(LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ) THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

DAOSAVANH KHEUAMYXAY

THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë CéNG HßA D¢N CHñ NH¢N D¢N LµO

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ
Mã số: 62 31 01 02

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THANH

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các số liệu, trích dẫn trong luận văn bảo đảm độ tin cậy,
chính xác, trung thực và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.
Tác giả luận án

Daosavanh KHEUAMYXAY


MỤC LỤC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN
THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Các công trình nghiên cứu ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
1.2. Những công trình nghiên cứu của tác giả nước ngoài liên quan
đến thị trường quyền sử dụng đất
1.3. Những vấn đề được tiếp tục nghiên cứu trong luận án
Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất
2.3. Kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và
Trung Quốc - bài học đối với Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.1. Quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa
Dân chủ Nhân dân Lào
3.2. Thực trạng cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường quyền sử
dụng đât ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
3.3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở
Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
3.4. Những vấn đề đặt ra đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng
hòa Dân chủ Nhân dân Lào

6
6
9
22

24
24
52
56
68
68
76
93
105

Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN
DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030

116

4.1. Dự báo xu hướng phát triển và quan điểm về phát triển thị trường
quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn
tới năm 2025 và tầm nhìn 2030
4.2. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa
Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 tầm nhìn 2030

116

KẾT LUẬN
DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN
LUẬN ÁN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

125
149
151
152
163


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

:

Bất động sản

CHDCND

:

Cộng hòa Dân chủ Nhân dân

CHXHCN

:

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNH, HĐH

:

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CNXH

:

Chủ nghĩa xã hội

ĐTH

:

Đô thị hóa

KT-XH

:

Kinh tế - xã hội

KTTT

:

Kinh tế thị trường

NDCM

:

Nhân dân Cách mạng

NN

:

Nông nghiệp

Nxb

:

Nhà xuất bản

QLNN

:

Quản lý nhà nước

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SHTD

:

Sở hữu toàn dân

TTQSDĐ

:

Thị trường quyền sử dụng đất

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH
Trang
Bảng 3.1:

Tỷ lệ tăng trưởng của GDP giai đoạn (2010-2015)

68

Bảng 3.2:

Tổng sản phẩm quốc nội bình quân đâu người

69

Bảng 3.3:

Cơ cấu kinh tế năm 2011-2015

69

Bảng 3.4:

Mức giá tô nhượng đất vì mục đích nông nghiệp

85

Bảng 3.5:

Mức giá tô nhượng đất vì mục đích trồng cây

85

Bảng 3.6:

Các đặc khu kinh tế được quy hoạch

97

Biểu đồ 3.1:

Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính toàn quốc năm
2015-2016

Biểu đồ 3.2:

80

Thực trạng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, năm 2014

92

Hình 2.1:

Cung về đất đai

37

Hình 2.2:

Cung quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa

37

Hình 2.3:

Cầu về quyền sử dụng đất

38


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá,

là tặng vật của tự nhiên cho con người, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái
sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người, là điều kiện của lao động; đất
đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi của cải vật chất. William Petty
đã từng nói: “Lao động là cha, còn đất là mẹ của mọi của cải vật chất”. Tuy
nhiên, để phát huy tốt vai trò của mình, đất đai, một mặt phải được đánh giá một
cách đầy đủ về tiềm năng lợi thế, mặt khác, đất đai phải được chuyển hóa thành
hàng hóa. Một trong những điều kiện để giao dịch đất đai với tư cách hàng hóa
là phải có được môi trường pháp lý và kinh tế cho sự hình thành thị trường bất
động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ). Cộng hòa Dân chủ
Nhân dân (CHDCND) Lào là một trong các quốc gia đang trong quá trình chuyển
đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường. Vì vậy, các loại thị
trường đã và đang từng bước được hình thành và phát huy tác dụng, trong đó có
TTQSDĐ. Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện để người nông
dân quay về với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, từng bước gắn khai thác
với bảo vệ và nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên những thành tựu của sản xuất
nông nghiệp. Đặc biệt, QSĐĐ được xác lập đã cho phép hình thành TTQSDĐ đối
với các hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng các cơ sở hạ
tầng, từng bước hình thành thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi đó TTQSDĐ biến động phức tạp,
chưa phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang kinh tế thị trường, gần
đây còn có những biểu hiện vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đặc biệt,
các hoạt động của TTQSDĐ ở Lào còn chủ yếu diễn ra trên thị trường ngầm, cản
trở hoạt động kiểm soát của Nhà nước về thuế giao dịch đất khiến thất thu ngân
sách nhà nước.


2
Những phân tích trên cho thấy, việc nghiên cứu TTQSDĐ ở CHDCND

Lào hiện nay vừa có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, vừa mang tính thời sự cấp
bách, nhằm góp phần tìm ra bước đi, giải pháp phù hợp cho việc phát triển và
hoàn thiện loại thị trường đặc biệt này. Với ý nghĩa đó, đề tài “Thị trường
quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào” được chọn làm đối
tượng nghiên cứu trong luận án tiến sĩ.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân tích
đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào nhằm đề xuất quan điểm và giải
pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTQSDĐ ở CHDCND Lào tới
năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của nó trong nền
kinh tế thị trường.
- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và Trung
Quốc từ đó rút ra bài học cho CHDCND Lào.
- Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, chỉ ra những
vấn đề đặt ra và nguyên nhân, tạo tiền đề cho việc đề xuất quan điểm và giải
pháp tương ứng.
- Đề xuất những quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở
CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án được xác định là thị trường quyền
sử dụng đất, nơi hàng hóa được mua bán là quyền sử dụng đất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu ở nước CHDCND Lào.


3

- Về thời gian nghiên cứu: Các khảo sát đều được bắt đầu từ năm 1995
(thời điểm mà Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy
chứng nhạn quyền sử dụng đất được triển khai) đến 2015.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
- Cơ sở lý luận của luận án là lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các
quan điểm, đường lối chính sách của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào, pháp
luật của Nhà nước CHDCND Lào về vấn đề quan hệ đất đai, TTQSDĐ;
nghiên cứu tham khảo tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách của Đảng
và Nhà nước Việt Nam về vấn đề đất đai và TTQSDĐ, đồng thời sử dụng
chọn lọc các kết quả nghiên cứu trong một số công trình của các tác giả trong
và ngoài nước có liên quan đến luận án.
- Cơ sở thực tiễn của luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTQSDĐ ở
Việt Nam và Trung Quốc rút ra một số kinh nghiệm cho việc phát triển
TTQSDĐ ở CHDCND Lào.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận án dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin như
phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đặc biệt là phương pháp
trừu tượng hóa khoa học. Đồng thời có sử dụng các phương pháp như:
phương pháp lôgic với lịch sử, phương pháp khảo sát, phương pháp tổng kết
kinh nghiệm, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa,
so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để làm rõ đối tượng
nghiên cứu.
Các phương pháp sử dụng cụ thể như sau:
- Phương pháp phân tích hệ thống được sử dụng trong việc phân tích hệ
thống lý luận về TTQSDĐ và phân tích quá trình hình thành và phát triển của
TTQSDĐ ở CHDCND Lào, một cách đồng bộ, gắn với từng quá trình lịch sử
và hoàn cảnh lịch sử cụ thể của đất nước.
- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học được sử dụng để khái quát
những đặc điểm của TTQSDĐ ở CHDCND Lào, những nguyên nhân cơ bản

4
của hạn chế của quá trình phát triển của TTQSDĐ, những đề xuất về quan
điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào.
- Phương pháp thu thập thông tin: nhằm phục vụ cho việc chứng minh
cho các luận điểm, các lập luận và nhận định đánh giá về thực trạng TTQSDĐ
ở CHDCND Lào, luận án sử dụng phương pháp thu thập thông tin trực tiếp và
gián tiếp các số liệu, các đánh giá nhận xét trong báo cáo tổng kết hàng năm,
các tài liệu hội thảo, các sách, tạp chí,...
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở phân tích những nội dung
cơ bản về TTQSDĐ, luận án đã sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để
đưa ra những đánh giá chung mang tính khái quát về thực trạng TTQSDĐ ở
CHDCND Lào. Thực trạng này đặt trong bối cảnh chung của cả nước.
- Phương pháp so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu một vấn đề
chuyên sâu về TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị. Đồng thời nội dung
phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào được so sánh đối chiếu với việc phát
triển TTQSDĐ của một số nước trên thế giới, nhằm rút ra kinh nghiệm cho
nước CHDCND Lào.
5. Những đóng góp mới của luận án
- Luận án tiếp cận vấn đề TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị, vì vậy,
kết quả nghiên cứu của luận án góp phần hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ
bản về hàng hoá QSDĐ và TTQSDĐ trong điều kiện đặc thù của chế độ SHTD
về đất đai ở CHDCND Lào. Đặc biệt đã đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của hàng
hoá QSDĐ theo các phương diện bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao
đổi; luận giải những đặc thù của TTQSDĐ thể hiện thông qua quan hệ cung, cầu,
giá cả và các nhân tố ảnh hưởng.
- Luận án phân tích, nghiên cứu thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào,
phân tích những cấu trúc của TTQSDĐ đó là vấn đề cung, cầu quyền sử dụng
đất, giá cả quyền sử dụng đất và các thể chế của TTQSDĐ. Luận án chỉ ra

những vấn đề đặt ra đối với TTQSDĐ, nhất là chỉ ra những hạn chế trong
nhận thức về TTQSDĐ, hạn chế trong quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ
qua các giai đoạn.


5
- Luận án đưa ra các quan điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, để
làm luận cứ đưa ra các giải pháp có tính khả thi cao về hoàn thiện TTQSDĐ, góp
phần tạo lập căn cứ cho việc hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách đất đai, cơ
chế điều chỉnh quan hệ lợi ích phù hợp với điều kiện cụ thể của Lào, tạo điều
kiện thúc đẩy sản xuất hàng hóa, thúc đẩy quá trình CNH, HĐH đất nước trong
điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận án gồm có 4 chương, 12 tiết.


6
Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN
DÂN LÀO

1.1.1. Các đề tài nghiên cứu
B.Wehrmann và cộng sự (2006) trong công trình “Nghiên cứu về thị
trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [126] đã
nghiên cứu cơ chế phát triển thị trường đất đai ở thành thị như: quyền mua bán, đăng ký QSDĐ, quản lý nhà nước về đất đai, môi trường phát triển của
thị trường đất đai. Tác giả nghiên cứu thực trạng phát triển của thị trường đất
đai ở thành thị, trong đó đi sâu nghiên cứu về giá cả QSDĐ, chuyển nhượng

QSDĐ, mua bán QSDĐ, thuê đất, thế chấp đất, đầu cơ đất đai, thực trạng môi
giới mua bán bất động sản, thương nhân trung gian,... trên cơ sở đó tác giả đã
kiến nghị những yếu tố để phát triển đất đai bảo đảm sự bền vững của môi
trường. Phạm vi nghiên cứu về không gian của tác giả chỉ tập trung vào 4
huyện trung tâm của thủ đô Viêng Chăn.
B. Wehrmann và cộng sự (2007) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường
đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [127] đã nghiên cứu thị
trường đất đai ở nông thôn tại CHDCND Lào, với mẫu nghiên cứu là 4 tỉnh:
Savannakhet, Khammoun, Sayyabouly và Borkeo, trong đó tập trung vào 11
huyện với 20 bản. Các tác giả của công trình này đã nêu được các điều kiện để thị
trường đất đai phát triển hiệu quả, nêu các yếu tố cấu thành của thị trường đất đai
ở nông thôn như: mua - bán QSDĐ, giá cả QSDĐ, đầu cơ đất, thuê đất, thế chấp
và kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất một số kiến nghị
nhằm phát triển thị trường đất đai trên địa bàn nông thôn ở CHDCND Lào.
1.1.2. Các bài viết trên tạp chí khoa học
Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009) trong công trình “Vai trò của Nhà
nước trong vốn hóa đất đai ở nước ta” [60] đã nêu được một số quan điểm


7
của Đảng NDCM Lào về vấn đề đất đai, phân tích một số văn bản pháp lý mà
Nhà nước đã ban hành nhằm vốn hóa đất đai, đồng thời tác giả đã nêu được
thực trạng vốn hóa đất đai để trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc vốn hóa đất đai.
Khăm Chen Vông Phô Xy (2010) trong công trình “Một số vấn đề trong
quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta” [59] đã nghiên cứu những
thực trạng quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào trong thời gian qua,
nêu được những thành tựu và hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng đất
NN, trên cơ sở đó đã đề xuất một số định hướng và giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào.

Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012) trong công trình “Phát triển kinh tế
theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất” [16] đã nêu những nỗ lực của
Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách đất nhằm sử
dụng hiệu quả tài nguyên đất, nêu được những thành tựu trong việc sử dụng
đất vào phát triển kinh tế, trên cơ sở đó đã đề xuất một số nhiệm vụ cần phải
tập trung làm vào thời gian tới nhằm phát triển kinh tế theo hướng sử dụng
hiệu quả tài nguyên đất.
Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nô (2012) trong công trình“Quản lý và sử
dụng đất phù hợp với quy định pháp luật” [61] đã nêu được vị trí vai trò của
đất đai trong đời sống của con người, đồng thời tác giả đã đánh giá thực trạng
sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là đánh giá thực trạng các hình thức cho
thuê hoặc tô nhượng đất, từ đó rút ra một số hạn chế và đề xuất phương
hướng khắc phục.
Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012) trong bài “Kiểm tra quyền sử dụng
đất cho đúng với mục đích sử dụng đất và bảo đảm hiệu quả mặt kinh tế”
[120] đã khái quát được những quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất,
cụ thể, đã nêu 8 loại đất được sử dụng với 8 mục đích khác nhau. Trên cơ sở
đó đã điểm lại việc thực hiện mục đích sử dụng đất của các đối tượng sử dụng
đất như: đối tượng thuê hoặc tô nhượng đất quy mô lớn, đối tượng được Nhà
nước giao và các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất khác.


8
Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn (2014) trong bài“Đất đai với phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước” [121] đã dựa trên quan điểm của Đảng NDCM
Lào và chính sách của Nhà nước Lào về vấn đề đất đai để nêu tầm quan trọng
của vấn đề đất đai trong phát triển KT-XH của đất nước, phân tích thực trạng
và nêu được nguyên nhân dẫn đến những khó khăn phức tạp của quản lý đất
đai. Đồng thời tác giả đã đề xuất một số giải pháp khắc phục.
Việc điểm lại các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đất đai cho thấy quá

trình phát triển TTQSDĐ còn đang là vấn đề chưa được nghiên cứu thấu đáo
ở CHDCND Lào, do đó cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu sắc, có hệ thống, phù
hợp với điều kiện thực tiễn của Lào, giúp Lào hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng XHCN.
1.1.3. Các luận án tiến sĩ
Khăm La Lovanxay (2013) trong luận án "Quản lý nhà nước bằng
pháp luật đối với đất đai ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" [58] đã tập
trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước về đất đai dưới góc độ Lý luận
lịch sử Nhà nước và pháp luật, nghiên cứu các phương tiện pháp lý cấu
thành quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai như: quá trình xây
dựng hệ thống pháp luật về đất đai; việc tổ chức thực hiện pháp luật về đất
đai và xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cùng với ý thức pháp luật và
pháp chế lĩnh vực đất đai là môi trường và nguyên tắc hoạt động của quản
lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai, trong sự tác động qua lại của
một thể thống nhất.
Bunkoong Phuthichac (2003) trong luận án “Những khuyết tật của cơ
chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào hiện nay - phương
hướng và giải pháp phòng ngừa” [14] đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận
về thị trường, cơ chế thị trường và sự nảy sinh các khuyết tật của cơ chế thị
trường; những tác động của các khuyết tật của cơ chế thị trường nói chung và
ở nước CHDCND Lào nói riêng; kiến nghị và phương hướng cơ bản phòng
ngừa khuyết tật của cơ chế thị trường ở Lào hiện nay.


9
Có thể nói, tài liệu tham khảo ở CHDCND Lào liên quan tới đề tài
nghiên cứu của tác giả khá đa dạng và phong phú về chủng loại, đây là cơ sở
quan trọng để tác giả luận án tiếp thu. Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả
mặc dù khá đa dạng và phong phú xong vẫn chưa có một công trình nghiên
cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTQSDĐ tại

CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. Đây là một yếu tố quan trọng
trong quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của tác giả.
1.2. NHỮNG CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC NGOÀI
LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1. Các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam
1.2.1.1. Những công trình nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất
và thị trường bất động sản
- Sách chuyên khảo và tham khảo:
Thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện SHTD về đất đai là lĩnh
vực khá đặc thù ở Việt Nam và chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên
sâu. Từ khi Việt Nam ban hành Luật Đất đai năm 1993, trong đó thừa nhận
người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, lúc đó các vấn đề về thị
trường BĐS trong đó có TTQSDĐ mới được quan tâm nghiên cứu. Một số
công trình tiêu biểu như sau:
Bùi Thị Tuyết Mai (2005) trong công trình "Thị trường quyền sử dụng
đất ở Việt Nam" [71] đã tập trung phân tích QSDĐ và TTQSDĐ. Tác giả đã
làm rõi đặc thù của Việt Nam trong những phân tích khái quát về TTQSDĐ
và khẳng định TTQSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho
việc thương mại hoá QSDĐ, từ đó tạo ra một nguồn thu ổn định cho ngân
sách nhà nước. Việc phân tích những tác động tích cực và tiêu cực của
TTQSDĐ là điểm nổi bật của cuốn sách này.
Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), “Thị trường bất động sản,
những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” [15] đã nghiên cứu những yêu
cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong
nền kinh tế thị trường (KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn


10
sách cũng nêu ra các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tố

ảnh hưởng và kinh nghiệm của một số nước. Thực trạng thị trường BĐS Việt
Nam được cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu sắc. Thêm vào đó, các tác giả
cũng đã đề cập tới vai trò quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường BĐS
và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ở Việt Nam.
Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động
sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” [4] đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về
BĐS và thị trường BĐS. Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính
tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS. Cuốn sách cũng đã phân tích các
nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và
sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả
BĐS. Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong
việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó.
Đinh Thị Mai Phương (2013),"Các giải pháp để hoàn thiện thể chế
thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam" [82] trong
cuốn sách nghiên cứu khá tỉ mỉ cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thể
chế thị trường bất đông sản, đưa ra được những hệ thống khái niệm, vai trò
của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, đây được coi là điểm
nhấn của cuốn sách. Tác giả cuốn sách có nghiên cứu thể chế thị trường bất
động sản ở một số nước và rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam. Trên cơ sở phân
tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, nhóm tác giả đã dề xuất giải
pháp nhằm góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành
mạnh, hiệu quả. Liên quan đến vấn TTQSDĐ, tác giả chỉ dừng lại ở chỗ
nghiên cứu, đánh giá thể chế phát triển của thị trường này từ trang 100 đến
112 của cuốn sách.
Trần Thị Minh Châu (2013), "Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam" [19] đã tập trung trình bày
một số vấn đề lý luận về vốn hóa đất đai và nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế
về vốn hóa đất đai. Tác giả cuốn sách đã phân tích khá tỉ mỉ về các điều kiện
vốn hóa đất đai ở Việt Nam và các hình thức vốn hóa đất đai như: Vốn hóa

11
đất đai thông qua việc cho thuê đất, chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp QSDĐ,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ và thông qua hình thức chứng khoán hóa. Trên cơ
sở đó đề xuất một số các kiến nghị và giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho
vốn hóa đất đai ở Việt Nam đến năm 2020.
Lê Hữu Nghĩa và cộng sự (2010), "Những vấn đề lý luận và thực tiễn
phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam và Lào"
[73] với đối tượng nghiên cứu là những vẫn đề lý luận và thực tiễn phát triển
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa qua kinh nghiệm của Việt
Nam và Lào, tập thể tác giả đã nghiên cứu khá đầy đủ quá trình nhận thức và
chuyển từ kinh tế tự nhiên sang kinh tế hàng hóa theo cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa ở Lào và quá trình nhận thức và chuyển sang kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam; tập thể tác giả so sánh
những điểm tương đồng và khác biệt giữa quá trình chuyển đổi sang kinh tế
thị trường ở Việt Nam, sang kinh tế hàng hóa theo cơ chế thị trường ở Lào,
đồng thời nêu một số dự báo và giải pháp về phát triển KT-XH ở Việt Nam và
Lào tầm nhìn đến năm 2020.
- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học:
Hiện nay, các công trình nghiên cứu của các tác giả được công bố trên
các tạp chí khoa học xuất hiện ngày càng nhiều, dưới đây xin nêu một số công
trình liên quan đến đề tài Luận án như:
Lê Trọng Hùng (2010), “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng
sản xuất ở nước ta - thực trạng và giải pháp” [49] đã đánh giá được thực
trạng TTQSDĐ rừng sản xuất và các nhân tố ảnh hưởng đến các giao dịch
trên thị trường này, trên cơ sở đó đề xuất được các giải pháp nhằm góp phần
thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất rừng sản xuất ở Việt Nam.
Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất - một khái niệm pháp lý, một
khái niệm kinh tế” [107] nhằm cụ thể hóa nội dung quyền sử dụng đất được
quy định trong Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 của Việt Nam,

tác giả đã nghiên cứu các nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất được quy


12
định trông các văn bản pháp luật để chỉ ra những khái niệm pháp lý và khái
niệm kinh tế về quyền sử dụng đất.
Đoàn Xuân Thủy (2013), “Vận dụng lý luận về giá cả ruộng đất của
C.Mác vào xác định giá cả quyền sử dụng đất ở Việt Nam” [100] đã nghiên
cứu và nêu được những nội dung cơ bản về học thuyết giá cả ruộng đất của
C.Mác làm căn cứ khoa học để tiếp cận phạm trù giá cả quyền sử dụng đất
trong nền kinh tế thị trường. Từ đó tác giả đã đề xuất những định hướng
vận dụng lý luận giá cả ruộng đất của C.Mác vào xác định giá cả quyền sử
dụng đất ở Việt Nam.
- Đối với Luận án tiến sĩ:
Bùi Minh Hồng (2014), “Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện
nay ở tỉnh Vĩnh Phúc” [47] đã nghiên cứu thị trường quyền sử dụng đất trên
các nội dung: hàng hóa QSDĐ nông nghiệp, các yếu tố cấu thành và các yếu
tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ nông nghiệp, để làm căn cứ cho việc đánh giá,
phân tích thực trạng TTQSDĐ nông nghiệp hiện nay trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc. Trên cơ sở đó tác giả đề xuất những quan điểm, phương hướng và giải
pháp phát triển TTQSDĐ nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
Lê Văn Huy (2015), “Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội” của Lê
Văn Huy [51] đã làm rõ những khái niệm, đặc trưng vai trò của thị trường nhà
đất, các yếu tố cấu thành của thị trường nhà đất. Trên cơ sở làm rõ những vấn
đề lý luận về thị trường nhà đất nói trên, luận án phân tích đánh giá thực trạng
thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp
thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả thị trường nhà đất Hà Nội trong
giai đoạn tới năm 2030.
Nguyễn Thị Dũng (2011), “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” [28] đối tượng

nghiên cứu của luận án là các quy định pháp Luật Đất đai nói chung, QSDĐ
nói riêng; các học thuyết liên quan đến tài sản đất đai và QSDĐ; các tình


13
huống thực tiễn phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật đất đai nói chung
và QSDĐ ở Việt Nam nói riêng. Do vậy, luận án có đề cập đến giao dịch
quyền sử dụng đất hiện nay, hệ thống pháp luật về quyền sử dụng đất và các
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và
thực trạng các giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở
Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường bất động sản tại các nước như Mỹ,
Singapore, Nhật Bản,... tác giả chỉ ra những đặc thù của thị trường bất động
sản ở Việt Nam so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc trưng về chế
độ pháp luật, và đặc trưng của TTQSDĐ, tác giả đã đề xuất những giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu phát triển
của thị trường bất động sản trong sự phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của
hệ thống pháp lý khu vực và thế giới.
Lê Minh Tuynh (2011), “Quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với phát
triển kinh tế ở các tỉnh Bắc Trung Bộ” [106] đã phân tích vấn đề ruộng đất
với tư cách là tư liệu sản xuất, làm rõ những khái niệm về quyền sử dụng
đất, vai trò của nó đối với phát triển kinh tế và các yếu tố tác động đến
quyền sử dụng đất NN. Đánh giá tình hình về quyền sử dụng đất và quyền
sử dụng đất NN ở các tỉnh Bắc Trung Bộ, chỉ ra những vấn đề đặt ra cần giải
quyết về quyền sử dụng đất NN. Trên cơ sở đó tác giả đã nêu một số quan
niệm và giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất NN đối với phát triển
kinh tế ở các Tỉnh Bắc Trung Bộ.
1.2.1.2. Những công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản
- Đối với sách tham khảo và chuyên khảo

Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), "Quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản ở Việt Nam" [52] đã tiếp cận thị trường bất động sản
dưới góc độ quản lý kinh tế, phân tích những vấn đề lý luận cung - cầu của thị
trường bất động sản, vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản,


14
nghiên cứu kinh nghiệm của quốc tế và rút ra bài học cho Việt Nam; nghiên
cứu quá trình đổi mới quản lý nhà nước với sự hình thành và phát triển thị
trường bất động sản Việt Nam, phân tích sâu vào thực trạng quản lý của Nhà
nước đối với thị trường bất động sản và thực trạng thị trường bất động sản ở
Việt Nam. Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận và những kết quả đạt
được cũng như hạn chế trong quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ ở Việt Nam,
nhóm tác giả cuốn sách đã đưa ra những dự báo sự vận động của thị trường
bất động sản Việt Nam, đưa ra những quan điểm, định hướng và một số giải
pháp hoàn thiện quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Việc
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động quản lý nhà
nước về thị trường BĐS là một điểm nhấn trong cuốn sách này. Những kiến
nghị mà cuốn sách đưa ra mang tính khái quát hoá cao.
Nguyễn Điền (2012), "Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
ở Thành phố Hồ Chí Minh Thực trạng và giải pháp" [42] đã hệ thống hóa nội
dung cơ bản của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, những
nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Theo cách tiếp cận đó, tác giả
đã phân tích thực trạng thị trường BĐS và chính sách quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở rút ra 6 thành công,
7 điểm yếu kém, 15 nguyên nhân dẫn đến yếu kém trong hoạt động quản lý
Nhà nước. Cuối cùng, tác giả đã đề xuất 6 định hướng, 5 mục tiêu và 6 nhóm
giải pháp đổi mới quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn sắp tới.
Đinh Văn Ân (2011), "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở

Việt Nam" [2] đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của thị trường
BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò nhà nước trong chính sách phát triển
thị trường BĐS ở Việt Nam; Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển
thị trường BĐS ở các nước phát triển và kinh nghiệm từ một số nước, vùng
lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn
Quốc, Trung Quốc, v.v… Cũng theo quan điểm của nhóm tác giả, thị trường
BĐS là một bộ phận quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Ở Việt Nam, thị


15
trường BĐS là một bộ phận của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Đây là một trong những đặc trưng riêng có của Việt Nam. Bên cạnh đó
thị trường BĐS Việt Nam lại được hình thành chính thức sau thị trường các
yếu tố khác. Vì vậy hệ thống chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam
cũng có những đặc thù riêng. Về triển vọng lâu dài, thị trường BĐS Việt Nam
sẽ còn phát triển và hoàn thiện của các thể chế thị trường. Cuối cùng, cuốn
sách đưa ra những quan điểm, định hướng và những giải pháp tiếp tục hoàn
thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020.
Nguyễn Đình Bồng (2006), “Quản lý đất đai và thị trường bất động
sản” [11] đã sử dụng biện pháp tổng hợp và khái quát để xây dựng hệ thống
lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trường BĐS. Trên cơ sở phân tích
những kinh nghiệm thực tiễn tại một số nước, cuốn sách đã nêu cơ sở lý
thuyết cơ bản cho chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS tại Việt Nam
trên các phương diện pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả…
Nguyễn Hải An (2012), "Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt
Nam" [1] cuốn sách đã dựa trên cơ sở cụ thể hóa quan điểm của Đảng về phát
triển thị trường bất động sản trong đó có TTQSDĐ, để đi sâu nghiên cứu một
khía cạnh của quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất,
trong đó có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Tác giả tiếp cận vấn đề quyền
sử dụng đất dưới góc độ pháp luật đất đai, cụ thể là tác giả đã phân tích khá rõ

khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất trên khía cạnh pháp luật, phân tích nội
dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn tặng cho quyền sử
dụng đất nhìn nhận qua hoạt động xét xử của tòa án, đồng thời tác giả đã kiến
nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất góp
phần tạo ra một cơ sở pháp lý cho quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.
Nguyễn Đình Bồng (2012), "Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010)"
[12] cuốn sách là một công trình tổng kết chọn lọc quá trình hình thành, phát
triển và hoàn thiện quản lý đất đai ở Việt Nam dưới chế độ xã hội mới, với
bốn nội dung: Một là, hệ thống chủ trương, đường lối, chính sách đất đai của
Đảng Cộng sản Việt Nam; Hai là, phân tích chính sách pháp luật của Việt


16
Nam; Ba là, phân tích bộ máy tổ chức và quản lý đất đai; Bốn là, thực trạng tổ
chức quản lý đất đai của Việt Nam qua các thời kỳ. Qua đó cuốn sách đã cung
cấp tầm nhìn khái quát về quá trình lịch sử xây dựng chế độ quản lý đất đai
theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên cơ sở phân tích công tác quản lý đất
đai ở Việt Nam qua các giai đoạn phát triển, tâp thể tác giả đã đưa ra dự báo,
định hướng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện quản lý đất đai ở Việt Nam.
Nguyễn Đình Bồng (2014), "Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước
và kinh nghiệm cho Việt Nam" [13] đã phân tích công cụ quản lý nhà nước về đất
đai như: hệ thống pháp luật đất đai; quy hoạch sử dụng đất; hệ thống đăng ký
quyền, hệ thống thông tin đất đai; định giá đất... qua đo cho chúng ta thấy được
tính hiện đại của mô hình quản lý đất đai của các nước tiên tiến trren thế giới. Tác
giả cuốn sách chỉ ra được quản lý đất đai ở mỗi nước có nguồn gốc hình thành,
phát triển, đặc điểm riêng phù hợp với mỗi nước, nên không có mô hình được cho
là hoàn chỉnh của nước này mà có thể áp dụng nguyên bản vào nước khác.
Đặng Thị Bích Liễu (2013), "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam" [65] đã phân tích những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng
đất, phân tích thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Cụ thể là đi sâu nghiên cứu thực trạng các quy định về đối tượng, chủ thể,
quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng
đất, các trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở những vấn đề
lý luận đã được giải quyết, kết hợp với phân tích, đánh giá một cách toàn diện
pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt
Nam trong thời gian qua, tác giả đã đưa ra những đề xuất những định hướng
và các giải pháp cho hoàn thiện, thực hiện có hiệu quả pháp luật đấu giá
quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học:
Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu (2006), “Vai trò của Nhà nước trong
việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản” [81] đã phân tích vai
trò của Nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản
như: Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản, Nhà nước


17
xây dựng hệ thống chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo
hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, Nhà nước
tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu và người sử
dụng bất động sản ở quy mô lớn. Qua nghiên cứu tác giả đã kết luận rằng,
Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường bất
động sản như các nước khác, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị
trường này phục vụ công cuộc xây dựng CNXH.
- Đối với Luận án tiến sĩ
Trần Tú Cường (2006), “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối
với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội” [26] đã trình bày
khái quát lý luận về vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai nói chung và
trong quá trình đô thị hóa ở Hà Nội nói riêng. Những vấn đề liên quan đến đất
đai đặt ra trong quá trình đô thị hóa ở Hà Nội bao gồm quá trình dịch chuyển
dân cư, thay đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc sống, chuyển đổi các loại

hình sử dụng đất đai,... Từ thực trạng những vấn đề trên đã tác động mạnh mẽ
tới quá trình đô thị hóa ở Hà Nội và đòi hỏi sự quản lý của Nhà nước về đất
đai cần chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý đất đai, tạo nguồn thu lớn cho
ngân sách nhà nước từ đất. Trên cơ sở đó, tác giả đã đưa ra những kiến nghị
nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước ở thành phố Hà Nội về đất đai trong
quá trình đô thị hóa hiện nay, đặc biệt cần phải kết hợp với cơ chế thị trường
để mang lại hiệu quả thực sự của các công cụ quản lý nhà nước.
1.2.1.3. Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai, chính
sách đất đai
Vũ Văn Phúc (2013), "Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất
đai trong giai đoạn hiện nay" [79] đã tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận và
thực tiễn về sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam, nhằm đưa ra những
căn cứ khoa học cho việc thực hiện chế độ SHTD về đất đai, nâng cao hiệu
quả quản lý và sử dụng đất. Để đạt được mục địch nghiên cứu, tập thể tác giả
đã xuất phát từ việc hệ thống hóa quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư


18
tưởng Hồ Chí Minh và chủ trương của Đảng và Nhà nước Việt Nam về sở
hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ quá độ lên CNXH. Cơ sở lý
luận và thực tiễn về chế độ SHTD về đất đai ở Việt Nam; Đánh giá mặt được,
mặt chưa được trong cơ chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai trong
những năm gần đây và tập thể tác giả đã đề xuất những quan điểm, giải pháp
nhằm hoàn thiện sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam.
Trần Quốc Toản (2013), "Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai lý luận và
thực tiễn" [101] đã làm rõ bản chất và hình thái vận động đặc thù quan hệ sở
hữu ruộng đất qua các giai đoạn và trình độ phát triển khác nhau để từ đó thấy
rõ tính quy luật khách quan của quá trình vận động và phát triển quan hệ đất
đai trong giai đoạn mới; nghiên cứu đặc điểm quan hệ ruộng đất ở các vùng

khác nhau và định hướng phát triển KT-XH ở Việt Nam để luận giải một cách
có căn cứ khoa học - thực tiễn đổi mới quan hệ đất đai, góp phần đổi mới và
hoàn thiện hệ thống chính sách và cơ chế quản lý đất đai ở Việt Nam.
Nguyễn Đình Kháng (2013), “Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam” [57] đã phân tích cơ sở lý luận và thực
tiễn về chế độ sở hữu đất đai, sau đó rút ra rằng quyền sử hữu đất có tính độc
lập tương đối với quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng đất)
và vì vậy, người sử dụng đất đai vẫn thực hiện được lợi ích kinh tế của mình
khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế độ sở hữu nào; quyền sở hữu tư nhân về
đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và do đó cản trở việc giải phóng sức sản
xuất trong NN, từ đó làm giảm sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế; chế độ sở
hữu đất đai mang tính đa dạng bởi được quyết định trên các cơ sở của những
điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phù hợp với từng quốc gia nhất định.
Đồng thời tác giả đã nêu điều kiện tác động đến chế độ sở hữu đất đai của Việt
Nam, đó là điều kiện tự nhiên, tập quán, văn hóa để chứng minh rằng chế độ
SHTD về đất đai của Việt Nam là tất yếu lịch sử có tính đặc thù riêng.
Trần Thị Minh Châu (2007), "Về chính sách đất nông nghiệp ở nước ta
hiện nay" [18] đã khảo sát đánh giá thực trạng, cả những thành công và yếu kém
trong chính sách đất NN ở Việt Nam, cuốn sách đã luận chứng khá sâu sắc một


19
số vấn đề lý luận và thực tiễn về các yếu tố cơ bản của kinh tế thị trường tác
động trực tiếp đến chính sách đất NN; từ đó rút ra những bài học bổ ích cho việc
định ra các giải pháp để hoàn thiện chính sách đất NN ở Việt Nam.
Nguyễn Đình Kháng (2008), "Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn
thiện chính sách đất đai" [55] đã nghiên cứu sâu sắc về nội dung cơ bản của
lý luận Mác - Lênin về quan hệ đất đai qua việc làm rõ nội dung học thuyết
địa tô, quan hệ đất đai tư bản chủ nghĩa, lý luận về địa tô chênh lệch I, địa tô
chênh lệch II và địa tô tuyệt đối, đã làm rõ sự phát triển lý luận Mác về quan

hệ đất đai của Lênin, sự vận động của quan hệ đất đai và chính sách đất đai
của một số nước, từ đó nghiên cứu thực trạng vận động quan hệ đất đai qua
các giai đoạn lịch sử của Việt Nam, đánh giá mức độ vận dụng quan điểm lý
luận của chủ nghĩa Mác về quan hệ đất đai thông qua việc xây dựng và thực
thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta. Trên cơ sở đó luận giải xu hướng
vận động của quan hệ đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định
hướng XHCN. Trong đó, tác giả đã nghiên cứu về xu hướng thị trường hoá
quyền sử dụng đất, đưa ra giải pháp phát triển, hoàn thiện thể chế cho hoạt
động thị trường QSDĐ.
Tóm lại, các tài liệu tham khảo của tác giả Việt Nam bao gồm sách, các
đề tài khoa học và các bài viết trên tạp chí chuyên ngành. Đây là các công
trình khoa học công phu có chất lượng nghiên cứu khá cao liên quan trực triếp
và gián tiếp tới TTQSDĐ dưới nhiều góc độ. Các cuốn sách, bài báo đã phân
tích, khái quát, đặc điểm vai trò, cấu trúc và tính tất yếu tồn tại của thị trường
BĐS, (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất), phân tích khái quát về chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai. Các tác giả đã đi sau nghiên cứu sự hình thành,
các yếu tố cấu thành, cũng như quá trình vận động của thị trường BĐS; phân
tích, làm rõ các chủ trương chính sách ảnh hưởng tới việc phát triển hàng hóa
BĐS và thị trường BĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở phân tích lý thuyết và thực
tiễn, có khảo cứu kinh nghiệm của khu vực, quốc tế, các tác giả đã nêu ra mục
tiêu, định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất
động sản lành mạnh, hiệu quả ở Việt Nam, đặc biệt nhấn mạnh một số giải


20
pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, nhằm
phát triển thị trường quyền sử dụng đất, kiến nghị sử đổi các chính sách như
tài chính, đầu tư, thuế; đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế độ
SHTD về đất đai ở Việt Nam.
Các luận án tiến sĩ đã nghiên cứu các vấn đề liên quan tới thị trường

BĐS, TTQSDĐ, Quyền sử dụng đất nông nghiệp, quản lý nhà nước về đất đai
đã được thực hiện khá nhiều với các chuyên ngành khác nhau như: luật, quản
lý kinh tế và kinh tế chính trị và được nghiên cứu chủ yếu tại Việt Nam. Các
tác giả của luận án đã nghiên cứu các bộ phận cấu thành của thị trường như:
hệ thống pháp lý, các yếu tố liên quan tới cung - cầu,... nhưng do tính phức
tạp của loại thị trường đặc biệt này, nên vẫn còn khoảng trống làm cơ sở để
tác giả khai thác và nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố cấu thànhvà những nhân
tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ. Theo quan điểm của mình, nghiên cứu sinh ghi
nhận những đóng góp của các tác giả trong việc xây dựng một hệ thống các vấn
đề khoa học liên quan trực tiếp và gián tiếp TTQSDĐ. Tuy vậy, vẫn chưa có
công trình luận án tiến sĩ nào nghiên cứu trực tiếp đến TTQSDĐ dưới góc độ
kinh tế chính trị.
1.2.2. Công trình của các tác giả trên thế giới
Gershon Fedor (1998), “Institutions and land markets” (Các thể chế và
thị trường đất đai) [130] đã tổng hợp thể chế về Luật Đất đai và thị trường đất
đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình là các nước Châu Âu. Những
quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp
vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động các nguồn lực tài
chính từ đất đai để phát triển KT-XH của đất nước. Các điều luật cụ thể về
quản lý các vùng đất giàu tài nguyên.
William C. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996), “Urban economics
and real estate markets” (Nền kinh tế đô thị và thị trường bất động sản) [134]
đã phân tích tác động của quá trình đô thị hoá tới sự hình thành thị trường
BĐS tại Mỹ. Nội dung được đề cập đã bao hàm các vấn đề lý thuyết về quá trình
chuyển dịch cơ cấu dẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị trường BĐS. Các dẫn