng có
nhiều biến động về giá đất đai. Thông tin thị trường trong báo cáo được khảo



sát tại thời điểm thẩm định.
Khó khăn trong việc xác định yêu tố về mục đích sử dụng của các bất động sản
so sánh cũng như bất động sản thẩm định giá. Do công tác đo đạc và cấp lại
13


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho
người dân trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Các tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá:








Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) .
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (nếu có).
Tờ khai thuế trước bạ.
Giấy tờ về thừa kế, cho, tặng… (nếu có).
Các giấy tờ liên quan khác (nếu có).
Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (nếu có).
Quyết định của tòa án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu
lực pháp luật về sở hữu tài sản (nếu có).

Những xung đột lợi ích có thể xảy ra: không có.
Bên thứ 3 liên quan tới quyết định thẩm định giá: không có.
Ngày thực hiện thẩm định giá: 5/11/2016.
Mức phí: 0.5% giá trị tài sản.
2. 2 Xây dựng bảng kế hoạch thẩm định giá.
2.2.1.Bảng kế hoạch

14


Bảng 2.1 Bảng kế hoạch thẩm định giá
Thời gian

Nội dung

20/9/2016
–
27/9/2016

Liên hệ với ông Ly Hữu Thảo để lấy
tư liệu về hình ảnh, giấy tờ cần thiết

cho việc thẩm định giá.
Tìm kiếm thông tin các tài sản so
sánh tại khu vực Quận 8, TPHCM

04/10/2016
10/10/2016

11/10/2016
12/10/2016
25/10/2016

Ghi chú

Người thực
hiện
Trọng
Nhân, Ngọc
Toàn,
Thanh Thư

Có các tài liệu
cung cấp chưa
được điều chỉnh,
tuy nhiên đã
được xác thực
qua giấy tờ pháp
ly.
Thu nhập thông tin cần thiết để điều thông tin tài sản Trọng
chỉnh chênh lệch tài sản thẩm định so sánh và chi Nhân,Ngọc
và tài sản so sánh.

phí xây dựng Toàn
Số liệu để thực hiện phương pháp được tìm trên
chi phí.
web.
Tổng hợp và chọn lọc thông tin thu
Thanh Thư
nhập được.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
Các yếu tố Ngọc Toàn,
giá trị của các tài sản so sánh.
được điều chỉnh Thanh Thư
là chủ quan.
Làm bản phát thảo tổng quát
Bảng nháp
Trọng Nhân

26/10/2016
30/10/2016
31/10/2016 Viết báo cáo thẩm định
12/10/2016
15/11/2016 Kiểm tra, điều chỉnh sai sót.
Giao cho khách hàng.

15


2.2.2.Các thông tin cần thu thập .
Thông số chi tiết của tài sản thẩm định .


Các tài liệu pháp ly về thẩm định giá , các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ,

pháp luật về giá , bao gồm :
 Thông tư 28/2015/TTBTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và



07 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012
Thông tư 158/2014/TTBTC ngày 27/10/2014 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định



giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04
Thông tư số 28/2015/TTBTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu

chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05,06 và 07
 Nghị định 89/NDCP ngày 6/8/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Giá về thẩm định giá
2.3 Khảo sát hiện trường và thu thâp thông tin
2.3.1 Khảo sát hiện trường
Bất động sản thẩm định nằm ở hẻm 56 Âu Dương Lân nên nằm theo vị trí 2( thửa đât
cách mặt tiền hẻm có bề rộng từ từ 3m đến 5m, cách đường phố từ 300m đến 500m)
theo sự phân vị trí đất trong biểu giá đất của TPHCM năm 2016

Hình 2.1 Phân loại vị trí đất phi nông nghiệp

2.3.2 Tài sản so sánh 1
Địa chỉ: 154/86/26F, Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, TPHCM
16

Diện tích sàn: 36.1 m2
Diện tích sử dụng: 72.2 m2
Đặc điểm: Nhà 1 trệt, 1 lầu, nhà mới kiểu châu âu nội thất sang trọng tiện nghi, 2
phòng ngủ máy lạnh, 2 toilet, phòng khách, bếp, cầu thang đá hoa cương.
Hướng: Đông Nam
Giấy tờ pháp ly: đầy đủ
Giá bán : 1.600.000.000 đ
Hình ảnh rao bán của BĐS trên batdongsan.com.vn

Hình 2.2 Hình ảnh rao bán TSSS1 trên batdongsan.com.vn

17


Hình ảnh thực tế của TSSS1:

Hình 2.3 Hình ảnh thực tế của TSSS1

18


2.3.3 Tài sản so sánh 2:
Địa chỉ: 63/25 Đường Âu Dương Lân, Phường 3, Quận 8,TPHCM
Diện tích sàn: 30 m2
Diện tích sử dụng: 91.5 m2
Đặc điểm: Nhà thiết kế 1 trệt, 2 lầu ,có : 6 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 bếp, 4 toilet.
Gần trường tiểu học Âu Dương Lân, trung tâm học tập công đồng, gần chợ Rạch Ông,
gần bệnh viện, ngân hàng, khu dân cư sầm uất, an ninh.

Hướng: Đông Bắc
Giấy tờ pháp ly: đầy đủ
Giá bán: 2.650.000.000 đ
Hình ảnh rao bán của BĐS trên batdongsan.com.vn

Hình 2.4 Hình ảnh rao bán của TSS2 trên batdongsan.com.vn

19


Hình ảnh thực tế của TSSS2

Hình 2.5 Hình ảnh thực tế của TSSS2

20


2.3.4 Tài sản so sánh 3:
Địa chỉ: Số 314/91, Âu Dương Lân, Phường 3. Quận 8, TPHCM
Diện tích sàn: 32.78 m2
Diện tích sử dụng: 98.34 m2
Đặc điểm: Nhà ở rộng rãi, thoáng mát, 1 trệt , 1 lầu , 1 sân thượng , 1 phòng khách , 1
bếp , 5 phòng ngủ , 5 vệ sinh.Nhà mới xây
Hướng: Đông Bắc
Giấy tờ pháp ly: đầy đủ
Giá: 2.200.000.000đ
Hình ảnh rao bán BĐS trên batdongsan.com.vn

Hình 2.6 Hình ảnh rao bán TSSS3 trên batdongsan.com.vn

21


Hình ảnh thực tế TSSS3

22


23


Hình 2.7 Hình ảnh thực tế của TSSS3
2.4 Phân tích thông tin.
Những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá
Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia trên thị trường:
•

Người bán thì muốn bán nhanh, giá tốt nhất ( cao nhất có thể ), thời gian thanh

toán ngắn.
• Người mua thì cũng muốn mua nhanh, giá rẻ nhất có thể, thời gian thanh toán
chậm, giấy tờ pháp ly đầy đủ.
Xu hướng cung cầu trên thị trường:
•
•

Cung : luôn ổn đinh
Cầu : tương đối

2.5 Xác định giá trị tài sản.

2.5.1 Phương pháp thẩm định:
Phương pháp thẩm định giá theo phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Trong đó phương pháp so sánh là chính, phương pháp chi phí hỗ trợ để đưa ra giá trị
cuối cùng
2.5.2 Giá trị tài sản thẩm định theo Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bảng 2.2 Các yếu tố so sánh
BĐS

Thẩm

Định

So sánh 1

So sánh 2

So sánh 3

Địa chỉ: 63/25
56/52 154/86/26F,
Số 314/91, Âu
Dương Đường
Âu
Các yếu tố Đường Âu Âu
Dương
Lân,
Lân,
Phường
2,
Dương

Lân,
so sánh
Dương Lân,
Phường 3. Quận
Quận
8,
Phường
3,
Phường
8, TPHCM
TPHCM
Quận
8
2,Quận 8 ,
Số

STT

TP.HCM.
1

Giá bán

2

Diện

?
tích 39.6

1.600.000.000

2.650.000.000

2.200.000.000

36.1

30

32.78
24


sàn(m2)
3
4

Diện tích sử

72.2

91.5

98.34

0

0

0

1

Vệ 2

2

4

2

Sân thượng
Số

5

80.2

dụng

lượng

phòng
sinh
Số

6

lượng

phòng khách Đều có 1 phòng khách và 1 phòng bếp
và bếp

7

8

9

10

11

Số

lượng

phòng ngủ
Thời

gian

bán (2016)
Điều

kiện

bán
Giấy

tờ

pháp ly
Điều

kiện

thanh toán

3

2

6

2

Tháng 10

Tháng

Tháng 9

Tháng 8

Đều bán trên thị trường

Đầy đủ

Trả ngay

12

Hướng

Đông Nam

Đông Nam

Đông Bắc

Tây Bắc

13

Vị trí

vị trí 4

vị trí 4

vị trí 3

vị trí 3

Thuận

lợi: Không

14

Vị trí tiếp gần

chợ, lợi: nằm trong

cận CSHT

viện, hẻm nhỏ quanh

bệnh

trường học… co.*
15

thuận

Sân vườn

Thuận lợi: gần Thuận lợi: gần
chợ, bệnh viện, chợ, bệnh viện,
trường học…

trường học…

Không

25