(LUẬN ÁN TIẾN SĨ LÝ LUẬN VÀ LỊCH SỬ NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT) THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

LÊ THỊ THÚY BÌNH

THùC HIÖN PH¸P LUËT
THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë VIÖT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LÝ LUẬN VÀ LỊCH SỬ NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT

Mã số: 62 38 01 01

Người hướng dẫn khoa học:

1. TS. ĐINH TRUNG TỤNG

2. TS. LÊ VĂN TRUNG

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực, có
nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.
Tác giả

Lê Thị Thúy Bình


MỤC LỤC

Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN
TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN

1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.2. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án
Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò thực hiện pháp luật thế chấp quyền
sử dụng đất
2.2. Nội dung thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
2.3. Các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất
2.4. Pháp luật và thực hiện pháp luật về giao dịch có bảo đảm của một số
nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng trong xây dựng,
thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

3.1. Thực trạng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
3.2. Thực trạng thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt
Nam (từ 2011 đến 2015)
Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

4.1. Quan điểm bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam
4.2. Các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất ở Việt Nam
KẾT LUẬN
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

8
8
23
26
26
50
66

71
81
81
99
122
122
128
148
153
154

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS

:

Bộ luật Dân sự

BLHS

:

Bộ luật Hình sự

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

:

Luật Đất đai

NĐ-CP

:

Nghị định của Chính phủ

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TAND

:

Tòa án nhân dân

TCQSDĐ

:

Thế chấp quyền sử dụng đất

TTLT

:

Thông tư liên tịch

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VKSND

:

Viện Kiểm sát nhân dân

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu
rộng những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự
nói riêng không ngừng được phát triển, hoàn thiện. Do tầm quan trọng và ý
nghĩa đặc biệt của đất đai trong đời sống kinh tế - xã hội Điều 18 Hiến pháp
năm 1992 - Hiến pháp của thời kỳ đổi mới, quy định:
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử
dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) được
Nhà nước giao theo quy định của pháp luật [61].

Để cụ thể hóa hiến pháp, các bộ luật được ban hành và sửa đổi bổ sung
hoàn thiện theo yêu cầu của thực tiễn. Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995, BLDS
2005; Luật Đất đai (LĐĐ) 2003; LĐĐ 2013; Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở
2014; Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản
2014; Luật Công chứng 2006, Luật Công chứng 2014 và hiện nay các luật nêu
trên đang trong quá trình bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện theo Hiến pháp năm
2013. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định
163/2006/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP,
Nghị định 43/2014/NĐ-CP là những Nghị định hướng dẫn thi hành các quy
định liên quan đến giao dịch bảo đảm tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch bảo
đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) nói riêng. Hiến
pháp, các đạo luật và các văn bản pháp quy nêu trên đã xác định QSDĐ là
quyền tài sản. Theo đó người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển


2
nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị
QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh. Trong các quyền ấy, quyền
TCQSDĐ được pháp luật quy định là một trong các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, kinh doanh có cơ sở pháp lý bảo đảm
cho các giao dịch có TCQSDĐ được thực hiện an toàn, hiệu quả, bảo vệ được
quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch.
Như vậy, về mặt lý luận, có các quy định về TCQSDĐ tạo điều kiện
thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh v.v… kích
thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng,
hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ là yêu cầu khách quan, cấp
bách ở nước ta hiện nay.
Về thực tiễn, nhờ những quy định kịp thời, tương đối cụ thể về TCQSDĐ,
trong 30 năm qua việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở nước ta đã đạt được
những kết quả quan trọng. Thế chấp tài sản nói chung và TCQSDĐ nói riêng

là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế những rủi ro, bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại trong nền kinh
tế thị trường. Khi xác lập quan hệ thế chấp nói chung và TCQSDĐ nói riêng,
mục đích mà các bên hướng tới là bảo đảm an toàn các giao dịch. Đối với bên
nhận thế chấp là QSDĐ (thường là các tổ chức tín dụng) hợp đồng TCQSDĐ
đã ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của QSDĐ để bên thế chấp có trách
nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình. Khi bên thế chấp không thực hiện
một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thì bên nhận tài sản thế chấp là QSDĐ được
xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bảo đảm được quyền, lợi
ích hợp pháp của mình. Các quy định của pháp luật TCQSDĐ đã đạt được
mục đích hướng cho các giao dịch khi được xác lập, thực hiện luôn luôn bảo
đảm sự an toàn, phù hợp với ý chí của các chủ thể trong hợp đồng.
Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong các giao
dịch dân sự, thương mại trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều khiếm


3
khuyết, hạn chế. Hình thức văn bản giao dịch và các yêu cầu về công
chứng, chứng thực; việc xác định chủ sử dụng của tài sản TCQSDĐ chưa
bảo đảm; do việc quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
chưa chặt chẽ bên thế chấp dùng tài sản là QSDĐ để thế chấp ở nhiều giao
dịch thương mại khác nhau, mang tính chất lừa đảo không còn là việc đơn
lẻ. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp không kịp thời và khi có nhiều bên nhận
thế chấp đã không phát mại, bán đấu giá được tài sản thế chấp là QSDĐ để
thu hồi nợ... đang là vấn đề được xã hội quan tâm. Do việc thực hiện pháp
luật TCQSDĐ không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật nên số lượng
các vụ án tranh chấp trong các giao dịch có liên quan đến TCQSDĐ tại Tòa
án không ngừng gia tăng. Hiện nay việc áp dụng pháp luật để giải quyết tại
Tòa án còn nhiều bất cập, lúng túng chậm trễ do phải tuân thủ các trình tự tố
tụng phức tạp. Nguyên nhân của những hạn chế trong thực hiện pháp luật

TCQSDĐ bao gồm cả những nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Các quy định của pháp luật TCQSDĐ (gồm cả các Nghị định, Thông tư
hướng dẫn) vẫn đang bộc lộ những bất cập trong quá trình thực hiện: có quá
nhiều văn bản pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp và TCQSDĐ, nhưng
các văn bản hiện hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định
thống nhất; nhiều phát sinh trong thực tiễn đã không được hướng dẫn và điều
chỉnh. Thực trạng hệ thống pháp luật thực định đã gây khó khăn không những
cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện giao dịch TCQSDĐ nói riêng, mà còn
ảnh hưởng tới việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Thực trạng pháp luật này đang gây lúng túng cho Tòa án và các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi áp dụng pháp luật để giải quyết các
tranh chấp xảy ra.
Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện, cả về lý
luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật TCQSDĐ; bảo đảm cho các quy định về
TCQSDĐ được thực hiện triệt để là cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn và có


4
tính thời sự. Từ những lý do trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài: "Thực hiện
pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" làm luận án tiến sỹ luật học
chuyên ngành lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật, mã số: 62 38 01 01.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng thực
hiện pháp luật TCQSDĐ luận án có mục đích nghiên cứu là xác định các quan
điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt
Nam hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ của luận án là:
- Trình bày tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước và ngoài

nước có liên quan đến đề tài thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, đánh
giá những kết quả nghiên cứu trong các công trình nghiên cứu có liên quan,
xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án.
- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật TCQSDĐ. Trong đó
phân tích, khái quát khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các
điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam; tham chiếu
kinh nghiệm của một số nước trong lĩnh vực này.
- Đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở
nước ta trong những năm qua.
- Luận chứng, xây dựng hệ quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm
thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là những vấn đề lý luận, thực tiễn
liên quan đến thực hiện TCQSDĐ, bao gồm chế độ sở hữu đất đai và quyền
sử dụng đất ở Việt Nam, quan niệm về TCQSDĐ, pháp luật TCQSDĐ, từ đó
phân tích, khái quát khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung, các điều kiện bảo


5
đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ, pháp luật thực định về TCQSDĐ và thực
trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ, các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực
hiện pháp luật TCQSDĐ hiện nay ở Việt Nam.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về thực hiện pháp luật
luận án tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật
TCQSDĐ, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ và
đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở
Việt Nam hiện nay.
Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về

thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật
và thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở một số nước trên thế giới.
Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện
pháp luật TCQSDĐ chủ yếu là từ năm 2011 đến năm 2015.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin,
Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam
về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng về phát triển nền kinh tế thị
trường và hội nhập quốc tế. Đặc biệt là quan điểm đường lối, chính sách của
Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện pháp luật dân sự, kinh
tế, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), về sở hữu
đất đai, về QSDĐ của cá nhân và tổ chức trong kinh doanh nói chung và trong
thị trường bất động sản, thị trường vốn v.v…
Cơ sở lý luận của luận án còn là những vấn đề lý luận chung về pháp
luật, hệ thống pháp luật, lý luận về thực hiện pháp luật, pháp chế XHCN.
4.2. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu luận án tác giả vận dụng phương pháp luận
của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử trong triết học


6
Mác - Lênin. Đồng thời luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể
được sử dụng trong nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn bao gồm phương
pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn
dịch, phương pháp lịch sử và logic, phương pháp điều tra xã hội học, phương
pháp thống kê, so sánh… cụ thể như sau:
- Ở chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống nghiên cứu các tài liệu, công trình nghiên cứu khoa
học đã được công bố để làm rõ các nội dung, kết quả nghiên cứu có liên quan

đến đề tài, xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án.
- Ở chương 2: Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp
quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát các khái
niệm, phạm trù có tính lý luận về thực hiện TCQSDĐ. Sử dụng phương pháp
phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu khi nghiên cứu kinh
nghiệm xây dựng và thực hiện pháp luật về giao dịch có bảo đảm của một số
nước và các giá trị tham khảo cho Việt Nam.
- Ở chương 3: Sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng
hợp để đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện TCQSDĐ ở Việt Nam.
- Ở chương 4: Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp
quy nạp, diễn dịch để luận giải các quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm
thực hiện TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
5. Những đóng góp về khoa học của luận án
Luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ
thống vấn đề thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam và có những đóng
góp mới trên những lĩnh vực sau đây:
Thứ nhất, luận án đưa ra được khái niệm, đặc điểm thực hiện pháp luật
về TCQSDĐ, chủ thể và hình thức thực hiện pháp luật; đặc biệt luận án đã
nêu được vai trò thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong quá trình phát triển kinh
tế xã hội; phân tích làm rõ nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp


7
luật về TCQSDĐ; phân tích làm rõ kinh nghiệm xây dựng và thực hiện pháp
luật về giao dịch có bảo đảm của một số nước trên thế giới và những giá trị có
thể vận dụng vào thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống
thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, nêu lên những kết quả
đạt được, những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được
và những yếu kém.

Thứ ba, luận án xác định được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có
tính khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
- Về phương diện lý luận: Kết quả nghiên cứu mới của luận án góp
phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật trên
một lĩnh vực cụ thể nói riêng, đó là thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Về phương diện thực tiễn: Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhà
lập pháp, các cơ quan có thẩm quyền trong việc hoàn thiện quy trình thực
hiện pháp luật TCQSDĐ của Việt Nam. Luận án cũng là tài liệu tham khảo
cho việc học tập, nghiên cứu và giảng dạy pháp luật riêng về TCQSDĐ, có ý
nghĩa trong việc tổ chức thực hiện và góp phần giải quyết tranh chấp liên
quan đến TCQSDĐ.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận án được kết cấu thành 4 chương, 10 tiết.


8
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA
CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN
1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN
ĐỀ TÀI

1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở trong nước
1.1.1.1. Các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật
- Cuốn: Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật của Lê Minh Tâm
[97], tại Chương XX "Thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật" đã nêu về
khái niệm thực hiện pháp luật; khái niệm áp dụng pháp luật; đặc điểm các

trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn quá trình áp dụng pháp luật; áp
dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề làm cơ sở lý luận cho việc
nghiên cứu thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Cuốn: Giáo trình cao cấp lý luận chính trị của Học viện Chính trị
quốc gia Hồ Chí Minh [35] đã có nhiều nội dung có tính lý luận chung về nhà
nước và pháp luật; xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN; hệ thống pháp luật
của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam hiện nay; đặc trưng của nền hành chính
nhà nước; cải cách hành chính nhà nước, quản lý nhà nước về dịch vụ công.
Trong đó Bài 4 chứa đựng các nội dung về thực hiện pháp luật, khái niệm về
thực hiện pháp luật - áp dụng pháp luật, các hình thức thực hiện pháp luật.
- Cuốn: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật của
Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [42], nội dung cuốn sách gồm 2 phần:
Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật, các tác giả
đã nêu những điểm hạn chế trong lý luận về thực hiện pháp luật mà các giáo
trình hiện đang sử dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu những
điểm cần bổ sung và phát triển một số vấn đề lý luận để phù hợp với điều kiện
toàn cầu hóa, hội nhập quốc tế của Việt Nam. Đồng thời, các tác giả cũng đã
chỉ ra các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật trong giai đoạn hiện nay.


9
Phần thứ hai, thực trạng thực hiện pháp luật trên một số lĩnh vực, các
tác giả nêu việc thực hiện pháp luật của Quốc hội với việc quyết định các vấn
đề quan trọng của đất nước, việc giám sát tối cao; thực hiện pháp luật của Hội
đồng nhân dân trong việc thực hiện chức năng giám sát, ban hành Nghị quyết.
- Cuốn: Thực hiện và áp dụng pháp luật ở Việt Nam của Nguyễn Minh
Đoan [25]. Đây là cuốn sách chuyên khảo về thực hiện pháp luật gồm 5
chương. Trong đó chương 1 bàn về lý luận thực hiện pháp luật. Tác giả bàn
luận về khái niệm, mục đích, ý nghĩa của thực hiện pháp luật… Thực hiện
pháp luật thông qua các hình thức tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, sử

dụng pháp luật và áp dụng pháp luật. Chương 2. Bàn sâu về áp dụng pháp
luật, các trường hợp áp dụng pháp luật, đặc điểm, nguyên tắc áp dụng pháp
luật. Chương 3. Quy trình thực hiện pháp luật. Chương 4. Tác giả đưa ra và
phân tích các yếu tố bảo đảm pháp luật ở Việt Nam. Chương 5. Bàn về hiệu
quả thực hiện pháp luật; tiêu chí đánh giá hiệu quả của thực hiện pháp luật;
thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Coi đây
là tài liệu chuyên khảo có giá trị khoa học để vận dụng trong thực hiện luận
án về thực hiện pháp luật theo ngành luật và lĩnh vực pháp luật.
- Thực hiện pháp luật đối với người nghèo trong nhà nước pháp quyền
xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Đỗ Xuân Lân [41], chương 2 của luận án tác
giả đã luận chứng khái niệm pháp luật đối với người nghèo; thực hiện pháp
luật đối với người nghèo. Xác định chủ thể, nội dung, hình thức, vai trò, điều
kiện bảo đảm thực hiện pháp luật đối với người nghèo.
- Thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý trong điều kiện xây dựng nhà
nước pháp quyền ở Việt Nam của Nguyễn Huỳnh Huyện [40], luận án bao
gồm 4 chương. Trong đó chương 2 tác giả luận chứng để làm sáng tỏ các vấn
đề về khái niệm, đặc điểm thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý. Yêu cầu và
vai trò của thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý… Trên cơ sở đánh giá thực
trạng thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý. Trong chương 4 tác giả xác định
các quan điểm và giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý ở
Việt Nam hiện nay.


10
- Thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã theo yêu cầu xây dựng nhà
nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Nguyễn Hồng Chuyên [21],
luận án bao gồm 4 chương. Đáng chú ý là nội dung chương 2 tác giả luận
chứng Nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam của nhân dân, do nhân dân, vì
nhân dân với yêu cầu thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã. Làm rõ chủ thể
nội dung, hình thức thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã. Những điều kiện

bảo đảm thực hiện pháp luật dân chủ cơ sở ở cấp xã. Trên cơ sở kết quả
nghiên cứu ở chương 3, trong chương 4 tác giả xác định hệ quan điểm, các
giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật dân chủ ở cấp xã theo yêu cầu của xây
dựng nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam.
1.1.1.2. Các công trình nghiên cứu về pháp luật dân sự, pháp luật đất
đai và giải quyết tranh chấp đất đai
- Cuốn: Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Lê Đình Nghị [53], trong
đó tại Chương IX, phần II với tiêu đề: "Các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ" đã nêu lên khái niệm thế chấp tài sản; đặc điểm pháp lý của biện
pháp thế chấp; quyền và nghĩa vụ của các bên; xử lý tài sản thế chấp và chấm
dứt quan hệ thế chấp. Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho
việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Cuốn: Hỏi - Đáp giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp của
Nguyễn Văn Thông [83], được trình bày dưới dạng hỏi - đáp. Phần thứ nhất:
Hỏi - đáp giao dịch dân sự về nhà ở, đất và giải quyết tranh chấp nhà đất.
Phần phụ lục: Trích BLDS 2005, LĐĐ 2003 và Luật Nhà ở năm 2005.
- Tài liệu Hội thảo nhận diện khía cạnh pháp lý của vật quyền bảo đảm và một
số kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Bộ luật Dân sự Việt Nam của Bộ Tư pháp [9], đã
phân tích về chế định bảo đảm trong thực hiện nghĩa vụ dân sự trong BLDS
2005 và một số vấn đề cần nghiên cứu, hoàn thiện; những vướng mắc trong
thực tiễn áp dụng các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và một
số kiến nghị - nhìn từ góc độ các tổ chức tín dụng; xu thế phát triển của pháp
luật về giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và một số kiến nghị


11
sửa đổi BLDS Việt Nam; lý thuyết về vật quyền bảo đảm và ảnh hưởng của lý
thuyết đó đối với chế định vật quyền bảo đảm trong BLDS.
- Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại của
Nguyễn Quang Tuyến [100], đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện

hành của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, từ
đó đưa ra định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý
của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.
Tuy nhiên, trong công trình nghiên cứu này tác giả chỉ đề cập đến địa vị
pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê mà chưa đề cập đến quy định về TCQSDĐ với tính chất là tài sản
bảo đảm trong các giao dịch tín dụng.
- Cuốn: Pháp luật đất đai - Bình luận và giải quyết tình huống của Trần
Quang Huy [37], đã trình bày dưới dạng hỏi - đáp có sự bình luận sâu sắc về
các quy định của pháp luật đất đai hiện hành; các tình huống tranh chấp về đất
đai diễn ra trong thực tế và hướng giải quyết các tranh chấp đó. Các tác giả đã
nghiên cứu, dẫn chiếu nhiều văn bản pháp luật và các tình huống khác liên
quan đến chính sách, pháp luật đất đai.
- Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm
quyền của người sử dụng đất của Trần Quang Huy [38], đã phân tích pháp
luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của người sử dụng đất; pháp
luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp
luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối
cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nước phải chăm lo
cho người sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối
với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài.
- Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch của
Nguyễn Quang Tuyến [102], đã đi sâu đề cập một số vấn đề lý luận về những
tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch, hệ thống pháp luật về
thị trường bất động sản phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định; quy


12
hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai; giá đất do Nhà nước xác định
phù hợp với thị trường; hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn

giản; dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và
đăng ký giao dịch khi thực hiện các quyền đối với bất động sản; thông tin về
bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng
đồng sử dụng.
- Cuốn: Hỏi đáp luật đất đai của Nguyễn Thị Nga [50], nội dung cuốn
sách gồm 3 phần:
Phần thứ nhất, vấn đề sở hữu đất đai, các tác giả đã làm rõ 3 nội dung
mang tính nội hàm của hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam: Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân; Nhà nước là chủ đại diện cho toàn dân để thực hiện các
quyền của chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai; người sử dụng đất (các tổ
chức, cá nhân…) không có quyền sở hữu đất mà chỉ có QSDĐ.
Phần thứ hai, quản lý Nhà nước về đất đai, các tác giả đã nêu các hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai; những cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm
quản lý nhà nước về đất đai.
Phần thứ ba, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đã nêu LĐĐ
2013 quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất căn cứ
theo hình thức sử dụng đất của họ, trong đó có quyền TCQSDĐ hoặc thế chấp
bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
- Cuốn: Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo,
quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay của Nguyễn Cảnh Quý [81], đã
nghiên cứu cơ sở lý luận về nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ
lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam. Cuốn sách đã làm rõ khái
niệm, vai trò, nội dung của việc nhận thức về thực hiện pháp luật đất đai của cán
bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền nước ta; phân tích bốn hình thức thực
hiện pháp luật như tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và
áp dụng pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam.


13

- Chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam - Cơ sở lý
luận và thực tiễn của Trần Văn Quang [61], đã nghiên cứu, phân tích, đánh
giá các quy định của pháp luật về hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự; chế
định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự. Tác giả đã nghiên cứu thực trạng
chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn áp dụng chế định
hòa giải. Từ nghiên cứu đó tác giả đã đưa ra phương hướng và các giải pháp
hoàn thiện chế định hòa giải và nâng cao hiệu quả áp dụng chế định hòa giải
trong tố tụng dân sự.
- Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam của
Trần Văn Hà [27], đã nghiên cứu những vấn đề chung về tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Tác giả
nghiên cứu sâu về thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Qua đó đã đặt ra yêu
cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa
án nhân dân, đồng thời phương pháp hòa giải trong giải quyết ở Tòa án cũng
được tác giả đề cập nhưng đó chỉ là một trình tự, thủ tục trong quá trình áp
dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
1.1.1.3. Các công trình nghiên cứu về pháp luật và thực hiện pháp
luật thế chấp quyền sử dụng đất
- Cuốn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín
dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện của Nguyễn Thị Nga [49]
đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực TCQSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa
cho sự phát triển thị trường vốn, thị trường bất động sản trong bối cảnh hội
nhập quốc tế hiện nay.
- Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử
dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành của Nguyễn
Quang Tuyến [99], đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các
quy định của BLDS về hợp đồng TCQSDĐ, như là: Đối tượng nhận thế chấp,

14
mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong TCQSDĐ,
việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực hiện các
quy định về TCQSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đưa ra những kiến
nghị khắc phục.
- Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất của Nguyễn Văn Hoạt [34],
đã phân tích và đưa ra quan điểm về hai vấn đề là: Đối tượng của thế chấp tài sản
là QSDĐ hay giá trị QSDĐ, việc TCQSDĐ khi có bất động sản trên đất.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở của Vũ Minh Tuấn [98], đã
giải quyết những vấn đề lý luận cơ bản về hình thức thế chấp (hợp đồng)
QSDĐ ở, đặc biệt là những vấn đề: Các yếu tố pháp lý của hợp đồng
TCQSDĐ ở, thực trạng giải quyết tranh chấp tại Tòa án về hợp đồng
TCQSDĐ ở. Tác giả cũng đã đề xuất một số kiến nghị và giải pháp hoàn thiện
pháp luật nước ta về hợp đồng TCQSDĐ ở.
- "Bàn thêm về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất" của Nguyễn
Quang Tuyến [101], đã xác định những hạn chế của pháp luật TCQSDĐ và đưa
ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nước ta về TCQSDĐ.
- "Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất
đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995" của Nguyễn Thị Nga [44], đã
phân tích một số điểm bất cập, thiếu thống nhất trong pháp luật và kiến nghị
sửa đổi các quy định về chủ thể thế chấp, chủ thể nhận quyền thế chấp, về đối
tượng trong hợp đồng TCQSDĐ, về xác định và xử lý tài sản thế chấp.
- "Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu
công nghiệp" của Nguyễn Văn Phương [60], đã nêu, phân tích và bình luận về
hai vấn đề: Một là, pháp luật có bảo đảm sự bình đẳng giữa bên cho thuê và
bên thuê lại đất trong khu công nghiệp hay chưa; hai là, quy định của Luật đất
đai về TCQSDĐ thuê lại trong khu công nghiệp đã hợp lý chưa?
- Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam của Nguyễn Thị
Nga [45], đã nêu những vấn đề lý luận về TCQSDĐ và pháp luật điều chỉnh

TCQSDĐ; thực trạng pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam; hoàn thiện pháp
luật về TCQSDĐ ở Việt Nam.


15
- Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng và giải pháp của Lê Thu
Hiền [31], đã nêu những vấn đề cơ bản về lý luận và thực tiễn liên quan trong
việc bảo đảm tiền vay ngân hàng ở nước ta. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất các
giải pháp nâng cao hiệu quả của việc bảo đảm tiền vay ngân hàng ở nước ta
trong đó có việc thực hiện TCQSDĐ.
- "Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền
vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng" của Doãn Hồng Nhung [59], đã
phân tích nội dung các quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là giá
trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng và đã
chỉ ra một khiếm khuyết lớn trong pháp luật là chưa đề cập việc sử dụng, khai
thác giá trị QSDĐ sau khi đã xử lý xong đối với tài sản thế chấp là giá trị
QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đồng
thời tác giả cũng nêu ra sự bất cập của hình thức bán đấu giá tài sản là QSDĐ
qua Trung tâm bán đấu giá. Từ đó, tác giả đề xuất những kiến nghị để nâng
cao hiệu quả của việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền
vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- "Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá
trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương
mại hiện nay" của Nguyễn Thị Nga [48], đã phân tích làm rõ những bất cập
và đề xuất hướng khắc phục các quy định về phương thức xử lý QSDĐ, về cơ
chế xin phép khi tổ chức tín dụng thực hiện bán đấu giá QSDĐ, về thứ tự
thanh toán nợ sau khi xử lý QSDĐ, về thuế chuyển QSDĐ và thuế thu nhập
doanh nghiệp phát sinh từ xử lý QSDĐ.
- "Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và
thực tiễn" của Phan Minh Ngọc [52], đã đề cập một số vấn đề liên quan đến

hợp đồng thế chấp và đăng ký TCQSDĐ ở nước ta, đặc biệt là đã chỉ ra những
điểm bất cập trong pháp luật và trong hoạt động thực tiễn cần được nhanh
chóng khắc phục.


16
- "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng ở nước ta hiện nay" của Bùi Thị Hằng [28], đã đề cập một số vấn
đề về pháp luật và thực trạng TCQSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng ở nước ta trong thời gian gần đây, từ đó đưa ra những kiến nghị về
biện pháp khắc phục.
- Cuốn: Chỉ dẫn pháp luật khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều
tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai của Nguyễn Văn Hậu [30], đã trình
bày dưới dạng hỏi đáp về khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều tra, xử lý
vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Phần II, các văn bản quy phạm pháp luật về
khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực
đất đai. Phần III, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.
- "Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký, thế chấp
quyền sử dụng đất" của Nguyễn Thị Nga [47], đã đi sâu phân tích và chỉ ra
nhiều điểm bất cập và đề xuất hướng khắc phục những bất cập trong pháp luật
hiện hành, như: Sự thiếu rõ ràng và thiếu thống nhất về việc xác định nội hàm
của đăng ký TCQSDĐ, sự mâu thuẫn về đăng ký hợp đồng TCQSDĐ và hợp
đồng thế chấp nhà ở, sự bất hợp lý khi vừa buộc đăng ký hợp đồng TCQSDĐ
vừa buộc công chứng hợp đồng TCQSDĐ.
- "Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những bất cập và đề xuất
hoàn thiện" của Nguyễn Như Quỳnh [82], đã phân tích làm rõ một số điểm
bất cập trong pháp luật hiện hành về TCQSDĐ với những nội dung cụ thể: Về
chủ thể có quyền TCQSDĐ, bên nhận thế chấp, về điều kiện bên thế chấp
phải có GCNQSDĐ, xác định giá trị QSDĐ thế chấp và về xử lý QSDĐ được
thế chấp…

- "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc
cần khắc phục" của Lê Thị Thu Thuỷ [85], đã phân tích những vướng mắc trong
thực tiễn về TCQSDĐ vay vốn ngân hàng, như: Khung giá đất thấp hơn giá thị
trường, tổ chức tín dụng không có quyền chủ động phát mại tài sản mà phải phát
mại qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá từ đó đưa ra kiến nghị khắc phục.


17
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước
1.1.2.1. Về thực hiện pháp luật
Thực hiện pháp luật là một phạm trù pháp lý cơ bản trong kho tàng lý luận
chung về nhà nước và pháp luật ở các nước XHCN nói chung và ở Liên Xô nói
riêng trước đây cũng như ở Liên bang Nga hiện nay. Thực hiện pháp luật đã
được đúc kết thành một phần của giáo trình lý luận về nhà nước và pháp luật.
- Lý luận về nhà nước và pháp luật của Bộ Đại học và trung học
chuyên nghiệp Liên Xô [4], trong giáo trình này ở chương XIII - Áp dụng
pháp luật XHCN đã trình bày khái niệm nội dung thực hiện pháp luật với các
hình thức tuân thủ, chấp hành, sử dụng và áp dụng pháp luật. Trong đó áp
dụng pháp luật là hình thức thực hiện pháp luật đặc biệt do các cơ quan nhà
nước và nhà chức trách có thẩm quyền thực hiện. Nội dung chuyên đề 20 của
cuốn sách này đã lý giải các hành vi pháp lý trong các trường hợp khác nhau
để xác định các dạng thực hiện pháp luật khác nhau như: tuân thủ pháp luật,
chấp hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật.
1.1.2.2. Về pháp luật dân sự, đất đai, thế chấp quyền sử dụng đất
Ở nước ngoài đã có nhiều công trình nghiên cứu về pháp luật dân sự,
đất đai, thế chấp QSDĐ. Trong phạm vi liên quan đến đề tài có những công
trình tiêu biểu sau đây:
- "Luật Dân thương đương đại" của Giang Bình trong cuốn 5 vấn đề
đương đại [3], chương này bao gồm 5 nội dung: I. Về quan niệm chế độ
doanh nghiệp hiện đại; II. Quan hệ pháp luật của hình thái doanh nghiệp hiện

đại; III. Về quyền lợi dân sự; IV. Về hành vi dân sự và V. Về trách nhiệm dân
sự. Tác giả đã cho thấy cách đây 15 năm khoa học pháp lý ở Trung quốc đã
có sự đánh giá pháp luật dân thương (dân sự, kinh tế) ở phương Tây, so sánh
với pháp luật dân thương của Trung quốc đại lục để hoàn thiện pháp luật
Trung quốc theo đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế thị trường. Tác giả cho rằng
"Luật quyền tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung quốc, quyền tài sản chính
là chế độ sử dụng quyền tài sản cơ bản của một nước. Hiện nay vấn đề làm


18
thế nào chúng ta nhất thể hóa bảo hộ tài sản tư nhân, và tài sản quốc hữu, làm
thế nào bảo đảm quyền bao thầu đất đai của nông dân" (tr.402) bảo vệ tài sản
của doanh nghiệp nhà nước. Bảo vệ quyền lợi nhân thân và quyền lợi tài sản
là vấn đề cốt của luật dân thương. Tác giả cho rằng chế độ pháp luật chung
Giao dịch thị trường có hai mục tiêu cơ bản, một là nhanh chóng, tiện lợi, hai
là an toàn, chắc chắn. Nhanh chóng, tiện lợi là để đẩy nhanh sự lưu chuyển
vốn nhằm đạt được lợi nhuận mong đợi nhiều hơn. Nếu không sẽ mất đi cơ
hội buôn bán. An toàn, chắc chắn là tối thiểu rủi ro thị trường" (tr. 403). Cũng
theo tác giả, cơ chế nhanh chóng tiện lợi trong giao dịch thị trường có nhiều
phương diện, chủ yếu có 3 mặt sau:
Một là, phải có chế độ cam kết (mặt hợp đồng).
Hai là, có chế độ chứng khoán có giá.
Ba là, chế độ thương mại điện tử.
Về chế độ an toàn giao dịch là chế độ đảm bảo. Theo đó phải có chế độ
thông tin công khai minh bạch và cơ chế giao dịch công bằng.
Nhiều nước trên thế giới cũng có các công trình nghiên cứu về tài sản
thế chấp trong các giao dịch bảo đảm, nhìn chung các nghiên cứu này được
thực hiện từ nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, chẳng hạn trong cuốn A guide
to Business Law (Hướng dẫn Luật Thương mại) của tác giả Jonh Carvan và
Jonh Gooley [108] đã nêu cụ thể và rõ ràng về đối tượng tài sản, quy định trực

tiếp quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp.
- Bài viết "Real Estate Investment In China-Legal Review And Analysis
Of Foreign Investors, Participation" (Đầu tư bất động sản tại Trung Quốcdưới góc độ pháp luật và phân tích của các nhà đầu tư nước ngoài) của
Xiaoyang Zhang [113], đã nghiên cứu việc đầu tư bất động sản tại Trung
Quốc; về quyền sử dụng và quyền sở hữu đất đai; đất đô thị thuộc sở hữu Nhà
nước còn đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể.
- Cuốn Business Law and The Legal regulatory environment (Môi
trường pháp luật cho kinh doanh) của Jane P. Mallor và A. James Barres


19
[107], đã cho rằng thế chấp là sự bảo đảm bằng chính tài sản hoặc bằng
những chứng thư pháp lý về tài sản do người chủ sở hữu đưa ra (người thế
chấp) để đảm bảo cho khoản tiền vay từ người cho vay (người nhận thế
chấp). Với quan điểm này thì điều kiện về tài sản thế chấp có hướng mở
rộng, phù hợp với thực tiễn. Tài sản thế chấp có thể là những vật cụ thể
hoặc tài sản cũng có thể được biểu hiện dưới dạng quyền tài sản được thể
hiện thông qua những chứng thư pháp lý xác nhận quyền hợp pháp của
một chủ.
Ngoài ra còn có các công trình nghiên cứu về pháp luật và thực hiện
pháp luật về đất đai, giao dịch tài sản ở nước ngoài của các tác giả Việt Nam,
trong đó tiêu biểu là các công trình sau đây:
- Bài viết "Nợ khó đòi trong ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số
liên hệ với Việt Nam" của Phan Minh Ngọc [51], đã tìm hiểu về một số trường
hợp điển hình về nợ khó đòi trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng ở
Trung Quốc, từ đó rút ra kết luận để ứng dụng vào thực tiễn nước ta.
- Bài viết "Vật quyền bảo đảm theo quy định của pháp luật Nhật Bản,
Pháp, Đức và kinh nghiệm mà Việt Nam cần tham khảo trong quá trình sửa
đổi Bộ luật dân sự năm 2005" của Hoàng Thị Thúy Hằng [29], đã nghiên cứu
các biện pháp bảo đảm vật đối vật (hay có thể gọi là các loại vật quyền bảo

đảm) được quy định trong BLDS Nhật Bản, Cộng hòa Pháp, Cộng hòa Liên
bang Đức và kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham khảo trong quá trình sửa
đổi BLDS của nước ta.
- Bài viết "Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa
Liên bang Đức" của Trần Quang Huy [39], đã đề cập đến quan hệ sở hữu,
quan hệ đất đai ở Cộng hòa Liên bang Đức. Nước Đức có nhiều hình thức sử
hữu về đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai. Tất cả bất động sản đều
phải được đăng ký trong sổ địa chính tại cơ quan địa chính. Hệ thống quyền
đối với đất và bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng bất động sản, quyền bảo
đảm đối với bất động sản, quyền ưu tiên mua trước. Bài viết cũng nêu một số


20
kinh nghiệm cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và pháp luật về
pháp luật kinh doanh bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức.
Do đặc trưng của pháp luật các nước là: đất đai là tài sản thuộc sở hữu
của cá nhân, tổ chức. Vì vậy, việc thế chấp là dùng quyền sở hữu đối với đất
đai đem thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch cần phải
có tài sản bảo đảm. Nhưng tại Việt Nam, do tính chất XHCN đặc trưng nên
chỉ Nhà nước mới là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai. Điều 17
Hiến pháp 1992, nay là Điều 53 Hiến pháp 2013 đều ghi nhận: "Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, rừng núi, hầm mỏ, sông ngòi…". Vì vậy,
tài sản thế chấp trong các giao dịch bảo đảm chỉ là QSDĐ mà không phải là
quyền sở hữu đất đai. Do vậy, thực hiện pháp luật TCQSDĐ là đặc trưng của
pháp luật Việt Nam.
Việc thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sở hữu đất đai và bất động
sản cũng được thể hiện qua những hoạt động: cam kết, thỏa thuận khi các chủ
thể xác lập giao dịch và những hậu quả pháp lý mà chủ thể phải gánh chịu khi
không tuân thủ các cam kết trên cơ sở quy định của pháp luật thực định. Dù
bất kỳ thể chế chính trị nào, thì hoạt động của các chủ thể trong đời sống xã

hội cũng phải tuân thủ những nguyên tắc, những quy định đã được các nhà
làm luật dự liệu.
- Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia Bộ Tư pháp. Chuyên
san: "Pháp luật về đăng ký bất động sản - Thực trạng và một số giải pháp
hoàn thiện" [7], phần IV của chuyên san này tổng hợp kinh nghiệm của
một số quốc gia về đăng ký bất động sản. Mục này nêu đặc điểm trong hệ
thống đăng ký bất động sản của các nước trên thế giới như: Nhật Bản,
Hàn Quốc, Pháp, Cộng hòa Liên bang Đức, Cộng hòa Liên bang Nga; và
đặc điểm của hệ thống đăng ký bất động sản của một số quốc gia trong khu
vực như: Trung Quốc, Campuchia, Indonesia, Singapore, Malaysia,
Philippines. Tại mục A. Một số đặc điểm trong hệ thống đăng ký bất động sản
của Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Đức và Nga. Tác giả đã tổng hợp so sánh và


21
cho thấy các nước này đều quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản; đối
tượng đăng ký là đất đai, tài sản gắn với đất đai; đăng ký hiện trạng bất động
sản. Về nguyên tắc đăng ký có hai loại: Đăng ký bắt buộc (Nga), đăng ký tự
nguyện (Hàn Quốc, Nhật Bản). Việc đăng ký tài sản thuộc hệ thống đăng ký
bất động sản các nước có một số khác nhau nhưng giá trị pháp lý của đăng ký
bất động sản có hai loại giá trị: 1) Việc đăng ký tạo hiệu lực đối kháng đối với
người thứ ba; 2) Việc đăng ký có giá trị pháp lý giữa các bên - là điều kiện làm
phát sinh quyền đối với bất động sản. Nội dung đáng quan tâm còn là mối quan
hệ giữa cơ quan đăng ký bất động sản và cơ quan quản lý bất động sản. Đây là
mối quan hệ hai chiều trong trao đổi thông tin có tính bắt buộc nhằm làm rõ
thông tin về hiện trạng vật lý bất động sản trong các trường hợp cần bảo lưu;
thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt hoặc phục hồi đăng ký quyền sở hữu đã bị
xóa bỏ. Tại Mục B. Một số đặc điểm hệ thống đăng ký bất động sản của một số
quốc gia trong khu vực. Đặc điểm chung về đăng ký bất động sản của các nước
trong khu vực (Trung Quốc, Campuchia, Singapore, Malaysia, Philippines) về

đối tượng đăng ký đều là các quyền đối với bất động sản. Trong đó quyền sở
hữu là nguồn gốc các vật quyền khác như quyền thế chấp, cầm cố, thuê bất
động sản được xác định là quyền phái sinh. Giá trị pháp lý của việc đăng ký là
thủ tục pháp lý theo đó Nhà nước ghi nhận bảo vệ quyền sở hữu đối với bất
động sản của chủ sở hữu. Nhà nước có vai trò thừa nhận và tạo ra các điều kiện
để xác lập hiệu lực pháp lý của các quyền đối với bất động sản. Các nước thông
thường đều có cơ quan quản lý bất động sản thực hiện vai trò của cơ quan đăng
ký bất động sản (ở Campuchia là Bộ quản lý đất đai, quy hoạch và quản lý đô
thị). Các quốc gia trong khu vực đều coi giấy chứng nhận đăng ký là vấn đề
đặc biệt quan trọng [7].
1.1.3. Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan đến đề tài
Từ quá trình khảo cứu các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước
có liên quan đến vấn đề thực hiện pháp luật TCQSDĐ, tác giả nhận thấy các