Tài liệu Luận văn Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng docx

1

Luận văn
Thực thi quyền sử dụng đất ở
Huyện Hòa Vang thành phố
Đà Nẵng


2
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, khơng có đất đai là khơng có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, khơng có q trình lao động nào diễn ra và khơng có
sự tồn tại của xã hội lồi người. Khơng những vậy, đất đai cịn có vai trò rất
quan trọng đi đối với sự phát triển của xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu
cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn điều đó đã làm cho
quan hệ giữa người với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Điều
này địi hỏi Nhà nước phải có những chính sách quản lý đất đai thích hợp để
việc sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Thời gian qua, việc sử dụng đất đai không chỉ lãng phí mà cịn phát
sinh nhiều vấn đề khác về mơi trường, xã hội, chẳng hạn đó là việc sử dụng
đất chưa được cân nhắc toàn diện, thiếu quan tâm đến tính bền vững, tình
trạng chuyển đất lúa có độ phì cao sang làm khu tái định cư, khu công nghiệp
mà không sử dụng những khu đất khác hoặc đất nông nghiệp khác hiệu quả
thấp, phân bổ quỹ đất không cân đối với nhu cầu sử dụng cho các mục đích
khác nhau trên cùng một khu vực, thiếu quỹ đất cho phát triển kết cấu hạ tầng,
văn hoá xã hội, nếu muốn thực hiện phải đền bù giải toả... Việc giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất là hệ thống các giải pháp kinh tế, pháp
lý trong quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất và giao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức, cá nhân đúng mục tiêu và phù hợp với điều kiện của từng

địa phương.
Huyện Hồ Vang có tiềm năng đất đai phong phú và đa dạng, là huyện
ngoại thành duy nhất của thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi để phát
triển mọi mặt về đời sống kinh tế-xã hội và bảo vệ mơi trường. Tiến trình
cơng nghiệp hố, hiện đại hố nơng nghiệp, nơng thơn và đơ thị hoá diễn ra
rất nhanh làm thay đổi cơ cấu kinh tế, hình thành khu cơng nghiệp vừa và


3
nhỏ, khu tái định cư, công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nảy sinh
những vấn đề phức tạp nhất là diện tích đất nơng nghiệp ngày càng giảm,
nơng dân mất đất sản xuất, thiếu việc làm, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp
đất đai diễn biến phức tạp. Mặt khác, đất đai manh mún việc hình thành
những vùng sản xuất tập trung, chun mơn hố gặp khó khăn trở ngại, huỷ
hoại đất ngày càng phổ biến, tâm lý sử dụng đất của người dân chưa thực
sự ổn định, hạn mức đất giao không phù hợp, xu hướng đầu cơ đất gia tăng,
người dân ở vùng núi thiếu đất sản xuất, trong khi đó Ban quản lý rừng
được giao diện tích lớn nhưng sử dụng kém hiệu quả, các chủ đầu tư được
giao đất sử dụng không hết, không kịp thời điều chỉnh quy hoạch dẫn tới
quy hoạch "treo”, dự án “treo”.
Sau khi Luật Đất đai được ban hành vào năm 2003, thì cũng đã ra một
số Nghị định như: Nghị định 181/2003/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và
một số các Nghị định khác của Chính phủ, các Quyết định của Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Bộ Tài chính liên quan đến đất đai nhưng vẫn cịn những bất
cập trong thực tế. Do đó, nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên, đề ra một
số giải pháp kinh tế, pháp lý đồng bộ và phù hợp với địa phương để quản lý
quỹ đất trên địa bàn một cách có hiệu quả, vấn đề “Thực thi quyền sử dụng
đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng” được chọn làm đề tài luận văn
Thạc sĩ chuyên ngành kinh tế chính trị.
2. Tình hình nghiên cứu luận văn

Vấn đề giao quyền sử dụng đất đai được chú trọng cùng với Luật Đất
đai năm 1987 và thúc đẩy nhanh hơn sau khi Luật Đất đai sửa đổi vào năm
1993 đã trở thành tâm điểm của cải cách kinh tế, việc sửa đổi Luật Đất đai
năm 2003 là mới quan trọng nhất hướng đến việc hồn thành q trình cấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay công tác quy hoạch sử dụng đất chưa
được triển khai trên địa bàn huyện Hoà Vang nên phần lớn đất đai trên địa
bàn chưa được sử dụng, bảo vệ hợp lý, hiệu quả kinh tế chưa cao, công tác


4
quản lý nhà nước cịn nhiều khó khăn. Đặc biệt, vấn đề nghiên cứu giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất chưa được nghiên cứu
một cách có hệ thống trên tất cả các mặt kinh tế - xã hội - quốc phòng - an
ninh trong tiến trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích
Đề xuất những quan điểm, hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội và
pháp lý trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng, quản lý đất, phân bổ hợp
lý quỹ đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho các mục đích phù hợp với
điều kiện cụ thể của địa phương, tạo ra những điều kiện cần thiết để tổ chức
sử dụng đất có hiệu quả cao, tránh sự chồng chéo gây lãng phí quỹ đất, tránh
được sự tranh chấp, lấn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ sự cân bằng sinh thái,
mơi trường sống, kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội và gây điểm nóng về
chính trị ở địa phương.
3.2. Nhiệm vụ
Tìm hiểu thực trạng về thực thi quyền sử dụng đất, thi hành Luật Đất
đai, đặc biệt là công tác quy hoạch, kế hoạch phân bổ sử dụng đất; công tác
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoà Vang, chỉ rõ những kết quả đạt được và những hạn chế gây ra
những áp lực lớn đối với đất đai, đồng thời chỉ rõ những tiềm năng đất đai,

nhằm quản lý và phân bổ quỹ đất đai vào các mục đích sử một cách có hiệu
quả nhất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử đất ở huyện Hòa Vang giai
đoạn 2000 đến nay.
- Luận văn chú trọng, đề cập đến vấn đề thực thi quyền sử dụng đất ảnh
hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện.


5

5. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, luận văn
chú trọng sử dụng các phương pháp truyền thống của kinh tế chính trị như:
- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học.
- Phương pháp kết hợp Logíc với lịch sử.
Ngồi ra, để minh họa và làm rõ thực tiễn luận văn còn sử dụng
phương pháp mơ hình hóa, thống kê, phân tích...
6. Ý nghĩa thực tiễn
- Đánh giá lại hiện trạng quyền sử dụng đất theo định hướng phát triển
kinh tế - xã hội. Tạo điều kiện khai thác, sử dụng quỹ đất hiện có một cách có
hiệu quả, góp phần thực hiện thắng lợi mục tiêu kinh tế - xã hội trong thời kỳ
cơng nghiệp hố, hiện đại hố nơng nghiệp nông thôn giai đoạn thời gian đến.
- Tổ chức quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất cho các mục
đích sử dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
- Hình thành hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội, trong quản lý sử
dụng đất đai.
- Khắc phục việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền
sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân, không dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ngắn hạn, dài hạn và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội

Quốc phòng - An ninh ở địa phương.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn gồm 3 chương, 7 tiết.


6

Chương 1
Lý LN VỊ thùc thi QUN Sư DơNG §ÊT Và VAI TRò
CủA Nó TRONG PHáT TRIểN KINH Tế XÃ HéI

1.1. ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG PHT TRIN KINH
T - X HI

Đất là sản phẩm tồn tại tự nhiên, có trước con
người và không do con người tạo ra nhưng lao động
con người có thể cải tạo, nâng cao giá trị của đất
và đất đai là đối tượng lao động lâu dài của con
người.
Là môi trường sống cơ bản của hầu hết các sinh
vật sống trên trái đất, trong đó có con người, điều
đó khẳng định đất là tài nguyên quý giá nhất của
loài người nói chung và đặc biệt quan trọng đối với
nông nghiệp và nông thôn - C.Mác đà viết: đất là
tư liệu sản xuất cơ bản, phổ biến và quý báu nhất
của sản xuất nông nghiệp [34, tr.532], đất là điều
kiện không thể thiếu được của sự tồn tại và tái
sinh của hàng loạt thế hệ loài người kế tiếp nhau.
Đất đai là điều kiện hết sức cần thiết cho sản

xuất, nhưng tự nó không thể tạo ra của cải vật chất
cho xà hội mà cần có những điều kiện khác, trong ®ã
cã ®iỊu kiƯn quan träng bËc nhÊt lµ lao ®éng của
con người. Đất đai cùng với lao động của con người
là hai yếu tố cơ bản và quan trọng nhất tạo ra của
cải vật chất để con người và xà hội loài người tồn
tại, phát triển, điều này đà được C.M¸c dÉn lêi cđa


7
W.Petty Lao động là cha, còn đất là mẹ của của
cải vật chất.
Nếu như các tư liệu sản xuất khác có thể t do
di chuyển từ nơi này đến nơi khác thì đất đai lại có
vị trí cố định, không thể di chuyển theo ý của con
người; còn xét về mặt diện tích thì đất đai là hữu
hạn - trên phạm vi toàn cầu, đất đai bị khống chế
bởi bề mặt trái đất, ở mỗi quốc gia nó bị giới hạn ở
biên giới của mỗi quốc gia, đối với tỉnh, huyện, xÃ
thì diện tích bị giới hạn trong khuôn khổ địa giới
hành chính của từng địa phương.
Sự hình thành và phát triển của mỗi dân tộc phụ
thuộc rất nhiều vào đất đai mà dân tộc đó sinh sống.
Đó là đồng bằng, rừng núi, hệ sinh thái, nguồn nước
và tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển,
thềm lục địa... Toàn bộ sản phẩm phục vụ nhu cầu
thiết yếu của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp
liên quan đến một đơn vị diện tích đất nhất định.
Đất đai là tài nguyên của dân tộc, của tổ quốc - nó
vô cùng quý giá, không chỉ là di sản thiêng liêng

của cả dân tộc mà còn là biểu tượng cụ thể của quốc
gia trường tồn cùng dân tộc, là cơ sở vật chất của
lòng yêu nước và tình làng nghĩa xóm.
Trong lịch sử dựng nước và giữ nước ở nước ta,
mỗi tấc đất từ biên cương cho đến hải đảo đều thấm
đượm mồ hôi, xương máu của ông cha, của biết bao thế
hệ người Việt nam tạo lập và giữ gìn. Lµ mét quèc


8

gia nông nghiệp, với nền văn minh lúa nước truyền
thống nên đất đai nói chung, ruộng đất nói riêng là
nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn cho phát
triển,

là địa bàn phân bổ dân cư, là mặt bằng xây

dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa, chính trị, an ninh
- quốc phòng, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống... do đó nó có vai trò vô cùng quan
trọng trên mọi phương diện kinh tế, chính trị, xÃ
hội... Hơn 500 năm trước, Bộ luật đầu tiên của nước
Việt Nam độc lập đà quy định rằng Những người bán
đất đai ở bờ cõi cho người nước ngoài thì tộc bị
chém [48, tr.57]; Phan Huy Chú cũng đà từng cho
rằng: Của báu một nước không gì quí bằng đất đai,
nhân dân và của cải đều do đấy mà sinh ra . Tuy
nhiên, với những đặc trưng riêng có mà việc sử dụng

đất đai không thể là vô hạn, do đó, để thoả mÃn ngày
càng tốt hơn nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng
lên thì việc sử dụng đất một cách hợp lý và tiết
kiệm, TTQSDĐ một cách hiệu quả là một trong những
giải pháp quan trọng để sử dụng đất đai có hiệu quả,
đảm bảo phát triển bền vững là yêu cầu cấp bách và
quan trọng.
Ngay sau khi giành được chính quyền, để thực
hiện chủ trương Người cày có ruộng Đảng và Nhà
nước ta đà ban hành nhiều chính sách, pháp luật về
đất đai

nhằm mục đích phục vụ lợi ích của đông đảo


9
quần chúng nhân dân lao động. Tuy nhiên trong từng
giai đoạn lịch sử, chính sách và pháp luật về đất
đai có những thay đổi nhất định. Do đó, việc không
ngừng hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai
là vấn đề quan trọng luôn được Đảng và Nhà nước ta
quan tâm. Lịch sử quản lý nhà nước đối với ®Êt ®ai
®· chøng minh ®iỊu ®ã. KĨ tõ sau C¸ch mạng tháng Tám
1945 thành công đến trước Đổi mới (1986), chính sách
và pháp luật về ruộng đất nói riêng, đất đai nói
chung đà có những bước phát triển khá đa dạng, phong
phú, phản ánh khá rõ nét tình hình cách mạng qua
từng giai đoạn lịch sử. Có thể chia chính sách và
pháp luật về ruộng đất trong khoảng thời gian này
thành 3 giai đoạn:

Giai đoạn 1945 - 1954 là giai đoạn từng bước xoá
bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ,
thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông dân,
giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, bồi dưỡng lực
lượng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng chiến chống
thực dân Pháp đến thắng lợi.
Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải
phóng, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng dân tộc dân
chủ, Đảng và Nhà nước xác định 3 hình thức sở hữu
đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu
tư nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn liền với
hợp tác hóa nông nghiệp được phát huy m¹nh mÏ.


10
Giai đoạn 1975 - 1985, đất nước hoàn toàn giải
phóng, cả nước thống nhất xây dựng mô hình tập đoàn
sản xuất và tiếp tục thực hiện hợp tác hoá. Mỗi một
giai đoạn lịch sử đà qua cho thấy sự phát triển quan
điểm, chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước
phù hợp với đặc điểm, bối cảnh kinh tế - chính trị xà hội của từng giai đoạn cụ thể.
Cùng với tiến trình đó, nếu như từ năm 1945
đến 1980 ở nước ta tồn tại 3 loại hình sở hữu đối
với đất đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và
sở hữu tư nhân, thì từ năm 1980 chỉ còn một loại
hình duy nhất là sở hữu toàn dân. Cùng với sự phát
triển kinh tế thì vấn đề đất đai ngày càng được
Đảng và Nhà nước hết sức coi trọng, trong đó ngày
càng đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong
việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất
đai - quan điểm này luôn được quán triệt trong các
văn bản quan trọng của Đảng và Nhà nước, chẳng hạn
như:
Hiến pháp năm 1992 cđa n­íc Céng hoµ x· héi chđ
nghÜa ViƯt Nam cã Điều 17 quy định: Đất đai, vùng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lực ở vùng biển thềm lục địa và vùng
trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào xí
nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh
tế, văn hoá - xà héi, khoa häc kü thuËt, ngo¹i


11
giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà
pháp luật quy định là của nhà nước đều thuộc sở hữu
toàn dân.
Báo cáo chính trị của Ban chấp hành trung ương
khóa VII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII
của Đảng khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất. Thực
hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hoàn chỉnh hệ thống
pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao
QSDĐ hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các
loại đất để sử dụng đất có hiệu quả; duy trì và phát
triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc
phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém
trong quản lý và sử dụng đất [23, tr.99].
Nghị quyết Hội nghị TW Đảng CSVN lần thứ 7 (
khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật và

đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước nêu rõ: Đất đai là lÃnh thổ quốc
gia; là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt; là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa xà hội, an
ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân
ta đà tốn bao nhiêu công sức xương máu mới tạo lập
bảo vệ được đất đai như ngày nay [2, tr.164]; rằng,
Chính sách đất đai của Đảng hiện nay phục vụ mục
tiêu Độc lập dân tộc gắn liền với chủ nghĩa x·


12
hội, dân giàu nước mạnh xà hội công bằng dân chủ văn
minh [2, tr.165].
Thể chế hóa quan điểm của Hiến pháp 1992, Luật
Đất đai năm 2003 - Điều 5 ghi: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu; Điều 6
nêu rõ: Nhà nước thống nhất quản lý đất đai; Điều
7 khẳng định: Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất
đai [44].
Đất

đai

thuộc

sở

hữu

toàn

dân

-

nghĩa

là,

quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở
hữu duy nhất và tuyệt đối; rằng, chế độ sở hữu tư
nhân hoặc bất kỳ một chế độ sở hữu nào khác đều
không được thừa nhận. Tính tuyệt đối và duy nhất
của sở hữu toàn dân thể hiện ở chỗ nó bao trùm tất
cả mọi đất đai của quốc gia cùng với những quan hệ
phái sinh từ đất đai, bất kỳ đất ®ã ®ang cã hay
kh«ng cã ng­êi sư dơng. ViƯc sư dụng đất của các tổ
chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình cá nhân phải
đảm bảo đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất,
tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường, đảm bảo
cân bằng sinh thái. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên
suốt trong quá trình quản lý, sử dụng đất, phản ánh
đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất
đai. Tính chất, đặc điểm của sở hữu toàn dân đối
với đất đai làm nền tảng cho chế độ sở hữu về đất
đai trên hai phương diƯn chđ u sau:

13
- Đất đai là lÃnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô
giá không thể thay thế được của quốc gia. Đó cũng là
kết quả của quá trình chinh phục, chế ngự tự nhiên,
chống giặc ngoại xâm của dân tộc Việt Nam từ thế hệ
này sang thế hệ khác. Do đó, Nhà nước và mọi tổ
chức, công dân phải có trách nhiệm bảo vệ gìn giữ
nguồn tài nguyên quốc gia này.
- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, liên
quan đến kết quả đầu tư lao động, vốn, công sức cải
tạo của từng người lao động cụ thể - vì vậy, nó phải
hết sức cụ thể, xác định và gắn với các lợi ích
thiết thực.
Các yếu tố đòi hỏi việc xác lập chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai phải đảm bảo cho Nhà nước can
thiệp vào quan hệ đất đai với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu và quản lý tối cao, phải đảm bảo
thống nhất hài hòa giữa các quyền năng, vai trò tối
cao của Nhà nước với các quyền cụ thể của chủ thể sử
dụng đất.
Chính vì vậy, khi định chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai phải hướng tới các yêu cầu, nguyên
tắc sau đây:
- Luật pháp hóa vai trò của Nhà nước với tư cách
là đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai.

14
- Xác định rõ vai trò của tổ chức, cộng đồng dân
cư, hộ gia đình và cá nhân với tư cách là chủ thể sử
dụng cụ thể - xác định.
- Thiết lập mối quan hệ cụ thể, hài hòa giữa Nhà
nước và chủ thể sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trường định hướng xà hội chủ nghĩa.
Quán triệt tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2003
đà kế thừa, phát triển các quy định của Luật Đất đai
1993, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc
xây dựng, hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai,
quy định cụ thể rõ ràng quyền hạn và trách nhiệm của
Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử
dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất.
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất
đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy
định và hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất,
quyết định giao - cho thuê - thu hồi đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, điều tiết
nguồn lợi từ đất đai... Đất đai không thuộc quyền sở
hữu của tổ chức cá nhân nào, Nhà nứớc sẽ trao QSDĐ
cho tổ chức, cá nhân, sử dụng đất thông qua các hình
thức giao đất, cho thuê đất công nhËn qun sư ®Êt
®èi víi ng­êi sư dơng ®Êt ỉn định. Nhà nước mở rộng
tối đa quyền của người sử dụng đất như: Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

15
thế chấp, bảo lÃnh và góp vốn bằng quyền sử dụng
đât. Nếu ở Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ có hộ
gia đình, cá nhân mới có 5 quyền đối với đất đai,
thì ở Luật Đất đai năm 2003 người sử dụng đất đến 9
quyền, và cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đà trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cũng
được thực hiện các quyền như hộ gia đình và cá nhân.
Đây là quan điểm mới của Đảng và Nhà nước về đất
đai.
Trong giai đoạn mở cửa hội nhập hiện nay, vấn đề
đất đai là yếu tố vật chất để phát triển kinh tế.
Báo cáo chính trị của BCHTW khoá IX tại Đại hội Đại
biểu toàn quốc lần thứ X đà nêu: Phát triển thị
trường bất động sản, bao gồm thị trường QSDĐ và bất
động sản gắn liền với đất,...bảo đảm QSDĐ chuyển
thành hàng hoá một cách thuận lợi làm cho đất đai
thật sự trở thành nguồn vốn phát triển, thị trường
bất động sản trong nước có sức mạnh cạnh tranh so
với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu
tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường
tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất
đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung
cầu về đất đai và thông qua chính sách về thuế có
liên quan đến đất đai. Nhà nước quản lý đất thị
trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản
lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh
doanh bất động sản [25, tr.81].

16
1.2. Vấn đề thực thi quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu đất đai
Theo từ điển bách khoa Việt Nam Quyền sở hữu là
quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt với tài sản
của mình [27, tr.639]. Theo định nghĩa này, quyền
sở hữu phải bao gồm cả chiếm giữ, sử dụng và định
đoạt đối với tài sản. Đất đai là tài sản - tư liệu
sản xuất đặc biệt. Vì vậy, khi nghiên cứu các hình
thái sở hữu khác nhau về đất đai của xà hội loài
người cho thấy sở hữu đất đai thể hiện trên hai mặt:
sở hữu về mặt pháp lý và sở hữu về mặt kinh tế.
Quyền sở hữu về mặt pháp lý của chủ sở hữu đối
với đất đai bao gồm các quyền cơ bản: Quyền chiếm
hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng.
Quyền chiếm hữu đất đai:

là hành vi độc chiếm

đất đai ban đầu của con người với tự nhiên để có
điều kiện sản xuất nhằm tạo ra những sản phẩm đáp
ứng nhu cầu tồn tại.
Quyền định đoạt đất đai: là quyền chủ sở hữu đất
đai giao toàn bộ các quyền đối với đất đai cho chủ
thể khác hoặc từ bỏ các quyền ấy. Chủ sở hữu đất đai
có quyền định đoạt

số phận của đất đai bằng cách

bán, đổi, tặng, cho thuê... Tự họ thực hiện quyền
định đoạt đất đai thông qua các quan hệ nói trên,
với hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc miệng.
Quyền sử dụng đất đai: Do mục đích của đề tài,
luận văn xin được đi sâu phân tích nội dung nµy
trong mơc 1.2.2.


17
1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế, QSDĐ là phương thức quy
định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng
cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước. Chế độ sử
dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị
thống trị trong xà hội quyết định [27, tr.513].
Luật Đất đai năm 2003 qui định Nhà nước quy định
quyền chiếm hữu, còn QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất
hợp pháp và được phép.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005, QSDĐ là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tài
sản. ở Việt Nam, Nhà nước chỉ là đại diện cho chủ
thể sở hữu đất là toàn dân, chỉ sử dụng quyền định
đoạt đối với đất đai bằng các hình thức như: quy
hoạch, kế hoạch, sử dụng đất, quy định về hạn mức
giao đất và thời hạn sử dụng, giao đất, cho thuê
đất, thu hồi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
định giá đất, thu tiền sử dụng, tiền thuê thuế sử
dụng đất...

Theo Lê Xuân Bá - QSDĐ là bộ phận cấu thành của
quyền sử hữu đất thông qua việc độc quyền giao đất,
cho thuê đất, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng
đất những quyền và nghĩa vụ nhất định trong đó có sự
phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất,
theo hình thức cho thuê hoặc giao ®Êt [1, tr.83]...


18

Sự khác biệt tương đối giữa quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất đai về mặt kinh tế
Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu quy định việc
dùng đất đai đó vào mục đích gì, để sản xuất hay cho
thuê. Song đâu đó vẫn chưa thể hiện sở hữu về mặt
kinh tế. Nó chỉ sở hữu về mặt kinh tế chừng nào trừ
quyền sở hữu đó, chủ sở hữu đất đai có thu nhập.
Chẳng hạn, trong trường hợp chủ sở hữu đất đai là
Nhà nước thì địa tô chênh lệch gộp vào thuế, còn
trong trường hợp tư hữu đất đai thì chủ sở hữu chỉ
thu địa tô, không thu thuế. Nếu quyền sở hữu về mặt
kinh tế không thực hiện được thì quyền sử dụng vẫn
tồn tại. Do đó, phạm trù quyền sử dụng đất đai khác
với phạm trù sở hữu đất về kinh tế.
Chế độ sở hữu đất đai bao hàm nhiều quyền tài
sản đối với đất đai (quyền chiếm hữu đất đai, quyền
định đoạt đất đai và quyền sử dụng đất đai, cùng cơ
chế thực hiện các quyền đó. Quyền sở hữu đất đai và
quyền sử dụng đất là hai phạm trù kinh tế rất quan
trọng. Hai quyền này vừa thống nhất vừa có xu hướng

phân cực, chúng cã thĨ thèng nhÊt víi nhau trong mét
chđ thĨ; l¹i cịng cã thĨ t¸ch ra nhiỊu chđ thĨ kh¸c
nhau. Kinh tế - xà hội càng phát triển thì sự phân
cực và tác động qua lại giữa hai nhóm quyền nói trên
lại càng mạnh mẽ. Ngày nay, quan hệ sở hữu đất đai
phát triển cơ sở kinh tế - xà hội hiện đại. Mặt pháp
lý và mặt kinh tế của quan hệ sở hữu này không còn


19
bó hẹp trong từng quốc gia mà đà tác động đến kinh
tế toàn cầu. Mỗi động thái của nó đều tác động đến
mọi ngành, mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xÃ
hội. Tuy mỗi nước có sự khác biệt về sở hữu đất đai
nhưng việc thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sử
dụng đất đều có những đặc điểm chung cơ bản và xuyên
suốt.
Như vậy, QSDĐ

xét về mặt kinh tế thì không chỉ

dừng lại ở việc xác nhận các hành vi, thao tác, hoạt
động... mà chủ yếu lại phải nhấn mạnh các quan hệ
kinh tế liên quan, thậm chí nó phải là tổng hợp các
quan hệ kinh tế đặc trưng, và trong đó lại chứa đựng
trong đó rÊt nhiỊu mèi quan hƯ, nhiỊu qun cơ thĨ
kh¸c nhau - chẳng hạn như: quyền khai thác đất - bị
qui định bởi phạm vi, giới hạn và cố định trong
không gian về diện tích, nó tồn tại vô hạn về thời
gian và khả năng sinh lợi lâu dài...

So với các tư liệu sản xuất khác, đất có ưu thế
đặc biệt, như Các Mác đà viết Tư bản cố định bỏ
vào máy móc, không vì được sử dụng tốt hơn lên, trái
lại nó hao mòn đi, trái lại, nếu được xử lí một cách
thích đáng thì đất đai sẽ tốt mÃi lên. Ưu thế của
đất là những khoản đầu tư liên tiếp để đem lại lợi
nhuận mà không làm thiệt đến những khoảng đầu tư
liên tiếp ấy [34, tr.484].


20
1.2.3. Quan niƯm vỊ thùc thi qun sư dơng ®Êt
Theo từ điển tiếng Việt, thực thi có nghĩa là
thực hiện và thi hành một nhiệm vụ cụ thể nhất định,
đối với một đối tượng cụ thể nhất định, nhằm hướng
tới mục tiêu xác định. Với nghĩa thực hiện, thực thi
trước hết bị qui định bởi những thuộc tính tự nhiên
vốn có hay những tính qui định bản chất của chính
đối tượng đó, vì vậy nó là khách quan; đối tượng của
thực hiện phải đà hoặc đang tồn tại trên thực tế.
Với nghĩa là thi hành thì nó trước hết mang tính bị
động - thừa hành một mệnh lệnh hay nhiệm vụ nào đó
do chủ thể khác yêu cầu theo qui hoạch, chương trình
hay kế hoạch đà vạch sẵn, hiện thực hoá các quyết
định, các nghị quyết... vì vậy nó còn bao hàm cả
nghĩa tạo dựng cái mới, cái tương lai.
Với cách tiếp cận đó, TTQSDĐ không chỉ bao gồm
hoạt động của các chủ thể sử dụng đất nhằm khai thác
các năng lực của đất để thoả mÃn những lợi ích của
họ, mà nó còn phải bao gồm cả những công tác quản lý

nhà nước về đất đai dựa trên luật và các văn bản quy
phạm pháp luật, những quy định sử dụng đất một cách
có hiệu quả nhằm bảo vệ, phát huy nguồn tài nguyên
của đất nước, đảm bảo thống nhất quản lý về đất
đai... Và mọi hoạt động quản lý và sử dụng đất đai
phải tuân thủ theo quy định chung của pháp luật.
Trên thực tế, TTQSDĐ được cụ thĨ ho¸ ë viƯc thùc
thi c¸c qun cơ thĨ nh­ - qun chun ®ỉi, qun


21

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ, quyền thế chấp, bảo lÃnh, góp vốn bằng
QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
[44, tr.120]. Và do đó, nhiệm vụ TTQSDĐ được áp cho
các chủ thể cơ bản như: Nhà

nước các cấp cùng với

các cơ quan chức năng tương ứng của nó; các chủ thể
sử dụng đất.
1.2.3.1. Quá trình nhận thức về sự

thực thi

quyền sử dụng đất
Trong lịch sử dựng nước và giữ nước ở Việt Nam,
đất đai nói chung, ruộng đất nói riêng có vai trò vô
cùng quan trọng trên mọi phương diện kinh tế, chính

trị, xà hội. Đây là nguồn tài nguyên quốc gia quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực
to lớn cho phát triển... Mặt khác, trong thĨ chÕ míi
hiƯn nay - do ®Êt ®ai thc së hữu toàn dân nên nhận
thức về QSDĐ không chỉ là cơ sở cho việc hoàn thiện
chính sách và pháp luật về đất đai, mà còn là cơ sở
cho việc TTQSDĐ một cách hiệu quả, và do đó nó luôn
là vấn đề quan trọng được Đảng và Nhà nước ta quan
tâm. Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề hết sức phức tạp
và nhạy cảm.
Lịch sử quản lý nhà nước đối với ®Êt ®ai cđa
Nhµ n­íc Céng hoµ X· héi chđ nghÜa Việt nam kể từ
sau Cách mạng tháng Tám 1945 thành công đến nay
trên cả phương diện chính sách và pháp luật, đối
với cả ruộng đất nói riêng, đất đai nói chung ®· cã


22

những bước phát triển khá đa dạng, phong phú, phản
ánh khá rõ nét tình hình cách mạng qua từng giai
đoạn lịch sử. Có thể chia quá trình nhận thức về
TTQSDĐ trong khoảng thời gian này thành 4 giai đoạn
sau:
- Giai đoạn 1945 - 1954, là giai đoạn từng bước
xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa
chủ, thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông
dân, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, bồi dưỡng
lực lượng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng chiến
chống thực dân Pháp đến thắng lợi. Vì vậy, nhận thức

về TTQSDĐ dường như chưa được đề cập đến, mà chỉ chủ
yếu quan tâm tâm nhiều đến việc thực hiện khẩu hiệu
người cày có ruộng - nghĩa là vấn đề sở hữu được
nhấn mạnh, còn vấn đề sử dụng chủ yếu vẫn mang tính
chất truyền thống
- Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải
phóng, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng dân tộc dân
chủ, Đảng và Nhà nước xác định 3 hình thức sở hữu
đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu
tư nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn liền với
hợp tác hóa nông nghiệp được phát huy mạnh mẽ. Nhận
thức về QSDĐ ở thời kỳ này gắn liền với quan điểm,
mô hình kinh tế kế hoạch hoá tập trung - mà điển
hình là mô hình hợp tác xÃ, nông - lâm trường quốc
doanh và các xí nghiệp công nghiệp quốc doanh; phù
hợp với nền kinh tế thời chiến... Mặc dù vậy, giai
đoạn này cũng đà xới xáo lên vấn đề sử dơng ®Êt -


23
chẳng hạn như những chủ trương xây dựng cánh đồng 5
tấn, mà điển hình là việc chuyển đổi mô hình hợp tác
xà từ bậc thấp lên bậc cao đà làm thay đổi căn bản
phương thức sử dụng đất.
- Giai đoạn 1975 - 1980, đất nước hoàn toàn giải
phóng, cả nước thống nhất, cùng với việc sắp xếp, tổ
chức mô hình sản xuất mới ở miền Nam thì do sớm phát
hiện ra những bất cập của mô hình sản xuất hiện hành
ở miền Bắc mà nhiều tìm kiếm, thử nghiệm mới được
triển khai... Tuy vậy, một mô hình mới cho việc

TTQSDĐ hiệu quả vẫn chưa được xác lập.
- Giai đoạn từ 1981 đến nay - trên phương diện
TTQSDĐ có thể nói đây là thời kỳ có nhiều biến đổi
lớn, có nhiều bước ngoặt quan trọng. Đầu tiên phải
kể đến đột phá trong nông nghiệp khi khoán sản phẩm
đến nhóm và người lao động được triển khai năm 1981
và Nghị quyết 10 của BCT về đổi mới cơ chế quản lý
kinh tế nông nghiệp, mở đầu Luật Đất đai năm 1987 và
đến Luật Đất đai năm 2003 là mốc quan trọng nhất
hướng đến việc hoàn thành xác lập quyền sử dụng.
Mỗi một giai đoạn lịch sử đà qua cho thấy sự
phát triển quan điểm, chủ trương của Đảng và chính
sách của Nhà nước phù hợp với đặc điểm, bối cảnh
kinh tế - chính trị - xà hội của từng giai đoạn cụ
thể.


24
1.2.3.2. Phân biệt mặt pháp lý và mặt kinh tế của
thực thi quyền sử dụng đất
Khi bàn đến mặt pháp lý của TTQSDĐ - là chỉ đề
cập đến hình thức pháp lý của TTQSDĐ trên cơ sở
những bộ luật, những chế tài pháp lý, những qui định
có tính pháp qui. Quyền sở hữu về mặt pháp lý của
chủ sở hữu đối với đất đai gồm các quyền cơ bản:
quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền srử dụng.
Các quyền này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau,
chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của chủ sở
hữu đất đai, sở hữu đất đai là hình thức xà hội của
sự chiếm hữu đó, là quan hệ giữa người với người

trong việc chiếm hữu đất đai để sử dụng hợp pháp.
C.Mác khẳng định: Quyền lực về mặt pháp lý của
những người đó cho phép họ được sử dụng và lạm dụng
những phần trái đắt, còn chưa giải quyết được việc
gì hết. Việc sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ
thuộc vào những điều kiện kinh tế độc lập với ý chí
của họ [34, tr.243].
Còn khi bàn đến mặt kinh tế của việc TTQSDĐ thì
lại phải nhấn mạnh những hoạt động, những quá trình,
những hành vi hay những quan hệ kinh tế có liên quan
dù trực tiếp hay gián tiếp. Quyền sở hữu đất đai về
mặt kinh tế rất quan trọng bởi vì quyền sở hữu đất
đai của chủ sở hữu không có ý nghĩa gì nếu như quyền
sở hữu đó không mang lại cho họ khoản thu nhập nào.
Theo Mác, quyền sở hữu đất đai đà nhận được cái hình


25
thái thuần túy kinh tế của nó. Lợi ích kinh tế lâu
dài mới là vấn đề chủ sở hữu đất đai quan tâm. Đó là
phần thu của người chủ do độc quyền sở hữu đất đai
mang lại.
Vậy, quyền sở hữu đất đai về mặt pháp lý là các
quyền cơ bản của chủ sở hữu

đối với diện tích đất

xác định và đà được xà hội thừa nhận và được luật
hóa, còn quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế và thu
nhập của chủ sở hữu từ diện tích đất đai xác định

hợp pháp ấy. Quyền sở hữu

đất đai về mặt pháp lý là

căn cứ đảm bảo cho chủ sở hữu đấi đai thực hiện được
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế.
1.2.2. Nội dung và vai trò của thực thi quyền sử
dụng đất trong phát triển kinh tế - xà hội
Theo phân tích trên, nội dung và vai trò của
việc TTQSDĐ được thể hiện ở và bị qui định bởi hoạt
động của các chủ thể có liên quan, mà trong đó quan
trọng nhất

và điển hình nhất thuộc về Nhà nước và

các chủ thể sử dụng đất.
1.2.2.1. Quản lý nhà nước đối với đất đai và quản
lý đất đai (Theo Luật đất đai 2003)
a. Xét về mặt đặc điểm, các định chế của Nhà
nước đối với đất đai và quản lý đât đai theo Luật
Đất đai năm 2003 có điểm đáng chú ý - đó là sự tách
bạch rõ ràng giữa quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai của Nhà nước với quản lý nhà nước đối với
đất đai, xác định phương thức thực hiện, định rõ