Luận án tiến sĩ thị trường quyền sử dụng đất ở cộng hòa dân chủ nhân dân lào (TT)

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

DAOSAVANH KHEUAMYXAY

THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë CéNG HßA D¢N CHñ NH¢N D¢N LµO

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ
Mã số: 62 31 01 02

HÀ NỘI - 2016


Công trình được hoàn thành
tại Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thanh

Phản biện 1:

Phản biện 2:
Phản biện 3:

Luận án được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện
họp tại Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh
Vào hồi

giờ

ngày

tháng

năm 201

Có thể tìm hiểu luận án tại Thư viện Quốc gia
và Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá, là tặng vật của tự nhiên cho con người, là tài sản quan trọng của quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn
tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người, là điều kiện của
lao động; đất đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi của cải vật
chất. Tuy nhiên, để phát huy tốt vai trò của mình, đất đai, một mặt phải
được đánh giá một cách đầy đủ về tiềm năng lợi thế, mặt khác, đất đai phải
được chuyển hóa thành hàng hóa.
Cộng hòa Dân chủ Nhân dân (CHDCND) Lào là một trong các quốc gia
đang trong quá trình chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế
thị trường. Vì vậy, các loại thị trường đã và đang từng bước được hình thành
và phát huy tác dụng, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ).
Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện để người nông dân
quay về với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, từng bước gắn khai thác
với bảo vệ và nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên những thành tựu của sản
xuất nông nghiệp. Đặc biệt, QSĐĐ được xác lập đã cho phép hình thành
TTQSDĐ đối với các hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục

đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị,
xây dựng các cơ sở hạ tầng, từng bước hình thành thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi đó TTQSDĐ biến động phức
tạp, chưa phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang kinh tế thị
trường, gần đây còn có những biểu hiện vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà
nước. Đặc biệt, các hoạt động của TTQSDĐ ở Lào còn chủ yếu diễn ra
trên thị trường ngầm, cản trở hoạt động kiểm soát của Nhà nước về thuế
giao dịch đất khiến thất thu ngân sách nhà nước. Xuất phát từ lý do trên, đề
tài “Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào”
được chọn làm đối tượng nghiên cứu trong luận án tiến sĩ.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân
tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào nhằm đề xuất quan
điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTQSDĐ ở
CHDCND Lào tới năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.


2

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của nó trong
nền kinh tế thị trường.
- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và
Trung Quốc từ đó rút ra bài học cho CHDCND Lào về TTQSDĐ.
- Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, chỉ ra
những vấn đề đặt ra và nguyên nhân tạo tiền đề cho việc đề xuất quan
điểm và giải pháp tương ứng.
- Đề xuất những quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở
CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án được xác định là thị trường quyền
sử dụng đất, nơi hàng hóa được mua bán là quyền sử dụng đất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu ở nước CHDCND
Lào, trong đó tập trung khảo sát và nghiên cứu ở các trung tâm dân cư và
ven đô.
- Về thời gian nghiên cứu: Các khảo sát đều được bắt đầu từ năm 1995
(thời điểm bắt đầu thực thi Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí
điểm cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất được triển khai) đến 2015.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
- Cơ sở lý luận của luận án là lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các
quan điểm, đường lối chính sách của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào,
pháp luật của Nhà nước CHDCND Lào về vấn đề TTQSDĐ, đồng thời sử
dụng chọn lọc các kết quả nghiên cứu trong một số công trình của các tác
giả trong và ngoài nước có liên quan đến luận án.
- Cơ sở thực tiễn của luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTQSDĐ
ở Việt Nam và Trung Quốc rút ra một số kinh nghiệm cho việc phát triển
TTQSDĐ ở CHDCND Lào.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận án dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin như
phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đặc biệt là phương
pháp trừu tượng hóa khoa học. Đồng thời có sử dụng các phương pháp


3

như: phương pháp lôgic với lịch sử, phương pháp khảo sát, phương pháp

tổng kết kinh nghiệm, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp
hệ thống hóa, so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để
làm rõ đối tượng nghiên cứu.
5. Những đóng góp mới của luận án
Thứ nhất, Luận án góp phần hệ thống hoá các vấn đề lý thuyết cơ bản
TTQSDĐ trong điều kiện đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở
CHDCND Lào.
Thứ hai, Luận án tập trung phân tích thực trạng TTQSDĐ ở
CHDCND Lào, tiếp cận theo cấu trúc và các nhân tố ảnh hưởng của thị
trường, chỉ ra những vấn đề đặt ra và nguyên nhân của những hạn chế yếu
kém trong việc phát triển TTQSDĐ.
Thứ ba, Luận án đưa ra đề xuất hệ thống các giải pháp đồng bộ nhằm
tắc động đến việc phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào trong thời gian tới.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung luận án gồm có 4 chương, 12 tiết.
Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN
DÂN LÀO

1.1.1. Các đề tài nghiên cứu
Ở CHDCND Lào, chưa có nhiều công trình nghiên cứu dưới dạng dề
tài khoa học liên quan trực tiếp đến TTQSDĐ, chỉ có một số đề tài nghiên
cứu dưới dạng hợp tác với nước ngoài như: “Nghiên cứu về thị trường đất
đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” và “Nghiên cứu về
thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào”
nghiên cứu vào 2007 của B. Wehrmann và cộng sự.
1.1.2. Các bài viết trên tạp chí khoa học

Có nhiều bài viết liên quan đến đất đai được đăng trên các tạp chí lớn
của CHDCND Lào, có thể kể đến bài “Vai trò của Nhà nước trong vốn
hóa đất đai ở nước ta”(2009) của Khăm Pha Xay Nha Xeng, bài“Đất đai


4

với phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” (2014) của Viêng Xa Vẳn
Đuông Xa Vẳn,...
1.1.3. Các luận án tiến sĩ
“Những khuyết tật của cơ chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân
dân Lào hiện nay - phương hướng và giải pháp phòng ngừa” (2003) của
Buakoong Phuthichac; "Quản lý Nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai
ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" (2013) của Khăm La Lovanxay.
Có thể nói, tài liệu tham khảo ở CHDCND Lào liên quan tới đề tài
nghiên cứu của tác giả khá đa dạng và phong phú về chủng loại, đây là cơ
sở quan trọng để tác giả luận án tiếp thu. Tuy nhiên, theo đánh giá của tác
giả mặc dù khá đa dạng và phong phú xong vẫn chưa có một công trình
nghiên cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về
TTQSDĐ tại CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị.
1.2. NHỮNG CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC
NGOÀI LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1. Các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam
1.2.1.1. Những công trình nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng
đất và thị trường bất động sản
- Sách chuyên khảo và tham khảo:
Có thể kể đến: cuốn "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam"
(2005) của Bùi Thị Tuyết Mai, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội; “Thị
trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” (2003)

của Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, NXB Tài chính, Hà Nội; cuốn "Vốn
hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt
Nam" (2013) của Trần Thị Minh Châu, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội...
- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học: Có công trình nghiên cứu của
các tác giả được công bố trên các tạp chí khoa học xuất hiện ngày càng
nhiều, như: “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất ở nước
ta - thực trạng và giải pháp” của Lê Trọng Hùng; “Quyền sử dụng đất một khái niệm pháp lý, một khái niệm kinh tế” của Lê Văn Tứ; “Vận dụng
lý luận về giá cả ruộng đất của C.Mác vào xác định giá cả quyền sử dụng
đất ở Việt Nam” của Đoàn Xuân Thủy,...
- Đối với Luận án tiến sĩ: “Thị trường quyền sử dụng đất NN hiện nay
ở tỉnh Vĩnh Phúc” của Bùi Minh Hồng; “Thị trường nhà đất trên địa bàn
Hà Nội” của Lê Văn Huy; “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động


5

sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị
Dũng và nhiều luận án khác.
1.2.1.2. Những công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với
thị trường bất động sản
- Đối với sách tham khảo và chuyên khảo, có thể kể đến "Quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam" (2011) của Bùi
Văn Huyền, Đinh Thị Nga, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; "Quản lý
Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh
Thực trạng và giải pháp" (2012) của Nguyễn Điền, NXB Chính trị
quốc gia, Hà Nội; "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam" (2011) Đinh Văn Ân, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội và
nhiều cuốn khác
- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học có bài “Vai trò của Nhà nước
trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản” cảu Vũ Văn

Phúc, Trần Thị Minh Châu, cùng nhiều bải khác được nghiên cứu và dăng
tải trên tạp chí khoa học.
- Đối với Luận án tiến sĩ: “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối
với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở Thành phố Hà Nội” Trần Tú Cường.
1.2.1.3. Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai,
chính sách đất đai
"Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn
hiện nay"(2013) của Vũ Văn Phúc, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; "Về
chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay" (2007) của Trần Thị Minh
Châu, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; "Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp
tục hoàn thiện chính sách đất đai" (2008) của Nguyễn Đình Kháng, NXB
Lao động, Hà Nội và nhiều công trình khác
1.2.2. Công trình của các tác giả trên thế giới
Luận án đã nghiên cứu một số công trình của tác giả trên thế giới liên
quan đến thị trường bất động sản, chính sách đất đai để tìm ra giá trị tham
khảo và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu...
1.3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐƯỢC TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN

Một là, các công trình nghiên cứu về vấn đề đất đai và các nội dung
liên quan đã được nghiên cứu rất đa dạng và phong phú, trên cơ sở tiếp thu
những phương pháp luận của các công trình, luận án dùng phương pháp
kinh điển của Kinh tế chính trị để có thể chỉ rõ được bản chất bền vững
trong sự vận động trên TTQSDĐ.


6

Hai là, kế thừa cơ sở lý luận của các công trình nghiên cứu đã có,
nghiên cứu sinh sẽ tiếp tục nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận
về TTQSDĐ:

- Khái niệm, bản chất, đặc điểm của QSDĐ dưới chế độ SHTD về đất đai.
- Khái niệm, bản chất, đặc điểm, vai trò của TTQSDĐ trong điều kiện
chế độ SHTD về đất đai.
- Các yếu tố cấu thành và những nhân tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ.
Ba là, tổng kết kinh nghiệm của các nước có điểm tương đồng với
CHDCND Lào về chế độ sở hữu đất đai nhằm rút ra những bài học cho
CHDCND Lào trong việc phát triển TTQSDĐ trong điều kiện phát triển
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Bốn là, phân tích đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát
triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, xác định rõ nhân tố quyết định và tác
động tới sự hình thành, phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, rút ra những
thành công, vẫn đề đặt ra và nguyên nhân những vấn đề đặt ra.
Năm là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn về TTQSDĐ ở CHDCND Lào
hiện nay, luận án đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm phát triển
TTQSDĐ ở CHDCND Lào lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.
Chương 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Các khái niệm cơ bản
2.1.1.1. Quyền sử dụng đất - hàng hóa đặc biệt
* Khái niệm về quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là quyền của người
sử dụng đất được thực hiện việc khai thác những thuộc tính có ích từ đất đai,
thể hiện mối quan hệ kinh tế giữa người sở hữu và người sử dụng đất.
* Quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa: Với tư cách là một hàng
hóa, hàng hóa QSDĐ cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị:
- Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể hiện ở chỗ nó thỏa mãn nhu
cầu sử dụng đất của người mua. Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể
hiện qua quá trình sử dụng đất đai đó như là một tài sản hoặc như một tư

liệu sản xuất để sản xuất ra một hàng hóa, dịch vụ nào đó.


7

- Giá trị của hàng hóa QSDĐ: Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá
trị hàng hóa QSDĐ được quyết định bởi địa tô, tỷ suất lợi tức và giá trị các
khoản đã đầu tư vào đất.
* Tính chất đặc biệt của hàng hóa quyền sử dụng đất
Một là, Người có quyền sử dụng đất không được tự do thay đổi mục
đích sử dụng đất. Hai là, khi chuyển nhượng, mua - bán hàng hóa QSDĐ
phải thông qua sự xác nhận của chính quyền Nhà nước. Ba là, hàng hóa
QSDĐ là loại hàng hóa có điều kiện khi mua - bán và Bốn là, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân.
2.1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất
* Khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất: Trên cơ sở tiếp thu và kế
thừa kết quả nghiên cứu của các học giả trong và ngoài nước, luận án đưa ra
khái niệm TTQSDĐ là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản, là
hệ thống giao dịch theo nguyên tắc trao đổi hàng hóa QSDĐ và các dịch vụ
liên quan trên một địa bàn xác định, trong khoảng thời gian xác định.
* Phân loại thị trường quyền sử dụng đất
- Căn cứ vào trình tự về thời gian hàng hóa QSDĐ gia nhập thị trường
có thể chia thị trường QSDĐ làm hai cấp: thị trường QSDĐ sơ cấp và thị
trường QSDĐ thứ cấp.
- Căn cứ vào hình thức thực hiện trên TTQSDĐ có thể phân chia
thành các thị trường như: Thị trường chuyển nhượng QSDĐ hoặc thị
trường mua bán hàng hóa QSDĐ, thị trường cho thuê QSDĐ, thị trường
thế chấp QSDĐ.
2.1.2. Cấu trúc thị trường quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Cung trên thị trường quyền sử dụng đất

Cung trên TTQSDĐ là khối lượng QSDĐ sẵn sàng tham gia thị
trường tại một thời điểm nhất định. Cung hàng hóa QSDĐ hội tụ các điều
kiện sau: Một là, quỹ hàng hóa QSDĐ hiện có phải đáp ứng yêu cầu của
thị trường hiện thời; Hai là, người có QSDĐ không có mục đích để sử
dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán; Ba là, Phải có
TTQSDĐ xuất hiện và quỹ hàng hóa QSDĐ đó tham gia vào giao dịch trên
thị trường được pháp luật thừa nhận; Bốn là, cung QSDĐ không thể phản
ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.


8

2.1.2.2. Cầu trên thị trường quyền sử dụng đất
Cầu trên TTQSDĐ là khối lượng QSDĐ mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận mua và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng QSDĐ
đó trên thị trường.
2.1.2.3. Cơ chế hình thành giá trên thị trường quyền sử dụng đất
Về nguyên tắc, giá cả của mọi hàng hóa phụ thuộc vào tương quan cung cầu trên thị trường. TT QSDĐ không phải ngoại lệ. Tuy nhiên, do là một thị
trường đặc biệt nên cơ chế hình thành giá trên TT QSDĐ cũng khá đặc biệt.
Trên thị trường sơ cấp, giá QSDĐ do cơ quan nhà nước quy định; Giá trên thị
trường thứ cấp vừa chịu ảnh hưởng của giá nhà nước trên thị trường sơ cấp,
vừa chịu sự chi phối của quan hệ cung – cầu. Quan hệ cung - cầu chi phối giá
như thế nào còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá.
2.1.2.4. Các chủ thể tham gia thị trường quyền sử dụng đất
* Nhà nước: Sự tham gia của Nhà nước vào TTQSDĐ được thể hiện
chủ yếu trên hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của
TTQSDĐ và tham gia quản lý trên TTQSDĐ.
* Người sử dụng đất với tư cách bên mua: bao gồm hộ gia đình cần
đất ở, người sản xuất nông nghiệp cần đất với tư cách tư liệu sản xuất,
người kinh doanh phi nông nghiệp cần đất với tư cách mặt bằng, các cơ

quan công quyền và tổ chức chính trị, xã hội cần đất để xây trụ sở, …
* Người chuyển nhượng QSDĐ với tư cách bên bán: có thể là hộ gia
đình bán đất nông nghiệp, đất ở; có thể là doanh nghiệp bán mặt bằng kinh
doanh; có thể là các pháp nhân bán đất cùng với trụ sở của họ. Thậm chí
cơ quan nhà có thể bán QSDĐ công…
* Các tổ chức tạo lập và dịch vụ thị trường là các sàn giao dịch bất
động sản, các tổ chức cung ứng dịch vụ hỗ trợ như tổ chức định giá
QSDĐ, tổ chức cho vay thế chấp đất, tổ chức cung cấp thông tin thị
trường, thông tin liên quan đến thửa đất.
2.1.3. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
Thứ nhất, TTQSDĐ là thị trường không hoàn hảo, đòi hỏi phải có sự
điều tiết rất cao của Nhà nước. Thứ hai, đất đai thuộc SHTD. Thứ ba,
TTQSDĐ mang tính chất vùng địa lý và khu vực sâu sắc. Thứ tư, sự tách
biệt giữa hàng hóa giao dịch và địa điểm giao dịch. Thứ năm, TTQSDĐ là
thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong đó. Thứ sáu,


9

cung trên TTQSDĐ thường có phản ứng chậm hơn cầu. Thứ bảy,
TTQSDĐ rất nhạy cảm. Thứ tám, ở CHDCND Lào, đất đai thuộc SHTD
mà người đại diện là Nhà nước.
2.1.4. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất
Thứ nhất, TTQSDĐ góp phần đảm bảo một trong ba yếu tố đầu vào
trong sản xuất kinh doanh ; Thứ hai, TTQSDĐ góp phần nâng cao hiệu
quả sử dụng đất; Thứ ba, TTQSDĐ góp phần mở rộng đối tượng kinh
doanh, khả năng kinh doanh và thu hút đầu tư nước ngoài; Thứ tư,
TTQSDĐ góp phần tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước; Thứ năm,
hoạt động của TTQSDĐ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý Nhà
nước đối với đất đai.

2.1.5. Quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất
Nhà nước thực hiện quản lý thị trường quyền sử dụng đất thông qua
việc thực hiện bốn chức năng cơ bản: một là, tạo môi trường cho hoạt động
của thị trường; hai là, định hướng hoạt động của thị trường; ba là, điều tiết
thị trường; bốn là, thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường.
2.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT

2.2.1. Những điều kiện tự nhiên
Do các thửa đất thường rất khác nhau về diện tích, ví trí địa lý, địa
hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thủy văn, điều kiện khai thức, sử dụng đất.
v.v… từ đó tạo ra những điều kiện rất khác nhau cho sản xuất nông nghiệp
vàp hi nông nghiệp. Mặc dù bản thân điều kiện tự nhiên không có vai trò
quyết định đối với việc chuyển hóa QSDĐ thành hàng hóa, song nó có ảnh
hưởng không nhỏ tới QSDĐ khi chúng đã trở thành hàng hóa.
2.2.2. Các điều kiện kinh tế - xã hội
* Về điều kiện kinh tế
Các yếu tố thuộc nhóm điều kiện kinh tế - xã hội có vai trò quyết định
đối với sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ. Trình độ phát triển kinh
tế ảnh hưởng đến tính chất và mục đích sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến
sự thay đổi cuả cầu về QSDĐ, nền kinh tế phát triển làm nảy sinh cầu về
quyền sử dụng đất ở cấp độ và quy mô khác nhau.
* Về điều kiện quy mô dân số, tập quán.
Tăng trưởng dân số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về QSDĐ tăng lên. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu


10

cầu về quy mô diện tích đất đai, nhà ở của các hộ gia đình tăng lên, kéo

theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập làm cho cầu QSDĐ ở
cũng tăng lên một cách tương đối. Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh
hưởng đến TTQSDĐ của các nhóm dân cư.
2.2.3. Tác động của hội nhập kinh tế quốc tế
Hội nhập quốc tế là một quá trình phát triển tất yếu, do bản chất xã hội
của lao động và quan hệ giữa con người. Hội nhập kinh tế quốc tế đã tác
động mạnh mẽ đến TTQSDĐ của các nước hội nhập, tác động đến nhu cầu
thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với đất trong khu công nghiệp và
ngoài khu công nghiệp, đất nông nghiệp tăng lên, điều này có thể sẽ thúc
đẩy việc hình thành và phát triển TTQSDĐ của khu công nghiệp và đô thị.
2.3. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ TRUNG QUỐC - BÀI HỌC ĐỐI VỚI CỘNG HÒA
DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

Luận án đã nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử
dụng đất của Việt Nam và Trung quốc và rút ra cho Cộng hòa dân chủ
nhân dân Lào một số bài học như sau:
* Những bài học thành công
Một là, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường QSDĐ, đặc
biệt là nhận thức đúng dưới phương diện kinh tế đối với với QSDĐ.
Hai là, coi trọng việc xây dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu
để hình thành và phát triển TTQSDĐ.
Ba là, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của TTQSDĐ, như yếu tố
cung, cầu, giá cả QSDĐ, hệ thống thông tin và mức độ điều chỉnh của Nhà
nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Bốn là, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch QSDĐ phù hợp với điều
kiện CHDCND Lào, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về QSDĐ.
* Những bài học không thành công
Thứ nhất, cần sự nhận thức và vận dụng chủ nghĩa Mác - Lênin về
quan hệ ruộng đất, đặc biệt là phải có nhận thức đầy đủ về chế độ SHTD

về đất đai; Thứ hai, phải hoàn thiện việc ban hành quyết định hành
chính;Thứ ba, tăng cường công tác tổ chức thi hành pháp luật đất đai và
gương mẫu về phẩm chất đạo đức của cán bộ, công chức trong thi hành pháp
luật đất đai để tránh tình trạng cán bộ lợi dụng chức quyền để chục lợi; Thứ
tư, tăng cường giáo dục, nâng cao kiến thức và ý thức chấp hành pháp luật
của nhân dân nhất là các văn bản pháp luật về đất đai.


11

Chương 3
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO
3.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.1.1. Những tác động kinh tế - xã hội đến quá trình hình thành
thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
3.1.1.1. Tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đâu tư phát triển
Những năm gần đây nền kinh tế Lào đã tăng trưởng tương đối ổn
định, GDP tăng trung bình 7,8-8%/năm. Thu nhập bình quân đầu người đạt
được ở mức 1.970 USD/đầu người. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng
CHH, HĐH.
3.1.1.2. Dân số, phong tục tập quán tác động đến thị trường quyền
sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
Dân số, CHDCND Lào có khoảng 6,9 triệu người vào năm 2015, với
mật độ dân số khoảng 27 người/km2, phân bổ không đều giữa các tỉnh,
vùng. Việc dân số tăng khá nhanh trong những năm qua, đã tạo nhu cầu về
đất đai phục vụ cho sinh hoạt (ở) và sản xuất kinh doanh ngày càng tăng.
Phong tục tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến

hành thực hiện các giao dịch QSDĐ trên thị trường quyền sử dung đất.
3.1.1.3. Hội nhập kinh tế quốc tế tác động đến thị trường quyền sử
dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào đang trong quá trình hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế với việc ký kết hiệp định song phương về kinh tế,
thương mại với 15 nước và tham gia khung hợp tác thương mại đa
phương, trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới. cho nên hội
nhập kinh tế quốc tế đẫ và đang tác động làm tăng nguồn cầu QSDĐ để
phục vụ vào xây dựng Nhà máy, Trung tâm thương mại, sản xuất nông
nghiệp, khoáng sản, năng lượng.v.v..
3.1.2. Quá trình nhận thức về hàng hóa quyền sử dụng đất
3.1.2.1. Giai đoạn trước đổi mới 1986
Giai đoạn trước năm 1986 là giai đoạn thực hiện cơ chế kinh tế tập
trung quan liêu bao cấp, sản xuất hàng hóa còn hạn chế, các loại thị trường
còn hạn chế, việc trao đổi mua bán quyền sử dụng đất chưa được bàn đến,


12

cho nên thị trường quyền sử dụng đất giai đoạn này chưa đủ điều kiện để
hình thành, phát triển cả cơ sở nhận thức và thực tiễn, Nhà nước chỉ ban
hành các văn bản nhằm quản lý đất đai mà thôi.
3.1.2.2. Giai đoạn từ năm 1986 đến nay
Năm 1986 Chính phủ nước CHDCND Lào đã chuyển từ cơ chế kế
hoạch hóa sang cơ chế mới. Nhà nước đã tạo mội trường cho các loại thị
trường phát triển, trong đó có TTQSDĐ bằng việc ban hành nhiều văn bản
pháp lý, như: Nghị định số 99/TTg, ngày 19/12/1993 về vấn đề Đất đai,
Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 nhằm tiến hành thí điểm Dự án cấp
giấy chứng nhận QSDĐ và đến năm 1997 Quốc hội đã thông qua Luật Đất
đai đầu tiên của Lào và sửa đổi bổ sung vào năm 2003. Nhà nước hoàn

thiện bộ máy quản lý đất đai, xây dựng và ban hành nhiều văn bản pháp
luật nhằm hoàn thiện các chính sách về đất đai nhằm tạo điều kiện cho
TTQSDĐ phát triển.
3.2. THỰC TRẠNG CUNG, CẦU VÀ SỰ HÌNH THÀNH GIÁ CẢ THỊ
TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.2.1. Quá trình hình thành chủ thể quyền sử dụng đất thông qua
hợp thức hóa quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Nhằm tạo điều kiện cho TTQSDĐ phát triển và nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất trên mảnh
đất của mình và hợp thức hóa QSDĐ, năm 1994 Chính phủ đã bắt đầu
triển khai Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đến nay, đã tiến hành đăng
ký và cấp được 895.619 giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân
và tổ chức. Điều tra làm rõ nguồn ngốc của đất và lập hồ sơ địa chính được
hơn 3 triệu thửa đất, với diện tích 43.167.445.453 mét vuông.
Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong những năm qua
so với nhu cầu thực tiễn thì còn chậm, chủ yếu được cấp ở các thành phố,
các thị trấn chưa bao trùm được hết đến vùng nông thôn, giấy chứng nhận
QSDĐ, bản đồ địa chính được chủ yế là đất xây dựng, đất nhà ở, việc này
ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của TTQSDĐ nhát là TTQSDĐ
nông nghiệp.
3.2.2. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất nông
nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất
Đối với đất nông nghiệp, nguồn cung chủ yếu là nguồn cung từ phía
Nhà nước. Nhà nước thực hiện việc giao đất, giao rừng cho tổ chức, cá


13

nhân, hộ gia đình theo hạn mức không thu tiền, chỉ thu thuế sử dụng đất.
Kể từ năm 1994 đến nay, đã giao đất, giao rừng cho nhân dân quản lý và
sử dụng được 7.130 Bản (trong 10.868 Bản cả nước), có 443.523 gia đình
được giao, giao đất NN cho nhân dân tiến hành sản xuất 4.215.760 ha, giao
cho cấp Bản quản lý và sử dụng 6.649.524 ha.
Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất để sử dụng
vào các mục đích sản xuất kinh doanh, hình thức Nhà nước cho thuê hoặc
tô nhượng đất công đã bắt đầu từ khi có Luật đất đai. Giai đoạn năm 20002010 có 533 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất từ Nhà nước với diện tích
365.038 ha, trong đó diện tích trồng cao su 234.042 ha, từ năm 2011 2015, một số dự án sử dụng nông nghiệp đã dược tiếp tục ký kết thêm 25
dự án cho trồng trọt, chăn nuôi, với tổng diện tích 110.728 ha.
Ngoài ra, các hộ gia đình còn tham gia vào nguồn cung quyền sử
dụng đất nông nghiệp với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất
vào các dự án nông nghiệp (hình thức 2+3: đất đai và lao động là của hộ
gia đình; còn vốn, khoa học - kỹ thuật và thị trường là của doanh nghiệp;
hinh thức 1+4: đất đai là của hộ gia đình còn lao động, vốn, khoa học kỹ thuật và thị trường là của doanh nghiệp), tính đến thời điểm hiện tại,
có khoảng gần 60 dự án thực hiện theo hình thức này với tổng diện tích
góp hơn 70.000 ha.
Giá cả QSDĐ cho thuê hoặc tô nhượng đất công để sản xuất nông
nghiệp được nhà nước quy định tại Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18/11/2009
của Chủ tịch nước.
Tuy nhiên, trên thi trường cho thuê hoặc tô nhượng đất công một số
tồn tại bất cập, còn xảy ra, tình trạng nhiều dự án thuê hoặc tô nhượng đất
sử dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất ảnh hưởng
đến quy hoạch chung cũng như nhiều bất cập khác. Việc sử dụng đất của
các doanh nghiệp thuê hoặc tô nhượng đất cũng có nhiều sai phạm, như sử
dụng đất không đúng mục đích được giao, sai diện tích, vị trí, không đúng
tiến độ, không sử dụng đất hoặc bỏ hoang.
3.2.3. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất phi
nông nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất
* Đối với quyền sử dụng mà nhà nước cho thuê và tô nhượng đât

Giai đoạn từ 2000-2010 cả nước có 1.602 hợp đồng thuê hoặc tô
nhượng đất quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong đó Ngành công


14

nghiệp 294 hợp đồng, khoáng sản 377 hợp đồng, dịch vụ 188 hợp đồng,
Công chính và vận tải 66 hợp đồng, Du lịch 37 hợp đồng, Xây dựng 422
hợp đồng, Thương mại 148 hợp đồng, Năng lượng 10 hợp đồng dự án và
60 hợp đồng dự án chưa xác định được, với tổng diện tích 1.282.026 ha
(diện tích cho thuê là 1.836 ha và và hình thức khác 8.276 ha); Giai đoạn
từ 2011-2015, Nhà nước và đã ký kết với tư nhân trong và ngoài nước
31 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất, trong đó, có Dự án khu công
nghiệp và chế biến 10 dự án, xây dựng công sở và phát triển khu du lịch
2 dự án và 19 dự án thủy điện, với tổng diện tích giai đoạn này là hơn
13.828 ha.
Giá cả cho thuê hoặc tô nhượng được quy định bởi Nhà nước, cho nên
cung và cầu không ảnh hưởng đến mức giá. Mức giá thay đổi theo từng
khu vực. Thí dụ, giá cho thuê hoặc tô nhượng đất làm công trình công
nghiệp thuộc khu vực I là từ 100-1.000 USD/ha, khu vực II là từ 2002.000 USD/ha và khu vực III là từ 300-3.000 USD/ha; Dự án dịch vụ hà
nhà ở thuộc khu vực I là từ 100-5.000 USD/ha, khu vực II là từ 30030.000 USD/ha và khu vực III là từ 500-70.000 USD/ha; Còn với Dự án
khai thác khoáng sản sẽ dao động từ 20-70 USD/ha/năm.
* Quan hệ cung, cầu, giá cả QSDĐ đối với các loại đất ở
Luật đất đai năm 1997 sửa đổi bổ sung 2003 đã cho phép các hộ gia
đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất (mua bán QSDĐ). Theo
số liệu công bố chính thức của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc chuyển
nhượng, mua bán QSDĐ ở diễn khá sôi nổi, nhất là các tỉnh/thành lớn như
Thủ đô Viêng Chăn với 5.047 lượt đăng ký chuyển nhượng, mua bán vào
năm 2014 và năm 2015 là 4.942 lượt, Tỉnh Chăm Pa Sắc với 992 lượt đăng

ký vào năm 2014 và 774 lượt vào năm 2015; tỉnh Sa Văn Na Khệt với 876
lượt vào năm 2014 và 930 lượt vào năm 2015.
Cùng với nền kinh tế phát triển ổn định và sự gia tăng dân số, đã làm
tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là ở thành thị và các thành phố lớn, làm với
giá cả QSDĐ không ngừng tăng lên, giá thị trường ngày càng chênh lệch
lớn so với giá Nhà nước. Ngoài ra, giá cả QSDĐ còn có sự khác nhau giữa
các vùng miền, tùy thuộc vào trình độ phát triển KT-XH của các tỉnh,
thành và mật độ dân số.


15

3.2.4. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, quyền sử dụng của các hộ
gia đình, cá nhân, các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất thì có quyền thế chấp, bảo lãnh và cho vay vốn. Năm 2014 đã có
14.786 trường hợp bảo lãnh, thế chấp bằng QSDĐ, trong đó các tỉnh /
thành có thế chấp QSDĐ nhiều nhất là các tỉnh đang trong đà phát triển về
NN và thành phố lớn như: thủ đô Viêng Chăn có 3.343 trường hợp (chiếm
khoảng 23%), Xiêng Khoảng 1.376 trường hợp (chiếm khoảng 9%), Luâng
Năm Tha 1.239 trường hợp (chiếm khoảng 8%) và Xa La Văn 1.109
trường hợp (chiếm khoảng 8%). Tuy nhiên, do việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp bất
động sản gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó
khăn hạn chế.
3.3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.3.1. Nhà nước tạo khung pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị
trường

Nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng hiệu quả, từng bước hoàn
thiện khung pháp lý cho TTQSDĐ phát triển, Nhà nước đã ban hành nhiều
văn bản pháp lý như: Hiến pháp năm 1992, sửa đổi bộ sung năm 2003 và
2015; Luật Đất đai 1997, sửa đổi bộ sung năm 2003 và các Bộ luật khác
liên quan. Các văn bản Luật và dưới luật nêu trên là nhằm điều chỉnh mối
quan hệ quan hệ đất đai, đưa quan hệ đất đai vào quản lý bằng pháp luật và
từng bước hoàn thiện môi trường cho TTQSDĐ phát triển. Tuy nhiên,
trong hoạt động tạo khung pháp lý cho TTQSDĐ phát triển của Nhà
nước Lào trong thời gian qua còn tồn tại một số hạn chế bất cập như:
Nhìn chung Luật Đất đai ra đời kịp thời, nhưng một số văn bản hướng
dẫn thi hành lại chậm được bản hành, chậm sửa đổi; Các văn bản pháp
lý lĩnh vực đất đai chưa theo kịp thực tiễn, chưa đáp ứng được chủ
trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong quản lý đất đai phục vụ
phát triển KT-XH đất nước.
3.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở Lào hiện nay, về cơ
bản có thể đáp ứng được nhu cầu phát triển KT-XH hiện tại. Đến nay cả


16

nước có đã có quy hoạch sử dụng đất cấp bản 3.779/8.854 bản, chiếm 43,2%;
cấp huyện được 55/148 huyện, chiếm 37,1%; hoàn thành quy hoạch sử dụng
đất cho 13 đặc khu kinh tế với tổng diện tích khoảng 19.499 ha.
Tuy vậy, so với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, công tác quy hoạch
còn chậm chạp, hiện tại vẫn chưa có Tổng quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh
cấp quốc gia. Một số quy hoạch hiện có chưa phải là quy hoạch tổng thể,
chỉ là quy hoạch theo vùng, lĩnh vực, chưa tạo được sự thống nhất đồng bộ
giữa quy hoạch và phát triển KT-XH.
3.3.3. Năng lực của bộ máy quản lý nhà nước liên quan đến thị

trường quyền sử dụng đất
Nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của TTQSDĐ, cũng nhu cầu nâng
cao hiệu quả sử dụng đất bằng việc củng cố và kiện toàn bộ máy quản lý
đất đai. Tuy vậy, vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, phong cách
làm việc chưa bảo đảm tính khoa học, còn thiếu cán bộ cả về số lượng và
chất lượng nhất là cán bộ chuyên trách về công tác giao dịch, cho nên việc
quản lý TTQSDĐ chưa thực sự đi vào khuôn khổ, chưa được điều tiết tốt
bằng chính sách các văn bản pháp luật hiện hành.
3.3.4. Thực trạng hoạt động kiểm tra, giám sát và xử lý tranh
chấp trên thị trường quyền sử dụng đất
Trong những năm qua, qua công tác kiểm tra đã phát hiện không ít các
công trình, dự án sử dụng đất không đúng với quy phạm pháp luật, không
đúng với hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất dẫn đến tranh chấp đất đai.
Nếu tính từ triển khai thực thi Luật Đất đai 2003 đến nay (2015), các tỉnh,
thành phố đã tiến hành 7.536 cuộc thành tra, phát hiện 21.310 trường hợp
vi phạm pháp luật đất đai và xử lý 39.131 vụ. Trong giai đoạn từ năm
2011-2015 đã có khoảng 284 trường hợp tranh chấp đất gửi lên Tòa án
nhân dân tối cao để xử lý, trong đó giải quyết xong 181 trường hợp, việc
này thể hiện rõ tính phức tạp, nan dải của vấn đề tranh chấp đất đai.
Tuy nhiên, cũng có thể nhìn nhận rằng công tác kiểm trả, giám sát, xử
lý các tranh chấp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, thời hạn giải quyết
khiếu nại vẫn còn kéo dài, tình trạng đơn thư tồn đọng quá hạn giải quyết,
vẫn chưa được khác phục triệt để. Các vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
trong lĩnh vực bồi thường, giải tỏa và tái định cư vẫn là chủ yếu gây bức
xúc lớn trong dân.


17

3.3.5. Nhà nước quản lý thị trường quyền sử dụng đất bằng việc

tham gia vào thị trường với tư cách là người mua và người bán
Sự tham gia mua, bán QSDĐ của cơ quan nhà nước vào trên
TTQSDĐ được thể hiện chủ yếu trên các vai trò: người cung đất lớn nhất
trên thị trường sơ cấp với tư cách cơ quan giao đất (có thu tiền và không
thu tiền sử dụng đất) và cơ quan thu hồi đất (theo giá nhà nước đi đôi với
chính sách đền bù, hỗ trợ tương thích). Theo văn bản pháp luật về đất đai
hiện hành, thì Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh/thành có quyền cho cá nhân hoặc các tổ chức thuê hoặc tô
nhượng đất công theo phạm vi quyền hạn của mình. Nhà nước còn có thể
tham gia TTQSDĐ với tư cách là người thúc đẩy TTQSDĐ phát triển
thông qua sử dụng các đòn bẩy kinh tế để điều tiết quan hệ cung, cầu và
giá cả QSDĐ.
3.4. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.4.1. Nhận thức chưa đầy đủ về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Trên thực tế, sự vận hành chế độ SHTD về đất đai ở CHDCND Lào
trong thời gian qua đã có nhiều kết quả tích cực, song cũng bộc lộ những
hạn chế và tiêu cực, nhất là tình trạng lạm dụng, tham nhũng, sử dụng kém
hiệu quả và lãng phí đất đai. Có những địa phương đã ký quyết định giao
đất cho nhà đầu tư vượt quá thời hạn cho thuê hoặc tô nhượng đất được
quy định trong luật pháp. Điều này cảnh báo rằng, chế độ sở hữu đất đai dễ
bị định đoạt bằng quyết định hành chính sẽ tạo cơ hội cho nhóm lợi ích.
3.4.2. Sự bất cập về năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường
quyền sử dụng đất
- Bộ máy quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương
đến cơ sở, nhưng chưa quy định rõ về quyền hạn của Nhà nước với tư cách
là cơ quan đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai, dẫn tới công tác
quản lý Nhà nước gặp nhiều khó khăn, những người tham gia vào thị
trường quyền sử dụng đất khó thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, mua

bán. Từ đó, nhiều trường hợp mua bán trao tay, không chính thức khiến
cho các cơ quan quản lý khó theo dõi, quản lý, kiểm soát hiệu quả.
- Các văn bản pháp lý của TTQSDĐ mặc dù từng bước hoàn thiện, bổ
sung sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần được sửa đổi bổ


18

sung, nhiều văn bản đôi khi chồng chéo, phức tạp cho người sử dụng, khó
áp dụng khi giải quyết các vấn đề liên quan đến thị trường QSDĐ.
- Tài chính đất đai và thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, khó
kiểm soát.
- Công tác định giá đất chưa đáp ứng kịp yêu cầu thực tiễn.
- Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất chưa đáp ứng
được yêu cầu của tình hình mới.
- Quy hoạch còn bị động và chưa khoa học, chưa đáp ứng được yêu cầu
phát triển thị trường quyền sử dụng đất, chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề
ra; Quy hoạch thiếu tính khả thi. Nhiều địa phương chưa coi trọng nguyên tắc
dân chủ và công khai trong công tác quy hoạch đất đai, thậm chí còn giấu quy
hoạch hoặc thông tin sai nội dung quy hoạch; Công tác quản lý Nhà nước đối
với việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém.
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm với nhiều thủ
tục rầm rà, hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính
thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương.
3.4.3. Tính minh bạch thấp của thị trường quyền sử dụng đất ở
Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
Thực trạng thông tin về thị trường thua thiệt thường về bên nhận chuyển
nhượng, thông tin thị trường cũng như thông tin tiếp cận thị trường còn chưa
minh bạch, công tác dự báo còn nhiều hạn chế. Thị trường quyền sử dụng đất

hiện còn thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu cực, phiền hà, sách
nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và tạo tâm
lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống pháp luật.
3.4.4. Còn nhiều bất cập trong việc thu hồi quyền sử dụng đất của
Nhà nước
Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách
là đại diện SHTD về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp
luật công nhận; Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với
lợi ích của những người có đất bị thu hồi, giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất
với người có đất bị thu hồi; Không chấp hành đúng các quy định của Nhà
nước về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như ra
thông báo giải phóng mặt bằng.


19

Từ những vấn đề đặt ra nêu trên luận án cho rằng nguyên nhân
của thực trạng đó là:
Thứ nhất, nhận thức chưa đúng về sở hữu toàn dân về đất đai.
Thứ hai, việc tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về đất đai
của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục.
Thứ ba, một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng
về đất đai chưa được thể chế hóa, cụ thể hóa.
Thứ tư, bộ máy quản lý đất đai chưa khoa học; năng lực, trình độ,
phẩm chất của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập.
Thứ năm, chậm tổng kết để làm rõ nhiều vấn đề lý luận về quản lý
đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.
Thứ sáu, tập quán nhận thức của các chủ thể sử dụng đất còn chưa
thích hợp với nến kinh tế thị trường phát triển.
Chương 4

QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN
LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030
4.1. DỰ BÁO XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ NHỮNG QUAN ĐIỂM VỀ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN
CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030

4.1.1. Dự báo xu hướng phát triển của thị trường quyền sử dụng
đất đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030
Theo tầm nhìn phát triển kinh tế - xã hội của Lào, đến năm 2020 dân
số Lào sẽ có khoảng 7,3 triệu người, năm 2025 sẽ là 7,96 triệu người và
8,5 triệu người vào 2030. Tất nhiên nó sẽ tác động trực tiếp và gián tiếp
đến TTQSDĐ theo xu hướng: Giá cả QSD đất sẽ tiếp tục tăng; Dân cư ở
thành phố tăng nhanh, yêu cầu lượng vốn và diện tích đất lớn để xây dựng
hệ thống kết cấu hạ tầng trong đô thị; Đất nông nghiệp cũng có giá, sẽ tác
động đến việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn; Cạnh tranh sử dụng
đất giữa các nhu cầu khác nhau sẽ tác động đến sự biến động của nhu cầu
sử dụng đất.


20

4.1.2. Quan điểm phát triển thị trường quyền sử dụng đất
Thứ nhất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải xuất phát từ
yêu cầu phát triển lực lượng sản xuất, tạo điều kiện đẩy mạnh công nghiệp
hóa hiện đại hóa đất nước
Thứ hai, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải trên cơ sở đất
đai là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức kinh tế - xã hội theo pháp luật
Thứ ba, phát triển thị trường quyền sử dụng đất nhằm khuyến khích

mọi đối tượng có quyền sử dụng đất - sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả và
bền vững
Thứ tư, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo ổn định
chính trị - xã hội và bảo vệ lợi ích quốc gia
Thứ năm, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo lợi ích
của chủ sở hữu và người sử dụng đất
4.2. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 TẦM
NHÌN 2030

4.2.1. Thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo hướng
phân định rõ quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng
Thứ nhất, tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
CHDCND Lào tất yếu khách quan.
Thứ hai, tiếp tục phát triển các ưu điểm của chế định SHTD về đất đai.
Thứ ba, phân chia quyền đối với đất đai giữa chủ thể khác nhau trong
xã hội.
Thứ tư, phân chia quyền năng giữa Nhà nước và người sử dụng đất
theo nguyên tắc đất đai là thuộc sở hữu của toàn thể công dân Lào.
4.2.2. Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường
quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
4.2.2.1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai phù hợp với điều kiện phát
triển thị trường quyền sử dụng đất
Thứ nhất, sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 làm cho luật đất đai bao
quát được đầy đủ các vấn đề quản lý và sử dụng đất đai trong nền kinh tế


21

thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Thứ hai, cần làm rõ nội dung của

Nhà nước quản lý đất đai với tư các là cơ quan công quyền; Thứ ba, cần rà
soát các văn bản dưới luật và hướng dẫn thi hành luật nhằm loại bỏ những
văn bản quá lạc hậu, tránh sự lạm dụng của các công chức biến chất; Thứ
tư, cần điều chỉnh để tạo ra sự đồng bộ về các luật liên quan đến tài chính,
tài sản, hoạt động ngân hàng,...; Thứ năm, cần nhanh chóng hoàn thiện cơ
sở pháp lý cho sự vận hành của TTQSDĐ.
4.2.2.2. Củng cố các cơ quan thực thi pháp luật và quản lý nhà
nước trong lĩnh vực đất đai
Thứ nhất, kiện toàn các cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước cả
Trung ương và địa phương.
Thứ hai, nâng cao trình độ, bản lĩnh, phẩm chất của cán bộ quản lý
nhà nước về đất đai.
4.2.2.3. Hoàn thiện các chính sách liên quan đến thị trường quyền
sử dụng đất
Thứ nhất, sửa đổi chính sách thuế đối với quyền sử dụng đất và giao
dịch quyền sử dụng đất.
Thứ hai, hoàn thiện chính sách giá cả quyền sử dụng đất
Thứ ba, xây dựng một thể chế tài chính TTQSDĐ lành mạnh.
4.2.2.4. Kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường quyền
sử dụng đất
- Tăng cường kiểm tra, giám sát trên thị trường quyền sử dụng đất.
Nhà nước nên kiểm tra thường xuyên việc sử dụng đất, bảo đảm việc sử
dụng đất được thực hiện nghiêm túc; Đồng thời cần quan tâm đến công tác
hậu kiểm đối với các dự án, công trình sau khi được giao đất, cho thuê đất.
- Đổi mới quy trình giải quyết tranh chấp và công tác giải quyết khiếu
nại, tố cáo đất đai, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, công chức giải
quyết tranh chấp đất đai. Trong công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất
đai, người có quyền giải quyết phải trực tiếp tiếp dân, tránh tình trạng
người có quyền không không tiếp dân, người tiếp dân lại không có quyền,
từ đó đùi đẩy, né tránh, vòng vo, gây bức xúc trong nhân dân. Đội ngũ cán

22

bộ làm công tác tiếp dân, giải quyết các khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất
đai phải phải nắm vững kiến thức pháp. Đồng thời, cần nâng cao trách
nhiệm của thanh tra các cấp trong quá trình thanh tra, xác minh khiếu nại,
tố cáo về đất đai.
4.2.3. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử
dụng đất phát triển
4.2.3.1. Nâng cao chất lượng và kỷ luật tuân thủ quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất
Nâng cao trình độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cơ quan
chức năng quản lý đất đai của Nhà nước; Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và
phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch nông
thôn mới (theo tiêu chuẩn 3 xây); Đồng thời cần tăng cường kỷ luật thực
thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bằng các biện pháp kiểm tra, giám sát
và chế tài phù hợp.
4.2.3.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập và quản lý bản đồ đất đai
Để đẩy nhanh tiến độ giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, cần đổi mới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
hướng: Thay đổi quan niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ; Giảm thiểu
thủ tục, thời gian và chi phí đăng ký giao dịch; Cơ quan quản lý đất đai
cần ưu tiên người và thời gian để nhanh chóng hoàn thành dứt điểm công
tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đầu tư đúng mức
cho công tác lập và quản lý bản đồ đất đai.
4.2.3.3. Lưu trữ đầy đủ và cho phép tiếp cận tự do đối với các thông
tin về đất đai

Cần phải sử dụng phương pháp xác định và chứng thực một cách có
hệ thống các QSDĐ cụ thể. Thành lập nhóm chuyên nghiệp đo đạc bản đồ
và cung cấp tài liệu về QSDĐ. Bất kỳ tranh chấp phát sinh nào cũng đều
được tất cả những người liên quan giải quyết ngay tại chỗ. Cho đến khi


23

không còn thông báo tranh chấp nào được ghi nhận ở mảnh đất này, thì
QSDĐ sẽ được công nhận. Trong thời gian tới tập trung đẩy mạnh công
tác quy hoạch chi tiết để có cơ sở quản lý và thúc đẩy hoạt động của thị
trường bất động sản.
4.2.4. Phát triển các dịch vụ hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất ở
Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
Một là, khuyến khích phát triển các trung tâm giao dịch bất động sản.
Hai là, tạo điều kiện thành lập và vận hành các tổ chức tư vấn và thẩm
định giá cả QSDĐ.
Ba là, tạo điều kiện hình thành các tổ chức hỗ trợ khác trên thị trường
quyền sử dụng đất.
Bốn là, phát triển hệ thống thông tin quyền sử dụng đất.
KẾT LUẬN
1. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia phải được phát huy tối đa
năng lực vào tăng trưởng, phát triển kinh tế, cải thiện đời sống của nhân
dân. Trong môi trường kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là nguồn lực
của tăng trưởng và phát triển, mà còn là khối tài sản có giá trị lớn của cá
nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội. Với tầm quan
trọng của tài sản đặc biệt này, vấn đề chính sách đất đai, thị trường bất
động sản, thị trường quyền sử dụng đất và nhiều đề tài khác liên quan đến
đất đai đã trở thành đối tượng nghiên cứu của giới nhà khoa học, kết quả
nghiên cứu đã làm sáng tỏ và phong phú thêm kho tàng lý luận về vấn đề

đất đai.
2. Với chế độ SHTD về đất đai quyền sở hữu đất đai có sự phân chia
việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất và Nhà nước, tức là
Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đã giao cho người dân
quyền sử dụng cùng với các quyền năng theo luật định, đó là các quyền
trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,... và từ đó QSDĐ đã trở thành
hàng hóa được trao đổi mua bán trên thị trường quyền sử dụng đất. Thị
trường quyền sử dụng đất có vai trò to lớn trong việc phân bổ nguồn lực