Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học kinh tế quốc dân

PHùNG VĂN THANH

NHữNG NHÂN Tố TáC ĐộNG ĐếN LựA CHọN ĐấT ĐAI CủA
CáC DOANH NGHIệP QUA NGHIÊN CứU THựC Tế
TạI THàNH PHố HảI PHòNG

LUậN áN TIếN Sĩ KINH Tế

Hà Nội - 2014


Bộ giáo dục và đào tạo
tạo
Trờng đại học kinh tế quốc dân

PHùNG VĂN THANH

NHữNG NHÂN Tố TáC ĐộNG ĐếN LựA CHọN ĐấT ĐAI CủA
CáC DOANH NGHIệP QUA NGHIÊN CứU THựC Tế
TạI THàNH PHố HảI PHòNG

Chuyờn ngnh : Qun tr Kinh doanh
Mó s
: 62 34 01 02

LUậN áN TIếN Sĩ KINH Tế
NGI HNG DN:
PGS.TS. HONG VN CNG

Hà Nội - 2014


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁ TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ ................................................................................. x
MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH
NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
LỰA CHỌN ĐẤT PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP ............... 9
1.1.

Đất và mục tiêu sử dụng đất trong nền kinh tế ....................................... 9

1.1.1. Đất và vai trò của đất trong nền kinh tế ....................................................... 9
1.1.2. Mục tiêu của việc sử dụng đất đai trong nền kinh tế ................................. 18
1.2.

Các lý thuyết liên quan đến nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất
cho sản xuất của doanh nghiệp ............................................................... 20

1.2.1. Lý thuyết địa tô của K.Mark và việc vận dụng vào lựa chọn đất của các
doanh nghiệp [21]....................................................................................... 20
1.2.2. Các lý nghiên cứu hiện đại về lựa chọn đất và các nhân tố tác động đến

lựa chọn đất phục vụ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.............. 22
1.2.3. Lý thuyết hàm định giá đất thuê [15] ......................................................... 23
1.3.

Kinh nghiệm về hỗ trợ các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản
xuất ở một số địa phương trong nước .................................................... 25

1.3.1. Kinh nghiệm của một số tỉnh, thành phố [32], [35] ................................... 25
1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn ..................................................... 30
Tiểu kết chương 1 ................................................................................................ 31
CHƯƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........32
2.1.

Khái quát về đặc điểm địa bàn nghiên cứu, tình hình sử dụng đất của
các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ở Thành phố Hải Phòng ................32

2.1.1 Khái quát về tình hình phát triển kinh tế xã hội tại địa bàn nghiên cứu
[5], [6],[23], [37], ....................................................................................... 32


iv

2.1.2. Khái quát chung về tình hình sử dụng đất của Thành phố Hải Phòng
[5], [6], [36], [37] ....................................................................................... 40
2.1.3. Tình hình sử dụng đất ở các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hải
Phòng .......................................................................................................... 47
2.2.

Khung nghiên cứu, phương pháp điều tra và xử lý dữ liệu ................. 49

2.2.1 Mô hình nghiên cứu ................................................................................... 49
2.2.2 Xây dựng bảng hỏi ..................................................................................... 57
2.2.3. Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu..................................................... 64
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG TỪ KẾT QUẢ ĐIỀU TRA ...................... 66
3.1

Thực trạng sử dụng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp .............. 66

3.1.1 Tình trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp được điều tra...................... 66
3.1.2 Nhu cầu về diện tích đất cần tăng thêm của các doanh nghiệp điều tra..... 70
3.1.3 Sư tiếp cận với việc thuê đất sản xuất của các doanh nghiệp .................... 74
3.2.

Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của doanh
nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng ............................................. 77

3.2.1 Từ phía doanh nghiệp ................................................................................. 77
3.2.2 Từ phía cán bộ quản lý ............................................................................... 95
3.3.

Đánh giá chung về tác động của lựa chọn đất đai của Doanh
nghiệp điều tra trên địa bàn thành phố Hải Phòng ............................ 104

3.3.1. Mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định lựa chọn đất cho sản
xuất của doanh nghiệp .............................................................................. 104
3.3.2. Tác động của việc sử dụng đất của doanh nghiệp đến kinh tế xã hội
Thành phố Hải Phòng ............................................................................... 106
3.3.3. Đánh giá chung về các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các

doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng [8], [9], [18], [19],
[20], [22], [35], [36] ................................................................................. 110


v

CHƯƠNG 4: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP KHUYẾN KHÍCH VÀ
ĐIỀU CHỈNH CÁC DOANH NGHIỆP LỰA CHỌN ĐẤT THUÊ VẬN
DỤNG CHO THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ...................................................... 124
4.1.

Định hướng phát triển kinh tế xã hội Hải Phòng và nhu cầu đất
đai của doanh nghiệp những năm tới ................................................... 124

4.1.1 Định hướng phát triển kinh tế của Hải Phòng tới 2020 [14], [37], [38] .. 124
4.1.2. Nhu cầu đất đai của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng
trong thời gian tới ..................................................................................... 132
4.2.

Định hướng lựa chọn đất đai đối với các doanh nghiệp trên đại
bàn Thành phố Hải Phòng .................................................................... 134

4.2.1. Đinh hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác
động về kinh tế ......................................................................................... 134
4.2.2. Định hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác
động về xã hội .......................................................................................... 135
4.2.3. Định hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác
động về môi trường. ................................................................................. 136
4.3.

Giải pháp khuyến khích và điều chỉnh việc lựa chọn đất thuê của
các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng ........................ 137

4.3.1 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội ....................... 138
4.3.2. Tăng cường trình độ phát triển cơ sở hạ tầng .......................................... 139
4.3.3. Đẩy mạnh phát triển của thị trường lao động và mức độ sẵn có của lực
lượng lao động .......................................................................................... 140
4.3.4. Hoàn thiện công tác hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận thông tin thuê đất ...... 141
4.3.5. Hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động thuê
đất của doanh nghiệp ................................................................................ 143
4.3.6. Điều chỉnh chính sách giá thuê đất........................................................... 143
4.3.7. Các giải pháp khác ................................................................................... 144
Tiểu kết chương 4 .............................................................................................. 148
KẾT LUẬN......................................................................................................... 149
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁ TỪ VIẾT TẮT
ASEAN (Association of Southeast Asian Nations)

Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á

APEC (Asia-Pacific Economic Cooperation)

Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á Thái Bình Dương

CSHT

Cơ sở hạ tầng

DN

Doanh nghiệp

DNCBSM

Dự báo sự biến đổi về của doanh
nghiệp chế biến

DNFDI

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

DNTN

Doanh nghiệp tư nhân

EU (European Union)

Liên minh châu Âu

GDP (Gross Domestic Product)

Tổng sản phẩm nội địa

KCN

Khu công nghiệp

KDL

Khu du lịch

KKT

Khu kinh tế

KT-XH

Kinh tế xa hội

LNĐ

Người lao động

NCDNCBSM

Dự báo sự biến đổi nhân công làm
việc trong các doanh nghiệp chế biến

NN&PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn

SX

Sản xuất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

UBND

Ủy ban nhân dân

UNESCO (United Nations Educational Scientific Tổ chức Giáo dục, Khoa học
and Cultural Organization)

và Văn hóa Liên Hiệp Quốc


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1:

Đóng góp của nhóm lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ
vào sự phát triển kinh tế của Hải Phòng ................................................37

Bảng 2.2:

Số doanh nghiệp tham gia vào hoạt động kinh tế ở Hải Phòng.............38

Bảng 2.3:

Số lượng lao động tăng thêm từ sự tham gia vào các loại hình
doanh nghiệp trên địa bàn thành phố .....................................................40

Bảng 2.4:

Tình hình giao và sử dụng đất ở các cụm công nghiệp Hải Phòng .......47

Bảng 2.5:

Các doanh nghiệp dự định điều tra theo mẫu thiết kế hỏi của tác giả ...58

Bảng 2.6:

Một số câu hỏi lọc trong phiếu điều tra doanh nghiệp ..........................61

Bảng 2.7:

Một số câu hỏi lọc trong phiếu điều tra cán bộ quản lý.........................62

Bảng 2.8:

Một số câu hỏi định danh trong phiếu điều tra doanh nghiệp ...............62

Bảng 2.9:

Một số câu hỏi đóng trong phiếu điều tra doanh nghiệp, cán bộ
quản lý (dạng trả lời có không) ..............................................................62

Bảng 2.10: Một số câu hỏi đóng trong phiếu điều tra doanh nghiệp, cán bộ
quản lý (dạng lựa chọn phương án cho sẵn) ..........................................63
Bảng 2.11: Một số câu hỏi mở trong phiếu điều tra doanh nghiệp, cán bộ quản lý .....63
Bảng 3.1:

Diện tích đất được sử dụng của các doanh nghiệp điều tra tại thành
phố Hải Phòng năm 2010 ......................................................................66

Bảng 3.2:

Diện tích đất được sử dụng theo loại hình doanh nghiệp điều tra tại
thành phố Hải Phòng năm 2010.............................................................67

Bảng 3.3:

Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô lao
động được điều tra tại Hải Phòng năm 2010 .........................................68

Bảng 3.4:

Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô
vốn được điều tra tại thành phố Hải Phòng năm 2010 ..........................69

Bảng 3.5:

Nhu cầu sử dụng đất trên diện tích được giao của doanh nghiệp
theo loại hình doanh nghiệp ...................................................................71

Bảng 3.6:

Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn ...72


viii

Bảng 3.7:

Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao
động .......................................................................................................74

Bảng 3.8:

Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận thuê
đất cho sản xuất .....................................................................................74

Bảng 3.9:

Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc
tiếp cận đất của doanh nghiệp phân theo loại hình doanh nghiệp .........78

Bảng 3.10: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý tới việc tiếp
cận đất của doanh nghiệp phần theo quy mô vốn ..................................79
Bảng 3.11: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc
tiếp cận đất của doanh nghiệp phần theo quy mô lao động ...................80
Bảng 3.12: Đánh giá ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội tới việc tiếp cận
đất của doanh nghiệp theo loại hình doanh nghiệp ...............................81
Bảng 3.13: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội với việc

tiếp cận đất của doanh nghiệp theo quy mô vốn....................................82
Bảng 3.14: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố sự phát triển kinh tế xã hội với
việc tiếp cận đất của doanh nghiệp theo quy mô lao động ....................83
Bảng 3.15: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố về khả năng huy động nhận lực
cho sản xuất khi thuê đất của doanh nghiệp theo quy mô vốn ..............85
Bảng 3.16: Nhận định theo quy mô vốn về việc tiếp cận đối với thông tin thuê
đất nhằm mở rộng hoạt động sản xuất ...................................................87
Bảng 3.17: Nhận định theo quy mô lao động về việc tiếp cận đối với thông tin
thuê đất nhằm mở rộng hoạt động sản xuất ...........................................87
Bảng 3.18: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về thủ tục hành chính của
địa phương đến quyết định mở rộng đất sản xuất..................................88
Bảng 3.19: Nhận định theo quy mô vốn doanh nghiệp về thủ tục hành chính
của địa phương đến quyết định thuê đất sản xuất ..................................89
Bảng 3.20: Nhận định theo quy mô lao động doanh nghiệp về thủ tục hành
chính của địa phương đến quyết định thuê đất sản xuất ........................90


ix

Bảng 3.21: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận thuê thêm đất phục vụ sản xuất
theo các loại hình doanh nghiệp ............................................................91
Bảng 3.22: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo
quy mô vốn ............................................................................................92
Bảng 3.23: Đánh giá về kỳ vọng khi việc tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp
theo quy mô lao động ............................................................................93
Bảng 3.24: Đánh giá của doanh nghiệp về yếu tố ảnh hưởng từ giá thuê đất đến
quyết định đầu tư mở rộng sản xuất ......................................................94
Bảng 3.25: Đánh giá của sở ban ngành về đảm bảo môi trường pháp lý nhằm
thu hút các doanh nghiệp mở rộng diện tích đất sản xuất .....................96
Bảng 3.26: Đánh giá theo nhóm cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng kỹ thuật

trong việc thu hút các doanh nghiệp thuê đất sản xuất ..........................98
Bảng 3.27: Đánh giá của các sở ban ngành về các biện pháp hỗ trợ doanh
nghiệp huy động nhận lực khi thuê đất ................................................100
Bảng 3.28: Đánh giá của các sở ban ngành về việc cung cấp thông tin thuê đối
với các doanh nghiệp có nhu cầu .........................................................101
Bảng 3.29: Đánh giá của các sở ban ngành về năng lực của đội ngũ cán bộ
trong việc quản lý hoạt động đất cho doanh nghiệp thuê ....................103
Bảng 3.30: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp điều tra ....107
Bảng 3.31: Thu nhập bình quân người lao động làm việc tại các doanh nghiệp
được điều tra ........................................................................................116
Bảng 4.1:

Dự báo một sô chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội Hải Phòng đến 2020 ...... 132

Bảng 4.2:

Dự báo về số doanh nghiệp chế biến, tình hình nhân công làm việc
tại các doanh nghiệp và đất dành cho hoạt động kinh tế phi nông
nghiệp của Hải Phòng đến 2020 ..........................................................134


x

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
HÌNH:

Hình 2.1:

Số doanh nghiệp trong ngành công nghiệp của Hải Phòng ...................38

Hình 2.2:

Nguồn vốn của các doanh nghiệp trong nền kinh tế Hải Phòng ...........39

Hình 2.3 : Thực trạng quỹ đất theo phân theo nhóm ..............................................40
Hình 2.4:

Diện tích đất của Hải Phòng giai đoạn 2005 - 2010 ..............................42

Hình 2.5:

Lựa chọn đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp dựa trên mức độ sẵn
sàng của thị trường lao động địa phương ..............................................54

Hình 3.1:

Nhu cầu sử dụng đất dựa trên diện tích được giao của doanh nghiệp ...70

Hình 3.2:

Mức độ đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp
theo loại quy mô vốn .............................................................................71

Hình 3.3.

Mức độ đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp
theo quy mô lao động ............................................................................73

Hình 3.4:

Các khó khăn mà các loại hình doanh nghiệp gặp phải trong việc
tiếp cận đất đai cho sản xuất ..................................................................75

Hình 3.5:

Các khó khăn xét theo quy mô vốn mà các doanh nghiệp gặp phải
trong việc tiếp cận đất đai cho sản xuất .................................................76

Hình 3.6:

Các khó khăn xét theo quy mô lao động mà các doanh nghiệp gặp
phải trong việc tiếp cận đất đai cho sản xuất .........................................77

Hình 3.7:

Đánh giá yếu tố ảnh hưởng về khả năng huy động nhận lực cho sản
xuất kinh doanh khi tiếp cận đất theo loại hình doanh nghiệp ..............84

Hình 3.8:

Ảnh hưởng từ các yếu tố về khả năng huy động nhân lực cho sản
xuất khi thuê đất của doanh nghiệp theo quy mô lao động ...................85

Hình 3.9:

Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về việc tiếp cận đối với
thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt động sản xuất............................86

Hình 3.10: Mức độ đánh giá bình quân của sở ban ngành về đảm bảo môi
trường pháp lý nhằm thu hút các doanh nghiệp mở rộng diện tích

đất phục vụ sản xuất ..............................................................................97


xi

Hình 3.11: Đánh giá bình quân theo nhóm cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng
kỹ thuật của địa phương.........................................................................99
Hình 3.12: Đánh giá bình quân của các sở ban ngành về các biện pháp hỗ trợ
doanh nghiệp huy động nhận lực khi thuê đất .....................................100
Hình 3.13: Đánh giá bình quân của các sở ban ngành về việc cung cấp thông
tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu cầu .....................................102
Hình 3.14: Đánh giá bình quân của các sở ban ngành về năng lực của đội ngũ
cán bộ trong việc quản lý hoạt động đất cho doanh nghiệp thuê .......104
Hình 3.15: Số doanh nghiệp đánh giá về mức cần thiết về nhu mở rộng diện
tích đất cho xây dựng hạ tầng xã hội ...................................................108
Hình 3.16: Đánh giá Cơ hội lựa chọn địa điểm đất thuận lợi cho kinh doanh
của doanh nghiệp .................................................................................117
Hình 3.17: Đánh gía của doanh nghiệp về khả năng tiếp cận thông tin ................118
Hình 3.18. Đánh giá về vấn đề hành chính trong tiếp cận đất cho sản xuất ..........119
Hình 4.1:

Dân số nông thôn và lao động làm việc trong khu vực nông nghiệp
ở Hải Phòng giai đoạn 2000 - 2010 .....................................................135

SƠ ĐỒ:

Sơ đồ 2.1: Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai
của doanh nghiệp ...................................................................................50

1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
“Lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải “quan điểm của William Petty lý
giải về quá trình tạo ra giá trị từ hoạt động sản xuất. Theo ông muốn có của cải phải
có cả lao động và đất đai. Chỉ có lao động mà không có đất đai thì lao động đó cũng
rơi vào tình trạng thất nghiệp, không thể tạo ra được của cải.
Như vậy, đất đai là một trong các yếu tố đầu vào không thể thiếu (lao động, đất
đai, vốn) trong quá trình tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đất đai là yếu
tố không thể thiếu mà các doanh nghiệp dù là doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp,
hay là các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ,...đều phải sử
dụng trong quá trình hoạt động của mình. Tuy nhiên, ở mỗi loại hình doanh nghiệp
sản xuất kinh doanh khác nhau, nhu cầu về đất đai cũng có sự khác biệt. Chính điều
này dẫn đến sự khác nhau trong việc lựa chọn vị thế đất đai của doanh nghiệp.
Thực tế ở Thành phố Hải Phòng cho thấy, trong những năm đổi mới, sự phát
triển của nền kinh tế nhiều thành phần làm xuất hiện nhiều loại hình doanh nghiệp:
doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài... làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Chỉ
tính từ năm 2000 đến năm 2010 số doanh nghiệp ở Thành phố Hải Phòng tăng từ
1089 lên hơn 5000 doanh nghiệp, điều này làm cho diện tích đất được dùng cho sản
xuất của ngành công nghiệp và dịch vụ tăng lên trong thời gian qua.
Càng nhiều doanh nghiệp ra đời, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Nếu đối
với các doanh nghiệp thương mại, các đơn vị tiến hành họat động kinh doanh thì
nhu cầu sử dụng đất ở trung tâm thành phố với những vị thế đẹp, và hạ tầng kỹ
thuật tương đối tốt..., gần các đô thị được các doanh nghiệp thương mại quan tâm
hàng đầu. Tuy nhiên giá cả của những mảnh đất này không hề rẻ. Đối với các doanh
nghiệp tiến hành sản xuất, ưu tiên của họ hướng đến các khu vực đất có giá rẻ,
nhưng vẫn thuận tiện về giao thông và có cơ sở hạ tầng thỏa đáng giúp họ tiến hành
các hoạt động kinh doanh của mình. Trong xu hướng hiện nay, khi mà số lượng

doanh nghiệp ngày một gia tăng và các doanh nghiệp đã khẳng định thương hiệu có


2

xu hướng thực hiện tái sản xuất cả về chiều rộng lẫn chiều sâu ngày càng nhiều, thì
việc các nhà quản lý, các chủ doanh nghiệp phải có chiến lược trong đầu tư đất đai
mở rộng sản xuất là cần thiết. Nói cách khác, do mục tiêu phát triển khác nhau, việc
lựa chọn đất để triển khai kinh doanh của các chủ doanh nghiệp do đó cũng không
đồng nhất. Chính vì vậy, việc nghiên cứu những nhân tố tác động đến quyết định
lựa chọn đất đai để tiến hành kinh doanh của chủ doanh nghiệp là điều cần thiết.
Xuất phát từ đó, là người đang tham gia nghiên cứu và quản lý về đất đai xã
hội, tác giả lựa chọn chủ đề Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của
các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng làm đề tài
nghiên cứu cho luận án tiến sỹ kinh tế. Thông qua nghiên cứu thực trạng việc lựa
chọn và sử dụng đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng đề
tài khái quát hóa để đưa ra những đề xuất giải pháp về quản lý nhà nước để định
hướng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp lựa chọn đất đai phục vụ nhu cầu phát
triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

2. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Các công trình nghiên cứu nước ngoài:
Vấn đề nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp đã
được nhiều nhà nghiên cứu kinh tế quan tâm. Trên phạm vi thế giới, các nhà kinh tế
học từ xa xưa như W.Petty, A. Smith, D.Ricarrdo, K. Mark, đến các nhà kinh tế học
cận đại và đương đại như A. Marshall, J.B. Clarrk, P. Samuelson, D. Begg, (Cường,
2014) ... đã có những công trình nghiên cứu về đất đai và vai trò của nó trong hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Trong những năm gần đây các nhà
khoa học như: Larry E Swedroe and Jared Kizer (2008), João Leitão, Rui Baptista
(2008)... kế thừa các tư tưởng về đầu tư kinh doanh đất đai của các nhà kinh tế học

tiền nhiệm để đưa ra các lý thuyết liên quan đến hành vi đầu tư và các yếu tố có tác
động đến hành vi đầu tư vào đất đai của các doanh nghiệp.
Khi nói đến vấn đề liên quan đến hành vi đầu tư vào đất đai, K. Mark đã có sự
lý giải khá hệ thống về hành vi đầu tư vào đất đai của các cá nhân, các doanh
nghiệp dựa trên lý thuyết địa tô. Theo ông, các mảnh ruộng có độ mầu mỡ, xa gần
khác nhau sẽ tạo ra địa tô chênh lệch. Chính nguồn lợi địa tô này là nhân tố quy


3

định việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Cùng với lý
thuyết địa tô chênh lệch của K Mark, các nhà địa kinh tế, kinh tế vận tải,... cũng đưa
ra cơ sở lý thuyết cho việc lựa chọn địa điểm bố trí sản xuất. Theo họ, việc bố trí
sản xuất gần nơi tiêu thụ sẽ tiết kiệm được chi phí vận tải, nâng cao hiệu quả sản
xuất kinh doanh. Đây cũng chính là nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai để tiến
hành đầu tư của các doanh nghiệp.
Larry E Swedroe and Jared Kizer (2008) trong công trình nghiên cứu “Hướng
dẫn về lựa chọn đầu tư“ (The only guide to Alternative investment) ủng hộ quan điểm
của Robert Hagin (2004) về việc đa dạng hóa danh mục đầu tư với cùng là một yếu tố
ảnh hưởng đến hành vi đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp. Những tư tưởng này tiếp
tục được Rüdiger Kiesel, Matthias Scherer, Rudi Zagst (2010) phát triển trong công
trình “Chiến lược và đầu tư lựa chọn“ (Alternative Investments and Strategies).
João Leitão, Rui Baptista (2008) trong công trình nghiên cứu “Các chính sách
công trong việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp – Nghiên cứu tình huống ở châu âu“
(Public Policies for Fostering Entrepreneurship: A European Perspective) đã chỉ ra
những yếu tố ảnh hưởng đến việc đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp khi tiến hành
sản xuất kinh doanh, như các hỗ trợ của chính quyền trung ương, địa phương về
thuế, phí thuê đất, các quy định về giao đất, cũng như các chính sách liên quan đến
phát triển hạ tầng cơ sở và định hướng phát triển của địa phương mà nơi doanh
nghiệp dự định đầu tư... Theo hai nhà khoa học này, nếu các chính sách về thuế và

giá đất cũng như các thủ tục hành chính là những yếu tố quan trọng, là điều kiện cần
để thu hút các doanh nghiệp tiến hành đầu tư vào đất đai thì các yếu tố như hệ thống
các công trình thiết bị chuyển tải, cung cấp năng lượng, mạng lưới giao thông, cấp
thoát nước, thông tin liên lạc có ý nghĩa quan trọng trong quyết định của nhà đầu tư,
đặc biệt đối với nguồn đầu tư FDI, được biết đến như điều kiện đủ trong việc thu
hút hút các doanh nghiệp đầu tư vào đất đai để tiến hành các hoạt động sản xuất.
Mặc dù nhiều khía cạnh liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu
tư của của doanh nghiệp vào đất đai đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu, tuy
nhiên cái mà các nhà khoa học quốc tế tập trung chủ yếu là hành vi lựa chọn đầu tư


4

của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Còn những
nghiên cứu về hành vi đầu tư mở rộng diện tích đất cho hoạt động sản xuất của các
doanh nghiệp chưa được nghiên cứu thỏa đáng. Những nghiên cứu, phân tích của
các học giả quốc tế về vấn đề này mới chỉ dừng lại ở mức phân tích thực trạng chứ
chưa đi sâu vào phân tích nguồn gốc của vấn đề, chưa chỉ ra được ảnh hưởng của
các bản quy hoạch có tác động như thế nào đến xu hướng lựa chọn đầu tư mở rộng
đất cho sản xuất của doanh nghiệp...
Các công trình nghiên cứu trong nước
Ở nước ta, trong những năm đổi mới, vấn đề quản lý sử dụng đất đai ngày
càng được chú ý. Điều đó thể hiện ở việc nhà nước sửa đổi bổ sung luật đất đai
(Luật Đất đai năm 2003) đưa ra những quy định về quản lý sử dụng đất đai đối với
toàn xã hội.
Trên góc độ nghiên cứu khoa học, có nhiều công trình đã nghiên cứu liên quan
tới vấn đề quản lý và sử dụng đất đai. Tại trường Đại học Kinh tế quốc dân có một
số công trình tiêu biểu như: “Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần ở Việt Nam“ (1997) do Hoàng Việt chủ trì, đề tài đã nghiên cứu
khái quát lịch sử quan hệ sở hữu ruộng đất ở một số quốc gia có hoàn cảnh tương

đồng với Việt Nam, cũng như lịch sử sự vận động quan hệ sở hữu ruộng đất ở chính
nước ta; đã phân tích thực trạng quan hệ sở hữu và quản lý ruộng đất ở nước ta
những năm qua. Từ đó vạch ra những mâu thuẫn giữa lý luận, giữa chủ trương và
chính sách với thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội và đưa ra các kiến nghị những vấn
đề cần hoàn thiện và đổi mới quan hệ sở hữu ruộng đất để không chỉ đưa sự vận
động của các quan hệ ruộng đất vào tầm kiểm soát của Nhà Nước, mà hơn nữa là để
tạo hành lang mở đường cho kinh tế tiếp tục phát triển.
Đề tài “Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam: Thực trạng và giải pháp“ do
Lưu Văn Nghiêm (2000) chủ trì, đề tài nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản nói
chung, trong đó có định giá đất đai của ngân hàng đối với các doanh nghiệp để phuc
vụ cho việc vay có bảo lãnh hoặc thế chấp tài sản, có liên quan tới việc thực hiện
luật dân sự. Nghiên cứu này đã đưa ra công thức tính toán giá cả đất đai.


5

Đề tài “Cơ sở khoa học về giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường“ do
Ngô Đức Cát (2003) chủ trì, đã dựa trên cơ sở lý thuyết địa tô để nghiên cứu về giá
quyền sử dụng đất và đề xuất trong việc xác định giá quyền sử dụng đất ở nước ta.
Đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị
trường đất đai-bất động sản ở Việt Nam“ (năm 2004) do Hoàng Văn Cường là chủ
trì, đã làm rõ vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai, bất động sản
trong điều kiện kinh tế thị trường và thực tiễn Việt Nam trong những năm đổi
mới; đã chỉ ra những bất cập và khuyến nghị các biện pháp về luật pháp, kinh tế
và tổ chức để tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai, bất động sản ở
nước ta những năm tới.
Đề tài “Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất đai trong quá trình đô thị
hóa ở một số quận thuộc thành phố Hải Phòng“ (năm 2005) do Nguyễn Thế Phán
chủ trì, đã nghiên cứu về những vấn đề quy hoạch sử dụng đất đai của một số quận
trên địa bàn Thành Phố Hải phòng, chỉ ra những mặt mạnh, mặt yếu, nguyên nhân

yếu kém và đề xuất biện pháp hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn
Thành phố Hải phòng.
Giáo trình “Quản trị tác nghiệp“ năm 2012 của Trương Đức Lực và Nguyễn
Đình Trung trong chương V với tiêu đề định vị doanh nghiệp đã đưa ra các nhân tố
ảnh hưởng đến lựa chọn đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh
nghiệp như điều kiện giao thông nội vùng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống
điện, yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải, diện tích mặt bằng và khả năng mở
rộng sản xuất mở rộng kinh doanh; điều kiện về an toàn, bảo vệ, phòng cháy chữa
cháy; tình hình trật tự an ninh, quy định của chính quyền địa phương về lệ phí dịch
vụ trong phát triển vùng, những đóng góp cho địa phương, những ngành nghề
không ưu tiên phát triển...
Nhìn chung các công trình nghiên cứu đã công bố có một số đặc điểm là chủ
yếu nghiên cứu quản lý sử dụng đất đai trên bình diện vĩ mô. Cụ thể là đã đề cập
đến những vấn đề như cơ chế, chính sách định giá đất, giá thuê đất, hạn mức đất đai
đối với hộ gia đình, quy hoạch sử dụng đất...


6

Tuy nhiên nhiều vấn đề lý thuyết và thực tiễn về các nhân tố tác động đến lựa
chọn đất đai của doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta chưa
được chú ý nghiên cứu một cách có hệ thống. Có thể nêu lên những vấn đề đang đòi
hỏi cần có sự nghiên cứu làm rõ:
Một là, việc lựa chọn đất đai cho hoạt động của doanh nghiệp có vị trí và ý
nghĩa như thế nào đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và với
hiệu quả sử dụng đất đai của xã hội?
Hai là, những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp phải chăng chỉ giới hạn về giá cả, gần đường giao thông
hay còn những nhân tố quan trọng khác nữa?
Ba là, Các vấn đề về quy hoạch phát triển, giá cả đất đai, cơ chế chính sách sử

dụng đất như thuế, giá, phí môi trường, trình độ phát triển cơ sở hạ tầng, sản phẩm
mục tiêu của doanh nghiệp tiêu thụ trong- ngoài nước, quy mô dân số và nhu cầu thị
trường, trình độ phát triển của thị trường lao động và mức độ sẵn có về lao động, có
ý nghĩa ra sao, tác động thế nào đến việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp sản xuất
kinh doanh trên địa bàn thành phố Hải Phòng?
Bốn là: Thực trạng lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp hiện nay có ảnh
hưởng như thế nào đến việc sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất cho
các hoạt động kinh tế-xã hội.
Năm là: Những biện pháp cơ bản nào để định hướng cho việc thu hút và điều
chỉnh lựa chọn đất đai của doanh nghiệp vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa đảm
bảo hiệu quả xã hội, phục vụ cho sự phát triển bền vững.
Như vậy rất nhiều vấn đề liên quan đến các nhân tố tác động đến lựa chọn đất
đai của doanh nghiệp. Bản thân các nhà khoa học cũng đưa ra các quan điểm, các
cách tiếp cận khác nhau về những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của
doanh nghiệp. Nghiên cứu này do đó được thực hiện để trả lời một số câu hỏi sau:
- Thứ nhất, việc khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất
đem lại những mặt tích cực và tiêu cực gì về kinh tế, xã hội và môi trường cho
thành phố Hải Phòng trong những năm vừa qua?


7

- Thứ hai, các nhân tố (môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động nhân
lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá thuê
đất) tác động như thế nào đến tâm lý lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh
nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng? Trong những nhân tố đó thì nhân tố nào
có tác động mạnh nhất, yếu nhất? Tại sao?
- Thứ ba, các biện pháp hỗ trợ pháp lý, hỗ trợ cung cấp thông tin, và hạ tầng
cơ sở kỹ thuật... được thành phố Hải Phòng thực hiện như thế nào để thu hút các
doanh nghiệp đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất?

3. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu của luận án
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
3.1.1 Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về các nhân tố tác
động và phân tích, đánh giá thực trạng các nhân tố và tác động của nó đến việc lựa
chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
Đề tài luận giải các đề xuất giải pháp nhằm định hướng và tạo điều kiện thu hút các
doanh nghiệp và điều chỉnh việc lựa chọn đất đai phát triển sản xuất kinh doanh một
cách hợp lý có hiệu quả

3.1.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa và bổ sung làm rõ về lý luận các nhân tố tác động đến lựa chọn
đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
- Chỉ ra được các yếu tố như môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động
nhân lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá
thuê đất có ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp nói chung,
nghiên cứu cụ thể trên địa bàn Hải Phòng nói riêng.
- Đâu là những điểm mạnh, yếu điểm trong việc thu hút các doanh nghiệp đầu
tư vào đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất phương hướng và giải pháp khuyến khích và điều chỉnh việc lựa
chọn đất đai của doanh nghiệp một cách hợp lý có hiệu quả trên địa bàn thành phố
Hải Phòng những năm tới.


8

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là một số yếu tố kinh tế (chính sách thuế,

phí của địa phương về thuê đất, khả năng tiêu thụ sản phẩm...), xã hội (lao động, đòi
hỏi về môi trường...) và các yếu tố từ môi trường thể chế (quy hoạch đất, chiến lược
phát triển kinh tế xã hội địa phương...) có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lựa
chọn đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực sản xuất công nghiệp trong các khu công nghiệp ở Thành phố Hải Phòng.

4.2. Phạm vi nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu việc lựa chọn đất cho sản xuất ở một số doanh nghiệp công
nghiêp sản xuất chủ yếu dựa vào số liệu khảo sát trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Mặc dù Hải Phòng là thành phố nổi tiếng về công nghiệp đóng tàu, xi măng, sản xuất
nhựa... và các ngành công nghiệp này được nhiều nhà đầu tư thuộc các thành phần
kinh tế tham gia. Tuy nhiên, nghiên cứu không đi vào phân tích các nhân tố tác động
đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo từng ngành sản xuất cụ thể mà nghiên cứu
phân tích các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo hình thức
góp vốn, quy mô vốn và quy mô lao động.
Ngoài việc sử dụng dữ liệu thứ cấp liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành
phố Hải Phòng trong khoảng thời gian 2001-2010, đề tài còn tiến hành điều tra thu thập dữ
liệu sơ cấp từ đội ngũ cán bộ quản lý, các nhà nhiên cứu, các doanh nghiệp ... những vấn
đề liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong năm 2012.

5. Nội dung nghiên cứu
Luận án gồm 4 chương không kể lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham
khảo và các phụ lục
Chương 1. Tổng quan những vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về nhân
tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp
Chương 2. Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Đánh giá thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của
các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng từ kết quả điều tra
Chương 4: Phương hướng và giải pháp khuyến khích doanh nghiệp thuê đất
thực hiện sản trên địa bàn Thành phố Hải Phòng đến năm 2020

9

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM
THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA
CHỌN ĐẤT PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP
1.1. Đất và mục tiêu sử dụng đất trong nền kinh tế
1.1.1. Đất và vai trò của đất trong nền kinh tế
1.1.1.1. Đất và nguyên tắc sử dụng đất
Trong cuộc sống đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng, nó là một phần thiết
yếu của đời sống con người cũng như bất kể loài sinh vật nào trên trái đất.
Đất theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất
mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan đến
đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học v.v thì có những khái niệm
hay thuật ngữ hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất.
Trong thổ nhưỡng học, đất được hiểu như là các loại vật chất tạo thành lớp
mỏng nằm ở bề mặt trái đất, có khả năng hỗ trợ việc sinh trưởng của giới thực vật.
Trong xây dựng, đất được coi là nền chịu lực của đa số các công trình xây
dựng. Được nghiên cứu về tính chất vật lý và cơ học trong các môn khoa học. Đất
trong xây dựng là một đối tượng công tác trong thi công xây dựng, quy hoạch xây
dựng (san, lấp, đào, đắp…).
Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên
như vị trí địa lý, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành
phần của phổ điện tử. Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố
sản xuất, bên cạnh các yếu tố khác như là tư bản và sức lao động.
Đất là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con
người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp và là điều kiện không
thể thiếu cho các ngành kinh tế khác. Vai trò của đất càng gia tăng trước những biến

đổi về dân số, bởi sự gia tăng dân số là giă tăng nhu cầu về nơi cư trú, và cũng thúc


10

đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp. Nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt và sản
xuất gia tăng. [3]
Nguyên tắc sử dụng đất: [7], [26
Thứ nhất, thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất. Trong
đó cần khoanh định hợp lí đất đai, phân định rạch ròi giữa đất phục vụ các ngành,
các lĩnh vực, tránh chồng chéo, lấn chiếm gây tranh chấp. Đất dành cho phát triển
công nghiệp, dịch vụ, cơ sở kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị cần được mở rộng
nhằm phục vụ mục tiêu đô thị hóa, công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Tuy
vậy cũng cần khoanh định hợp lí quỹ đất phục vụ sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quỹ
đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia.Ranh giới đất quy
hoạch dành cho sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp không rõ rang, khó xác định có
thể gây ra tình trạng phá rừng trồng cây công nghiệp, cây lương thực và nuôi trồng
thủy sản. Bên cạnh đó, để tránh tình trạng thực hiện các dự án bị thừa hoặc thiếu đất
thì trong quy trình lập kế hoạch sử dụng đất cần có những dự báo tốt, được tính toán
khoa học về nhu cầu sử dụng quỹ đất. Tính dân chủ, minh bạch cần được đề cao
trong quá trình quy hoạch sử dụng đất, cần đề cao vai trò giám sát của người dân.
Các ý kiến phản hồi của người dân địa phương là cần thiết nhằm kiểm soát các sai
phạm cũng như để điểu chỉnh lại kế hoạch một cách hợp lí, linh hoạt.
Thứ hai, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đất đai. Để sử dụng đất tiết kiệm cần
phải sử dụng đúng mục đích sao cho sát với nhu cầu thực tế và đạt hiệu quả cao
nhất, tránh tình trạng xây dựng dàn trải, các công trình bị dừng thi công giữa chừng,
đất chổ thừa chỗ thiếu. Chẳng hạn, có những người nông dân thiếu đất hay thậm chí
không có đất nông nghiệp để cày cấy, trong khi có những mảnh đất nông nghiệp
được quy hoạch thành những khu công nghiệp nhưng làm ăn kém hiệu quả hoặc bị
bỏ hoang trong nhiều năm. Do đó để việc sử dụng đất có hiệu quả thì quan trọng

nhất là trước đó phải có công tác quy hoạch khoa học, thực tế. Đối với đất sản xuất
nông nghiệp, cần tính toán nhu cầu lương thực thực phẩm cụ thể để tính toán quỹ
đất cần thiết cho sản xuất lương thực. Việc xây dựng các khu công nghiệp mới cần
dựa trên cơ sở lợi thế cạnh tranh, chú trọng quy hoạch theo vùng theo địa giới hành


11

chính. Quy hoạch các khu đô thị cần căn cứ vào mức độ phát triển kinh tế, khả năng
tài chính của nhà đầu tư, thu nhập và nhu cầu của người dân, bảo đảm cân đối cung
cầu, chống đầu cơ. Đầu tư phát triển khu đô thị phải đồng bộ, đảm bảo quan hệ hợp
lí giữa diện tích xây dựng với diện tích cơ sở hạ tầng, diện tích cây xanh, đảm bảo
điều kiện sinh hoạt của dân cư.
Thứ ba, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của
người sử dụng đất xung quanh. Việc sử dụng đất cần lồng ghép với bảo vệ môi
trường. Quy hoạch phải phù hợp chức năng môi trường của từng khu đất, tránh tình
trạng vượt quá sức chịu tải ô nhiễm của môi trường; khai thác sử dụng tài nguyên
đất và nước không vượt quá khả năng đáp ứng. Cần xem xét lợi ích về kinh tế- xã
hội trước khi chuyển đổi quy hoạch. Đồng thời, phải dành quỹ đất xây dựng hế
thống hạ tầng kỹ thuật bảo vệ môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học và ứng phó,
thích nghi với thiên tai và biến đổi khí hậu. Người sử dụng đất thực hiện và các
quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật về
đất đai.
Để sử dụng đất có hiệu quả thì các qui định pháp luật về sử dụng đất đai cần
được thực hiện một cách nghiêm túc, minh bạch. Cần kiểm soát nghiêm ngặt để hạn
chế tối đa những tiêu cực trong quá trình này. Có như thế mới tránh được những
kiện tụng, tranh chấp về sử dụng đất.
Nguyên tắc quản lý đất đai [27]
Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai là các quy tắc xử sự, những tiêu chuẩn
cơ bản về hành vi mà các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng đất đai

phải tuân thủ trong quá trình quản lý.
Các nguyên tắc quản lý do con người đặt ra, nhưng chúng không phải do sự
suy nghĩ chủ quan của con người, mà chính là sự phản ánh, sự thể hiện các yêu cầu
của các quy luật khách quan. Như vậy, các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
được hình thành, trước hết bắt nguồn từ yêu cầu của các quy luật khách quan, do
các quy luật khách quan chi phối.


12

Một là, đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì
vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm
hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với
tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng
lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Trên phương diện này
chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế giới từ xưa đến nay, nhà nước đều
thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai.
Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, của các doanh
nghiệp, là cơ sỏ, nền tảng của các tổ chức chính trị xã hội khác, được Nhà nước giao
quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu là tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp
lý có hiệu quả đất đai. Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp
và quản lý thống nhất của Nhà nước.
Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo luật
pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ;
quyền giao đất sử dụng lâu dài cho các tổ chức kinh tế, xã hội và cá nhân; quyền
cho các tổ chức nước ngoài thuê đất; quyền xác định khung giá đất, kiểm tra, giám
sát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở V.V..
Để thực hiện quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, trước hết Nhà
nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản của mình như: vấn đề quy

hoạch đất, nhà ở; kế hoạch sử dụng đất và xây dựng nhà ở; các công cụ tài chính và
đặc biệt là công cụ luật pháp và các chính sách kinh tế vĩ mô khác. Cùng với các
công cụ quản lý, việc Nhà nước nắm và sử dụng các phương pháp quản lý thích hợp
cũng là điều kiện để duy trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung thống nhất của
Nhà nước về đất đai.
Thực tế đã cho chúng ta thấy: Nếu nhà nước sử dụng tốt công cụ quản lý và
phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thông nhất về đất đai được duy trì
và bảo đảm ỏ mức độ cao. Ngược lại, nếu có những thời điểm nào đó, các công cụ
quản lý sử dụng không tốt, không đồng bộ, các phương pháp quản lý sử dụng không


13

mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai, nhà ở có phần giảm đi, tình
trạng tranh chấp, lấn chiếm, cấp phát và sử dụng đất đai, nhà ở bừa bãi sẽ tăng lên
rất nhiều. Những tồn tại trên đây có thể gây ra nhiều hậu quả không tốt đối với
nhiều vấn đề về trật tự và an toàn xã hội, hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ỏ, làm suy
giảm quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai.
Hai là, đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và sử dụng đất đai
Muốn kết hợp tốt quyền sỏ hữu và sử dụng phải có cơ chế kết hợp, trong đó
trách nhiệm và quyền lợi của người sử dụng phải được công nhận và được thể chế
hóa bằng các văn bản luật pháp và mọi đối tượng sử dụng đều phải là người chủ
đích thực của nó. Thực tế cho chúng ta thấy, vấn đề sở hữu và sử dụng là những vấn
đề rất phức tạp, có rất nhiều ý kiến và quan điểm khác nhau (nhất là vấn đề sở hữu
và sử dụng ruộng đất). Tuy nhiên, trong những năm vừa qua Đảng và Nhà nước đã
đề ra và thực hiện khá thành công cơ chế kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất đai. Thành công của sự kết hợp này là ở chỗ: quyền sở hữu toàn dân về đất đai
vẫn không hề thay đổi, nhưng quyền sử dụng tập thể được thay đổi bằng cơ chế
khoán sử dụng lâu dài cho các hộ, cũng như các tổ chức kinh tế, chính trị xã hội
khác. Việc công nhận quyền và nghĩa vụ của các tổ chức sử dụng đất, nhất là các hộ

nông dân, thực sự đã tạo ra động lực to lốn thúc đẩy quá trình sử dụng đất đai hợp
lý hơn và đặc biệt là thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển với mức độ cao hơn
trước rất nhiều.
Ba là, đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích.
Đất ở, nhà ở là yếu tố liên quan đến tất cả mọi người, bởi vì ai cũng cần phải
có nhà ở để tồn tại và phát triển. Như vậy, đất ở, nhà ở có liên quan rất chặt chẽ đến
lợi ích cá nhân. Đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích trực tiếp của từng cá nhân,
mà còn có liên quan rất chặt chẽ đến lợi ích của mọi tổ chức kinh tế, chính trị, xã
hội, đến lợi ích chung của toàn xã hội.
Đất đai cũng phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích
của cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất kinh
doanh; còn các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là điều kiện vật chất cơ sở để hoạt


14

động. Do vậy tổ chức nào cũng cần có đất cho tổ chức mình, cũng như cho các
thành viên của mình. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi ích
chung của xã hội.
Nói đến lợi ích trong quan hệ đất đai trước hết phải nói đến lợi ích của con
người, vì hoạt động của con người là hoạt động vì lợi ích. Tuy nhiên, lợi ích về đất
đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó còn quan hệ với lợi ích tập thể,
lợi ích của toàn xã hội. Vì vậy phải kết hợp hài hoà ba lợi ích trên. Kết hợp hài hòa
ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này
lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác.
Để kết hợp hài hòa ba lợi ích, cần thực hiện các vấn đề cơ bản sau:
- Xây dựng và thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế-xã hội, trên cơ sở vận
dụng các quy luật khách quan và phù hợp với đặc điểm của đất nước. Chiến lược đó
phản ánh được lợi ích cơ bản và lâu dài của toàn xã hội cũng như lợi ích của các
thành viên trong xã hội.

- Xây dựng và thực hiện tốt các quy hoạch và kế hoạch về đất đai. Các loại
quy hoạch và kế hoạch đó phải quy tụ được lợi ích của toàn xã hội và lợi ích của các
thành viên trong xã hội.
- Thực hiện tốt chế độ hạch toán kinh tế và các đòn bẩy kinh tế nhằm thúc đẩy
các tổ chức và cá nhân quản lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, nhằm duy trì
đảm bảo lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích xã hội. Thực hiện đầy đủ chế độ
thu thuế đất và nhà ở. Xem đó là nghĩa vụ, là trách nhiệm của mọi tổ chức, mọi cá
nhân đối với Nhà nước, đối với toàn xã hội. Nghĩa vụ thuế là công cụ để điều hòa
lợi ích và đảm bảo sự công bằng xã hội.
- Sử dụng tốt công cụ luật pháp, kiên quyết xử lý các hành vi xâm phạm lợi
ích cá nhân. Đồng thời phải xử lý nghiêm minh những hành động vi phạm lợi ích
tập thể và lợi ích của xã hội, nhằm tạo ra những hành lang pháp lý cho sự kết hợp ba
lợi ích về đất đai.
- Sử dụng linh hoạt các phương pháp quản lý, không chỉ là các phương
pháp hành chính, phương pháp kinh tế, mà cả phương pháp giáo dục. Trong